ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2508/2023

Ședința publică din data de 23 noiembrie 2023

Asupra recursului de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad, secția a II-a civilă la 08.03.2022, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâtul B., solicitând instanței ca, prin hotărârea care o va pronunța, să oblige pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 140.000 euro, reprezentând dublul comisionului rezultat din contractul de intermediere vânzare imobiliară - teren, autentificat sub nr. x/02.06.2021.

Prin sentința civilă nr. 644/15.09.2022, Tribunalul Arad, secția a II-a civilă a admis acțiunea și a obligat pârâtul să plătească reclamantei sumele de 140.000 euro, în echivalent în RON la data plății, reprezentând dublul comisionului rezultat din contractul de intermediere vânzare imobiliară - teren, autentificat sub nr. x/02.06.2021 și de 11.218,89 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe, pârâtul a declarat apel, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.

Prin decizia civilă nr. 81/A/16.02.2023, Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă a admis apelul și a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea.

Împotriva acestei decizii civile, reclamanta a declarat recurs, solicitând casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiași instanțe de apel.

În motivare, a susținut că hotărârea recurată a fost dată cu aplicarea greșită a normelor de drept material referitoare la actele juridice de administrare și de dispoziție, la puterea de reprezentare juridică și actul juridic unilateral, precum și a celor referitoare la interpretarea contractelor și a clauzelor unui act juridic unilateral.

De asemenea, a sintetizat considerentele reținute de către instanța de apel, potrivit cărora (i) nu există un mandat special acordat de pârât pentru încheierea cu reclamanta a contractului de intermediere imobiliară, prin mandatara C., deoarece aceasta presupune ieșirea din patrimoniul pârâtului a unei sume de bani, iar procura nr. 159/2019 nu era suficientă (ii) lipsește consimțământul pârâtului la încheierea convenției cu reclamanta și (iii) că respectivul contract de intermediere imobiliară reprezintă un act de dispoziție.

În continuare, recurenta a susținut că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile C. civ., considerând contractul de intermediere drept un act de dispoziție, concentrându-se pe cuantumul remunerației intermediarului, în loc să se raporteze la scopul real al actului juridic, respectiv maximizarea vânzării urmărite; din perspectiva corectă, acest contract este un veritabil act de administrare.

Recurenta a adus în atenție procura notarială nr. 159/11.02.2019 și mandatul acordat de intimat mandatarei sale, prin care i-a conferit puteri depline de reprezentare în scopul vânzării imobilului - teren. De asemenea, a subliniat că, mandatara, apreciind că valorificarea eficientă a imobilului necesită competența unui consultant imobiliar, a încheiat un contract de intermediere.

Potrivit recurentei, un astfel demers, premergător vânzării, reprezintă un act de administrare, chiar dacă acesta presupune plata unui comision.

Totodată, a subliniat că în conformitate cu art. 37 C. civ. și cu aspectele din doctrină referitoare la actul de dispoziție, este necesară o analiză riguroasă a clauzelor contractuale. În acest context, a evidențiat conținutul art. 8.1 din contract, care stabilește comisionul de succes ca fiind jumătate din valoarea prețului obținut peste suma de 21 euro/m.p. pentru terenul în suprafață de 20.000 m.p.. Având în vedere că prețul vânzării a fost de 560.000 euro, echivalentul a 28 euro/m.p., comisionul s-ar fi ridicat la suma de 70.000 euro, conform contractului; însă, pârâtul nu a respectat clauza de la art. 13.5 din contract, omițând să comunice vânzarea terenului clientului identificat în Anexa contractului de intermediere, ceea ce a condus la dublarea sumei datorate.

În acest context, recurenta a argumentat că instanța de apel ar fi trebuit să se raporteze la prețul stabilit în contract, respectiv la comisionul de 70.000 euro, și nu la cuantumul pretențiilor din acțiune; pe de altă parte, a subliniat că nu comisionul intermediarului este relevant pentru încadrarea juridică exactă, ci operațiunea juridică efectuată de mandatara C., ce de eficientizare a vânzării imobilului.

În considerarea argumentelor expuse, recurenta a susținut că nu trebuie făcută confuzie între un act juridic de administrare sau de dispoziție și un act juridic cu titlu oneros, așa cum acesta din urmă este definit de art. 1.172 alin. (1) C. civ.

Sub acest aspect, a evidențiat că, în conformitate cu art. 2.096-2.097 C. civ., contractul de intermediere este o convenție cu titlu oneros, care presupune remunerarea intermediarului pentru serviciile prestate în favoarea beneficiarului, indiferent dacă intermediarul este sau nu un profesionist; normele C. civ. nu impun condiția caracterului profesional al activității intermediarului, existând astfel o delimitare clară de contractul de curtaj. Prin urmare, nu existența remunerației și nici valoarea acesteia nu sunt relevante pentru a identifica natura actului juridic încheiat în cauză, ci scopul pentru care a fost încheiat, respectiv acela de a eficientiza procedura de vânzare a imobilului și de a maximiza valoarea prețului de vânzare.

Pentru a-și întări poziția, recurenta a adus în atenție interpretarea prin analogie a art. 641 alin. (1) C. civ., din care rezultă că legiuitorul definește actul de cesiune a veniturilor imobiliare ca act de administrare. Astfel, a subliniat distincția între acest tip de act și un act de dispoziție, care implică transmiterea unor sume de bani indiferent de cuantumul acestora, evidențiind condiția necesară ce trebuie îndeplinită, aceea a bunului aflat în coproprietate; or, în cauză, bunul imobil are un singur proprietar.

Următorul set de critici se referă la aplicarea greșită a normelor de drept material, mai precis ale art. 1.266-1.267 și art. 1.325 C. civ., referitoare la interpretarea contractului și a clauzelor unui act juridic unilateral.

Sub acest aspect, recurenta a criticat aprecierea instanței de apel conform căreia reprezentanta pârâtului nu avea un mandat special pentru încheierea contractului de intermediere, argumentând că această concluzie se bazează pe o interpretare eronată a mențiunilor din procura nr. 159/11.02.2019 autentificată de D..

Potrivit recurentei, conform art. 1.266, coroborat cu art. 1.325 C. civ., actul juridic trebuie interpretat conform voinței titularului, respectiv conform voinței concordante a părților, iar nu după sensul literal al termenilor; în acest context, a făcut trimitere la art. 1.267 C. civ., susținând că este vădită intenția mandantului de a da puteri depline mandatarei sale în scopul vânzării imobilului prin procura notarială nr. 159/2019, context în care a făcut trimitere la mai multe mențiuni din cuprinsul acesteia.

În plus, recurenta a susținut că nici normele de drept material referitoare la instituția reprezentării juridice nu au fost corect aplicate. Astfel, conform principiului simetriei formelor actelor juridice și a prevederilor art. 1.301 C. civ., recurenta a subliniat că procura acordată de pârât mandatarei sale a fost autentificată, fiind verificată în prealabil de către notarul public, atât în ceea ce privește consimțământul mandantului, cât și în privința puterilor de reprezentare foarte extinse conferite mandatarei pentru a realiza vânzarea imobilului. De asemenea, contractul de intermediere aflat în discuție a fost autentificat, tocmai pentru a evita orice posibilitate de interpretare.

În continuare, a mai afirmat că decizia recurată a fost dată cu încălcarea art. 1.309 C. civ., deoarece comportamentul pârâtului a creat în mod rezonabil impresia că mandatara sa acționează în conformitate cu puterile conferite; astfel, pârâtul nu se poate prevala de lipsa puterii de reprezentare a mandatarei pentru a contesta valabilitatea contractului de intermediere în fața recurentei și că l-ar fi încheiat în necunoștință de cauză.

Cu toate acestea, instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 1.301-1.302 și ale art. 1.309 C. civ.

În considerarea argumentelor prezentate, recurenta a susținut că intimatul nu face altceva decât să își invoce propria turpitudine, încercând să se sustragă obligațiilor de plată a remunerației intermediarului, născute în sarcina sa urmare a propriei voințe exprimată prin procura notarială din 11.02.2019.

În drept, a invocat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

La data de 07.06.2023, intimatul-pârât a depus întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.

La 21.06.2023, recurenta a răspuns la întâmpinare.

Examinând decizia atacată în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate, Înalta Curte reține următoarele:

Disputa litigioasă derivă dintr-un contract de intermediere încheiat între recurenta-reclamantă, în calitate de intermediar și intimatul-pârât, prin mandatar, în calitate de client. Cauza acțiunii rezultă din neplata comisionului de succes, în contextul în care recurenta consideră că și-a îndeplinit obligația asumată, facilitându-i pârâtului punerea în legătură cu terțul cumpărător E. S.R.L., individualizat în anexa la contractul de intermediere pentru vânzare imobiliară - teren, autentificat sub nr. x/02.06.2021. Prin acțiunea formulată, reclamanta urmărește obținerea dublului comisionului, invocând prevederile art. 8.6 și art. 13.5 din contract.

Sintetizând starea de fapt, prima instanță a stabilit că, potrivit contractului, recurenta s-a angajat față de pârât, prin mandatar, să intermedieze tranzacționarea unui teren în exclusivitate doar cu un client individualizat în anexa contractului, respectiv E. S.R.L., și să fie notificată în cazul încheierii contractului intermediat, în schimbul unui comision de succes, constând în jumătate din prețul obținut peste suma de 21 euro/m.p., sub sancțiunea dublării remunerației. Cu toate acestea, pârâtul a vândut terenul către E. S.R.L., fără a o notifica pe recurentă și fără a plăti comisionul convenit. Astfel, tribunalul a hotărât că reclamanta are dreptul la dublul comisionului, respectiv 140.000 euro, conform art. 8.6 și art. 13.5 din contractul de intermediere nr. x/02.06.2021, rap. la art. 1.270 alin. (1) C. civ. Tribunalul a respins apărările pârâtului privind lipsa consimțământului și depășirea mandatului acordat mandatarei sale, C., reținând că mandatul acordat era extrem de întins și că reclamanta nu avea motive să presupună că mandatara nu era împuternicită să încheie contractul de intermediere în discuție; în plus, semnarea acestuia în formă autentică oferea o garanție suplimentară cu privire la manifestarea de voință și a corespondenței acesteia cu clauzele contractuale.

Curtea de apel a admis apelul pârâtului și schimbând sentința tribunalului, a respins acțiunea reclamantei, pe motiv că respectivul contract de intermediere este un act de dispoziție, având în vedere suma solicitată de reclamantă, care reprezintă dublul comisionului și este semnificativă în raport cu prețul vânzării, ceea ce implică consecințe importante în patrimoniul pârâtului, cu atât mai mult cu cât în procură nu sunt menționate operațiuni juridice care presupun plata unor sume de bani de către acesta; astfel, a subliniat că procura pe care s-a bazat reclamanta nu era suficientă pentru încheierea contractului de intermediere în numele pârâtului, imputându-i reclamantei omisiunea de a verifica și a se asigura că mandatara îl reprezenta pe pârât, mai ales având în vedere calitatea sa de profesionist în domeniu. În concluzie, s-a stabilit că pârâtul nu a acordat un mandat special pentru încheierea contractului de intermediere, fapt ce a condus la lipsa consimțământului acestuia.

Recurenta invocă motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., criticând decizia recurată sub aspectul aplicării greșite a dispozițiilor art. 1.301-1.302 și art. 1.309 C. civ., referitoare la puterea de reprezentare, a celor referitoare la actele juridice de administrare și de dispoziție raportat la natura juridică a contractului de intermediere, precum și a celor în materia interpretării contractului și a clauzelor unui act juridic unilateral, și anume art. 1.266-1.267 și art. 1.325 C. civ.

Recursul este fondat.

Înalta Curte notează că instanța de apel a realizat o analiză greșită a contractului de intermediere imobiliară, considerându-l un act de dispoziție, pentru a cărui încheiere mandatarul trebuia să acționeze în baza unei procuri speciale.

Actul juridic de dispoziție are ca rezultat ieșirea unui bun din patrimoniul unei părți care încheie actul fără ca acesta să fie înlocuit sau grevarea unui bun cu sarcini reale.

Din această perspectivă, contractul de intermediere a vânzării unui bun imobil nu poate fi apreciat ca fiind un act de dispoziție. Aceasta, întrucât operațiunea de intermediere nu are ca rezultat, prin ea însăși, ieșirea bunului din patrimoniu, ci presupune prestarea unor servicii, constând în identificarea unui potențial cumpărător. Intermediarul este împuternicit să desfășoare doar acte materiale pentru clientul său, iar în schimbul activității de intermediere, clientul datorează prețul concretizat din comision, în ipoteza perfectării contractului prefigurat.

Operațiunile de intermediere, desfășurate prin intermediul unui contract de intermediere, își găsesc corespondent în dispozițiile art. 2.096-2.102 C. civ., ce reglementează contractul de intermediere.

Articolul 2.096 alin. (1) C. civ. definește intermedierea ca fiind "contractul prin care intermediarul se obligă față de client să îl pună în legătură cu un terț, în vederea încheierii unui contract".

Scopul contractului de intermediere este de a facilita tranzacționarea unui bun sau serviciu prin implicarea unui intermediar care să acționeze în numele și în interesul clientului său. Acest contract este conceput pentru a permite identificarea și stabilirea unei conexiuni între vânzător și cumpărător, sau între furnizor și beneficiar, cu scopul de a încheia ulterior un contract de vânzare, cumpărare sau prestare de servicii.

Altfel spus, intimatul, prin intermediul mandatarei sale, în calitate de client, a contractat serviciile recurentei, în calitate de intermediar, în scopul găsirii unui potențial cumpărător pentru terenul în suprafață de 20.000 m.p., urmând ca, mai apoi, să se negocieze eventuala vânzare a bunului imobil. În plus, identitatea terțului cumpărător a fost cunoscută încă de la momentul semnării contractului de intermediere, fiind menționată în anexa acestuia.

Așa fiind, semnarea contractului de intermediere nu poate fi asimilată unui act de dispoziție, căci identificarea unui cumpărător reprezintă un act de administrare.

În aceste condiții, Înalta Curte impune concluzia că instanța de apel a ajuns la o concluzie eronată în privința naturii contractului, raportându-se la prețul de vânzare al terenului ce a făcut obiectul contractului de vânzare autentificat sub nr. x/22.12.2021 de către F. și la cuantumul pretențiilor solicitate de reclamantă în temeiul contractului de intermediere, în detrimentul scopului pentru care a fost încheiată convenția.

Totodată, Înalta Curte notează că analiza celorlalte critici din cadrul motivelor de recurs devine de prisos.

Având în vedere considerentele expuse mai sus, Înalta Curte constată că dezlegările esențiale ale instanței de prim control judiciar, care au fundamentat decizia de reformare a sentinței tribunalului, sunt un efect al încălcării normelor de drept material în privința actului juridic de administrare și de dispoziție, raportat la contractul de intermediere, fiind astfel incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., motiv pentru care, în temeiul art. 496 și 497 C. proc. civ., va admite recursul, va casa decizia atacată și va trimite cauza, în vederea unei noi judecăți, curții de apel, care va rejudeca apelul pârâtului și va reevalua efectele contractului de intermediere imobiliară autentificat sub nr. x/02.06.2021, în raport cu art. 1.270 C. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 81/A/16.02.2023, pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția a II-a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât B..

Casează decizia atacată și trimite cauza spre o nouă judecată aceleiași instanțe de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 noiembrie 2023.