ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 459/2020

Deliberând asupra cauzei civile de față și văzând dispozițiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată pe rolul Judecătoriei Oradea, secția civilă, la data de 29 mai 2017, sub nr. x/2017, reclamantul Județul Bihor - Consiliul Județean Bihor a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtele A. S.A. și S.C. B. S.R.L., ca prin hotărârea pe care o va pronunța să constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 31 martie 2017 de Biroul individual notarial C., în ceea ce privește vânzarea imobilului - monument istoric, identificat prin cod monument x, parte din ansamblul "Hotelul, Băile D. și Cafeneaua E.", situat în Oradea, str. x, corp x, înscris în CF nr. x Oradea, nr. cadastral x.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 192 și urm. C. proc. civ., art. 4 din Legea nr. 422/2001 și art. 1730 C. civ.

Prin Sentința civilă nr. 5.730 din 13 septembrie 2017, Judecătoria Oradea, secția civilă, a admis excepția necompetenței materiale a instanței, invocată de pârâți prin întâmpinare, și declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Bihor, unde cauza a fost înregistrată sub același număr de dosar.

Prin Sentința civilă nr. 202/C din 21 decembrie 2017, Tribunalul Bihor, secția I civilă, a respins excepția lipsei de interes, invocată de pârâta S.C. B. S.R.L.

A admis acțiunea formulată de reclamantul Județul Bihor - Consiliul Județean Bihor, în contradictoriu cu pârâtele A. S.A. și S.C. B. S.R.L., și a constatat nulitatea parțială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între A. S.A. și S.C. B. S.R.L., autentificat sub nr. x din 31 martie 2017 de Biroul individual notarial C., privind imobilul situat în Oradea, str. x, corp x, județul Bihor, înscris în CF x Oradea cu nr. cadastral x, reprezentând monument istoric, cod x, parte a ansamblului "Hotelul, Băile D. și Cafeneaua E.".

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel pârâtele A. S.A. și S.C. B. S.R.L.

Prin Decizia civilă nr. 1.069/2018 - Ap din 23 octombrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă, au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de apelantele-pârâte A. S.A. și S.C. B. S.R.L. împotriva Sentinței civile nr. 202/C din data de 21 decembrie 2017, pronunțată de Tribunalul Bihor, secția I civilă.

Împotriva Deciziei civile nr. 1.069 - Ap din 23 octombrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă, au declarat recurs recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. și A. S.A., cu a căror soluționare a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție.

I. Recursul declarat de recurenta-pârâta B. S.R.L.:

Recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, iar, pe fondul cauzei, în rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de Consiliul Județean Bihor, ca neîntemeiată.

Prin criticile formulate, această recurentă-pârâtă a arătat că instanța de fond și instanța de apel au reținut în mod greșit faptul ca nu a fost respectat dreptul de preempțiune al Consiliului Județean Bihor, precum și faptul că acesta și-a exercitat dreptul de preempțiune în conformitate cu termenele și condițiile prevăzute de art. 4 din Legea nr. 422/2001.

Astfel instanța de apel a aplicat în mod greșit normele de drept privitoare la dreptul de preempțiune și a constatat că preemptorul are posibilitatea de a "dicta" condițiile vânzării, iar vânzătorul are obligația de a vinde bunul supus preempțiunii doar preemptorului, fără a avea în vedere că în acest mod este încălcat dreptul vânzătorului de a dispune în mod liber de bunurile sale. Instanța de apel a ignorat faptul că, deși conform legii, preemptorul are dreptul de a fi preferat la vânzare, termenii și condițiile vânzării se stabilesc de către vânzător.

Instanța de apel a stabilit corect că normele prevăzute de C. civ., cu privire la dreptul de preempțiune, sunt norme cu caracter general, iar normele prevăzute de Legea nr. 422/2001 sunt norme cu caracter special, care primează, conform principiului specialia generalibus derogant, însă modul în care au fost aplicate normele de drept material este greșit.

A învederat că legea specială (Legea nr. 422/2001) cuprinde o singură prevedere cu privire la modul și termenul de exercitare a dreptului de preemțiune, în art. 4 alin. (8). Astfel, prevederea legală menționează că autoritățile publice locale pot exercita dreptul de preemțiune cu privire la monumentele istorice, precum și termenul în care poate fi exercitat acest drept, respectiv 15 zile de la înregistrarea notificării din partea vânzătorului, care este un termen legal de decădere.

În opinia acestei recurente, Consiliul Județean Bihor nu și-a exercitat dreptul de preempțiune în termenul legal de 15 zile.

S-a învederat că, având în vedere că legea specială nu prevede alte aspecte cu privire la modul de exercitare a dreptului de preempțiune, dispozițiile legii speciale se completează cu cele ale art. 1732 - 1736 C. civ., conform căror dreptul de preempțiune conferă titularului sau preemptorului posibilitatea de a cumpăra un bun cu prioritate, în condițiile legii.

Potrivit art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001, termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns ale Ministerului Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, iar titularii dreptului de preemțiune vor menționa în bugetul propriu sumele necesare, destinate exercitării dreptului de preemțiune, valoarea de achiziționare negociindu-se cu vânzătorul.

Potrivit alin. (8) al art. 4, în cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut în alin. (7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile.

În cauză, Ministerul Culturii nu și-a exercitat dreptul de preemțiune în termenul legal de 25 de zile, astfel încât autoritatea publică locală (respectiv reclamantul) a avut la dispoziție un termen de 15 zile în care să-și exercite acest drept, în sensul acceptării ofertei și consemnării prețului negociat.

A mai arătat această recurentă că, deși Consiliul Județean Bihor și-a exprimat acordul cu privire la cumpărarea imobilului, conform Hotărârii nr. 36 din 03 martie 2017, nu a consemnat prețul la dispoziția cumpărătorului, în termenul de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (7) din lege, și nici nu a prevăzut în bugetul propriu sumele necesare exercitării dreptului; prin urmare, dreptul său de preemțiune s-a stins prin neexercitarea în termenul prevăzut de lege.

De asemenea, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a susținut că sunt aplicabile dispozițiile art. 1736 C. civ., din interpretarea cărora rezultă că plata integrală a prețului este o condiție necesară pentru ca exercitarea dreptului de preempțiune să fie eficientă.

II. Recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.A.:

Această recurenta-pârâtă a invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. și a solicitat admiterea recursului și casarea hotărârii atacate, cu consecința trimiterii cauzei, spre o nouă judecată, instanței de apel.

Prin criticile invocate, recurenta-pârâtă a arătat că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii și este dată cu aplicarea greșită a normele de drept material.

Privitor la curgerea termenului de 15 zile, în care Consiliul Județean Bihor ar fi fost în măsură să își exprime dreptul de preempțiune, motivarea instanței de apel este contradictorie și dată cu aplicarea greșită a normele de drept material, întrucât evocă dispozițiile art. 1735 alin. (1) C. civ., deși în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1735 alin. (2) C. civ.

A arătat această recurenta-pârâtă, că, în calitate de preemptor, Consiliului Județean Bihor nu îi este conferit dreptul de a alege achiziționarea doar a unui imobil la un anumit preț dintr-un pachet sau de a impune vânzătorului obligația de a extrage bunul imobil din pachet.

Intimatul-reclamant nu trebuia să își exprime dreptul de preempțiune asupra tuturor bunurilor imobile aflate în pachet, cum în mod greșit a reținut instanța de apel, ci doar asupra imobilului ce reprezintă monument istoric; în situația în care, exprimându-și intenția de exercitare a dreptului de preemțiune asupra imobilului clasificat monument istoric, ar fi intenționat să achiziționeze întregul pachet de imobile, în condițiile art. 1735 alin. (2) C. civ., ar fi trebuit să consemneze prețul de 800.000 euro, stabilit de bancă.

În opinia acestei recurente-pârâte, preemptorul Consiliul Județean Bihor nu și-a exprimat opțiunea de cumpărare în termenul legal de 15 zile, care a început să curgă de la data de 09 februarie 2017 (dată care reprezintă momentul luării la cunoștință despre conținutul notificării băncii), astfel că instanța de apel a făcut aplicarea greșită a normele de drept material, iar hotărârea conține motive contradictorii.

Privitor la paguba produsă acestei recurente-pârâte, s-a arătat că deținerea în continuare în proprietate a imobilelor generează costuri suplimentare băncii, costuri asimilate noțiunii de prejudiciu, aceste motive legale fiind obiective și fără legătură cu dispozițiile C. fisc. , evocate de către instanța de apel. Nu se poate reține atitudinea culpabilă a băncii, sub aspectul îndatoririlor legale specifice monumentelor istorice prevăzute de Legea nr. 422/2001, întrucât nu a fost sancționată în vreun fel de nicio instituție pentru presupusa degradare a imobilelor. Motivele pentru care se dorește vânzarea imobilelor constau în reducerea costurilor cu deținerea acestora, întrucât domeniul de funcționare al băncii nu este cel imobiliar ci cel bancar, care nu permite efectuarea de tranzacții în vederea obținerii unui profit imobiliar.

S-a mai arătat că, în speță, Consiliul Județean Bihor nu a făcut dovada punerii la dispoziția vânzătorului cel puțin a sumei de 310.000 euro, reprezentând contravaloarea din pachet a imobilului monument istoric, motivarea instanței fiind contradictorie sub acest aspect. Astfel, instanța de apel a arătat că acest argument are o aparență de legalitate, însă mai departe, nu a primit susținerea potrivit căreia preemptorul ar fi trebuit să pună la dispoziția vânzătorului, potrivit legii, suma întregului pachet de imobile, 800.000 euro, și nici pe cea potrivit căreia preemptorul ar fi trebuit să pună la dispoziția vânzătorului cel puțin suma de 310.000 euro, aferentă imobilului monument istoric. Consiliul Județean Bihor nu a făcut dovada consemnării vreuneia dintre aceste sume la dispoziția vânzătorului, operațiune care trebuia sa aibă loc în termenul de 15 zile prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001.

În condițiile în care vânzătorul a decis vânzarea unui pachet format din patru imobile contra sumei de 800.000 euro, recurenta-pârâtă a susținut că, prin contraoferta de cumpărare doar a imobilului din Oradea la suma de 310.000 euro, preemptorul nu și-a manifestat intenția de cumpărare cu prioritate, potrivit art. 1730 alin. (1) C. civ., astfel că oferta de vânzare trebuie considerată ca fiind respinsă, prin prisma prevederilor art. 1730 alin. (3) C. civ.

S-a arătat că raționamentul instanței de apel este corect într-o primă teză referitoare la pachetul de imobile și la dreptul de dispoziție al proprietarului asupra acestora, însă în continuarea argumentării se regăsesc motive contradictorii, iar normele de drept material au fost greșit aplicate.

În opinia acestei recurente, instanța de apel a apreciat în mod greșit faptul că intimatul-reclamant nu a avut posibilitatea să își exercite efectiv dreptul de preempțiune întrucât condiția impusă de A. S.A. ar fi fost în afara legii, ceea ce se circumscrie încălcării sau aplicării greșite a normele de drept material.

Intimatul-reclamant Județul Bihor - Consiliul Județean Bihor a formulat întâmpinare la recursurile declarate de recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. și A. S.A., solicitând respingerea acestora, ca nefondate.

Recurenta - pârâtă S.C. B. S.R.L. a formulat întâmpinare la recursul declarat de recurenta-pârâtă A. S.A., prin care a solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, casarea hotărârii recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, Curții de Apel Oradea.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților; prin încheierea din 11 decembrie 2019, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de pârâtele S.C. B. S.R.L. și A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 1.069 - Ap din data de 23 octombrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă, și a fixat termen de judecată în ședință publică, pentru soluționarea recursurilor, la data de 19 februarie 2020.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată că recursurile declarate nu sunt fondate și urmează a fi respinse pentru considerentele ce succed:

Cu titlu prealabil, Înalta Curte menționează că, întrucât obiectul recursului îl reprezintă decizia pronunțată de instanța de apel, controlul de legalitate urmează a fi efectuat, în limita criticilor de nelegalitate, cu referire la statuările curții de apel; având în vedere că recursurile declarate de recurentele-pârâte cuprind critici care prezintă elemente de similitudine, acestea urmează a fi examinate împreună, urmând a li se răspunde prin considerente comune.

Potrivit situației de fapt reținute de instanțele de fond, între pârâtele A. S.A. și S.C. B. S.R.L. s-a încheiat, la data de 21 decembrie 2016, antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21 decembrie 2016 de BPN F., prin care A. S.A. s-a obligat să vândă către S.C. B. S.R.L. mai multe imobile situate în Oradea, Salonta, Târgu-Mureș și Alba Iulia.

Având în vedere că imobilul situat în municipiul Oradea reprezintă o parte din imobilul clasificat monument istoric "Fost Hotel și Băi D. și fosta Cafenea E. din Oradea", astfel cum rezultă din adresa nr. x din 31 ianuarie 2017, emisă de Direcția Județeană pentru Cultură Bihor, promitentul-vânzător a demarat procedura prevăzută de Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, cu privire la exercitarea dreptului de preempțiune cu privire la acesta, pentru suma de 310.000 euro.

Față de împrejurarea că Ministerul Culturii și Identității Naționale, prin Direcția Județeană pentru Cultură Bihor, a transmis, prin adresa nr. x din 31 ianuarie 2017, că nu intenționează să exercite dreptul de preempțiune, promitentul-vânzător a notificat, la data de 09 februarie 2017, Consiliul Județean Bihor cu privire la vânzarea imobilului în litigiu.

În această notificare a fost precizat atât prețul imobilului în cauză (310.000 euro), cât și faptul că înstrăinarea acestui bun nu se face în mod singular, ci împreună cu alte trei proprietăți, prețul total fiind de 800.000 euro.

Condiția vânzării "numai la pachet împreună cu alte trei proprietăți" a fost reiterată în adresa nr. x din 17 februarie 2017, emisă de A. S.A., cu precizarea că imobilul în litigiu "nu se vinde" în cazul în care "din vreun motiv, unul dintre imobile nu se poate vinde."

Consiliul Județean Bihor și-a exprimat intenția de a cumpăra bunul în litigiu, sens în care a transmis către A. S.A. o solicitare de a transmite oferta de vânzare doar în privința monumentului istoric, conform adresei nr. x din 16 februarie 2017, însă aceasta a precizat că vânzarea separată nu este posibilă, conform adresei nr. x din 17 februarie 2017.

Urmare acestei corespondențe, Consiliul Județean Bihor a emis Hotărârea nr. 36 din 3 martie 2017, de exercitare a dreptului de preempțiune pentru imobilul situat în Oradea, str. x, corp x, jud. Bihor, înscris în CF x Oradea cu nr. cadastral x, reprezentând monument istoric, cod x, parte din ansamblul "Hotelul, Băile D. și Cafeneaua E.", la prețul de 310.000 euro, și de aprobare a alocării sumei necesare din buget în acest sens.

La data de 31 martie 2017, pârâtele au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 31 martie 2017 de BIN C., prin care vânzătorul A. S.A. a vândut cumpărătorului S.C. B. S.R.L. imobilele care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21 decembrie 2016 de BPN F.

Cu referire la termenul de exercitare a dreptului de preemțiune, ambele recurente-pârâte au susținut că intimatul-reclamant nu a respectat prevederile art. 4 din Legea nr. 422/2001, în sensul că nu a exercitat dreptul de preemțiune în termenul de 15 zile calculat de la data notificării (09 februarie 2017).

Înalta Curte reține că, potrivit dispozițiilor art. 4 alin. (4) - (8) din Legea nr. 422/2001, privind protejarea monumentelor istorice: "(4) Monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preemțiune al statului român, prin Ministerul Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor, pentru monumentele istorice clasate în grupa B, ori al unităților administrativ-teritoriale, după caz, potrivit prezentei legi, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării.

(5) Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, transmit serviciilor publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea privind intenția de vânzare, însoțită de documentația stabilită prin ordin al ministrului culturii și cultelor.

(6) Serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor transmit Ministerului Culturii și Cultelor înștiințarea, documentația și propunerea de răspuns, în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora.

(7) Termenul de exercitare a dreptului de preemțiune al statului este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înștiințării, documentației și a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii și Cultelor sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor; titularii dreptului de preemțiune vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare destinate exercitării dreptului de preemțiune; valoarea de achiziționare se negociază cu vânzătorul.

(8) În cazul în care Ministerul Culturii și Cultelor sau serviciile publice deconcentrate ale Ministerului Culturii și Cultelor nu își exercită dreptul de preemțiune în termenul prevăzut la alin. (7), acest drept se transferă autorităților publice locale, care îl pot exercita în maximum 15 zile."

Aceste dispoziții cu caracter de normă specială se completează în mod corespunzător cu dispozițiile cuprinse în art. 1730 și următoarele din C. civ., care reprezintă norma generală în materia exercitării dreptului de preempțiune.

Cu referire la respectarea de către intimatul-reclamant a termenului de 15 zile, prevăzut de art. 4 alin. (8) din Legea nr. 422/2001, curtea de apel a reținut că momentul de la care începe să curgă acest termen trebuie să fie precedat de transmiterea înștiințării proprietarului privind intenția acestuia de vânzare; pentru a produce efecte (inclusiv în privința curgerii termenului în discuție), o astfel de comunicare, trebuie să fie conformă cu legea.

A mai reținut instanța de apel că preemptorul avea posibilitatea să cumpere numai monumentul istoric, dreptul de preemțiune fiind legat doar de acesta, în acord cu dispozițiile art. 1735 alin. (1) teza finală din C. civ., iar vânzătoarea putea pretinde doar prețul pentru monumentul istoric, nu și pentru celelalte bunuri.

Or, prin notificarea intenției de vânzare, A. S.A. nu a pretins doar suma aferentă bunului în litigiu, ci prețul de 800.000 euro stabilit pentru toate cele patru imobile, cu încălcarea art. 1735 alin. (1) teza finală din C. civ.

În opinia instanței de apel, condiționarea impusă preemptorului, de cumpărare nu numai a bunului clasificat monument istoric, ci și a altor bunuri care nu îndeplinesc condițiile prevăzute de art. 1735 alin. (2) din C. civ. a fost de natură să împiedice nu numai exercitarea dreptului de preempțiune, ci și curgerea termenului de 15 zile.

Prin urmare, Înalta Curte reține că, deși apelurile declarate în cauză de pârâte au fost respinse, fiind păstrată soluția de admitere a cererii de chemare în judecată și de constatare a nulității parțiale a contractului de vânzare-cumpărare, curtea de apel nu și-a însușit argumentul tribunalului în sensul că termenul de 15 zile a început să curgă cel mai devreme la data de 20 februarie 2017, dată la care reclamantul a luat cunoștință despre poziția fermă a pârâtei în sensul că vânzarea se face numai la pachet, ci a apreciat că în absența unei notificări care să îndeplinească toate prescripțiile legale, termenul pentru exercitarea dreptului de preempțiune nu a început să curgă.

Verificarea interpretării și aplicării în cauza dedusă judecății a prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001, implică deopotrivă verificarea incidenței dispozițiilor art. 1735 C. civ., având în vedere că promitenta-vânzătoare a notificat intimatului-reclamant intenția de vânzare a unui imobil clasificat monument istoric, însă ca parte a unui pachet imobiliar compus din patru imobile situate în localități diferite, chiar în județe diferite, iar intimatul - reclamat și-a manifestat intenția de exercitare a dreptului de preempțiune, dar numai cu privire la imobilul care intra sub incidența art. 4 din Legea nr. 422/2001, aflat în raza sa administrativ-teritorială.

Din această perspectivă, Înalta Curte reține că, în speță, procedura de exercitare a dreptului de preempțiune a fost declanșată în temeiul art. 4 alin. (4) - (8) din Legea nr. 422/2001, în considerarea faptului că bunul imobil oferit spre vânzare, situat în municipiul Oradea, este parte a unui ansamblu clasificat monument istoric.

De altfel, notificarea transmisă de recurenta-pârâtă A. S.A. Direcției Județene pentru Cultură Bihor, în conformitate cu dispozițiile art. 4 alin. (4) și (5) din Legea nr. 422/2001, a vizat, conform adresei nr. x din 16 ianuarie 2017, aflată la dosarul Judecătoriei Oradea, numai imobilul situat în municipiul Oradea, înscris în CF x pentru prețul de 310.000 euro.

Neexercitarea de către Ministerul Culturii și Cultelor, prin Direcția Județeană pentru Cultură Bihor, a dreptului de preempțiune cu privire la bunul imobil - monument istoric, a condus, în condițiile art. 4 alin. (8) din actul normativ sus-menționat, la transferul acestui drept către autoritățile publice locale.

Din această perspectivă, Înalta Curte reține că, întrucât dreptul autorității publice locale este subsidiar, recurenta-pârâtă A. S.A. avea obligația de a continua procedura inițiată în aceleași condiții, nefiind permisă modificarea condițiilor vânzării.

În acest sens Înalta Curte menționează că tocmai în considerarea faptului că de esența dreptului de preempțiune este preferința de care se bucură preemptorul la preț egal, prețul vânzării trebuie să fie același pe durata derulării procedurii prevăzute de Legea nr. 422/2001.

De asemenea, Înalta Curte reține că aplicarea în speță a dispozițiilor art. 1735 alin. (2) C. civ., care dispun în sensul că "în cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute" trebuie subsumată rațiunii instituirii prin norma specială (reprezentată de legea privind protejarea monumentelor istorice), a dreptului de preemțiune asupra acestor bunuri, respectiv conservarea patrimoniului istoric.

Din acest punct de vedere, conform situației de fapt reținute de instanțele de fond, în speță, s-a susținut că vânzarea imobilului reprezentând monument istoric împreună cu alte imobile a fost determinată de faptul că celelalte bunuri s-ar afla într-o zonă mai slab dezvoltată ori cu potențial mai redus, urmărindu-se, astfel, valorificarea (vânzarea) mai ușoară a proprietăților respective; de asemenea, au fost invocate considerente referitoare la diminuarea costurilor generate de întreținerea proprietăților și de plata impozitelor.

Instanța de apel a apreciat că aceste argumente nu sunt de natură să justifice aplicarea dispozițiilor art. 1735 alin. (2) C. civ., ci tind să lase fără efect prevederile legale care instituie dreptul de preemțiune al intimatului-reclamant.

A conchis această instanță că adresei nr. x din 08 februarie 2017 nu îi pot fi recunoscute efectele prevăzute de art. 4 din Legea nr. 422/2001, în sensul că, de la data înregistrării la sediul intimatului-reclamant, această parte avea la dispoziție termenul de 15 zile pentru comunicarea acordului și pentru consemnarea prețului, în condițiile în care achitarea unui preț parțial, adică numai pentru monumentul istoric, era exclusă, conform pretinsei înștiințări.

Criticând modalitatea de interpretare și aplicare în cauză a dispozițiilor legale sus-menționate, recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. și A. S.A. au susținut, în esență, că instanța de apel a recunoscut preemptorului dreptul de a impune condițiile vânzării, respectiv că a nesocotit caracterul special al Legii nr. 422/2001, care cuprinde o singură normă incidentă respectiv art. 4 alin. (8), normă ce nu a fost respectată de intimatul-reclamant, în sensul că intenția de exercitare a dreptului de preempțiune nu s-a circumscris termenului de 15 zile, calculat de la data notificării.

Criticile nu sunt fondate.

Înalta Curte reține astfel că, în condițiile particulare ale cauzei, solicitarea intimatului-reclamant de încheiere a contractului translativ de proprietate exclusiv cu privire la imobilul care are statutul de monument istoric, situat în municipiul Oradea, nu se întemeiază pe recunoașterea în favoarea acestei părți a unui drept neprevăzut de lege, ci se circumscrie operațiunii de determinare a limitelor dreptului de preempțiune sub aspectul obiectului.

Cum exercitarea dreptului de către preemptor trebuie să fie precedată de înștiințarea privind intenția de vânzare, transmisă de proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenționează să vândă monumente istorice, Înalta Curte reține că nerespectarea de către recurenta-pârâtă A. S.A. a obligațiilor care îi incumbau conform prevederilor art. 4 din Legea nr. 422/2001 au avut drept consecință imposibilitatea exercitării în concret a dreptului de preemțiune recunoscut de lege cu referire exclusiv la imobilul reprezentând monument istoric. Prin urmare, nu sunt îndeplinite condițiile premisă care să permită examinarea conduitei preemptorului din perspectiva respectării termenului de 15 zile, care nu începe să curgă mai înainte de îndeplinirea de către proprietarul imobilului monument istoric a obligației de înștiințare a acestuia, în condițiile legii.

Pe cale de consecință, criticile referitoare la depășirea termenului de către preemptor nu pot fi primite.

Recurenta S.C. B. S.R.L. a susținut în mod eronat că situației de fapt din cauză îi sunt aplicabile doar prevederile art. 4 alin. (8) din legea specială; în realitate, indiferent dacă dreptul de preempțiune se exercită de autoritatea centrală sau de cea locală, vânzării imobilelor reprezentând monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat îi sunt aplicabile prevederile art. 4 alin. (4) - (9) din Legea nr. 422/2001.

Or, conform art. 4 alin. (4) din Legea nr. 422/2001, nerespectarea dreptului de preempțiune este sancționată cu nulitatea absolută a vânzării.

Examinând, în continuare, criticile prin care recurenta-pârâtă A. S.A. a susținut că, sub aspectul referitor la curgerea termenului de 15 zile în care Consiliul Județean Bihor ar fi fost în măsură să își exprime dreptul de preempțiune, motivarea instanței de apel este contradictorie și dată cu aplicarea greșită a normele de drept material, întrucât evocă dispozițiile art. 1735 alin. (1) C. civ., deși în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1735 alin. (2) C. civ., Înalta Curte constată că nu sunt fondate.

Așa cum s-a arătat deja, instanța de apel a expus propriul raționament judiciar, conform căruia termenul de 15 zile pentru exercitarea dreptului de preempțiune de către intimatul-reclamant nu a început să curgă, în decizia supusă controlului judiciar neexistând considerente contradictorii sub acest aspect.

De asemenea, instanța de apel, analizând incidența în cauză a prevederilor art. 1735 C. civ., a arătat motivat de ce nu se poate aprecia că în speță sunt incidente prevederile alin. (2) din acest text legal, prin raportare la motivele invocate de către apelante.

Susținerile acestei recurente-pârâte în sensul că deținerea în continuare în proprietate a imobilelor incluse în pachetul oferit spre vânzare generează costuri suplimentare băncii, costuri pe care le-a asimilat noțiunii de prejudiciu, nu pot fi primite, deoarece prioritar recurenta-pârâtă trebuia să probeze existența situației premisă care să permită aplicarea dispozițiilor art. 1735 alin. (2) C. civ.

Astfel, Înalta Curte reține că art. 1735 alin. (2) C. civ. nu permite reunirea din diverse considerente care țin exclusiv de voința titularului dreptului de proprietate a oricăror bunuri cu cel supus exercitării dreptului de preempțiune, ci numai a acelora care nu pot fi despărțite de acesta.

Or, în speță, recurenta-pârâtă a reunit într-un pachet de vânzare, după propria dorință, patru imobile individual determinate care au un sigur element comun, respectiv faptul că se aflau concomitent în proprietatea aceleiași persoane juridice.

Cum norma legală examinată nu are în vedere ipoteze de reunire convențională a unor bunuri, ci imposibilitatea separării unor bunuri de cel cu referire la care este instituit un drept de preempțiune, rezultă cu evidență că instanța de apel a apreciat în mod corect că în speță sunt aplicabile dispozițiile art. 1735 alin. (1) C. civ.

Pe cale de consecință sunt lipsite de relevanță susținerile recurentelor privitoare la pagubele pe care ar urma să le suporte A. S.A. ca efect al păstrării soluției pronunțate de instanța de fond și menținută de instanța de apel, ca și cele prin care s-a susținut că nu se poate reține atitudinea culpabilă a băncii, sub aspectul îndatoririlor legale specifice monumentelor istorice prevăzute de Legea nr. 422/2001, întrucât nu a fost sancționată în vreun fel de nicio instituție pentru presupusa degradare a imobilelor.

Faptul că motivele pentru care s-a dorit vânzarea și a celorlalte trei imobile este reducerea costurilor cu deținerea acestora nu privește judecata de față în condițiile în care, așa cum s-a arătat, imobilul înstrăinat cu nerespectarea dreptului de preempțiune al intimatului-reclamant nu se află în situația de a nu putea fi, în sensul art. 1735 alin. (2) C. civ., despărțit de imobilele aflate în alte unități administrativ teritoriale și neafectate de prevederile Legii nr. 422/2001.

Cu referire la criticile prin care recurentele-pârâte au susținut că motivarea instanței de apel ar fi nelegală, respectiv contradictorie cu privire la faptul că prețul nu a fost consemnat de către preemptor, Înalta Curte constată că nu sunt fondate.

Astfel, spre deosebire de norma generală (art. 1732 alin. (3) din C. civ.), care prevede că exercitarea dreptului de preempțiune se face prin comunicarea acordului preemptorului de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului la dispoziția vânzătorului, norma specială (art. 4 alin. (7) din Legea nr. 422/2001), care se aplică cu prioritate, conform principiului specialia generalibus derogant, prevede că în cazul exercitării dreptului de preempțiune asupra monumentelor istorice, titularii acestui drept vor prevedea în bugetul propriu sumele necesare, iar valoarea de achiziție se va negocia cu vânzătorul.

Conform Hotărârii nr. 36 din 3 martie 2017, privitoare la exercitarea dreptului de preempțiune pentru imobilul situat în Oradea, str. x, corp x, jud. Bihor, înscris în CF x Oradea cu nr. cadastral x, reprezentând monument istoric, cod x, parte din ansamblul "Hotelul, Băile D. și Cafeneaua E.", la prețul de 310.000 euro, intimatul-reclamant a aprobat alocarea sumei necesare din buget în acest sens.

Având în vedere dispozițiile legale evocate și faptul că, ulterior emiterii acestei hotărâri, recurentele-pârâte au tranzacționat asupra bunului cu încălcarea dispozițiilor art. 4 din Legea nr. 422/2001, nu se poate reține că neconsemnarea prețului de 310.000 euro de către Consiliul Județean Bihor la dispoziția vânzătorului ar influența legalitatea soluției pronunțate de instanța de apel, cu atât mai mult cu cât prin cererea de chemare în judecată nu s-a solicitat să se constate că ar fi operat transferul dreptului de proprietate în patrimoniul preemptorului, ci s-a solicitat să se constatate nulitatea parțială a vânzării, cu referire la imobilul clasificat monument istoric.

Or, constatarea nulității vânzării, care reprezintă consecința nerespectării dreptului de preempțiune, nu este condiționată, potrivit legii, de consemnarea prețului de către preemptor.

Pentru considerentele expuse, constatând că în cauză nu sunt incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (6) și (8) C. proc. civ., în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursurile declarate de recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. și A. S.A., ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de recurentele-pârâte S.C. B. S.R.L. și A. S.A. împotriva Deciziei civile nr. 1.069/2018-Ap din data de 23 octombrie 2018, pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția I civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 19 februarie 2020.

GGC - ED