ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 857/2023

Ședința publică din data de 6 aprilie 2023

Asupra recursului de față:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la data de 04.06.2020 sub nr. x/2020 reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pârâta A. S.A., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunță să fie obligată pârâta să plătească suma de 520.00 1ei, reprezentând contravaloarea chiriilor încasate în avans de la societățile care își derulează activitatea în incinta imobilului pe care l-a achiziționat de la aceasta și care este situat în București, Intrarea Binelui nr. 1A, compus dintr-un lot de teren identificat cu număr cadastral nr. (CF) x: - suprafață măsurată 5.950 m

2

, suprafață din acte 5.554 m

2

și clădirile aferente, respectiv: x, precum și construcția cu nr. cadastral xl, La această sumă se adaugă penalități calculate la 0,1 % pe zi de întârziere, după 7 zile lucrătoare de la încasarea sumei respective.

Reclamanta A. S.R.L. a depus la data de 12.10.2020 cerere completatoare a acțiunii solicitând obligarea pârâtei la plata următoarelor sume: 567.804,20 RON, reprezentând contravaloarea chiriilor încasate în avans, 61.800 RON, reprezentând penalități calculate la suma de 520.000 RON, începând cu data de 04.06.2020, 4.876 RON, reprezentând penalități calculate la suma de 47.804,20 RON și 43.070,82 RON, contravaloarea garanțiilor reținute.

Prin sentința civilă nr. 374 din data de 17.02.2021 Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantă.

Prin decizia civilă nr. 1077/30.06.2022, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a admis apelul declarat de apelanta A. S.R.L. și a schimbat sentința atacată, în sensul admiterii în parte a acțiunii și obligării pârâtei la plata către reclamantă a sumei de 567.804,20 RON, a penalităților de întârziere de 0,1%, calculate după cum urmează: la valoarea de 520.000 RON de la 04.06.2020 și până la achitare, la valoarea de 47.804,20 RON de la 02.07.2020 până la achitare, precum și a cheltuielilor de judecată de 9283,042 RON, în fond, și 4641,53 RON, în apel.

Pentru a se pronunța această soluție, s-a reținut următoarea situație de fapt:

Între pârâta A. S.A., în calitate de promitentă-vânzătoare, și B. S.R.L., în calitate de promitentă-cumpărătoare, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x/28.10.2019 de BNP "C. și D.", cu privire la terenul în suprafață de 56.408 m

2

din acte și 56.800 m

2

suprafață măsurată, și a tuturor construcțiilor situate pe acesta, situat în București, str. x. Ulterior părțile au încheiat contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.01.2020 de BNP "C. și D.".

Potrivit art. 7 lit. e) din acest contract, părțile au convenit ca orice sumă încasată de către promitenta vânzătoare cu titlu de chirie și aferentă perioadei ulterioare semnării actului adițional autentic, a încasării integrale a prețului de către promitenta vânzătoare și a îndeplinirii obligației de la lit. d) din prezentul articol va fi rambursată de către promitenta vânzătoare promitentei cumpărătoare în termen de 7 zile lucrătoare de la încasarea sumei respective, sub sancțiunea de penalități calculate la 0,1% pe zi de întârziere.

Potrivit art. 7 lit. f) din același contract, promitenta-vânzătoare și-a asumat obligația de a menține activitatea aferentă imobilului în cursul obișnuit al afacerii, inclusiv să plătească toate taxele și impozitele și utilitățile în legătură cu imobilul până la data de referință. Părțile au convenit ca orice sume (i.e. taxe, impozite, utilități, etc) plătite de către promitenta vânzătoare în legătură cu imobilul și aferente perioadei după data de referință vor fi rambursate de către promitenta cumpărătoare promitentei vânzătoare în termen de 7 zile lucrătoare de la data de referință, sub sancțiunea de penalități calculate la 0,1% pe zi de întârziere.

Data de referință, potrivit art. 7 lit. d) și e) este data după împlinirea a 5 zile lucrătoare de la data încasării integrale a prețului.

Între A. S.A., în calitate de promitentă-vânzătoare, B. S.R.L., în calitate de promitentă-cumpărătoare cedentă, și A. S.R.L., în calitate de cesionară, s-a încheiat actul de cesiune a promisiunii bilaterale de vânzare autentificată sub nr. x/28.10.2019, care a fost autentificat sub nr. x/12.12.2019.

La data de 16.12.2019 s-a încheiat contractul de vânzare între A. S.A., în calitate de vânzătoare, și A. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, autentificat sub nr. x/16.12.2019, care prin art. 4.2 a stabilit că transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului se va realiza la data de 20.01.2020 prin semnarea unui act adițional (care a fost încheiat).

Prin art. 7.1 lit. d) și lit. e) au fost reluate dispozițiile din art. 7 lit. e) și f) din promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x/28.10.2019.

Între părțile litigiului, la data de 20.01.2020, s-a încheiat Acordul de regularizare.

În speță, apelanta reclamantă, cumpărător, prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată, solicită obligarea intimatei pârâte, vânzător, la plata sumei de 567.804,20 RON diferența dintre chiria încasată drept chirie aferentă perioadei ulterioare datei de 20.01.2020- data la care apelanta reclamantă a devenit proprietar, și sumele virate; se cere obligarea la plata sumei de 43.070,82 RON garanții percepute de intimata pârâtă de la societățile care au avut contracte de închiriere încheiate de aceasta.

Intimata pârâtă nu a contestat încasarea sumei solicitate cu titlul de chirie, dar a invocat compensarea sumelor solicitate cu creanțe certe, lichide și exigibile deținute de aceasta împotriva reclamantei, afirmând o creanță de 819.829,84 RON.

În ceea ce privește compensația invocată de pârâtă, având în vedere că instanța nu a fost sesizată de către aceasta cu o cerere reconvențională pe calea căreia să fie solicitată, pe de o parte, constatarea unei creanțe a pârâtei împotriva reclamantei și, pe de altă parte, compensația judiciară, aceasta neputându-se dispune altfel, în speță nu poate fi vorba decât despre compensația legală ca mod de stingere a unei datorii. Compensația legală operează de drept, fără a fi necesar acordul de voință al părților sau o hotărâre judecătorească, atunci când sunt îndeplinite patru condiții cumulative cu privire la datorii: acestea trebuie să fie reciproce, certe, lichide și exigibile.

În speță prima condiție este îndeplinită, creanțele afirmate de A. S.R.L. și de A. S.A. fiind reciproce, fiecare parte pretinzând față de cealaltă atât calitatea de debitor, cât și pe cea de creditor.

Curtea a constatat însă că, în speță, nu s-a afirmat de către intimata pârâtă o datorie certă, lichidă și exigibilă față de apelanta reclamantă, pentru a se putea constata intervenirea compensației legale. În măsura în care dorește obligarea apelantei reclamante la plata acestei sume, intimata pârâtă trebuie să formuleze pretenția în cadrul unei cereri de chemare în judecată/cereri reconvenționale, urmând să dovedească existența și cuantumul creanței afirmate.

Astfel, intimata pârâtă a afirmat în principal, compensarea sumei datorate cu suma de 522.426 RON, parte din suma de 566.896 RON reprezentând taxe și impozite aferente imobilului pentru întregul an 2020.

Cu privire la taxele și impozitele aferente imobilului, s-a apreciat că acestea sunt datorate de apelanta reclamantă, în raport de prevederile art. 7 lit. f) din Promisiunea de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/28.10.2019, care prevede că "orice sume (i.e. taxe, impozite, utilități, etc) plătite de către promitenta vânzătoare în legătură cu imobilul și aferente perioadei după data de referință vor fi rambursate de către promitenta cumpărătoare promitentei vânzătoare în termen de 7 zile lucrătoare de la data de referință" și art. 7.1 lit. e) din Contractul de vânzare, potrivit cu care vânzătoarea își asumă obligația "să mențină activitatea aferentă Imobilului în cursul obișnuit al afacerii, inclusiv să plătească toate taxele și impozitele și utilitățile în legătură cu Imobilul până la data semnării Actului Adițional nr. 2. Părțile convin că orice sume (i.e. taxe, impozite, utilități, etc) plătite de către promitenta vânzătoare în legătură cu imobilul și aferente perioadei după data semnării Actului Adițional nr. 2 vor fi rambursate de către Cumpărătoare Vânzătoarei în termen de 7 zile lucrătoare de la transferul posesiei proprietății, sub sancțiunea de penalități calculate la 0,1% pe zi de întârziere".

Împrejurarea că, potrivit prevederilor art. 461 Codul fiscal, impozitul către stat este datorat de proprietarul imobilului de la data de 31.12 din anul fiscal anterior nu este relevantă, în contextul în care părțile, cunoscând că achitarea acestui impozit este în sarcina vânzătorului, au stabilit că sumele achitate cu titlul de impozit aferente perioadei ulterioare semnării Actului Adițional se rambursează acestuia.

Interpretarea contrară, propusă de apelanta reclamantă, ar lipsi de efecte clauza contractuală, în contextul în care aceasta se referă în mod explicit la taxe și impozite, iar singurul impozit achitat de proprietar este impozitul pe proprietate (clădire, teren). Or, potrivit prevederilor art. 1268 alin. (3) C. civ., clauzele contractuale se interpretează în sensul de a produce un efect, iar nu în sensul de a nu produce niciunul. Așadar, referirea la sumele achitate cu titlul de impozit conduce la concluzia că părțile au convenit ca impozitul achitat de vânzător aferent perioadei ulterioare încheierii contractului de vânzare cumpărare să fie restituit acestuia de către cumpărător.

În ce privește modul de calcul al sumei reprezentând impozit, aferent perioadei 21.01.2020-31.12.2020, apelanta reclamantă impută intimatei pârâte neprezentarea deciziei de impunere sau a unor alte asemenea înscrisuri, emanând de la organul fiscal, pentru ca aceasta să verifice calculul efectuat, respectiv că aceasta nu a emis factura necesară evidențierii acestei sume în contabilitate.

Astfel cum s-a reținut mai sus, pentru intervenirea compensației legale, creanța trebuie să fie certă, iar o creanță este certă când existența ei neîndoielnică rezultă din însuși titlul de creanță sau din alte înscrisuri emanând de la debitor sau recunoscute de acesta. O creanță este lichidă atunci când câtimea ei este determinată sau determinabilă cu ajutorul actului de creanță sau și a altor acte, emanând de la debitor, recunoscute de acesta sau opozabile acestuia (în baza unei dispoziții legale sau a stipulațiilor conținute în actul de creanță).

Actul care stă la baza pretenției intimatei-pârâte cu privire la suma datorată cu titlu de impozit este reprezentat de "Sumar notă de plată" primit de la DITL Sector 4, respectiv ordinul de plată. Curtea constată că acest înscris privește suma datorată pe întregul an 2021 de către contribuabilul A. S.A., cu privire la toate imobilele deținute de acest proprietar la sfârșitul anului fiscal anterior, fără a se indica în cuprinsul acestui înscris, în mod explicit, că obligațiile de plată privesc exclusiv imobilele care au făcut obiectul tranzacției dintre cele două părți.

Mai mult, din explicațiile furnizate de A. S.A. rezultă împrejurarea că sumele pretins achitate de aceasta cu titlul de taxe locale către DITL sector 4, care privesc imobilele înstrăinate (impozitul clădiri, impozit teren, taxă salubrizare, taxă reclamă) sunt diferite de sumele achitate de aceasta în total, conform înscrisului intitulat "sumar notă de plată" depus la dosar. Chiar dacă sumele referitoare la impozitul pe clădiri, respectiv taxa salubritate sunt mai mici, în lipsa unui mod de calcul explicit, care să ateste că acestea erau sumele datorate, corespunzător imobilelor înstrăinate, creanța afirmată nu este lichidă.

Mai reținem că, în explicațiile furnizate, intimata pârâtă a indicat că, spre exemplu, din sumar notă de plată 522.507 RON impozit clădiri, suma de 498.893 RON este valoarea impozitului clădirilor, conform raportului de reevaluare la 31.12.2018, iar 23.614 este valoarea impozitului pentru spațiile comerciale, conform aceluiași raport. Această explicație, în lipsa dovezilor explicite care să ateste valoarea impozitului achitat efectiv către DITL pentru imobilele înstrăinate, nu este suficientă pentru a stabili caracterul cert al creanței afirmate, având ca obiect taxe și impozite. Raportul de evaluare pentru impozitare depus la dosar nu este suficient pentru determinarea valorii sumei achitate cu titlul de impozit de către intimata pârâtă pentru partea din imobil înstrăinată, pentru a putea stabili că aceasta afirmă o creanță lichidă, întrucât nu avem certitudinea că autoritatea locală a calculat impozitele și taxele în baza acestui raport, sau a aplicat un alt mod de calcul, și nici nu atestă împrejurarea că prin ordinele de plată invocate s-au achitat sumele pretinse de intimata pârâtă.

Pe de altă parte, nici intimata pârâtă nu justifică susținerile sale într-un mod lipsit de echivoc. Astfel, cu privire la creanța având ca obiect sumele achitate cu titlul de impozite și taxe, s-a constatat că o condiție pentru a se constata intervenirea compensației de drept nu este îndeplinită, în sensul că nu suntem în prezența unei creanțe lichide.

În ce privește celelalte creanțe afirmate de intimata pârâtă, s-a reținut că părțile au stabilit că facturile pentru utilitățile aferente lunii ianuarie 2020 urmau a fi primite de A. S.A. în luna februarie și urmau a fi refacturate către chiriași, consumul de utilități ce excede refacturarea către chiriași urmând a fi refacturate pro rata pentru perioada de 11 de zile către A. S.R.L..

La art. 1.2 din Acordul de regularizare se prevede că se va suporta pro rata de către părți consumul de utilități ce excede refacturarea către chiriași. "în acest sens, A. S.A. va refactura la cost (la valoarea facturilor emise de către terți) către A. S.R.L. echivalentul a 11 zile din diferența facturilor de utilități ce excede cantitatea refacturată către chiriași". O dispoziție similară conține art. 1.3 în ce privește costurile cu mentenanța proprietății (paza, servicii mentenanță tehnică și instalații, curățenie și întreținere birouri și spații comune).

Așadar, părțile au stabilit explicit prin acordul de regularizare că sumele reprezentând consumul de utilități ce excede refacturarea către chiriași precum și costurile cu mentenanța proprietății (paza, servicii mentenanță tehnică și instalații, curățenie și întreținere birouri și spații comune) urmau a fi suportate pro rata, de apelanta reclamantă pentru perioada ulterioară datei de 20 ian, iar intimata pârâtă era obligată să pună la dispoziția apelantei reclamante contractele, facturile, modalitatea de calcul, și să procedeze la refacturarea acestor costuri. În baza voinței părților, îndeplinirea acestor obligații reprezintă condiții pentru a se putea stabili existența, cuantumul și caracterul exigibil al respectivelor creanțe. Mai mult, emiterea facturii era necesară nu numai pentru evidențierea în contabilitatea apelantei reclamante a plăților efectuate, ci și pentru justificarea refacturării respectivelor costuri către chiriași.

Punctual, în ceea ce privește sumele privind deszăpezirea și serviciile de întreținere a centralei termice, reclamanta a susținut că sumele aferente nu au fost refacturate, nefiind prezentat nici măcar contractul cu prestatorul serviciului pentru a se putea verifica modul de calcul al sumei pretinse pentru compensare. Se mai susține că serviciul de deszăpezire nu a fost acceptat și nici efectuat, în condițiile în care în perioada vizată nu a nins.

Conform înscrisurilor și precizărilor depuse de către pârâtă, A. S.A. a achitat la data de 17.01.2020 către E. S.R.L. suma de 9.000 RON pentru perioada 15.01.2020-15.02.2020 pentru serviciile de deszăpezire, contract transmis ulterior și reclamantei.

Cu toate acestea, nu există o factură care să privească strict sumele care îi incumbă ei la plată pentru perioada ulterioară datei de 20.01.2020. În lipsa acesteia, suma invocată de pârâtă în vederea compensării cu creanța pe care o are față de A. nu este una certă și lichidă, nefiind îndeplinite condițiile necesare pentru a opera compensarea. Astfel cum am reținut mai sus, conform acordului de regularizare încheiat între părți, costurile cu mentenanța proprietății (în care includem și cheltuielile cu deszăpezirea) urmau a fi suportate pro rata de părți (pentru luna ianuarie 20 zile intimata și 11 zile apelanta), cu condiția refacturării.

Totodată, părțile au stabilit în contract că "începând cu 1.02.2020 mentenanța va fi asigurată de către A. S.R.L., aceasta având dreptul să-și aleagă proprii contractori și salariați pentru desfășurarea activității, având dreptul de a decide exclusiv asupra modului de administrare și plată". Așadar, părțile au stabilit în Acordul de regularizare că plata costurilor cu mentenanța proprietății se va face de către reclamantă pentru perioada 21. 01-31.01, pro rata, după emiterea facturii de către intimata pârâtă, iar ulterior apelanta reclamantă urma să aleagă proprii contractori, astfel că pentru perioada ulterioară datei de 31.01 nu și-a asumat obligația de plată a acestor servicii către partea adversă.

Prin urmare, față de împrejurarea că nu s-a emis o factură de către intimata pârâtă și suma solicitată include o parte din servicii neasumate de către apelanta reclamantă, creanța afirmată nu are caracter cert, lichid și exigibil, iar compensarea legală nu poate opera.

S-a reținut totodată că la data de 11.02.2020, respectiv 18.02.2020, A. S.A. a achitat serviciile de întreținere a centralei termice în cuantum total de 9.803,92 RON, suma solicitată ca fiind datorată de A. fiind de 5.584,35 RON, proporțional cu perioada care îi revenea. Însă nici în privința sumelor de 5.584,35 RON nu există facturi din care să reiasă obligația de plată a reclamantei, creanța neîndeplinind condiția de a fi certă, lichidă și exigibilă. Totodată, suma solicitată include perioada 1.02.2020-15.02.2020, pentru care reclamanta nu și-a asumat obligația de plată. Aceste aspecte conduc la lipsa caracterului cert, lichid și exigibil al creanței afirmate, astfel că nu se poate constata intervenirea compensației legale.

De asemenea, nici în privința serviciilor de apă și canalizare, de pază, de salubritate, a utilităților constând în energie termică și a salariilor personalului de la curățenie nu există o refacturare a sumelor pretinse de către pârâtă pentru compensare.

Reclamanta a achitat facturile pentru consumul de apă și pentru canalizare aferente perioadei 07.01.2020-04.02.2020, în cuantum de 12.416,23 RON, iar suma pretinsă este de 330,17 RON, fără a se explicita modul de calcul al acesteia și fără a se emite factură, astfel cum a fost stabilit prin Acordul de regularizare, perioada la care se referă factura excedând parțial perioada de refacturare asumată.

În ceea ce privește serviciile de pază, contravaloarea acestora de 65.737,98 RON a fost achitată de către A. S.A. la data de 05.02.2020, respectiv de 18.02.2020. Pârâta că revine reclamantei să plătească o sumă de 19.377,76 RON, întrucât parte din sumă a fost refacturată către chiriași. Nici în privința acestei sume nu a fost emisă factură din care să reiasă obligația de plată a apelantei-reclamante, creanța neîndeplinind condiția de a fi certă, lichidă și exigibilă, astfel că nu se poate constata intervenirea compensației legale.

Valoarea totală a salariilor personalului de curățenie solicitată este de 22.179 RON, sumele fiind achitate de către A. S.A. la 07.02.2020 și la 06.03.2020. Pârâta pretinde că revine reclamantei să plătească suma de 6.298 RON pentru factura din perioada 01.01.2020-31.01.2020, iar factura pentru 01.02.2020-14.02.2020 trebuie să o suporte în totalitate (6.974 RON), astfel cum și-a asumat prin contract. În acest sens au fost depus două tabele cu angajații societății și salariile aferente fiecăruia, precum și un mod de calcul pro-rata pentru sumele care revin reclamantei.

S-a reținut lipsa caracterului cert, lichid și exigibil al sumei solicitate, prin raportare la acordul de voință al părților exprimat în cuprinsul Acordului de regularizare, potrivit cu care, pe de o parte, pentru plată era necesară emiterea unei facturi. Pe de altă parte, reclamanta nu și-a asumat plata acestor servicii ulterior datei de 31.01., iar prestarea acestor servicii de către angajații pârâtei este contestată de reclamantă, partea nefăcând dovada prestării acestor servicii. Invocarea neexecutării serviciilor prestate conduce la lipsa caracterului cert al creanței reprezentând contravaloarea acestor servicii.

Totalul sumei aferente serviciilor de salubritate este de 16.692,84 RON, facturile fiind achitate de către A. S.A. inclusiv cele pentru perioada 01.02.2020-15.02.2020. Dintre acestea factura în cuantum de 153,54 RON a fost refacturată integral către chiriașul F., pârâta pretinzând că sumele pe care trebuie să le suporte reclamanta sunt de 8.017,43 RON, facturile în valoare de 113,54 RON și 6.704,29 RON pentru perioada 01.02.2020-15. 02.2020 revenind integral A..

Cu privire la niciunul dintre aceste servicii nu există o refacturare la cost care să cuprindă sumele a căror obligație de plată o are reclamanta. Calculul pro-rata făcut de reclamantă nu este suficient pentru a se constata caracterul cert, lichid și exigibil al creanțelor, în lipsa acestuia neputând opera compensarea, astfel cum susține intimata-pârâtă. Totodată, similar celorlalte creanțe analizate mai sus, reclamanta nu și-a asumat prin acordul de regularizare plata sumelor care privesc servicii ulterioare datei de 1.02, acest aspect conducând, de asemenea la lipsa caracterului cert al creanței corespunzătoare sumei achitate pentru o perioadă ulterioară acestei date.

În ce privește contravaloarea energiei electrice, pârâta susține că, din suma totală de 346.679,50 RON achitată de aceasta, revine reclamantei obligația de plată a sumei de 223.854,25 RON. Arată că parte din această sumă a fost refacturată către chiriași, iar din suma de 223.854,25 RON suma de 59.887,94 RON este aferentă consumului din perioada 1.01-31.01, iar 163.966,31 este aferentă consumului din perioada 1.02-29.02.

Cu privire la contravaloarea consumului din perioada 1.02-29.02, acesta nu a făcut obiectul Acordului de regularizare încheiat între părți, astfel că această creanță nu are caracter cert și nu poate fi invocată compensarea.

Cu privire la suma aferentă consumului din perioada 1.01-31.01, pe de o parte, se constată lipsa unei facturi de regularizare emise de pârâtă, condiție pentru exigibilitatea creanței, conform acordului de regularizare încheiat între părți. Pe de altă parte, se constată lipsa caracterului cert și lichid al acestei creanțe, modul de determinare al sumei solicitate fiind contestat de către debitoare, aceasta afirmând că parte din sumă nu poate fi achitată, întrucât reprezintă branșări ilegale la rețea a unor spații care nu au fost înstrăinate, plus pierdere rezultată din diferența de index între index furnizor și index contoare imobile înstrăinate. Pârâta a fost de acord să acopere pierderile de energie aferente lunii ianuarie și februarie 2020. Nu s-a dovedit că suma a fost determinată ca urmare a citirii contoarelor în data de 21.01-22.01.2020, iar după refacturarea consumului, diferența a fost repartizată conform indexurilor aferente cititoarelor contoarelor electrice. Nu există dovezi, opozabile reclamantei, care să ateste valoarea energiei electrice aferente imobilului achiziționat de apelanta reclamantă.

În ce privește sumele reprezentând contravaloarea energiei termice, reținem că plata acesteia s-a făcut de către A. S.A. la data de 18.02.2020 (două facturi, una în cuantum de 2.064,22 RON pentru perioada 31.12.2019-30.01.2020 pentru F., alta în cuantum de 28.873,32 RON pentru perioada 01.01.2020-31.01.2020 - dosar apel) și la data de 31.03.2020 (o factură în cuantum de 19.701,88 RON pentru perioada 01.02.2020-29.02.2020 și una de 1.651,47 RON pentru aceeași perioadă, pentru F.). Locatarul F. a avut branșament separat și contract cu societatea G..

În acest cadru, s-a constatat, lipsa unei facturi de regularizare emise de pârâtă, condiție pentru exigibilitatea creanței, conform acordului de regularizare încheiat între părți și lipsa caracterului cert și lichid al acestei creanțe, modul de determinare al sumei solicitate fiind contestat de către debitoare, aceasta afirmând că parte din sumă nu poate fi achitată, întrucât include și suma aferentă unui spațiu, restaurant, necontorizat. În măsura în care dorește obligarea reclamantei la plata acestei sume, pârâta trebuie să formuleze pretenția în cadrul unei cereri de chemare în judecată/cereri reconvenționale, urmând să dovedească caracterul cert, lichid și exigibil al creanței afirmate.

În ceea ce privește pretinsa imputație a plății realizată prin acordul de regularizare, cu privire la plata sumei de 10.163,29 RON, s-a reținut că aceasta s-a efectuat la data de 16.04.2020, iar părțile au exprimat puncte de vedere diferite cu privire la creanța stinsă prin această plată, astfel că nu s-ar putea interpreta această plată ca o acceptare de către reclamantă a compensării invocate de pârâtă, întrucât din nicio împrejurare nu rezultă o astfel de acceptare.

Prin cererea completatoare a acțiunii depusă la data de 12.10.2020 reclamanta A. S.R.L. a solicitat, pe lângă obligarea pârâtei la plata contravalorii chiriilor achitate în avans și a penalităților, și contravaloarea garanțiilor reținute în cuantum de 43.070,82 RON.

Prima instanță a respins integral acțiunea formulată, dar în ceea ce privește acordarea garanțiilor nu s-a pronunțat prin considerente, neexistând vreo mențiune referitoare la aceasta.

Apelanta-reclamantă nu a solicitat completarea hotărârii, așa cum prevăd dispozițiile art. 444 C. proc. civ., în același termen în care putea declara apel, întrucât instanța a omis să se pronunțe asupra unui capăt de cerere și nici nu a criticat respingerea acestui capăt de cerere în apelul formulat. Art. 477 C. proc. civ. reglementează caracterul devolutiv al cererii de apel, instanța putând proceda la rejudecarea fondului numai în limitele stabilite expres sau implicit de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată

Prin urmare, Curtea a analizat cauza în limitele stabilite prin cererea de apel, nefiind învestită cu analiza capătului de cerere referitor la acordarea garanțiilor.

În ce privește penalitățile solicitate, a fost obligată pârâta la plata penalităților de întârziere de 0,1%, după cum urmează: la valoare de 520.000 RON de la 04.06.2020, data formulării cererii de chemare în judeca și până la achitare; la valoare de 47.804,20 RON de la 02.07.2020, data formulării precizării la cererea de chemate în judecată, până la achitare, conform principiului disponibilității, consacrat de prevederile art. 9 C. proc. civ.

Potrivit art. 7 lit. d) din Contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/20.01.2020 de BNP "C. și D.", părțile au convenit ca orice sumă încasată de vânzătoare cu titlul de chirie și aferentă perioadei ulterioare semnării Actului Adițional Autentic 2 (contractul de vânzare cumpărare din 20.01.2020) " va fi rambursată de către Vânzătoare Cumpărătoarei în termen de 7 zile lucrătoare de la încasarea sumei respective, sub sancțiunea de penalități calculate la 0,1% pe zi de întârziere." Pârâta a recunoscut încasarea sumei pretinse anterior formulării cererii de chemare în judecată și nu a dovedit existența unei creanțe certe, lichide și exigibile, deținute împotriva apelantei reclamante, pentru a opera compensarea legală.

Împotriva acestei decizii, recurenta-pârâtă A. S.A. a declarat recurs principal susținând că instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității (motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.), prin încălcarea dreptului la un proces echitabil, prin încălcarea rolului activ al instanței și prin încălcarea principiului disponibilității caracteristic procesului civil, și că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material (motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), întrucât instanța a comis erori fundamentale în interpretarea și aplicarea textelor de lege aplicabile în speță.

Astfel, recurenta - pârâtă a arătat că instanța de apel avea obligația de lămuri toate aspectele cauzei, inclusiv de a da prevalentă principiului disponibilității părților, în sensul în care A., în fața ambelor instanțe, a arătat compunerea și modalitatea de calcul a pretenților sale, garanțiile în cuantum de 43.070,82 RON, tratate drept capăt de cerere separat fiind incluse în pretențiile de 567.804,20 RON. în concluzie, nu a existat nicio omisiune a instanței de fond de a soluționa un capăt de cerere al A., constând în plata garanțiilor în cuantum de 43.070.82 RON. întrucât ele erau deja solicitate prin primul capăt de cerere, constând în plata unei sume totale de 567.804.20 RON, astfel că soluția instanței de apel este nelegală. întrucât soluția instanței de apel se referea deia la garanții, astfel încât instanța de apel nu putea să reanalizeze pretenția de 43.070,82 RON reprezentând garanții.

Totodată, recurenta - pârâtă a reproșat instanței de apel neîndeplinirea obligației de a lămuri toate împrejurările cauzei și de a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, prin raportare la identificarea în mod eronat a scadenței obligațiilor reciproce ale părților, derivând din executarea Contractelor Autentice.

Pretinde că instanța a identificat în mod eronat că art, 7 lit. e) și f) din Promisiune au fost reluate în cadrul art. 7 lit. d) și e) din Contractele autentice, întrucât prin Contractele autentice s-a eliminat orice trimitere la o dată de referință pentru rambursarea reciprocă a sumelor datorate între părți. Dimpotrivă, prin Contractele autentice, părțile și-ar fi asumat alte scadențe de rambursare a unor astfel de sume, diferite în funcție de obligația fiecărei părți. Părțile au revenit asupra acestor scadențe de rambursare a sumelor datorate reciproc, prin reglementarea din Acordul de regularizare, parte integrantă a documentelor contractuale încheiate între părți, stabilind că rambursarea/compensarea sumelor se va face la data de 31.03.2020.

În susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta - pârâtă a pretins că, verificând apărările referitoare la operarea compensației legale, instanța a analizat întrunirea caracterului cert, lichid și exigibil al creanțelor afirmate, însă cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor legale care reglementează compensația și definesc caracterul cert, lichid și exigibil al unei creanțe.

Exemplificând amplu aceste afirmații pentru fiecare categorie de sume invocate în compensație, cu trimitere la materialul probator administrat în cauză, recurenta - pârâtă a subliniat încălcarea forței obligatorii a contractului și a voinței concordante a părților, arătând și că inexistența facturii de refacturare nu împiedica operarea compensației legale.

De asemenea, a arătat că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală cu privire la acordarea penalităților de întârziere pentru sume pentru care Contractele Autentice nu stipulau astfel de penalități. Deși toate sumele datorate de părți reciproc, constând în chiriii, garanții, impozite, taxe, contravaloare utilități și servicii mentenanță se compensau între părți, totuși, penalități de întârziere "în oglindă" au fost stabilite doar pentru sume constând în chirii, taxe, impozite, utilități, mentenanță, astfel cum rezultă din interpretarea art. 7.1 lit. d) și e) din Contractele Autentice, coroborate cu art. 1 și 3 din Acordul de regularizare.

Recurenta - reclamantă A. S.R.L. a formulat recurs incident vizând exclusiv înlocuirea unor considerente ale instanței de apel privitoare la limitele efectului devolutiv stabilite prin cererea de apel și la momentul de la care erau datorate penalitățile.

În drept, a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor invocate, Înalta Curte de Casație și Justiție constată nefondate recursurile pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește limitele caracterului devolutiv al apelului reținute în concret de Curtea de apel, acestea au fost criticate deopotrivă de recurenta - pârâtă din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. și a pretinselor încălcări a dreptului la un proces echitabil, a principiului disponibilității și a rolului activ al instanței, cât și recurenta - reclamantă în cuprinsul recursului incident care are ca obiect exclusiv considerentele deciziei atacate.

Or, din perspectiva recurentei - pârâte aceste critici apar ca fiind lipsite de interes, întrucât privesc modalitatea de soluționare de către instanța de apel a criticilor apelantei - reclamante cu privire la soluția primei instanțe, imputându-i-se acesteia modalitatea de susținere a demersului judiciar în legătură cu pretențiile în valoare de 43.070,82 RON, reprezentând garanții reținute. Aspectul invocat drept o pretinsă încălcare a unor principii ce guvernează procesul civil nu ar fi fost de natură a produce o vătămare părții, cât timp se pretinde nelămurirea aspectelor ce țin de pretențiile reclamantei și de criticile acesteia din apel.

Pe de altă parte, critica recurentei - reclamante cu privire la acest aspect vine în contextul unei căi de atac declarate exclusiv împotriva considerentelor și nu este compatibilă cu aceasta în condițiile în care, deși tinde în realitate la schimbarea soluției cu privire la aceste pretenții, nu există nicio solicitare în acest sens din partea părții.

În ceea ce privește critica recurentei -pârâte referitoare la nelămurirea împrejurările cauzei pentru evitarea oricărei greșeli în demersul de aflare a adevărului în cauză, prin raportare la identificarea în mod eronat a naturii sumelor solicitate și a scadenței obligațiilor reciproce ale părților constatăm că aceasta nu constituie o veritabilă critică de nelegalitate, ci partea urmărește prin aceasta reanalizarea situației de fapt reținută de instanța de apel, solicitare incompatibilă cu prezenta cale de atac.

Întinderea controlului judiciar este condiționată de cuprinsul criticilor formulate prin cererea de recurs și de limitele conferite de dispozițiile legale, iar simpla nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată, la modalitatea în care au fost administrate și analizate probele, precum și la situației de fapt reținută de instanța devolutivă nu pot constitui obiectul analizei instanței de recurs în raport cu dispozițiile art. 488 C. proc. civ.. Recursul este o cale nedevolutivă de atac, în cadrul căreia nu pot fi analizate critici privind temeinicia hotărârii pronunțate în apel, indiferent de gradul de nemulțumire al recurentei cu privire la modalitatea de analiză a probatoriului.

Având în vedere cadrul procesual dedus judecății și faptul că pârâta nu a învestit instanța cu o cerere reconvențională care să tindă la recunoașterea unei creanțe a acesteia împotriva reclamantei, singura modalitate prin care putea fi valorificată apărarea din cuprinsul întâmpinării și a memoriului de apel privind stingerea creanței reclamantei pe calea compensației a fost reținută în mod corect ca fiind compensația legală. Verificând cerințele specifice acestei instituții, Curtea de Apel, ca instanță devolutivă, a constatat că, în speță, nu s-a afirmat de către intimata pârâtă o datorie certă, lichidă și exigibilă față de apelanta reclamantă, pentru a se putea constata intervenirea compensației legale, conform art. 1617 alin. (1) C. civ. rap. la art. 653 C. proc. civ.

În măsura în care se urmărea verificarea de către instanță a temeiniciei pretențiilor pârâtei, din perspectiva existenței și întinderii creanțelor invocate, pârâta era datoare să formuleze pretenția în cadrul unei cereri de chemare în judecată/cereri reconvenționale. În absența unei asemenea cereri, pentru verificarea incidenței compensației legale, instanța s-a limitat a analiza, din perspectiva fiecărei compenente a creanțelor invocate, dacă cerințele privitoare la caracterul cert, lichid și exigibil erau îndeplinite, fără a trece la cercetarea temeiniciei acestor pretenții. În consecință, toate criticile recurentei - pârâte care tind a susține temeinicia creanțelor invocate nu pot fi analizate întrucât sunt străine nu numai specificului căii de atac a recursului, cât și cadrului procesual care a învestit instanțele în demersul procesual de față.

Acesta este și contextul în care instanța de apel a valorificat prevederile inserate de părți în acordul de regularizare privitoare la refacturarea costurilor ce urmau a fi recuperate de pârâtă de la reclamantă. A reținut astfel că pârâta era obligată să pună la dispoziția reclamantei contractele, facturile, modalitatea de calcul, și să procedeze la refacturarea acestor costuri.

Din acest motiv, în baza voinței părților, și nu dintr-o greșită apreciere a valorii probatorii a unei facturi fiscale, cum pretinde recurenta - pârâtă, instanța de apel a considerat că îndeplinirea acestor obligații reprezintă condiții pentru a se putea stabili existența, cuantumul și caracterul exigibil al respectivelor creanțe. Refacturarea a fost stabilită, prin voința părților, ca o operațiune necesară pentru ca sumele solicitate de pârâtă să aibă caracter cert, lichid și exigibil, emiterea facturilor fiind necesară nu numai pentru evidențierea în contabilitatea a plăților efectuate, ci și pentru justificarea refacturării respectivelor costuri către chiriași.

În ceea ce privește dispoziția instanței de apel referitoare la plata penalităților, recurenta - pârâtă a criticat modalitatea de calcul a acestora, susținând că, potrivit clauzei penale inserate în art. 7 alin. (1) lit. d) din contractele semnate de părți, penalitățile nu ar fi putut fi percepute decât cu privire la sumele reprezentând chirii, nu și la datorii de altă natură.

În acest cadru, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că pretențiile principale au fost formulate de reclamantă în cuprinsul acțiunii și a cererii modificatoare cu titlu de chirie și nu au fost contestate de pârâtă, aceasta concentrându-și apărările pe demonstrarea stingerii acestor datorii prin compensație și pe justificarea propriilor creanțelor. De asemenea, incidența clauzei penale și modalitatea efectivă de calcul a penalităților solicitate nu au fost criticate anterior declarării recursului.

In raport de cadrul procesual, instanța de apel a reținut în mod corect incidența clauzei penale inserate de părți în cuprinsul contractului în ceea ce privește obligația de rambursare a sumelor încasate anterior de pârâtă cu titlu de chirie, aspect necontestat de recurentă. În realitate, recurenta - pârâtă critică modul efectiv de calcul al penalităților stabilite în sarcina sa, dar demersul său nu poate avea finalitatea dorită întrucât argumentele sunt invocate omisso medio și privesc doar netemeinicia deciziei atacate.

Recurenta - reclamantă a criticat la rândul său inserarea unor considerente apreciate ca fiind eronate în ceea ce privește scadența obligațiilor pârâtei. Această critică nu poate fi primită întrucât considerentele evidențiate de parte sunt scoase din ansamblul deciziei atacate pentru a justifica în mod artificial demersul părții. Mai mult, fără a critica soluția referitoare la penalități, recurenta - reclamantă contestă doar o anumită dată a scadenței obligației părții adverse pretins reținută de instanța de apel, aspect de fapt ce nu poate fi cenzurat pe calea recursului, fie el și la considerente, potrivit art. 461 alin. (2) C. proc. civ.

Pentru aceste motive, în temeiul art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va respinge recursurile ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursul principal declarat de recurenta-pârâtă A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1077/30.06.2022, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă și recursul incident declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva aceleiași decizii.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 aprilie 2023.