ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1966/2022

Ședința publică din data de 20 octombrie 2022

asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secția I civilă, la 28 noiembrie 2019, sub nr. x/2019 reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta P.F.A. B., a solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., ca urmare a nerespectării de către pârât a obligațiilor contractuale asumate; obligarea pârâtei la restituirea sumei de 150.000 euro (echivalentul a 693.000 RON, la cursul stabilit de părți de 1 euro = 4,62 RON), reprezentând parte din prețul achitat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C. la data de 3 noiembrie 2017; obligarea pârâtei la plata dobânzii legale penalizatoare aferente sumei de 150.000 euro (echivalentul a 693.000 RON, la cursul stabilit de părți de 1 euro = 4,62 RON), de la data la care se va dispune rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., și până la plata efectivă a debitului; obligarea pârâtei la plata sumei de 1.000.000 euro (echivalentul a 4.772.000 RON, la cursul BNR din data formulării prezentei: 1 euro 4,7722 RON), reprezentând despăgubiri pentru beneficiul nerealizat ca urmare a nerespectării de către pârâtă a obligațiilor asumate prin contract; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată generate de acest litigiu.

În drept, și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art. 1350 C. civ. și pe celelalte dispoziții legale menționate în cuprinsul cererii.

Prin cererea reconvențională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei A. S.R.L. la plata lipsei de folosință a imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 3 noiembrie 2017 pentru perioada 21.06.2019 -22.01.2020, să se constate că a intervenit rezoluțiunea contractului nr. x din 3 noiembrie 2017, ca efect al declarației de rezoluțiunea nr. 40/2019; obligarea reclamantei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 21/C/2021 din 2 februarie 2021, pronunțată de Tribunalul Bihor – secția I civilă în dosar nr. x/2019, a fost respinsă cererea principală formulată de către reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta Persoana Fizică Autorizată "B.".

A fost admisă în parte cererea reconvențională formulată de către pârâta reclamantă reconvențional Persoana Fizică Autorizată "B.", în contradictoriu cu reclamanta pârâtă reconvențională A. S.R.L. și-n consecință:

S-a constatat că a intervenit rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., ca efect al declarației de rezoluțiune nr. 40/14.06.2019 dată la BEJ D..

Au fost respinse restul pretențiilor pârâtei reclamante reconvențional Persoana Fizică Autorizată "B.", inclusiv de plată a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta A. S.R.L.

Prin decizia civilă nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă a fost admis ca fondat apelul civil formulat de reclamanta S.C. A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 21/C/2021 din 2 februarie 2021, pronunțată de Tribunalul Bihor pe care a schimbat-o în tot în sensul că:

A fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta PFA "B." .

A fost constatat rezoluționat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C..

A fost obligat pârâtul la restituirea sumei de 693.000 RON echivalentul a 150.000 euro, cu dobândă legală de la data pronunțării prezentei hotărâri și până la data plății efectivă.

Au fost respinse restul pretențiilor din cererea de chemare în judecată.

A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvenientă PFA "B." în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvenientă S.C. A. S.R.L.

A fost obligat intimata-pârâtă PFA "B." să achite apelantei-reclamante S.C. A. S.R.L. suma de 15.802,5 RON cheltuieli de judecată parțiale, constând în taxă timbru achitată în fond și apel pentru capetele de cerere admise.

S-a luat act de declarația apelantei-reclamante că va solicita pe cale separată cheltuielile de judecată constând în onorariul de avocat.

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel Oradea au declarat recurs ambele părți.

i) În cuprinsul cererii de recurs formulate împotriva încheierii din 2 noiembrie 2021 (prin care a fost respinsă proba cu expertiză contabilă solicitată de reclamantă prin cererea de apel) și a deciziei civile nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021, pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă, reclamanta a dezvoltat, în esență, critici care vizează respingerea capătului de cerere prin care a solicitat despăgubiri pentru beneficiul nerealizat ca urmare a nerespectării de către pârâtă a obligațiilor asumate prin contract. Subsecvent acestor critici, reclamanta susține și casarea în parte a încheierii de dezbateri din 2 noiembrie 2021, cu privire la respingerea probei cu expertiza contabilă, solicitată de reclamantă prin cererea introductivă, respectiv prin cererea de apel.

Arată că, în cazul de față, beneficiul nerealizat prevăzut de art. 1531 alin. (2) C. civ. este dat de veniturile din exploatare, ce ar fi fost generate generate ca urmare a edificării clădirii cu spatii comerciale și spatiile aferente parcărilor. reprezentate de venituri din locațiune. Au existat contracte de locațiune deja agreate și semnate (în cadrul acestora fiind stabilite suprafața închiriată, valoarea chiriei pe m

2

, data la care să fie predat spațiul), dar și contracte de locațiune agreate, dar încă nesemnate.

Sub acest aspect, reclamanta a depus la dosar un raport de expertiză contabila extrajudiciară având ca obiectiv determinarea beneficiilor nerealizate atât brute, cât și nete, ca urmare a imposibilității edificării spațiului comercial situat în Salonta, județul Bihor, spațiu comercial amplasat pe o suprafață totală de teren de 5492 mp. În cadrul raportului de expertiză, au fost analizate două ipoteze: ipoteza edificării unei construcții de 3140 mp, respectiv ipoteza edificării unei construcții de 3800 mp.

Apreciază că în mod greșit instanța de apel a reținut că în cauză nu s-a făcut dovada unui prejudiciu viitor cert, câtă vreme reclamanta a depus la dosar contractele de locațiune încheiate cu operatori economici de renume cu privire la spațiile din complexul comercial ce urma să fie edificat.

Din perspectiva analizată, apreciază că își găsesc aplicare și dispozițiile art. 1407 alin. (3) C. civ., potrivit cu care "Atunci când condiția suspensivă produce efecte retroactive, în caz de îndeplinire, debitorul este obligat la executare ca și cum obligația ar fi fost simplă".

În sprijinul dovedirii caracterului cert al veniturilor ce urmau a fi obținute din închirierea spațiilor, arată că a depus și o serie de înscrisuri din care rezultă că există, dincolo de orice dubiu, o dovadă clară a intenției ferme din partea reclamantei de a edifica pe spațiul cumpărat de la pârâtă complexul comercial, cât și a intenției ferme_a operatorilor economici de a închiria spațiile comerciale din incinta complexului, existând deci un prejudiciu cert, cuantificabil, creat societății reclamantei prin faptul că aceste contracte nu au putut fi duse la bun sfârșit.

În consecință, opinează că, în mod greșit instanța de apel, prin încheierea din 2 noiembrie 2021, a respins proba cu expertiza judiciară contabilă solicitată de reclamantă, ce avea ca obiectiv tocmai evaluarea prejudiciului suferit de către A. S.R.L. prin faptul că nu a mai avut posibilitatea de a închiria spațiile din incinta complexului comercial.

Un alt motiv de recurs vizează faptul că instanța de apel a reținut că restituirea avansului de 150.000 euro către reclamantă urmează să se producă, distinct de orice culpă, ca o consecință a faptului că prin contract s-a prevăzut ca în situația în care nu se obține autorizația de construire (nu interesa motivul), actul se desființează de drept, iar vânzătorul restituie avansul.

Cu toate acestea, instanța de apel avea obligația să constate ca pârâta este cea care nu și-a respectat obligațiile sale asumate prin contractul de vânzare, câtă vreme, prin conduita sa, aceasta a generat blocarea întregii proceduri de obținere a autorizației și realizării proiectului pentru care fusese achiziționat imobilul de către reclamantă.

În aceste condiții, instanța de apel trebuia să constate că a intervenit rezoluțiunea contractului din culpa vânzătorului, în cauză fiind îndeplinite condițiile cerute de lege pentru a opera o asemenea sancțiune împotriva pârâtei.

Așa cum a arătat prin cererea introductivă de instanță, precum și prin apelul formulat, refuzul nejustificat al pârâtei de a furniza o astfel de declarație în vederea obținerii autorizației de construire, în pofida obligației asumate prin contract de a sprijini cumpărătorul în obținerea oricăror avize necesare atingerii scopului stabilit prin contract, a condus la imposibilitatea edificării construcției cu destinația de spațiu comercial. Acest fapt atrage, în mod evident, răspunderea contractuală a vânzătorului, în condițiile art. 1350 C. civ.

În speță, fapta ilicită contractuală este stipulată în contractul de vânzare nr. x/03.11.2017 încheiat între părți și constă în refuzul nejustificat al pârâtei de a furniza declarația autentică necesara în vederea obținerii autorizației de construire.

Ca o consecința directă a neexecutării contractului, apreciază că în mod justificat este îndreptățită să obțină rezolutiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/03.11.2017, în temeiul art. 1516 alin. (2) C. civ., cu toate consecințele ce decurg din acest fapt.

Prin urmare, în speță este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., câtă vreme instanța de apel a făcut o interpretare greșită a art. 1532 C. civ., respectiv a încălcat celelalte dispoziții de drept material evocate anterior.

În egală măsură, consideră că este incident și motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., ca urmare a faptului ca instanța, în mod greșit, a respins proba cu expertiza solicitată de reclamantă.

ii) În cuprinsul cererii de recurs, întemeiate pe ipotezele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta a dezvoltat, în esență, următoarele critici:

Instanța de apel, prin hotărârea pronunțată, a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., coroborat cu art. 9 alin. (2), art. 14 alin. (5) și (6) și art. 22 alin. (6) din același cod.

În acest sens, arată că instanța de apel a constatat rezoluționat contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, deși nu reține, cu caracter justificativ, vreun fapt de neexecutare contractual de natura celor susținute de reclamantă prin cererea de chemare în judecată.

Astfel, din cuprinsul cererii introductive rezultă că reclamanta, în calitate de creditor al obligațiilor pretins neexecutate, s-a adresat instanței solicitând să dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/03.11.2017, ca urmare a nerespectării de pârâtă a unor obligații contractuale punctual descrise în acțiune, invocând ca temei de drept dispozițiile art. 1516 alin. (2) și art. 1549 alin. (1) C. civ.

Conform petitului formulat prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a invocat rezoluțiunea judiciară ca și cauză de desființare a contractului.

Juxtapunând motivele din acțiunea principală cu cele din considerentele deciziei atacate, reiese ca instanța de apel a admis apelul reclamantei în temeiul unor motive de fapt și de drept străine limitelor de investire, fixate de reclamantă potrivit principiului disponibilității procesului civil și fără a le pune în dezbaterea părților, conform principiului contradictorialității, fiind încălcate astfel două dintre regulile fundamentale ale dreptului procesual civil.

Deși rolul instanței, în baza acțiunii formulate de reclamantă, era redus la analizarea îndeplinirii condițiilor rezolutiunii judiciare, conform dispozițiilor art. 1550 alin. (1) C. civ. și ținând seama de principiul disponibilității, reglementat de art. 9 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apel a schimbat obiectul cauzei si a făcut aplicarea greșită a instituției rezoluțiunii convenționale prevăzute de art. 1553 C. civ., constatând rezoluționat de plin drept contractul de vânzare-cumpărare, în temeiul unei clauze comisorii neinvocate de reclamantă.

O altă critică de nelegalitate a hotărârii se circumscrie cazului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în sensul că soluția pronunțată este rezultatul unei interpretări și aplicări greșite a normelor de drept material, care configurează materia rezoluțiunii contractelor, prevăzute de art. 1516, art. 1549, art. 1552, art. 1553 C. civ., coroborate cu art. 1350 din același cod.

De asemenea, au fost nesocotite și regulile de interpretare a clauzelor contractuale stipulate de art. 1267, art. 1268 alin. (3) C. civ., cu referire la modalitatea de examinare a clauzei comisorii reținute de instanță pentru dezlegarea speței.

Instanța de apel a reținut, în mod greșit, că următoarea clauză din contract are caracter de pact comisoriu expres, în accepțiunea art. 1553 C. civ.:

"În situația în care din orice motiv, autorizația de construire nu se va emite de către Primăria Loc. Salonta pentru edificarea unei construcții cu destinație de spațiu comercial, cu o suprafața de aprox. 4500 mp sau se va emite condiționat de acordul oricăror terțe persoane fizice sau juridice, pe parcelele de teren care fac obiectul prezentul act, actul se desface de plin de drept, iar vânzătoarea se obligă să restituie societății cumpărătoare suma încasata azi, data autentificării prezentului act, respectiv suma de 150.000 euro, în termen de 3 luni de la data refuzului de eliberare a autorizației de construire de către Primăria Loc. Salonta".

Consideră că instanța de apel a interpretat greșit înțelesul normelor în materie de rezoluțiune a contractelor când arată că prin prisma clauzei menționate, nu are semnificație din culpa cărei părți nu s-a obținut autorizația de construire și nu prezintă relevanta analiza argumentelor părților din perspectiva culpei contractuale, "nefiind incidența instituția rezoluțiunii condiționate de culpă".

Pe de o parte, în cauză, reclamanta nu a cerut desființarea contractului în temeiul acestui pact comisoriu, iar rezoluțiunea nu putea avea loc în lipsa unei manifestări de voință a creditorului în acest sens, fiind încălcate, astfel, prevederile art. 1553 alin. (2) C. civ. când a fost constatat rezoluționat contractul, fără ca reclamanta S.C. A. S.R.L., să invoce pactul comisoriu.

Pe de altă parte, conform art. 1550 și art. 1553 C. civ., pactele comisorii sunt clauze contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligațiilor contractuale, astfel că prezintă relevanță analizarea condițiilor în care acestea sunt apte să opereze, prin prisma modului de aducere la îndeplinire a contractului de către părți.

Raportat la pactul comisoriu, sunt relevante din punct de vedere al analizei cerințelor sale, care sunt motivele pentru care nu a fost obținută autorizația de construire, prevăzută ca și condiție pentru plata diferenței de preț ce i-a incumbat reclamantei ca și cumpărător.

Prin urmare, inclusiv acest tip de rezoluțiune, în baza unui pact comisoriu, deși are un temei convențional, presupune verificarea modului de îndeplinire a obligațiilor contractuale asumate de părțile raportului de obligații.

Cu încălcarea dispozițiilor legale amintite anterior, instanța de apel a constatat că sunt întrunite condițiile din pactul comisoriu, deși nu a reținut în sarcina pârâtei vreun fapt de neexecutare contractuală, iar reclamanta nu a emis vreo declarație de invocare a pactului comisoriu, în scopul de a îndeplini formalitatea punerii subscrisei in întârziere.

Consideră că instanța de apel a interpretat eronat sintagma "în situația in care din orice motiv, autorizația de construire nu se va emite", când a făcut aplicarea pactului comisoriu, statuând implicit că prevederea contractuală acoperă și situația în care lipsa autorizației de construire este cauzată din culpa ori din simplul act de voință al reclamantei cumpărătoare.

Potrivit unui astfel de mecanism interpretativ, s-ar denatura instituția juridica a rezoluțiunii întrucât reclamanta, ca debitor care nu și-a executat culpabil obligația de plată a imobilelor cumpărate și a împiedicat îndeplinirea condiției privind eliberarea autorizației de construire, ar obține recunoașterea dreptului la rezoluțiunea contractului, pentru lipsa autorizației cauzate de culpa proprie.

Din datele speței rezultă că reclamanta nu a înregistrat cerere de eliberare a autorizației de construire la Primăria Municipiului Salonta și, pe cale de consecință, nu a existat un refuz de eliberare a autorizației din partea acestei autorități, care să justifice incidența pactului comisoriu reținut de instanța de apel.

Prin urmare, au fost interpretate și aplicate greșit dispozițiile art. 1553 C. civ., întrucât nu erau îndeplinite condițiile prevăzute în pactul comisoriu.

Având la baza același raționament greșit asupra normelor relative Ia rezoluțiunea contractului, instanța de apel a respins cererea reconvențională formulată de pârâtă, încălcând art. 1552, coroborat cu art. 1516, art. 1521-1523, art. 1724, art. 1728, art. 1729 din C. civ.

Arată că reclamanta nu și-a executat, în mod culpabil, obligația de plată a diferenței de preț, în cuantum de 300.000 euro, scadentă la 03.05.2019, fiind incidența instituția rezoluțiunii unilaterale, prevăzute de art. 1552 C. civ.

De asemenea, consideră că, în speță, sunt aplicabile dispozițiile reglementate de art. 1405 alin. (1) C. civ. potrivit cărora: "Condiția se considera îndeplinită dacă debitorul obligat sub aceasta condiție împiedică realizarea ei".

Acest text legal stabilește o prezumție legală vizând determinarea îndeplinirii condiției în funcție de un criteriu subiectiv, constând în conduita subiectelor raportului obligațional.

Astfel, dacă debitorul obligat sub condiție împiedică realizarea ei, condiția se consideră îndeplinită.

Conform conținutului raportului juridic obligațional izvorât din contractul de vânzare-cumpărare nr. x/03.11.2017, reclamanta și-a asumat obligația de plată a sumei de 300.000 euro, până cel mai târziu la 03.05.2019, condiționat de obținerea autorizației de construire de la Primăria Municipiului Salonta, necesară în vederea edificării unei construcții cu destinația de spațiu comercial.

Ca atare, reclamanta este debitorul obligat la plata prețului, sub condiția obținerii autorizației de construire, intrând sub ipoteza dispoziției prevăzute de art. 1405 C. civ.

Din probele administrate, respectiv documentele anexate de Primăria Municipiului Salonta și declarația martorului E., fostul arhitect-șef al Municipiului Salonta, rezultă că reclamanta a împiedicat, prin conduita sa defectuoasă, culpabilă și lipsită de diligență, îndeplinirea condiției reprezentând obținerea autorizației de construire până la 03.05.2019, dată prevăzută în convenție ca scadență a obligației de plată a prețului.

Or, neplata diferenței de preț până la 03.05.2019, coroborată cu împiedicarea realizării condiției privind obținerea autorizației de construire, în scopul sustragerii de la executarea obligației, dovedesc că reclamanta a săvârșit un fapt ilicit de neexecutare contractuală, condiție pentru aplicabilitatea art. 1552 C. civ., ignorat însă de instanța de apel în analiza efectuată.

Obținerea aprobării Planului urbanistic zonal, în condițiile art. 21 alin. (1) din Ordinul nr. 233/2016 și emiterea autorizației de construire, potrivit art. 1 și 2 din Legea nr. 50/1991, nu sunt îndeplinite din culpa reclamantei, în calitate de investitor care nu a parcurs procedurile administrative necesare în acest scop.

Din verificările efectuate de Primăria Municipiului Salonta, prin structura proprie de specialitate, rezultă că Planul urbanistic zonal nu a fost aprobat din motive imputabile reclamantei care a elaborat incorect documentația de urbanism.

Deoarece S.C. A. S.R.L. nu a obținut până la 03.05.2019 aprobarea documentației de urbanism și emiterea autorizației de construire din cauze imputabile acesteia, apreciază că obligația de plată se considera scadentă la 03.05.2019, în condițiile art. 1405 alin. (1) C. civ., fiind aplicabile condițiile rezoluțiunii.

În continuare, recurenta-pârâtă dezvoltă pe larg apărări legate de executarea obligației de predare a imobilelor de către pârâtă, în calitate de vânzător, către reclamantă și de pretinsa lipsă a acordului pârâtei la demolarea construcțiilor ipotecate, concluzionând că nu exista vreun fapt de neexecutare contractuală din partea pârâtei, așa cum pretinde reclamanta, întrucât:

- imobilele au fost predate cumpărătoarei la data încheierii contractului;

- părțile au consimțit la instituirea unui drept de ipotecă legală, în favoarea pârâtei, asupra imobilelor vândute ca și garanție a executării de către reclamanta cumpărătoare a obligației de plată a prețului, în suma de 300.000 euro care se va plăti de către cumpărătoare până cel mai târziu la data de 03.05.2019;

- s-a stabilit că ipoteca se va radia în baza declarației autentice a vânzătorului, ce urma a fi dată când se va primi diferența de preț;

- contractul prevede că demolarea imobilului putea fi efectuată doar după plata integrală a prețului.

În ceea ce privește intenția reclamantei de a modifica contractul de vânzare-cumpărare prin încheierea unui act adițional, faptul că pârâta nu a procedat la modificarea clauzelor contractuale în sensul dorit de către reclamantă, respectiv de a prelungi termenul de plata a prețului, de a adăuga noi condiții și de a renunța la garanția ipotecară, prin acordul la demolarea construcțiilor înainte de plata prețului, nu echivalează cu o încălcare a obligațiilor contractuale sau cu o manifestare de rea-credință.

De asemenea, referitor la cererea de obligare a pârâtei Ia restituirea sumei de 150.000 euro reprezentând plata parțială a prețului, apreciază că instanța a admis-o în mod nelegal, întrucât nu sunt îndeplinite condițiile de rezoluțiune a contractului pentru aspectele invocate de către reclamantă.

Fiecare parte a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului părții adverse și admiterea recursului său.

Recurenta-reclamantă a formulat răspuns la întâmpinare prin care a cerut înlăturarea apărărilor pârâtei și admiterea recursului propriu.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Cu privire la recursurile declarate, Înalta Curte de Casație și Justiție are în vedere următoarele:

Cu titlu preliminar, Înalta Curte înțelege să precizeze că astfel cum stabilesc dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Corelativ și complementar, art. 488 alin. (1) C. proc. civ. indică, expres și limitativ, motivele în raport de care o hotărâre ar putea fi atacată cu recurs, examinarea acestora trimițând, cu evidență, la concluzia că doar anumite chestiuni de (ne)legalitate pot fi deduse examinării de către instanța de recurs.

Rezultă, totodată, că aspectele privitoare la starea de fapt, deci inclusiv aspectele care țin de felul, întinderea și conținutul concret al raporturilor juridice dintre părți, nu pot fi examinate, în această componentă factuală a lor, de către instanța de recurs, ele excedând limitelor de control instituite prin evocatele prevederi ale art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Rezultă din cele de mai sus și că prezenta instanță își va limita analiza la verificarea acelor critici de nelegalitate care au corespondent în dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., rămânând ca în ce privește aspectele care corespund stării de fapt să aibă în vedere cele stabilite de prima instanță și, după caz, de către instanța de apel.

Înainte de a se pronunța, în concret, asupra situației particulare din procesul de față, Înalta Curte înțelege să arate că potrivit dispozițiilor art. 1169 C. civ., privitoare la libertatea de a contracta, părțile sunt libere să încheie orice contracte și să determine conținutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică și de bunele moravuri.

Legea consacră, așadar, ridicându-l la rang de principiu fundamental, dreptul (libertatea) părților de a contracta, acest drept al lor fiind polivalent, ceea ce înseamnă, între altele, că el le recunoaște dreptul de a-și alege partenerii contractuali și de a încheia contractul cu aceștia, iar nu cu alte persoane, precum și dreptul de a stabili în mod liber conținutul contractului, determinând drepturile și obligațiile rezultate din acesta, precum și efectele lui.

Rezultă, totodată, că în pofida caracterului fundamental al libertății de a contracta, aceasta nu este una absolută, ea trebuind să țină seama de limitele impuse de lege, de ordinea publică și de bunele moravuri.

Pe aceeași linie a exigențelor impuse contractanților, este esențial a se avea în vedere că în acord cu prevederile art. 57 din Constituția României (potrivit cărora "Cetățenii români, cetățenii străini și apatrizii trebuie să-și exercite drepturile și libertățile constituționale cu bună-credință, fără să încalce drepturile și libertățile celorlalți"), art. 1170 C. civ. stabilește că "Părțile trebuie să acționeze cu bună-credință atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligație".

Principiul libertății de a contracta este, prin urmare, întotdeauna însoțit de acela de a acționa cu bună-credință, această cerință fiind considerată de legiuitor atât de importantă încât a impus-o încă din faza inițială a negocierii unui contract, înțelegând-o ca pe o exigență a cărei respectare trebuie să caracterizeze atât nașterea, cât și executarea ulterioară a contractului.

Forța acestui principiu este, de altfel, sugerată inclusiv prin teza finală a art. 1170 C. civ., prin care se afirmă că părțile nu pot înlătura și nici măcar limita obligația de a acționa cu bună-credință.

Caracterizarea comportamentului contractul al părților, pentru a se stabili dacă acesta satisface exigența bunei credințe, trebuie, însă, să se realizeze în concret, doar în acest fel putându-se stabili dacă vreunul dintre contracte a deviat de la normele conformității contractuale.

Rezultă, totodată, că obligația de bună-credință are vocația de a genera, prin ea însăși, o sumă de obligații subsecvente încheierii unui contract, buna cooperare contractuală, precum și coerența contractuală (adică obligația de a avea o conduita unitară și conformă cu așteptările celeilalte părți) reprezentând tipare comportamentale în raport de care buna-credință sau, dimpotrivă, reaua-credință, pot fi identificate.

Tot astfel, trebuie reținut și că abuzul de drept contractual se poate manifesta prin exercitarea unui drept contractual în mod excesiv și nerezonabil ori cu intenția de a-l prejudicia pe partenerul contractual, putând fi caracterizată ca manifestare contrară bunei-credințe inclusiv utilizarea abuzivă a dreptului de a cere sau declara rezoluțiunea unei convenții.

În prezentul proces, instanțele de fond au reținut, în plan factual, că între pârâta P.F.A. B., în calitate de vânzător și reclamanta A. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017 de BIN C., prin care s-a convenit transferul dreptului de proprietate asupra unor imobile (terenuri și construcții) situate în municipiul Salonta str. x, județul Bihor, prețul vânzării fiind de 450.000 euro, din care suma de 150.000 euro s-a achitat integrat anterior autentificării contractului de vânzare-cumpărare, iar suma de 300.000 euro trebuia să se achite până cel mai târziu la data de 03.05.2019 .

Instanța de apel a mai constatat că în contractul încheiat sunt inserate următoarele clauze relevante în prezentul proces:

- diferența de preț de 300.000 euro se va achita până cel mai târziu la data de 03.05.2019, iar plata acestei diferențe este condiționată de obținerea autorizației de construire;

- în situația în care diferența de preț nu va fi achitată până cel mai târziu la data de 03.05.2013, vânzătorul poate alege între rezoluțiunea contractului cu daune interese și executarea silită a obligației de plată, situație în care cumpărătorul pierde avansul achitat;

- în situația în care din orice motiv autorizația de construire nu se va emite de către Primăria loc. Salonta pentru edificarea unei construcții cu destinația de spațiu comercial cu o suprafață de aproximativ 4500 mp sau se va emite condiționat de acordul oricăror terțe persoane fizice sau juridice, contractul se desface de plin drept, iar vânzătoarea se obligă să restituie cumpărătoarei suma încasată, adică 150.000 euro, în termen de 3 luni de la data refuzului de eliberare a autorizației de construire.

S-a mai reținut în cauză, încă de către prima instanță, că reclamanta cumpărătoare nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț (300.000 euro) până la data stipulală în contract, anume 03.05.2019, astfel că pârâta i-a comunicat reclamantei prin executor judecătoresc, la data de 21.06.2019, uzând de notificarea nr. x/14.06.2019, solicitarea de a plăti suma de 300.000 euro în termen de maximum 5 zile de la primirea acestei notificări, comunicându-i reclamantei și că în caz contrar intervine declarația de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1552 alin. (1) C. civ.

Reclamanta nu a făcut plata diferenței de preț în termenul stabilit de pârâtă, invocând faptul că autorizația de construire nu a putut fi obținută, astfel că nu ar mai fi fost ținută la a plăti suma pretinsă de vânzătoare.

Tot cu privire la componenta factuală a cauzei, se cuvine a remarca și că prima instanță a reținut (fără ca aceste statuări ale ei să fi fost infirmate de către instanța de apel) că "Faptul că planul de urbanism zonal nu a fost aprobat este imputabil S.C. A. S.R.L. care a elaborat incorect documentația de urbanism, așa cum rezultă din:

- Notificarea privind cererea nr. x/25.04.2019 emisă de Primăria Municipiului Salonta prin care autoritatea publică competentă a dispus restituirea documentației de urbanism către reclamanta în vederea refacerii sale, având în vedere că prezintă lipsuri esențiale pe care Primăria Municipiului Salonta le apreciază ca fiind făcute intenționat de investitorul S.C. A. S.R.L.;

- Notificarea privind cererea nr. x/25.04.2019 emisă de Primăria Municipiului Salonta la data de 31.07.2019 prin care autoritatea publică competentă transmite reclamantei că documentația depusă și completată parțial necesită clarificări/completări suplimentare, în sensul adaptării conținutului documentației PUZ la prevederile legislației în vigoare conform îndrumărilor din cuprinsul notificării;

- Adresa nr. x/03.07.2020 emisă de Primăria Municipiului Salonta, care atestă că pârâta nu a efectuat nicio intervenție în scopul de a obstrucționa reclamanta în realizarea obiectivului de investiție propus;

- Declarația martorului E., care arată că, în calitate de fost arhitect sef al Municipiului Salonta, a verificat documentația și a constatat că aceasta nu respectă cerințele legale, iar, raportat la discuțiile purtate cu reclamanta, a ajuns la concluzia ca S.C. A. S.R.L. nu a intenționat în mod real și serios să efectueze investiția".

Cu privire la culpa părților în legătură cu neemiterea planului de urbanism zonal și, implicit, a autorizației de construire, instanța de apel a apreciat că în speță nu prezintă nicio relevanță din culpa cui nu s-a obținut autorizația de construire, căci atâta vreme cât este dovedit și necontestat că aceasta nu a fost eliberată, este necesar a se da eficiență clauzei contractuale potrivit căreia dacă din orice motiv nu se obține autorizația de construire, contractul se desface de plin drept, iar vânzătorul restituie avansul.

A mai conchis instanța de apel că nu poate fi primită interpretarea potrivit căreia simplul fapt al neplății diferenței de preț ar determina rezoluțiunea, de vreme ce plata era condiționată de obținerea autorizației de construire.

În aprecierea Înaltei Curți, aceste concluzii și statuări ale instanței de apel sunt eronate, ele vădind interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor legale în materie de rezoluțiune a contractelor, astfel cum, cu nuanțările de rigoare, se va arăta prin cele ce urmează.

Potrivit dispozițiilor art. 1549 alin. (1) C. civ., "(1) Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin", iar potrivit art. 1550 C. civ. "Rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită".

Complementar, art. 1551 alin. (1) teza întâia C. civ. prevede: "(1) Creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate".

Rezultă din cele de mai sus că în concepția noului C. civ., condiția substanțială unică a rezoluțiunii judiciare constă (în urma interpretării per a contrario a prevederilor art. 1551 alin. (1) teza întâia C. civ.) în existența unei neexecutări contractuale însemnate, ceea ce înseamnă că nu orice neexecutare justifică rezoluțiunea, ci doar aceea care, în circumstanțele contractului, poate fi caracterizată ca fiind de o ridicată importanță.

Se poate constata, totodată, că legea nu impune și cerința ca neexecutarea să fie culpabilă pentru ca rezoluțiunea să poată fi dispusă ori invocată, în concepția legii fiind că, pentru creditor, ceea ce prezintă relevanță este faptul neexecutării obligației la care avea dreptul, iar nu existența ori inexistența unei culpe a debitorului în legătură cu neexecutarea.

În ce privește rezoluțiunea convențională întemeiată pe pactele comisorii, adică acea formă de rezoluțiune ce poate opera în temeiul unei clauze rezolutorii ("pact comisoriu") prin care părțile stabilesc cu caracter predabil ce tip de neexecutare contractuală poate atrage rezoluțiunea, art. 1553 stabilește următoarele:

"(1) Pactul comisoriu produce efecte dacă prevede, în mod expres, obligațiile a căror neexecutare atrage rezoluțiunea sau rezilierea de drept a contractului.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), rezoluțiunea sau rezilierea este subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta din simplul fapt al neexecutării.

(3) Punerea în întârziere nu produce efecte decât dacă indică în mod expres condițiile în care pactul comisoriu operează".

Și în cazul acestei forme de rezoluțiune, rezoluțiunea nu poate interveni decât dacă, în plan substanțial, neexecutarea precizată în pactul comisoriu s-a produs și are o gravitate suficientă, iar în plan formal creditorul este ținut a-l notifica pe debitor, punându-l în întârziere, excepție făcând situația în care părțile ar fi convenit că punerea în întârziere rezultă din simplul fapt al neexecutării (art. 1553 alin. (2) C. civ.).

În orice caz, chiar și atunci când părțile ar fi convenit că punerea în întârziere este atrasă de simplul fapt al neexecutării, rezoluțiunea convențională nu ar putea opera, devenind efectivă și producându-și efectele specifice, decât dacă creditorul îi comunică debitorului declarația unilaterală de rezoluțiune, căci doar în acest fel voința creditorului de a obține rezoluțiunea a devenit certă, nemaiexistând nici o îndoială cu privire la aceasta.

În fine, Înalta Curte amintește, evocând statuările teoretice generale făcute în partea de început a prezentelor considerente cu privire la libertatea contractuală, limitele acesteia și obligația de bună-credință a părților, că un pact comisoriu, oricât ar fi de clar în ce privește condițiile stipulate de părți, trebuie să fie invocat cu bună-credință, astfel încât exercitarea de către creditor a acestei prerogative să se supună standardelor asociate unui comportament onest. Aceasta înseamnă, desigur, și că nerespectarea acestor exigențe lasă fără efect declararea rezoluțiunii sau solicitarea de a se declara rezoluțiunea, fiind de principiu că ceea ce este contrar legii nu trebuie lăsat să producă efecte.

În același timp, este necesar a avea în vedere și că deși, în principiu, cenzura instanței de judecată asupra intervenirii rezoluțiunii convenționale ca urmare a existenței unei neexecutări stipulate într-un pact comisoriu trebuie să fie cât mai limitată (tocmai pentru a lăsa un spațiu mai larg de manifestare libertății de a contracta a părților), din rațiuni de echitate trebuie admis că atunci când clauza rezoluțiunii are un conținut care, în concret, conduce la calificarea ei ei ca abuzivă și disproporționată, instanța are dreptul de a interveni pentru a restabili normalitatea contractuală.

În prezentul proces, instanța de apel a apreciat, simplificator, că atâta vreme cât autorizația de construire nu a fost emisă (indiferent din culpa cărei părți s-a întâmplat aceasta), dobândea eficiență clauza contractuală potrivit căreia contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți se desființează de plin drept ca urmare a neobținerii, din orice motiv, a autorizației de construire.

Or, Înalta Curte observă că deși este real și necontestat că autorizația de construire nu fusese obținută până la data la care diferența de preț trebuia plătită de reclamantă, trebuiau avute în vedere și alte elemente care influențau soluționarea procesului.

În primul rând, Înalta Curte observă că până la data la care diferența de preț în sumă de 300.000 euro trebuia plătită (anume 03 mai 2019), reclamanta nu l-a notificat pe pârât în conformitate cu însuși contractul de vânzare-cumpărare încheiat, contract în care se stipula (pag. 2), cu referire la situația în care nu s-ar obține "din orice motiv" autorizația de construire: "(...) Contractul se va desface de plin drept în situația în care cumpărătorul va comunica o notificare vânzătorului din care să rezulte că nu va edifica construcția, notificare care îi va fi comunicată vânzătorului în această situație în intervalul celor 18 luni începând cu data de azi, această comunicare a notificării fiind la opțiunea sa unilaterală (....)".

Prin urmare, intervenirea rezoluțiunii în baza declarației reclamntei cumpărătoare era condiționată de existența unei notificări care să marcheze în mod clar voința reclamantei; or, la data (ulterioară celei de 03 mai 2019) la care pârâta a invocat ea însăși neîndeplinirea unei obligații contractuale însemnate (plata diferenței de preț în sumă de 300.000 euro), informând-o pe reclamanta cumpărătoare cu privire la intervenirea rezoluțiunii contractului ca efect al acestei neexecutări, contractul se găsea în ființă, față de inexistența declarației unilaterale de rezoluțiune din partea reclamantei.

În al doilea rând, deși nu încape nicio îndoială cu privire la faptul că prin pactul comisoriu s-a stipulat că neobținerea, din orice motiv, a autorizației de construire, îi conferă reclamantei cumpărătoare dreptul a declara rezoluțiunea, nu poate fi omis faptul că, în anumite circumstanțe această clauză contractuală care îngăduie rezoluțiunea de plin drept a contractului la cererea reclamantei indiferent de motivul în raport de care autorizația de construire nu ar fi fost obținută, ajunge să apară ca fiind excesivă, adică abuzivă și disproporționată în raport cu pârâta vânzătoare.

Are în vedere Înalta Curte că, așa cum s-a arătat deja mai sus, prima instanță a stabilit (iar instanța de apel nu a infirmat aceste elemente factuale) că din probele administrate rezultă că neaprobarea planului de urbanism zonal (înțeles ca o condiție prealabilă obligatorie în vederea obținerii autorizației de construire) îi este imputabilă reclamantei A. S.R.L., iar nu pârâtei. În aceste circumstanțe, trebuie considerat că este abuziv, deci injust, ca reclamanta să se prevaleze de pactul comisoriu care se referă la desființarea contractului ca urmare a neobținerii autorizației de construire, căci într-o asemenea situație reclamanta tinde la a-și invoca propria culpă pentru a obține un beneficiu propriu, provocând, în același timp, un rezultat prejudiciabil pentru pârâtă.

Cum bine a statuat prima instanță, era excesiv inclusiv a i se pretinde pârâtului să accepte o modificare a contractului de vânzare-cumpărare în sensul de a se prelungi termenul de plată a prețului și adăugarea de noi condiții, precum și renunțarea la garanția ipotecară prin darea acordului la demolarea construcțiilor.

Prezenta instanță are în vedere că pentru pârâtă existența garanției ipotecare era esențială, dată fiind valoarea ridicată a diferenței de preț ce trebuia plătită, astfel că era excesiv să i se solicite acesteia să renunțe la o garanție care o proteja semnificativ.

Față de toate cele de mai sus, trebuie conchis că în cauză nu erau întrunite cerințele legale pentru ca, în sensul celor decise de instanța de apel, să se admită în parte acțiunea reclamantei, constatându-se rezoluționat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2017.

Într-o directă consecință, devine evident că nefiind întrunite condițiile pentru a se constata că a intervenit rezoluțiunea la cererea sa, reclamanta nu mai putea obține nici daune-interese de la pârâtă, prevederile art. 1549 alin. (1) C. civ. recunoscând posibilitatea obținerii de despăgubiri ca o consecință a rezoluțiunii pe care creditorul ar obține-o. Or, în cauză, așa cum s-a arătat prin cele precedente, acțiunea reclamantei nu putea fi admisă nici măcar în măsura în care instanța de apel a dispus aceasta.

În fine, arată Înalta Curte și că nu se mai justifică, față de toate cele deja dezlegate, analizarea motivului din recursul pârâtei care se referă la depășirea de către instanța de apel a limitelor în care fusese învestită de către reclamantă prin cererea de apel, motiv de recurs pe care pârâta îl subsumase prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În concluzie, prin raportare la prevederile art. 496 alin. (1) C. proc. civ. se impune respingerea ca nefondat a recursului declarat de reclamantă atât împotriva deciziei date în apel, cât și împotriva încheierii de ședință din data de 02.11.2021 a Curții de Apel Oradea, în legătură cu aceasta din urmă fiind de reținut că aspectele de natură probatorie (efectuarea unei expertize contabile) în vederea dovedirii despăgubirilor pretinse de reclamantă nu își mai verifică utilitatea.

În același timp, se va admite, în sensul celor arătate, recursul pârâtei, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., astfel că în baza prevederilor art. 497 C. proc. civ. se va casa decizia dată în apel și se va trimite cauza spre rejudecare la aceeași Curte de apel.

În rejudecare, instanța de apel va ține seama de toate dezlegările făcute prin decizia de față, urmând, de asemenea, a analiza motivele din apelul reclamantei care se referă la admiterea în parte a cererii reconvenționale de către prima instanță, în condițiile în care aceste aspecte nu au mai constituit obiect de analiză pe fondul lor ca urmare a admiterii de către instanța de apel a cererii de rezoluțiune pe care reclamanta o formulase. Se va verifica, așadar, inclusiv dacă erau îndeplinite cerințele contractuale și legale în raport de care pârâta putea invoca sau nu rezoluțiunea.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. S.R.L. împotriva încheierii din 2 noiembrie 2021 și a deciziei civile nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021, pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă.

Admite recursul declarat de pârâta P.F.A. B. împotriva deciziei civile nr. 1360/2021-A din 9 decembrie 2021 a Curții de Apel Oradea, secția I civilă.

Casează decizia atacată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași curți de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 20 octombrie 2022.