ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2473/2022

Ședința publică din data de 8 decembrie 2022

asupra recursului de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată la 30 septembrie 2008, pe rolul Tribunalului București, secția a IX-a contencios administrativ și fiscal, sub nr. x/2008, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții Primăria Municipiului București, Consiliul General al Municipiului București, Administrația Fondului Imobiliar și B., ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate nulitatea absolută a dispoziției nr. 8807/28 septembrie 2007 emisă în baza Legii nr. 10/2001, pentru suprafața de teren de 507,62 m.p., situată în București.

Prin încheierea de ședință pronunțată la 27 ianuarie 2009, Tribunalul București, secția a IX-a contencios administrativ și fiscal a dispus scoaterea cauzei de pe rol și înaintarea, în vederea repartizării acesteia, uneia dintre secțiile civile ale Tribunalului.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă sub nr. de dosar x/2009

Prin cererea precizatoare formulată la 30 iunie 2009, în dosarul nr. x/2009, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat constatarea nulității absolute a dispoziției nr. 8807/2007 și a protocolului de predare nr. 20707 pentru suprafața de teren atribuită în folosință specială, precum și desființarea măsurii de restituire, în natură, a imobilului teren din București, str. x, invocând dispozițiile art. 966, 968 și 948 C. civ. și ale art. 29

1

din Legea nr. 10/2001.

Prin cererea formulată la 18 mai 2011, în dosarul nr. x/2009, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat introducerea în cauză, în temeiul art. 57 C. proc. civ., a lui C., D., E. și F., în calitate de cumpărători, potrivit contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu pârâtul B., pentru imobilul construcție și terenul atribuit acestuia prin dispoziția nr. x/28 septembrie 2007.

Prin sentința civilă nr. 935/19 mai 2011 pronunțată în dosarul nr. x/2009, Tribunalul București, secția a III-a civilă a admis acțiunea formulată și precizată de reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu pârâții Municipiul București, prin Primar General și B.; a constatat nulitatea parțială a dispoziției nr. 8807/28 septembrie 2007 în ceea ce privește terenul în suprafață de 507,62 m.p., atribuit în folosință pârâtului B.; a dispus disjungerea cererii având ca obiect constatarea nulității parțiale a contractelor de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu C., E. și F. și a acordat termen la 8 septembrie 2011, fiind format dosarul nr. x/2011.

Prin cererea completatoare formulată la 7 septembrie 2011, în dosarul nr. x/2011, reclamanta S.C. A. S.A. a solicitat instanței, ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se dispună:

- anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009, încheiat între pârâtul B., în calitate de vânzător, și pârâtul C., cu privire la suprafața de teren de 68,98 m.p. din str. x - 25 (fost 23), aferentă apartamentului AB, și rectificarea mențiunii din C.F. nr. x privitoare la teren, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului al pârâtului C.;

- anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 decembrie 2008, încheiat de pârâtul B., în calitate de vânzător, și pârâtul C., cu privire la terenul în suprafață de 183,78 m.p., situat în str. x - 25 (fost 23), aferent apartamentului E, și cu privire la terenul în suprafață de 189,5 m.p., aferent apartamentelor FG, și rectificarea mențiunii din C.F. nr. x, respectiv C.F. nr. x, privitoare la teren, în sensul eliminării dreptului de proprietate asupra terenului a pârâtului C.;

- anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 8 decembrie 2008, încheiat între pârâtul B., în calitate de vânzător, și D., E. și F., în calitate de cumpărători, cu privire la suprafața de teren de 69,17 m.p. din str. x - 25, vândut lui F., aferentă apartamentului K, și rectificarea C.F. nr. x privitoare la teren, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra terenului.

În drept, reclamanta a invocat dispozițiile art. 480, 966, 971 și următoarele C. civ.

Pârâții C., F. și E. au formulat și depus întâmpinare, în ședința din 8 septembrie 2011, prin care au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, iar, pe fond, au solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată. De asemenea, aceiași pârâți au formulat cerere de chemare în garanție a pârâtului B., solicitând ca, în situația în care contractele de vânzare-cumpărare vor fi desființate, acesta să fie obligat la repararea integrală a prejudiciului cauzat prin măsurile ce se vor dispune.

Chematul în garanție B. a formulat, la 1 martie 2012, cerere de chemare în garanție a pârâtului Municipiul București, prin Primarul general, solicitând obligarea acestuia la repararea prejudiciului cauzat lui prin admiterea cererii de chemare în garanție formulată de pârâții C., F. și E. împotriva sa.

Prin încheierea din 20 septembrie 2012, din dosarul nr. x/2011, Tribunalul a dispus suspendarea judecății, în temeiul art. 244 C. proc. civ., până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr. x/2009 al Tribunalului București, secția a III-a civilă, în care a fost pronunțată sentința civilă nr. 935 din 19 mai 2011.

Cauza a fost repusă pe rol la termenul din 26 mai 2015, reținându-se soluționarea irevocabilă a cauzei din dosarul nr. x/2009 al Tribunalului București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 935 din 19 mai 2011, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 187 A din 28 mai 2013, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, și irevocabilă, prin decizia nr. 1017 din 27 martie 2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă.

La 9 aprilie 2015, reclamanta S.C. A. S.A. a formulat cerere precizatoare, prin care a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a cumpărătoarei G. și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/26 aprilie 2013 încheiat în cursul litigiului de față, între D., E., H. și F., în calitate de vânzători, și C. și G., în calitate de cumpărători, privind suprafața indiviză de teren de 68,17 m.p., aferentă apartamentului K, situat la etajul 5 al imobilului bloc II din str. x - 25.

La 4 iunie 2015, chematul în garanție Municipiul București a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în garanție; a invocat excepția netimbrării, iar, cu privire la capătul de cerere privind repararea integrală a prejudiciului, a solicitat respingerea acestuia, ca neîntemeiat.

La 14 noiembrie 2016, pârâta G. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

Prin sentința civilă nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă în dosarul nr. x/2011, prima instanță a respins acțiunea principală formulată de reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu pârâții C., F., E., D., B. și intervenientul forțat G., ca neîntemeiată; a respins cererea de chemare în garanție formulată de B., în contradictoriu cu chematul în garanție Municipiul București, ca neîntemeiată; a respins cererile de chemare în garanție formulate de pârâții C., F. și E., în contradictoriu cu chematul în garanție B., ca neîntemeiate.

În esență, Tribunalul a reținut că anularea dispoziției de retrocedare nr. 8807/28 septembrie 2007 emise de Primarul General al Municipiului București nu are, ca efect, și nulitatea actelor subsecvente în cazul în care este incident principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului, reglementat de art. 1898 alin. (1) C. civ.. În speță, reclamanta nu a invocat și nici nu a dovedit că pârâții cumpărători au fost de rea-credință la data încheierii contractelor, în sensul că ar fi știut că vânzătorul nu este proprietarul terenului aferent construcțiilor, astfel încât se aplică prezumția legală instituită de art. 1899 alin. (2) C. civ.

Prin sentința civilă nr. 888/22 iunie 2017, pronunțată de aceeași instanță, s-a admis cererea de completare a sentinței civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, formulată de chematul în garanție Municipiul București, prin Primarul general, și, în consecință, a fost obligat chematul în garanție B. la plata sumei de 30.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către Municipiul București.

Împotriva sentinței civile nr. 141 din 2 februarie 2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, a declarat apel reclamanta S.C. A. S.A., solicitând admiterea apelului, cu consecința admiterii cererii sale de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată și precizată.

Împotriva sentinței civile nr. 888 din 22 iunie 2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, a declarat apel Municipiul București, prin Primarul general, solicitând admiterea apelului, cu consecința acordării, în integralitate, a cheltuielilor de judecată avansate de acesta.

Prin decizia nr. 685 A din 7 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, instanța de apel a respins, ca nefondate, ambele apeluri, cu obligarea apelantei reclamante S.C. A. S.A. la plata către intimații pârâți C. și G. a sumei de 7.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs reclamanta S.C. A. S.A. și chematul în garanție Municipiul București, prin Primarul general.

Prin decizia civilă nr. 562 din 13 martie 2019, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, instanța de recurs a admis recursul declarat de către reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei nr. 685 A din 7 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă; a casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe; a respins, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanție Municipiul București, prin Primarul general.

În ceea ce privește recursul declarat de reclamantă, Înalta Curte a reținut că, prin primul motiv al căii de atac, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., aceasta a afirmat că decizia care face obiectul controlului judiciar nu cuprinde considerente privitoare la susținerile pe care le-a formulat în apel, cu referire la modalitatea în care litigiul soluționat anterior, purtat între părți, ar influența soluția din această cauză, și nici la motivele pentru care au fost respinse probele vizând reaua-credință a vânzătorului și a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Prin criticile subsumate acestui motiv de recurs, recurenta reclamantă a invocat faptul că, în expunerea raționamentului logico-judiciar care susține soluția de respingere a apelului său, instanța de apel nu a făcut o analiză a probelor administrate în ceea ce privește atitudinea subiectivă a părților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate parțială s-a solicitat.

Prin motivele de apel, apelanta reclamantă a formulat critici în sensul că "situația juridică a terenului menționat în actele de vânzare-cumpărare atacate era cunoscută public de vânzători și de cumpărători care, în deplină cunoștință de cauză, au conceput un mecanism de convertire a dreptului special de folosință în drept de proprietate, cu privire la un teren aflat în litigiu, având o situație cadastrală neidentificată".

Făcând o expunere a proceselor care au privit terenul aflat în litigiu, recurenta reclamantă a susținut existența motivelor de nulitate întemeiate pe cauză ilicită și fraudă la lege, care exclud buna-credință a cumpărătorilor succesivi, cu motivarea că aceștia au fost pe deplin conștienți că participă la "transformarea calitativă a unui drept special în drept de proprietate" asupra unui teren care apare menționat în registrele publice de carte funciară ca fiind proprietatea sa exclusivă.

Din perspectiva probelor solicitate în apel, Înalta Curte a constatat că, la 21 februarie 2016, apelanta reclamantă S.C. A. S.A. a depus, prin serviciul registratură, o notă de probe întemeiată pe dispozițiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., prin care a solicitat administrarea probei cu înscrisurile enumerate în conținutul acestei cereri, înscrisuri care se regăsesc la dosarul Curții de Apel București.

Conform mențiunilor cuprinse în încheierea de ședință din 22 februarie 2018, instanța de apel a încuviințat cererea de administrare a probelor solicitate de apelanta reclamantă, apreciind că sunt utile, necesare și pertinente.

Cu toate acestea, în motivarea deciziei pronunțate, sub aspectul atitudinii subiective a părților la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, instanța de apel, constatând nefondat apelul declarat de apelanta reclamantă, a omis să analizeze criticile sus-menționate, reținând generic faptul că aceasta, căreia îi revenea sarcina probei conform dispozițiilor art. 1169 din C. civ. de la 1864, nu a dovedit că intimații cumpărători ar fi avut cunoștință de situația litigioasă cu privire la teren și că ar fi acționat de conivență cu vânzătorul, în frauda drepturilor sale.

Pentru a reține buna-credință a cumpărătorilor, instanța de apel a avut în vedere extrasele de carte funciară, potrivit cărora, la momentul înstrăinării, terenul era deținut de vânzător în folosință specială în baza dispoziției nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului București, imobilul nefiind grevat de sarcini, procese sau servituți.

Însă, prin motivele de apel și prin înscrisurile încuviințate ca probe în calea de atac, apelanta reclamantă a încercat să răstoarne prezumția de bună-credință a intimaților cumpărători printr-o serie de argumente care nu au fost analizate de Curte.

Astfel, instanța de apel nu a răspuns, în motivarea deciziei, susținerilor apelantei reclamante privitoare la "situația cadastrală neidentificată" a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv celor prin care s-a susținut că indicarea, în evidențele de carte funciară, a unui număr cadastral fracționat ar fi impus oricărui terț interesat de bună-credință să facă verificări cu privire la cartea funciară nr. x/2007 deschisă de S.C. A. S.A. pe baza documentației cadastrale unitare numerotate x, al cărei conținut evidențiază existența unor situații litigioase relative la titlul de proprietate asupra terenului.

Cu alte cuvinte, făcând referire la parcursul judiciar expus în cererea de apel și în cererea de încuviințare a probelor, care a fost admisă de instanța de apel, apelanta reclamantă a susținut, pe de o parte, că extrasele de carte funciară îi obligau pe cumpărători la verificări suplimentare, iar, pe de altă parte, că intimații cumpărători aveau cunoștință, pe altă cale, de situația juridică reală a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu.

Mai mult, instanța de apel a dat eficiență mențiunii din extrasul de carte funciară cu privire la lipsa unui proces pe rol și în cazul contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, în condițiile în care acest contract a fost încheiat în timpul derulării prezentului proces, după pronunțarea unei hotărâri judecătorești de anulare parțială a titlului vânzătorului inițial, care se afla depusă la prezenta cauză.

De altfel, cu privire la acest contract, decizia recurată cuprinde o argumentare care nu este susținută, în concret, de niciun argument legal, în condițiile în care instanța de apel a arătat că soluția de menținere a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013 se impune, întrucât este subsecvent contractului nr. x/18 decembrie 2008, la a cărui încheiere cumpărătorii au fost de bună-credință.

Or, recunoașterea, în doctrină și jurisprudență, a unei situații de excepție de la aplicarea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, în sensul în care anularea titlului de proprietate al transmițătorului cu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea în ceea ce îl privește pe terțul achizitor de bună-credință, cu consecința menținerii actului subsecvent, nu poate valida concluzia instanței de apel.

Nu poate fi primită, așadar, concluzia că un contract subsecvent unui act juridic considerat valabil este valid doar ca o consecință a validității actului anterior, instanța de apel omițând a examina, cu referire la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/26 aprilie 2013, atitudinea subiectivă a părților, în condițiile în care exista o hotărâre judecătorească de anulare parțială a dispoziției nr. 8807/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului București în favoarea lui B., pronunțată în dosarul nr. x/2009.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte a reținut că, în limitele menționate, primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., este fondat, omisiunea cercetării de către instanța de apel a aspectelor menționate, care sunt determinante pentru stabilirea elementelor de fapt ale judecății, împiedicând exercitarea controlului judiciar cu referire la criticile subsumate aspectelor de fond ale judecății.

Cu referire la criticile corespunzătoare celui de-al doilea motiv de recurs, care a fost întemeiat, în drept, pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte a constatat că acestea nu pun în discuție schimbarea naturii ori a înțelesului celor patru contracte de vânzare-cumpărare, ci interpretarea probelor care privesc identitatea de adresă poștală a imobilului, respectiv consecințele menționării, în contractele de vânzare-cumpărare, a unui număr poștal diferit de cel indicat în titlul de proprietate al vânzătorului B. (x, în loc de 23).

Făcând aplicarea dispozițiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte a examinat aceste critici prin prisma motivului de recurs reglementat de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., sens în care a reținut că sunt fondate criticile în ceea ce privește lipsa examinării de către instanța de apel a acestei pretinse neconcordanțe, în contextul criticilor care au pus în discuție limitele verificărilor în evidențele de publicitate imobiliară.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a IV a civilă sub nr. de dosar x/2011, la 20 august 2019.

Prin decizia civilă nr. 694 A din 3 iulie 2020, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins, ca nefondate, apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. și apelul declarat de chematul în garanție Municipiul București, prin Primarul general, împotriva sentinței nr. 888/22 iunie 2017 a Tribunalului București, secția a III-a civilă.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta S.C. A. S.A.

Prin decizia civilă nr. 108 din 27 ianuarie 2021, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul declarat de către reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei nr. 694 A din 3 iulie 2020 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a casat decizia atacată și a trimis cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.

În pronunțarea acestei decizii, Înalta Curte a reținut, în ceea ce privește critica referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 315 C. proc. civ., că reclamanta a invocat faptul că decizia atacată nu a ținut seama de dezlegările în drept și îndrumările privind probatoriul din decizia de casare, necesar a fi evaluate în verificarea apărării din proces a pârâților cumpărători relativă la buna lor credință cu care au acționat la momentul încheierii actelor juridice contestate.

De asemenea, subsumat criticilor de greșită interpretare și aplicare a legii, reclamanta a susținut greșita aplicare de către instanța de apel a regulilor decurgând din principiul bunei-credințe, pe care l-a redus la formalitățile prealabile încheierii actelor juridice translative de proprietate a bunurilor imobile (verificările de carte funciară pe bază de extras de carte funciară).

Criticile sunt întemeiate, dovedindu-se că instanța de rejudecare a analizat doar o parte a argumentelor și probelor încuviințate reclamantei, în timp ce altora nu le-a răspuns deloc. Pe de altă parte, aceasta nu a oferit o rezolvare integrală argumentelor și probelor la care s-a referit în soluția asupra nulității absolute a actelor de vânzare-cumpărare deduse judecății.

În evaluarea acestor critici, Înalta Curte a avut în vedere că, prin decizia civilă nr. 685/7 iunie 2018 (judecata în apel din primul ciclu procesual al cauzei), buna-credință a cumpărătorilor din actele juridice contestate fusese reținută în considerarea încheierii acestora în prezența informațiilor de carte funciară relative la dreptul vânzătorului asupra apartamentelor înstrăinate, obținute pe bază de extrase de carte funciară, concluzionându-se că reclamanta nu a făcut dovada că dobânditorii ar fi avut cunoștință de situația litigioasă a imobilului (teren).

Prin decizia instanței de recurs nr. 562/13 martie 2019, reținându-se că, prin înscrisurile încuviințate ca probe în apel, reclamanta a încercat să răstoarne prezumția de bună-credință a intimaților cumpărători printr-o serie de argumente ce au rămas neanalizate de instanța de apel, s-a trasat sarcina instanței de rejudecare ca, în motivarea hotărârii sale, să răspundă susținerilor reclamantei privitoare la: situația cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, consecințele identificării cadastrale a apartamentelor vândute prin numere cadastrale fracționate, în sensul necesității efectuării de verificări în C.F. nr. x deschisă de S.C. A. S.A. pe baza documentației cadastrale unitare identificate cu nr. cadastral x, a verificărilor suplimentare de care aceștia erau ținuți, date fiind informațiile din extrasele de carte funciară ori din situația bunului, cunoscută pe altă cale (situația accesului în imobil, adresa poștală a acestuia), aspecte invocate și susținute prin probatoriile depuse, în apel, la filele x în primul ciclu procesual al cauzei.

Dând curs acestor îndrumări, instanța de rejudecare a răspuns argumentelor reclamantei doar într-un mod formal și incomplet, sprijinindu-și concluzia asupra bunei-credințe a cumpărătorilor din actele juridice contestate, în esență, pe aceeași idee a verificării situației cărților funciare a apartamentelor dobândite, pe baza extraselor de carte funciară solicitate anterior încheierii contractelor, prin mijlocirea notarului public. În acest fel, întocmai ca și prima instanță din apel a cărei hotărâre fusese casată, instanța de rejudecare a absolutizat valoarea acestor verificări elementare prealabile încheierii actelor de înstrăinare imobiliară, rezumând, în același timp, prototipul cumpărătorului de bună-credință dintr-un asemenea act la beneficiarul informațiilor de carte funciară a imobilului, furnizate acestuia de notarul public instrumentator al actelor, pe baza extrasului de carte funciară.

Or, o atare simplificare este de natură să lipsească de conținut întreaga reglementare în materie de nulitate pentru cauză ilicită (art. 948, 966, 968 C. civ.), de vreme ce, indiferent de circumstanțe, s-ar considera că verificarea situației juridice a bunului imobil pe baza extrasului de carte funciară, prin mijlocirea notarului public, este îndestulătoare și constituie, în sine, garanția legalității actului de vânzare-cumpărare astfel încheiat.

Cumpărătorul de bună-credință corespunde modelului omului prudent și diligent, standardul de evaluare a acestuia fiind însă diferit de la caz la caz, în funcție de circumstanțele particulare ale fiecărei spețe.

Calificarea cumpărătorului ca fiind de bună-credință trebuie să aibă în vedere ansamblul circumstanțelor anterioare și concomitente încheierii actului juridic contestat și presupune observarea obiectivă a manifestării acestuia în direcția cunoașterii situației juridice și a celei de fapt a bunului a cărui achiziționare o dorește, prin recurgerea la mijloacele de investigare normale și curente pentru actul pe care îl încheie.

Evaluarea ca fiind de bună-credință a cumpărătorului dintr-un act juridic cu titlu oneros se raportează nu doar la informațiile verificate și deținute de el în legătură cu bunul imobil vizat, la momentul încheierii actului, ci și în raport de cele care, accesibile fiind, față de situația concretă a bunului, acesta era dator sau ținut să le verifice ori să le cunoască. Cel care, din neglijență ori cu știință, omite anumite verificări esențiale în situația juridică ori cea de fapt a bunului a cărui proprietate o dobândește în atare condiții nu este un cumpărător de bună-credință, întrucât se înțelege că el cumpără pe riscul său, asumându-și consecințele neclarificării complete a situației bunului anterior dobândirii sale.

Or, buna-credință a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, ca excepție de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, este convingerea eronată a dobânditorului - bazată pe propriile investigații normale și curente pentru actul încheiat, dar complete în legătură cu situația juridică și de fapt a bunului -, că transmițătorul este veritabilul proprietar al imobilului.

Nivelul de investigare din partea cumpărătorului este variabil și direct proporțional cu situația juridică ori cea de fapt a bunului a cărui dobândire se urmărește, după cum aceasta este clară, certă, sigură, lipsită de un parcurs sinuos (când există concordanță între situația dreptului, starea de fapt a bunului și configurarea cadastrală a acestuia), ori, dimpotrivă, poate reclama diligențe și verificări sporite dacă, spre exemplu, în istoricul bunului se regăsește o situație de discontinuitate a dreptului de proprietate (specifică bunurilor ce au fost preluate de stat și, eventual, restituite), o schimbare de adresă, de numerotare stradală sau orice neconformitate, fie și numai aparentă, între situația dreptului și cea de fapt a bunului.

Verificarea situației de carte funciară constituie (doar) condiția sine qua non fără de care un cumpărător nu poate fi considerat de bună-credință, însă nu și condiția suficientă unei atare calificări. Verificările acestuia în privința stării de fapt a bunului și a celei juridice a dreptului trebuie să fie mai largi în demersul specific omului prudent și diligent, care caută să dobândească un bun imobil în condiții de legalitate și să obțină, pe această cale, un drept (pe cât posibil) incontestabil, diligențele de care este ținut cumpărătorul de bună-credință neputând fi reduse la simpla verificare a cuprinsului cărții funciare, astfel după cum a apreciat, în cauză, instanța de rejudecare.

Revenind la prezenta cauză, prin nota de probatorii ce a însoțit înscrisurile încuviințate ca probe în apel, reclamanta a indicat trei elemente care, potrivit acesteia, obligau la diligențe sporite din partea cumpărătorilor și în afara cărora intimații cumpărători nu ar putea fi considerați de bună-credință (elemente a căror evaluare a fost impusă prin decizia de casare): diferența de adresă poștală a bunului imobil, între cea menționată în titlul vânzătorului și cea înscrisă în cărțile funciare ale apartamentelor vândute, preluată apoi și în contractele de vânzare-cumpărare contestate; situația cadastrală neidentificată a terenului din contractele de vânzare-cumpărare, respectiv identificarea cadastrală a apartamentelor printr-un număr cadastral fracționat din numărul inițial x (x/E, x/B, x/F-G, x/K) atribuit proprietății sale asupra terenului din str. x, înscris în C.F. nr. x; inexistența accesului propriu al cumpărătorilor apartamentelor la proprietățile dobândite, la momentul încheierii actelor.

Cât privește chestiunea diferenței de adresă poștală, raționamentul instanței de rejudecare s-a limitat la a constata că "indicarea în cuprinsul contractelor de vânzare a numărului x s-a realizat în considerarea mențiunilor din extrasele de carte funciară în care imobilul este identificat sub nr. x, fost nr. 23" și la a aprecia că cei patru cumpărători din actele contestate erau, în mod rezonabil, în drept să considere că "menționarea în contracte a numărului x este datorată unei eventuale renumerotări, câtă vreme în extrasele de carte funciară este menționat nr. x, fost nr. 23".

Cu trimitere la considerațiile de ordin teoretic anterior expuse, relative la profilul cumpărătorului de bună-credință, se constată că lipsește, din analiza instanței de apel, evaluarea conduitei omului prudent și diligent raportat la această particularitate a imobilelor ce au făcut obiectul actelor juridice contestate, respectiv situația adresei poștale.

De asemenea, instanța de rejudecare nu a stabilit dacă existența diferenței de adresă poștală a imobilului obliga un cumpărător diligent (și, implicit, pe viitorii cumpărători din actele contestate) la verificări uzuale suplimentare, în vederea eventualei confirmări a pretinsei identități, pe baza datelor furnizate chiar de generatorul numerelor de adresă poștală (Primăria Municipiului București), după cum nu a stabilit dacă astfel de informații erau disponibile ori accesibile viitorilor cumpărători. Aceasta, în pofida regăsirii, în dosar, a adresei Primăriei Municipiului București - înscris ce a rămas complet neevaluat de instanța de rejudecare - prin care, în aprilie 2008, așadar, anterior încheierii actelor juridice contestate, se comunica vânzătorului B. întregul istoric juridic și poștal al imobilului din str. x, arătându-se că acesta constituie, în prezent, o secțiune a imobilului din str. x, cu suprafața de 2.960 m.p. teren, atribuit în proprietatea A. S.A. cu certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria x 03 nr. x/1996.

Fără să se raporteze, sub niciun aspect, la acest înscris, instanța de rejudecare s-a mărginit să primească teza unei identități de imobil/număr poștal, în considerarea mențiunilor dintr-un înscris - extrasul de carte funciară - ce nu avea rolul de a atesta, în mod direct, astfel de date despre imobil. De asemenea, a considerat rezonabilă teza "renumerotării imobilului"- care, de altfel, nici nu s-a stabilit că ar fi intervenit în privința imobilului din str. x. - în condițiile în care alăturarea a două numere poștale în adresa unui imobil semnifică îndeobște o comasare, o alipire a fostelor imobile distincte (situație regăsită și în cauză), iar nu o renumerotare (care presupune doar înlocuirea unui număr poștal cu un altul).

În sfârșit, în cuvântul lor asupra recursului, intimații pârâți au confirmat că, sesizând diferența de adresă poștală, au verificat identitatea acesteia pe baza adresei Primăriei Municipiului București referitoare la istoricul de rol poștal, de unde ar fi dedus că, pentru imobilul din str. x, s-a folosit atât nr. 23, cât și nr. x.

Se impunea însă, cu prilejul examinării pricinii în apel, ca instanța de rejudecare să evalueze toate aceste împrejurări de fapt ale cauzei și să le dea relevanța cuvenită, fiind esențiale în determinarea poziției subiective a cumpărătorilor la data încheierii actelor juridice contestate, din punct de vedere al calificării lor ca fiind cumpărători de bună sau de rea credință.

Și cât privește situația cadastrală a imobilelor ce au făcut obiectul actelor juridice contestate, analiza instanței de rejudecare este una formală și incompletă, care nu ține seama de particularitățile și de regimul legal cadastral al bunurilor aflate în discuție.

Potrivit reclamantei, de vreme ce, odată cu apartamentele, au dobândit și drepturi legate de terenul aferent clădirii, intimații cumpărători erau ținuți de o verificare completă a conținutului cărților funciare, a celor deschise cu privire la apartamente, dar, deopotrivă, și cu privire la teren. În opinia sa, indicarea, în evidențele de carte funciară, a unui număr cadastral fracționat pentru apartamente impunea oricărui terț interesat de bună-credință să facă verificări asupra cărții funciare deschise pe baza documentației cadastrale unitare, aceasta fiind cea care a stat la baza deschiderii C.F. nr. x a A. S.A., singura care cuprindea informații în legătură cu terenul din str. x, evidențiind apartenența reală a dreptului de proprietate și eventuala sa situație litigioasă.

Înalta Curte a reținut că, în analiza sa, instanța de apel i-a considerat pe intimați cumpărători de bună-credință, întrucât au cumpărat pe baza mențiunilor din cartea funciară, deși a rezultat că singurele cărți funciare consultate de aceștia (prin solicitarea de extrase de carte funciară în vederea încheierii actelor autentice de vânzare-cumpărare) au fost cele individuale, deschise de vânzător pentru apartamentele restituite lui în proprietate, neexistând o carte funciară colectivă a condominiului în care să se regăsească date și informații relative la clădirea, în ansamblu, din care fac parte apartamentele și la terenul pe care este ea situată, din str. x, în suprafață integrală de 913 m.p., potrivit mențiunilor din dispoziția nr. x/28 septembrie 2007, ce a constituit titlul vânzătorului.

Stabilind aceasta, Înalta Curte a avut în vedere dispozițiile art. 45 din Legea nr. 7/1996 (forma în vigoare la data deschiderii cărților funciare pentru apartamentele restituite lui B.), potrivit cărora, dacă un imobil cu construcție - condominiu - din care unele părți sunt comune indivize, iar restul sunt individuale, se întocmește o carte funciară colectivă a întregii construcții și câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală constând în apartamente.

De asemenea, în acord cu prevederile art. 48 din același act normativ, înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară este condiționată, printre altele, de individualizarea imobilului printr-un identificator unic (reprezentat de numărul cadastral).

Individualizarea corpurilor de proprietate prin numere cadastrale fracționate este specifică condominiilor și ele indică apartenența la acesta a proprietăților individuale (apartamente sau spații cu altă destinație) care îl compun.

Prin urmare, semnificația exactă a utilizării identificatorului unitar x pentru fiecare dintre apartamentele în cauză nu este aceea arătată de instanța de rejudecare, anume deschiderea câte unei cărți funciare individuale pentru fiecare apartament, ci indiciul incontestabil că, din punct de vedere cadastral, acestea au fost determinate ca părți ale unui ansamblu imobiliar - condominiu - identificat prin acest număr cadastral (x), care nu este altul decât cel atribuit proprietății S.C. A. S.A., din str. x, tocmai, întrucât terenul de la nr. 23 fusese inclus, după alipirea cu cel de la nr. 25, în titlul de proprietate al societății. De aceea, argumentele reclamantei relative la neconcordanțele cadastrale, catalogate ca fiind excesive de către instanța de rejudecare, se impuneau a fi lămurite, deoarece exprimau ideea că, și examinând cărțile funciare individuale ale apartamentelor, un terț de bună-credință ar fi sesizat că utilizarea, pentru acestea, a unui număr cadastral fracționat din numărul cadastral unitar, nu al condominiului de la nr. 23 (care nu exista), ci de la o altă proprietate, constituie un indiciu suficient al neregularității dreptului de proprietate al vânzătorului în privința terenului.

Se impune, prin urmare, refacerea judecății în apel, pentru a se determina, în raport de toate aspectele prezentate anterior, dacă prudența și diligența cumpărătorilor din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008, x/18 decembrie 2008 și 514/31 martie 2009 a fost cea a cumpărătorului de bună-credință, or, așa cum pretinde reclamanta, dată fiind situația de carte funciară a apartamentelor (caracterizată prin inexistența unei cărți funciare colective a condominiului format din terenul și clădirea de la adresa str. x, prin existența doar a cărților funciare individuale ale apartamentelor, în care acestea au primit identificatorul cadastral fracționat, nu din numărul cadastral al condominiului de la nr. 23, dacă un atare număr ar fi existat, ci din identificatorul cadastral atribuit proprietății S.C. A. S.A., înscrisă în C.F. nr. x), aceștia erau datori la verificări suplimentare, care nu îi puteau conduce decât la cartea funciară deschisă de reclamantă pentru propriile clădiri și pentru teren.

De asemenea și în același context, trebuie să se aprecieze dacă încheierea actelor de vânzare-cumpărare prin verificarea, exclusiv, a situației de carte funciară a apartamentelor era îndestulătoare, iar cumpărătorii erau, în mod legitim, îndreptățiți să le dobândească pe baza lor ori, în calitate de dobânditori și de drepturi cu privire la terenul aferent, erau ținuți de verificări și în privința situației de carte funciară a acestuia.

Atare aspecte au rămas nelămurite cauzei, în pofida probatoriilor încuviințate reclamantei în apel și a argumentelor sale dezvoltate pe acest subiect, instanța de rejudecare rezumându-se să califice ca "excesive" pretențiile părții de lămurire a unor "așa-zise neconcordanțe cadastrale".

Dacă situația adresei poștale a imobilelor înstrăinate - apartamente și teren aferent - ori a celei de carte funciară a acestora a făcut obiectul unei analize formale și incomplete a instanței de rejudecare, chestiunea privitoare la lipsa accesului propriu al cumpărătorilor în proprietățile obiect al actelor juridice contestate a rămas, cu totul, în afara cercetării instanței de apel, cu toate că și aceasta a făcut obiectul argumentelor reclamantei și probatoriilor încuviințate ei prin înscrisurile de la filele x din primul dosar de apel, a căror evaluare fusese trasată, ca sarcină, prin decizia de casare.

Accesul într-o proprietate, cea a cărei dobândire se urmărește de către cumpărător, ține de situația de fapt a bunului, iar, în prezenta cauză, toți cumpărătorii din cele trei contracte de vânzare-cumpărare menționate au declarat că le este cunoscută situația de fapt a apartamentelor achiziționate (potrivit mențiunilor din contracte).

De altfel, prin întâmpinarea formulată la recurs, intimații C. și G. au precizat că au cunoscut lipsa accesului în clădirea în care sunt situate apartamentele, însă arată că acesta a constituit pentru ei un argument de negociere a prețului și nu de îndoială asupra drepturilor vânzătorului, cât timp au avut la dispoziție titlul acestuia de proprietate. În cuvântul asupra recursului, au mai precizat că, la data achiziționării apartamentelor, accesul în clădirea II se asigura pe terenul reclamantei, însă doar întrucât propria cale de acces nu era amenajată, iar nu pentru că nu ar fi existat.

Probele reclamantei, rămase neevaluate, au expus circumstanțele și condițiile în care cumpărătorii apartamentelor au avut asigurat accesul către acestea, inițial, pe baza unui acord de mediere (încheiat de A. S.A. cu pârâtul C.) consfințit prin sentința civilă nr. 1361/5 octombrie 2012 a Judecătoriei sectorului 2 București, pronunțată în dosarul nr. x/2011, pe terenul și prin clădirile sale (schița dosar apel), iar, abia ulterior, pe baza unei căi proprii, realizate direct din stradă, printr-o modificare constructivă creată de cumpărătorul C..

În susținerile reclamantei, lipsa accesului propriu la apartamentele din clădirea II este justificarea tocmai a faptului că terenul de la nr. x pe str. x, sector 2 este proprietatea sa și, acceptând să cumpere în atare condiții, intimații nu mai pot pretinde că au acționat cu bună-credință.

Având a se pronunța asupra bunei sau relei credințe cu care intimații au acționat la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, instanța de rejudecare nu putea face abstracție de împrejurarea invocată (și probată) de reclamantă, accesul în imobil fiind un element inerent situației de fapt a bunului imobil care, prin particularitățile ori specificul său, poate prezenta relevanță sub aspectul analizei de care era ținută instanța de rejudecare. În mod incontestabil, absența accesului într-un anume imobil ori accesul asigurat "pe terenul proprietății învecinate" - cum a fost descris de intimații cumpărători în dezbaterile asupra recursului - nu reprezintă o situație uzuală, urmând ca, la rejudecarea cauzei, să fie deopotrivă avută în vedere ca circumstanță relevantă asupra conduitei cumpărătorilor.

Fiind găsite întemeiate motive care impun refacerea judecății de apel, celelalte critici privitoare la nesocotirea puterii de lucru judecat a hotărârilor pronunțate între părți în legătură cu imobilul litigios, la greșita aplicare a normelor de drept material privitoare la cauza ilicită, imorală a actelor contestate, frauda la lege, nu se mai impun analizate la acest moment, urmând să fie avute în vedere la rejudecare, odată cu celelalte argumente ale reclamantei, privitoare la circumstanțele încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare, respectiv în cursul procesului pendinte inițiat prin cererea depusă la 30 septembrie 2008, în deplina cunoștință din partea vânzătorului B. asupra faptului că realizează vânzări ale unor bunuri (cotele-părți indivize de teren aferente apartamentelor restituite lui prin dispoziția nr. x/28 septembrie 2007) care constituiau proprietatea S.C. A. S.A., înscrise în titlul de proprietate al acesteia și în C.F. nr. x (afirmații susținute prin plângerea de carte funciară formulată de vânzător față de respingerea notării dispoziției nr. 8807/28 septembrie 2007 în cartea funciară a reclamantei, procedură inițiată tocmai din temerea ca reclamanta să nu realizeze înstrăinări ale dreptului de proprietate asupra terenului, dosar apel).

De asemenea, în stabilirea calității lor de cumpărători de bună sau de rea-credință, urmează ca instanța de rejudecare să aprecieze asupra măsurii în care cumpărătorii C. și G., asemenea vânzătorului B. ori succesorilor în drepturi ai fostului proprietar de la nr. 25 din str. x, cunoșteau ori puteau sau erau datori să cunoască istoricul și situația juridică a imobilului de la nr. 23, pe aceeași stradă, de vreme ce, în cuprinsul aceluiași înscris încuviințat reclamantei ca probă (plângerea de carte funciară formulată de B.), aceștia sunt prezentați ca "succesorii acelorași persoane de la care am dobândit și noi", autorii lor și ai vânzătorului fiind cei care au ridicat, prin asociere, clădirea în care se regăsesc apartamentele obiect al înstrăinărilor realizate și, în tot cazul, în calitate de proprietari deja (la data plângerii) ai apartamentului D din același corp II de construcție din str. x.

Nu in ultimul rând, față de apărările formulate de intimații cumpărători în legătură cu momentul atragerii lor în proces (la 18 mai 2011), ulterior încheierii primelor trei contracte de vânzare-cumpărare contestate, examinarea calității lor de cumpărători de bună sau de rea-credință trebuie subsumată, nu în mod necesar, faptului cunoașterii de către aceștia a existenței, pe rolul instanței, a litigiului pendinte, cât mai ales situației drepturilor vânzătorului la data realizării actelor și a posibilității cunoașterii acesteia de către viitorii dobânditori.

Cât privește cel de-al patrulea contract nr. x/26 aprilie 2013, încheiat între intimații cumpărători ulterior atragerii lor în procesul pendinte și în cursul duratei acestuia, întrucât soarta sa este influențată de soarta acțiunii în constatarea nulității contractului nr. x/18 decembrie 2008, vor fi avute în vedere la rejudecare dezlegările în drept din prima decizie de casare, relative la necesitatea supunerii lui unei analize distincte cât privește atitudinea subiectivă a părților contractante, desigur, în măsura în care se va deschide calea interesului unei atare analize.

Cauza a fost înregistrată, în rejudecare, pe rolul Curții de Apel București, secția a IV-a civilă sub nr. x/2011**, la 4 martie 2021.

Prin decizia nr. 1642 A/17 noiembrie 2021, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis apelul împotriva sentinței civile nr. 141 din 2 februarie 2017 pronunțate de Tribunalul București, secția a III-a civilă, declarat de către reclamanta S.C. A. S.A., în contradictoriu cu intimații pârâți D., E., F., C., G., B. și intimatul chemat în garanție Municipiul București, prin Primar general.

A schimbat, în parte, sentința civilă apelată, în sensul că a admis cererea de chemare în judecată modificată și precizată, formulată de reclamantă.

A constatat nulitatea absolută parțială a următoarelor contracte de vânzare- cumpărare:

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 de B.N.P. I., în limita suprafeței de teren de 183,78 m.p., aferente apartamentului E, situat în București, Str. x, sector 2 și în limita suprafeței de 185,69 m.p., aferente apartamentului F și G, situat în București, str. x, sectorul 2;

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 de B.N.P. I., în limita suprafeței de teren de 68,17 m.p., aferente apartamentului K, situat în București, str. x, sectorul 2;

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 martie 2009 de B.N.P. I., în limita suprafeței de teren de 68,98 m.p., aferente cotei indivize de 50,25% din apartamentul A și B, situat în București, str. x, sectorul 2;

- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26 aprilie 2013 de B.N.P. J., în limita suprafeței de teren de 68,17 m.p., aferente apartamentului K, situat în București, str. x, bloc II.

A dispus rectificarea prin radierea dreptului de proprietate din cuprinsul următoarelor cărți funciare, astfel:

- din C.F. nr. x București, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafață de 183,78 m.p.;

- din C.F. nr. x București, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafață de 185,69 m.p.;

- din C.F. nr. x București, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei F. asupra terenului în suprafață de 68,17 m.p.;

- din C.F. nr. x București, radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafață de 68,98 m.p.;

- din C.F. nr. x București, sectorul 2 (provenită din conversia pe hârtie a C.F. nr. x), radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtului C. asupra terenului în suprafață de 68,17 m.p.

A menținut, în rest, sentința civilă apelată (soluția dată cererilor de chemare în garanție) și au fost obligați intimații pârâți, în solidar, să plătească apelantei reclamante cheltuieli de judecată în sumă de 13.478,12 RON (9.334,87 RON + 4.143,25 RON) reprezentând taxă judiciară de timbru, fond și apel.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut următoarele:

Rejudecarea apelului promovat de apelanta reclamantă A. S.A. împotriva sentinței civile nr. 141 din 2 februarie 2017 pronunțate de Tribunalul București, secția a III-a civilă a fost dispusă de instanța supremă prin două decizii de casare, ambele reținând, în esență, faptul că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra unor aspecte litigioase ale cauzei, privind buna-credință a subdobânditorului unui imobil printr-un act juridic cu titlu oneros, privind existența cauzei ilicite, imorale sau frauda la lege la momentul încheierii actelor de înstrăinare contestate, în raport de materialul probator administrat în primă instanță, dar și în etapa primei judecăți a apelului formulat de către apelanta reclamantă.

Conform art. 315 alin. (1) C. proc. civ., dezlegările în drept ale instanței de casare sunt obligatorii pentru instanța de rejudecare.

În fapt, prin dispoziția nr. x/28 septembrie 2007, emisă de Primăria Municipiului București, s-a dispus restituirea, în natură, în favoarea intimatului pârât B., a apartamentelor B, E, F, G și K din imobilul situat în București, str. x, precum și atribuirea, în folosință specială, a terenului în suprafață de 507,52 m.p., ce reprezintă cota de 55,6 % din suprafața totală de 913 m.p., tot în favoarea intimatului pârât B., cetățean israelian.

Intimatul pârât B., în calitate de vânzător, și intimatul pârât C., având dublă cetățenie, română și israeliană, căsătorit cu G., în calitate de cumpărător, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 la B.N.P. I., cu privire la apartamentele E, respectiv F și G din imobilul situat în București, str. x, bloc II. Prin același contract, s-a transmis cumpărătorului C., cetățean român, dreptul de folosință specială asupra suprafeței indivize de 183,78 m.p., teren aferent apartamentului E, și asupra suprafeței indivize de 185,69 m.p., teren aferent apartamentelor F și G, din suprafața totală de 507,62 m.p., drept de folosință specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184/12 decembrie 2002, pentru modificarea Legii nr. 10/2001 și a O.U.G. nr. 94/2000, publicată în Monitorul Oficial nr. 929/18 decembrie 2002. În contract s-a menționat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituți, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară nr. x și nr. x, eliberate de O.C.P.I. sector 2 la 15 decembrie 2008.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18 decembrie 2008 de B.N.P. I., intimatul pârât B., în calitate de vânzător, a transmis intimaților pârâți D., E. și F. dreptul de proprietate asupra apartamentului K din imobilul situat în București, str. x, bloc II. Prin același contract, s-a transmis cumpărătoarei F., cetățean român, dreptul de folosință specială asupra suprafeței indivize de 68,17 m.p., teren aferent apartamentului K, din suprafața totală de 507,62 m.p., drept de folosință specială care s-a convertit în drept de proprietate în conformitate cu prevederile Titlului II, art. II, alin. (3) din O.U.G. nr. 184/12 decembrie 2002. În contract s-a menționat că imobilul nu este grevat de sarcini, procese sau servituți, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară nr. x eliberat de O.C.P.I. sector 2 la 15 decembrie 2008.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/31 martie 2009 de B.N.P. I., intimatul B., î