ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 791/2024

Ședința publică din data de 11 aprilie 2024

Asupra recursului civil de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată la data de 27 decembrie 2016 pe rolul Tribunalului Bihor, secția a II-a civilă, sub nr. x/2016, reclamantul Municipiul Oradea, în contradictoriu cu pârâtele A., B. S.R.L. și C. S.R.L. a solicitat instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța în cauză, să dispună:

- anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. și B. S.R.L., autentificat la D. la data de 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 29.12.2014 prin încheierea nr. x;

- anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. și C. S.R.L., autentificat la D. la data de 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 26.01.2015 prin încheierea nr. x;

- rectificarea intabulării de sub B.8 din CF nr. x Oradea și de sub B.21 din CF nr. x Oradea, în temeiul prevederilor art. 908 alin. (1), pct. 3, teza I coroborat cu art. 908 alin. (4) din C. civ., întrucât dobânditorii construcțiilor edificate de A. sunt de rea-credință;

- radierea înscrierilor de sub B.8 din CF nr. x Oradea și de sub B.21 din CF nr. x Oradea;

- să se constate că bunul imobil constând în atelier auto în regim de înălțime P, înscris sub A1.1 din CF nr. x Oradea și bunul imobil constând în magazin piese auto P+1E și show room piese auto, înscris sub A.1.1 din C.F. nr. x Oradea sunt bunuri de retur potrivit clauzelor contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 și nr. y/03.04.2002, precum și a sentinței nr. 3998/CA/2012, pronunțate de Tribunalul Bihor, secția de contencios administrativ și fiscal, menținută de Curtea de Apel Oradea prin decizia nr. 4389/RCA/06.12.2012;

- obligarea la restituirea în deplină proprietate și posesie a acestor bunuri de retur către Municipiul Oradea, inclusiv anexele acestora, cu titlu gratuit și libere de orice sarcini, într-un termen scurt, fixat de către instanța de judecată iar în cazul nerespectării acestei obligații în termenul dat, să autorizați instituția noastră să treacă la preluarea acestor bunuri imobile, pe cheltuiala pârâților;

- înscrierea în C.F. nr. x Oradea și CF nr. x Oradea a dreptului de proprietate al Municipiului Oradea asupra imobilelor de sub A.1.1 din cele două cărți funciare;

- compensarea sumelor datorate de către pârâte cu titlu de impozit pe clădiri conform art. 463 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal (art. 256 alin. (1) din Legea nr. 571/2003 - Codul fiscal anterior) cu taxa pe clădiri prevăzută de art. 463 alin. (2) Codul fiscal (art. 256 alin. (3) din Codul fiscal anterior);

- obligarea în solidar a pârâtelor A., B. S.R.L. și C. S.R.L. la achitarea sumei de 138.107,26 RON, reprezentând beneficiul nerealizat care se compune din suma de 62.756,76 RON, ce constă în lipsa de folosința a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 și nr. y/03.04.2002, precum și suma de 75.350,5 RON, reprezentând lipsa de folosință a construcțiilor care fiind bunuri de retur trebuiau predate Municipiului Oradea în 01.08.2010, respectiv 01.05.2011, ambele sume fiind calculate pentru perioada 01.01.2014 - 31.12.2016 sau, în subsidiar, în cazul în care se va stabili că pârâtele nu răspund solidar:

a) obligarea A. la achitarea sumei de 53.793,90 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent perioadei 01.01.2014 - 31.12.2014, care se compune din suma de 24.444,29 RON (cu titlu de lipsă de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 și nr. y/03.04.2002) și suma de 29.349,61 RON reprezentând lipsa de folosință a construcțiilor, care fiind bunuri de retur trebuiau predate Municipiului Oradea în 01.08.2010, respectiv 01.05.2011, sumele menționate fiind calculate pentru perioada 01.01.2014 - 31.12.2014;

b) obligarea C. S.R.L. la achitarea sumei de 52.137,54 RON reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 19.776,87 RON (cu titlu de lipsă de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x) și suma de 32.360,67 RON, reprezentând lipsa de folosință a construcțiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur;

c) obligarea B. S.R.L. la achitarea sumei de 32.175,82 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 18.535,60 RON (cu titlu de lipsă de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x) și suma de 13.640,22 RON reprezentând lipsa de folosință a construcțiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur;

Prin cererea modificatoare depusă la data de 10 ianuarie 2017 s-a arătat că:

I. Reclamantul a înțeles să completeze petitul privind obligarea pârâtelor la plata beneficiului nerealizat constând în lipsa de folosință a terenului și a construcțiilor, astfel că a solicitat solicităm obligarea în solidar a celor trei pârâte și la achitarea sumelor reprezentând beneficiul nerealizat de Municipiul Oradea, începând cu 01.01.2017 până la data plății efective, sume ce constau în lipsa de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 și nr. y/03.04.2002, și lipsa de folosință a construcțiilor edificate pe parcelele având nr. cadastral x Oradea și nr. cadastral x Oradea, în cuantum de 9313,3 (1506,71+2047,45+3574,58+2184,56) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcției Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016, documente care au fost depuse împreună cu cererea de chemare în judecată.

În situația în care se va stabili că nu răspund solidar cele trei pârâte pentru plata întregii sume, s-a solicitat obligarea în solidar a S.C. A. și S.C. B. S.R.L. la plata sumei de 3554,16 (1506,71+2047,45) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcției Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016, începând cu 01.01.2017 până la data plății efective. De asemenea, s-a solicitat obligarea în solidar a S.C. A. și S.C. C. S.R.L. la plata sumei de 5759,14 (3574,58+2184,56) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcției Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016, începând cu 01.01.2017 până la data plății efective. S-a solicitat, în subsidiar, în cazul în care se va stabili că pârâtele nu răspund solidar:

- obligarea B. S.R.L. la achitarea sumelor reprezentând beneficiu nerealizat de Municipiul Oradea, începând cu 01.01.2017 până la data plății efective, sume ce constau în lipsa de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x, și lipsa de folosință a construcțiilor edificate pe această parcelă - magazin de piese auto în regim de înălțime P+1E și showroom auto, în cuantum de 3554,16 (1506,71+2047,45) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcției Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016.

- obligarea C. S.R.L. la achitarea sumelor reprezentând beneficiu nerealizat de Municipiul Oradea, începând cu 01.01.2017 până la data plății efective, sume ce constau în lipsa de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x, și lipsa de folosință a construcțiilor edificate pe această parcelă - atelier auto în regim de înălțime P, în cuantum de 5759,14 (3574,58+2184,56) RON pe trimestru plus majorări de întârziere, conform modului de calcul din anexa la adresa Serviciului Terenuri din cadrul Direcției Patrimoniu Imobiliar a Primăriei Oradea, nr. înreg. x din 17.11.2016.

B. Hotărârea primei instanțe.

Prin sentința civilă nr. 204/LP/2018 din 18 octombrie 2018, pronunțată de Tribunalul Bihor, secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/2016, s-a respins excepția puterii de lucru judecat, excepția lipsei interesului și excepția prescripției dreptului material la acțiune; s-a admis acțiunea formulată și precizată de reclamantul MUNICIPIUL ORADEA PRIN PRIMAR, în contradictoriu cu pârâtele A., B. S.R.L. și C. S.R.L. și, în consecință:

S-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. și B. S.R.L., autentificat la D. sub nr. x din 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 29.12.2014 prin încheierea nr. x;

S-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. și C. S.R.L., autentificat la D. sub nr. x din 22.12.2014, înscris în cartea funciară nr. x Oradea la data de 26.01.2015 prin încheierea nr. x;

S-a dispus rectificarea intabulării de sub B.8 din CF nr. x Oradea și de sub B.21 din CF nr. x Oradea, în temeiul prevederilor art. 908 alin. (1), pct. 3, teza I coroborat cu art. 908 alin. (4) din C. civ.

S-a dispus radierea înscrierilor de sub B.8 din CF nr. x Oradea și de sub B.21 din CF nr. x Oradea;

S-a constatat că bunul imobil constând în atelier auto în regim de înălțime P, înscris sub A1.1 din CF nr. x Oradea și bunul imobil constând în magazin piese auto P+1E și show room piese auto, înscris sub A.1.1 din C.F. nr. x Oradea sunt bunuri de retur potrivit clauzelor contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 și nr. y/03.04.2002, precum și sentinței nr. 3998/CA/2012, pronunțate de Tribunalul Bihor, secția de contencios administrativ și fiscal, menținută de Curtea de Apel Oradea prin decizia nr. 4389/RCA/06.12.2012;

Instanța a mai dispus obligarea la restituirea în deplină proprietate și posesie a acestor bunuri de retur către MUNICIPIUL ORADEA, inclusiv anexele acestora, cu titlu gratuit și libere de orice sarcini, într-un termen de 90 de zile, de la data rămânerii definitive a hotărârii, iar în cazul nerespectării obligației în termenul dat, a fost autorizat reclamantul să treacă la preluarea acestor bunuri imobile, pe cheltuiala pârâtelor; înscrierea în C.F. nr. x Oradea și CF nr. x Oradea a dreptului de proprietate al MUNICIPIULUI ORADEA asupra imobilelor de sub A.1.1 din cele două cărți funciare; compensarea sumelor datorate de către pârâte cu titlu de impozit pe clădiri și impozit pe teren conform art. 455 alin. (1), respectiv art. 463 alin. (1) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal (art. 249 alin. (1), respectiv art. 256 alin. (1) din Legea nr. 571/2003 - Codul fiscal anterior) cu taxa pe clădiri și taxa pe teren prevăzută de art. 455 alin. (2), respectiv art. 463 alin. (2) Codul fiscal (art. 249 alin. (3), respectiv art. 256 alin. (3) din Codul fiscal anterior).

Pârâta A. a fost obligată la achitarea sumei de 53.793,90 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent perioadei 01.01.2014 - 31.12.2014, care se compune din suma de 24.444,29 RON (lipsa de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, ce a făcut obiectul contractelor de concesiune nr. x/27.07.2000 și nr. y/03.04.2002) și suma de 29.349,61 RON (lipsa de folosință a construcțiilor, care trebuiau predate Municipiului Oradea în 01.08.2010, respectiv 01.05.2011).

Pârâta C. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 52.137,54 RON reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 19.776,87 RON, pentru lipsa de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x și suma de 32.360,67 RON reprezentând lipsa de folosință a construcțiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur.

Pârâta C. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 5.759,14 RON/trimestru plus majorări de întârziere, începând cu data de 01.01.2017, reprezentând beneficiu nerealizat, ca urmare a lipsei de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x și a lipsei de folosință a construcțiilor edificate pe această parcelă - atelier auto în regim de înălțime P;

Pârâta B. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 32.175,82 RON, reprezentând beneficiul nerealizat, aferent intervalului 01.01.2015 - 31.12.2016, care se compune din suma de 18.535,60 RON, reprezentând lipsa de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cadastral x și suma de 13.640,22 RON reprezentând lipsa de folosință a construcțiilor edificate de A., care sunt bunuri de retur;

Pârâta B. S.R.L. a fost obligată la achitarea sumei de 3.554,16 RON/trimestru plus majorări de întârziere, începând cu data de 01.01.2017, reprezentând beneficiul nerealizat, ca urmare a lipsei de folosință a terenului situat în Oradea, str. x, nr. cad. x și a lipsei de folosință a construcțiilor edificate pe această parcelă - magazin de piese auto în regim de înălțime P+1E și showroom piese auto;

Pârâtele (proporțional sumelor la care au fost obligate) au fost obligate la plata către reclamantă a sumei de 38.285 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii tribunalului.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel S.C. A., S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L. solicitând instanței, în principal în temeiul art. 480 alin. (3) C. proc. civ., admiterea apelului, anularea sentinței apelate și trimiterea cauzei spre rejudecare către Tribunalul Bihor și, în subsidiar, în temeiul art. 480 alin. (2) și alin. (3) C. proc. civ., admiterea apelului, anularea sentinței apelate și în urma rejudecării cauzei cu evocarea fondului să se dispună respingerea cererii de chemare în judecată formulată ca nefondată sau, dacă nu se impune rejudecarea, schimbarea hotărârii apelate în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat.

D. Hotărârea Curții de Apel.

Prin decizia nr. 102 din 23 martie 2023, Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă a respins apelul declarat de apelantele S.C. A. prin administrator judiciar provizoriu E., S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L. împotriva sentinței nr. 204/LP/2018 din 18 octombrie 2018 pronunțată de Tribunalul Bihor și au fost obligate apelantele să plătească fiecare câte 13.910 RON în favoarea intimatului, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

E. Considerentele deciziei pronunțate în apel.

Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel a reținut, în esență, următoarele:

Atât timp cât prima instanță a expus într-o manieră clară motivele care au determinat admiterea acțiunii reclamantei, arătându-le, totodată, și pe cele pentru care a înlăturat apărările pârâtelor, hotărârea judecătorească răspunde exigențelor impuse de textul de lege arătat, ceea ce permite și instanței de apel să realizeze controlul judiciar în raport cu criticile formulate.

Nu se poate reține nici vreo contradicție între considerente și dispozitiv, ci apelantele se referă în realitate, sub paravanul acestei critici, la nemulțumiri vizând soluția pronunțată asupra fondului cauzei și la interpretarea probațiunii, care sunt aspecte ce vor fi analizate în cadrul examinării propriu-zise a temeiniciei soluției pronunțate.

La data de 27.07.2000, între Consiliul Local al Municipiului Oradea și F. (administrator al S.C. A.) a intervenit contractul de concesiune nr. x/2000 având ca obiect suprafața de 989 mp teren, în vederea amenajării unei parcări și atelier mecanic auto. După cum a arătat reclamantul, prin procedura exproprierii pentru lucrări de utilitate publică, s-a preluat în proprietatea publică a Statului Român suprafața de 249 mp din acest teren, pentru ampriza drumului de centură în Municipiul Oradea. Termenul concesiunii a fost stabilit ca fiind 10 ani, cu începere din data de 01.08.2000 și până la 01.08.2010.

La data de 03.04.2002 s-a mai încheiat un contract de concesiune având nr. 710/2002 între Municipiul Oradea și Administrația Patrimoniului Imobiliar, pe de o parte și S.C. A., pe de altă parte, având ca obiect suprafața de teren de 630 mp în vederea amenajării unei spălătorii auto și a unui magazin de piese auto. S-a stipulat că, perioada de valabilitate a contractului va fi de la 01.04.2002 și până la 01.08.2010. Prin actul adițional nr. x/28.11.2006 s-a modificat art. 2 alin. (1) din contract, în sensul că pe terenul concesionat se va edifica un showroom auto, în loc de spălătorie și magazin de piese auto.

Toate investițiile au fost realizate, iar data de 22.12.2006, pârâta A. a devenit proprietară asupra construcțiilor realizate. Ulterior, la data de 22 decembrie 2014, se încheiate două contracte de vânzare-cumpărare prin care aceasta transmite proprietatea asupra imobilelor construcții. Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.12.2014, se înstrăinează imobilul situat în Oradea str. x, în natură magazin piese auto și showroom piese auto, înscris în CF nr. x Oradea nr. cad. x către S.C. B. S.R.L., în schimbul prețului de 3000 RON cu TVA inclus. S-a făcut mențiunea că terenul aferent construcției în suprafață de 630 mp este proprietatea Municipiului Oradea, iar vânzătoarea avea doar dreptul de concesiune asupra acestuia începând cu data de 01.04.2002 până la data de 01.08.2010.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.12.2014, aceeași vânzătoare A. a înstrăinat către S.C. C. S.R.L. imobilul situat în Oradea, str. x, în natură atelier auto în regim de înălțime P înscris în CF x Oradea nr. cad. x, în schimbul prețului de 1500 RON cu TVA inclus. S-a făcut aceeași mențiune în ceea ce privește deținerea în concesiune a terenului în suprafață de 740 mp pe care se găsește edificată construcția.

Aspectul principal care se impune a fi dezlegat în speța de față este dat de calificarea investițiilor realizate în baza contractelor de concesiune ca fiind sau nu bunuri de retur, cu atât mai mult cu cât între părți s-au derulat mai multe litigii în care instanțele de judecată au analizat tangențial și acest aspect. Din această cauză, în speță, fiecare dintre părțile cu interese opuse, a invocat puterea de lucru judecat a unor hotărâri judecătorești care au stabilit în mod diferit în ceea ce privește calificarea investițiilor realizate de concesionar pe terenurile primite în concesiune.

Astfel cum rezultă din considerentele sentinței nr. 2347/2015 a Tribunalului Bihor, instanța a calificat investițiile ca nefiind bunuri de retur din perspectiv dispozițiilor legale incidente la data încheierii contractelor de concesiune, nu și prin interpretarea clauzelor contractuale, astfel cum se invocă în prezenta cauză.

Analiza dispozițiilor contractuale a fost avută în vedere de instanța care a pronunțat sentința nr. 3998/2012 în dosarul nr. x/2010 al Tribunalului Bihor și care a reținut că investițiile revin concedentului de drept, cu titlu gratuit și libere de orice sarcini. Chiar dacă această dezlegare a fost dată prin considerente, acestea au, la rândul lor, putere de lucru judecat, din perspectiva prevederilor art. 430 alin. (2) C. proc. civ.

Curtea apreciază că, la art. 3 alin. (1) lit. a) și art. 9 alin. (3) din contractul de concesiune nr. x/2000 și respectiv art. 1 alin. (3) lit. a), art. 7 alin. (9) și art. 9 alin. (4) din contractul de concesiune nr. x/2022, s-a prevăzut în mod expres că investițiile realizate de concedent sunt bunuri de retur care, la încetarea contractului prin ajungerea la termen, revin de drept, gratuit și libere de sarcini concedentului.

Lipsa unor caiete de sarcini care să prevadă expres investițiile care trebuie efectuate nu constituie o condiție obligatorie pentru calificarea investițiilor ca fiind bunuri de retur.

Faptul că A., în calitatea lui de concesionar, și-a intabulat în anul 2006 dreptul de proprietate asupra investițiilor, cu acordul Municipiului Oradea, nu înseamnă că cedentul a renunțat la dreptul său asupra investițiilor, căci aceasta nu exclude ca, față de dispozițiile contractuale, la finalul perioadei de concesiune, imobilele să revină în patrimoniul cedentului.

Raportat la prevederile art. 29 alin. (1) din Legea 219/1998, legea constituie un drept de dobândire a proprietății, prevăzut în mod expres de art. 645 din C. civ. de la 1864, iar potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți fără înscriere în cartea funciară când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune, în aceleași condiții fiind opozabile și drepturile reale dobândite de stat și de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri judecătorești; aceste drepturi vor fi înscrise în prealabil dacă titularul înțelege să dispună de ele.

Ținând cont de prevederile contractelor de concesiune, dreptul de proprietate asupra construcțiilor - investii realizate de A. s-a transmis de drept, gratuit și liber de sarcini Municipiului Oradea, în baza dispozițiilor legale arătate, ceea ce face să nu mai fie întrunite condițiile de existență a dreptului de proprietate asupra construcțiilor dobândite de cumpărătoarele S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L.

Relațiile de rudenie dintre asociații/administratorii societăților implicate în vânzare, corelate cu prețul derizoriu la care au fost înstrăinate imobilele, exclude buna-credință a cumpărătorilor la data cumpărării, cu atât mai mult cu cât, dată fiind înscrierea în CF a dreptului de concesiune în favoarea A. aceștia aveau posibilitatea, în calitatea lor de profesioniști, să depună minime diligențe pentru a cunoaște situația juridică reală a investițiilor realizate de concesionar care fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare.

Având în vedere că s-a reținut calitatea de proprietar a Municipiului Oradea asupra bunurilor de retur - investițiile realizate în baza contractelor de concesiune, se impunea ca pârâtele să fie obligate la restituirea în deplină proprietate și posesie a acestora, în favoarea reclamantului, în acord cu prevederile art. 29 alin. (1) din Legea nr. 219/1998.

Rezultă din aceste prevederi că, proprietarii datorează impozit pe clădiri, iar cei care folosesc în baza unor contracte de concesiune datorează taxa pe clădiri. În speță, în condițiile în care pârâtele cumpărătoare au achitat impozit pe clădiri ulterior perfectării contractelor de vânzare-cumpărare, în contextul anulării acestora și al principiului efectului retroactiv al nulității, trebuiau să fi achitat taxa pe clădiri. Astfel, impozitul pe clădiri achitat se impune a fi compensat cu taxa pe clădiri, pârâtele nemaiavând de achitat nici o sumă de bani cu acest titlu.

În condițiile în care atât terenul, cât și construcțiile au continuat să fie folosite de pârâte ulterior expirării perioadei contractuale, reclamantul a fost prejudiciat prin privarea de încasarea unor sume de bani cu titlu de chirie, dat fiind că reclamantul are în administrare fondul imobiliar aparținând UAT Oradea, având ca obiect principal de activitate închirierea locuințelor, spațiilor comerciale etc.

Prima instanță a obligat pârâtele la achitarea unor sume cu titlu de lipsă de folosință a imobilelor raportat la o serie de hotărâri ale Consiliului Local Oradea prin care erau stabilite anumite tarife pentru închiriere, instanța agreând calculele efectuate de reclamant, în contextul în care pârâtele nu au solicitat efectuarea unei expertize în fața primei instanțe.

În condițiile în care sumele la care ar trebui obligate pârâtele sunt oricum superioare celor stabilite de prima instanță, devine lipsită de relevanță apărarea privind achitarea unor despăgubiri pentru folosința terenului pentru perioada ianuarie- septembrie 2014.

F. Calea de atac împotriva deciziei Curții de Apel.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs pârâtele S.C. A. prin lichidator judiciar E., S.C. B. S.R.L. și S.C. C. S.R.L., criticând-o sub următoarele motive de nelegalitate:

În mod greșit instanța a respins excepția autorității de lucru judecat. Nu se poate limita această autoritate de lucru judecat la opozabilitatea hotărârilor judecătorești. În cazul sentinței nr. 2347/2015 Tribunalul Bihor a rezolvat anterior o chestiune litigioasă determinată. S-a reținut în mod eronat că în dosarul nr. x/2015, instanța a făcut doar o analiză tangențială asupra naturii bunurilor de retur.

Dispozițiile art. 431 C. proc. civ. nu fac o diferențiere între modalitățile de analiză asupra chestiunilor litigioase, respectiv dacă sunt principale sau tangențiale. Chiar dacă obiectul litigiului nu este unul identic, chestiunea litigioasă supusă analizei este identică, astfel că există autoritate de lucru judecat, iar soluția instanței de apel este nelegală pentru că ignoră dispozițiile imperative de procedură incidente.

Hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material - art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Instanța a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 12, art. 29 și art. 32 din Legea nr. 219/1998 raportat la analiza bunurilor de retur și a principiului echilibrului financiar.

Instanța a calificat edificatele ridicate de recurente ca fiind bunuri de retur fără ca la dosarul cauzei să existe caietele de sarcini care detaliază ce însemna investiții și, implicit bunuri de retur și fără să analizeze studiul de oportunitate și să facă o analiză a respectării principiului echilibrului financiar al concesiunii.

Instanța trebuia să analizeze atunci când a calificat bunurile ca fiind de retur dacă concesionarul putea să-și amortizeze investiția și să obțină un minim profit în perioada scurtă de timp de la momentul ridicării investiției și finalul contractului de concesiune, având în vedere și valoarea investiției realizate.

Dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenurile concesionate a fost intabulat în favoarea S.C. A., iar reclamanta, proprietara terenului, a consimțit în mod expres la această intabulare.

Aceste construcții nu pot fi preluate în proprietate de către reclamantă fără o justă și prealabilă despăgubire. Calitatea de constructor de bună-credință conferă recurentei dreptul la despăgubiri.

La data încheierii celor două contracte de concesiune legea prevedea în mod expres ca pentru investițiile care vor fi considerate bunuri de retur să fie întocmite caiete de sarcini.

Singura modalitate prin care contractele de concesiune puteau să producă avantaje ambelor părți este ca edificatele să nu fie considerate bunuri de retur, ci să aparțină A., în caz contrar aceste contracte au o cauză ilicită și imorală și sunt lipsite de cauză, dat fiind că recurenta a făcut investițiile ca donație pentru reclamantă.

Instanța a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1665 alin. (2) cu trimitere la art. 1270 din C. civ. raportat la prețul fictiv și derizoriu.

Neseriozitatea și nesinceritatea prețului vânzării constituie motive de nulitate relativă și pot fi invocate doar de persoana ale cărei interese au fost ocrotite prin dispoziția legală încălcată.

Potrivit dispozițiilor contractuale, odată cu transmiterea proprietății exclusiv asupra construcțiilor s-a convenit un drept de folosință în favoarea S.C. A. pe un termen de 5 ani, în schimbul unei chirii lunare de cel mult 200 Euro.

În analiza prețului trebuie avut în vedere că acesta a fost convenit în considerarea faptului că vânzătorul păstrează practic în folosință construcțiile în schimbul chiriei pe o perioadă de 5 ani.

Instanța a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1531 și art. 1532 alin. (2) C. civ. raportat la prejudiciul constând în beneficiul nerealizat.

Primul contract de concesiune nr. x din 27 iulie 2000 nu a fost încheiat cu S.C. A. ci cu persoana fizică F. și prin urmare nu poate fi obligat la plata redevenței stabilite prin acest contract sau prin HCL aferente unor contracte de concesiune.

Terenurile au fost la dispoziția reclamantei, în dosarul execuțional fiind încheiat procesul-verbal din 28 noiembrie 2014 prin care executorul a constatat că A. a eliberat terenul în litigiu.

Cu privire la lipsa de folosință a construcțiilor din CF x Oradea și CF x Oradea, recurentele arată că nu se poate solicita beneficiul nerealizat din lipsa de folosință a construcțiilor ridicate pe acest CF și anume atelier auto în regim de înălțime P și celelalte extinderi realizate pe acest teren.

Reclamanta a solicitat în dosarul nr. x/2012 al Tribunalului Bihor demolarea acestor construcții, ceea ce înseamnă că nu desfășura cu privire la aceste construcții o activitate de închiriere și deci nu a fost privată de aceste venituri și nici nu intenționa să obțină venituri din această activitate întrucât urmărea să le demoleze, astfel cum rezultă din sentința nr. 3998/CA/2012 a Tribunalului Bihor.

Certitudinea beneficiului nerealizat se poate dovedi cu înscrisuri. În decizii de speță ale Înaltei Curți s-a reținut că posibilitatea de evaluare a beneficiului nerealizat nu a fost dovedită întrucât simpla indicare a sumei pretinse și a unei modalități proprii de calcul a acesteia, fără a se raporta la elemente obiective care să permită determinarea în concret a unor daune produse în patrimoniul reclamantei nu dovedește certitudinea prejudiciului.

Construcțiile edificate de S.C. A. pe terenul din CF-ul x Oradea nu pot fi considerate bunuri de retur dat fiind că societatea care a ridicat aceste edificate nu a avut calitatea de concesionar în contractul de concesiune nr. x/2000 și implicit dispozițiile Legii nr. 219/1998 nu se aplică acestor construcții.

Reclamanta nu a desfășurat și nici nu a intenționat să desfășoare activități economice cu privire la aceste construcții, intenționând în fapt să le demoleze și, astfel, nu se poate vorbi de o certitudine a prejudiciului constând în beneficiul nerealizat.

Reținând că recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. nu și-a îndeplinit obligația de a completa taxa de timbru cu suma de 2.513,66 RON, Înalta Curte urmează să anuleze, ca insuficient, timbrat recursul declarat de această pârâtă.

Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursul declarat de celelalte două pârâte ca nefondat și acesta urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 7 din C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când s-a încălcat autoritatea de lucru judecat.

Noțiunea de proces echitabil presupune și faptul că dezlegările definitive date problemelor de drept în litigii anterioare, dar identice sub aspectul problemelor de drept soluționate, au caracter obligatoriu în litigiile ulterioare, deoarece s-ar încălca principiul securității raporturilor juridice cu consecința generării incertitudinii jurisprudențiale.

Hotărârea se soluționează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepții procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunțare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranșată.

Recurentele-pârâte susțin că prin decizia recurată, Curtea de Apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a sentinței nr. 2347/CA/2015 pronunțată de Tribunalul Bihor, în care se analizează în mod expres chestiunea litigioasă supusă analizei și în prezentul litigiu, respectiv calitatea de bunuri de retur al construcțiilor pe care le-au edificat.

De asemenea, prin sentința nr. 520/COM/2013 pronunțată de Tribunalul Bihor se analizează din nou caracterul acestor bunuri și se respinge cererea privind demolarea construcțiilor pe baza concluziei că acestea nu sunt bunuri de retur. Considerentelor sentinței nr. 3998/2012 a Tribunalului Bihor nu li se recunoaște autoritatea/puterea de lucru judecat.

Criticile aduse deciziei sunt nefondate.

În realitate prin considerentele sentinței nr. 3998 din 5 iulie 2012 a Tribunalului Bihor, rămasă irevocabilă prin respingerea recursului, se arată că, potrivit contractului de concesiune, investițiile realizate de reclamantă (pârâta-recurentă în prezenta cauză), în calitatea sa de concesionar, revin concedentului de drept, gratuit și libere de orice sarcini. Este de reținut faptul că aceasta este prima hotărâre prin care se statuează asupra caracterului construcțiilor în conformitate cu prevederile contractului de concesiune încheiat între părți.

Este adevărat că, ulterior acestei sentințe, prin considerentele sentinței pronunțate în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Bihor s-a reținut că, investițiile realizate de concesionar nu sunt bunuri de retur, întrucât nu au fost respectate prevederile art. 29 alin. (2) lit. a) din Legea nr. 219/1998, în sensul că acestea nu au fost identificate și impuse prin caietul de sarcini, că aceste investiții reprezintă proprietatea privată a concesionarului, care beneficiază de regimul juridic al constructorului de bună credință.

Desigur că, fiecare dintre părți invocă prezumția de lucru judecat raportat la hotărârea care o favorizează.

Ceea ce este relevant în ce privește dezlegarea definitivă dată problemei de drept în litigiul anterior este faptul că analiza dispozițiilor contractuale, respectiv ale contractului de concesiune încheiat între părți s-a realizat pentru prima dată în dosarul nr. x/2010 al Tribunalului Bihor, prin sentința nr. 3998/2012.

Astfel, prin această sentință s-a reținut că investițiile revin concedentului de drept, cu titlu gratuit și libere de orice sarcini. Aceste considerente au putere de lucru judecat din perspectiva prevederilor art. 430 alin. (2) C. proc. civ.

Ceea ce s-a reținut prin considerentele sentinței pronunțate în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Bihor în sensul că investițiile realizate de concesionar nu sunt bunuri de retur, încalcă din această perspectivă puterea de lucru judecat a sentinței nr. 3998/2012.

Curtea de Apel Oradea nu a fost învestită cu o cerere de revizuire a acestei ultime sentințe, motiv pentru care, această instanță a realizat propria analiză a prevederilor contractuale ale contractului de concesiune și a reținut în mod corect faptul că prin art. 3 alin. (1) lit. a) și art. 9 alin. (3) din contractul de concesiune nr. x/2000, precum și prin art. 1 alin. (3) lit. a), art. 7 alin. (9) și art. 9 alin. (4) din contractul de concesiune nr. x/2002 s-a prevăzut în mod expres că investițiile realizate de concedent sunt bunuri de retur care, la încetarea contractului, prin ajungerea la termen, revin de drept gratuit și libere de sarcini concedentului.

Față de aceste considerente, în cauză, nu sunt întrunite cerințele art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., întrucât nu a fost încălcată autoritatea de lucru judecat, astfel cum susțin recurentele-pârâte.

Potrivit dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Acest motiv presupune că instanța de fond a recurs la texte aplicabile speței, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greșit.

Critica privind greșita aplicare a prevederilor art. 12, art. 29 și art. 32 din Legea nr. 219/1998 raportat la analiza bunurilor de retur și a principiului echilibrului financiar este nefondată.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 29 din Legea nr. 219/1998, la expirarea termenului de concesiune, concesionarul este obligat să restituie, în deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul concesionat, inclusiv investițiile realizate, în conformitate cu prevederile contractului de concesiune.

Potrivit alin. (2) al aceluiași art. 29: În contractul de concesiune trebuie precizate, în mod distinct, categoriile de bunuri ce vor fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, respectiv: a) bunurile de retur care revin de plin drept, gratuit și libere de orice sarcini concedentului, la expirarea contractului de concesiune. Sunt bunuri de retur bunurile care au făcut obiectul concesiunii, precum și cele care au rezultat în urma investițiilor impuse prin caietul de sarcini.

Instanța de apel nu a aplicat greșit prevederile Legii nr. 219/1998.

Astfel, cum s-a reținut anterior, prin contractele de concesiune încheiate s-a prevăzut în mod expres că investițiile realizate de concedent sunt bunuri de retur, care, la încetarea contractului, prin ajungerea la termen, revin de drept, gratuit și libere de sarcini concedentului.

Lipsa caietelor de sarcini nu are relevanță în stabilirea calității de bunuri de retur, câtă vreme investițiile care trebuiau realizate au fost individualizate în cuprinsul contractelor de concesiune încheiate și nici una dintre părți nu a contestat realizarea acestora în conformitate cu prevederile contractuale.

Nu se poate reține încălcarea principiului echilibrului financiar, în condițiile în care durata contractelor de concesiune a fost de 10 ani, respectiv 9 ani și o lună, iar pârâta-recurentă S.C. A. a stabilit o durată de amortizare a investițiilor de 20 ani, perioadă care excede acestor termene contractuale.

Instanța nu avea nicio obligație de a analiza posibilitatea de amortizare a investițiilor de către concesionar în termenul contractual pentru a califica bunurile ca fiind bunuri de retur. Această calificare a fost realizată în conformitate cu prevederile legii și ale contractelor de concesiune.

Faptul că S.C. A., în calitate de concesionar a intabulat în anul 2006 dreptul de proprietate asupra investițiilor, cu acordul Municipiului Oradea, nu înseamnă că cedentul a renunțat la dreptul său de proprietate asupra investițiilor.

Aceste imobile revin de plin drept, gratuit și libere de orice sarcini concedentului, potrivit clauzelor contractuale și dispozițiilor art. 29 din Legea nr. 219/1998, acesta fiind un mod legal de dobândire a proprietății.

Așa fiind, în mod corect a reținut instanța de apel că dreptul de proprietate al concesionarului, chiar de la data edificării construcțiilor, nu este un drept de proprietate pur și simplu, ci are natura juridică a unui drept de proprietate rezolubilă.

Nu are relevanță faptul că S.C. A. a fost de bună-credință la data edificării investițiilor în privința obligației sale de restituire a acestor construcții la încetarea contractelor de concesiune, așa cum prevăd dispozițiile legii, precum și respectivele contracte.

În cauză, instanța de apel nu a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1665 alin. (2) C. civ. cu trimitere la art. 1270 C. civ. raportat la prețul fictiv și derizoriu.

În realitate, instanța a reținut că se impune sancțiunea anulării contractelor în temeiul art. 17 alin. (1) C. civ., întrucât respectivele contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în decembrie 2014, după ajungerea la termen a contractelor de concesiune, acestea fiind încheiate cu privire la bunul altuia.

Așa fiind, nu se poate reține critica recurentelor în ce privește sancțiunea nulității relative care intervine în cazul unui preț fictiv și derizoriu.

Instanța de apel a reținut în considerentele hotărârii recurate faptul că, în ceea ce îi privește pe cumpărători, aceștia nu se pot prevala de buna lor credință la data încheierii contractelor, având în vedere legătura de rudenie existentă între asociații, respectiv administratorii vânzătoarei și ai cumpărătorilor.

Mai mult chiar, în calitatea lor de profesioniști, cumpărătorii aveau posibilitatea, cu minime diligențe, să cunoască situația juridică a investițiilor realizate de concesionar și care fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare.

Părțile sunt libere să încheie orice contract și să determine conținutul acestuia, însă nimeni nu poate transmite sau constitui mai multe drepturi decât are el însuși, acesta fiind motivul pentru care s-a dispus anularea contractelor de vânzare-cumpărare.

În cauză nu s-a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1531 și art. 1532 alin. (2) C. civ. raportat la prejudiciul constând în beneficiul nerealizat.

Astfel, în condițiile expirării contractelor de concesiune, reclamantul-intimat a fost prejudiciat prin imposibilitatea de a închiria sau concesiona respectivele imobile, cât timp acestea au continuat să fie folosite de recurentele-pârâte.

Prejudiciul acordat s-a raportat la hotărârile de consiliu prin care sunt stabilite tarifele la care sunt încheiate bunurile proprietatea reclamantului.

Nu se poate reține faptul că primul contract de concesiune nr. x din 27 iulie 2000 nu a fost încheiat cu S.C. A., ci cu F., având în vedere actul adițional la respectivul contract, încheiat la 1 aprilie 2001 la solicitarea lui F., în calitate de administrator al S.C. A.. Prin acest act adițional, calitatea de concesionar a revenit societății recurente.

Referitor la susținerea recurentelor că terenul a fost restituit reclamantului, instanța de apel a reținut că nu au fost aduse dovezi în acest sens, iar reclamantul a fost cel care a făcut demersuri pentru punerea în executare a sentinței pronunțate în dosarul nr. x/2012 al Tribunalului Bihor, pârâta S.C. A. fiind cea care a contestat executarea și a solicitat anularea tuturor formelor de executare.

Față de aceste considerente, Înalta Curte apreciază că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea deciziei recurate și, pe cale de consecință, recursul urmează a fi respins ca nefondat potrivit dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurentele-pârâte A. prin lichidator judiciar E.. și B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 102/2023 - A din 23 martie 2023, pronunțate de Curtea de Apel Oradea, secția a II-a civilă, ca nefondat.

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva aceleiași decizii, ca insuficient timbrat.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 11 aprilie 2024.