ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 239/2024

Pretențiile deduse judecății Prin cererea principală înregistrată pe rolul Tribunalului Bihor, secția I civilă la 4 martie 2022, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de B.I.N. D., astfel cum a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de E., precum și reținerea, cu titlu de daune-interese, a avansului în cuantum de 354.615,40 RON, cu cheltuieli de judecată. Prin cererea reconvențională depusă la dosar la 26 aprilie 2022, pârâta-reclamantă C. S.R.L. a solicitat să se dispună, din culpa reclamanților-pârâți, rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de B.I.N. D., astfel cum a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de E., precum și obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 148.948 euro, reprezentând dublul avansului achitat la încheierea antecontractului, stabilită cu titlu de arvună, cu cheltuieli de judecată.

Hotărârea pronunțată în primă instanță Prin sentința civilă nr. 233 din 27 decembrie 2022, Tribunalul Bihor, secția I a admis cererea principală, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.05.2019 de B.I.N. D., astfel cum a fost modificat prin actul adițional autentificat sub nr. x/28.01.2021 de E., a dispus ca reclamanții să rețină, cu titlu de daune-interese, suma de 354.615,40 RON, achitată de către pârâtă cu titlu de avans, a respins ca nefondată cererea reconvențională, a obligat pârâta să plătească reclamanților cheltuieli de judecată în cuantum de 24.730,53 RON.

Hotărârea pronunțată în apel Împotriva acestei sentințe, la 28 februarie 2023, a declarat apel pârâta-reclamantă, prin care a solicitat schimbarea în tot a sentinței apelate, în sensul respingerii cererii principale și admiterii cererii reconvenționale. Prin decizia civilă nr. 775A din 14 iunie 2023, Curtea de Apel Oradea, secția I civilă a respins apelul ca nefondat, păstrând sentința apelată în tot.

Recursul exercitat în cauză Împotriva acestei decizii civile, la 27 iulie 2023, a declarat recurs pârâta-reclamantă, solicitând casarea deciziei recurate și trimiterea apelului, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel. În susținere, recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a încălcat art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. și art. 6 din C.E.D.O., întrucât decizia este nemotivată atât în ceea ce privește natura obligației asumate de promitenții-vânzători, cât și sub aspectul condiției suspensive, sens în care a învederat următoarele argumente: Instanța de apel a reținut că obligația asumată de promitenții-vânzători, constând în finalizarea litigiului și radierea sa din cartea funciară, este obligație de mijloace, fără însă a analiza susținerile din cererea de apel. În primul rând, deși antecontractul prevedea o clauză penală, ce sancționa ipoteza neatingerii rezultatului stingerii litigiului și radierii sale din cartea funciară până la termenul limită, totuși instanța de apel nu a analizat în niciun fel compatibilitatea dintre această clauză penală și natura juridică a obligației asumate de către promitenții-vânzători. Dacă ar fi analizat acest aspect, singura concluzie la care ar fi putut ajunge instanța de apel este aceea că obligația în discuție este de rezultat, întrucât, prin intermediul clauzei penale, imposibilitatea semnării contractului promis, ca urmare a existenței pe rolul instanțelor judecătorești a litigiului, era sancționată independent de diligențele și eforturile promitenților-vânzători. Prin prisma clauzei penale, simpla neatingere a rezultatului, adică imposibilitatea semnării contractului din cauza existenței litigiului pe rolul instanței, determină sancționarea contractuală a promitenților-vânzători, fără nicio circumstanțiere. În al doilea rând, instanța de apel a ignorat în întregime argumentele privind modul de interpretare a formulării folosite în antecontract pentru a descrie obligația ce incumbă promitenților-vânzători și din care rezultă caracterul său de obligație de rezultat. Astfel, prin cererea de apel s-a argumentat amplu că formularea din antecontract nu este elocventă pentru calificarea obligației ca fiind de mijloace și reprezintă o interpretare izolată, simplistă și lipsită de consistență în ceea ce privește identificarea intenției părților la momentul la care au contractat. Simplul fapt că promitenții-vânzători s-au obligat să facă toate demersurile și să depună toate diligențele nu reprezintă un indiciu că obligația ar fi de mijloace, întrucât toate obligațiile impun debitorului efectuarea demersurilor și diligențelor necesare în vederea obținerii rezultatului promis, diferența constând în aceea că, în cazul obligațiilor de mijloace, debitorul se obligă numai la efectuarea diligențelor și demersurilor, nu și la obținerea unui rezultat. Or, clauza din antecontract, privită în mod individual, dar și coroborat cu celelalte clauze, nu prevede o asemenea limitare a obligației debitorilor, dimpotrivă aceștia fiind sancționați în caz de neobținere a rezultatului promis. Instanța de apel a ignorat aceste argumente, întemeindu-și soluția doar pe o interpretare literală a clauzei, fără să analizeze susținerea că formularea din antecontract nu este specifică obligațiilor de mijloace. În al treilea rând, instanța de apel a ignorat argumentele potrivit cărora art. 1.481 alin. (3) din C. civ. impune și alte criterii, în raport cu care se face calificarea obligației, mai ales având în vedere că ipoteza de la lit. a) nici măcar nu face referire la formularea clauzei, ci la "modul în care aceasta este stipulată în contract", ceea ce ar fi impus o analiză coroborată a clauzei cu celelalte prevederi ale contractului, inclusiv cu clauza penală. Referitor la condiția suspensivă, prin cererea de apel s-a menționat că finalizarea litigiului și radierea sa din cartea funciară, în interiorul termenului stabilit, are o dublă natură juridică: pe de o parte, reprezenta o obligație de rezultat a promitenților-vânzători, iar, pe de altă parte, îndeplinirea celor două evenimente avea și natura unei condiții suspensive, ce amâna eficacitatea obligației părților de a încheia contractul, acest din urmă aspect reieșind chiar din cuprinsul antecontractului. Deși existența condiției suspensive era esențială pentru soluționarea litigiului, întrucât neîndeplinirea condiției ar fi condus la o respingere a acțiunii, sub aspectul că obligația de încheiere a contractului de vânzare prefigurat nu a devenit niciodată eficace, totuși instanța de apel nu a analiza dacă condiția suspensivă există și care este conținutul ei. Or, dacă există o condiție suspensivă, nu ar fi fost suficientă simpla împlinire a "scopului" antecontractului, ci ar fi fost necesară îndeplinirea a însăși evenimentelor viitoare și incerte ce reprezintă condiția suspensivă, astfel cum acestea au fost stipulate de părți: finalizarea litigiului și radierea sa din cartea funciară. Dimpotrivă, din motivarea instanței de apel pare că a se desprinde concluzia că obligația ar fi una pură și simplă, fără a fi analizate argumentele privind existența condiției suspensive. Recurenta a invocat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ., susținând, pe de o parte, că decizia este nemotivată sub aspectul noțiunii de "finalizare a litigiului" și, pe de altă parte, că au fost în mod greșit aplicate dispozițiilor art. 634 și ale art. 404 din C. proc. civ., privind efectele hotărârii din dosarul nr. x/2012, sens în care a învederat următoarele argumente: Prin "finalizarea litigiului", părțile au avut în vedere obținerea unei hotărâri definitive. Deși în antecontract nu se menționează expres, o atare interpretare este firească, întrucât numai soluționarea definitivă a dosarului nr. x/2022 punea părțile la adăpost de riscul unei eventuale ineficacități ulterioare a contractului. Mai mult, antecontractul viza și obligația de radiere a litigiului, care, potrivit art. 192 alin. (1) lit. a) din Regulamentul de carte funciară, poate fi făcută doar pe baza dovezii stingerii definitive a litigiului. Cu toate acestea, instanța de apel a omis să analizeze dacă obligația și condiția suspensivă aveau în vedere finalizarea definitivă a litigiului, considerând că regimul juridic al imobilului a fost clarificat prin prisma pronunțării, la 22 decembrie 2021, a soluției în dosarul nr. x/2012, precum și a faptului că între intimați și F. s-ar fi încheiat un contract de tranzacție. Procedând astfel, instanța de apel a făcut o greșită aplicare în cauză a dispozițiilor art. 634 și ale art. 404 din C. proc. civ. Pe de o parte, conform art. 634 din C. proc. civ., sunt hotărâri definitive doar acelea care nu pot fi atacate nici cu apel, nici nu recurs, neavând relevanță soluția pronunțată în primă instanță, oricât de evidentă ar fi și oricât de mici ar fi șansele unei schimbări în calea de atac. Instanța de apel a ignorat aceste prevederi, arătând că, deși era susceptibilă de atacare cu apel, sentința pronunțată în dosarul nr. x/2012 este "ca și definitivă", întrucât reclamantul și celelalte 12 părți nu aveau interesul să declare cale de atac. În mod evident, este o speculație a instanței de apel, care încalcă prevederile legale privind momentul la care hotărâre devine definitivă. Pe de altă parte, potrivit art. 404 alin. (1) din C. proc. civ., renunțarea la calea de atac, ulterior pronunțării hotărârii, se face prin înscris autentic, care se depune la grefa instanței. Or, contractul de tranzacție pretins a fi încheiat la data de 27.12.2021 nici nu a fost încheiat în forma autentică, nici nu a fost depus la grefa instanței anterior împlinirii termenului prevăzut în antecontract. Și sub acest aspect, instanța de apel face o greșită aplicare a dispozițiilor art. 404 din C. proc. civ., atunci când are în vedere contractul de tranzacție drept un motiv pentru care sentința pronunțată în dosarul nr. x/2012 ar îndeplini cerințele antecontractului. În realitate, la termenul stabilit de părți pentru încheierea contractului (31.12.2021), hotărârea nu era definitivă, nici prin prisma soluției (care era supusă apelului), nici prin prisma contractului de tranzacție (care nu îndeplinea cerințele legale pentru a constitui o renunțare la calea de atac). Recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 278 din C. proc. civ. privind data certă a înscrisului sub semnătură privată, sens în care a învederat următoarele: Contractul de tranzacție încheiat cu F., prin care acesta renunță la exercitarea căilor de atac în dosarul nr. x/2012, este întocmit pro causa, pentru a justifica îndeplinirea condițiilor prevăzute în antecontract, în condițiile în care nu a fost exhibat de către intimați decât odată cu depunerea acțiunii. Dacă contractul ar fi existat de la data pretins înscrisă în acesta, ar fi putut fi comunicat odată cu notificarea ori ulterior. Mai mult, acest pretins contract nu are dată certă, în sensul dispozițiilor art. 278 din C. proc. civ., astfel că nu poate fi opus terților. Acest aspect era esențial în cauză, atât timp cât miza litigiului poartă asupra stingerii și radierii din cartea funciară a litigiului, în interiorul termenului prevăzut pentru îndeplinirea acestor evenimente. În ciuda acestor susțineri, instanța de apel a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 1281 din C. civ., contractul este opozabil terților, greșita aplicare a normelor privind formalitatea datei certe fiind evidentă. Instanța de apel a săvârșit o nepermisă confuzie între o instituție de drept substanțial (opozabilitatea substanțială a contractului) și o instituție de drept procesual (condiția datei certe pentru ca data unui înscris să poată fi opusă în proces părții adverse). Recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile de drept material ale art. 1270 din C. civ. și ale art. 1400 din C. civ., sens în care a învederat următoarele argumente: Deși instanța de apel reține corect că scopul încheierii antecontractului a fost de a evita încheierea unui contract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren ce avea o situație juridică incertă și care ar pune cumpărătorul în poziția de a fi evins în viitor, totuși ajunge la o concluzie greșită, întemeiată pe un raționament care încalcă atât forța obligatorie a contractului, cât și modul de constatare a îndeplinirii unei condiții suspensive. Ceea ce omite a reține instanța de apel este realitatea că părțile au stipulat expres în ce constă clarificarea situației juridice a terenului: stingerea definitivă a litigiului nr. 8479/271/2012 și radierea sa din cartea funciară. Părțile au condiționat expres obligația de încheiere a contractului de îndeplinirea cumulativă a acestor două evenimente, nefăcând niciun fel de aprecieri cu privire la motivele respingerii acțiunii ce făcea obiectul dosarului nr. x/2012 sau la modalitatea de stingere a litigiului, aceste elemente fiind nerelevante pentru promitenta-cumpărătoare, singurul aspect de interes fiind finalizarea definitivă a litigiului Greșita aplicare a normelor de drept material constă în aceea că instanța de apel a înlocuit criteriile stabilite de părți pentru a considera îndeplinită condiția suspensivă (mai mult, înlocuind evenimentele ce reprezintă condiții suspensive) cu o serie de criterii proprii, care, în opinia instanței, atingeau același scop. Dacă părțile ar fi dorit ca încheierea contractului să depindă de simpla clarificare a situației juridice a imobilului, în orice fel, atunci ar fi prevăzut acest lucru în antecontract. Totodată, potrivit voinței părților, condiția suspensivă trebuia să se îndeplinească până la 31.12.2021. Înlocuind aceste evenimente, expres prevăzute de părți în antecontract, cu alte evenimente alternative, care, potrivit opiniei greșite și nelegale a instanței de apel, ar fi determinat atingerea aceluiași scop și ignorând termenul în care acestea trebuiau să fie îndeplinite, instanța de apel nu doar că a nesocotit prevederile art. 1.404 alin. (1) și (2) din C. civ., ci însăși forța obligatorie a contractului, reglementată de art. 1.270 din C. civ. În realitate, condiția suspensivă nu a fost îndeplinită, niciunul dintre cele două evenimente nefiind îndeplinite până la 31.12.2021, întrucât litigiul nu fusese stins definitiv (fiind obținută doar o hotărâre în primă instanță, nedefinitivă, și nicio declarație de achiesare la hotărâre/renunțare la calea de atac nu fusese formulată în dosar) și nici nu fusese radiat din cartea funciară. Recurenta a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținând că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 1538 din C. civ. și ale art. 1481 din C. civ., sens în care a învederat următoarele argumente: Atunci când a apreciat că nu a avut loc o neexecutare a obligației asumate de către promitenții-vânzători, întrucât reprezenta o obligație de mijloace, iar promitenții-vânzători făcuseră toate diligențele necesare, instanța de apel a ignorat clauza penală inserată în antecontract, din cuprinsul căreia rezultă că stingerea definitivă a litigiului și radierea sa din cartea funciară reprezentau un rezultat a cărui neîndeplinire atrăgea, prin el însuși, răspunderea promitenților-vânzători, independent de orice alte aspecte. Astfel, potrivit voinței părților, care are valoare de lege între aceștia, nefinalizarea definitivă a litigiului pană la 31 decembrie 2021 determina, în mod automat, fără nicio altă formalitate, nașterea unui drept de opțiune al promitentei-cumpărătoare pentru unul dintre cele două remedii alternative. Instanța de apel nici nu putea să analizeze o eventuală natură de "obligație de mijloace", atât timp cât aceasta ar fi fost incompatibilă cu clauza penală stipulată, care prevedea expres o sancțiune pentru ipoteza neobținerii în termen a rezultatului promis: stingerea procesului și radierea sa din cartea funciară. Ignorând cu desăvârșire această clauză penală, instanța de apel a încălcat atât principiul forței obligatorii a contractului, cât și prevederile art. 1538 și urm. din C. civ., care reglementează însăși clauza penală. Argumentele folosite de către instanța de apel pentru a califica obligația promitenților-vânzători drept una de mijloace încalcă art. 1.481 din C. civ.. Este adevărat că art. 1481 alin. (3) lit. a) prevede că, printre altele, se va avea în vedere modul în care obligația este stipulată în contract, pentru a determina dacă aceasta este de mijloace sau de rezultat, însă simpla formulare că intimații se obligă să efectueze toate demersurile și să depună diligențele necesare, nu se încadrează în ipoteza normei, întrucât toate obligațiile presupun obligația debitorului de a efectua toate demersurile și a depune diligențele necesare obținerii rezultatului promis. Diferența între cele două categorii constă în aceea că, în cazul obligațiilor de mijloace, debitorul se obligă numai la efectuarea demersurilor și depunerea diligențelor necesare. Or, nicăieri în antecontract nu se prevede că doar acesta ar fi întreg conținutul obligației, existând clauze care penalizează neobținerea rezultatului. Mai mult, instanța de apel a făcut o greșită aplicare a art. 1481 alin. (3) lit. c) din C. civ., întrucât gradul de risc va fi avut în vedere pentru calificarea obligației ca fiind una de mijloace numai în măsura în care acest risc nu a fost asumat de către debitor. Or, rezultă din prevederile clauzei penale că riscul nefinalizării definitive și în timp util a litigiului a fost asumat de debitori, care au fost de acord cu prevederea unei sancțiuni (clauza penală).

Apărările formulate în cauză La 16 octombrie 2023, intimații au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, susținând în esență că decizia instanței de apel este legală, nefiind incidente motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ., astfel cum au fost argumentate de către recurentă. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție. Examinând recursul civil de față, prin prisma motivelor de casare invocate, Înalta Curte îl va admite, va casa decizia civilă recurată și va trimite apelul spre rejudecare, pentru următoarele considerente de drept: Potrivit art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., "recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile", iar, conform art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul și dezvoltarea lor". Din coroborarea acestor dispoziții legale, rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformității sale cu regulile de drept material și/sau procesual, iar părțile o pot critica doar pentru motivele prevăzute limitativ la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ. În cauză, recurenta a invocat argumente care se subsumează motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 și pct. 8 din C. proc. civ.. Dintre acestea, logica juridică impune dezlegarea prioritară a acelor critici prin care se susține nemotivarea deciziei civile recurate, dat fiind că argumentele care se încadrează în motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. nu vizează neregularități ale procedurii desfășurate în apel, ci modalitatea în care instanța de apel a aplicat anumite norme de drept procesual, care au incidență asupra fondului litigiului (art. 634 și art. 404 alin. (2) din C. proc. civ., sub aspectul noțiunii de "finalizare a litigiului", și art. 278 din C. proc. civ. privind data certă a înscrisului sub semnătură privată – contractul de tranzacție). Motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. se referă la ipotezele în care "hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei". Invocând nemotivarea deciziei civile recurate sub anumite aspecte, recurenta a susținut că instanța de apel a încălcat art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. și art. 6 par. 1 din Convenția europeană a drepturilor omului. Chiar dacă se invocă încălcarea unei obligații stabilite în sarcina instanței prin norme de procedură, totuși nesocotirea obligației de motivare a hotărârii judecătorești constituie un motiv distinct de casare, reglementat expres la art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ. Potrivit art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă, printre altele, "expunerea situației de fapt reținută pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților". Obligația de motivare a hotărârii judecătorești a fost edictată în scopul bunei administrări a justiției, întăririi încrederii justițiabililor în actul de justiție, precum și pentru a da instanțelor superioare posibilitatea exercitării controlului judiciar. Conform jurisprudenței Curții europene a drepturilor omului, "dreptul la un proces echitabil include și dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenția nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete și efective, acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă observațiile sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Altfel spus, art. 6 implică, mai ales în sarcina instanței, obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, al argumentelor și al elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența" (hotărârea Perez împotriva Franței, paragraful 80, hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, paragraful 59, hotărârea Albina împotriva României, paragraful 30). Motivarea hotărârii trebuie să fie clară și precisă, să răspundă în fapt și în drept la toate pretențiile și apărările formulate de către părți și să conducă, în mod logic și convingător, la soluția cuprinsă în dispozitiv. Obligația de motivare a hotărârii trebuie înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica soluția pronunțată, ceea ce nu înseamnă a oferi un răspuns exhaustiv la toate argumentele aduse de către părți, dar nici ignorarea lor, ci o analiză a argumentelor principale, care, prin conținutul lor, sunt susceptibile să influențeze soluția. Calitatea hotărârii judecătorești depinde, în principal, de calitatea motivării, astfel că aceasta trebuie să reflecte respectarea de către instanță a drepturilor enunțate în art. 6 din Convenția europeană a drepturilor omului, în special dreptul la apărare și dreptul la un proces echitabil. Din această perspectivă, motivarea hotărârii trebuie să răspundă pretențiilor și apărărilor părților, o atare garanție fiind esențială, deoarece permite justițiabilului să se asigure că susținerile i-au fost examinate de către instanță. În cauză, recurenta a susținut și a argumentat, la par. 22-40 din memoriul de recurs, nemotivarea deciziei civile recurate, sub aspectul naturii juridice a obligației asumate de către promitenții-vânzători prin antecontract. Înalta Curte constată că această critică nu este fondată. Sub un prim aspect, recurenta a învederat că instanța de apel a ignorat clauza penală stipulată în antecontract, neanalizând conținutul și impactul acesteia asupra naturii juridice a obligației asumate de promitenții-vânzători. Susținerile recurentei nu pot fi primite, neputându-se reține nemotivarea deciziei civile recurate din această perspectivă, din moment ce, la par. 16-37 din cererea de apel (prin care s-a argumentat pe larg motivul vizând greșita calificare a obligației promitenților-vânzători ca fiind de diligență), nu s-a invocat, sub nicio formă, existența unei clauze penale în antecontract, nefiind învestită instanța de apel cu analiza conținutului acestei clauze și a efectelor pe care le-ar putea avea asupra naturii juridice a obligației asumate de către promitenții-vânzători. Această realitate a fost recunoscută implicit de către recurentă, care, la par. 27 din memoriul de recurs, a menționat că aspectul vizând compatibilitatea dintre clauza penală și natura juridică a obligației de a finaliza și de a radia litigiul din cartea funciară a fost invocat abia prin concluziile scrise depuse la dosar la 6 iunie 2023, iar nu prin cererea de apel. Or, în urma coroborării dispozițiilor art. 468 alin. (1) și art. 470 alin. (1) și alin. (3) din C. proc. civ., rezultă că instanța de apel are obligația de a analiza doar criticile invocate cu respectarea termenului legal de declarare a căii de atac, nu și a celor formulate tardiv, prin concluziile scrise depuse la dosar înainte de pronunțarea soluției asupra apelului. Din moment ce instanța de apel nu a fost legal învestită cu cercetarea motivului privind incompatibilitatea dintre clauza penală și obligația de diligență, recurenta nu poate invoca nemotivarea deciziei civile recurate în această privință. Sub al doilea aspect, recurenta a arătat că instanța de apel a ignorat argumentele privind modul de interpretare a formulării folosite în antecontract pentru a descrie obligația ce incumbă promitenților-vânzători. Nici aceste susțineri nu pot fi primite, întrucât la pag. 9 a deciziei civile recurate au fost analizate argumentele principale dezvoltate prin memoriul de apel cu referire la natura obligației asumate de către promitenții-vânzători. Sub acest aspect, se constată că instanța de apel a avut în vedere modul în care obligația a fost stipulată în antecontract (criteriul prevăzut la art. 1481 alin. (3) lit. a) din C. civ.), precum și gradul de risc pe care îl presupune atingerea rezultatului (criteriul prevăzut la art. 1481 alin. (3) lit. c) din C. civ.), și a apreciat că obligația supusă analizei este una de diligență, reținând că, dincolo de modul de formulare a clauzei în antecontract, promitenții-vânzători "nu puteau să își asume obligația finalizării procesului până la o anumită dată, întrucât la acest lucru concurau o multitudine de factori independenți de voința și controlul lor, atingerea rezultatului presupunând, în mod incontestabil, un grad semnificativ de risc, neexistând certitudinea că alternativa stingerii litigiului pe calea tranzacției ar fi fost viabilă, respectiv că reclamantul din respectivul litigiu ar fi agreat o astfel de posibilitate". Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel nu a stabilit natura juridică a obligației asumate de către promitenții-vânzători doar prin prisma modalității în care a fost formulată clauza în antecontract, ci a avut în vedere principalele argumente învederate prin cererea de apel, pe care le-a înlăturat motivat. Împrejurarea că recurenta nu este de acord cu considerentele pentru care instanța de apel a înlăturat aceste argumente nu poate conduce la incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., cu atât mai mult cu cât nu se decelează, în cuprinsul deciziei civile recurate, considerente contradictorii sau străine de natura pricinii. Recurenta a mai susținut și a argumentat, la par. 41-52 din memoriul de recurs, nemotivarea deciziei civile recurate, sub aspectul condiției suspensive. Înalta Curte constată că această critică este fondată. Astfel, se constată că, la pct. III.A.2 din cererea de apel, s-a invocat, drept motiv de apel, faptul că, indiferent de calificarea obligației asumate de către promitenții-vânzători, condiția suspensivă stipulată în antecontract nu s-a îndeplinit, astfel că obligația de perfectare a contractului nu este eficace. În susținerea acestui motiv de apel, reclamanta a dezvoltat mai multe argumente, care au fost ignorate de către instanța de apel, din moment ce, la pag. 10 a deciziei civile recurate, s-a menționat doar că "susținerea apelantei, în sensul că nu ar fi fost îndeplinită condiția suspensivă din antecontract, astfel încât obligația sa de a încheia contractul de vânzare-cumpărare nu ar fi devenit eficace, nu poate fi primită", precum și că "în motivarea apelului, reclamanta se prevalează de argumente ce vădesc un formalism excesiv și nejustificat, raportat la situația de fapt și de drept din prezenta cauză". În acord cu susținerile recurentei, se apreciază că o atare abordare a criticilor de apel nu satisface cerințele legale și convenționale privind motivarea hotărârii judecătorești, cu atât mai mult cu cât este vorba despre argumente principale, apte a schimba soluția pronunțată de prima instanță. În rejudecare, având obligația de a analiza aceste argumente, instanța de apel va trebui să constate faptul că existența condiției suspensive a fost stabilită de către prima instanță (la pag. 16 din sentință s-a menționat că "obligația de a cumpăra imobilul obiect al antecontractului este o obligație afectată de condiția suspensivă de finalizare a procesului ce face obiectul dosarului nr. x/2012 și de radiere a acestuia din cartea funciară până la 31.12.2021"), precum și faptul că, întrucât intimații nu au formulat apel la considerente, această chestiune de drept a fost dezlegată în mod definitiv. Plecând de la acest aspect, instanța de apel va trebui să analizeze critica potrivit căreia, atunci când a apreciat că termenul stabilit de părți pentru îndeplinirea condiției suspensive nu poate fi considerat ca fiind unul esențial, prima instanță a încălcat prevederile art. 1270 din C. civ. (care instituie regula pacta sunt servanda) și, în mod special, pe cele ale art. 1404 alin. (2) din C. civ., conform cărora "când obligația este contractată sub condiția producerii unui eveniment într-un anumit termen, condiția este socotită neîndeplinită dacă termenul s-a împlinit fără ca evenimentul să se producă". În strânsă legătură cu acest aspect, instanța de apel va avea de analizat și critica de apel potrivit căreia, în ceea ce privește îndeplinirea condiției suspensive, singura analiză care se impunea a fi făcută de către prima instanță era aceea de a stabili dacă finalizarea și radierea litigiului din cartea funciară s-au realizat până la 31.12.2021, nicidecum alte aspecte, precum caracterul esențial sau neesențial al termenului convenit de către părțile contractante. Totodată, instanța de apel va trebui să dezlege dacă, potrivit voinței părților contractante, condiția suspensivă inserată în antecontract are în vedere finalizarea definitivă a litigiului ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2021 sau doar soluționarea sa în primă instanță, context în care va lua în considerare și împrejurarea că părțile au convenit nu doar ca litigiul să fie finalizat, ci și ca notarea acestuia să fie radiată din cartea funciară. Abia după dezlegarea acestor chestiuni de drept esențiale, instanța de apel va proceda la verificarea împrejurării dacă, prin raportare la mijloacele de probă administrate în cauză, condiția suspensivă inserată în antecontract a fost sau nu îndeplinită în termenul stabilit de către părțile contractante, cu scopul de a stabili, în final, dacă obligația promitentei-cumpărătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică a devenit eficace, ținând cont de prevederile art. 1400 din C. civ., potrivit cărora condiția suspensivă afectează executarea obligației, din moment ce de îndeplinirea ei depinde eficacitatea obligației. Din această perspectivă, instanța de apel va analiza susținerile din cererea de apel, în sensul că, până la termenul stabilit de către părți (31.12.2021), condiția suspensivă nu s-a realizat, întrucât litigiul nu era soluționat în mod definitiv și nu fusese radiat din cartea funciară. Din moment ce instanța de apel nu a parcurs un astfel de raționament logico-juridic, limitându-se a reține că "apelanta se prevalează de argumente ce vădesc un formalism excesiv și nejustificat", se reține nemotivarea deciziei recurate, sub aspectul condiției suspensive. În acord cu susținerile recurentei, se constată că argumentele dezvoltate la par. 40-63 din cererea de apel au consistență juridică și sunt esențiale pentru soluționarea legală a litigiului, dat fiind că în discuție este tocmai aspectul dacă obligația promitentei-cumpărătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică a devenit sau nu eficace, prin raportare la condiția suspensivă inserată în cuprinsul antecontractului. Cu alte cuvinte, în contextul în care părțile au stipulat o condiție suspensivă, litigiul nu poate fi soluționat decât în urma stabilirii împrejurării dacă evenimentele viitoare și incerte, astfel cum au fost convenite de părți (finalizarea litigiului și radierea sa din cartea funciară), s-au îndeplinit sau nu până la termenul convenit (31.12.2021). Întrucât instanța de apel nu a analizat aceste argumente esențiale pentru soluționarea legală a litigiului, încălcând obligația stabilită de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. și de art. 6 paragraful 1 din Convenția europeană a drepturilor omului, în cauză este incident motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 teza I din C. proc. civ., decizia civilă recurată urmând a fi casată, cu consecința trimiterii apelului spre rejudecare. Dată fiind această soluție, nu se mai impune analiza criticilor de recurs care se circumscriu motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 și pct. 8 din C. proc. civ., prin intermediul cărora recurenta a învederat greșita interpretare și aplicare de către instanța de apel a prevederilor art. 634, art. 404 alin. (2) și art. 278 din C. proc. civ., precum și ale art. 1281, art. 1270 și art. 1400 și urm. din C. civ., aceste critici urmând a fi avute în vedere, în rejudecare, de către instanța de apel, în scopul pronunțării unei soluții legale și temeinice. Față de aceste considerente, constatând că în cauză este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va admite recursul, va casa în tot decizia civilă recurată și va trimite apelul, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.