ÎCCJ, decizie (scj.ro #213669)

A. Pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act de vânzare-cumpărare. Vânzarea aceluiași imobil către un terț. Imposibilitatea predării bunului. Neîndeplinirea obligației principale a vânzătorului. Acțiune în rezoluțiune

B. Garanție pentru evicțiune. Despăgubiri reprezentând sporul de valoare a bunului vândut. Sarcina probei.  Aplicarea necorespunzătoare a dispozițiilor art. 1701 alin. (3) din Codul civil

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Executarea obligațiilor

Index alfabetic: hotărâre care ține loc de act de vânzare-cumpărare

- rezoluțiune

- evicțiune

- spor de valoare

C.civ., art. 1700

A.

Împrejurarea că, ulterior rămânerii definitive a hotărârii judecătorești ce ține loc de act de vânzare-cumpărare, imobilul nu a putut fi predat în mod efectiv de către vânzător cumpărătorului, din cauza vânzării către un terț, pentru a doua oară, a bunului, relevă neîndeplinirea obligației principale a vânzătorului, justificând rezoluțiunea vânzării-cumpărării, pe temeiul art. 1700 C.civ.

B.

Potrivit dispozițiilor art. 1701 alin. (3) C.civ., cumpărătorul evins este îndreptățit nu numai la restituirea prețului vânzării, ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare, ci și la sporul adăugat valorii bunului vândut între data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și data evicțiunii.

În termenii normei în discuție, diferența de valoare adăugată relevă un element obiectiv care trebuie stabilit de către instanța învestită cu o asemenea pretenție a cumpărătorului evins și care se raportează la valoarea de circulație, la data evicțiunii, a bunului vândut.

Stabilirea sporului de valoare, prin raportare la valoarea reală a bunului la momentul tulburării de drept suferite de către cumpărător, constituie o condiție de aplicare a normei de drept substanțial și, în același timp, un fapt, supus probațiunii potrivit regulilor generale.

Prin urmare, reclamantului îi revine sarcina dovedirii valorii reale, în aplicarea art. 249 C.proc.civ., sub sancțiunea respingerii pretenției cu acest obiect, astfel încât, în măsura în care a indicat o anumită valoare, reclamantul este dator să probeze că aceasta corespunde valorii bunului în sensul art. 1701 alin. (3) C.civ.

Astfel, recunoscând reclamantului dreptul la sporul de valoare în cuantumul indicat de acesta, fără a stabili valoarea de circulație a imobilului la data evicțiunii, instanța de apel a apreciat în mod greșit că sunt întrunite cerințele de aplicare a prevederilor art. 1701 alin. (3) C.civ.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 1199 din 19 iunie 2023

I. Circumstanțele cauzei

Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Deta la data de 15.06.2021, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta Societatea Cooperativă C., următoarele: constatarea imposibilității executării obligației derivate din convenția de vânzare cumpărare validată prin sentința civilă nr. 1587 din 24.09.2018 pronunțată de Judecătoria Deta în dosarul nr. x/220/2013*, rămasă definitivă la data de 23.08.2019; rezoluțiunea vânzării; obligarea pârâtei să achite reclamanților contravaloarea de la momentul evicțiunii a imobilului înscris în C.F. nr. x03 Ciacova nr. cadastral 403103, compus din teren intravilan în suprafață de 535 mp și construcția „cârciumă” și a imobilului înscris în C.F. nr. x04 Ciacova nr. cadastral 403104, compus din teren intravilan în suprafață de 3465 mp, pe care o apreciază la suma de 80.000 euro (în echivalentul în lei, calculată la cursul BNR din ziua plății efective); obligarea pârâtei la achitarea către reclamanți, cu titlu de daune-interese, a sumei de 20.000 euro (în echivalentul în lei, calculată la cursul BNR din ziua plății efective), reprezentând pierderea suferită de reclamanți din cauza evicțiunii, conform clauzei penale din cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare înregistrate cu dată certă nr. 3/18.02.2021; cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1700, art. 1701 alin. (3) și art. 1702 alin. l lit. d C.civ.

Hotărârea pronunțată în primă instanță

Prin sentința civilă nr. 325 din 22.03.2022 pronunțată de Tribunalul Timiș a fost respinsă, ca inadmisibilă, cererea formulată de reclamanți având ca obiect imposibilitatea executării obligației derivate din convenția de vânzare cumpărare validată prin sentința civilă nr. 1587 din 24.09.2018, pronunțată de Judecătoria Deta și rezoluțiunea vânzării (petitul I) și, totodată, a fost respinsă ca prematură cererea acelorași reclamanți privind petitele II și III, fiind admise, în prealabil, excepția inadmisibilității, respectiv excepția prematurității.

Hotărârea pronunțată în apel

Prin decizia nr. 239 din 29.09.2022, Curtea de Apel Timișoara - Secția I civilă a admis apelul declarat de către reclamanții A. și B. împotriva sentinței menționate, pe care a schimbat-o, în sensul că a admis cererea de chemare în judecată și, în consecință:

A dispus rezoluțiunea convenției de vânzare-cumpărare validate prin sentința civilă nr. 1587 din 24.09.2018 pronunțată de Judecătoria Deta în dosarul nr. x/220/2013* rămasă definitivă la data de 23.08.2019 având ca obiect imobilele înscrise în C.F. nr. x03 Ciacova, nr. top 403103 în care a fost intabulat terenul intravilan în suprafață de 535 mp și construcția cârciumă și imobilul intabulat în CF nr. x04 Ciacova nr. top 403104 în care este intabulat terenul în suprafață de 3465 m.p.

A obligat pârâta să achite reclamantului suma de 100.000 euro cu titlu de pretenții.

A obligat intimata-pârâtă la plata către apelantul-reclamant a sumei de 14545 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în ambele etape ale judecății, constând în taxa judiciară de timbru și onorariul avocațial.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei menționate, a declarat recurs pârâta C., criticând-o pentru nelegalitate, pe temeiul art. 488 alin. 1 pct. 6 și 8 C.proc.civ. și susținând, în esență, următoarele:

Au fost încălcate prevederile art. 476 alin. 2 C.proc.civ., deoarece instanța de apel nu s-a pronunțat cu privire la excepțiile procesuale invocate prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe și nici nu a motivat admiterea sau respingerea lor.

În primă instanță, pârâta a invocat excepția inadmisibilității, excepția lipsei calității procesuale active și pasive cu privire la capetele 1 și 2 de cerere, excepții pe care instanța de fond nu le-a mai analizat deoarece, dând eficiență prevederilor art. 248 C.proc.civ., a soluționat cu prioritate excepția inadmisibilității și găsind-o întemeiată, a respins cererea fără a mai analiza fondul, dar nici celelalte excepții.

Or, instanța de apel, admițând apelul și procedând la o judecare în fond, a trecut peste aceste excepții deși, conform prevederilor art. 476 alin. 2 C.proc.civ., instanța de apel se va pronunța asupra fondului pe baza celor invocate in primă instanță. Hotărârea instanței de apel nu cuprinde nicio referire cu privire la excepția inadmisibilității, excepție admisă de către instanța de fond, după cum nu există nicio mențiune cu privire la excepțiile calității procesuale pasive, respectiv active.

Instanța de apel a aplicat greșit normele materiale referitoare la garanția contra evicțiunii, în condițiile în care hotărârea judecătorească de validare a promisiunii de vânzare-cumpărare a devenit definitivă la data de 23.09.2019, în timp ce bunul a fost vândut către terți anterior, la data de 12.04.2019.

Nici pârâta, nici reclamanții, nu au avut vreodată calitatea de vânzător, respectiv cumpărător; acesta din urmă nu a avut niciodată un drept de proprietate asupra bunurilor, proprietatea nu i-a fost transmisă, nu au fost îndeplinite formalitățile de carte funciară, iar pârâta nu a transmis niciodată un drept de proprietate și nu a predat bunul către reclamanți, la momentul executării silite în natură prin hotărâre judecătorească nemaifiind proprietarii bunului.

Obligația de a da este distinctă de obligația contra evicțiunii, iar ele nu trebuie confundate. Strămutarea proprietății de la vânzător la cumpărător este supusă dispozițiilor de carte funciară. În aceste condiții, prin raportare la succesiunea în timp a evenimentelor și a producerii efectelor juridice, intimații-reclamanți sunt dobânditori secundari, în timp ce terțul D. este dobânditor inițial. Cu alte cuvinte, prin raportare la momentul vânzării, al rămânerii definitive a hotărârii judecătorești și al îndeplinirii formalităților de carte funciară, C. a vândut mai întâi lui D. și apoi a vândut reclamantului A.

Așadar, strămutarea proprietății nu a avut loc, nu a fost îndeplinită obligația de a da executată silit prin hotărârea judecătorească, ulterior vânzării, astfel încât garanția de evicțiune nu poate opera față de A. Față de acesta poate opera obligația de restituire a prețului plătit.

În condițiile în care la momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești recurenta-pârâtă nu era proprietarul bunului, ar deveni incidente prevederile referitoare la vânzarea bunului altuia, în special art. 1683 alin. 4 C.civ., potrivit căruia „în cazul în care vânzătorul nu asigură transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător, acesta din urmă poate cere rezoluțiunea contractului, restituirea prețului, precum și, dacă este cazul, daune-interese”. Este vorba de vânzări succesive, dar in cazul de față intimații recurenți sunt dobânditorii subsecvenți, iar nu inițiali.

Cât privește caducitatea, aceasta este cauza de ineficacitate ce constă în lipsirea actului juridic civil valabil încheiat de orice efecte datorită intervenirii unei împrejurări ulterioare încheierii sale și care este independentă de voința autorului actului juridic. Oricât am încerca să demonstrăm contrariul, în speță există o cauză de ineficacitate a hotărârii judecătorești, așa cum de altfel recunoaște și judecătorul din apel, care a arătat că hotărârea judecătorească rămâne în ființă, dar nu va mai produce vreun efect juridic, urmare a rezoluțiunii vânzării pe care a validat-o. Instanța a apreciat, însă, în mod greșit că nu va mai produce efecte ca urmare a rezoluțiunii, deoarece rezoluțiunea produce efecte, spre deosebire de caducitate. Cu alte cuvinte, rezoluțiunea produce anumite efecte (repunerea părților în situația anterioară, restituirea prestațiilor, etc.), fiind o consecință a neîndeplinirii culpabile a unei obligații contractuale, așadar efect, iar nu cauză.

Or, cererea de constatare a caducității sentinței civile nr. 1587/2019 pronunțate în dosarul nr. x/220/2013* și a lipsei puterii de lucru judecat a acesteia, cu consecința rezoluțiunii vânzării, nu poate fi admisă de către instanța de apel. În procedura civilă lipsește o consacrare a instituției caducității, care să o enunțe și să o accepte drept cauză de ineficacitate a unei hotărâri judecătorești susceptibile de executare silită și intrate în puterea lucrului judecat. Așadar, în lipsa unei reglementări cu privire la cauzele de ineficacitate a unei hotărâri judecătorești, acest capăt de cerere trebuie respins ca inadmisibil.

În ceea ce privește obligarea la plata prețului și a daunelor-interese, recurenta-pârâtă a arătat că prețul la care se promite vânzarea cu promitentul cumpărător E. este neserios, iar daunele-interese sunt stabilite printr-un act pro causa. În lipsa garanției contra evicțiunii nu pot fi acordate nici daunele și nici prețul.

Așa cum s-a arătat încă din cursul judecării fondului, intimatul-reclamant A. avea cunoștință despre situația de carte funciară cu mult anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare din 2021. Acest aspect reiese din observarea extrasului CF depus de reclamant care atestă în anul 2019 notarea unor procese, respectiv la 31 mai a acțiunii civile din dosarul nr. x/220/2013*, având ca obiect prestație tabulară și a dosarului nr. x/220/2019, având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâtă și D. În acel dosar, cererea reclamanților a fost respinsă ca inadmisibilă prin sentința nr. 2172 din 20.11.2019. Așadar, reclamantul a promis că vinde acest bun imobil, ba chiar s-a stipulat expres că este dobândit prin cumpărare, știind clar că nu este proprietar tabular.

În mod evident, acest act a fost întocmit pro causa, fără intenția de a contracta și pentru un preț neserios, cu unicul scop de a pretinde o anumită valoare a bunului și daune fără a mai fi nevoie de o expertiză, știind că pârâta nu poate contesta un act încheiat de alte părți. De asemenea, referitor la suma de 20.000 euro, potrivit clauzei penale din promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată în februarie 2021, reclamanții cunoșteau că nu își vor putea îndeplini obligația de a face la scadență.

Chiar considerând că nu a fost un act pro causa, intimatul-reclamant A. a creat imposibilitatea de a încheia actul în formă autentică, deoarece 1-a indus în eroare pe E. când a afirmat că este proprietar al imobilului. Una dintre condițiile esențiale ale promisiunii de vânzare-cumpărare este ca promitentul vânzător să fie proprietar al bunului, în caz contrar, să îl încunoștințeze pe promitentul cumpărător despre acest aspect. Codul civil român nu interzice nici promisiunea de vânzarea bunului altuia și nici vânzarea bunului altuia. Promitentul vânzător are posibilitatea ca, până la data la care obligația trebuie îndeplinită, să dobândească în proprietate bunul promis sau să îl determine pe actualul proprietar fie la transmiterea proprietății către promitentul-cumpărător, fie la ratificarea vânzării dintre vânzătorul neproprietar și cumpărător. În speță, nu se menționează, însă, că ar fi bunul altuia, iar promitentul-vânzător nu ar fi proprietar.

Recurenta-pârâtă a conchis în sensul că ar putea fi obligată doar la restituirea prețului plătit prin promisiunea de vânzare-cumpărare în anul 2004, iar nu a unui preț stabilit aleatoriu printr-o convenție pro causa.

III. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Printr-o primă critică, recurenta-pârâtă a reproșat instanței de apel nepronunțarea, odată cu evocarea fondului asupra cererii din primul petit al acțiunii introductive, asupra excepțiilor invocate prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe, fără a se face măcar vreo referire la aceste excepții procesuale, respectiv excepția inadmisibilității cererii de chemare în judecată, excepția lipsei calității procesuale active și a lipsei calității procesuale pasive.

Critica astfel formulată poate fi analizată din perspectiva dispozițiilor art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., iar nu ale art. 488 alin. 1 pct. 6, la care s-a raportat recurenta, din moment ce se pretinde ignorarea efectului devolutiv al apelului și nerespectarea prevederilor art. 476 alin. 2 C.proc.civ.

În acest context, Înalta Curte reține că, astfel cum se arată chiar prin motivele de recurs, prima instanță s-a pronunțat asupra primului capăt de cerere din acțiunea introductivă în considerarea excepției inadmisibilității invocate de către pârâtă și, drept urmare, a lăsat nesoluționate celelalte două excepții procesuale, respectiv excepția lipsei calității procesuale active și a lipsei calității procesuale pasive.

Instanța de apel a admis apelul reclamanților, după ce a clarificat obiectul celui dintâi capăt de cerere, în sensul că nu este vorba despre o cerere de constatare a caducității unei hotărâri judecătorești definitive, ci s-a dedus judecății o cerere având ca obiect rezoluțiunea contractului de vânzare–cumpărare, ca urmare a evicțiunii rezultate din cea de-a doua vânzare a aceluiași imobil de către pârâta din prezenta cauză.

Așadar, soluția tribunalului a fost invalidată pentru motivul că a fost pronunțată în considerarea unei greșitei recalificări juridice, în condițiile în care instanța de judecată a fost învestită cu pretenții decurgând din evicțiunea suferită de reclamanți, întemeiate în mod explicit pe dispozițiile art. 1700 cu referire la art. 1695 C.civ.

Prin urmare, contrar susținerilor recurentei-pârâte, instanța de apel s-a pronunțat motivat asupra admisibilității primului petit din acțiunea introductivă, chestiune care, de altfel, a făcut obiectul învestirii instanței de apel (concomitent cu nelegalitatea admiterii de către prima instanță și a excepției prematurității celorlalte capete de cerere).

De altfel, recurenta-pârâtă a formulat o critică distinctă privitoare tocmai la inadmisibilitatea cererii, cu referire la considerentele instanței de apel, ceea ce indică existența unui răspuns efectiv la susținerile pe acest aspect în cuprinsul deciziei de recurs și faptul că pârâta a fost în măsură să-și exprime prin cererea de recurs nemulțumirile în privința modului de soluționare a excepției inadmisibilității de către instanța de apel.

Cât privește celelalte două excepții procesuale, din întâmpinarea depusă în fața primei instanțe reiese că susținerile privind neîntrunirea în cauză a legitimării procesuale active, respectiv pasive, a fost justificată de neîndeplinirea condițiilor pentru activarea obligației vânzătorului de garanție contra evicțiunii.

Așadar, prin modul în care au fost argumentate, aceste excepții se confundă cu apărările de fond pe care pârâta le-a formulat față de pretențiile decurgând din evicțiunea pretinsă de către reclamanți și, prin urmare, nu au presupus o analiză distinctă de evaluarea apărărilor pe fondul raportului juridic dedus judecății, eventuala lor însușire de către instanța de judecată conducând la respingerea pe fond a cererii de chemare în judecată, iar nu la admiterea excepțiilor procesuale.

Se constată, pe cale de consecință, că instanța de apel a procedat în mod corect analizând susținerile pârâtei privind absența calității sale de vânzător, respectiv a calității de cumpărători a reclamanților, în contextul verificării întrunirii în persoana pârâtei a condițiilor răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, fără a se pronunța distinct asupra excepțiilor procesuale.

De altminteri, susținerile cu acest obiect au fost reiterate prin motivele de recurs întemeiate pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. și urmează a fi analizate ca atare, ceea ce confirmă finalitatea demonstrării inexistenței unei obligații de garanție contra evicțiunii.

Față de cele ce preced, critica întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ. va fi respinsă ca nefondată.

În ceea ce privește modul de aplicare în cauză a dispozițiilor de drept material incidente, Înalta Curte reține că recurenta a reproșat instanței de apel infirmarea soluției primei instanțe de respingere ca inadmisibil a primului capăt de cerere.

Critica pe acest aspect nu este fondată, în condițiile în care se reiterează susținerea eronată conform căreia reclamanții ar fi învestit instanța de judecată cu o cerere în constatarea caducității hotărârii judecătorești anterioare.

După cum rezultă din motivarea deciziei recurate, instanța de apel a considerat că este învestită cu o acțiune decurgând din evicțiunea suferită de reclamant ca urmare a vânzării imobilelor către terți de către pârâtă, întrucât reclamanții nu au solicitat să se constate caducitatea sentinței civile nr. 1587 din 24.09.2018 pronunțate de Judecătoria Deta în dosarul nr. x/220/2013*, ci rezoluțiunea vânzării validate prin acest act jurisdiscțional ca urmare a imposibilității executării ei, din cauza vânzării de către pârâtă, pentru a doua oară, a acelorași bunuri.

Așadar, instanța de apel, învestită fiind în acest sens prin motivarea căii de atac, a clarificat obiectul cererii de chemare în judecată, iar acest act de procedură relevă aplicarea corespunzătoare a prevederilor art. 22 alin. 4 C.proc.civ., în condițiile în care a fost dată o corectă calificare juridică a actelor și faptelor deduse judecății, făcându-se distincția necesară între obiectul și motivele cererii de chemare în judecată.

Înalta Curte reține, pe lângă faptul că termenul de „caducitate” nu se regăsește în petitul acțiunii introductive, ci doar în apărările pârâtei, că reclamanții au solicitat, pe temeiul art. 1700 C.civ., rezoluțiunea vânzării având ca obiect imobilele înscrise în CF nr. x03 Ciacova și CF nr. x04 Ciacova, vânzare constatată prin sentința civilă nr. 1587 din 24.09.2018 a Judecătoriei Deta, prin care s-a dispus, totodată, ca hotărârea să țină loc de act de vânzare-cumpărare, precum și radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei, concomitent cu înscrierea dreptului de proprietate al reclamantului.

S-a solicitat, în același timp, restituirea prețului și daune-interese, pe temeiul art. 1701 și art. 1702 C.civ., iar referirea la efectele hotărârii judecătorești care ține loc de act autentic de vânzare–cumpărare fixează cauza și momentul evicțiunii, reclamanții motivându-și pretențiile prin imposibilitatea de executare a hotărârii judecătorești.

Astfel, reclamanții, nu numai că nu au solicitat a se constata lipsirea de efecte juridice a hotărârii judecătorești, ca urmare a unei împrejurări ulterioare actului jurisdicțional, ci dimpotrivă, s-au prevalat de autoritatea de lucru judecat și de obligativitatea hotărârii pentru a invoca existența unui act de vânzare–cumpărare valabil încheiat și a formula pretenții referitoare la modul de îndeplinire a obligațiilor născute din contractul de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, instanța de apel a stabilit corect limitele învestirii instanței de judecată, prin raportare la obiectul și motivele de fapt și de drept ale cererii rezultate explicit chiar din modul de formulare a pretențiilor deduse judecății.

Mai mult decât atât, se constată că aserțiunea eronată a pârâtei conform căreia s-ar fi formulat o cerere de constatare a caducității hotărârii judecătorești se integrează apărării de fond vizând neîntrunirea condițiilor răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, reiterate prin motivele de recurs.

Pârâta a susținut în mod constant pe parcursul judecății că nu a transmis niciodată un drept de proprietate și nu a predat bunul către reclamanți, la momentul executării silite în natură prin hotărâre judecătorească nemaifiind proprietarii bunului, iar, pe de altă parte, reclamanții nu au avut niciodată un drept de proprietate asupra bunurilor, din moment ce proprietatea nu le-a fost transmisă și nu au fost îndeplinite formalitățile de carte funciară.

Această apărare a pârâtei, cu toate că se referă, aparent, la momentul la care reclamanții au constatat imposibilitatea executării hotărârii judecătorești prin care s-a validat convenția de vânzare–cumpărare, vizează de fapt chiar momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești, de vreme ce se bazează pe împrejurarea vânzării de către Societatea Cooperativă C., a acelorași imobile, către alte persoane, ce a intervenit în cursul soluționării apelului din litigiul anterior cu reclamantul A.

În aplicarea art. 1669 alin. 1 C.civ., în cazul unei promisiuni de vânzare, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract se poate dispune, la cererea uneia dintre părți, numai dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.

Or, în litigiul anterior, pârâta nu a învederat instanței de apel contractul de vânzare–cumpărare încheiat cu terți și nu s-a prevalat de neîndeplinirea tuturor condițiilor de validitate ale unei vânzări, pentru a nu se ajunge la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic.

Din această perspectivă, este inadmisibilă invocarea în litigiul ulterior a apărării omise, repunându-se în discuție împrejurări ce existau la data rămânerii definitive a hotărârii anterioare. Chiar dacă scopul unei asemenea apărări rezidă în demonstrarea neîndeplinirii condițiilor garanției pentru evicțiune a vânzătorului, prin analiza acesteia se ajunge, implicit, la reaprecierea nepermisă a îndeplinirii condițiilor de validitate ale unui act de vânzare–cumpărare între părțile litigiului anterior.

În condițiile în care recurenta tinde să înlăture efectul pozitiv al autorității de lucru judecat de care beneficiază hotărârea judecătorească definitivă pe aspectele tranșate, ce produce efecte relative între părțile litigiului, Înalta Curte constată că apărarea formulată a fost respinsă, în mod corect, de către instanța de apel din prezenta cauză.

Contrar susținerilor recurentei-pârâte, în baza hotărârii judecătorești definitive ce ține loc de act de vânzare-cumpărare, reclamantul A. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor, de la data rămânerii definitive a hotărârii, dat fiind efectul constitutiv de proprietate al acesteia, fiind indiscutabilă și calitatea de proprietar a vânzătorului, față de dezlegările și dispozițiile din hotărârea judecătorească definitivă ce reprezintă lucru judecat și care nu ar putea fi contrazise în litigiul de față.

Împrejurarea că, ulterior rămânerii definitive a hotărârii judecătorești anterioare, imobilele nu au putut fi predate în mod efectiv de către pârâtă către reclamant, relevă neîndeplinirea obligației principale de vânzătorului și reprezintă, în același timp, tocmai cauza evicțiunii suferite de către reclamant și care fundamentează pretențiile sale în speță, justificând rezoluțiunea vânzării-cumpărării, pe temeiul art. 1700 C.civ.

Totodată, nu pot fi primite nici susținerile referitoare la incidența reglementării vânzării bunului altuia, care se bazează pe alegația conform căreia la momentul rămânerii definitive a hotărârii judecătorești anterioare recurenta-pârâtă nu era proprietarul bunului, apărare respinsă ca inadmisibilă în prezenta cauză, potrivit celor ce preced.

Față de cele expuse, urmează a fi înlăturată critica în legătură cu evicțiunea constatată de către instanța de apel, subliniindu-se, totodată, că recurenta nu a făcut susțineri suplimentare în legătură cu eventuale alte condiții ale evicțiunii, greșit analizate ori omise de la analiză de către instanța de apel.

În ceea ce privește dispoziția instanței de apel de obligare a pârâtei la plata prețului și a daunelor-interese, Înalta Curte constată, însă, ca fiind fondate criticile recurentei pe acest aspect.

În caz de evicțiune, odată cu rezoluțiunea, cumpărătorul poate cere restituirea prețului și repararea prejudiciului suferit, astfel cum prevede art. 1700 alin. 2 C.civ.

În conformitate cu art. 1701 alin. 3 din cod, „Dacă lucrul vândut are, la data evicțiunii, o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, sporul de valoare acumulat până la data evicțiunii”.

Așadar, cumpărătorul evins este îndreptățit nu numai la restituirea prețului vânzării, ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare–cumpărare, ci și la sporul adăugat valorii bunului vândut între data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și data evicțiunii.

După cum rezultă din considerentele deciziei recurate, instanța de apel a recunoscut reclamantului A. dreptul la sporul de valoare pe temeiul dispozițiilor art. 1701 alin. 3 C.civ., dispunând obligarea pârâtei la plata sumei de 80.000 euro cu acest titlu, față de valoarea indicată de către reclamant și necontestată de către pârâtă.

Or, simpla indicare de către reclamant a unei sume de bani ca reprezentând valoarea reală a bunului nu este suficientă din perspectiva aplicării corespunzătoare a dispozițiilor art. 1701 alin. 3 C.civ.

În termenii normei în discuție, diferența de valoare adăugată relevă un element obiectiv care trebuie stabilit de către instanța învestită cu o asemenea pretenție a cumpărătorului evins și care se raportează la valoarea de circulație, la data evicțiunii, a bunului vândut, întrucât cumpărătorul este împiedicat să își exercite prerogativele dreptului de proprietate, inclusiv dreptul de a dispune de bunul achiziționat.

Stabilirea sporului de valoare, prin raportare la valoarea reală a bunului la momentul tulburării de drept suferite de către cumpărător, constituie o condiție de aplicare a normei de drept substanțial și, în același timp, un fapt, supus probațiunii potrivit regulilor generale.

Prin urmare, reclamantului îi revine sarcina dovedirii valorii reale, în aplicarea art. 249 C.proc.civ., sub sancțiunea respingerii pretenției cu acest obiect, astfel încât, în măsura în care a indicat o anumită valoare, reclamantul este dator să probeze că aceasta corespunde valorii bunului în sensul art. 1701 alin. 3 C.civ.

În acest sens, valoarea de circulație a imobilelor putea fi stabilită printr-o expertiză de specialitate, astfel cum, în mod corect, a afirmat recurenta-pârâtă, care s-a opus, încă din faza judecății în primă instanță, valorificării prețului din antecontractul de vânzare–cumpărare cu dată certă încheiat de către reclamantul A. cu un terț la data de 18.02.2021, pe motiv că unicul scop al convenției a fost acela de a se pretinde o anumită valoare a bunului și daune-interese fără a se recurge la efectuarea unei expertize de specialitate.

În aceste condiții, se constată că instanța de apel a apreciat în mod greșit că sunt întrunite cerințele de aplicare a prevederilor art. 1701 alin. 3 C.civ., cu toate că nu a fost stabilită valoarea de circulație a imobilelor la data de referință, potrivit considerentelor deja expuse.

Această constatare se impune cu atât mai mult cu cât reclamantul s-a orientat, pentru indicarea sumei de 80.000 euro, în funcție de prețul din antecontractul de vânzare–cumpărare pe care l-a încheiat cu un terț, or, instanța de apel nu a stabilit că data de 18.02.2021 ar coincide cu data evicțiunii, pentru a valorifica acest preț pe temeiul art. 1701 alin. 3 C.civ.

În consecință, Înalta Curte constată că este fondată critica referitoare la modul de aplicare a acestei norme și o va admite ca atare.

Totodată, urmează a fi admisă și critica referitoare la modul de aplicare a prevederilor art. 1702 alin. 1 lit. d C.civ., conform cărora cumpărătorul evins este îndreptățit și la repararea prejudiciului, constând în „pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicțiunii.”

Înalta Curte reține că instanța de apel a dispus, pe temeiul acestei norme, obligarea pârâtei C. la plata sumei de 20.000 euro, reprezentând dublul avansului primit de la terțul promitent-cumpărător, datorat de către reclamant în baza aceluiași antecontract de vânzare–cumpărare încheiat cu terțul E. la data de 18.02.2021 și achitat ca urmare a rezilierii de comun acord a antecontractului.

Prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe, pârâta a arătat, printre altele, că antecontractul a fost încheiat la o dată la care promitentul-vânzător cunoștea nu numai că nu este proprietarul bunurilor promise, dar și faptul că nu putea deveni proprietar, față de rezultatul demersurilor sale judiciare în contradictoriu cu pârâta și cu terții care au cumpărat imobilele de la aceasta, în dosarele nr. x/220/2013* și nr. x/220/2019 ale Judecătoriei Deta.

Așadar, pârâta s-a apărat prin raportare la conduita culpabilă a reclamantului însuși în producerea prejudiciului pretins suferit, iar atare apărare evocă reglementarea de drept comun referitoare la acordarea daunelor-interese în caz de neexecutare a unei obligații contractuale, aplicabilă în completarea normei speciale din materia evicțiunii privind întinderea daunelor-interese.

Potrivit art. 1530 C.civ., „Creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat și care este consecința directă și necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligației.”

De asemenea, art. 1534 C.civ., intitulat „Prejudiciul imputabil creditorului” prevede: „(1) Dacă, prin acțiunea sau omisiunea sa culpabilă, creditorul a contribuit la producerea prejudiciului, despăgubirile datorate de debitor se vor diminua în mod corespunzător. Această dispoziție se aplică și atunci când prejudiciul este cauzat în parte de un eveniment al cărui risc a fost asumat de creditor. (2) Debitorul nu datorează despăgubiri pentru prejudiciile pe care creditorul le-ar fi putut evita cu o minimă diligență.”

Din coroborarea art. 1702 alin. 1 lit. d și art. 1534 alin. 2 C.civ., rezultă că, într-adevăr, cumpărătorul evins este îndreptățit la repararea prejudiciului, constând în pierderile suferite din cauza evicțiunii, însă acestea din urmă nu pot fi recuperate de la vânzătorul evingător, atunci când cel evins le putea evita cu o minimă diligență.

Or, în motivarea deciziei recurate, s-a constatat că era imposibilă respectarea scadenței de perfectare a actului în formă autentică (raportat la existența în cărțile funciare a unor alți proprietari tabulari), inserate în conținutul antecontractului de vânzare–cumpărare încheiat între reclamantul A. și terțul E.

Cu toate acestea, s-a dat eficiență constatării anterior menționate doar în contextul excepției prematurității, fără ca instanța de apel să analizeze în mod efectiv apărarea pârâtei privind conduita culpabilă a reclamantului la încheierea antecontractului și care tinde la respingerea pe fond a pretențiilor decurgând din activarea clauzei penale inserate în acea promisiune de vânzare–cumpărare și, prin urmare, nici incidența prevederilor art. 1534 C.civ.

În consecință, critica pe aceste aspect urmează a fost admisă și, față de toate considerentele expuse, Înalta Curte a admis recursul, iar în temeiul art. 497 C.proc.civ., a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.