ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2113/2023

Ședința publică din data de 14 noiembrie 2023

Deliberând asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 09.10.2019 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, sub nr. x/2019, reclamantul A. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții B. S.R.L., C. S.R.L. și D. S.A., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2019 de B.N.P. E. și a tuturor actelor subsecvente acestuia, respectiv a contractului de ipotecă mobiliară autentificat sub nr. x/13.03.2019 de B.N.P. E., în ceea ce privește transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x, situat în București, str. x, bloc F. și a locului de parcare subteran nr. 59; radierea din cărțile funciare nr. x și nr. x a dreptului de ipotecă înscris în favoarea pârâtei D. S.A. cu privire la cele două imobile; obligarea pârâtei, sub sancțiunea plății de daune de 1000 RON/zi, la transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x situat în București, str. x, bloc F. și a locului de parcare subteran nr. 59; cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1110/10.08.2020 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x/2019, prima instanță a respins ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâții B. S.R.L., C. S.R.L. și D. S.A.; a respins cererea reconvențională a pârâtei B. S.R.L., ca neîntemeiată; a luat act că pârâtul reclamant și-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Prin decizia civilă nr. 667A din 29 aprilie 2022, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins ca nefondate, apelurile formulate de apelantul-reclamant A. și de către apelanta-pârâtă G. S.R.L. (fostă B. SRL).

Împotriva deciziei nr. 667A din 29 aprilie 2022 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, a declarat recurs reclamantul A., iar pârâta G. S.R.L. a formulat recurs incident.

Prin recursul principal, întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., reclamantul A. a formulat în esență, următoarele critici:

Hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea/aplicarea greșită a normelor de drept material în ceea ce privește dispozițiile art. 1732 C. civ.. Astfel, instanța de apel a statuat în sensul în care reclamantul s-a aflat în poziția de a-și valorifica efectiv și în mod legal dreptul de preempțiune ca urmare a adresei (notificării) nr. x/28.03.2019, deși aceasta nu a îndeplinit condițiile esențiale prevăzute de art. 1732 C. civ.

Arată că intimata B. S.R.L. nu și-a întemeiat niciodată apărările pe faptul că adresa reprezintă o notificare în sensul dispozițiilor art. 1732 alin. (1) C. civ., ci doar instanța de apel a opinat în acest sens.

Instanța reține în mod neîntemeiat faptul că, deși nu au fost respectate întocmai dispozițiile legiuitorului cuprinse în art. 1732 C. civ. de către apelanta-pârâta, reclamantul a avut posibilitatea să își exercite dreptul de preempțiune, dar a înțeles să nu uziteze de acesta, prin neconsemnarea prețului vânzării.

La edictarea art. 1732 C. civ., legiuitorul a prevăzut clar aceste mențiuni tocmai ca preemptorul să aibă la dispoziție toate elementele necesare pentru a decide în deplină cunoștință de cauză dacă va cumpăra sau nu bunul. În cazul în care mențiunile prevăzute de lege lipsesc, notificarea nu va produce efecte, iar termenele pentru exercitarea dreptului de preempțiune nu încep să curgă.

Practic, vânzătorul este pus în situația nu doar să notifice preemptorul despre "condițiile esențiale" ale vânzării (prețul, cum reține instanța de apel), ci să îi transmită întreaga ofertă, adică, practic, proiectul final al contractului de vânzare-cumpărare.

Până la urmă, întreg complexul era format dintr-un număr de 55 de apartamente, iar reclamantul avea cunoștință doar de apartamentul nr. x care face obiectul prezentului dosar. Chiar dacă instanța de apel menționează că numele și prenumele vânzătorului ori locul situării imobilului le cunoștea, cu toate acestea, reclamantul nu avea cunoștință de restul apartamentelor, respectiv amplasarea lor exactă, situația juridică, sarcinile care le grevau ori termenii și condițiile vânzării.

Astfel, notificarea ofertei de vânzare către preemptor (conținând exact aceleași condiții prevăzute de cele ofertate terțului) permite titularului preempțiunii să analizeze posibilitatea cumpărării, cu consecința acceptării sau nu a acesteia în termenul legal.

Prețul, astfel cum instanța de apel a considerat că este singurul element care trebuie adus la cunoștință persoanei care exercită dreptul de preempțiune, nu este singurul element pe care trebuie să îl conțină notificarea prevăzută de art. 1732 alin. (2) C. civ.. O vânzare nu implică doar prețul bunului, ci toate elementele vânzării.

Nu în ultimul rând, pentru a evidenția cele menționate anterior, arată că în dispozițiile art. 1730 alin. (3) C. civ., legiuitorul face vorbire despre o ofertă de vânzare (nu o notificare) care trebuie comunicată preemptorului, ofertă pe care acesta o poate respinge sau care se consideră respinsă în anumite condiții.

În ceea ce privește oferta de vânzare (notificarea), art. 1730 alin. (3) și art. 1732 alin. (2) trebuie coroborate cu disp. art. 1188 C. civ. conform cărora oferta de vânzare trebuie să cuprindă "suficiente elemente pentru formarea contractului".

Acest elemente suficiente se referă la: numele, prenumele, domiciliul și codul numeric personal al vânzătorului (ofertantului); descrierea bunului; locul situării lui, numărul cadastral și numărul cărții funciare (în cazul bunurilor imobile); descrierea sarcinilor care grevează bunul; prețul și modalitatea de plată a prețului; modul prin care vânzătorul își va îndeplini obligația de predare a bunului, a titlurilor de proprietate și a celorlalte înscrisuri originale legate de bunul vândut, precum și garanțiile acordate de vânzător pentru îndeplinirea obligațiilor sale; termenul acordat de vânzător pentru exercitarea dreptului de preempțiune prin acceptarea ofertei și consecințele prevăzute de lege pentru cazul în care preemptorul nu va accepta oferta în termenul respectiv. Totodată, oferta va cuprinde alte mențiuni pe care vânzătorul va considera necesar să fie aduse la cunoștința titularului dreptului de preempțiune, destinatar al ofertei.

Un alt aspect important este dat de faptul că preemptorul, cunoscând conținutul contractului de vânzare, în temeiul dispozițiilor art. 1733 alin. (1) C. civ., se poate substitui direct în drepturile cumpărătorului, dobândind astfel toate drepturile și obligațiile terțului, asemănătoare unei cesiuni de creanță. Practic, doar în baza datelor din notificare și a acordului preemptorului contractul se poate încheia, fără alte formalități ulterioare.

Mai arată că hotărârea pronunțată în apel a fost dată cu încălcarea/aplicarea greșită a normelor de drept material în ceea ce privește dispozițiile art. 1735 alin. (2) C. civ. referitoarea la "vânzarea în bloc".

În litigiul de față, instanța de apel a considerat faptul că intimata B. S.R.L. a realizat o "vânzare în bloc", deoarece există o pluralitate de bunuri ce nu puteau fi despărțite fără a-1 păgubi pe vânzător, în sensul art. 1735 alin. (2) C. civ.

Concret, instanța de apel a opinat faptul că interesul vânzătorului a fost unul pur comercial și de natură a asigura un câștig financiar important, fiind justificat pe deplin din punct de vedere economic.

Pentru a stabili în acest sens, Curtea a respins ca nefondată susținerea reclamantului referitoare la interpretarea literală și lexicală a frazei "nu pot fi despărțite", atribuindu-i doar un sens juridic, iar nu cel de bază oferit de DEX, posibilitatea de "a despărți" sau nu urmând a se aprecia de la caz la caz.

Consideră că interpretarea Curții este una eronată, având în vedere argumentele transpuse în Minuta întâlnirii reprezentanților C.S.M. cu președinții secțiilor civile ale Î.C.C.J. și ale Curților de Apel din data de 06-07 iunie 2019 din cadrul Curții de Apel Oradea, pag. 43-45, după cum urmează:

"în acest sens, utilizăm argumentul de interpretare literală a dispozițiilor art. 1735 alin. (2) C. civ. care fac referire la bunuri ce nu puteau fi despărțite de acesta (bunul supus preempțiunii). Potrivit Dicționarului explicativ al limbii române, a despărți înseamnă a face să piardă coeziunea, a divide, a separa, a împărți".

Cu toate acestea, dispozițiile art. 1735 alin. (2) C. civ. nu prevăd expressis verbis reperele în funcție de care se stabilește legătura dintre bunul supus preempțiunii și celelalte bunuri vândute. Prin urmare, se pune problema de a se stabili dacă criteriul utilizat va avea caracter obiectiv, fiind determinat de situația concrectă a bunurilor sau, după caz, subiectiv, adică dacă prezintă relevanță legătura dintre bunuri determinată în mod unilateral de către vânzător cu prilejul formării unei oferte de vânzare.

În opinia I.N.M. și a președințiilor secțiilor civile din cadrul ICCJ și CA, criteriul în funcție de care se stabilește că bunurilor nu pot fi despărțite fără să îl păgubească pe vânzător este cel obiectiv, bazat pe o legătură între bunuri preexistentă vânzării, iar nu la circumstanțele cu caracter subiectiv ce caracterizează procesul de negociere a unei operațiuni juridice determinate.

Practic, pentru a fi incidente dispozițiile art. 1735 alin. (2) C. civ., contrar celor reținute de instanța de apel, nu este suficient să se producă un efect păgubitor pentru vânzător ca efect al vânzării separate a bunurilor ce compun pluralitatea, ci este necesar ca între bunuri să existe legătura vizată de premisa textului legal.

În speță nu există în mod obiectiv nicio legătură între bunurile ce compun pluralitatea, aceasta fiind determinată exclusiv de conduita unilaterală a vânzătorului B. S.R.L., care a înțeles să formuleze o ofertă a unui pachet de bunuri pentru a determina încheierea tranzacției în condiții mai avantajoase pentru el.

Interpretarea contrară ar conduce la concluzia de neacceptat ca vânzătorul, prin conduita sa unilaterală, prevalându-se de pârghiile specifice procesului de negociere, să determine prin voința sa exclusivă incidența art. 1735 alin. (2) C. civ.

Solicită admiterea recursului, casarea deciziei atacate cu trimitere spre rejudecare la instanța inferioară ca urmare a încălcării de către instanța de apel a dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. referitoare la interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1732 C. civ. și ale dispozițiilor art. 1735 alin. (2) C. civ.

În motivarea recursului incident formulat de pârâta G. S.R.L. s-au arătat în esență, următoarele:

Curtea de Apel București a reținut în mod greșit că dreptul de preempțiune este eficace și opozabil în lipsa formalităților de publicitate imobiliară.

Instanța de apel a reținut că dreptul de preemțiune cu privire la imobil nu a fost niciodată notat în cartea funciară (aspect necontestat de recurentul - reclamant A.), la fel ca și prima instanță.

Cu toate acestea, fără legătură directă cu susținerile recurentei legate de inopozabilitatea acestui drept față de lipsa notării în cartea funciară, instanța de apel (confirmând considerentele tribunalului) a reținut că acest drept de preempțiune poate fi opus atât S.C. B., cât și terțului dobânditor, independent de notarea în cartea funciară de dreptului de preempțiune.

Instanța de apel a ignorat o serie de reglementări cu privire la dreptul de preempțiune în materie imobiliară, în special condițiile în care acest drept este eficace. Evocă dispozițiile art. 1727 C. civ. și arată că înscrierea dreptului de preempțiune nu ar fi putut fi dispusă, întrucât contractul de locațiune încheiat între societate și reclamant este un înscris sub semnătură privată, neîndeplinind condițiile impuse de lege pentru notarea dreptului.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 191 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară, notarea dreptului de preempțiune se va dispune doar în baza înscrisului constatator în formă autentică, după cum urmează:

"(1) Dreptul convențional de preempțiune prevăzut de art. 902 alin. (2) pct. 13 din C. civ. se notează în baza înscrisului constatator al actului juridic prin care a fost constituit dreptul, întocmit în formă autentică".

Or, așa cum reiese din probele administrate în cauză, nu există un act autentic care să poată sta la baza notării dreptului de preempțiune clamat de recurentul - reclamant A., iar dispozițiile legale mai sus indicate nici nu au fost analizate de Curtea de Apel București.

Prin urmare, contrar celor reținute, având în vedere faptul că imobilul a fost dobândit în mod legal de cumpărătorul C. S.R.L., iar opozabilitatea dreptului de preempțiune nu a fost asigurată și nici nu putea fi asigurată, solicitarea de anulare nu poate avea în niciun caz consecințe cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului.

Altfel spus, câtă vreme dreptul convențional de preemptiune izvorăște dintr-un contract neautentic, care nu putea notat în cartea funciară, iar notarea dreptului are efect constitutiv, înseamnă că acest drept nu poate fi făcut opozabil terților, fiind total lipsit de eficacitate.

Curtea de Apel București reține în mod greșit faptul că vânzarea s-a făcut sub condiție suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune întrucât: recurentul - reclamant A. nu putea să opună dreptul său de preemțiune terțului dobânditor de bună-credință, în lipsa îndeplinirii formalităților de publicitate; lipsa notării în cartea funciară a dreptului de preemțiune înlătură caracterul constitutiv al acestui drept; recurentul - reclamant nu a consemnat niciodată la dispoziția vânzătorului, nici prețul apartamentului închiriat și nici prețul tuturor imobilelor, obiect al vânzării în bloc; recurentul - reclamant nu-și putea exercita dreptul de preemțiune, întrucât la momentul vânzării acest drept nu mai exista, astfel încât nu se aflau în ipoteza existenței unei condiții suspensive.

Solicită admiterea recursului incident, casarea în parte a deciziei atacate și admiterea apelului incident formulat împotriva considerentelor sentinței atacate, înlocuirea considerentelor apelate, precum și a celor recurate, în sensul argumentelor expuse în motivele de apel și de recurs, pe de altă parte, în ipoteza admiterii apelului principal formulat de intimatul A., solicită modificarea sentinței atacate, în sensul admiterii cererii reconvenționale formulate în cauză.

Pârâtele G. S.R.L. și C. S.R.L. au depus întâmpinare la recursul formulat de intimatul - recurent A., prin care au au invocat excepția nulității recuruslui principal, iar în subsidiar ca nefondat și menținerea deciziei atacate (sub aspectele nerecurate de de cele două pârâte).

Recurent-reclamant A. a depus întâmpinare la recursul incident formulat de pârâta G. S.R.L., prin care a solicitat respingerea acestuia.

Atât recurentul-reclamant, cât și pârâtele G. S.R.L. și C. S.R.L. au depus răspunsuri la întâmpinările depuse în cauză.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recursul principal declarat este nefondat. Procedând la evaluarea în ordine logico - juridică a celor două motive de recurs formulate în cadrul acestui recurs, Înalta Curte constată că acel referitor la încălcarea de către curtea de apel a art. 1735 alin. (2) C. civ. are prioritate de analiză, astfel cum se va observa infra.

Astfel, potrivit normei civile enunțate, "În cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute".

Folosind metodele rațională dar și literală de interpretare a normelor juridice, rezultă în privința textului legal citat, pe de o parte, că această prevedere urmărește să îl protejeze pe vânzător atunci când între bunurile vândute există o legătură strânsă, permițând și într-un astfel de caz exercitarea dreptului de preempțiune al preemptorului, însă prin raportare la ansamblul de bunuri vândut.

Pe de altă parte, aceleași metode amintite de interpretare a normelor juridice exclud categoric interpretarea restrictivă a textului de lege analizat, doar la sensul strict tehnic, de posibilitate materială, fizică de divizare, de împărțire, segmentare, aceasta întrucât în realitatea contemporană cotidiană, între bunuri pot exista și alte legături decât cea fizică, precum ar fi de exemplu o legătură juridică (inter alia, cazul bunurilor din cadrul unei moșteniri) sau o legătură determinată de o finalitate comună, fie ea și economică (de exemplu piesele unui ceas, părțile componente ale unui autoturism sau bunurile destinate exploatării unei afaceri). Atât timp cât legiuitorul nu a restrâns caracterul divizibil doar la sensul strict tehnic, material, atunci nici interpretul legii nu va putea să realizeze acest lucru, dată fiind regula ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus - unde legea nu distinge nici interpretul legii nu trebuie să distingă.

Curtea de apel a reținut în cadrul deciziei recurate, existența unei asemenea legături strânse, însă recurentul reclamant critică evaluarea instanței de apel relativă stabilirii existenței unei vânzări în bloc, prin prisma faptului că nu ar fi folosit în cadrul acestei analize un criteriu obiectiv, ci unul subiectiv, expunând în acest sens ca și critici, argumente regăsite în cadrul Minutei întâlnirii reprezentanților Consiliului Superior al Magistraturii cu președinții secțiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și ale Curților de Apel din data de 06-07 iunie 2019 din cadrul Curții de Apel Oradea, pag. 43-45.

Or, conform algoritmului juridic invocat de recurentul reclamant, dezvoltat în cadrul Minutei:

"criteriul folosit va avea caracter obiectiv, legătura dintre bunuri urmând a se determina raportat la situația concretă a bunurilor, la condițiile obiective ale pieței, la prețurile cu care se vând în mod obișnuit bunuri care prezintă caracteristici similare cu cele analizate".

Înalta Curte constată că în argumentația sa, curtea de apel a avut în vedere un astfel de criteriu obiectiv, configurându-l - potrivit considerentelor regăsite în cadrul analizei sale - din elementele imparțiale enunțate de instanța de apel, respectiv legătura strânsă, de natură economică, între bunurile obiect al vânzării realizate, toate reprezentând apartamentele, locurile de parcare, boxele și grădinile care configurau un ansamblu rezidențial imobiliar, privit ca un întreg.

Aprecierile curții de apel sunt totodată, circumscrise și componentelor reprezentate de condițiile obiective ale pieței, prețurile cu care se vând în mod obișnuit bunuri similare, relevante în acest sens fiind aprecierile din decizia recurată privitoare la riscurile generate de evoluția, dinamica pieței imobiliare și dezbaterea generică relativă beneficiilor decurgând din vânzarea unui întreg ansamblu rezidențial imobiliar față de vânzarea distinctă, în timp, a fiecăreia dintre unitățile sale locative componente.

Utilizarea a astfel de elemente care sunt unele obiective în cadrul evaluării curții de apel pune la adăpost modul concret în care respectiva instanță a aplicat textul legal în discuție, împiedicând astfel ca eventuale circumstanțe cu caracter subiectiv să permită incidența art. 1735 alin. (2) C. civ. prin alegata voință exclusiv a vânzătorului.

În egală măsură, Înalta Curte notează că aprecierile instanței de apel criticate de recurentul reclamant ca fiind circumscrise unor astfel de circumstanțe cu caracter subiectiv, sunt arondate de fapt, cercetării de către instanța de apel a secundei cerințe a normei juridice analizate, respectiv nepăgubirea vânzătorului prin despărțirea bunurilor aflate în strânsă legătură, cercetare care în mod evident și firesc din punct de vedere logico - juridic, trebuia să se raporteze la situația concretă a vânzătorului, art. 1735 alin. (2) C. civ. stipulând:

"dar care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător".

Aserțiunea recurentului reclamant relativă faptului că în cauză nu ar exista nici o legătură obiectivă între bunurile ce compun pluralitatea vândută impune o reevaluare de către instanța de recurs a acestui aspect, aspect care însă, ține de situația de fapt a cauzei. Or, astfel cum rezultă în mod direct din prevederile art. 483 alin. (3) și art. 488 alin. (1) C. proc. civ., instanța de recurs exercită un control exclusiv de legalitate al deciziei recurate și nu unul de temeinicie.

Pe cale de consecință a celor expuse, atât timp cât astfel cum s-a ilustrat anterior, instanța de apel a utilizat elemente obiective în analiza sa asupra întrunirii cerinței legăturii dintre bunurile vândute de recurenta incidentă, Înalta Curte constată o aplicare corectă a prevederilor art. 1735 alin. (2) C. civ. în decizia recurată, nefiind fondat secundul motiv de recurs formulat de reclamant.

În continuare, grefat pe considerentele anterior expuse, Înalta Curte observă că și primul motiv de recurs al reclamantului este nefondat.

Astfel, recurentul invocă din perspectiva aceluiași art. 488 pct. 8 C. proc. civ., nerespectarea de către instanța de apel a prevederilor art. 1732 C. civ.

Potrivit primelor două alineate (cele în discuție) ale acestui text legal, "Condițiile exercitării dreptului de preempțiune - Art. 1.732 - (1) Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Notificarea poate fi făcută și de acesta din urmă. (2) Această notificare va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul unde este situat bunul".

Înalta Curte constată că potrivit cererii de chemare în judecată formulate, recurentul reclamant a solicitat anularea parțială a contractului de vânzare - cumpărare încheiat, exclusiv în privința apartamentului nr. x și a locului de parcare subteran nr. 59, pentru care a solicitat obligarea pârâtei vânzătoare să îi transmită dreptul de proprietate ca urmare a exercitării dreptului de preempțiune, cu radierea din cărțile funciare a dreptului de ipotecă înscris cu privire la aceste două imobile determinate.

În cuprinsul motivării cererii de chemare în judecată, reclamantul a învederat încălcarea de către vânzător a art. 1732 C. civ. prin netransmiterea unei notificări prin care să i se comunice "termenii și condițiile vânzării imobilului închiriat și eventual să-mi transmită contul în care pot consemna prețul de 53.897,74 Euro + TVA la dispoziția sa" (pagina 2 a cererii de chemare în judecată), prețul fiind cel stipulat în anexele actului de vânzare ca fiind aferent imobilului anterior închiriat de reclamant.

Inclusiv în cuprinsul concluziilor scrise depuse cu ocazia dezbaterii cererii de chemare în judecată în fața tribunalului, reclamantul a arătat că a solicitat vânzătoarei transmiterea unei oferte informative în vederea achiziționării apartamentului .

Solicitările formulate în cadrul cererii de chemare în judecată, circumscrise astfel cum s-a ilustrat, dobândirii exclusiv a apartamentului și a locului de parcare menționat au fost reiterate de către reclamant inclusiv în cererea de apel, în vreme ce prin cererea de recurs formulată în prezent recurentul reclamant a arătat în mod expres faptul că "Tranzacția s-a efectuat fără ca B. S.R.L. să-și respecte obligația prevăzută de art. 1732 C. civ. de a-mi comunica termenii și condițiile vânzării imobilului închiriat și eventual să îmi transmită contul bancar în care pot consemna prețul la dispoziția sa. (...) Concluzionând, Onorată instanță, veți observa din actele aflate la dosarul cauzei faptul că subsemnatul nu am avut posibilitatea de a-mi exercita, în mod legal, dreptul de preempțiune prevăzut în contractul de închiriere încheiat cu B. S.R.L. cu privire la apartamentul nr. x și a spațiilor aferente acestuia (terasă și loc de parcare), în sensul dispozițiilor art. 1730 și urm. C. civ..".

Toate aceste elemente conjugate ilustrate circumscriu cauza juridică a cererii de chemare în judecată prezente - înțeleasă ca și fundament al dreptului invocat, reclamat de reclamant - ca fiind nerespectarea dreptului său de preempțiune la cumpărarea celor două imobile, prin necomunicarea unei notificări conforme art. 1732 alin. (1) și (2) C. civ. cu privire la apartament și spațiile aferente acestuia.

Or, Înalta Curte notează că în temeiul art. 22 alin. (6) C. proc. civ. privind rolul judecătorului în aflarea adevărului, "Judecătorul trebuie să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăși limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel".

Pe cale de consecință, criticile recurentului reclamant din recurs relative neconformității notificării sale în temeiul art. 1732 C. civ. nu pot fi evaluate decât în cadrul acestor coordonate procesuale ilustrate anterior, arondate necomunicării către recurent a unei notificări corespunzătoare exigențelor art. 1732 alin. (1) și (2) C. civ. în privința apartamentului închiriat și a spațiilor aferente acestuia.

Însă, astfel cum s-a ilustrat în dezbaterea primului motiv de recurs al reclamantului, vânzarea operată de locator a fost una în bloc, potrivit art. 1735 alin. (2) C. civ., text de lege care impunea - dată fiind aplicarea metodelor de interpretare rațională, logică și gramaticală a normelor juridice - pe cale de consecință, o notificare asupra întregului ansamblu de bunuri vândute și nu doar asupra unuia din pluralitatea de bunuri:

"exercitarea dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează prețul stabilit pentru toate bunurile vândute".

Așadar, raportat la această particularitate a speței, particularitate determinată de incidența vânzării unei pluralități de bunuri din care apartamentul și spațiile aferente lui nu puteau fi despărțite fără să îl fi păgubit pe vânzător - potrivit situației de fapt stabilite în mod definitiv de instanța de apel devolutivă a fondului cauzei, situație de fapt de care prezenta instanță de recurs ce exercită un control exclusiv de legalitate este ținută - rezultă că vânzătorul sau terțul dobânditor nu aveau obligația realizării potrivit art. 1732 alin. (1) și (2) C. civ. a unei notificări cu privire la imobilul închiriat anterior reclamantului recurent, ci cu privire la întreg ansamblul de bunuri.

Însă, în cadrul prezentului proces, debutând cu cererea de chemare în judecată formulată, nu a fost învederată, potrivit celor anterior expuse, împrejurarea că reclamantul ar dori să exercite dreptul de preempțiune cu privire la întreaga pluralitate de bunuri, pentru ca, subsecvent unei atare manifestări de voință procesuală, instanțele de judecată din prezentul litigiu să fie îndrituite să verifice dacă notificarea comunicată recurentului reclamant cu privire la întreg ansamblul de bunuri vândute respectă sau nu exigențele art. 1732 alin. (1) și (2) C. civ.. Așa cum s-a ilustrat anterior, reclamantul și-a delimitat obiectul material al cererii de chemare în judecată exclusiv la imobilul închiriat, iar cauza cererii de chemare în judecată la nerespectarea dreptului său la preempțiune ca urmare a necomunicării unei notificări relative acestui bun imobil privit ut singuli - în mod singular. Pe cale de consecință, și analiza instanței de judecată trebuie să se circumscrie acelorași coordonate procesuale, coordonate cărora problema conformității cu art. 1732 C. civ. a notificării trimise în privința pluralității de bunuri le va excede drept urmare.

Raportat la aceste considerente conjugate expuse, considerente care suplinesc argumentele reținute sub acest aspect de către curtea de apel, Înalta Curte conchide că și acest motiv de recurs invocat de reclamant este nefondat, atât timp cât potrivit celor enunțate supra, cele două pârâte contractante nu aveau obligația legală de a îi comunica recurentului reclamant o notificare relativă imobilului privit ut singuli, care s-a aflat în deținerea reclamantului și cât elementele acțiunii civile prezente nu sunt circumscrise întregului ansamblu imobiliar vândut, ci doar imobilului anterior închiriat.

Pe cale de consecință, întrucât nu exista o obligație legală de a notifica recurentul reclamant în privința imobilului anterior închiriat de acesta, potrivit celor expuse, nu se poate atunci invoca în cauză în mod fondat, împrejurarea că s-ar fi încălcat prevederile art. 1732 alin. (1), (2) C. civ., fie ele privite și în corelație cu art. 1730 alin. (3) C. civ., art. 1188 C. civ. sau art. 1733 alin. (1) C. civ. invocate de asemenea, de recurent în cadrul acestui motiv de recurs.

În ceea ce privește recursul incident, Înalta Curte apreciază că primul motiv de recurs este nefondat.

Astfel, potrivit dispozițiilor art. 1730 alin. (1) C. civ., "În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun". Același text de lege precizează în continuare în alineatul secund, faptul că "dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel", fapt care determină concluzia că normele legale referitoare la dreptul de preempțiune legală sau convențională, norme prevăzute în cuprinsul art. 1730-1740 C. civ. sunt norme supletive, legea sau părțile, în cazul preempțiunii convenționale, putând stipula norme, respectiv clauze derogatorii.

Grefat pe acest regim juridic decelat expus, se constată așadar, că dispozițiile art. 1737 alin. (1) C. civ. conform cărora "Notarea dreptului de preempțiune asupra unui imobil - Art. 1737 - (1) Dreptul convențional de preempțiune în legătură cu un imobil se notează în cartea funciară" sunt supletive, ceea ce înseamnă că notarea în cartea funciară a dreptului de preempțiune nu este obligatorie.

Or, în cauză, în cadrul situației de fapt determinate definitiv de instanța de apel, situație de fapt pe care se grefează prezentul control exclusiv de legalitate, s-a reținut că prin contractul de închiriere încheiat, părțile contractante au convenit ca dreptul de preempțiune să nu fie înscris în cartea funciară.

Atât timp cât părțile au convenit ca dreptul de preempțiune să nu fie notat în cartea funciară, pe cale de consecință nu trebuiau îndeplinite nici exigențele normative impuse de o astfel de notare, exigențe invocate de recurenta incidentă, reglementate de art. 191 din Ordinul nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară.

Recurenta pârâtă invocă de asemenea, împrejurarea că în lipsa acestei notări în cartea funciară, dreptul de preempțiune nu ar fi fost opozabil. Critica este eronată deoarece potrivit art. 901 alin. (1) C. civ. - "Actele sau faptele supuse notării - 1) Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevăzute la art. 876 alin. (2) devin opozabile terțelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu se dovedește că au fost cunoscute pe altă cale, în afara cazului în care din lege rezultă că simpla cunoaștere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate (...)".

De asemenea, potrivit prevederilor art. 22 alin. (1), (2) C. civ.:

"Lipsa publicității. Sancțiuni - (1) Dacă formalitatea de publicitate nu a fost realizată, iar aceasta nu era prevăzută de lege cu caracter constitutiv, drepturile, actele, faptele sau alte raporturi juridice supuse publicității sunt inopozabile terților, afară de cazul în care se dovedește că aceștia le-au cunoscut pe altă cale. (2) Atunci când legea prevede că simpla cunoaștere de fapt nu suplinește lipsa de publicitate, absența acesteia poate fi invocată de orice persoană interesată, inclusiv de terțul care a cunoscut, pe altă cale, dreptul, actul, faptul sau raportul juridic supus publicității".

Înalta Curte notează că nicăieri, nici în cadrul sediului materiei dreptului de preempțiune, nu se stipulează că formalitatea de publicitate în privința dreptului de preempțiune ar fi prevăzută de lege cu caracter constitutiv sau că simpla cunoaștere de fapt nu ar fi suficientă pentru a suplini lipsa de publicitate.

Un alt argument în aceeași direcție este dat de prevederile art. 1737 alin. (1) C. civ. care reglementează constituirea convențională a dreptului de preempțiune, prin simplul acord de voință al părților contractante, fără impunerea unor cerințe suplimentare:

"(1) În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune, numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun".

De altfel, Înalta Curte notează că aceeași concluzie rezultă și din interpretarea logică, rațională, prin folosirea argumentului per a contrario - în caz contrar, a alineatului secund al art. 1737 C. civ.:

"(2) Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru ca acela care a cumpărat sub condiție suspensivă să își poată înscrie dreptul în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiția suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția vânzătorului".

Utilizând argumentul logic enunțat în interpretarea acestui text legal citat, rezultă că în situația contrară, respectiv atunci când dreptul de preempțiune nu a fost notat în cartea funciară, legiuitorul impune acordul preemptorului pentru înscrierea tabulară a dreptului de proprietate al terțului dobânditor.

Acest mod de reglementare determină concluzia recunoașterii inechivoce de către legiuitor, atât a existenței, cât și a opozabilității dreptului de prioritate inclusiv în lipsa notării sale în cartea funciară.

Inclusiv doctrina juridică enunțată de recurenta pârâtă ilustrează această caracterizare juridică, atât timp cât pe de o parte, în opinia profesorului I. la care această parte procesuală face trimitere, se recunoaște în mod expres, caracterul opozabil al unui drept de preempțiune în lipsa notării în cartea funciară, dacă se dovedește că el a fost cunoscut de terțul dobânditor pe altă cale (a se vedea în acest sens, I., "Dreptul de preempțiune în Noul C. civ. (II)", J. nr. 3/2017 din 08 martie 2017), iar pe de altă parte, în citatul redat de recurentă din tratatul profesorilor K. și L. se atestă nașterea dreptului de preempțiune din convenții, în contrapunere așadar, cu înscrierea sa în cartea funciară.

Este adevărat că în doctrina juridică există și un punct de vedere opus, solitar, expus de către recurenta pârâtă, însă pentru argumentele arătate în paragrafele precedente, grefate pe analiza ansamblului normelor juridice ilustrate, prezenta instanță de recurs conchide în sensul aprecierii că dreptul de preempțiune există și este și opozabil inclusiv în situația nenotării sale în cartea funciară, considerentele curții de apel sub acest aspect fiind așadar, corecte.

Secundul motiv de recurs incident este de asemenea, nefondat. Astfel, recurenta pârâtă invocă în cadrul acestuia, greșita calificare de către curtea de apel a actului juridic încheiat de pârâte ca fiind afectat de condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune.

Înalta Curte constată însă, că potrivit art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865, "Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate: (...) 8. când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia".

Noul C. proc. civ. nu mai reglementează în cadrul art. 488 C. proc. civ., acest motiv de casare, ceea ce determină din punct de vedere al metodelor de interpretare logică, sistematică, gramaticală și teleologică (în referire la reglementarea anterioară enunțată din vechiul cod de procedură) concluzia că greșita calificare a unui act juridic nu mai este reglementată de noul legiuitor ca reprezentând o critică vizând legalitatea hotărârii judecătorești recurate, ci o critică vizând temeinicia sa.

Din această perspectivă expusă, se mai constată de către prezenta instanță de recurs faptul că criticile de acest gen nu pot fi subsumate nici motivului de recurs prevăzut de prevederile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., astfel cum greșit a invocat recurenta pârâtă, calificarea juridică a conținutului concret al unui act civil nemaireprezentând o problemă de legalitate, ci una de temeinicie, rezolvabilă pe baza analizei probelor administrate cauzei, apanaj al instanțelor devolutive ale fondului cauzei.

Aplicând aceste considerente cu caracter teoretic speței prezente deduse judecății, Curtea observă că în cadrul deciziei instanței de apel, s-a stipulat în mod expres:

"Convenția de vânzare a fost încheiată, contrar concluziei tribunalului, sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune consimțit de vânzătoare, apelanta pârâtă din cauză, pentru apartamentul nr. x din blocul F., prin contractul de închiriere încheiat cu apelantul reclamant. Inserarea menționatei clauze în convenția de vânzare nu face decât să demonstreze că ambele părți, așadar și terțul cumpărătorul C. S.R.L., au avut cunoștință de clauza de instituire a dreptului de preempțiune, chiar în lipsa notării acestui drept de preempțiune în cartea funciară (astfel cum conveniseră apelantul reclamant și apelanta pârâtă). De altfel, art. 1733 alin. (2) C. civ. prevede că orice clauză din contractul încheiat cu terțul, având drept scop împiedicarea exercitării dreptului de preemțiune, nu produce niciun efect față de preemptor. Așadar, Curtea notează că apelanta pârâtă a încheiat cu intimata pârâtă C. S.R.L. o convenție de vânzare, afectată de condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preemțiune de către apelantul reclamant cu privire la apartamentul nr. x din blocul F.".

Pe cale de consecință, nu se poate afirma în mod fondat că instanța de apel ar fi încălcat vreo dispoziție legală la momentul aprecierii afectării convenției civile încheiate între pârâtele vânzător și terț dobânditor, de modalitatea condiției suspensive a neexercitării dreptului de preempțiune.

Înalta Curte notează de altfel, că recurenta pârâtă nici nu a indicat în cadrul acestui motiv de recurs (regăsit la punctul 4.3 din recursul incident) vreo normă juridică care să fi fost astfel încălcată de către instanța de apel.

În fine, se observă că acest motiv de recurs este nefondat și întrucât el se fundamentează pe critici al căror caracter neîntemeiat a fost deja stabilit în considerentele anterioare ale prezentei decizii de recurs.

Astfel, contrar celor afirmate de recurenta pârâtă, nici constituirea și nici opozabilitatea dreptului de preempțiune al reclamantului nu sunt condiționate de notarea în cartea funciară, iar consemnarea prețului de către preemptor la dispoziția vânzătorului nu reprezintă o condiție prevăzută la momentul încheierii contractului de vânzare cu terțul, întrucât exercitarea dreptului de preempțiune se realizează potrivit art. 1732 alin. (4) C. civ.:

"Dreptul de preempțiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a notificării prevăzute la alin. (1)".

Înalta Curte notează de asemenea, și conținutul "Art. 1.731. - Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor".

Toate aceste elemente expuse conturează caracterul nefondat și al secundului motiv de recurs invocat de pârâtă.

Totodată, raportat la soluția care se impune a fi pronunțată în cauză, rezultă așadar, că aspectele din recursul incident relative cererii reconvenționale rămân fără obiect.

Pentru ansamblul acestor considerente, în temeiul art. 496 C. proc. civ., Curtea va respinge ca nefondate, cele două recursuri promovate, reținând că soluția instanței de apel este legală.

Conform art. 453 C. proc. civ., Curtea va obliga recurentul reclamant A. la plata sumei de 2.933.17 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă C. S.R.L., reprezentând onorariu avocat ales.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate, recursul principal declarat de recurentul-reclamant A. și recursul incident declarat de recurenta-pârâtă G. S.R.L. (fostă B. SRL) împotriva deciziei nr. 667A din 29 aprilie 2022 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, în contradictoriu cu intimatele-pârâte D. S.A. și C. S.R.L..

Obligă pe recurentul-reclamant A. la plata sumei de 2.933.17 RON cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă C. S.R.L..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 14 noiembrie 2023.