ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 96/2021

Ședința publică din data de 26 ianuarie 2021

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Călărași – secția Civilă la data de 3 iunie 2014 sub nr. x/2014, reclamanta S.C. A. S.A. a chemat în judecată pârâta S.C. B. S.R.L., prin administrator judiciar C., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul constând în Amenajare Orezărie, format din suprafața de 424 ha teren arabil extravilan, situat în extravilanul comunelor Rosețiși Dichiseni și amenajările hidrotehnice aflate pe acesta, respectiv canale, diguri, rețele drumuri, podețe, așa cum sunt identificate în procesul-verbal de licitație din 9 martie 2010.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 1669 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 97 din 30 ianuarie 2015, pronunțată în dosarul nr. x/2014, Tribunalul Călărași – secția Civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.A.

Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că la 09.03.2010 a avut loc la sediul administratorului judiciar al pârâtei S.C. B. S.R.L., aflată în reorganizare judiciară, o licitație în cadrul căreia s-au pus în vânzare active ale acesteia, printre care și imobilul denumit generic Amenajare Orezărie-Balta Roseți situat pe o suprafață de 424 ha.

Titlul de proprietate al pârâtei asupra imobilului denumit Amenajare Orezărie în suprafață de 424 ha este reprezentat de procesul-verbal de adjudecare pentru bunuri imobile sau pentru ansambluri de bunuri eliberat de DGFP Călărași în dosarul de executare nr. 287/6840/2002 în data de 24.11.2003 prin care a fost adjudecat de la debitorul S.C. D. S.A. Roseți, conform dispozițiilor O.G. nr. 61/2002. Conform adreselor OCPI Călărași din 10.03.2014 și 15.12.2014 imobilul respectiv nu are atribuit număr cadastral, carte funciară deschisă și nu figurează cu sarcini.

S-a arătat că prin lit. G) din contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/2010 de BNP E. s-a convenit de către părți ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul Amenajare Orezărie să intervină ulterior, după finalizarea operațiunilor de cadastru, fără să fie precizat însă un termen limită până la care se va îndeplini această obligație. Activul respectiv a fost predat reclamantei printr-un proces-verbal de predare-primire din 17.03.2010 și folosit în toată această perioadă.

S-a constatat că prin adresa nr. x/11.02.2014 reclamanta a notificat-o pe pârâtă ca la data de 18.02.2014 să se prezinte prin reprezentantul său la BNP F. pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul constând în Amenajare Orezărie format din suprafața de 424 ha teren arabil, situat în extravilanul comunei Rosețiși din amenajările hidrotehnice aflate pe aceste-canale, diguri, rețele drumuri, podețe, etc. Conform încheierii de autentificare nr. x/18.02.2014 eliberată de BNP F., pârâta nu a fost prezentă la data respectivă la BNP F. în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare având ca obiect imobilul descris mai sus.

Prima instanță a evidențiat că temeiul de drept indicat de reclamantă este art. 1075 și 1077 C. civ. de la 1864, dispoziții ce sunt aplicabile în raport de data adjudecăriiși de art. 6 alin. (2) C. civ.

S-a arătat că procesul-verbal de licitațieșimențiunile din contractul de vânzare cumpărare autentic au dat naștere în sarcina pârâtei a obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă pentru ca instanța să poată împlini consimțământulpărții care nu-șiîndeplinește în mod culpabil obligațiile asumate se impune să fie îndeplinite toate condițiile de valabilitate a convenției.

Au fost avute în vedere dispozițiile art. 35 din Legea 7/1996 și s-a arătat că o documentație cadastrală nu a fost întocmită de pârâtă din cauza costurilor ridicate ce le presupunea, dar și a situației speciale în care se afla atât la data încheierii procesului-verbal de licitație, cât șiîn reorganizare judiciară în baza unui plan aprobat de creditori- toate plățile efectuate de aceasta fiind destinate exclusiv acoperirii creanțelor incluse în programul de plăți ce face parte integrantă din planul respectiv dar și cheltuielilor curente determinate de continuarea activității debitoarei în această perioadă, astfel că nu poate fi reținută o culpă a pârâtei în neîntocmirea documentației cadastrale pentru imobilul adjudecat de reclamantă. În condițiile în care o astfel de documentație cadastrală nu fusese întocmită la data notificării de a se prezenta la BNP F. rezultă că eventuala prezență a reprezentanților pârâtei în fața notarului nu conducea la întocmirea actului solicitat de către reclamantă, astfel că nu poate fi reținut un refuz nejustificat al pârâtei de a încheia actul respectiv.

S-a constatat că însăși reclamanta a refuzat efectuarea unei astfel de lucrări, respectiv o expertiză specialitatea topografie cadastru care să identifice, prin coordonate, imobilul denumit generic "Amenajarea Orezărie"-Balta Roseți întrucât a fost precizat expres de apărătorul acesteia că nu dorește administrarea acestei probe,astfel căprima instanță a reținut că nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic deoarece suprafața de teren respectivă trebuie determinată, în baza unor măsurători exacte, care să permită intabularea dreptului de proprietate dobândit de reclamantă în baza hotărârii judecătorești în cartea funciară.

S-a subliniat împrejurarea potrivit căreia hotărârea judecătorească pronunțată în această materie, în situația admiterii acțiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv impune o finalitate concordantă cu dispozițiile legii cadru în materie, respectiv Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicității imobiliare, cât și opozabilitatea drepturilor prin diverse moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare cumpărare. S-au avut în vedere art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, art. 35 alin. (5) din aceeași lege, art. 4 lit. l) și s)-a concluzionat că toate reglementările menționate reflectă existența unui sistem de evidență cadastrală a proprietăților imobiliare prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se raporteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligația de întocmire a documentației cadastrale și de înscriere în cartea funciară revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligația de individualizare a bunului în litigiu printr-o probă concludentă în revine reclamantului, conform regulilor procesuale.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta S.C. A. S.A..

La data de 9 decembrie 2017 a fost înregistrată la dosarul cauzei cererea de intervenție accesorie în interesul intimatei-pârâte, formulată de Municipiul Călărași.

Prin încheierea din 16 ianuarie 2018 Curtea de Apel București – secția a VI-a Civilă a admis în principiu cererea de intervenție.

La data de 16 ianuarie 2018 a fost înregistrată la dosarul cauzei cererea de intervenție accesorie în interesul intimatei-pârâte, formulată de G..

Prin încheierea din data de 13 martie 2018 Curtea de Apel București – secția a VI-a Civilă a admis în principiu cererea de intervenție.

Prin decizia civilă nr. 1164/A din 5 iunie 2018 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.A..

Prin aceeași decizie au fost admise cererile de intervenție accesorii în interesul intimatei-pârâte.

Instanța de apel a reținut că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare impune îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale acestui tip de convenție, avându-se în vedere condițiile generale de validitate a actului juridic, reglementate de art. 948 vechiul C. civ. respectiv capacitatea de a contracta, un obiect determinat sau determinabil și o cauză licită.

Prima instanță a concluzionat că nu poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare prin raportare la două aspecte: insuficiența probatoriului administrat în legătură cu întocmirea documentației cadastrale precum și lipsa culpei promitentului vânzător în ceea ce privește neîndeplinirea obligațiilor decurgând din promisiunea de vânzare-cumpărare, motiv pentru care instanța de apel a reținut că nu s-a realizat o analiză, cu caracter implicit sau explicit, cu privire la toate elementele necesare pronunțării unei astfel de hotărâri.

Instanța de apel a înlăturat argumentele apelantei reclamante aduse în cursul judecății în apel potrivit cărora limitele analizei instanței de control judiciar pot privi numai cele două chestiuni pentru care cererea sa a fost respinsă, în condițiile în care din considerentele sentinței lipsește tranșarea cu putere de lucru judecat a tuturor aspectelor esențiale pe care le presupune pronunțarea unei astfel de hotărâri.

În ceea ce privește valorificarea de către apelanta-reclamantă a efectelor deciziei civile nr. 1748 din 1 octombrie 2013, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI a Civilă în dosarul nr. x/2007, instanța de apel a constatat că prin această decizie a fost admis recursul formulat de S.C. A. împotriva sentinței civile nr. 103 din 04.04.2013, pronunțată de Tribunalul Călărași, a fost modificată în parte sentința și au fost respinse, ca neîntemeiate, acțiunile formulate de contestatorii creditori prin care s-a solicitat anularea procesului-verbal de licitație încheiat la data de 09.03.2010, constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 24.03.2010 între S.C. B. S.R.L. prin administrator judiciar C. în calitate de vânzător și S.C. A. S.R.L. în calitate de cumpărător, autentificat sub nr. x/24.03.2010 de către BNP E. și a tuturor actelor subsecvente încheiate în baza acestui contract.

Raportat la obiectul învestirii sale, instanța de apel a observat că litigiul anterior amintit, a avut în vedere analiza legalității procesului-verbal de licitație și a contractului de vânzare cumpărare a activelor debitoarei, cu excepția celui în litigiu, prin urmare, a înlăturatpunctul de vedere al apelantei-reclamante potrivit căruiaprin decizia menționată s-a soluționatirevocabil îndeplinirea condițiilor generale de validitate a promisiunii de vânzare-cumpărare cuprinse în acel contract de vânzare cumpărare, întrucât disputa părților purta, în mod punctual, asupra procesului-verbal de licitație și a bunurilor ce au făcut obiectul vânzării.

Cu referire la critica privind nelegalitatea hotărârii primei instanțe pentru motivul căaceasta a dat eficiență unui impediment care nu are legătură cu condițiile de validitate a încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv lipsa documentației cadastrale,instanța de apel a arătat că raționamentul expus de către prima instanță valorifică prevederile Legii nr. 7/1996, prin raportare la obligațiile asumate de către promitentul vânzător și la condițiile legale formale care sunt impuse în legătură cu încheierea unui contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil.

Astfel, în cazul aplicării dispozițiilor art. 1075 și art. 1077 din vechiul C. civ. instanța este ținută să analizeze valabilitatea convenției părților și, prin hotărârea pronunțată, suplinește lipsa consimțământului pârâtului, element esențial pentru a opera transferul menționat. În același timp instanța are obligația de a verifica îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege pentru încheierea valabilă a unui act de vânzare cumpărare a unui imobil, condiții regăsite în C. civ., dar și în acte normative speciale. Drept urmare, instanța nu poate face abstracție de dispozițiile legale instituite de prevederile art. 35 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, chiar dacă acestea fac referire la procedura încheierii actului în fața notarului.

Aceste chestiuni privesc în mod nemijlocit îndeplinirea condițiilor prevăzute de lege pentru încheierea convenției în formă autentică, inclusiv prin prisma identificării obiectului acesteia, în condițiile protejării intereselor persoanelor care ar putea fi afectate în urma pronunțării hotărârii și care nu sunt parte în litigiu, dar și a protecției pe care Statul român a înțeles să o confere prin asumarea responsabilității realizării cadastrului general în scopul înscrierii din oficiu în cartea funciară a proprietăților imobiliare.

Documentația cadastrală are o legătură indisolubilă cu condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare-cumpărare, întrucât permite identificarea corectă a obiectului contractului. Dispozițiile Legii nr. 7/1996, astfel cum aceasta a fost modificată prin Legea nr. 499/2004, prin art. 87 din Legea nr. 71/2011 și prin art. 7 pct. 3

5

din O.U.G. nr. 81/2011 relevă instituirea unei condiții de formă speciale, respectiv ca determinarea obiectului material al contractului privind bunurile imobile să se facă prin raportare la cartea funciară și la coordonatele cadastrale. O asemenea modalitate de determinare a bunului imobil este impusă de interesul public și în lipsa acesteia există un impediment pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, dacăbunul nu este legal determinat.

În fața instanței de judecată, în absența extrasului de carte funciară, situație ce se regăsește în cauză, identificarea imobilului se realizează prin expertiză tehnică judiciară, avizată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, astfel cum rezultă din cuprinsul art. 57 alin. (1)-(3) din O.U.G. nr. 80/2013.

În aceste condiții, instanța de apel a constatat că prima instanță a concluzionat corect în sensul că art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, art. 35 alin. (5) din aceeași lege reflectă existența unui sistem de evidență cadastrală a proprietăților imobiliare prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept. Prin urmare, dacă în cadrul procedurii necontencioase obligația de întocmire a documentației cadastrale revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligația de individualizare riguroasă a bunului în litigiu, printr-o probă concludentă, îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale.

În ceea ce privește aspectele privind formalitățile ulterioare, de natură administrativă, pe care instanța de judecată are a le îndeplini și în legătură cu care apelanta a făcut referiri prin cererea sa, instanța de apel a subliniat că aspectele evidențiate de către prima instanță au valorificat, cu precădere, chestiunea necesității individualizării corecte a bunului ce face obiectul vânzării.

Referitor la criticile formulate cu privire la considerentele ce valorifică lipsa culpei intimatei B. S.R.L., care s-a aflat în imposibilitatea pretins obiectivă de a încheia contractul față de lipsa disponibilităților bănești pentru suportarea costurilor de întocmire a documentației cadastrale, instanța de apel le-a reținut ca întemeiate însă înlăturarea acestui motiv care a fundamentat hotărârea pronunțată în primă instanță nu duce la schimbarea soluției, în lipsa îndeplinirii tuturor celorlalte condiții care vizează valabila încheiere a unui act de vânzare cumpărare a unui bun imobil.

În ceea ce privește cel de al treilea motiv de apel în legătură cu neadministrarea probei cu expertizătehnică de specialitate, instanța de apel a constatat că premisele avute în vedere de către partea apelantă sunt eronate, fiind infirmate de către actele și lucrările dosarului, deoarece, astfel cum rezultă din cuprinsul încheierii din data de 19 noiembrie 2014,prima instanță a pus în discuție probatoriul solicitat de către părți, însă apărătorul ales al reclamantei a susținut că nu insistă în administrarea probei cu interogatoriu și expertiză, solicitate inițial prin acțiune.

Cu referire la afirmația apelantei potrivit căreia administrarea unei astfel de probe nu era necesară întrucât bunul imobil este suficient individualizat, instanța de apela reținut că lipsa identificării topo a imobilului, avizată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, care să permită obținerea unor relații corecte în legătură cu situația juridică a imobilului, cu certificatul de sarcini pentru imobil și certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale, împiedică instanța să lămurească toate aspectele ce țin de determinarea bunului, dar și de impedimentele legale care afectează pronunțarea unei hotărâri în temeiul art. 1075 și art. 1077 din C. civ.

Prin valorificarea unor probe suplimentare administrate în apel, instanța de apel a verificat în ce măsură probatoriul administrat în cauză susține condițiile legale pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și a reținut că promitenta vânzătoare B. S.R.L. a dobândit acest activ în baza procesului-verbal de adjudecare pentru bunuri imobile sau pentru ansambluri de bunuri eliberat de DGFP Călărași în dosarul de executare nr. 287/6840/2002 în data de 24.11.2003, de la debitorul S.C. D. S.A. Roseti, conform dispozițiilor O.G. nr. 61/2002.

Instanța de apel a constatat că la dosarul cauzei nu a fost înfățișat titlul de proprietate al autoarei promitentei vânzătoare, S.C. D. S.A., ciPlanul de Ansamblu cu Lucrări Aferente al Amenajării Orezăriei I.A.S. Roseti jud. Călărași și Raportul de evaluare privind Amenajarea pentru Orezărie, întocmit în noiembrie 2003 la solicitarea beneficiarului AFPC Călărași județul Călărași în vederea vânzării la licitație a lucrărilor de amenajare. În cuprinsul raportului de evaluare se menționează că activul Amenajare Orezărie supus evaluării este proprietatea D. și este construit pe terenul aparținând Administrației Domeniului Statului.

Instanța de apel a sesizat astfel existența unor neconcordanțe între mențiunile procesului-verbal de adjudecare a activului de către B. S.R.L., care include și terenul în suprafață de 424 ha, pe de o parte, și mențiunile raportului de evaluare întocmit în vederea valorificării activului, care menționează punctual că amenajarea este compusă din rețele, amenajări parcele și compartimentare, schemă hidrotehnică și este amplasată pe terenul proprietatea Administrației Domeniului Statului, pe de altă parte.

În vederea identificării corecte a imobilului, a stabilirii regimului său juridic și cu scopul identificării titularilor dreptului de proprietate, a obținerii certificatului de sarcini și a certificatului fiscal în condițiile stabilite de art. 57 alin. (1) și (3) din O.U.G. nr. 80/2013, instanța de apel a dispus în cauză efectuarea unei expertize tehnice topo având ca obiective identificarea terenului Amenajare Orezărie format din suprafața de teren de 424 ha teren arabil situat în comuna Roseți și stabilirea vecinătăților terenului și a dispus efectuarea unor adrese către autoritățile publice locale.

În contextul relațiilor furnizate de autorități, a tuturor probelor administrate de către părți și din oficiu, instanța de apel a constatat că în cauză există dubii cu privire la calitatea de proprietar a promitentului vânzător în ceea ce privește terenul de 424 ha pe care se află amplasată Amenajarea Orezărie, teren cu privire la care se solicită pronunțarea hotărârii care să țină loc de act de vânzare cumpărare.

În condițiile neprezentării titlului de proprietate al D. cu privire la teren și a identificării activului prin raportul de evaluare din 2003 ca fiind: rețea de canale de alimentare și distribuție; rețea de evacuare; amenajarea parcelelor prin nivelare și compartimentare cu digulețe, instanța de apel a constatatexistența unor neconcordanțe între mențiunile procesului-verbal de adjudecare a activului de către B. S.R.L., care include și terenul în suprafață de 424 ha, pe de o parte, și mențiunile raportului de evaluare întocmit în vederea valorificării activului, care menționează punctual că amenajarea este compusă din rețele, amenajări parcele și compartimentare, schemă hidrotehnică și este amplasată pe terenul proprietatea Administrației Domeniului Statului, pe de altă parte.

În aceeași măsură, instanța de apel a reținut că situațiile de rol fiscal ce i-au fost comunicate și înscrisurile atașate acestora nu confirmă deținerea de către D. S.A. a acestui teren pe care se află amplasată amenajarea orezăriei în calitate de proprietar; documentele furnizate de Primăria Comunei Roseți susțin, în aparență, mențiunea cuprinsă în raportul de evaluare întocmit în anul 2003, precum și relațiile date prin primele adrese transmise de către autoritățile publice locale potrivit cu care terenurile agricole extravilane situate în Balta Roseți, incinta îndiguită Călărași Raul, se află în domeniul public sau privat al statului și în administrarea ADS, conform inventarierii efectuate potrivit Legii nr. 165/2013 și H.G. nr. 401/2013.

Astfel, s-a constatat că toate aceste aspecte creează un dubiu, sub aspect probator, în ceea ce privește calitatea de titular al dreptului de proprietate al promitentei vânzătoare B. S.R.L. și a regimului juridic al imobilului, dubiu care nu poate profita promitentei cumpărătoare.

Totodată, instanța de apel a reținut că în cauză au fost formulate apărări în sprijinulintimatei pârâte B. S.R.L. de către intervenienții Municipiul Călărașiși G., pe calea unor cereri de intervenție formulate în etapa apelului prin care s-a contestat legalitatea procesului-verbal de licitație și de adjudecare din data de 9.03.2010, precum și legalitatea convenției de compensare în baza căreia a fost plătit prețul aferent bunurilor valorificate în licitație.

Cu privire la aceste apărări,instanța de apel a arătat că legalitatea procedurii de adjudecare, în condițiile Legii nr. 85/2006, a fost verificată în procedura insolvenței debitoarei B. S.R.L., sens în care a fost pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2007, decizia civilă nr. 1748 din 1 octombrie 2013.

În ceea ce privește legalitatea operațiunii de compensare, ca modalitate de plată a prețului activelor ce au făcut obiectul adjudecării,instanța de apel,a reținut că instanța de drept comun nu poate pe cale incidentală și cu încălcarea competenței speciale a judecătorului sindic să verifice dacă au fost încălcate dispozițiile art. 52 din Legea nr. 85/2006 ci poate cenzura la acest moment îndeplinirea obligației de plată a prețului în 30 de zile de la adjudecare, cerință nemijlocit legată de premisele încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Din această perspectivă, instanța de apel a reținut că părțile au afirmat că prețul de adjudecare a fost plătit prin compensare, depunând înscrisuri în legătură cu această operațiune însă probele administrate în cauză nu dovedesc achitarea prețului de achiziție a activului asupra căruia poartă litigiul, împrejurare care susține interesul intervenienților din cauză, drept urmare, s-a constatat că sub aspect probator nu au fost îndeplinite cerințele pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în temeiul art. 1075 și 1077 C. civ.

La data de 20 februarie 2019, reclamanta S.C. A. S.A. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

În motivarea recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6,7 și 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a solicitat admiterea căii extraordinare de atac, casarea deciziei recurateși trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel.

Subsumat motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanța de apel a încălcat principiul tantum devolutumquantumapellatum, deoarece aspectele analizate și avute în vedere pentru a concluziona că nu se impune schimbarea soluției primei instanțe nu au format obiectul apelului, nefiind contestate de partea adversă nici în apel și nici la prima instanță. Procedându-se astfel, recurenta arată că instanța de apel a încălcat principiul non reformatio in peiusși i-a creat apelantei o situație mai grea în propriul apel.

În condițiile în care în apel a fost identificat terenul prin expertiza efectuată și avizată de OCPI, iar motivul de apel privind culpa pârâtei a fost considerat întemeiat de către instanță, în opinia recurentei-reclamante apelul trebuia admis, iar soluția primei instanțe trebuia schimbată în sensul admiterii acțiunii. Cu toate acestea, recurenta a învederat că, în mod nelegal, instanța de apel a menționat că urmează să verifice în continuare în ce măsură probatoriul administrat în cauză susține celelalte condiții legale pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, deșiacțiunea nu fusese respinsă pentru neîndeplinirea vreunei alte condițiiși deci aceste aspecte nu formau obiectul apelului.

S-a mai învederat că, în cadrul acestei analize care depășește cadrul apelului, instanța a reținut ulterior că situația fiscală a imobilului nu a fost stabilită în mod corect. De asemenea, s-a subliniat că în mod eronat instanța de apel a reținut că doar o parte din preț făcea obiectul compensării, nefiind făcută dovada achitării diferenței de preț, rămasă după efectuarea compensării, aceasta raportat la faptul că în cauză nu s-a pus problema neachitării diferenței de preț.

Prin urmare, recurenta-reclamantă a arătat că, în temeiul principiului tantum devolutum quantum apellatum, consacrat și de art. 477 alin. (1) C. proc. civ., instanța trebuia să procedeze la judecarea pe fond a cauzei în limitele stabilite de apelant.

De asemenea, recurenta a mai precizat că în apel nu pot fi discutate chestiuni noi care nu s-au ridicat în fața primei instanțe, sub acest aspect învederându-se că nu s-a pus în discuție dreptul de proprietate al promitentei-vânzătoare B. asupra imobilului la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și nici situația juridică a acestui imobil.

Recurenta-reclamantă a precizat că au fost încălcate dispozițiile art. 481 C. proc. civ. care consacră principiul non reformatio in pejus, instanța de apel agravându-isituația în propria cale de atac atunci când a reținut că există dubii asupra dreptului de proprietate al pârâtei și că nu s-a făcut dovada achitării integrale a prețului, deși aceste aspecte nu formau obiectul apelului, iar chestiunea legată de dovada plățiiprețului nici nu a fost pusă în discuțiapărților.

Instanța de apel nu a pus în discuție chestiunea legată de plata diferenței de preț rămasă în urma compensării, încălcând astfel principiul oralității, contradictorialității și respectării dreptului la apărare.

În opinia recurentei, într-un litigiu care vizează pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de vânzare-cumpărare nu se discută legalitatea procedurii de adjudecare în urma căreia promitenta-vânzătoare a dobândit imobilul, fiind greșită concluzia instanței de apel că nu sunt îndeplinite condițiile de validitate în privința promisiunii de vânzare.

Din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. recurenta arată că au fost încălcate dispozițiile art. 1201 vechiul C. civ. deoarece prin decizia nr. 1748/1.10.2013 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2007 s-a reținut valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare din 24 martie 2010 și a procesului-verbal de licitație din 9 martie 2010, această hotărâre având autoritate de lucru judecat.

Recurenta a susținut că hotărârea recurată cuprinde o motivare necorespunzătoare, în condițiile în care aspectele avute în vedere de prima instanțăcu privire la identificarea terenului nu subzistă, terenul fiind identificat prin expertiza topo avizată de OCPI, motiv de nelegalitate prevăzut dedispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Cu privire la motivul de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a precizat că instanța de apel nu a ținut seama de dispozițiile art. 10 din Regulamentul privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experții judiciari în specializarea topografie, cadastru și geodezie din 12 septembrie 2011, aprobată prin Ordinul Comun al Ministerului Justiției nr. 1882/2011 și ANCPI.

Recurenta a precizat că, în cauză, este îndeplinită condiția identificării terenului printr-o expertiză avizată de OCPI, astfel încât, în raport cu această expertiză și hotărârea judecătorească trebuia să se procedeze direct la intabulare.

O altă critică invocată de recurenta-reclamantă se referă la faptul că instanța de apel a reținut în mod nelegal că nu sunt îndeplinite toate condițiile de validitate în privința promisiunii de vânzare. Astfel, s-a arătat că este nelegală concluzia instanței de apel în sensul că nu există autoritate de lucru judecat cu privire la acest aspect, fiind încălcate dispozitiile art. 1201 C. civ.

În opinia recurentei, toate condițiile de validitate ale contractului sunt îndeplinite, având în vedere că prin decizia civilă nr. 1748 din 1 octombrie 2013 Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, pronunțată în dosarul nr. x/2007 a admis recursul declarat de S.C. A. S.A. împotriva sentinței civile nr. 103 din 4 aprilie 2013 și a respins toate cele trei acțiuni în constatarea nulității absolute ca neîntemeiate, reținând validitatea contractului de vânzare-cumpărare din 24 martie 2010 și a procesului-verbal de licitație din 9 martie 2010.

Totodată, s-a mai subliniat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 480, art. 1075-1077 C. civ., art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și art. 518 C. proc. civ., având în vedere că B. a dobândit în proprietate bunul în litigiu în cadrul unei proceduri de executare silită organizată chiar de organul fiscal DGFF Călărași, fiind terț adjudecatar.

La 17 aprilie 2019, intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L. prin administrator judiciar C. Constanța a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat șimenținerea deciziei atacate ca fiind legală, susținând că instanța de apel nu a depășit limitele cu care a fost învestită de apelantă și nu i-a creat acesteia o situație mai grea prin faptul că a analizat dreptul de proprietate al pârâtei.

De asemenea, intimata-pârâtă susține că sunt nefondate și criticile vizând împrejurarea că instanța de apel ar fi încălcat prevederile art. 22 alin. (2) C. proc. civ., principiile oralității, contradictorialității și dreptului la apărare.

Intimata-pârâtă a mai subliniat că, în cauză, pentru rezolvarea litigiului era necesar să se stabilească dacă cel ce se pretinde că a înstrăinat este proprietar și dacă prețul stabilit a fost plătit.

În final, intimata-pârâtă a arătat că este nefondată și critica referitoare la încălcarea de către instanța de apel a autorității lucrului judecat a deciziei civile nr. 1748 din 1 octombrie 2013 pronunțată de Curtea de Apel București – secția a VI-a Civilă, în dosarul nr. x/2007.

De asemenea, au formulat întâmpinări și intimatele G. și Municipiul Călărași, la data de 18 aprilie 2019, respectiv 22 aprilie 2019, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei recurate, arătând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre legală, motivarea deciziei recurate fiind coerentă, iar raționamentul juridic propus reflectă o corectă aplicare a normelor de drept material.

La data de 15 mai 2019, recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. a depus la dosar răspuns la întâmpinările formulate în cauză, solicitând respingerea apărărilor invocate de intimate prin întâmpinări.

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 19 noiembrie 2019, constatând întrunite condițiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., instanța a dispus comunicarea raportului către părțile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede art. 493 alin. (4) C. proc. civ., părțile nedepunând puncte de vedere.

Prin încheierea din 31 martie 2020 a fost a fost admis în principiu recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Examinând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate prevăzut de art. 483 alin. (3) C. proc. civ. Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat și va fi admis pentru considerentele expuse în continuare.

Recurenta a invocat incidența în cauză a motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. ce vizează situația când, prin hotărârea dată, instanța a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității.

Sub acest aspect se arată de către recurenta-reclamantă că instanța de apel a încălcat principiul tantum devolutumquantumapellatum, întrucâtaspectele analizate și avute în vedere pentru a concluziona că nu se impune schimbarea soluției primei instanțe nu au format obiectul apelului, nefiind contestate de partea adversă, nici în apel și nici la prima instanță. Procedând astfel instanța de apel a încălcat principiul non reformatio in peiusși i-a creat apelantei o situație mai grea în propriul apel.

Înalta Curte reține că, potrivit art. 479 C. proc. civ., instanta de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situatiei de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.

Deși cel mai semnificativ și caracteristic efect al apelului este cel devolutiv ce constă înreluarea judecății pricinii în fond, problemele de fapt și de drept dezbătute în fața primei instanțe fiind repuse în discuție de către instanța de apel, trebuie subliniat că, totuși, caracterul devolutiv al apelului nu este unul absolut, ci limitat de două reguli restrictive exprimate prin principiiletantum devolutumquantumappellatum, adică nu se devoluează decât ceea ce s-a apelatșitantum devolutumquantumjudicatum, adică nu se devoluează decât ceea ce s-a judecat.

Principiul tantum devolutumquantumapellatum dă expresie unei reguli restrictive în privințadevoluțiuniiîn sensul că pricina se transmite instanțeisuperioare, spre a fi din nou judecată, însă doar în măsura sau în limitele în care hotărâreainstanței inferioare a fost criticată.

Astfel, deșidevoluează fondul, instanța de apel exercită control judiciar, fiind supuse judecății doar critici care tind să demonstreze netemeinicia și nelegalitatea hotărârii de primă instanță.

Ca atare, conform principiului tantum devolutumquantumappellatuminstanța de apel era limitată la a cerceta cauza numai cu referire la motivele indicate în cererea de apel și trebuia să sepronunțe doar în aceste limite avute în vedere de prima instanță, respectiv insuficiența probatoriului administrat în legătură cu întocmirea documentației cadastrale și lipsa culpei promitentului vânzător în ceea ce privește neîndeplinirea obligațiilor decurgând din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Apreciind că în considerentele hotărârii, nu se regăsește dezlegarea cu putere de lucru judecat a tuturor aspectelor esențiale pe care le presupune pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea cu privire la imobilul care a format obiectul procesului-verbal de adjudecare pentru bunuri imobilenr. x/6840/2002 din data de 24.11.2003eliberat de DGFP Călărași,instanța de apel a depășit limitele învestiriiîntrucât aceste aspecte nu au fost analizate prin sentința primei instanțe și nici nu au fost invocate și puse în dezbaterea părțilorca motive de ordine publică.

Este adevărat că, potrivit art. 477 C. proc. civ. instanța de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată, însă din cererea de apel nu rezultă s-ar fi cerut expres sau implicit verificarea unor condiții suplimentare decât cele pentru care prima instanță a respins acțiunea.

Astfel, prin cererea de apel, s-a invocat, în esență, faptul că în mod greșit s-a reținutde prima instanță că documentația cadastrală are legătură cu condițiile de validitate ale contractului și ca urmare lipsa acestei documentații poate determina respingerea acțiunii și că s-a reținut în mod nelegal și neîntemeiat lipsa culpei intimatei.

Învestită cu asemenea critici, instanța de apel avea de analizat apelul prin raportare doar la ceea ce prima instanță a reținut cu privire la motivelerespingerii acțiunii.

Potrivit art. 478 alin. (2) C. proc. civ. părțile nu se vor putea folosi înaintea instanței de apel de alte motive, mijloace de apărare decât cele invocate de prima instanță sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare.

Prin întâmpinarea formulată, intimata-pârâtă intimata-pârâtă B. S.R.L. a combătut apelul reclamantei susținând că, în lipsa documentației cadastrale,soluția primei instanțe este legală în raport cu dispozițiile Legii nr. 7/1996 care prevăd obligativitatea îndeplinirii acestei condiții. Referitor la lipsa fondurilor pârâtei necesare întocmirii documentației cadastrale s-a arătat că aceasta reprezintă o imposibilitate obiectivă de îndeplinire a obligației, inexistența culpei din această perspectivă fiind corect reținută de instanță.

Din cele mai sus arătate rezultă că intimata-pârâtă intimata-pârâtă B. S.R.L. nu a formulat apărări privind calitatea de proprietar sau referitor la regimul juridic al bunului care formează obiectul cauzei.

În aceste condiții, procedând la o analiză extinsă cu privire la regimul juridic al bunului și dreptul de proprietate asupra acestuia, aspecte care nu au format obiectul învestirii primei instanțeși nici nu au constituit apărări ale intimatei-pârâte, instanța de apel a încălcat principiul tantum devolutumquantumapellatum, prin urmare critica recurentei-reclamante pe acest aspect este fondată.

Recurenta-reclamantă a invocat și încălcarea principiului non reformațio in pejus, susținând că prin decizia recurată a fost încălcat art. 481 C. proc. civ. care reglementează acest principiu potrivit căruia apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situație mai rea decât aceea din hotărârea atacată.

Principiul non reformatio in pejusse aplică doar în acele situații în care hotărârea primei instanțe a fost atacată exclusiv de una din părți sau de către părți legate prin același interes procesual. Într-o asemenea situație, instanța de apel nu poate pronunța o soluție prin care să îi creeze părții apelante o situație mai grea decât cea stabilită prin hotărârea atacată.

Împotriva hotărârii primei instanțe a formulat apel exclusiv reclamanta, prin urmare instanța de apel era obligată să țină seama de aceste principiu și să rejudece cauza în limitele stabilite prin cererea de apel a reclamantei și a apărărilor intimatelor.

Contrar dispozițiilor art. 481 C. proc. civ.,prin hotărârea recurată au fost reținute condiții noi considerate neîndeplinite de către reclamantă pentru admiterea acțiunii cum ar fisituația fiscală a imobilului, existența unor dubii privind calitatea de proprietar a promitentului-vânzător dar și cu privire la plata prețului, ca atare instanța de apel a încălcat acest principiu.

Înalta Curte reține că, principiul non reformatio in pejus funcționează de plin drept, fiind o limitare legală a principiului legalității, prin urmare acest principiu va împiedica instanța de control judiciar să pronunțe o soluție cu încălcarea limitelor învestirii de către partea care a exercitat în mod singular calea de atac.

În acest sens, derogările de la aplicarea principiului analizat sunt, în actuala reglementare, expres și limitativ prevăzute de text. Astfel, agravarea situației în propria cale este posibilă doar când apelantul consimte expres la aceasta sau în cazurile anume prevăzute de lege.

Principiul non reformatio in pejus se extinde nu numai direct asupra soluției pronunțate în calea de atac, ci și indirect asupra tuturor etapelor procesuale subsecvente.

Față de considerentele reținute, Înalta Curte reține ca fondată și această critică întemeiată pe încălcarea principiului non reformatio in pejus.

Este fondată și critica întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. prin care se arată că instanța de apel nu a pus în discuție chestiunea legată de plata diferenței de preț rămasă în urma compensării, încălcând astfel principiul oralității, contradictorialității și respectării dreptului la apărare. Astfel, Înalta Curte constată că, din decizia recurată nu rezultă că instanța de apel ar fi acordat cuvântul asupra acestui aspect care este reținut în considerente ca nefiind dovedit, considerându-se că nu au fost îndeplinite cerințele pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare în temeiul art. 1075 și 1077 C. civ.

Or, contradictorialitatea este unul dintre principiile fundamentale ale procedurii civile, fiind o componentă importantă a dreptului fundamental la apărare, constând în dreptul părților cu interese contrare de a propune și administra probe și de a pune concluzii în legătură cu problemele de fapt și de drept relevante pentru dezlegarea pricinii, indiferent dacă elementele puse în discuție reprezintă rezultatul inițiativei părților ori al instanței de judecată.

Potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ. obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților.

Conform art. 22 alin. (2) C. proc. civ. pentru asigurarea respectării dreptului la apărare, instanța de judecată are obligația de a pune în discuțiapărților toate chestiunile de fapt și de drept apărute în cursul procesului, în baza cărora va soluționa litigiul, instanța urmând a-și întemeia hotărârea numai asupra aspectelor supuse dezbaterii contradictorii a părților.

În temeiul dispozițiilor legale evocate, în rejudecarea cauzei, instanța de apel va pune în discuțiechestiunea legată de plata prețului și va dispune administrarea probelor necesare verificării îndeplinirii acestei condiții.

Înalta Curte, reținând incidența motivelor de recurs înscrise în 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ. va constata nelegalitatea deciziei recurate, drept pentru care analiza celorlalte critici de nelegalitate întemeiate pe art. 488 alin. (1) pct. 7 și 8 C. proc. civ., nu se mai impun a fi realizate în raport de motivele de recurs deja examinate și care atrag casarea deciziei atacate.

Pentru considerentele reținute, în temeiul art. 496 alin. (2) și art. 501 C. proc. civ., Înalta Curte, va admite recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, va casa decizia atacată și va trimite cauza pentru o nouă judecată instanței de apel, în vederea respectarea limitelor învestirii prevăzute prin cererea de apel a reclamanteiși a apărărilor formulate prin întâmpinare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta S.C. A.. împotriva deciziei civile nr. 1164/A din 5 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Casează decizia atacată și trimite cauza pentru o nouă judecată instanței de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi,26 ianuarie 2021.