ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 308/2024

Ședința publică din data de 7 februarie 2024

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

i. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca în data de 30.03.2018, sub nr. x/2018, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D., pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, înscris în CF nr. x, nr. top./cad. x, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 29.06.2017 și certificat sub nr. x/29.06.2017 de avocat E., astfel cum a fost modificat prin actul adițional nr. x/05.07.2017, certificat sub nr. x/05.07.20017, și actul adițional nr. x/21.09.2017, certificat sub nr. x/21.09.2017; au solicitat intabularea imobilului pe numele reclamanților și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 192, art. 453 C. proc. civ., art. 1669, art. 1224, art. 1516 și art. 1179 C. civ.

Prin întâmpinare și cerere reconvențională, pârâții C. și D. au solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, admiterea cererii reconvenționale, în sensul constatării rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. x/29.06.2017, astfel cum a fost modificat prin actele adiționale nr. x/05.09.2017 și nr. y/21.09.2017, obligarea, în solidar, a reclamanților la plata sumei de 17.000 RON, reprezentând contravaloarea bunurilor deteriorate/sustrase din imobil ca urmare a ocupării abuzive, precum și la plata sumei de 90.000 RON, cu titlu de daune morale, respectiv obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.

În data de 30.08.2018, reclamanții A. și B. au formulat o modificare de acțiune, arătând că înțeleg să îl cheme în judecată și pe pârâtul F., solicitând instanței: să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.02.2018 de BNP G.; să dispună rectificarea cărții funciare nr. x-U1 Cluj-Napoca nr. top. x, în sensul radierii de sub B6 a dreptului de proprietate al pârâtului F. asupra apartamentului nr. x din imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj; să dispună obligarea pârâților-reclamanți reconvenționali la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. x din imobilul situat în Cluj-Napoca, județul Cluj, iar în caz contrar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare; precum și să dispună înscrierea dreptului de proprietate al reclamanților-pârâți reconvenționali asupra acestui imobil în cartea funciară, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinare, pârâtul F. a invocat excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Cluj-Napoca, excepția lipsei calității procesuale pasive față de petitul 3 al cererii de chemare în judecată, iar pe fond a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința nr. 8542/11.12.2018, Judecătoria Cluj-Napoca a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj.

La termenul de judecată din data de 12.04.2019, instanța a admis excepția netimbrării cererii reconvenționale formulată de pârâții C., D. și F. în dosarul nr. x/2018.

ii. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj în data de 07.06.2019, sub nr. x/2019, reclamanții C. și D., au solicitat, în contradictoriu cu pârâții A. și B., constatarea rezoluțiunii din culpa pârâților a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de C. și H., în calitate de promitenți-vânzători, cu numiții A. și B., în calitate de promitenți cumpărători, antecontract atestat sub nr. x/29.06.2017 de către avocat E., astfel cum a fost modificată prin Actul adițional nr. x din data de 05.07.2017, atestat sub nr. x/21.09.2017 de către avocat E., și Actul adițional nr. x din data de 21.09.2017, atestat sub nr. x/21.09.2017 de către avocat E.; obligarea, în solidar, a pârâților A. și B. la plata, în favoarea reclamanților, a sumei de 17.000 RON, reprezentând contravaloarea bunurilor deteriorate/sustrase din imobilul din Cluj-Napoca, str. x, ca urmare a ocupării abuzive a imobilului de către pârâți; obligarea, în solidar, a pârâților A. și B. la plata în favoarea reclamanților a sumei de 90.000 RON, cu titlu de daune morale; obligarea, în solidar, a pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1552 și urm. C. civ., art. 1349 C. civ.

Prin întâmpinare și acțiune reconvențională, pârâții A. și B. au solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată formulată de către reclamanții C. și D..

Prin cererea reconvențională, pârâții A. și B. au solicitat: obligarea, în solidar, a reclamanților-pârâți reconvenționali C. și D., la plata despăgubirilor evaluate provizoriu la suma de 19.837 RON, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință aferentă perioadei 05.10.2017 - data formulării cererii, raportat la lipsa de folosință de care au fost privați de către reclamanții-pârâți reconvenționali C. și D. asupra podului/mansardei edificate pe corpul II al imobilului înscris în CF nr. x nr. top. x, imobil situat în municipiul Cluj-Napoca, județul Cluj; obligarea, în solidar, a reclamanților-pârâți reconvenționali C. și D., la plata sumei de 151.000 RON, cu titlu de daune morale și la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea nr. 479/04.10.2019 pronunțată în dosar nr. x/2019, Tribunalul a dispus conexarea dosarului x/2019 la dosarul nr. x/2018, în temeiul art. 139 C. proc. civ.

Prin încheierea din 07.06.2019, pronunțată în dosar nr. x/2018, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului F., având în vedere că acesta are calitate procesuală pasivă în privința cererii de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între acesta și pârâții Kacso.

La termenul de judecată din data de 01.10.2021, referitor la acțiunea reconvențională din dosarul conexat nr. x/2019, reclamanții, prin reprezentant, au arătat că înțeleg să își micșoreze, respectiv să își mărească petitele acțiunii, raportat la raportul de expertiză de evaluare daune, după cum urmează: în ce privește petitul 1, în care au cerut despăgubiri, 12.044 RON; pentru lipsa de folosință Corp 1 își măresc pretențiile la 28.872 RON; iar pentru petitul 2, ce privește podul edificat pe Corp 2 din imobil, de la suma de 19.837 RON micșorează pretențiile la suma de 0 RON.

Prin sentința nr. 838/10.12.2021, Tribunalul Cluj, secția civilă a respins, ca nefondată, acțiunea precizată și extinsă formulată de reclamanții A. și B.; a anulat, ca netimbrată, cererea reconvențională formulată de pârâții C. și D.; a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții C. și D., în contradictoriu cu pârâții A. și B. în dosarul conexat cu nr. x/2019 și, în consecință, a constatat rezoluțiunea, din culpa pârâților, a antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. x/29.06.2017 de către avocat E., încheiat de C. și soția H., în calitate de promitenți-vânzători, cu numiții A. și soția B., în calitate de promitenți-cumpărători, astfel cum a fost modificat prin Actul adițional atestat de avocat E. sub nr. x/05.07.2017 și prin Actul adițional nr. x atestat de avocat E. sub nr. x/21.09.2017; a obligat, în solidar, pe pârâții A. și soția B. la plata, în favoarea reclamantului C., a sumei de 15.000 RON, cu titlu de daune morale; a respins cererea de obligare a pârâților A. și B. la plata contravalorii bunurilor deteriorate/sustrase; a obligat, în solidar, pe pârâții A. și soția B. la plata, în favoarea reclamantului C., a sumei de 15.778,54 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale; a respins, ca nefondată, cererea reconvențională formulată de pârâții A. și B., în contradictoriu cu C. și D., în dosarul conexat cu nr. x/2019

Prin decizia nr. 17/A/19.01.2023, Curtea de Apel Cluj, secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții A. și B. împotriva sentinței; a obligat apelanții să plătească intimatului F. suma de 2.000 RON cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., reclamanții A. și B..

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenții au arătat că motivarea hotărârii recurate este lapidară și expeditivă, instanța de apel nu stabilește, cu exactitate, situația de fapt, nu procedează la o coroborare logică a probelor administrate, principiilor de drept și normelor materiale incidente în cauză.

Analiza insuficientă și superficială a instanței de apel determină ca, în cuprinsul deciziei atacate, să fie cuprinse aspecte de fapt care sunt profund greșite, chiar contrazise de probele administrate.

În ce privește motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții au arătat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1.669 și 1.270 C. civ., precum și principiul forței obligatorii a contractului, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, certificat sub nr. x/29.06.2017 de către doamna avocat E., și a celor două acte adiționale la acesta, prin care părțile au agreat, de comun acord, că "promitenții-vânzători se obligă să se prezinte la notarul public ales de promitenții-cumpărători în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți și cu privire la obiectul menționat în actul adițional nr. x și 2 încheiat între părți, la data la care promitenții-cumpărători vor achita restul de preț. În cazul în care aceștia se dezic (răzgândesc) sau refuză să se prezinte la notarul public în vederea încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, promitenții vânzători vor pierde întregul drept de proprietate asupra imobilului situat pe str. x, județul Cluj la prețul pe care promitenții-cumpărători l-au achitat până în prezent, ocazie cu care aceștia declară că nu vor mai emite nici o pretenție de la promitenții-cumpărători (de nicio natură). În acest sens, promitenții-cumpărători îi vor notifica în scris pe promitenții-vânzători cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Promitenții-vânzători fiind astfel de acord ca promitenții-cumpărători să se adreseze instanțelor judecătorești competente, pentru obținerea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic notarial de înstrăinare și intabulare pe numele acestora din urmă."

Or, întrucât, în data de 31.10.2017, pârâții Kacso s-au răzgândit (s-au dezis) în ceea ce privește vânzarea imobilului situat pe str. x, județul Cluj, în condițiile agreate potrivit Antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 29.06.2017, certificat sub nr. x/29.06.2017 de către doamna avocat E., și a celor două acte adiționale la acesta, este lipsit de relevanță faptul consemnat în încheierea de certificare nr. 31/31.10.2017, că recurenții nu au prezentat dovada disponibilității diferenței de preț, câtă vreme vânzătorii nu mai voiau să vândă acel imobil.

De altfel la dosar există înscrisuri (imobile proprietatea recurenților, extrase de cont bancar cu disponibilități bancare ale numitei I.), cât și declarația numitului J., martor audiat în data de 02.10.2020 de către Tribunalul Cluj, prin care la acea dată, 31.10.2017, recurenții au probat faptul că dispuneau de resurse financiare pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Prin urmare, instanța de apel trebuia să o oblige pe pârâta H. (D.) la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru transmiterea dreptului de proprietate în ceea ce privește imobilul din str. x, iar în caz contrar să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Au mai arătat recurenții că instanța de apel a încălcat și dispozițiile art. 1.516, 1.517, 1.549, 1.551, 1.552 C. civ., dar și principiul forței obligatorii a contractului, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, certificat sub nr. x/29.06.2017.

Pentru a opera legal rezoluțiunea unilaterală a antecontractului, în speță a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, a actului adițional nr. x încheiat în data de 05.07.2017 și a actului adițional nr. x încheiat în data de 21.09.2017, trebuie îndeplinite condițiile ce rezultă din coroborarea dispozițiilor art. 1.516-1.517, art. 1.549, art. 1.551 și art. 1.552 C. civ.

În cauză, rezoluțiunea unilaterală a antecontractului, de către defunctul C. și numita H. (identică cu D.), a fost și este una abuzivă și nelegală, întrucât aceștia nu și-au îndeplinit obligația de a preda în fapt posesia imobilelor plătite (obligațiile contractuale fiind și divizibile), fiind în culpă contractuală, potrivit art. 1.548 C. civ., și neputând invoca o pretinsă neexecutare a contractului de către recurenți, pentru a justifica neexecutarea propriilor obligații asumate prin contract.

Recurenții au mai învederat că au fost încălcate și dispozițiile art. 1.236 alin. (2) și art. 1.238 alin. (2) C. civ.

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.02.2018 de către notarul public G., încheiat între defunctul C. și numita H., în calitate de vânzători, și numitul F., în calitate de cumpărător, prin care s-a transmis întregul drept de proprietate asupra imobilului situat în municipiul Cluj-Napoca str. x, județul Cluj, s-a încheiat în frauda recurenților, cu complicitatea și pe riscul cumpărătorului F..

Numitul F. a cumpărat imobilul în litigiu cunoscând conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017, a actului adițional nr. x încheiat în data de 05.07.2017 și a actului adițional nr. x încheiat la data de 21.09.2017, întrucât acestea erau notate în cartea funciară a imobilului.

Numitul F. a cumpărat imobilul fără a-1 putea viziona înaintea cumpărării, întrucât în contractul de vânzare-cumpărare autentificat se stipulează faptul că intrarea în posesie va avea loc până cel târziu în data de 01.06.2018, iar declarația de rezoluțiune unilaterală a antecontractului, în speță a antecontractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat în data de 29.06.2017 și a celor două acte adiționale la acesta, trimisă de pârâții Kacso recurenților, nu a fost înscrisă în cartea funciară a imobilului vândut, pentru a putea fi opozabilă terților, după cum prevăd dispozițiile art. 1.552 alin. (3) C. civ.

Recurenții au mai arătat că decizia atacată este nelegală întrucât a fost pronunțată cu reținerea eronată asupra petitului privind acordarea daunelor morale în cuantum de 15.000 RON defunctului C. și numitei H..

Accidentul cerebral și preinfarctul suferit de către defunctul C. este rezultatul propriei conduite abuzive a acestuia care, alături de soția sa, au înteles să rezoluționeze în mod abuziv antecontractul și mai apoi să vândă, în data de 20.02.2018, întregul imobil numitului F..

Mai mult, concluziile raportului de expertiză medico-legală întocmit în cauză defunctului C. nu stabilesc vina recurenților pentru problemele de sănătate ale acestuia.

Decizia recurață este nelegală și ca urmare a respingerii petitelor privind acordarea daunelor materiale și morale către recurenți.

Astfel, fapta defunctului C. și a numitei H. se subscrie prevederilor art. 1.350 coroborat cu art. 1.357 și art. 1.370, raportat și la art. 636 alin. (2) C. civ., determinând antrenarea, în solidar, a răspunderii civile contractuale ale acestora și subsecvent, obligarea la repararea prejudiciului pe care recurenții l-au suferit, respectiv suma reprezentând contravaloarea lipsei de folosință aferentă perioadelor 21.09.2017-17.02.2018 și 06.08.2018-15.03.2021, raportat la lipsa de folosință de care recurenții au fost privați cu privire la imobilul în litigiu.

Referitor la admiterea petitului 2 al dosarului civil nr. x/2019, conexat la prezentul dosar, acordarea acestora reprezintă o justă și echitabilă despăgubire pentru starea de presiune constantă, stres și conflicte generate de către defunctul C. și numita H., suferința pricinuită de pierderea sumei de 50.000 euro, pierderea lipsei de folosință aferentă perioadei 05.10.2017-prezent, apariția unor boli cauzate de stres recurentei, agravarea stării de sănătate a recurentului, aspecte probate cu înscrisurile din dosarele nr. x/2018, nr. y/2019 și nr. w/2018.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar, prin încheierea din 20 septembrie 2023, completul de filtru a admis în principiu recursul și a fixat termen de judecată în ședință publică pentru soluționarea acestuia la data de 31 ianuarie 2024, termen preschimbat, din oficiu, la 07 februarie 2024, prin încheierea din 07 noiembrie 2023, pronunțată în dosar nr. x/2018.

În cauză, nu au fost formulate întâmpinări de către intimați.

În data de 6 februarie 2024, intimatul F. a formulat note scrise, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, și obligarea recurenților, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

Cât privește critica circumscrisă prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a menționat că susținerile recurenților privind pretinsa nemotivare a deciziei de apel au un caracter general, fără a se arăta în concret aspectele care ar susține o eventuală nemotivare a acestei hotărâri în raport cu particularitățile cauzei deduse judecății și cu motivele de apel invocate de către recurenți.

A mai precizat și că decizia atacată este clară și concisă, fiind analizate toate argumentele și circumstanțele factuale ale cauzei, iar, în urma acestei analize, instanța a prezentat în mod clar și neechivoc dezlegarea dată aspectelor litigioase prin raportare la prevederile legale aplicabile.

Referitor la critica circumscrisă prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a menționat că susținerile recurenților privind pretinsa aplicare greșită a normelor de drept material incidente reprezintă, în realitate, critici privind modalitatea de interpretare a probelor și a stabilirii stării de fapt de către instanța de apel, astfel încât acestea nu pot forma obiect de analiză în coordonatele recursului dedus judecății, fiind incompatibile cu limitele imperativ stabilite pentru exercitarea acestei căi extraordinare de atac.

Mai mult, recurenții își invocă propria culpă, ceea ce nu poate constitui temei de recunoaștere a pretențiilor pe care aceștia le deduc judecății.

A mai precizat și că, în măsura admiterii acțiunii promovate de către recurenți, s-ar asigura transferul în favoarea acestora a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul antecontractului fără ca recurenții să fi plătit restul de preț, respectiv fără ca aceștia să își fi declarat disponibilitatea de a achita restul de preț sau să îl fi achitat prin procedura ofertei reale de plată urmate de consemnațiune.

Așadar, o eventuală validare, pe cale judecătorească, a pretențiilor reclamanților ar contraveni însăși prevederilor antecontractului și forței obligatorii a acestuia, întrucât ar semnifica asigurarea, în favoarea recurenților, a transferului dreptului de proprietate asupra imobilului, fără ca aceștia să își fi îndeplinit obligația corelativă și esențială de plată a prețului.

Ca atare, recurenții deturnează scopul acțiunii civile de la un mijloc de asigurare a recunoașterii și protecției, pe cale jurisdicțională, a unor drepturi subiective, la un mijloc prin care tind să eludeze obligațiile esențiale care le-ar fi revenit potrivit antecontractului.

Un alt element esențial care nu poate fi contestat în prezenta cauză este împrejurarea că recurenții au fost în culpă în ceea ce privește executarea antecontractului, încălcând în mod repetat termenele de plată a prețului, deși aceștia au fost puși în întârziere ca urmare a notificărilor transmise de către intimații Kacso.

Privitor la critica în sensul că notificarea de rezoluțiune a antecontractului nu a fost notată în cartea funciară, a menționat că acest aspect nu are relevanță, întrucât notarea este necesară pentru a asigura opozabilitatea față de terți, iar nu în raport cu însăși partea cocontractantă, față de care este invocată (cum este cazul recurenților), față de care rezoluțiunea operează încă din momentul la care le-a fost comunicată notificarea.

Referitor la criticile aduse contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/20.02.2018 de către SPN - Notari Publici K., a menționat că nu există motive de nulitate absolută cu privire la acesta.

Contractul menționat a fost încheiat doar după ce antecontractul a fost rezoluționat, iar această măsură a fost una justificată.

Nu poate fi vorba despre rea-credință din partea niciuneia dintre părțile acestui contract, cât timp acest act juridic a fost încheiat doar după ce a devenit efectivă măsura rezoluțiunii antecontractului și în contextul în care aceasta a intervenit doar ca ultimă măsură, când era evident că recurenții nu urmăreau să își îndeplinească obligațiile de plată integrală a prețului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Printr-o primă categorie de critici, recurenții invocă motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., arătând că motivarea hotărârii recurate este lapidară și expeditivă, instanța de apel nu stabilește, cu exactitate, situația de fapt, nu procedează la o coroborare logică a probelor administrate, principiilor de drept și normelor materiale incidente în cauză.

Cu privire la obligația instanțelor judecătorești de a motiva hotărârile pronunțate, statornicită în prezent în cuprinsul art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., atât doctrina, cât și jurisprudența sunt constante în a aprecia că motivarea unei hotă­râri judecătorești trebuie să fie clară și completă. În acest sens, instanța are obligația de a demonstra, în scris, de ce s-a oprit la soluția dată, de ce a admis susținerile unei părți și le-a respins pe ale celeilalte, de ce a dat o anumită valoare probatorie unei probe administrate, de ce a aplicat o anumită normă de drept sau i-a dat o anumită inter­­pretare, iar aceasta constituie o obligație esențială, a cărei încălcare duce la desfiin­țarea hotărârii.

În același timp, în concepția Curții Europene a Drepturilor Omului, între garanțiile dreptului la un proces echitabil se înscrie și obligația tribunalelor de a-și motiva deciziile lor. În jurisprudența dezvoltată în jurul prevederilor art. 6 din Convenție, Curtea Europeană a formulat cerințe privitoare la desfășurarea unui proces pentru ca el să fie echitabil, inclusiv din perspectiva obligației instanțelor de a-și motiva hotărâ­rile pronunțate. Astfel, s-a apreciat că «textul implică obligația tribunalului de a pro­ceda la un examen atent al tuturor capetelor de cerere formulate de reclamanți, al argu­­mentelor și cererilor de probă ale părților, având a aprecia pertinența acestora pentru decizia pe care el o va adopta» (cauzele Kraska c. Suisse; Van de Hurk c. Olandei).

În cauza Albina c. României, Curtea reamintește că «dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenție, include printre altele dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective (Hotărârea Artico împotriva Italiei, din 13 mai 1980, seria x, nr. 37, p. 16, paragraful 33), acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Altfel spus, art. 6 implică mai ales în sarcina instanței obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor și al elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența [Hotărârea Perez împotriva Franței (GC), Cererea nr. 47.287/99, paragraful 80, CEDH 2004-1, și Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, seria x, nr. 288, p. 19, paragraful 59]».

În mod similar, în Hotărârea pronunțată în data de 15.02.2007 în cauza Boldea c. României, Curtea a statuat că absența sau insuficienta motivare a hotărârilor judecă­torești are semnificația juridică a încălcării dreptului la un recurs efectiv și, prin urmare, la un proces echitabil și violează art. 6 și 10 din Convenția Europeană a Drep­tu­rilor Omului, fiind o abatere sancționată cu condamnarea Statului la despăgubiri. Fără ca această interpretare să conducă la ideea că instanța ar fi obligată să răspundă separat fiecărui argument invocat de parte, se reține în jurisprudența Curții că «dacă un justițiabil invocă în scris un argument suficient de clar și de precis, pe deasupra susținut de probe și de natură să aibă o incidență asupra soluției ce urmează să fie pronunțată în respectivul litigiu, este necesar ca instanța să analizeze acest argument și să formuleze un răspuns explicit și specific».

În același timp însă, în mai multe decizii Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat în sensul că obligația pe care o impune art. 6 paragraful 1 instanțelor naționale de a-și motiva deciziile nu presupune existența unui răspuns detaliat la fiecare argument. Măsura în care se aplică această obligație de motivare poate varia în funcție de natura deciziei și trebuie determinată în funcție de circumstanțele cauzei. Chiar și omisiunea de a răspunde unui argument nu ridică probleme pe tărâmul Convenției, cât timp respectivul argument nu era hotărâtor în soluționarea cauzei (cauza Ruiz Torija c. Spaniei, cauza Jahnke și Lenoble c. Franței).

La rândul său, Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază că motivarea unei hotă­râri nu este o problemă de volum, ci una de esență, de conținut, aceasta trebuind să fie clară, concisă și concretă, în concordanță cu probele și actele de la dosar. În principiu, și gruparea argumentelor este legalmente admisibilă, atât timp cât instanța răspunde acestora, chiar printr-un considerent comun.

Or, aceste exigențe sunt îndeplinite în cauză, întrucât instanța de apel a oferit un răspuns argumentat în fapt și în drept criticilor formulate de apelanții-reclamanți. Astfel, criticile formulate de apelanții-reclamanți au fost grupate în raport de motivele invocate, iar instanța de apel a oferit un răspuns argumentat tuturor acestor motive. Ca atare, sunt respectate exigențele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., care pretind ca susținerile și apărările părților să fie examinate efectiv, în substanță, pentru ca fiecare parte să fie în măsură să cunoască de ce motivele și apărările invocate au fost, după caz, primite ori înlăturate. După cum s-a arătat deja în cele ce preced, legea de procedură, ca și standardul de motivare rezultat din jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului nu reclamă nu răspuns exhaustiv, fiind necesar a se evalua suficiența motivării prin raportare la circumstanțele cauzei.

Trebuie observat că situația de fapt a fost reținută în mod amplu de prima instanță de fond, pe temeiul probelor administrate, iar din întreaga economie a deciziei instanței de apel rezultă că motivele de fapt ale sentinței apelate au fost însușite pe cale de referire de către ultima instanță devolutivă, care a procedat, în condițiile art. 479 alin. (1) C. proc. civ., la verificarea modului în care a fost stabilită situația de fapt, respectiv a modului în care a fost aplicată legea faptelor stabilite prin raportare la motivele de apel invocate, care au primit o analiză detaliată și pertinentă.

În jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a arătat de altfel că, atunci când se invocă o nemotivare parțială, este necesar ca recurentul să indice în mod precis care motive de apel, respectiv care susțineri și apărări nu au fost analizate, pentru a permite instanței de recurs să examineze în mod efectiv incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. Simpla susținere imprecisă potrivit căreia analiza instanței de apel ar fi fost vagă și superficială nu constituie o veritabilă critică de nelegalitate, cu atât mai mult cu cât examinarea considerentelor cuprinse în decizia recurată relevă contrariul.

Exigența arătată nu este îndeplinită, nefiind indicate motive, susțineri și apărări care nu ar fi primit o analiză din partea instanței de apel, motivarea fiind de altfel conformă cerințelor legii, astfel cum s-a reținut în cele ce preced. Nu se poate reproșa în mod întemeiat instanței de apel că nu a procedat la o analiză cronologică a actelor și faptelor juridice intervenite în cauză, în maniera prefigurată de recurenți, întrucât instanța este datoare să întreprindă o analiză proprie a efectelor actelor și faptelor litigioase și nu este, în tot cazul, obligată să-și însușească întocmai un raționament juridic în maniera propusă de parte.

Totodată, rezultă din criticile formulate că recurenții sunt în realitate nemulțumiți de situația de fapt stabilită, cu privire la care afirmă că ar fi contrară probelor administrate. Or, această susținere conturează o veritabilă critică de netemeinicie, care excede motivelor legale de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. Instanța de recurs nu este o instanță devolutivă, în recurs nefiind posibilă reaprecierea probelor administrate pentru a se reține o altă situație de fapt, ci doar verificarea modului în care dispozițiile legale incidente au fost interpretate și aplicate situației de fapt stabilite în mod suveran de instanțele de fond.

Nefondate sunt și criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin care au fost invocate, în esență, încălcarea principiului forței obligatorii a contractului (în speță, a antecontractului de vânzare încheiat între părți și a contractelor subsecvente acetuia) și neîndeplinirea condiției rezoluțiunii antecontractului la cererea promitenților-vânzători.

În această privință, instanțele de fond au statuat că, la momentul convocării pârâților Kacso de către reclamanții Stoica, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, reclamantul A. nu a prezentat dovada disponibilității diferenței de preț, astfel că, fiind în culpă cu privire la neîndeplinirea propriilor obligații contractuale, nu putea să solicite îndeplinirea obligațiilor celorlalte părți, potrivit art. 1556 alin. (1) C. civ.

S-a reținut că potrivit prevederilor art. 1556 alin. (1) C. civ., dacă o parte nu-și execută obligațiile, cealaltă parte poate să refuze executarea propriei obligații, astfel încât pârâții Kacso nu pot fi obligați la executarea antecontractului, din moment ce, deși termenul limită de achitare a diferenței de preț rămasă neachitată a fost 01.05.2018, diferența de preț nu a fost achitată nici până în prezent de către reclamanții Stoica.

Cum reclamanții Stoica nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale, aceștia au fost în mod corect notificați de către pârâții Kacso cu privire la rezoluțiunea contractului, astfel că acest contract nu mai are forță obligatorie, fiind astfel înlăturate susținerile evocate, referitoare la încălcarea forței obligatorii a contractului menționat.

În ceea ce privește pretinsa neîndeplinire a condițiilor rezoluțiunii, Curtea de Apel a reținut că, dacă se ține seama de starea de fapt necontestată de către chiar apelanți, aceștia au obligații pe care nu le-au respectat, anume neplata unei părți din preț, obligații esențiale, cum ar fi suma de 10.000 euro care trebuia să fie achitată până la data de 01.12.2017, ca de altfel și diferența de 60.000 euro, care trebuia achitată până la data de 01.05.2018, dar nu au fost plătite până în prezent, astfel că în mod corect s-a dispus rezoluțiunea contractului.

În aceste condiții nu se poate vorbi de pierderea dreptului asupra unei părți din imobil, ci doar despre rezoluțiune pentru neîndeplinirea obligației de plată a prețului, cât timp și obligația de plată a diferenței de 60.000 euro, care trebuia achitată până la data de 01.05.2018, nu a fost îndeplinită până în prezent.

Motivând astfel, instanțele de fond au dat o bază legală suficientă hotărârilor pronunțate și au interpretat și aplicat corect dispozițiile legale incidente.

Potrivit art. 1.270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.

Forța obligatorie a contractului nu înseamnă însă că acesta nu-și poate înceta efectele, fapt evident în urma lecturii dispozițiilor art. 1.270 alin. (2) C. civ., potrivit cu care contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părților ori din cauze autorizate de lege.

Legiuitorul a dat eficiență caracterului reciproc și interdepedent al obligațiilor născute dintr-un contract sinalagmatic (bilateral), după cum rezultă din art. 1.556 alin. (1) C. civ., potrivit cu care atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi.

Instanțele de fond au aplicat corect această dispoziție legală atunci când au reținut că neplata unei părți substanțiale din prețul convenit prin antecontract, deși termenele (chiar prorogate) pentru plată s-au împlinit, a dat dreptul promitenților vânzători să refuze vânzarea promisă și chiar să declare rezoluțiunea, respectiv să ceară ulterior pe cale judiciară constatarea acesteia.

Astfel, potrivit art. 1.549 alin. (1) C. civ., dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin. Rezultă de asemenea din cuprinsul art. 1.551 alin. (1) C. civ., că creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate.

În mod legal s-a reținut în cuprinsul deciziei recurate că în cauză sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii la cererea promitenților-cumpărători, ca urmare a cuantumului ridicat al sumelor datorate cu titlu de preț și neplătite de promitenții-cumpărători. Înalta Curte subliniază că, în fapt, s-a reținut că promitenții-cumpărători nu au făcut dovada disponibilității sumelor datorate cu titlu de preț, la termenele convenite, iar susținerile în sens contrar, făcute prin motivele de recurs, nu pot fi primite în raport de dispozițiile art. 488 C. proc. civ., întrucât vizează situația de fapt, fiind așadar critici de netemeinicie, iar nu de nelegalitate.

Sunt îndeplinite și celelalte condiții, neexecutarea obligației de plată a prețului fiind fără justificare, în condițiile în care nu s-a făcut dovada cauzei străine exoneratoare de răspundere, inclusiv a faptei creditorului (art. 1516 – 1517 C. civ.).

În ceea ce privește susținerile referitoare la convenția părților în sensul posibilității ca imobilul să fie vândut, respectiv cumpărat pe bucăți, Înalta Curte reține că sensul și scopul contractului de vânzare, ca act juridic cu executare uno ictu, îl constituie transferul și predarea bunului contra unei sume plătite cu titlu de preț; o vânzare parțială, succesivă, asupra unor părți din imobil a fost convenită doar din rațiuni cadastrale, dar intimații-pârâți erau în drept să refuze o astfel de soluție, în condițiile în care recurenții-reclamanți erau în întârziere cu privire la plata unei părți substanțiale din prețul convenit, neexecutarea fiind astfel determinantă pentru întregul contract prefigurat. În această privință, în mod judicios a reținut Tribunalul Cluj că reclamanții Kacso au arătat că nu pot fi de acord cu predarea posesiei unui corp din clădire, întrucât pârâții Stoica nu și-au respectat obligațiile de plată a prețului, iar utilitățile nu pot fi folosite separat, existând o singură contorizare. Ulterior, la data de 20.12.2017, reclamanții Kacso au notificat pârâților Stoica rezoluțiunea antecontractului.

Ca urmare, prin raportare la circumstanțele de fapt reținute în mod suveran de instanțele de fond, s-a dispus în mod legal sancțiunea rezoluțiunii, ceea ce lasă fără obiect criticile referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 1.270 și ale art. 1.668 C. civ., de vreme ce antecontractul părților, modificat, a încetat prin efectul rezoluțiunii.

De aceea, nu se poate reține greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor legale invocate pe calea recursului.

Nefondate sunt și criticile prin care se invocă greșita aplicare a dispozițiilor art. 1236 alin. (2), art. 1238 alin. (2) C. civ.

În ceea ce privește petitul de constatare a nulității absolute totale sau parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din data de 20 februarie 2018, instanțele devolutive au reținut că, deși pârâtul F. a avut cunoștință despre antecontractul încheiat cu reclamanții Stoica, acest fapt nu duce la concluzia că a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentic în frauda reclamanților, întrucât la sfârșitul contractului este menționat că i-au fost prezentate antecontractul de vânzare-cumpărare, actele adiționale, notificările și încheierea de certificare. De aici rezultă că pârâtul F. a avut cunoștință despre faptul că pârâții Kacso au trimis reclamanților Stoica notificarea de reziliere a antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel încât pârâtul F. a cumpărat imobilul în considerarea faptului că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost reziliat, deci nu cu intenția de a frauda drepturile reclamanților. Față de aceste considerente, instanța a respins ca nefondat capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâții Kacso cu pârâtul F..

Prin raportare la circumstanțele de fapt expuse, s-a reținut în mod legal lipsa cauzei ilicite la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x din data de 20 februarie 2018. Intimatul F. a contractat cunoscând încheierea aontecontractului de vânzare, dar și rezilierea acestuia, acționând astfel cu credința legitimă și de altfel corectă că dobândește un bun aflat în circuitul civil, care nu mai este grevat de o promisiune eficace în favoarea altor persoane, în speță a reclamanților. Nu se poate pretinde unui terț care cunoaște încheierea unei promisiuni anterioare să se abțină de la cumpărarea bunului care formează obiectul respectivei promisiuni, în condițiile în care a operat rezoluțiunea respectivei promisiuni și nu existau repere concrete care să releve nevalabilitatea declarației unilaterale de rezoluțiune, care a produs efecte de la data comunicării sale (art. 1.326 alin. (3) C. civ.).

În ceea ce privește a treia categorie de critici, prin încheierea de admitere în principiu a recursului, din data de 20.09.2023, s-a reținut că criticile privind modalitatea în care au fost acordate daunele morale și materiale se raportează la probele administrate în etapele procesuale anterioare și nu pot fi subsumate vreuneia din ipotezele reglementate de art. 488 C. proc. civ., instanța de recurs fiind învestită să analizeze exclusiv aspecte de nelegalitate ale pricinii, iar nu de netemeinicie, cum sunt cele reprezentate de interpretarea și administrarea probatoriilor.

Rezultă de altfel din cuprinsul motivelor de recurs care privesc daunele materiale și morale cerute de reclamanți (și respinse), respectiv daunele morale solicitate de pârâți și acordate acestora că recurenții nu sunt de acord cu situația de fapt stabilită pe temeiul probelor administrate și solicită o reanalizare a situației de fapt, simpla invocare formală a unor dispoziții legale nefiind aptă să învestească instanța de recurs cu o critică eficientă, de vreme ce nu se critică interpretarea și aplicarea acestora, ci se tinde la afirmarea altei situații de fapt decât cea reținută de instanțele devolutive, ceea ce excede dispozițiilor art. 488 C. proc. civ.

Va fi prin urmare respins ca nefondat recursul, potrivit art. 496 alin. (1) C. proc. civ., iar în temeiul art. 453 C. proc. civ., recurenții căzuți în pretenții și aflați în culpă procesuală vor fi obligați în solidar, la plata sumei de 1.979 RON către intimatul-pârât F., cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 17/A/2023 din 19 ianuarie 2023 a Curții de Apel Cluj, secția I civilă.

Obligă pe recurenții-reclamanți, în solidar, la plata sumei de 1.979 RON către intimatul-pârât F., cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 7 februarie 2024.