ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 675/2024

Ședința publică din data de 7 martie 2024

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secția I civilă la 28 noiembrie 2019, sub nr. x/2019, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată B., rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de Biroul Individual Notarial C., ca urmare a nerespectării obligațiilor contractuale asumate; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 150.000 euro (echivalentă a 693.000 RON, la cursul stabilit de părți de 1 euro/4,62 RON), reprezentând o parte din prețul achitat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de același notar public la data de 3 noiembrie 2017; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale penalizatoare aferente sumei de 150.000 euro (echivalentă a 693.000 RON, la cursul stabilit de părți de 1 euro/4,62 RON), de la data la care se va dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare menționat, până la plata efectivă a debitului; obligarea pârâtei la plata sumei de 1.000.000 euro (echivalentă a 4.772.000 RON, la cursul BNR din data formulării prezentei - 1 euro/4,7722 RON), reprezentând despăgubiri pentru beneficiul nerealizat ca urmare a nerespectării de către pârâtă a obligațiilor asumate prin contract; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată generate de acest litigiu.

Prin cererea reconvențională pârâta a solicitat a se constata că a intervenit rezoluțiunea convenției ca urmare a declarației de rezoluțiune nr. 40/14.06.2019 și a solicitat obligarea reclamantei la plata lipsei de folosință a imobilului pentru perioada 21.06.2019-22.01.2020.

Prin sentința nr. 21/C din 2 februarie 2021, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Bihor, secția I civilă a respins cererea principală formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată B.. A admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă Persoana Fizică Autorizată B., în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă A. S.R.L. și a constatat că a intervenit rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., ca efect al declarației de rezoluțiune nr. 40/14.06.2019 dată la BEJ D.. A respins restul pretențiilor pârâtei-reclamante, inclusiv pe cea privind plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia nr. 1360 A din 9 decembrie 2021, Curtea de Apel Oradea, secția I civilă a admis apelul formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinței nr. 21/C din 2 februarie 2021, pronunțate de Tribunalul Bihor, secția I civilă, pe care a schimbat-o, în tot, în sensul că a admis în parte acțiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată B.. A constatat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C.. A obligat-o pe pârâtă la restituirea sumei de 693.000 RON, echivalentă a sumei de 150.000 euro și a dobânzii legale de la data pronunțării hotărârii, până la data plății efectivă. A respins restul pretențiilor din cererea de chemare în judecată. A respins cererea reconvențională. A obligat-o pe intimata-pârâtă Persoana Fizică Autorizată B. să achite apelantei-reclamante S.C. A. S.R.L. suma de 15.802,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale, constând în taxă timbru achitată în fond și apel pentru capetele de cerere admise. A luat act de declarația apelantei-reclamante că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat.

Prin decizia nr. 1966 din 20 octombrie 2022, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva încheierii din 2 noiembrie 2021 și a deciziei nr. 1360 A din 9 decembrie 2021, pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă. A admis recursul declarat de pârâta Persoana Fizică Autorizată B. împotriva deciziei nr. 1360 A din 9 decembrie 2021 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă, a casat decizia atacată și a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

Prin decizia nr. 768 din 14 iunie 2023, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel Oradea, secția I civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu intimata-pârâtă Persoana Fizică Autorizată B., împotriva sentinței nr. 21/C din 2 februarie 2021, pronunțată de Tribunalul Bihor, secția I civilă. A obligat-o pe apelantă la plata către intimată a sumei de 10.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei nr. 768 din 14 iunie 2023 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., invocând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., în principal nerespectarea limitelor deciziei de casare și încălcarea prevederilor art. 501 alin. (1) și (3) din același act normativ.

Recurenta a susținut că, prin decizia de casare, acțiunea introductivă nu a fost soluționată în mod definitiv, astfel încât rejudecarea apelului nu era limitată la cererea reconvențională, ci trebuia să aibă în vedere și soluția pronunțată asupra cererii principale, fără a se încălca dezlegările în fapt și în drept ale Înaltei Curți de Casație și Justiție.

A învederat că în cuprinsul deciziei de casare nu se regăsește analiza în fapt sau în drept a motivului de rezoluțiune și nici a motivului privitor la neîndeplinirea obligației vânzătorului de predare a imobilului. Or, nici nu putea avea loc o astfel de analiză în condițiile în care obiectul recursului în primul ciclu procesual l-a constituit decizia instanței de apel, iar în cuprinsul acesteia nu s-a regăsit o astfel de analiză. O interpretare contrară a deciziei de casare în contextul întregii evoluții a procesului și fără analiza cererii principale, ar echivala cu privarea reclamantei de un grad de jurisdicție.

Din analiza literală a deciziei Înaltei Curți (pag. 19, ultimul alin.), reiese că limitele casării nu s-au referit doar la analiza motivului de apel privitor la cererea reconvențională, Înalta Curte stabilind că instanța de apel trebuia să țină seama de dezlegările sale, urmând a analiza motivele din apelul reclamantei referitoare la cererea reconvențională.

În lipsa examinării acestui motiv de către instanța de recurs și a unei limitări exprese a analizei la apelul ce a vizat cererea reconvențională, în rejudecare, curtea trebuia să soluționeze și motivul de apel care a vizat cererea introductivă. De altfel, îndeplinirea/neîndeplinirea obligației de predare reprezintă și o apărare formulată cu privire la cererea reconvențională, existând o legătură indisolubilă între cele două cereri.

Dacă cererea principală ar fi fost soluționată în mod definitiv în primul ciclu procesual, inclusiv în ceea ce privește motivul de rezoluțiune întemeiat pe neîndeplinirea obligației de predare, atunci nu mai exista motiv de trimitere a cauzei spre rejudecare, putându-se modifica decizia din apel iar apelul reclamantei să fie respins.

Recurenta a mai invocat nepronunțarea instanței de apel în privința apărării formulate asupra cererii reconvenționale, apreciind că au fost încălcate dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

A arătat că, atât prin întâmpinarea la cererea reconvențională depusă la fond, cât și în apel și prin concluziile orale și scrise expuse, a invocat lipsa, în raportul juridic dedus judecății, a unui pact comisoriu care să permită vânzătorului să declare unilateral rezoluțiunea și, subsecvent, instanței să o constate.

A afirmat că instanțele de fond și de apel nu s-au pronunțat asupra posibilității de a constata rezoluțiunea unilaterală a contractului, în lipsa stipulației convenționale.

Invocând dispozițiile art. 1550 și art. 1552 C. civ., recurenta a arătat că, pentru a se declara rezoluțiunea unilaterală, pe care instanța poate să o constate și nu să o dispună, este necesar ca această posibilitate sa fi fost stipulată expres în contract. Or, în contractul din prezenta cauză nu a fost inserată o astfel de clauză.

Potrivit art. 1553 C. civ., pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.

Clauza contractuală redată de instanța de apel în considerente, la pag. 17 alin. (6), reprezintă o reluare a prevederilor art. 1516 alin. (2) C. civ., ca dispoziție generală sau a art. 1724 din același C. proc. civ. și specială în materia contractului de vânzare-cumpărare, și nu stipulează încetarea de drept a contractului sau posibilitatea rezoluțiunii unilaterale.

Mai mult, referirea la daune interese face ca intenția reală a părților să permită acordarea rezoluțiunii doar pe cale judecătorească. În interpretarea acestei clauze, în măsura în care s-ar putea susține ca ar avea caracter îndoielnic, trebuie să se aibă în vedere că, atunci când au dorit să insereze un pact comisoriu sau o condiție rezolutorie expresă, părțile au menționat încetarea de drept a contractului, astfel cum au procedat în cazul neobținerii autorizației de construire (art. 1268 alin. (2) C. civ.).

Diferența între a dispune și a constata rezoluțiunea este în strânsă legătură cu dispozițiile art. 35 C. proc. civ., pârâtul având la dispoziție (doar) acțiunea în realizare (dispunerea de către instanță a rezoluțiunii), iar nu și acțiunea în constatarea rezoluțiunii.

Recurenta a invocat incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., susținând că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1685 și art. 1687 C. civ.

A arătat că, potrivit art. 1685 C. civ., predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei. În situația în care obiect al vânzării este un imobil sunt aplicabile și dispozițiile art. 1687 din același cod, potrivit cărora predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziția cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului.

Aplicarea corectă a normei de drept material presupune stabilirea de către instanță a existenței unei posesii libere și neîngrădite, precum și eliberarea imobilului de orice bunuri ale vânzătorului, și nu posibilitatea lipirii unor afișe sau efectuarea unor măsurători prin permiterea accesului de către chiriașul/chiriașii fostului proprietari.

A susținut că rezultă din cuprinsul actului autentic de vânzare cumpărare că posesia imobilelor nu a fost predată la data încheierii acestuia, 03.11.2017, ci trebuia sa aibă loc ulterior, respectiv cel târziu până la data de 10.07.2018, actul autentic făcând dovada deplină, până la înscrierea în fals (art. 270 C. proc. civ.).

În aceste condiții, aspectul reținut de instanța de apel la pag. 17 alin. (3) în considerente, anume că nu este credibil ca timp de aproape 2 ani apelanta să nu facă niciun demers pentru a obține folosința imobilului, dacă într-adevăr nu i-ar fi fost predat de către intimată, invocând acest aspect doar începând cu corespondența din 15.05.2019, după expirarea termenului contractual de plată a diferenței de preț, ignoră contractul și dispozițiile de drept material invocate anterior, care prevăd predarea ulterioară a imobilului, în condițiile art. 1685 și art. 1687 C. civ., la mai mult de 8 luni de la semnarea sa.

Din perspectiva regulii stabilite la art. 249 C. proc. civ., având în vedere că actul autentic de vânzare-cumpărare menționa că bunurile imobile nu s-au predat la momentul încheierii și că reclamanta a invocat faptul negativ al nepredării, revenea vânzătorului obligația de a atesta predarea, acesta nefăcând o dovadă în acest sens.

Recurenta a arătat că uzanța este în sensul ca dovada îndeplinirii obligației de predare a posesiei imobilului ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare să se facă pe baza unui proces-verbal de predare-primire, care nu a fost încheiat niciodată.

A precizat că nu solicită o reanalizare a probelor administrate, ci doar să se constate că, și în condițiile probelor la care a făcut referire instanța de apel, chiar și în interpretarea dată de aceasta, s-au aplicat greșit dispozițiile legale privitoare la predarea bunului, pe care curtea nu le-a amintit.

A învederat existența probelor administrate pe aspectul predării imobilului asupra cărora instanța de apel nu s-a pronunțat, încălcându-se dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.. Astfel, recurenta a solicitat să se aibă în vedere că instanța de apel a ignorat răspunsul pârâtului la întrebarea nr. 8 din interogatoriu, respectiv susținerea acestuia că predarea ar fi avut loc la data și prin simpla semnare a contractului de vânzare-cumpărare, deși acesta conține mențiunea contrară expresă. Pârâtul nu a efectuat, ulterior încheierii contractului, vreun demers în privința predării bunului.

De asemenea, a susținut că instanța de apel a ignorat notificarea din 01.08.2019, prin care a invitat-o pe recurentă în vederea predării imobilului, la acea dată, la orele 13:00. Dacă imobilul a fost predat la momentul încheierii contractului, nu era necesară inserarea clauzei potrivit căreia predarea acestuia urma a fi realizată ulterior, până la 10.07.2018 sau formularea notificării.

A făcut referire la depoziția martorului E., pretins redată parțial, din care reiese că acesta a folosit efectiv imobilul până în 2018; că nici la momentul formulării declarației, 06.10.2020, imobilul nu era predat în conformitate cu art. 1687 C. civ. că la momentul încheierii contractului (03.11.2017), imobilul nu era liber de sarcini.

Potrivit art. 1685 C. civ., predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei. Lipirea unui afiș ce reprezenta exercitarea unei obligații de informare a cetățenilor, cu sau fără permisiunea posesorului, nu poate echivala cu exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei. Similar, efectuarea măsurătorilor cadastrale în vederea alipirii și alipirea imobilelor, pentru care cumpărătoarea era împuternicită prin contractul de vânzare-cumpărare, nu echivalează cu exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.

În privința ocupării unei părți din imobil de Liceul "F.", a arătat că instanța de apel a reținut că nu s-a dovedit faptul că acesta a invocat drepturi proprii cu privire la clădirile C3 și C4, în totală contradicție cu cele reținute de instanța de fond, respectiv că reclamanta a cunoscut această situație de fapt și de drept, conform contractului.

Intimata Persoana Fizică Autorizată B. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esență, litigiul poartă asupra unei acțiuni/cereri reconvenționale prin care se solicită a se dispune, respectiv a se constata rezoluțiunea unui contract de vânzare-cumpărare, părțile imputând fiecare celeilalte neexecutarea obligațiilor contractuale asumate.

În primul ciclu procesual instanța de fond a admis cererea reconvențională, constatând intervenită rezoluțiunea convenției ca efect al declarației de rezoluțiune nr. 40/2019.

În apel a fost schimbată soluția și admisă acțiunea reclamantei, reținându-se culpa pârâtei care s-a opus la obținerea autorizației de construire și nu a predat imobilul.

Prin decizia nr. 1966/2022 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care s-a finalizat primul ciclu procesual, a fost respins recursul reclamantei, s-a admis recursul pârâtei, iar cauza a fost trimisă spre rejudecarea cererii reconvenționale.

În considerentele acestei hotărâri, instanța de casare a dat anumite dezlegări cu privire la limitele rejudecării, raportându-se la situația de fapt astfel cum a fost reținută de instanțele devolutive, după cum urmează: între pârâta B., în calitate de vânzător și reclamanta A. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., prin care s-a convenit transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile (terenuri și construcții) situate în municipiul Salonta str. x, județul Bihor, prețul vânzării fiind de 450.000 euro, din care suma de 150.000 euro s-a achitat integrat anterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare, iar suma de 300.000 euro trebuia să se achite până cel mai târziu la data de 03.05.2019. S-a reținut caracterul relevant al următoarelor clauze: -diferența de preț de 300.000 euro se va achita până cel mai târziu la data de 03.05.2019, iar plata acestei diferențe este condiționată de obținerea autorizației de construire; -în situația în care diferența de preț nu va fi achitată până cel mai târziu la data de 03.05.2013, vânzătorul poate alege între rezoluțiunea contractului cu daune interese și executarea silită a obligației de plată, situație în care cumpărătorul pierde avansul achitat; -în situația în care din orice motiv autorizația de construire nu se va emite de către Primăria loc. Salonta pentru edificarea unei construcții cu destinația de spațiu comercial cu o suprafață de aproximativ 4500 mp sau se va emite condiționat de acordul oricăror terțe persoane fizice sau juridice, contractul se desface de plin drept, iar vânzătoarea se obligă să restituie cumpărătoarei suma încasată, adică 150.000 euro, în termen de 3 luni de la data refuzului de eliberare a autorizației de construire.

S-a constatat că reclamanta cumpărătoare nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț (300.000 euro) până la data stipulală în contract, anume 03.05.2019, astfel că pârâta i-a comunicat reclamantei prin executor judecătoresc, la data de 21.06.2019, uzând de notificarea nr. x/14.06.2019, solicitarea de a plăti suma de 300.000 euro în termen de maximum 5 zile de la primirea acestei notificări, comunicându-i reclamantei și că, în caz contrar, intervine declarația de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1552 alin. (1) C. civ.

Reclamanta nu a făcut plata diferenței de preț în termenul stabilit de pârâtă, invocând faptul că autorizația de construire nu a putut fi obținută, astfel că nu ar mai fi fost ținută la a plăti suma pretinsă de vânzătoare.

Înalta Curte a arătat că, în concepția noului C. civ., condiția substanțială unică atât a rezoluțiunii judiciare, cât și a celei convenționale întemeiată pe pactele comisorii constă (în urma interpretării per a contrario a prevederilor art. 1551 alin. (1) teza întâia C. civ.) în existența unei neexecutări contractuale însemnate, fără ca legea să impună și cerința ca neexecutarea să fie culpabilă pentru ca rezoluțiunea să poată fi dispusă ori invocată.

În acest sens, a statuat că, deși este real și necontestat că autorizația de construire nu fusese obținută până la data la care diferența de preț trebuia plătită de reclamantă, aceasta nu l-a notificat pe pârât în conformitate cu însuși contractul de vânzare-cumpărare încheiat, care se referea la situația în care nu s-ar obține "din orice motiv" autorizația de construire, astfel că, la data (ulterioară celei de 03 mai 2019) la care pârâta a invocat ea însăși neîndeplinirea unei obligații contractuale însemnate (plata diferenței de preț în sumă de 300.000 euro), informând-o pe reclamanta cumpărătoare cu privire la intervenirea rezoluțiunii contractului ca efect al acestei neexecutări, față de inexistența declarației unilaterale de rezoluțiune din partea reclamantei, contractul se găsea în ființă.

Clauza contractuală care îngăduie rezoluțiunea de plin drept a contractului la cererea reclamantei indiferent de motivul în raport de care autorizația de construire nu ar fi fost obținută, a fost apreciată de către instanța de recurs ca fiind excesivă, adică abuzivă și disproporționată în raport cu pârâta vânzătoare în condițiile în care, sub aspect factual, s-a reținut că neaprobarea planului de urbanism zonal (înțeles ca o condiție prealabilă obligatorie în vederea obținerii autorizației de construire) îi este imputabilă reclamantei A. S.R.L., care tinde la a-și invoca propria culpă pentru a obține un beneficiu propriu, provocând, în același timp, un rezultat prejudiciabil pentru pârâtă.

În condițiile în care inițiativa rezoluțiunii contractului a aparținut pârâtei, iar clauza privind condiționarea desființării convenției de neîndeplinirea unei obligații propriei a reclamantei de obținere a autorizației de construcție pentru spațiu comercial a fost calificată drept clauză abuzivă, s-a apreciat că nu sunt întrunite condițiile pentru a se constata că a intervenit rezoluțiunea la cererea reclamantei, astfel că reclamanta nu mai putea obține nici daune-interese de la pârâtă. Considerând că acțiunea reclamantei nu putea fi admisă, recursul acesteia a fost respins, a fost admis recursul pârâtei, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare cu indicația de a se ține seama de toate dezlegările făcute prin decizie, urmând, de asemenea, a se analiza motivele din apelul reclamantei care se referă la admiterea în parte a cererii reconvenționale de către prima instanță, pentru a se vedea, inclusiv, dacă erau îndeplinite cerințele contractuale și legale în raport de care pârâta putea invoca sau nu rezoluțiunea.

Raportat la decizia de casare, instanța de rejudecare a apelului a reținut că are a se pronunța cu privire la cererea reconvențională, astfel cum a fost admisă în primă instanță. Reanalizând probatoriul administrat, a apreciat că nu este credibil ca timp de aproape 2 ani reclamanta să nu facă niciun demers pentru a obține folosința imobilului, dacă într-adevăr nu i-ar fi fost predat de intimată, și că nu a dovedit că liceul F. ar fi invocat drepturi proprii cu privire la clădirile C3 și C4.

A constatat că modificarea contractului de vânzare, la solicitarea reclamantei, prin inserarea de noi obligații, apare ca fiind excesivă, mai cu seamă că până la acel moment pârâta își executase obligațiile ce-i incumbau, astfel că sunt îndeplinite condițiile necesare pentru a opera pactul comisoriu cuprins în contractul de vânzare, dat fiind faptul că reclamanta nu a înțeles să plătească către PFA "B." prețul vânzării, la împlinirea termenului fixat prin punerea în întârziere.

Printr-o primă critică, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a susținut că instanța de apel în mod greșit s-a rezumat la analiza cererii reconvenționale, deși trebuia, alăturat, să soluționeze și acțiunea principală.

Critica este nefondată, date fiind limitele casării în care s-a dispus, astfel cum corect a reținut și instanța de apel, ca, din punct de vedere procedural, să fie analizată exclusiv cererea reconvențională, din perspectiva cerințelor legale și contractuale în raport de care pârâta putea invoca sau nu rezoluțiunea, urmând a se ține cont de faptul că, în decizia de casare, s-a reținut că acțiunea promovată de reclamată nu putea fi admisă, neexistând un motiv de rezoluțiune a convenției imputabil părții cocontractante.

Totodată, contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a analizat motivele de apel formulate de reclamantă împotriva soluției de admitere a cererii reconvenționale, reținând a fi îndeplinite condițiile privind desființarea convenției la inițiativa pârâtei pentru neexecutarea, de către reclamantă, a obligației de plată a prețului.

În baza acelorași dispoziții ale art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a imputat instanței de apel faptul că nu s-ar fi pronunțat asupra apărării sale în sensul inexistenței unui pact comisoriu care s-ar activa în cazul neexecutării obligațiilor contractuale, iar, în subsidiar, asupra repunerii părților în situația anterioară, prin restituirea avansului, indiferent de ipoteza reținută pentru dispunerea rezoluțiunii.

Recurenta a mai susținut, invocând dispozițiile art. 1550 și art. 1552 C. civ., că doar existența unui pact comisoriu permite vânzătorului să declare unilateral rezoluțiunea și, subsecvent, instanței să o constate, iar clauza contractuală redată în considerentele deciziei de apel nu poate fi asimilată unui astfel de pact, întrucât reprezintă o reluare a conținutului art. 1516 alin. (2) sau a art. 1724 C. civ., fără a stipula încetarea de drept a contractului sau posibilitatea rezoluțiunii unilaterale.

Este de reținut că, deși critica a fost subsumată dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta s-a raportat la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., susținând neanalizarea de către instanță a tezei redate, ce constituie o apărare în raport de cererea reconvențională.

Or, din această perspectivă, motivul de recurs astfel formulat se încadrează în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., în sensul că hotărârea nu cuprinde motivele pentru care a fost înlăturată o atare apărare.

Critica este nefondată. Astfel, contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a analizat modalitatea de desființare a convenției în limitele impuse de decizia de casare.

În acest context, s-a reținut cu forță obligatorie prin respectiva hotărâre că pârâta a invocat neîndeplinirea unei obligații contractuale însemnate (plata diferenței de preț în sumă de 300.000 euro), iar condiția inserată în pactul comisoriu, în sensul că neobținerea, din orice motiv, a autorizației de construire, îi conferă reclamantei cumpărătoare dreptul a declara rezoluțiunea, este abuzivă și disproporționată în raport cu pârâta vânzătoare. De asemenea, instanța de recurs a statuat că reclamanta este în culpă pentru neexecutarea obligațiilor contractuale și că nu mai poate obține daune-interese de la pârâtă, astfel că acțiunea în rezoluțiunea convenției a fost respinsă. S-a dispus ca instanța de rejudecare să verifice, în limitele cererii reconvenționale, dacă erau îndeplinite cerințele contractuale și legale în raport de care pârâta putea invoca rezoluțiunea.

Raportat la această cerință, instanța de apel a considerat că, pentru a opera pactul comisoriu, a fost îndeplinită condiția notificării reclamantei și condiția neachitării prețului vânzării la împlinirea termenului fixat prin punerea în întârziere.

În legătură cu această aserțiune, este de reținut că în contract au fost inserate mai multe clauze care instituiau obligații ale părților cu sancțiuni specifice. Astfel, pe de o parte, exista clauza, reluată în considerentele finale ale deciziei de apel conform căreia "În situația în care diferența de preț nu va fi achitată până cel mai târziu la data de 03.05.2019, vânzătorul poate alege între rezolutiunea contractului cu daune interese și executarea silită a obligației de plată conform art. 1724 C. civ.. În această situație, vânzătorul va redeveni proprietar asupra construcției, iar cumpărătorul va pierde suma achitată azi data autentificării prezentului act (s.n. de 150.000 euro achitată la data încheierii contractului)".

Pe de altă parte, în convenție, părțile au inserat clauza potrivit căreia "Contractul de vânzare cumpărare se va desface de plin drept în situația în care cumpărătorul va comunica o notificare vânzătorului din care să rezulte că nu va edifica construcția, notificare care îi va fi comunicată vânzătorului în această situație în intervalul celor 18 luni începând cu data de azi, această comunicare a notificării fiind la opțiunea sa unilaterală (. . . . . . . . . .)".

Cea de-a doua clauză, care constituie un pact comisoriu, a fost considerată de instanța de recurs ca fiind abuzivă și înlăturată din ordinea juridică contractuală, cauza fiind trimisă spre rejudecare pentru a se analiza modalitatea în care pârâta s-a prevalat de prima clauză menționată, în baza căreia a inițiat procedura de declarare unilaterală a rezilierii.

Reclamanta a susținut că această clauză nu reprezintă un pact comisoriu și nu își putea produce efecte decât în urma unei rezoluțiuni judiciare, însă aserțiunea sa, întemeiată în parte, nu poate fi valorificată în sensul pretins.

Este adevărat că instanța de apel a apreciat eronat, în lipsa mențiunilor obligatorii prevăzute de art. 1553 C. civ., că și această clauză reprezintă un pact comisoriu, însă, în fapt, a analizat, astfel cum a dispus instanța de casare, condițiile în care a operat rezoluțiunea unilaterală, respectiv existența notificării și neîndeplinirea obligației imputate ca nefiind executată, la expirarea termenului de punere în întârziere.

Prin urmare, deși, astfel cum s-a arătat anterior, clauza nu reprezintă un pact comisoriu, aceasta nu înseamnă că în baza acesteia, nu putea fi formulată o declarație unilaterală de rezoluțiune în baza prevederilor art. 1552 C. civ.

În acest sens, potrivit art. 1550 C. civ.:, (1) Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. (2) De asemenea, în cazurile anume prevăzute de lege sau dacă părțile au convenit astfel, rezoluțiunea poate opera de plin drept."

Se constată astfel că rezoluțiunea contractului prin intermediul declarației unilaterale a creditorului, act juridic unilateral de voință reprezintă unul dintre cele trei moduri de operare a rezoluțiunii, distinct de ipoteza pactelor comisorii și de rezoluțiunea dispusă de instanță. Textul de lege menționat prevede, în alin. (1), dreptul pur potestativ al creditorului obligației de a opta între rezoluțiunea judiciară și cea unilaterală extrajudiciară a convenției, ceea ce o diferențiază de rezoluțiunea de drept convențională prevăzută sub forma pactelor comisorii de art. 1553 C. civ., la care art. 1550 alin. (2) C. civ. face trimitere.

Potrivit art. 1552 alin. (1) C. civ., rezoluțiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci când părțile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligația în termenul fixat prin punerea în întârziere.

Se constată astfel, că dispozițiile art. 1552 C. civ. prevăd posibilitatea desființării unei convenții fără condiția culpei, bazată exclusiv pe o neexecutare suficient de importantă a unei obligații contractuale. Prin urmare, legea permite creditorului, chiar și în lipsa unui pact comisoriu expres, să invoce rezoluțiunea contractului pentru neexecutare în manieră unilaterală și esențialmente extrajudiciară, ce poate fi supusă unui control judiciar de legalitate și temeinicie a posteriori.

Or, în cauză, de vreme ce instanța de recurs a înlăturat efectele pactului comisoriu, apreciind că a operat declarația de rezoluțiune, și a considerat că neplata diferenței de preț constituie o neexecutare însemnată, instanța de apel procedat, în mod corect, în limitele acestor dezlegări, doar la verificarea îndeplinirii condițiilor formale ce conferă efect juridic acestei proceduri, respectiv faptul că a existat o notificare de punere în întârziere pentru neplata diferenței de preț, obligația nefiind executată nici la termenul stabilit prin notificare.

Recurenta nu a contestat îndeplinirea acestor condiții, susținând doar că rezoluțiunea nu se putea dispune decât pe cale judiciară sau în baza unui pact comisoriu. Or, astfel cum s-a arătat anterior, în concepția noului C. civ., creditorul obligației este liber să aleagă, în cazul neexecutării de către partea cocontractantă a obligațiilor convenite, între rezoluțiunea judiciară și cea prin declarație unilaterală, deci poate să recurgă la o procedură extrajudiciară, chiar în lipsa unui pact comisoriu expres.

Distinct de această chestiune, recurenta a afirmat că, indiferent de forma desființării convenției, era îndreptățită la restituirea avansului. Din acest punct de vedere este de reținut, pe de o parte, că instanța de recurs a statuat deja că, în condițiile invocării propriei culpe, reclamanta nu este îndreptățită la plata de daune-interese, iar, pe de altă parte, că declarația de reziliere a fost formulată în executarea clauzei potrivit căreia, în situația în care diferența de preț nu va fi achitată la termenul convenit, dacă vânzătorul alege rezoluțiunea contractului, va redeveni proprietar asupra construcției, iar cumpărătorul va pierde suma achitată la data autentificării convenției.

Prin urmare, neexecutarea de către reclamantă a obligației de plată integrală a prețului a creat posibilitatea rezoluționării contractului prin declarație unilaterală, modalitate pe care pârâtul a ales-o, în detrimentul executării silite a obligației de plată a diferenței de preț.

O a treia a critică întemeiată pe dispozițiile ar 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. afirmă greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1685 și ale art. 1687 C. civ., recurenta susținând, în esență, că posesia imobilului nu i-a fost predată, prin eliberarea imobilului de orice bunuri ale vânzătorului, în condițiile în care, în contract, se prevăzuse un termen distinct de predare. Apreciază, totodată, că instanța de apel nu s-a raportat la existența probelor administrate sub aspectul predării imobilului (interogatoriu, notificări, declarații de martor) și nici la împrejurarea că o parte din imobil era ocupată de Liceul "F.".

Critica nu poate fi analizată din perspectiva pretinsă de recurentă în primul rând pentru că se opun dezlegările instanței de recurs privind cadrul procesual în care se poate proceda la rejudecarea cauzei. Astfel, potrivit considerentelor deciziei de casare nr. 1966/2022, reclamanta nu a notificat pârâta în legătură cu neexecutarea obligațiilor proprii, astfel că, până la momentul la care pârâta, la rândul său a formulat notificare, contractul se găsea în ființă, față de inexistența declarației unilaterale de rezoluțiune din partea reclamantei. Cum acțiunea în rezoluțiune, prin care s-a invocat și acest motiv de desființare a contractului, nepredarea posesiei imobilului, a fost respinsă, reanalizarea acestei chestiuni nu se mai impunea. Cu toate acestea, instanța de apel a verificat susținerea reclamantei referitoare la nepredarea imobilului, evaluând elementele factuale deduse din probele administrate, coroborat cu prezumția judiciară a lipsei de credibilitate a pasivității reclamantei, concluzionând că nu s-a dovedit teza probatorie pretinsă de aceasta.

Or, sub acest aspect, reevaluarea probelor administrate în sensul solicitat de reclamantă, este incompatibilă cu faza procesuală a recursului în care controlul judiciar vizează exclusiv chestiunile de legalitate, nu și aspectele de netemeinicie.

Pentru toate aceste considerente, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 768 din 14 iunie 2023 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 7 martie 2024, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform dispozițiilor art. 402 din C. proc. civ.