ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2056/2023

Ședința publică din data de 9 noiembrie 2023

Deliberând asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Arad la data de 02.09.2019 sub nr. x/2019, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâta C., solicitând pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru cota de teren de 463/1323, parte aferentă a 3 (trei) locuințe în regim de înălțime P+1E (primele 3 la intrarea pe parcelă) din imobilul intabulat în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.1.16.2/b/3, de sub B.1.1, constând în teren intravilan în suprafață totală de 1 323 mp, imobil situat în mun. Arad, str. x, jud. Arad și de cesiune a autorizației de construire nr. x/11.01.2019, pentru ca aceștia să-și poată finaliza și intabula imobilele și anume primele 3 la intrarea pe parcela conform schiței anexate și autorizației de construire nr. x/11.01.2019, fără achitarea vreunei sume de bani suplimentar față de ce s-a achitat, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au invocat dispozițiile art. 1669 C. civ. și art. 111 și 274 C. proc. civ.

D. a depus la dosar cerere de intervenție principală prin care a solicitat, in temeiul art. 64 si următoarele C. proc. civ., admiterea în principiu și în fond a cererii și să se constate calitatea de antreprenor/constructor a sa cu privire la construcțiile edificate pe terenul intravilan înscris in CF nr. x Arad (nr CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.l.l6.2/b/3, în baza autorizației de construire nr. x/11.01.2019, respectiv cele 3 (trei) locuințe în regim de înălțime P+1E (primele 3 de la intrarea pe parcela) - astfel după cum au fost ele identificate de către reclamanții A. și B.; să fie obligată pârâta C. la plata către intervenient a sumei de 70.000 Euro sau echivalentul în RON, la cursul comunicat de BNR din ziua plății, reprezentând sporul de valoare/valoarea investițiilor efectuate pe terenul intravilan, proprietatea acesteia, înscris în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. x, și nerestituite încă, aferente celor 3 (trei) locuințe în regim de înălțime P+1E (primele 3 de la intrarea pe parcelă) - astfel după cum au fost ele identificate de către reclamanții A. și B.; să se dispună înscrierea în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x) a dreptului de ipotecă legală, în favoarea sa pentru suma de 70.000 Euro sau echivalentul în RON, la cursul comunicat de BNR din ziua plății, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispozițiile art. 61 și următoarele C. proc. civ., art. 194 și următoarele C. proc. civ., art. 1.851 și următoarele C. civ. coroborat cu art. 2.009 și următoarele C. civ. și art. 2.386 C. civ.

Prin încheierea din 18.02.2020 instanța a admis în principiu cererea de intervenție principală formulată de intervenientul D..

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad sub nr. x/2019 la data de 14.10.2019, reclamanta S.C. E. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta C. a solicitat să se constate că reclamata și pârâta au încheiat la data de 11.07.2019 un act intitulat promisiune de cesiune de autorizație de construire autentificat sub nr. x/11.07.2019 de către F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x, precum și a cotei de 1/6 parte din autorizația de construire nr. x din data de 11.01.2019 emisă de Primăria Municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, și totodată a cotei de teren aferente din imobilul înscris în Cf nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad) cu nr. top. xa.l.l6.2/b/3 și nr. cad. x, constând în teren intravilan în suprafață totală de 1.323 mp situat în Arad, str. x, jud. Arad; să fie obligată pârâta să își dea acordul în vederea notării noului edificat construit în temeiul autorizației de construire nr. x din 11.01.2019, în caz contrar prezenta hotărâre să țină locul acestui acord; să se autorizeze efectuarea apartamentării edificatului și întabulării în CF după efectuarea unei expertize tehnice judiciare în acest sens, urmând să fie obligată pârâta C. la apartamentarea și întabularea în CF, în caz contrar, hotărârea ce se va pronunța urmând a suplini acest acord, să fie obligată pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament nr. x ce va rezulta în urma apartamentării și terenului aferent, în caz de refuz, hotărârea judecătorească să țină loc de contract; să fie obligată pârâta la predarea apartamentului nr. x cu dotările și finisajele la care aceasta s-a obligat prin promisiunea de cesiune autorizație de construcție încheiată la 30.07.2019, în caz contrar să se reducă proporțional diferența de preț datorată, conform expertizei evaluatorii solicitate; să se dispună ca OCPI Arad să înscrie dreptul de proprietate al său asupra imobilului în CF nou constituit după rămânerea definitivă și irevocabilă a sentinței, și după apartamentarea imobilului, precum și cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat prevederile art. 551 - 557 C. civ., 1270, 1350 și 1669 C. civ. și art. 20 din Legea nr. 7/1996.

Reclamanta E. S.R.L. a depus la dosar precizare de acțiune în temeiul art. 406 C. proc. civ., prin care a arătat că renunță la petitele 2 și 3 ale acțiunii, iar în temeiul art. 204 alin. (2) pct. 1, 2, 4 C. proc. civ., a precizat petitele nr. 1 și 4 ale acțiunii în sensul că a solicitat: obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la cota de 1/6 parte din imobilul teren, situat în municipiul Arad, str. x, jud. Arad, înscris în C.F. nr. x a localității Arad, C.F. vechi x, cu nr. topografic x, cadastral x, de sub Bl. l, dobândit cu titlul de cumpărare, constând din suprafața de 1.323 mp, teren intravilan, având categoria de folosință curți, construcții, iar în caz de refuz, instanța să dispună ca hotărârea definitivă să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru transferarea dreptului de proprietatea în favoarea reclamantei asupra acestei cote de 1/6 din teren; obligarea pârâtei să cesioneze cota de 1/6 parte din autorizația de construire nr. x din 11 ianuarie 2019 emisă de Primăria municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, aferentă apartamentului nr. x, având ca obiect construirea a 6 locuințe înșiruite, în regim de înălțime P+1E, SC=440,50 mp, SD=881,00 mp, precum și toate drepturile și obligațiile ce rezultă din aceasta autorizație, respectiv autorizația împreună cu toate avizele, acordurile și alte documentații, inclusiv documentații topografice si cadastrale care au stat la baza eliberării acesteia, în caz contrar prezenta hotărâre definitivă să țină loc de acordul pârâtei la cesionarea acesteia. A solicitat ca, în urma admiterii petitelor 1 și 4 astfel cum au fost precizate mai sus, în cazul unei diferențe pozitive față de suma de 50.000 euro achitate deja, să fie obligată la plata acesteia către pârâta C.. Se obligă să achite această sumă. În cazul în care valoarea lucrărilor neexecutate depășesc suma de 10.000 euro (diferența cât ar mai avea de achitat din prețul apartamentului), a solicitat obligarea pârâtei la restituirea sumei achitate în plus, pentru a putea finaliza clădirea pe cheltuiala sa, cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea ședinței publice din 24 septembrie 2020, Tribunalul Arad a admis excepția de conexare și a dispus conexarea dosarului nr. x/2019 la dosar civil nr. x/2019 cu termen de judecată la data de 13.10.2020, complet C2.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad sub nr. x/2019 la data de 14.10.2019, reclamanta G. a solicitat în contradictoriu cu pârâta C. să se constate faptul că între părți la data de 30.07.2019 s-a încheiat un act intitulat promisiune de cesiune de autorizație de construire autentificat sub nr. x/30.07.2019 de către F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x precum și a cotei de 1/6 parte din autorizația de construire nr. x din data de 11.01.2019 emisa de Primăria Municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, și, totodată, a cotei de teren aferente din imobilul înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad) cu nr. top. xa.l.l6.2/b/3 și nr. cad. x, constând în teren intravilan în suprafață totală de 1.323 mp situat în Arad, str. x, jud. Arad; obligarea pârâtei să-și dea acordul în vederea notării noului edificat construit în temeiul autorizației de construire nr. x din 11.01.2019, în caz contrar prezenta hotărâre să țină locul acestui acord; să se autorizeze efectuarea apartamentării edificatului și intabulării în cartea funciară - după efectuarea unei expertize tehnice judiciare în acest sens - urmând să fie obligată pârâta C. la apartamentarea și întabularea în cartea funciară; obligarea pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament nr. x ce va rezulta în urma apartamentării și terenului aferent; obligarea pârâtei la predarea apartamentului nr. x cu dotările și finisajele la care aceasta s-a obligat prin promisiunea de cesiune autorizație de construcție încheiată la 30.07.2019; să se dispună ca OCPI Arad să înscrie dreptul de proprietate asupra imobilului în cartea funciară nou constituită după rămânerea definitiva și irevocabilă a sentinței, și după apartamentarea imobilului, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat prevederile art. 551 - 557 C. civ., art. 1270, art. 1350 și art. 1669 C. civ. și art. 20 din Legea nr. 7/1996.

D. a depus cerere de intervenție principală prin care a solicitat a se constata calitatea de antreprenor cu privire la construcțiile edificate pe terenul intravilan înscris în CF nr. x Arad, obligarea pârâtei la plata sumei de 26.500 euro, reprezentând sporul de valoare a investițiilor efectuate, precum și să se dispună înscrierea în CF nr. x Arad a dreptului de ipotecă legală, pentru suma de 26.500 euro sau echivalentul în RON la cursul comunicat de BNR în ziua plății, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 336/29.01.2020, Judecătoria Arad a admis excepția de necompetență materială a Judecătoriei Arad și a declinat competența de soluționare a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanta G., în contradictoriu cu pârâta C., având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic, obligație de a face și rectificare carte funciară, precum și cererea de intervenție principală formulată de terțul D., în contradictoriu cu G. și C. în favoarea Tribunalului Arad și a dispus trimiterea dosarului acestei instanțe.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Arad la data de 27.03.2020.

Prin încheierea de ședință din data de 18.09.2021, Tribunalul Arad a admis excepția conexității și a trimis dosarul instanței mai întâi investite, respectiv completul C2-2020, pentru termenul din 13.10.2020, ora 10:50.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Arad sub nr. x/2019 la data de 14.10.2019, reclamanții H., I. și J. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C., să se constate că reclamații și pârâta au încheiat la data de 12.07.2019 un act intitulat promisiune de cesiune de autorizație de construire autentificat sub nr. x/12.07.2019 de către F., având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x, precum și a cotei de 1/6 parte din autorizația de construire nr. x din data de 11.01.2019 emisă de Primăria Municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018 și, totodată, a cotei de teren aferente din imobilul înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad), cu nr. top. xa.1.16.2/b/3 și nr. cad. x, constând în teren intravilan în suprafață totală de 1.323 mp situat în Arad, str. x, jud. Arad; să fie obligată pârâta să-și dea acordul în vederea notării noului edificat construit în temeiul autorizației de construire nr. x din 11.01.2019, în caz contrar prezenta hotărâre să țină locul acestui acord; să fie autorizată efectuarea apartamentării edificatului și intabulării în cartea funciară după efectuarea unei expertize tehnice judiciare în acest sens - urmând să fie obligată pârâta la apartamentarea și intabularea în cartea funciară, în caz contrar, hotărârea urmând a suplini acest acord; să fie obligată pârâta să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament nr. x ce va rezulta în urma apartamentării și terenului aferent, în caz de refuz, hotărârea să țină loc de contract; să fie obligată pârâta să predea apartamentul nr. x cu dotările si finisajele la care aceasta s-a obligat prin promisiunea de cesiune autorizație de construcție încheiată la 12.07.2019, în caz contrar să se reducă proporțional diferența de preț datorată, conform expertizei evaluatorii pe care o solicită a se efectua în speță; să se dispună OCPI Arad să înscrie dreptul de proprietate al reclamanților asupra imobilului în cartea funciară nou constituită după rămânerea definitivă și irevocabilă a sentinței, și după apartamentarea imobilului, cu cheltuieli de judecată în caz de opoziție.

În drept, au invocat prevederile art. 551-557 C. civ., art. 1270, 1350, 1669 C. civ. și art. 20 din Legea nr. 7/1996.

La data de 10.02.2020, D. a depus la dosar cerere de intervenție principală, solicitând admiterea în principiu a cererii de intervenție, urmând să se constatate că este îndreptățit să o solicite, iar pe fond, admiterea cererii de intervenție, urmând a se constata calitatea sa de antreprenor/constructor cu privire la construcțiile edificate pe terenul intravilan înscris în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.L16.2/b/3, în baza autorizației de construire nr. x/11.01.2019, respectiv locuință în regim de înălțime P+1E - apartamentul nr. x - astfel după cum a fost ea identificată în promisiunea de cesiune de autorizație autentificată sub nr. x/12.07.2019 la F. din Arad; să fie obligată pârâta C. la plata către intervenient a sumei de 35.000 euro sau echivalentul în RON la cursul comunicat de BNR din ziua plății, reprezentând sporul de valoare/valoarea investițiilor efectuate de acesta pe terenul intravilan, proprietatea acesteia, înscris în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x), nr. cad. x, nr. top. xa.l.l6.2/b/3, și nerestituite încă, aferentă locuinței în regim de înălțime P+1E - apartamentul nr. x - astfel după cum a fost ea identificată în promisiunea de cesiune de autorizație autentificată sub nr. x/12.07.2019 la F. din Arad și să se dispună înscrierea în CF nr. x Arad (nr. CF vechi x) a dreptului de ipotecă legală, în favoarea sa pentru suma de 35.000 euro sau echivalentul în RON, la cursul comunicat de BNR din ziua plății, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispozițiile art. 61 și următoarele C. proc. civ., art. 194 și următoarele C. proc. civ., art. 1.851 și următoarele C. civ. coroborat cu art. 2.009 și următoarele C. civ. precum și art. 2.386 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 568/11.02.2020 pronunțată în dosarul nr. x/2019, Judecătoria Arad a admis excepția de necompetență materială a Judecătoriei Arad și a declinat competența de soluționare a cauzei privind reclamanții H., I. și J., în contradictoriu cu pârâta C., în favoarea Tribunalului Arad.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Arad la data de 27.03.2020.

Reclamanții H., I. și J. au depus la dosar precizare de acțiune prin care au arătat că renunță la petitele 2 și 3 ale acțiunii, iar în temeiul art. 204 alin. (2) pct. 1,2,4 C. proc. civ., au precizat petitele nr. 1 și 4 ale acțiunii în sensul că au solicitat obligarea pârâtei să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la cota de 1/12 parte cu reclamantul H. și 1/12 parte cu reclamanții soți I. și J. din imobilul teren, situat în municipiul Arad, str. x, jud. Arad, înscris în C.F. nr. x a localității Arad, C.F. vechi x, cu nr. topografic xa.l.l6.2/b/3, cadastral x, de sub Bl. l, dobândit cu titlul de cumpărare, constând din suprafața de 1.323 mp, teren intravilan, având categoria de folosință curți, construcții, iar în caz de refuz, să se dispună ca hotărârea definitivă să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru transferarea dreptului de proprietatea în favoarea reclamanților asupra acestei cote totale de 1/6 din teren, adică lui H. 1/12, iar soților I. și J. cealaltă parte de 1/12; să fie obligată pârâta să cesioneze cota de 1/12 parte reclamantului H. și 1/12 parte reclamanților soți I. și J. din autorizația de construire nr. x din 11 ianuarie 2019 emisă de Primăria municipiului Arad, înregistrată sub nr. x/18.12.2018, aferentă apartamentului nr. x, având ca obiect construirea a 6 locuințe înșiruite, în regim de înălțime P+1E, S0=440,50 mp, SD-881,00 mp, precum și toate drepturile și obligațiile ce rezultă din aceasta autorizație, respectiv autorizația împreună cu toate avizele, acordurile și alte documentații, inclusiv documentații topografice si cadastrale care au stat la baza eliberării acesteia, în caz contrar prezenta hotărâre definitivă să țină loc de acordul pârâtei la cesionarea acesteia, iar în urma admiterii petitelor 1 și 4, astfel cum au fost precizate mai sus, în cazul unei diferențe pozitive față de suma de 30.000 euro achitate deja, să fie obligați la plata acesteia către pârâta C. obligându-se să achite această sumă, cu cheltuieli de judecată.

Prin încheierea de ședință din data de 25.09.2020, Tribunalul Arad a dispus conexarea dosarului nr. x/2019 la dosarul nr. x/2019.

La data de 26.02.2021, S.C. K. S.R.L. a formulat cerere de intervenție principală prin care a solicitat respingerea cererii reclamanților A. și B., apreciind că are interes în cauză întrucât are de recuperat suma de 62.144,99 RON, reprezentând debit neachitat, precum și 400 RON cheltuieli de judecată, conform titlului executoriu ce a făcut obiectul dosarului nr. x/25019.

Prin sentința civilă nr. 234 din 22.12.2021 pronunțată de Tribunalul Arad, secția I civilă în dosarul nr. x/2019 a fost respinsă în fond cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenientul D., a fost admisă integral acțiunea civilă exercitată de reclamanții A. și B. și, respectiv, parțial acțiunile civile conexate exercitate de reclamanții S.C. E. S.R.L., H., J. și I., G., în contradictoriu cu pârâta C..

A fost obligată pârâta să încheie cu reclamanții A. și B. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 463/1323 mp teren (aferentă apartamentele nr. x, 2 și 3 situate la intrarea pe parcelă, executate parțial și neînscrise în CF) din imobilul situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x.

A fost obligată pârâta să încheie cu reclamanta S.C. E. S.R.L. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 1/6 parte (aferentă apartamentului nr. x executat parțial și neînscris în CF) din imobilul - teren de 1.323 mp situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x.

Au fost obligați reclamanții H., J. și I. să plătească, în solidar, pârâtei suma de 9.192,5 euro, reprezentând diferența de preț neachitată de aceștia raportat lucrările executate și cele nerealizate la imobilul înscris în CF nr. x Arad.

Condiționat de plata diferenței de preț de 9.192,5 euro, pârâta a fost obligată să încheie cu reclamanții H., J. și I. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 1/6 parte (aferentă apartamentului nr. x executat parțial și neînscris în CF) din imobilul - teren de 1.323 mp situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x, cu precizarea că reclamantului H. îi revine cota de 1/2 parte din cota de 1/6 parte de mai sus, iar reclamanților J. și I. le revine diferența de 1/2 parte din 1/6 parte, în devălmășie, ca bun comun.

A fost obligată reclamanta G. să plătească pârâtei suma de 1.331,5 euro, reprezentând diferența de preț neachitată de aceasta raportat lucrările executate și cele nerealizate la imobilul înscris în CF nr. x Arad.

Condiționat de plata diferenței de preț de 1.331,5 euro, pârâta a fost obligată să încheie cu reclamanta G. contract de vânzare - cumpărare, în formă autentică, pentru cota de 1/6 parte (aferentă apartamentului nr. x executat parțial și neînscris în CF) din imobilul - teren de 1.323 mp situat în Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x.

S-a dispus ca în caz de neexecutare a obligației pârâtei de a încheia contractele de vânzare - cumpărare în condițiile de mai sus (obligația pârâtei fiind condiționată în cazul reclamanților H., J., I. și G. de plata de către aceștia a diferențelor de preț), hotărârea să țină loc de contract autentic de vânzare - cumpărare pentru fiecare categorie de reclamanți.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei S.C. E. S.R.L. suma de 9.908,5 euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor neexecutate raportat la prețul achitat efectiv de reclamantă.

A fost obligată pârâta să încheie cu reclamanții, în formă autentică, contract de cesiune a autorizației de construire nr. x/11.01.2019 eliberată de Primăria Municipiului Arad (cu toate drepturile și obligațiile ce rezultă din această autorizație, respectiv autorizația împreună cu toate avizele, acordurile și alte documentații, inclusiv documentațiile topografice și cadastrale care au stat la baza eliberării acesteia), respectiv pentru cota de 3/6 parte în beneficiul reclamanților A. și B. (aferent apartamentelor nr. x, 2 și 3), în favoarea reclamantei S.C. E. S.R.L. pentru cota de 1/6 parte aferentă apartamentului nr. x, în beneficiul reclamanților H., J. și I. în cotă de 1/6 parte (respectiv, 1/12 parte pentru reclamantul H. și 1/12 parte pentru reclamanții J. și I.) aferentă apartamentului nr. x și în favoarea reclamantei G. în cotă de 1/6 parte aferentă apartamentului nr. x, cu precizarea că cele 6 apartamente sunt executate parțial asupra terenului din Arad, str. x (fostă str. x), nr. 28, jud. Arad, înscris în CF nr. x Arad (CF vechi nr. x Arad nr. top. xa.1.16.2/b/3) nr. cad. x, lucrările executate și cele nerealizate fiind descrise în rapoartele de expertiză judiciare realizate de experții L. și M., ce fac parte integrală din hotărârea judecătorească.

S-a dispus ca în caz de neexecutare a obligației pârâtei de a încheia contractul/contractele de cesiune în condițiile de mai sus (obligația pârâtei fiind condiționată în cazul reclamanților H., J., I. și G. de plata de către aceștia a diferențelor de preț), hotărârea să țină loc de contract autentic de cesiune pentru fiecare categorie de reclamanți.

A fost obligată pârâta să plătească reclamanților următoarele cheltuieli de judecată (taxe judiciare de timbru și onorarii ale experților): 6.642,5 RON reclamanților A. și B. (obligație solidară), 7.627,5 RON reclamantei S.C. E. S.R.L., 7.747,5 RON reclamantului H. și 7.867,5 RON reclamantei G..

Au fost obligați pârâta și intervenientul, în solidar, să plătească sumele de 4.975 RON reclamanților A. și B., 7.200 RON reclamantei S.C. E. S.R.L., 3.600 RON reclamantului H., 3.600 RON reclamanților J. și I., 7.200 RON reclamantei G., reprezentând cheltuieli de judecată (onorarii avocațiale).

Împotriva sentinței civile nr. 234 din 22.12.2021, pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr. x/2019, au declarat apel pârâta C., intervenientul D. și apelanta S.C. K. S.R.L., iar, prin decizia civilă nr. 235 din 28 septembrie 2022, Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă a dispus următoarele:

A luat act și a constatat renunțarea apelantei S.C. K. S.R.L. la cererea de apel formulată împotriva sentinței civile nr. 234 din 22.12.2021 pronunțată de Tribunalul Arad în dosarul nr. x/2019.

A respins cererile de apel formulate de apelanta-pârâtă C. și de apelantul.intervenient D., în contradictoriu cu intimații- reclamanți A., B., S.C. E. S.R.L., H., J., I. și G. împotriva aceleiași sentințe civile.

A obligat apelanta C. să plătească suma de 1850 RON intimaților J. și I., suma de 1850 RON intimatului H., suma de 3700 RON intimatei G., suma de 3700 RON intimatei S.C. E. S.R.L. și suma de 1190 RON intimatului A., cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A obligat apelantul D. să plătească suma de 1850 RON intimaților J. și I., suma de 1850 RON intimatului H., suma de 3700 RON intimatei G., suma de 3700 RON intimatei S.C. E. S.R.L. și suma de 1190 RON intimatului A., cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

A obligat apelanta S.C. K. S.R.L. să plătească suma de 1190 RON intimatului A., cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii civile au declarat recurs pârâta C. și intervenientul D..

i) În susținere, recurenta-pârâtă a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., învederând că decizia civilă recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material.

În acest sens, recurenta-pârâtă a argumentat că atât prima instanță, cât și cea de apel au aplicat eronat normele legale incidente în cauză, precum și că au interpretat greșit intenția reală a părților semnatare ale promisiunii de vânzare cumpărare cu nr. x/29.11.2018.

Din lectura acestui act juridic rezultă foarte clar care sunt drepturile și obligațiile părților semnatare, cât și intenția reală a lor. Astfel, recurenta și-a asumat obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului înscris în CF x Arad, în schimbul achitării sumei de 58.000 euro de către promitentul-cumpărător.

Scopul sau intenția reală a părților a fost ca recurenta să se oblige să vândă imobilul promitentului-cumpărător, care a și intrat în folosința acestuia, începând cu data semnării actului bilateral.

De asemenea, din cuprinsul acestui act rezultă foarte clar faptul că promitentul-cumpărător va demara un proiect imobiliar în nume propriu, și nu în numele recurentei, fiind stipulat la paragraful 7 din promisiune, "noi, părțile de comun acord am stabilit că toate cheltuielile ocazionate de demolarea construcției existente, proiectării și construirii unor imobile noi de către beneficiarul cumpărător să fie suportate de către acesta, chiar daca toate avizele se vor obține pe numele meu.".

De asemenea, promitentul-cumpărător, D., își asumă întreaga răspundere pentru toate lucrările ce se vor executa, răspunderea recurentei, sub orice formă, fiind exonerată.

Procura specială încredințată promitentului-cumpărător, sau mai exact efectele juridice produse de acest act, trebuie interpretate și analizate cu raportare la promisiunea de vânzare-cumpărare.

Practic, mandatul acordat de către recurentă promitentului-cumpărător a fost în scopul executării clauzelor din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Promitentul-cumpărător își asuma rolul de investitor, executant al lucrărilor de edificare a construcțiilor, cât și de beneficiar al promisiunilor de vânzare-cumpărare încheiate cu terțe persoane. Totodată, toate sumele de bani au fost încasate de către promitentul-cumpărător.

Așa cum rezultă și din promisiunea de vânzare-cumpărare, toate documentațiile, lucrările de execuție, cât și încheierea de promisiuni de vânzare-cumpărare cu intimații, au fost făcute sub titulatura recurentei doar formal, neputând fi încheiate în numele promitentului-cumpărător, întrucât acesta nu a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului.

Instanța de apel a interpretat eronat noțiunea de "imobil", dându-i semnificația de construcție și teren, or, dacă se apleca asupra clauzelor din promisiunea de vânzare-cumpărare putea observa faptul că părțile au stabilit clar ce însemna imobil, anume terenul. Promitentul-cumpărător a fost împuternicit să încheie promisiuni de vânzare-cumpărare cu intimații doar asupra "imobilelor ce vor fi construite".

Interpretând această clauză, rezultă cât se poate de clar care au fost limitele mandatului. Aceste limite au fost reluate și în cuprinsul procurii speciale, fiind făcută referirea doar la "imobile noi ce se vor construi pe teren".

Prin includerea in noțiunea de "imobil" și a terenului, instanța nu doar că a interpretat eronat clauzele și intenția părților exprimată în actul juridic, ci a intervenit în conținutul acestei convenții.

Eronat au fost interpretate și aplicate dispozițiile art. 1267 C. civ., cât și art. 1268 alin. (3) C. civ., privind interpretarea clauzelor în sensul de a produce efecte, iar nu în acela de a nu produce nici unul, precum și la interpretarea în ansamblu al clauzelor.

Așa cum a arătat și mai sus, prin promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x/29.11.2018, în schimbul sumei de 58.000 euro, recurenta și-a asumat obligația de a transfera promitentului-cumpărător dreptul de proprietate asupra terenului. Aceasta a fost intenția reală a contractului. În al doilea rând, din aceeași promisiune, cât și din procura specială, rezultă foarte clar care a fost intenția concretă a părților, anume, aceea ca promitentul-cumpărător să fie realul beneficiar al construcțiilor ce se vor edifica și cu privire la care s-au încheiat antecontracte cu intimații.

Faptul că toate documentațiile au fost făcute sub titulatura recurentei rezultă din lipsa executării obligației asumate de către promitentul-cumpărător, aceea de a achita integral prețul și a deveni proprietar.

Toate beneficiile dobândite de către promitentul-cumpărător în urma încheierii de promisiuni de vânzare-cumpărare cu intimații i-au revenit exclusiv lui, practic acesta a executat mandatul în numele lui și nu al recurentei.

Eronat au fost interpretate și dispozițiile art. 1266 C. civ., privind voința concordantă a părților semnatare a promisiunilor semnate de către mandatarul D. și intimați. Aceștia au ajuns la un consens în privința clauzelor din promisiunile semnate, și-au asumat obligații reciproce și s-au făcut plăți, fără ca recurenta să ia parte la toate aceste acțiuni, nefiindu-i astfel opozabile.

Promisiunile perfectate de către mandatarul său trebuie interpretate pornind de la promisiunea nr. 1126/29.11.2018, actul-cadru al tuturor actelor subsecvente.

Ori, atât prima instanță, cât și instanța de apel au interpretat eronat întreg lanțul juridic generat de raportul juridic născut între recurentă și promitentul cumpărător, D..

Toate drepturile si obligațiile generate de promisiunile încheiate de către D. și intimați se impunea a fi analizate și solutionate exclusiv între aceștia, cu excluderea de orice răspundere din partea recurentei.

D. s-a comportat, în raporturile juridice generate de promisiunile de vânzare-cumpărare încheiate cu intimații, ca și un vânzător al bunului altuia, el fiind proiectantul, executantul, vânzătorul și beneficiarul sumelor încasate de la intimați.

În aceste condiții, pentru a intra în legalitate și a își onora obligațiile asumate față de intimați, soluția legala era una singură, anume aceea de a executa obligațiile asumate prin promisiunea nr. 1126/29.11.2018.

În cazul în care acesta nu și-a onorat obligația de plată a restului de preț față de recurentă, intimații aveau calea unei acțiuni oblice împotriva lui D., pentru a obține obligarea lui la executarea promisiunii nr 1126/29.11.2018.

Or, tocmai cu privire la acest aspect, ambele instanțe au aplicat textele de lege, cât și interpretarea actelor eronat. Considerentele ambelor hotărâri fac vorbire doar de actele perfectate de D. și intimați, fără să observe faptul că la baza acestor acte stă promisiunea semnată de recurentă și cel dintâi.

Analiza corectă a stării de fapt dedusă în cauză, cât și a textelor de lege incidente, nu poate fi realizată decât pornind de la promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 1126.29.11.2018.

Eronat sunt interpretate promisiunile încheiate cu intimații ca fiind translative de proprietate, chiar dacă se reține că acestea sunt ambigue și nu pot fi interpretate ad litteram.

La fel de eronat se reține o culpă a recurentei în ceea ce privește nefinalizarea lucrărilor, pentru faptul că a revocat procura la data de 26.08.2012, iar termenul de finalizare și predare a construcțiilor, prevăzut în promisiunile încheiate de intimați era 01.09.2019.

Motivul pentru care a revocat procura este tocmai reaua-credință manifestată de către D. în executarea obligațiilor asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare nr. x/29.11.2918.

În privința prețului neachitat, ambele hotărâri sunt nelegale, fiind admise acțiunile intimaților, cât timp una din condițiile admisibilității acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic este plata prețului. Or, nu rezultă de nici unde că prețul terenului a fost achitat, nefiind determinat în nici una din promisiunile de care se prevalează intimații, iar diferențele de preț pe care ar trebui să le încaseze recurenta, conform celor două hotărâri, reprezintă "diferența de preț neachitată raportat la lucrările executate și cele nerealizate".

Prin urmare, acțiunile intimaților sunt neîntemeiate, raporturile juridice izvorâte prin semnarea promisiunilor de vânzare-cumpărare cu D. au generat drepturi și obligații doar între aceste părți și nu față de recurentă, față de care aceste acte nu sunt opozabile.

ii) În dezvoltarea motivelor de recurs, intervenientul a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., învederând că decizia civilă recurată a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material.

Astfel, arată că în motivarea respingerii apelului și, implicit, a cererii de intervenție, instanța de apel reține faptul că intervenientul avea la dispoziție o acțiune în realizarea dreptului asupra construcțiilor începute și nefinalizate care prevalează și nu o acțiune în constatare a dreptului.

Precizează faptul că nu a formulat o acțiune în realizarea dreptului de creanță/plata lucrărilor de construcție executate și nefinalizate, deoarece reclamanții, prin cererile de chemare în judecată formulate, nu au solicitat instanței de judecată un drept real asupra construcțiilor începute și nefinalizate, ci au solicitat doar cesiunea autorizației de construire și un drept real asupra terenului. Pe cale de consecință, intervenientul nu putea solicita de la reclamanți plata construcțiilor începute și nefinalizate, deoarece aceștia nu au solicitat un drept real asupra acestor construcții.

Consideră că atât prima instanță, cât și cea de apel au făcut o aplicare greșită a normelor de drept material, raportat la art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, art. 7 alin. (14) din Legea 50/1991, art. 52 alin. (4) din Ordinul 839/2009 și art. 2 alin. (1) din Legea 50/1991.

Susține că autorizația de construire constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor (art. 2 alin. (1) din Legea nr. 50/1991).

Autorizația de construire este un act unilateral administrativ prin care iau naștere atât dreptul de a edifica o construcție, cât și obligații în sarcina investitorului.

În doctrină s-a arătat că dreptul de a construi reprezintă o prerogativă a dreptului de proprietate asupra terenului, astfel încât faptul emiterii autorizației de construire are semnificația modelării acestui drept, în funcție de obligațiile impuse de normele urbanistice, dar nu al nașterii sale și nici al exercitării sale. Autorizația de construire este obligatorie pentru destinatar în ceea ce privește constrângerile urbanistice, fără însă a-1 obliga să și construiască.

Autorizația de construire nu statuează în niciun fel cu privire la dreptul de proprietate asupra construcției (și nici cu privire la întinderea acestuia), neconstituind un titlu de proprietate.

În cauza supusă judecății, prin cesiunea autorizației de construire, reclamanții nu dobândesc un drept de proprietate asupra construcțiilor edificate și nefinalizate. Prin faptul eliberării autorizației de construire ia naștere deci dreptul de a executa lucrări de construcții în favoarea solicitantului. Faptul construirii/desființării este un fapt material.

Așadar, autorizația de construire dă naștere dreptului de natură administrativă de a edifica o construcție, precizându-se felul construcției, configurația acesteia, materialul din care va fi edificată, durata executării lucrărilor și alte elemente. Dar modul de dobândire al dreptului de proprietate asupra construcției excedează și nu face obiectul unei autorizații de a executa lucrări.

Având ca fundament dreptul de a construi, odată cu modificarea titularului acestuia, dreptul de a executa lucrări de construcții nu încetează, ci își modifică în mod corespunzător titularul. Autorizația de construire are un termen de valabilitate completat cu durata de execuție a lucrărilor, termen în cadrul căruia pot interveni schimbări în persoana investitorului.

Schimbarea investitorului nu numai că se produce automat, dar nu constituie o operațiune de sine stătătoare, ci reprezintă un efect fie al transmiterii dreptului de proprietate asupra construcției începute, fie al transmiterii dreptului real imobiliar care fundamentează dreptul de a construi (dacă nu au fost încă începute lucrările de construire). Așadar, schimbarea investitorului nu poate fi concepută fără schimbarea titularului dreptului de a construi, al cărei efect îl constituie.

Există două ipoteze de lucru care pot fi întâlnite în practică, în funcție de faptul începerii sau nu a lucrărilor de construire la data intervenirii schimbării investitorului:

a) fie înstrăinarea construcției începute (și neterminate) împreună cu dreptul de proprietate asupra terenului aferent unei persoane care, în calitate de titular al dreptului de proprietate asupra construcției și asupra terenului, va deveni noul investitor și va continua lucrările de construcții;

b) fie înstrăinarea construcției începute (și neterminate), fără a înstrăina și dreptul de proprietate asupra terenului, ci constituind un drept de superficie în favoarea dobânditorului construcției. Acesta, în calitate de superficiar (având prerogativa de a construi) și de investitor, va continua lucrările de construcții, în termenul de valabilitate al autorizației.

În toate cazurile, modificarea persoanei care are un drept de a construi -prerogativă a unui drept real imobiliar - nu se poate realiza decât printr-un act juridic care să aibă ca obiect transferul sau constituirea dreptului real imobiliar, încheiat, prin ipoteză, în formă autentică.

Schimbarea investitorului constituie un efect al legii și se produce automat, dar numai dacă sunt îndeplinite cumulativ anumite condiții.

Dintre acestea, două le-a enunțat expres legiuitorul (art. 7 alin. (14) din Legea nr. 50/1991): a) lucrările să nu fi fost finalizate; b) termenul de valabilitate al autorizației să nu se fi împlinit.

O altă condiție, pe care o consideră esențială și care premerge celorlalte condiții enunțate de legiuitor, rezultă din interpretarea dispozițiilor care reglementează acordarea dreptului de a executa lucrări de construcții. Această condiție este esențială, deoarece fundamentează mutația dreptului de a executa lucrări de construcții. Ea se referă la faptul că noul investitor trebuie să dobândească dreptul de a construi-prerogativă a unui drept real, în lipsa căruia nu ar putea începe/continua lucrările de construcții.

Faptul "nefinalizării lucrărilor" (condiție impusă de art. 7 alin. (14) din Legea 50/1991) presupune, în realitate, două ipoteze de lucru, care necesită analiză distinctă:

a) fie nu au fost începute lucrări de construcții;

b) fie au fost începute lucrări de construcții.

Daca lucrările de construcții au fost începute și există un început de construcții, chestiunea constatării faptului nefinalizării lucrărilor este absorbită de o altă condiție, despre care a afirmat că este esențială pentru ca să se poată produce schimbarea investitorului: transferul dreptului de proprietate asupra construcției începute. La momentul obținerii autorizației de construire, solicitantul a trebuit să facă dovada existenței dreptului de construi - prerogativă a unui drept real imobiliar - drept de proprietate sau drept de superficie. Aceeași condiție, a existenței dreptului de a construi, consideră că trebuie să existe și în persoana noului investitor.

Dacă lucrările de construcții au fost începute și există un început de construcție, dobândirea dreptului de proprietate sau a dreptului de superficie asupra terenului nu mai este suficientă, pentru a putea exercita dreptul de a construi, ci se impune si dobândirea unui drept real asupra construcției începute. Pentru a interveni valabil transferul dreptului de proprietate asupra construcției începute prin act juridic, se impune încheierea procesului-verbal parțial pe stadii de execuție. Încheierea procesului-verbal parțial demonstrează, în mod cert, faptul că lucrările nu au fost finalizate.

În cauza supusă judecății nu s-a întocmit un astfel de proces-verbal, fapt ce presupune convocarea comisiei de recepție parțială în aceeași componență ca și comisia de recepție finală, raportat la dispozițiile Legii nr. 50/1991. Raportul de expertiză întocmit care confirmă nefinalizarea construcțiilor nu este apt din punct de vedere juridic pentru transferul construcțiilor începute și nefinalizate. Nu poate tine loc procesului-verbal de recepție. astfel cum a reținut instanța de fond.

Dacă noul investitor nu ar dobândi concomitent un drept de proprietate asupra construcției începute, el nu ar putea exercita dreptul de a executa în continuare lucrări de construcții născut prin autorizația de construire. Nu este posibil ca titular al dreptului de proprietate asupra construcției începute să fie o persoană (fostul investitor), iar titular al dreptului de a executa lucrări de construcții (noul investitor), deci al dreptului de a continua lucrările, să fie o altă persoană.

Iar în ceea ce privește chestiunea transmiterii dreptului de proprietate asupra construcției începute, trebuie respectate dispozițiile imperative prevăzute de art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996.

În cazul unei construcții începute, transferul dreptului de proprietate asupra acesteia este posibil și obligatoriu pe stadii de execuție și trebuie să facă obiectul unui act juridic imobiliar, încheiat în formă autentică. Înstrăinarea unei construcții pe stadii de execuție printr-un act juridic imobiliar supus dispozițiilor Legii nr. 7/1996 nu este facultativă, ci obligatorie, asemănătoare înstrăinării unei construcții finalizate. Singura diferență o constituie stadiul executării lucrărilor.

Prin urmare, în lipsa unui capăt de cerere privind transferul dreptului de proprietate și asupra construcțiilor existente începute și neterminate, acțiunea, astfel cum a fost formulată și precizată de reclamanții A. și B., respectiv H., I., J., G. și S.C. E. S.R.L., apare ca inadmisibilă.

Consideră că au fost încălcate și alte norme de drept materiale, anume art. 2343, art. 2345 și art. 1279 C. civ.

Mai arată că temeiul juridic reținut de prima instanță și confirmat de instanța de apel, respectiv art. 581 din C. civ. care reglementează "Lucrările autonome cu caracter durabil executate cu bună-credință" nu sunt incidente în cauză, deoarece sunt norme speciale care reglementează contractul de antrepriză și atât prima instanță, cât și instanța de apel și părțile implicate în raportul juridic dedus judecății au recunoscut calitatea intervenientului de constructor/antreprenor și implicit drepturile aferente. Intervenientul a executat lucrările de construire în baza unor contracte (promisiunea de vânzare-cumpărare și procurile încheiate cu pârâta C. și promisiunile de cesiune autorizație de construire încheiate între pârâtă și reclamanți). Astfel, intervenientul nu a executat lucrările în afara unui raport juridic reglementat pentru a fi in prezența unor lucrări autonome cu caracter durabil executate cu buna-credință, potrivit art. 581 din C. civ.. Prima instanță recunoaște calitatea intervenientului de constructor/antreprenor și implicit drepturile aferente asupra construcțiilor edificate în baza procurii autentificate prin încheierea nr. 570/24.06.2019 a notarului public N. doar până la data de 26.08.2019, când reclamanta a revocat procura prin declarația de revocare autentificată prin încheierea nr. x/26.08.2019 a notarului public O. din cadrul Ambasadei Române la Roma.

Cu alte cuvinte, recurentul, în calitate de antreprenor, are un drept de creanță și ipotecă legală asupra construcțiilor executate doar până la data revocării procurii de pârâta C. - proprietara terenului.

Aceasta susținere este nelegală raportat la dispozițiile art. 1851 si urm. din C. civ. privind contractul de antrepriză.

În acest sens, arată că are un drept de creanță și ipotecă legală asupra construcțiilor executate. Prin revocarea procurii, dreptul intervenientului de creanță asupra construcțiilor executate nu a fost afectat și nici ipoteca legală nu a încetat.

Atât instanța de apel, cât și prima instanță rețin faptul că recurentul, în calitate de intervenient, nu se poate opune acțiunii formulate de reclamanți împotriva pârâtei, în condițiile în care prin încheierea de admitere în principiu prima instanță reține faptul că are un interes legitim și cesiunea autorizației de construire în favoarea reclamanților îl afectează.

Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de cesiune de autorizație de construire în favoarea reclamanților îl prejudiciază, deoarece, în calitate de antreprenor/constructor, are un drept asupra construcțiilor executate și o ipoteca legală pentru garantarea obligației de plată, raportat la dispozițiile art. 1851 și urm. din C. civ. privind contractul de antrepriză. Recurentul a executat lucrările de construire în baza aceleiași autorizații de construire cesionate reclamanților și continuarea lucrărilor de un alt investitor îl prejudiciază, deoarece poate diminua valoarea lucrărilor executate de recurent și, pe cale de consecință, are dreptul să intervină în raportul juridic născut între reclamanți și pârâtă.

Hotărârile instanțe lor de fond sunt nelegale raportat la dispozițiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, întrucât dreptul de proprietate asupra construcțiilor începute și nefinalizate nu se poate înscrie în cartea funciara în baza unei expertize, ci doar în baza următoarelor documente:

a) certificatul de atestare a stadiului realizării construcției, eliberat de primarul unității administrativ-teritoriale;

b) procesul-verbal de constatare privind stadiul realizării construcției;

c) documentația cadastrală.

Or, instanțele de fond admit faptul că schimbarea investitorului se poate realiza doar in baza unui "act juridic care să aibă ca obiect transferul sau constituirea dreptului real imobiliar, încheiat în formă autentică," dar, prin soluția dată, acceptă această schimbare în absența unui act juridic care să ateste un drept real asupra construcțiile începute și nefinalizate sau cel puțin a unui capăt de cerere prin care reclamanții să investească instanța și să solicite pronunțarea unei hotărâri care să țină loc unui act juridic asupra construcțiilor începute și nefinalizate.

Referitor la transferul dreptului de proprietate asupra terenului (pe cote părți), susține excepția invocată de către pârâta C., privind nulitatea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamanții A. și B., în ceea ce privește cota de teren de 463/1323, întrucât el, în calitate de mandatar al pârâtei C., nu a înțeles să promită vânzarea cotei de teren, neavând niciun mandat în acest sens. Consideră că a fost o neatenție a sa și o eroare gravă a notarului care a autentificat actul. De altfel, reclamanții A. si B., în răspunsul la interogatoriu, confirmă faptul că au luat cunoștință de procura sa, din moment ce a fost semnată de ei împreună cu promisiunea de vânzare-cumpărare, fapt ce confirmă, în opinia sa, faptul că nu a avut mandat să vândă terenul, împrejurare cunoscută de reclamanți. În privința celorlalți reclamanți care au încheiat strict cesiuni de autorizație de construire, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului este un "cadou" făcut de instanța de fond.

Instanța de fond a reținut o doză mare de ambiguitate a promisiunilor încheiate, reține dispozițiile legale incidente, dar face o interpretare personală/nelegală a acestora. Argumentele subiective ale instanței de fond privind interpretarea convențiilor nu fac altceva decât să o deposedeze/exproprieze pe pârâtă de dreptul său de proprietate asupra terenului Este un artificiu al instanței de fond acceptat de instanța de apel, deoarece dacă s-a fi respins capătul de cerere privind terenul în urma admiterii excepției privind nulitatea contractului privind promisiunea de vânzare-cumpărare încheiata cu reclamanții A. și B. și s-ar fi făcut o interpretare legală a cesiunilor de autorizație de construire potrivit obiectului contractului, reclamanții nu dobândeau un drept de proprietate asupra terenului și, pe cale de consecință, cesiunea autorizației de construire trebuia respinsă. Prima instanță a fost pusă în situația să admită în tot sau să respingă în tot acțiunea pentru că altfel întreaga motivare ar fi căzut.

Motivarea/argumentația primei instanțe, acceptată de instanța de apel, este contradictorie, nelegală și netemeinică. În primul rând, prima instanță reține "Promisiunile acestor reclamanți au obiect juridic expres cesiunea autorizației de construire", pentru ca în continuare să facă trimitere la dispozițiile art. 1267, 1268 alin. (2) C. civ.. Această motivare este antagonică/contradictorie. Un contract care are un obiect juridic expres (adjectiv: clar, lămurit, limpede, vădit, evident) nu poate fi îndoielnic (adjectiv: neclar, confuz, nelămurit) și dacă nu este îndoielnic, nu poate fi interpretat pot