ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1158/2024

Ședința publică din data de 23 aprilie 2024

Asupra cauzei, constată următoarele:

I. Circumstanțele litigiului:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 9 august 2019 pe rolul Tribunalului București, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B., a solicitat instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie, prin compararea titlurilor, a imobilelor din București, str. x, identificate electronic astfel: x, nr. cad. x, CF x.

Prin sentința civilă nr. 1278 din 20 octombrie 2020, Tribunalul București, secția a V-a civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B..

Prin decizia nr. 964A din 4 iulie 2023, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul declarat de reclamanta A. S.R.L. - prin lichidator judiciar Cabinet de Insolvență C. împotriva sentinței civile nr. 1278 din 20 octombrie 2020 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă în contradictoriu cu intimata-pârâtă B., a schimbat în tot sentința atacată în sensul că: a admis acțiunea; a obligat pe pârâtă să lase în deplină proprietate și posesie apartamentul situat la mansardă cu o suprafață utilă de 215,49 mp și teren indiviz în proprietate de 51,35 mp, înscris în CF nr. x având nr. cadastral x CF vechi x nr. cadastral vechi x), situat în București, Pictor Ion Negulici, nr. 27, mansardă, în favoarea reclamantei; a respins, ca nefondată, cererea reclamantei de acordare a cheltuielilor de judecată aferente judecății în primă instanță; a luat act că pârâta și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată în privința judecății în fond; a luat act că ambele părți și-au rezervat dreptul de a solicita pe cale separată cheltuielile de judecată aferente judecății în apel.

Împotriva deciziei nr. 964A din 4 iulie 2023 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a declarat recurs pârâta B.:

Invocând incidența motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., după expunerea unor considerații teoretice, recurenta-pârâtă a arătat că prin decizia recurată instanța de apel, deși formal a invocat și recunoscut existența puterii de lucru judecat a hotărârilor anterioare (sentința civilă nr. 9884/2009, pronunțată în dosarul nr. x/2008 și sentința civilă nr. 4795/16.06.2017, pronunțată în dosarul x/2013), a ignorat cu desăvârșire consecințele juridice ale efectului pozitiv al lucrului judecat, aferent hotărârilor judecătorești anterior menționate (cu precădere sentința civilă nr. 9884/22.06.2009).

A precizat că, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilelor prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu societatea D., a dobândit implicit și calitatea de succesor cu titlu particular al autorului său, fiind un având-cauză și având dreptul să invoce efectul reflex al puterii lucrului judecat, respectiv faptul că din moment ce instanțele de judecată au respins acțiunile A., care au vizat inclusiv revendicarea imobilelor în cauză de la autoarea sa, hotărârile pronunțate în acest sens sunt opozabile persoanei juridice, aceasta nemaiavând posibilitatea să pună în discuție contrariul lucrului judecat.

Apreciază că, la acest moment, reclamanta nu mai poate critica preferabilitatea titlului D., acțiunea în revendicare formulată de A. în contradictoriu cu D., fiind definitiv și irevocabil respinsă de instanțele de judecată (cu precădere prin sentința civilă nr. 9884/22.06.2009), D. dobândind cu bună credință imobilul, înscriindu-și dreptul de proprietate în cartea funciară, fiind stabilită valabilitatea titlului lui D. și faptul că A. a consimțit la semnarea contractului de vânzare.

Judecând în fond cauza, Tribunalul București a analizat în detaliu aceste aspecte și a reținut, în mod întemeiat, că acestea nu mai pot fi aduse în discuție, întrucât s-ar încălca puterea lucrului judecat. Or, din moment ce titlul D. (autorul pârâtei) a fost preferat în litigiile anterioare, acțiunile în revendicare fiind respinse definitiv și irevocabil, în mod corect a reținut Tribunalul București că acțiunea în revendicare din prezenta cauză este nefondată, pârâta dobândind dreptul de proprietate de la D., al cărui titlu a fost consolidat definitiv și irevocabil în contradictoriu cu A..

Acest motiv de nelegalitate este în strânsă legătură cu motivul de nelegalitate privind greșita aplicare a dispozițiilor art. 563 C. civ., din perspectiva obligației comparării dobândirilor succesive ale dreptului de proprietate de către cele două părți din litigiu.

Practic, prin soluția dată, Curtea de Apel București a încălcat puterea de lucru judecat a hotărârilor judecătorești anterioare, apreciind în mod greșit că, deși există aceste hotărâri, titlul pârâtei, care provine de la autorul (D.) care și-a validat definitiv titlul de proprietate în raport cu cel invocat de A., nu este preferabil (cu alte cuvinte, față de titlul D., cel deținut de A. nu este preferabil, dar față de cel deținut de pârâtă, deși provenit de la D., ar fi preferabil, concluzie evident eronată).

În egală măsură, în cadrul aplicării corecte a dispozițiilor art. 563 C. civ., respectiv în cadrul comparării de titluri, instanțele trebuie să observe că titlul pârâtei este preferabil, fiind dobândit de la autorul său, societatea D., căruia instanțele de judecată i-au validat definitiv și irevocabil titlul de proprietate. În raport de titlul invocat de A., efectul puterii de lucru judecat împiedică orice analiză a dobândirilor subsecvente, fiind irelevant în cauză, contrar analizei greșite a instanței de apel, titlul lui E., de la care autorul pârâtei - societatea D. - a dobândit dreptul de proprietare.

Practic, prin soluția pronunțată în cauză, curtea de apel a lipsit de orice efect hotărârile anterior pronunțate de instanțele de judecată, încălcând astfel dispozițiile art. 431 alin. (2) C. civ. și totodată cele ale art. 563 C. civ. recurenta susținând că raționamentul este în esență următorul: dacă A. nu mai poate revendica de la D., fiind ținut de hotărârile judecătorești anterioare, în egală măsură acesta nu mai poate revendica de la oricare dintre subdobânditorii cu titlu particular ai D., întrucât, în cadrul operațiunii de comparare a titlurilor, efectul pozitiv al autorității de lucru judecat conferă preferabilitate atât titlului D., cât și a titlului provenit de la D..

Întrucât acțiunea în revendicare împotriva D. a fost respinsă, titlul acesteia fiind consolidat în raport de pretențiile A., în mod evident recurenta-pârâtă, în calitate de având-cauză, asimilat noțiunii de parte, poate opune cu succes efectul pozitiv al lucrului judecat, demersul A. fiind paralizat ca urmare a soluțiilor pronunțate anterior de către instanțele de judecată.

Or, din moment ce acțiunile au fost respinse definitiv și irevocabil, fiind reținută valabilitatea titlului D., totodată fiind respinse și capetele de cerere privind revendicarea de la D., reiese că pârâta este succesorul cu titlu particular al autorului său, societatea D., dobândind dreptul de proprietate asupra imobilelor prin vânzare-cumpărare, fiind un "având-cauză" care se subsumează noțiunii de parte care poate invoca efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, astfel încât apreciază că instanța de apel a pronunțat o soluție greșită, cu încălcarea efectului pozitiv al autorității de lucru judecat. Constatarea valabilității titlului D., a bunei credințe a autorului recurentei și respingerea revendicării în raport de D. se impun noii judecăți din prezenta cauză ca un "dat" ce nu poate fi ignorat.

Prin cel de-al doilea motiv de recurs, subsumat art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că decizia atacată este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv cu încălcarea dispozițiilor art. 14 alin. (2) C. civ., în ceea ce privește analiza bunei credințe a pârâtei.

Astfel, prin decizia recurată, pentru a reține incidența relei credințe a pârâtei, Curtea a punctat faptul că la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, deținea calitatea de asociat, cu o cotă de participare de 50% în societatea D.. De asemenea, Curtea a reținut că "relevant din perspectiva bunei credințe a acestei pârâte este actul adițional perfectat la data de 21.01.2016, cu privire la actul de înstrăinare anterior menționat, prin care se reglementează modalitatea de achitare a prețului aferent apartamentului. Actul adițional evidențiază că parte din preț s-a achitat sub forma unui avans în valoare de 13.350 RON, plătit anterior actului adițional, din surse proprii ale pârâtei cumpărătoare, iar restul de 491.289 RON, ce reprezintă mai mult de 36 de ori valoarea avansului a fost plătit prin mecanismul compensației cu suma de 491.289 RON datorată pârâtei B. de către societatea vânzătoare, din profitul net repartizat în virtutea calității acesteia de asociat" (paragraful 1, pagina 8 din decizia recurată).

Pornind de la aceste aspecte, Curtea a conchis că pârâta a fost de rea credință la momentul dobândirii imobilului, întrucât ar fi cunoscut, din poziția de asociat, toate criticile aduse de A. titlului autorului său - societatea D..

Simplul fapt al deținerii calității de asociat în cadrul unei societăți comerciale, fără a se reține alte aspecte, contemporane momentului dobândirii imobilului, nu poate justifica răsturnarea prezumției de bună credință. Instanța de apel, în lipsa unor probe concrete, din care să rezulte că pârâta, în mod direct ar fi avut cunoștință de situația juridică a imobilului, respectiv de criticile în detaliu, aduse de A. titlului autoarei sale - societatea D., a încălcat dispozițiile art. 14 alin. (2) C. civ., pe care le-a omis cu desăvârșire (omisiunea unor dispoziții legale relevante echivalează cu încălcarea acestora).

Simpla deținere a calității de asociat nu înseamnă și o implicare concretă în activitatea societății și, cu atât mai puțin, o cunoaștere în detaliu a unor critici aduse de o terță persoană titlului de proprietate al societății, în cadrul unui litigiu în care nu a fost parte.

De asemenea, cota de 50%, în sine nu reprezintă un element doveditor suficient pentru răsturnarea prezumției, atât timp cât activitatea societății nu este condusă de asociații, ci de administratorii acesteia. Or, pârâta nu a avut calitatea de administrator al societății D..

Mai mult, pentru a opera prezumția de bună credință, pârâta arată că a făcut dovada faptului vecin și conex potrivit căruia, la momentul dobândirii dreptului de proprietate, prin extrasul de carte funciară obținut de notar în vederea autentificării titlului său, în cartea funciară nu era notat niciun litigiu, respectiv nu era intabulat titlul de proprietate invocat de A. în prezentul litigiu. Așadar, deși Curtea de Apel București a reținut că A. nu și-a intabulat niciodată dreptul de proprietare rezultat din titlul invocat, iar la data întocmirii titlului pârâtei, extrasul de carte funciară nu menționa niciun litigiu pendinte, conchide că pârâta ar fi fost de rea credință, în lipsa oricărei probe din care să rezulte, în mod direct, cunoașterea de pretențiilor A..

Modalitatea de stingere a obligației de achitare a prețului din contractul prin care pârâta a dobândit proprietatea asupra imobilului, menționată de curtea de apel ca fiind concludentă în cadrul analizei bunei credințe, este în realitate lipsită de relevanță în acest context, fiind un element ulterior momentului dobândirii imobilului (chestiunea fiind tranșată printr-un act adițional ulterior la contractul de vânzare cumpărare). Existența bunei credințe trebuie raportată la momentul dobândirii dreptului de proprietate, astfel că luarea în considerare a unor elemente ulterioare dovedește încălcarea dispozițiilor art. 14 alin. (2) C. civ. de către Curtea de Apel București, cu ocazia aprecierii asupra bunei credințe a pârâtei.

Chiar și în ipoteza în care s-ar aprecia că în calitate de asociat în mod indubitabil ar fi avut cunoștință de situația juridică a imobilului, respectiv de criticile aduse de A. titlului autoarei sale, apreciază că prezumția bunei credințe nu este răsturnată, date fiind următoarele elemente prezente la momentul perfectării titlului pârâtei: inexistența unei notări a litigiilor pendinte, în cartea funciară; inexistența unei intabulări a dreptului de proprietate a A. în cartea funciară; nedeținerea de către pârâtă a calității de administrator a societății; simpla deținere a calității de asociat nu presupune automat o implicare activă a asociatului în viața societății; lipsa oricărei dovezi concrete, în sensul implicării pârâtei în viața societară, respectiv în sensul cunoașterii unor elemente care să zdruncine încrederea subsemnatei în dreptul autoarei mele, D.; pârâta nu a fost parte în litigiile anterioare, iar societatea D. a fost reprezentată de administratorul statutar; la momentul dobândirii de către pârâtă, deja instanțele de judecată au invalidat criticile A., respingând definitiv și irevocabil atât capătul de cerere privind anularea titlului D., cât și cel privind revendicarea imobilului (A. invocând același titlu ca în prezenta acțiune) - toate aceste elemente conduc în mod rezonabil la concluzia că pârâta a acționat cu convingerea că autoarea sa, societatea D. are dreptul de proprietate asupra imobilului, și că acesta este valabil și preferabil, fiind astfel îndreptățită să dispună de acesta prin orice mijloc legal, inclusiv prin vânzarea acestuia către pârâtă.

Nu în ultimul rând, faptul că la momentul dobândirii de către pârâtă a dreptului de proprietate mai exista un litigiu pe rolul instanțelor, inițiat tot de A., în baza aceluiași titlu de proprietate invocat în toate demersurile sale, nu poate fi reținut ca fiind o dovadă a relei credințe a pârâtei, întrucât la momentul dobândirii imobilului existau hotărâri judecătorești definitive și irevocabile care invalidau criticile A. și totodată confirmau titlul autoarei sale, societatea D., toate acestea fiind coroborate și cu situația de carte funciară existentă la acel moment.

Un alt motiv de recurs vizează greșita aplicare a dispozițiilor art. 563 C. civ. în privința imobilului apartament.

A susținut recurenta că au existat două litigii distincte, în cadrul cărora toate instanțele de judecată, din toate etapele procesuale, au recunoscut legalitatea titlului D., autoarea pârâtei. Prin respingerea acțiunii în revendicare formulată de A. împotriva autorului său, instanțele au confirmat deja că titlul D. este preferabil, nemaifiind posibilă o nouă analiză în acest sens.

Din momentul validării titlului D., orice succesiuni de dobândiri anterioare și orice aspecte privind dreptul de proprietate al lui E. sunt lipsite de relevanță. O interpretare contrară ar invalida hotărârile judecătorești definitive și irevocabile, opozabile reclamantei și care beneficiază de autoritate de lucru judecat.

A. a semnat contractul nr. x/2002, titlul de proprietate al autorului pârâtei, recunoscând, confirmând și ratificând vânzarea realizată de E.. A. nu a formulat nicio obiecție la momentul vânzării, ba dimpotrivă, fiind de acord ca avansul să fie încasat în contul bancar a lui E..

Prin formularea prezentei acțiuni în revendicare, practic, reclamanta își invocă propria culpă, susținând în esență că a semnat titlul autorului pârâtei, prin care E. a transmis proprietatea asupra apartamentului, dar pe care acum îl contestă, arătând că nu este preferabil față de titlul său.

Potrivit principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans, în susținerea prezentei acțiuni, reclamanta nu își poate invoca propria culpă. Atât timp cât reclamanta a consimțit la vânzarea apartamentului către autorul pârâtei, semnând contractul nr. x/2002, aceasta nu mai poate susține că acest titlu este mai puțin caracterizat, fiind preferabil titlul său.

Nu în ultimul rând, pârâta arată că și-a intabulat dreptul de proprietate de îndată ce l-am dobândit. Astfel, începând cu data de 11.11.2015 și până în prezent dreptul său de proprietate este înscris în cartea funciară.

Mai mult, autorul său - societatea D. și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară în data de 18.09.2002, imediat după dobândirea acestuia prin contractul nr. x/2002. De atunci și până la momentul înstrăinării către pârâtă, dreptul de proprietate al D. a fost înscris în cartea funciară.

Pe de altă parte, intimata-reclamantă, cu toate că invocă dobândirea dreptului de proprietate prin sentința civilă nr. 3519/1.10.1997, aceasta nu a procedat niciodată la înscrierea dreptului său în cartea funciară.

O altă critică face referire greșita aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 901 din noul C. civ.

Pârâta arată că este titulara dreptului de proprietate asupra apartamentului și terenului aferent și prin raportare la dispozițiile art. 901 C. civ., fiind îndeplinite condițiile prevăzute de texul legal: a dobândit cu bună credință apartamentul și terenul aferent; este succesoarea cu titlu particular a autoarei sale, societatea D.; aceasta a fost înscrisă în cartea funciară încă din 2002 când a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor; la momentul încheierii contractului nr. x/2015, conform extrasului de carte funciară, D. în calitate de vânzător era titularul dreptului de proprietate; în cartea funciară nu era notată nicio acțiune prin care să se conteste conținutul acesteia; de asemenea, la momentul cumpărării de către pârâtă nu exista nicio cauză care să justifice rectificarea cărții funciare în favoarea A. sau a altei persoane; pârâta a dobândit un drept real înscris în cartea funciară în favoarea vânzătoarei D. încă din 2002: partea a III-a a cărții funciare nu conținea nicio mențiune privind notarea vreunui demers realizat de A.; dobândirea s-a realizat în baza unui act juridic cu titlu oneros, între pârâtă - în calitate de cumpărător și D. - în calitate de vânzător intervenind contractul de vânzare cumpărare nr. x/2015.

În consecință, atât timp cât pârâta este de bună credință, conform celor detaliate mai sus, apreciază că sunt incidente dispozițiile art. 901 C. civ., în vigoare la momentul încheierii contractului nr. x/2015, fiind recunoscută de lege ca titular al dreptului de proprietate tabular asupra imobilelor în cauză, pe care le-a dobândit cu titlu oneros.

Curtea de Apel București a nesocotit regulile publicității materiale - excepție de la principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet.

Spre deosebire de sistemul de publicitate anterior (prin registre de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare), în sistemul publicității materiale prin cărți funciare terții pot dobândi drepturi reale, acest sistem recunoscând drepturile înscrise în folosul terților subdobânditori de bună credință. Cu alte cuvinte, cel ce a dobândit cu bună credință un drept real, bazându-se pe conținutul cărții funciare, constituie o veritabilă excepție de la regula nemo dat quod non habed resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Terțul care a dobândit un drept tabular, întemeindu-se cu bună credință pe conținutul cărții funciare, rămâne titularul lui, chiar dacă autorul nemijlocit nu a avut acel drept, chiar dacă autorul său mediat vătămat prin înscriere nu a inițiat acțiunea în rectificare în termenul de 3 ani prevăzut de art. 38 din Legea nr. 7/1996 (care începe să curgă de la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară a dreptului a cărui rectificare se solicită).

În cauză, cu ocazia comparării titlurilor de proprietate, Curtea de Apel București a omis aceste dispoziții legale, în temeiul cărora autorul pârâtei, societatea D., dobândind de la E., prin contract de vânzare cumpărare, cu bună credință și întemeindu-se pe conținutul cărții funciare, la momentul vânzării E. fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al construcției, a devenit proprietarul de drept al imobilului apartament, A. neinițiind în termenul de 3 ani acțiunea în rectificare de carte funciară.

Așadar, prin aplicarea corectă a acestor dispozițiile legale, titlul pârâtei este preferabil, acesta provenind de la societatea D., al cărui titlu a fost recunoscut în mod definitiv și irevocabil de către instanțele de judecat, și care este în mod evident preferabil titlului deținut de A., în raport de dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996.

În concluzie, și din această perspectivă, analiza instanței de apel este greșită, fiind realizată cu încălcarea regulilor de carte funciară, care consolidează definitiv titlul autorului pârâtei.

A mai susținut recurenta că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile art. 563 din C. civ. sub aspectul demersului obligatoriu de comparare a titlurilor atunci când ambele părți din litigiu invocă deținerea unui titlu de proprietate, încălcând totodată și dispozițiile art. 1282 alin. (2) din C. civ. privind transmisiunea drepturilor către succesorii cu titlu particular.

În cazul de față, întrucât Curtea de Apel București a apreciat că nu sunt întrunite condițiile dobândirii cu bună credință a dreptului de proprietate, trebuia să continue cu analiza comparativă a titlurilor și să observe întreg șirul de dobândiri, întrucât titlul autorului pârâtei, societatea D. a fost validat de instanțele de judecată, fiind menținut ca valabil și totodată preferabil în raport de titlul A., iar pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului prin contract de vânzare cumpărare încheiat cu societatea D., fiind succesorul cu titlu particular, având-cauză al societății D., aceste aspecte ar fi justificat pe deplin constatarea preferabilității titlului său, provenit de la societatea D.. Doar printr-o astfel de analiză s-ar fi respectat efectele hotărârilor pronunțate anterior de instanțele de judecată (în raport de care, chiar instanța de apel reține că au vizat și revendicarea imobilului de către A. de la societatea D.).

În concluzie, instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 563 din C. civ. din perspectiva analizei titlurilor de proprietate și a succesiunilor de dobândiri, precum și prevederile art. 1282 alin. (2) din C. civ., în vederea stabilirii preferabilității unuia în detrimentul celuilalt.

Recurenta a mai susținut greșita aplicare a dispozițiilor art. 563 C. civ. în privința imobilului teren indiviz aferent imobilului apartament, asupra căruia reclamanta nu deține titlu.

În cazul în care, în cadrul unui acțiuni în revendicare, părțile din litigiu invocă deținerea unor titluri de proprietate doctrina a reținut că "instanța învestită cu soluționarea acțiunii trebuie sa procedeze la compararea acestora, urmând a da câștig de cauză părții al cărei titlu este mai bine caracterizat și al cărei drept este preferabil".

Fiind acțiunea proprietarului neposesor, împotriva posesorului neproprietar, reclamantul are obligația de a proba că dreptul său este preferabil dreptului pârâtului.

Cu toate că din perspectiva specificului acțiunii în revendicare și a cazului concret în care ne aflăm (părțile invocă titluri provenind din surse diferite), instanța de apel avea îndatorirea de a identifica și analiza titlurile părților în raport de ambele imobile din cauză, curtea de apel nu a procedat în această manieră.

Prin decizia recurată, Curtea de Apel București a dispus obligarea pârâtei la lăsarea în deplină proprietare și liniștită posesie a imobilului teren indiviz în suprafață de 51,35 mp, aferent imobilului apartament, cu încălcarea dispozițiilor art. 563 C. civ., întrucât în ceea ce privește terenul A. nu a făcut nicio mențiune concretă cu privire la titlul pe care l-ar avea asupra imobilului teren indiviz.

De altfel, A. nu poate să indice un titlu în acest sens pentru că nu îl deține. Prin contractul nr. x/2002, A., în calitate de proprietar al terenului și vânzător, a transmis dreptul de proprietate asupra acestui imobil către D., care și-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit. Aceasta din urmă a vândut terenul către pârâtă, care la rândul său și-a înscris dreptul de proprietate dobândit asupra terenului în cartea funciară.

Prin urmare, în ceea ce privește terenul, operațiunea comparării titlurilor nu este posibilă, intimata-reclamantă neavând niciun titlu pe care să-l poată prezenta instanței, sub acest aspect acțiunea fiind vădit neîntemeiată, chiar inadmisibilă.

Curtea de Apel București a omis aceste aspecte și în consecință a aplicat greșit dispozițiile art. 563 C. civ., A. nefiind proprietarul terenului indiviz și neputând prezenta un titlu de proprietate asupra acestui imobil, pentru ca instanța să poată aplica prevederile art. 563 alin. (1) C. civ. și să procedeze la compararea titlurilor exhibate de cele două părți din litigiu.

O altă critică vizează greșita aplicare a dispozițiilor legale privind uzucapiunea de scurtă durată.

Similar greșitei aplicări a dispozițiilor art. 901 C. civ., în măsura constatării încălcării dispozițiilor art. 14 alin. (2) C. civ. privind prezumția de bună credință a pârâtei, recurenta a arătat că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile legale invocate în susținerea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată.

Întrucât instanța de apel a analizat aceste dispoziții strict din perspectiva neîndeplinirii condiției privind existența unei bune credințe, se impune reanalizarea tuturor condițiilor acestei instituții, în rejudecare, în subsidiar față de celelalte argumente invocate.

Aceleași considerente sunt aplicabile și în cazul prevederilor art. 931 C. civ., în măsura în care nu s-ar reține, în rejudecare, incidența joncțiunii posesiilor.

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare, comunicată, solicitând respingerea recursului.

Astfel, referitor la presupusa putere de lucru judecat a hotărârilor pronunțate în cauze anterioare invocată de recurentă, intimata a arătat că aceasta invocă, în principal, două hotărâri judecătorești pronunțate în dosare anterioare, susținând că prin aceste hotărâri s-a respins inclusiv o presupusă acțiune în revendicare, cu trimitere la o cerere subsidiară formulată de ea de a i se lăsa imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie, ca urmare a admiterii cererii principale prin care a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare prin care D. a cumpărat imobilul de la E., invocând cauza ilicită și consimțământul viciat.

Intimata a precizat că aceasta afirmație nu este reală întrucât o cerere de anulare a unui act civil nu poate fi susținută, în aceeași acțiune, alături de o cerere de revendicare imobiliară, pentru că acestea se exclud reciproc. Un act anulat se consideră că nu a existat niciodată și că nu a produs efecte juridice, consecința firească fiind restituirea prestațiilor reciproce. În cazul unui contract de vânzare-cumpărare, după anularea actului, părțile sunt obligate să-și restituie reciproc prestațiile - vânzătorul prețul încasat, iar cumpărătorul bunul dobândit. În acest sens, al repunerii părților în situația anterioară prin restituirea prestațiilor, susține intimata că a formulat al doilea capăt de cerere în acel dosare.

În cazul unei acțiuni în revendicare, instanța este învestită să compare titlurile părților aflate în litigiu, care trebuie să fie neapărat valabile și necontestate, dând preferință titlului mai bine consolidat.

Or, susține intimata, nu a solicitat compararea titlului său cu cel al societății D., ci obligarea pârâtei D. să-i lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie, ca urmare firească a anularii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2002, prin care D. a dobândit imobilul, fiind o cerere subsecventă primului capăt de cerere și nu alt capăt principal de cerere, cum sugerează recurenta.

Referitor la presupusa buna credință a recurentei B. la dobândirea imobilului în anul 2015, intimata a arătat că pe baza coroborării actelor dosarului, instanța de apel a ajuns în mod logic și justificat la concluzia că recurenta-pârâtă nu a fost de bună credință la data când a dobândit imobilul, deoarece a cunoscut faptul că a fost anulat procesul-verbal de recepție ce a stat la baza înscrierii vânzătorului E., existând astfel riscul anulării inclusiv a contractului de vânzare-cumpărare prin care societatea D. a cumpărat imobilul de la E. susținând că e posibil chiar ca însuși notarul care a autentificat actul de transfer al imobilului - convenția matrimonială, să fi pus condiția dispariției sentinței din CF, pentru a fi în măsură să autentifice actul de transfer.

Cu privire la criticile recurentei-pârâte față de considerentele instanței de apel, intimata a susținut caracterul nefondat al acestora.

Referitor la invocarea uzucapiunii de scurtă durată, intimata a arătat că instanța de apel a concluzionat că nu este posibilă joncțiunea posesiilor (posesia recurentei-pârâte cu cea a societății D.), având în vedere ca recurenta-pârâtă a fost de rea credință, fiind inaplicabile în acest caz dispozițiile art. 931 C. civ. (buna credință a posesorului înscris în CF). A precizat intimata că uzucapiunea nu poate fi admisă dacă posesorul deține un titlu aparent valabil și neviciat, înscris în Cartea funciară, iar art. 931 C. civ. prevede foarte clar la alin. (1) că posesia trebuie să fie neviciată. Conform art. 922 C. civ., unul dintre viciile posesiei este tulburarea, care presupune contestarea titlului în baza căruia a fost înscris posesorul în Cartea funciară, iar în cazul de față, atât posesia societății D., cât și cea a recurentei-pârâte, au fost tulburate prin acțiunile promovate, inclusiv prin acțiunea din prezenta cauză.

În ce privesc criticile recurentei relative la faptul că instanța de apel a dispus inclusiv restituirea terenului indiviz în suprafața de 51.35 m.p., aferent imobilului - mansardă înscris în CF sub nr. x, pe care nu l-a revendicat, intimata a arătat că, într-adevăr, instanța de apel i-a acordat din eroare și terenul aferent imobilului revendicat, susținând că această eroare poate fi îndreptată printr-o cerere de îndreptare eroare materială, în temeiul art. 442 C. proc. civ. astfel că nu se impune casarea deciziei și trimiterea la instanța de apel spre rejudecare.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la 12 septembrie 2023.

Având în vedere data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanțelor judecătorești (9 august 2019), în cauză sunt aplicabile dispozițiile C. proc. civ., cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018.

Constatându-se încheiată procedura de comunicare, în condițiile art. 490 alin. (2) coroborat cu art. 471

1

a alin. (5) și (6) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la 9 aprilie 2024, cu citarea părților, în ședință publică, în vederea soluționării căii de atac, termen la care instanța a rămas în pronunțare.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu titlu prealabil, față specificul căii de reformare cu soluționarea căreia a fost învestită Înalta Curte în cauza de față, se impune a se arăta că în calea extraordinară de atac a recursului, criticile ce pot fi formulate nu pot viza decât ipotezele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., care concretizează aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (aspecte de ordin procedural și/sau substanțial).

Prin urmare, Înalta Curte va analiza exclusiv legalitatea hotărârii recurate, prin raportare la situația de fapt deja stabilită de instanța de apel, fără a cenzura aprecierea dată mijloacelor de probă și a verifica elementele de fapt ale cauzei.

Tot cu titlu preliminar, instanța de recurs constată că, deși în memoriul de recurs, criticile recurentei au fost numerotate și expuse formal ca fiind circumscrise unor aspecte de nelegalitate distincte, în cuprinsul motivelor de recurs se regăsește o repetare a argumentelor prezentate, ceea ce impune, pentru rațiuni ce țin de rigoarea raționamentului logico-juridic, o examinare a unora dintre acestea în mod sintetizat și grupat în cadrul unor considerente unice.

Astfel, printr-o primă categorie de critici subsumate de recurentă motivului de recurs reglementat prin art. 488 pct. 7 C. proc. civ., aceasta a susținut, în esență, că, deși formal a evocat existența puterii de lucru judecat a hotărârilor anterioare prin care s-au rezolvat unele chestiuni litigioase dintre părți (sentința civilă nr. 9884/2009, pronunțată în dosarul nr. x/2008 și sentința civilă nr. 4795/16.06.2017, pronunțată în dosarul x/2013), instanța de apel a ignorat cu desăvârșire consecințele juridice ale efectului pozitiv al lucrului judecat aferent hotărârilor judecătorești anterior menționate.

Acest motiv de recurs este întemeiat, după cum se va detalia în continuare.

Principiul autorității de lucru judecat corespunde necesității de stabilitate juridică și ordine socială, fiind interzisă readucerea în fața instanței a chestiunii litigioase deja rezolvate.

Efectul de "lucru judecat" al unei hotărâri judecătorești are două accepțiuni: stricto sensu semnifică efectul negativ al autorității de lucru judecat (bis de eadem), care face imposibilă judecarea unui nou litigiu între aceleași părți, pentru același obiect, cu aceeași cauză (exclusivitatea), iar lato sensu semnifică efectul pozitiv al autorității de lucru judecat (res judicata), care presupune că hotărârea beneficiază de prezumția irefragabilă că exprimă adevărul și că nu trebuie contrazisă de o altă hotărâre.

Așadar, efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, consacrat de art. 431 alin. (2) din C. proc. civ., se referă la imposibilitatea de a statua diferit asupra modului în care anterior au fost dezlegate anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părți, întrucât ceea ce s-a judecat este presupus a exprima adevărul raporturilor juridice dintre acestea (res iudicata pro veritate habetur). Într-o atare situație, efectul pozitiv al autorității de lucru judecat presupune existența unui proces în desfășurare, în cadrul căruia se impun ca un "dat" dezlegările anterioare ale instanței, spre deosebire de efectul negativ, reglementat de art. 431 alin. (1) din C. proc. civ., care oprește o nouă judecată în fond (bis de eadem re ne sit actio), doar dacă există tripla identitate de elemente - părți, obiect și cauză.

În termenii consacrați de art. 431 alin. (2) C. proc. civ., nu trebuie să fie întrunită tripla identitate de elemente ale raportului juridic transpus pe plan procesual, cum se întâmplă în cazul excepției autorității de lucru judecat, ci trebuie să existe doar o legătură cu lucrul judecat anterior, care să se impună noii judecăți (în sensul de a nu se nesocoti ceea ce o instanță a statuat deja jurisdicțional).

Pe de altă parte, dispozițiile art. 435 C. proc. civ. reglementează modalitatea în care se produc efectele hotărârii judecătorești, cu valoare obligatorie, sub semnul relativității, în raporturile dintre părți (și succesorii acestora) și în forma opozabilității față de terții neparticipanți la procedura judiciară, care vor putea face, însă, dovada contrară celor statuate prin hotărâre, în absența participării lor la proces.

Principiul relativității hotărârii judecătorești, atât sub aspectul efectelor obligatorii între părți, cât și al lucrului judecat, presupune că ceea ce a fost judecat să nu poată fi opus decât de către părțile în proces și succesorii acestora. Fundamentul și justificarea acestui principiu îl constituie contradictorialitatea și dreptul la apărare, deoarece aceste părți au participat în litigiu, au avut ocazia de a-și susține apărările, de a propune și administra probe, de a dezbate pricina în contradictoriu și de a exercita căile legale de atac. Este, prin urmare, just ca ele să respecte ceea ce s-a stabilit definitiv, atât în sensul inadmisibilității unei noi acțiuni identice (efectul negativ al lucrului judecat), cât și în sensul că, între ele, chestiunile litigioase definitiv stabilite să nu mai poată fi contrazise, iar judecățile respective trebuie avute în vedere ca premise cu valoare de adevăr juridic și, în consecință, inatacabile în litigiile ulterioare (efectul pozitiv).

Având ca reper aceste premise de ordin teoretic, Înalta Curte consideră că este întemeiată susținerea recurentei conform căreia, în soluționarea cauzei, instanța de apel a ignorat efectul pozitiv al autorității de lucru judecat atașat sentinței civile nr. 9884/22.06.2009, pronunțată în dosarul nr. x/2008 al Tribunalului București, secția a VI-a comercială, rămasă definitivă (și irevocabilă la epoca litigiului) prin decizia civilă nr. 518/03.02.2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, precum și sentinței civile nr. 4795/16.06.2017, pronunțată în dosarul x/2013 al Judecătoriei Sectorului 1 București, secția a II-a civilă. Prin aceste hotărâri judecătorești, soluționându-se litigii anterioare între S.C. A. S.R.L., pe de o parte, și S.C. D. S.R.L., respectiv E., pe de altă parte, vizând anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/17.09.2002, reprezentând titlul prin care autoarea recurentei-pârâte a dobândit imobilul în litigiu, s-a constatat buna-credință a dobânditoarei.

Astfel, se constată că, deși apare ca fiind reală apărarea intimatei reclamante care susține că părțile nu s-au judecat anterior în litigii vizând revendicarea bunului, cererea din acel litigiu prin care se solicita lăsarea în deplină proprietate a bunului fiind accesorie celei vizând anularea contractului și având sensul de repunere a părților în situația anterioară încheierii actului, totuși în litigiile purtate între acele părți instanțele au dezlegat aspecte litigioase care se impun în cauza de față cu putere de lucru judecat.

Potrivit hotărârilor menționate, s-a statuat că S.C. D. S.R.L. - primul dobânditor prin cumpărare - a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare întrucât s-a întemeiat pe mențiunile de carte funciară, conform cărora numitul E. (vânzătorul construcției) era proprietarul acesteia, iar S.C. A. S.R.L. era proprietara terenului înstrăinat (pe care era situată respectiva construcție).

S-a reținut, în considerentele acelorași hotărâri, că demersul S.C. A. S.R.L. de a solicita anularea înstrăinării sub motiv că, în realitate, aceasta ar fi fost proprietara construcției (iar nu E.) - aspect rezultat și din desființarea ulterioară a contractului de asociere în construcții și, respectiv, a procesului-verbal de recepție - este unul fundamentat pe propria turpitudine a părții, ceea ce nu îl face apt de a obține protecție juridică.

Această statuare cu privire la poziția subiectivă lipsită de corectitudine a fost întemeiată pe faptul că S.C. A. S.R.L., prin reprezentanții săi, a fost prezentă la data încheierii și semnării contractului de vânzare-cumpărare, întărind astfel ideea că nu societatea, ci numitul E. era proprietarul construcției, de vreme ce nu a formulat nicio obiecțiune în legătură cu transferul dreptului de proprietate asupra construcției cu privire la care acum susține că îi aparținea inclusiv la data încheierii contractului autentificat sub nr. x/17.09.2002.

În același sens, s-a reținut că hotărârea judecătorească de care s-a prevalat S.C. A. SRL- sentința civilă nr. 3519/1.10.1997 a Tribunalului București - ca reprezentând titlul său de proprietate asupra construcției nu era înscrisă în cartea funciară la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, pentru a fi astfel opozabilă terților.

Ca atare, instanțele anterioare au constatat, pe de o parte, că nu pot să rețină existența unei cauze de nulitate absolută la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar pe de altă parte, existența bunei-credințe a subdobânditorului S.C. D. S.R.L. la încheierea contractului întrucât aceasta s-a încrezut în mențiunile de carte funciară.

Or, față de aceste dezlegări jurisdicționale intrate sub autoritatea lucrului judecat și care se opuneau sub aspectul efectului pozitiv al acestora, reglementat de art. 431 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte consideră că decizia din apel reține în mod greșit lipsa de relevanță a statuărilor anterioare pe care nu le apreciază ca fiind valorificabile în ipoteza acțiunii în revendicare imobiliare de față.

O astfel de apreciere a instanței de apel este eronată, întrucât face doar o trimitere formală la efectul pozitiv al lucrului judecat al sentințelor anterior menționate, cu privire la care, deși le reține dezlegările, nu identifică judicios legătura pe care acestea o au cu judecata acțiunii în revendicare, ignorând realitatea raporturilor juridice dintre părți.

Înalta Curte subliniază faptul că acțiunea în revendicare a fost întemeiată de reclamantă pe ipoteza comparării titlurilor părților, în condițiile în care ambele părți dețin titluri prin care fac dovada derivată a dreptului lor, pentru a se stabili care dintre acestea este preferabil.

În acest context, nu poate fi ignorat faptul că prin contractul de vânzare autentificat sub nr. x/17.09.2002, ce reprezintă titlul autoarei directe a recurentei pârâte, S.C. A. S.R.L. a consimțit, prin reprezentantul său, la vânzarea întregului ansamblu imobiliar compus din teren și construcție, astfel încât, devine esențial în soluționarea revendicării în ce măsură sunt valide sau nu, actele succesive de înstrăinare a bunurilor de la reclamantă și până la pârâtă, hotărârile pronunțate anterior în litigiile dintre părți dobândind astfel o relevanță specifică justificată și de necesitatea respectării principiului securității raporturilor juridice.

Or, în condițiile în care acțiunile în anularea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/17.09.2002 prin care reclamanta și E. au înstrăinat imobilele teren și construcție către S.C. D. S.R.L. au fost respinse, contractul fiind declarat valid și neafectat de anularea convenției dintre reclamantă și E., care îi era și reprezentant, motivat de buna credință a cumpărătoarei și de faptul că dobânditoarea nu trebuie afectată de maniera ilicită în care între societate și reprezentanții săi au fost încheiate anumite acte, în operațiunea de comparare a titlurilor invocate de părți se impunea ca instanța de apel să țină seama de puterea de lucru judecat a hotărârilor judecătorești prin care acțiunile în nulitate au fost respinse și contractul a fost menținut, urmând ca acest act juridic să producă între părți și succesorii lor efectele specifice.

În raport de acest din urmă aspect, Înalta Curte consideră întemeiată susținerea recurentei, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit căreia aptitudinea de a opune ea însăși reclamantei drepturile dobândite, derivate atât din consimțământul dat de S.C. A. S.R.L. la înstrăinare (ca vânzător direct în cazul terenului, respectiv indirect în cazul construcției), cât și în urma litigiilor purtate anterior între părți, i-a fost transmisă odată cu proprietatea bunului, în baza temeiului general reglementat de art. 1282 alin. (2) C. civ., căruia i se suprapune și un temei specific prevăzut de art. 1673 alin. (2) din același act normativ. Potrivit acestor dispoziții legale "odată cu proprietatea cumpărătorul dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului în strânsă legătură cu bunul care face obiectul vânzării."

Printr-un alt motiv de recurs, subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susține că decizia atacată este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, respectiv cu încălcarea dispozițiilor art. 14 alin. (2) C. civ. potrivit căruia buna credință se prezumă până la proba contrară, susținând că instanța de apel a ignorat această prezumție, probele avute în vedere de instanță (analizate pe larg prin cererea de recurs) nefiind apte să o răstoarne.

Analizând criticile efective invocate de recurentă în susținerea acestui motiv de recurs, astfel cum au fost acestea sintetizate la pct. 4 de mai sus, Înalta Curte constată că ele pun în discuție temeinicia deciziei recurate, partea deducând judecății împrejurări de fapt legate de atitudinea subiectivă a recurentei și solicitând instanței să reanalizeze probele administrate, cu efectul modificării, astfel, a situației de fapt reținută de instanța de apel.

Or, astfel cum s-a expus anterior, instanța de recurs efectuează un control exclusiv de legalitate, fiind ținută de situația de fapt stabilită de instanța de apel, sens în care aceste aspecte nu pot face obiectul controlului judiciar în recurs atât timp cât se raportează în mod explicit la modul de interpretare și evaluare a circumstanțelor concrete ale cauzei care țin de situația de fapt conturată de probele administrate.

Printr-o altă critică, încadrată de recurentă în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se invocă greșita aplicare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 901 C. civ., partea susținând că este titulara dreptului de proprietate asupra apartamentului și terenului aferent, pretinzând, astfel, că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de texul legal care reglementează dobândirea cu bună-credință a unui drept tabular.

Deși motivul invocat se încadrează în cazul de casare indicat, acesta este însă nefondat.

Astfel, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare Legii nr. 287/2009 privind C. civ. "(1) Dispozițiile C. civ. privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispozițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate față de terți."

Or, deși invocă incidența art. 901 C. civ., căruia i se aplică prorogarea reglementată de art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, recurenta nu evidențiază îndeplinirea condițiilor prevăzute de acest din urmă temei legal vizând finalizarea lucrărilor de cadastru pentru unitatea administrativ-teritorială pe teritoriul căreia este situat imobilul, în speță Municipiul București, pentru a justifica operabilitatea în cazul său a dispozițiilor relevate din C. civ. vizând dobândirea cu bună-credință a dreptului tabular de referință.

O altă critică susținută de recurentă și încadrată de aceasta tot în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. vizează nelegalitatea deciziei recurate ca urmare a nesocotirii de către instanța de apel a regulilor publicității materiale, excepție de la principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nimeni nu-i poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși), reglementat prin dispozițiile art. 34 din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data dobândirii dreptului de proprietate de către autoarea S.C. D. S.R.L..

În esență, recurenta a precizat că, în cauză, cu ocazia comparării titlurilor de proprietate, Curtea de Apel București a omis aceste dispoziții legale, în temeiul cărora autorul pârâtei dobândind de la E. prin contract de vânzare cumpărare, cu bună credință și întemeindu-se pe conținutul cărții funciare (la momentul vânzării E. fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al construcției) a devenit proprietarul de drept al imobilului apartament, S.C. A. S.R.L. neinițiind în termenul de 3 ani acțiunea în rectificare de carte funciară, astfel încât, și din această perspectivă, analiza instanței de apel este greșită, fiind realizată cu încălcarea regulilor de carte funciară, care consolidează definitiv titlul autorului pârâtei.

Critica recurentei apare a fi întemeiată.

În speță, în raport de prevederile art. 56 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a noului C. civ., sunt incidente dispozițiile Legii nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.

Potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, forma în vigoare la momentul dobândirii construcției de către S.C. D. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.09.2002, "cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe de altă cale, această inexactitate".

Din dispoziția legală redată în precedent rezultă că în sistemul publicității materiale a cărților funciare, întemeindu-se cu bună credință pe cuprinsul cărții funciare, terții pot să dobândească drepturi reale, întrucât cartea funciară, în reglementarea Legii nr. 7/1996, garantează atât existența, cât și valabilitatea drepturilor înscrise în folosul terților subdobânditori de bună-credință.

Cu alte cuvinte, în sistemul cărții funciare, o persoană poate dobândi, prin efectul înscrierii efectuate, cu bună-credință și bazându-se pe conținutul cărții funciare, în condițiile temeiului legal analizat, un drept real, chiar dacă cel care i l-a transmis nu-l avea, situație care, într-adevăr, constituie o veritabilă excepție de la principiul nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet (nimeni nu-i poate transmite altuia mai multe drepturi decât are el însuși) invocat de recurentă, dar și de la regula resoluto iure dantis, resolvitur et ius accipientis (a