ÎCCJ, decizie (scj.ro #141604)

Acțiune în revendicare. Imobil dobândit prin contracte de vânzare-cumpărare succesive. Lipsa titlului vânzătorului inițial. Atribuirea unor numere cadastrale diferite aceluiași imobil. Antrenarea răspunderii civile delictuale a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Garanția contra evicțiunii. Stabilirea cuantumului despăgubirii în raport cu data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești

Cuprins pe materii

: Drept civil. 1. Obligații. Răspundere civilă delictuală. / 2. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare. Efectele contractului. Obligațiile vânzătorului.

Index alfabetic

: acțiune în revendicare

imobil

evicțiune

tulburare de drept

cerere de chemare în garanție

contract de vânzare-cumpărare

C.civ. din 1864, art. 998 – 999, art. 1344, art. 1337

Față de cumpărătorii care au pierdut bunul în acțiunea în revendicare, vânzătorii răspund pentru garanția contra evicțiunii, iar Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru faptă ilicită, așa încât ambii sunt ținuți deopotrivă și nu cumulat să îi despăgubească pentru prejudiciul suferit, fiecare pe un temei distinct (vânzătorii pe temei contractual, pentru garanția contra evicțiunii, iar Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pe temei delictual, pentru faptă ilicită), situație care are ca efect posibilitatea reclamanților de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre aceștia pentru întreaga sumă.

Astfel, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru evicțiune la suma echivalentă valorii imobilului calculate la momentul întocmirii expertizei administrate în faza procesuală a apelului, valoare care a fost cea mai apropiată de momentul evicțiunii, instanța a pronunțat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispozițiilor art. 1344 C.civ., potrivit cărora vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentul de valoare din momentul evicțiunii.

Faptul că reclamanții ar fi pierdut anterior posesia terenului litigios prin ocuparea acestuia de către pârâți, nu echivalează cu producerea evicțiunii la acel moment. Săvârșirea oricărui act material prin care se încalcă posesia, cum este și ocuparea unei suprafețe de teren, reprezintă o simplă tulburare de fapt, irelevantă din perspectiva producerii evicțiunii.

Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este una de drept, întemeiată pe o pretenție juridică, ceea ce presupune că terțul valorifică un drept - real sau chiar de creanță - asupra bunului și care, în concurs cu dreptul cumpărătorului, conduce la pierderea acestuia din urmă.

Secția I civilă, decizia nr. 1703 din 31 octombrie 2017

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 13.06.2008, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții C. și D., solicitând: obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul situat în localitatea Mogoșoaia, în suprafață de 1.000 mp (așa cum reiese din acte) și 1.004 mp (așa cum reiese din măsurătorile cadastrale), imobil situat în tarlaua Z3 (A490), parcelele 131-132, număr cadastral x13, înscris în cartea funciară nr. x17 a comunei Mogoșoaia; obligarea pârâților la desființarea construcțiilor ridicate cu rea-credință pe terenul proprietate lor și readucerea terenului la starea inițială; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Odată cu această acțiune, reclamanții au formulat și cerere de chemare în garanție a vânzătorilor lor, E. și F. și a vânzătorului acestora, G., pe temeiul garanției pentru evicțiune, precum și a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, pe temeiul răspunderii civile delictuale, solicitând instanței, pentru situația în care va respinge acțiunea principală, să dispună obligarea chemaților în garanție: să acopere prejudiciul pe care l-au suferit prin pierderea proprietății asupra terenului situat în localitatea Mogoșoaia, în suprafață de 1.000 mp (așa cum reiese din acte) și 1.004 mp (așa cum reiese din măsurătorile cadastrale), imobil situat în tarlaua Z3 (A490), parcelele 131-132, număr cadastral x13, înscris în cartea funciară nr. x17, respectiv să achite suma reprezentând valoarea reală de circulație (ce va fi determinată printr-o expertiză tehnică judiciară) a terenului respectiv; să restituie toate cheltuielile suportate în legătură cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, înscrierea în cartea funciară, obținerea extraselor de carte funciară, dobânzile și comisioanele pe care le-au achitat către Banca X  – Sucursala Dorobanți cu ocazia contractării creditului necesar achitării terenului, etc.; să plătească cheltuielile de judecată la care vor fi obligați în cazul în care vor fi partea căzută în pretenții în acțiunea principală; să plătească cheltuielile de judecată ocazionate de judecarea cererii de chemare în garanție.

La data de 12.09.2008, pârâții C. și D. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea tuturor capetelor de cerere din acțiunea principală, ca neîntemeiate, precum și cerere reconvențională în contradictoriu cu reclamanții A. și B. și pârâtul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, prin care au solicitat desființarea documentației cadastrale, radierea numărului cadastral x13 și desființarea cărții funciare nr. x17 deschise cu privire la teren, iar, în subsidiar, obligarea reclamanților la plata contravalorii materialelor de construcții și a prețului muncii, precum și a sporului de valoare adus terenului prin edificarea construcțiilor pe teren.

La data de 24.10.2008, chemații în garanție F. și G. au depus întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, admiterea acțiunii principale, iar, în subsidiar, în ipoteza în care se va respinge acțiunea principală, să se respingă cererea de chemare în garanție formulată împotriva lor, ca neîntemeiată. De asemenea, au formulat cerere de chemare în garanție împotriva Y. SA și OCPI Ilfov, solicitând ca în ipoteza evingerii reclamanților și admiterii cererii de chemare în garanție a acestora împotriva lor, chemații lor în garanție să fie obligați, în solidar, să-i despăgubească la valoarea reală și integrală a prejudiciului suportat.

La data de 04.12.2008, prin serviciul registratură, chemata în garanție E. a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, admiterea acțiunii principale, iar, în subsidiar, în ipoteza în care se va respinge acțiunea principală, să se respingă cererea de chemare în garanție formulată împotriva sa, ca neîntemeiată; de asemenea, a depus cerere de chemare în garanție formulată împotriva OCPI Ilfov, solicitând ca în ipoteza evingerii reclamanților și admiterii cererii de chemare în garanție a acestora împotriva ei, chematul său în garanție să fie obligat să o despăgubească la valoarea reală și integrală a prejudiciului suportat de ea.

La data de 09.02.2009, chemata în garanție Y. SA a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanție formulată împotriva sa de către chematul în garanție G., solicitând, pe cale de excepție, să se respingă cererea de chemare în garanție ca prescrisă; pe fond, a solicitat să se admită cererea de chemare în judecată a reclamanților A. și B. și să fie obligați pârâții să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în litigiu, iar, în subsidiar, să fie obligați să desființeze construcțiile edificate pe acest teren, precum și să se respingă cererea de chemare în garanție a Y. SA (banca în faliment), ca neîntemeiată.

La data de 17.02.2010, prin serviciul registratură, chematul în garanție Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov a depus întâmpinare, solicitând respingerea cererii de chemare în garanție formulată de reclamanți împotriva sa, în principal ca inadmisibilă și în subsidiar ca nefondată.

La data de 17.12.2010, chemata în garanție Y. SA a formulat cerere de chemare în garanție a Băncii Z. SA și a lui H., solicitând ca, în ipoteza căderii în pretenții ca efect al evingerii reclamanților și admiterii cererii de chemare în garanție formulată împotriva sa de către G. și F., chemații lor în garanție să fie obligați, în solidar, la despăgubirile solicitate băncii de către G. și F.

Prin sentința civilă nr. 1327 din 30.06.2011, Tribunalul București, Secția a IV-a civilă a respins în totalitate acțiunea reclamanților-pârâți A. și B. în contradictoriu cu pârâții-reclamanți C. și D.

A admis cererea de chemare în garanție formulată de reclamanți în contradictoriu cu Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, E., F. și G. și, în consecință, a obligat pe chemații în garanție, în solidar, la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 253.000 euro cu titlu de prejudiciu, reprezentând valoarea de piață a terenului în suprafață de 1.000 m.p. (1.004 m.p. din măsurători), situat în localitatea Mogoșoaia, parcelele 131-132, tarlaua A490 și a sumei de 58.301,83 lei, cheltuieli de judecată.

A admis cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți C. și D. în contradictoriu cu reclamanții-pârâți A. și B. și pârâtul Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov și, în consecință, a dispus desființarea documentației cadastrale, radierea numărului cadastral x13 și desființarea cărții funciare nr. x17 deschise cu privire la terenul în suprafață de 1000 mp.

A admis cererea de chemare în garanție formulată de E. în contradictoriu cu Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov și a obligat pe chematul în garanție OCPI Ilfov la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciu suportat de către E. ca urmare a evicțiunii suportate de către reclamanții A. și B.

A admis excepția prescripției cererii de chemare în garanție formulate de F. și G. în contradictoriu cu Banca Y. SA (banca în faliment), prin lichidatori și, în consecință, a respins această cerere de chemare în garanție, ca prescrisă.

A respins cererea de chemare în garanție formulată de Y. SA în contradictoriu cu Banca Z. SA (în faliment), prin lichidator judiciar, și cu H., ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:

Terenul în suprafață de 9.000 mp, situat în comuna Mogoșoaia, a aparținut lui I., J. și K. ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991, prin titlul de proprietate nr. x din 05.11.1992 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor municipiul București și S.A.I. și între proprietari terenului s-a încheiat un act de partaj voluntar autentificat sub nr. x la 01.04.1993 de Notariatul de Stat S.A.I., act prin care I. a luat în deplină proprietate, liber de orice sarcini, lotul 3 compus din teren în suprafață de 1.300 mp extravilan și 1.000 mp teren intravilan, situat în comuna Mogoșoaia, tarlaua Z3, parcela 131, 132 având ca vecinătăți, la N – drum, la S – teren arabil, la E – L., la V – M.

Ulterior, terenul intravilan de 1.000 mp a fost înstrăinat de către I. soților D. și C., prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 06.07.1993 autentificat de Notariatul de Stat S.A.I. și transcris în registrul de transcripțiuni imobiliare sub nr. 3038 din 06.07.1993, potrivit dispozițiilor legale în vigoare la acea dată.

Reclamanții-pârâți A. și B. au dobândit imobilul în litigiu astfel: după încheierea actului de partaj voluntar, J. și K. au vândut întregul teren de 9.000 mp către H., deși în realitate, conform actului de partaj voluntar sus-menționat, aceștia nu mai aveau suprafața de 1.000 mp teren intravilan și suprafața de 1.300 mp teren agricol, suprafețe care au revenit în proprietate lui I.

Părțile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17.11.1994 de Notariatul de Stat Bolintin și transcris sub nr. 7948 din 24.11.1994.

H., așa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar de către Y. SA, a luat un împrumut de la Y., pentru societatea sa, SC N. SRL, garantând în favoarea băncii cu terenul de 9.000 mp arabil situat în intravilanul comuna Mogoșoaia, sola 324 și Z3, parcelele 131 – 132, printr-un contract de ipotecă autentificat sub nr. x din 15.02.1995 la Notariatul de Stat Sector 6 și transcris în registrul de transcripțiuni S.A.I. sub nr. 982 la 16.02.1995.

Deoarece H. nu a achitat suma datorată, a început executarea silită asupra bunului ce a fost constituit drept garanție,  încheindu-se procesul verbal de licitație din 29.09.2004 și actul de adjudecare din 25.10.2004, imobilul fiind adjudecat către G.

Y. SA a făcut dovada, prin înscrisurile depuse la dosar că a depus diligențe pentru a afla situație juridică a imobilului la Judecătoria Buftea, Biroul de Carte Funciară, răspunsurile fiind acelea că au fost înscrise ipoteca în favoarea Băncii Z. și Băncii Y. SA și comandamentele instituite în favoarea creditoarelor Z. SA și Y. SA.

După obținerea dreptului de proprietate prin adjudecare, G. vinde imobilul teren intravilan arabil în suprafață de 1.000 mp, situat în localitatea Mogoșoaia, tarlaua Z3 (A490), parcelele 131 – 132, identificat cu nr. cadastrale x13, în indiviziune și în cote egale către E. și F. În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare este trecut întregul istoric al terenului, începând cu titlul de proprietate x din 05.11.1992 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor municipiului București și Sectorul Agricol Ilfov, precizându-se că proprietarii terenului erau J. și K., prin moștenire de la părinți, sub aceste nume cumpărând și H., prin contractul nr. x/1994.

Nici una dintre persoanele care au dobândit terenul prin acte succesive de vânzare-cumpărare, respectiv H., E., F. și nici adjudecatarul G. nu au solicitat titlul de proprietate asupra terenului. Dacă ar fi solicitat acest titlu, ar fi observat că mai există un proprietar, și anume I.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 21.11.2006 al BNP Q., E. și F. au vândut soților A. și B. terenul în suprafață de 1.000 mp, situat în localitatea Mogoșoaia, tarlaua Z3 (A490), parcelele 131 – 132, cu nr. cadastral x13, soții F. și G. încheind contract de credit bancar cu Banca X. SA, având ca obiect un împrumut de 50.000 euro, credit imobiliar pentru achiziționarea terenului intravilan sus-menționat. S-au depus la doar contractul de credit bancar nr. x din 21.11.2006 și contractul de ipotecă în favoarea X. SA, autentificat sub nr. x din 21.11.2006 de BNP Q.

Reclamanții au constatat în aprilie 2008, susțin aceștia, faptul că gardul construit pentru împrejmuirea terenului din Mogoșoaia a fost înlăturat prin distrugere pe una din laturi, iar pe terenul proprietatea acestora se desfășurau lucrări de șantier pentru edificarea unei construcții, acesta fiind motivul pentru care la data de 13.06.2008 s-au adresat Tribunalului București cu acțiunea în revendicare contra pârâților C. și D. și cu cererea de chemare în garanție a autorilor lor și a OCPI Ilfov.

Cu privire la acțiunea în revendicare, tribunalul a avut în vedere faptul că titlul de proprietate al pârâților C. și D. provine de la adevăratul proprietar, I., care a dobândit terenul de 1.000 mp intravilan în urma contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. x din 01.04.1993 și înscris în Registrul de Transcripțiuni și Inscripțiuni Imobiliare la Judecătoria Buftea.

Ulterior, pârâții-reclamanți C. și D. au înscris, la rândul lor, contactul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 06.07.1993, transcris sub nr. x/1993 și au deschis carte funciară la OCPI Ilfov nr. x71, prin încheierea nr. 1881 din 11.01.2007.

Reclamanții-pârâți și-au înscris imobilul în cartea funciară a comunei Mogoșoaia sub nr. x17 la 22.11.2006.

Sub acest aspect, tribunalul a constatat că pârâții-reclamanți au dobândit imobilul de la adevăratul proprietar al terenului, I., că au efectuat transcrierea dreptului lor de proprietate în Registrul de Transcripțiuni sub nr. 3038/1993, transcripțiune care la data întocmirii actului avea valabilitatea opozabilității față de terți, fiind menționat dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafață de 1.000 mp, situat în comuna Mogoșoaia, sola Z3, parcela 131 – 132, având ca vecini, la N – drum, la S – arabil, la E – L., la V – M.

Ulterior, au solicitat conducerii OCPI nr. cadastral provizoriu în condițiile prevăzute de Legea nr. 7/1991 și au obținut acest nr. cadastral, întocmindu-se și documentația cadastrală de către ing. N., iar după obținerea nr. cadastral au obținut autorizația de construire nr. x din 04.04.2007, în baza căreia au construit 2 locuințe cuplate P+1E+M, existând și procesul verbal de recepție finală nr. x din 16.04.2008.

Reclamanții-pârâți A. și B. au dobândit imobilul prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21.11.2006 de la E. și F., care, la rândul lor, l-au dobândit de la G., acesta dobândindu-l prin actul de adjudecare încheiat la 25.10.2004, emis în dosarul de executare nr. x/2002 de Y. SA, prin lichidator, pentru punerea în executare a unui contract de credit încheiat de către H.

Procedând la compararea celor 2 titluri de proprietate, tribunalul a constatat că titlul de proprietate al pârâților-reclamanți este mai bine caracterizat, deoarece provine de la adevăratul proprietar, și anume I., că pârâții-reclamanți și-au înscris dreptul de proprietate dobândit printr-un act autentic de vânzare-cumpărare cu titlu oneros, încheiat cu formalitățile prevăzute de lege pentru transmiterea acestui drept, și au îndeplinit și condițiile de publicitate prevăzute de lege la momentul achiziționării terenului, iar ulterior, prin înscrierea în cartea funciară și obținerea autorizației de construire, au dovedit că s-au comportat ca adevărați proprietari, exercitând asupra terenului toate prerogativele dreptului de proprietate, potrivit art. 480 și urm. C.civ.

Reclamanții-pârâți, deși au dobândit dreptul de proprietate de la chematele în garanție E. și F., iar acestea, la rândul lor, de la G., care-l dobândise printr-un act de adjudecare, la origine terenul a fost dobândit de la J. și K., care la momentul înstrăinării terenului către H. nu îl mai aveau în proprietate.

Astfel, sub aspectul obiectului și al cauzei imediate, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între J. și K. cu H. este afectat de împrejurarea că terenul nu se mai afla în proprietatea vânzătorilor, care au vândut lucrul unei alte persoane.

Diligențele făcute de Y. SA, bancă aflată în lichidare, pentru a afla situația juridică a imobilului, au condus instanța la ideea că aceasta ar fi putut să lămurească situația juridică a imobilului dacă ar fi solicitat titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, caz în care ar fi constatat că acest imobil a avut 3 proprietari, și anume J., K. și I., iar cel din urmă nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu H.

Răspunderea chematei în garanție Y. SA este limitată de dispozițiile art. 520 C.proc.civ., întrucât imobilul a fost înstrăinat printr-un act de adjudecare, act ce a fost înregistrat în cartea funciară sub nr. x60 din 08.12.2004 și al planurilor topo – cadastrale.

Potrivit art. 520 C.proc.civ., orice cerere de evicțiune, totală sau parțială, privind imobilul adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară și dacă, de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terțului adjudecatar, au trecut cel puțin 3 ani. La alin. (2) se precizează că prescripția curge și împotriva dispăruților, minorilor și persoanelor puse sub interdicție.

Astfel, față de chemata în garanție Y. SA, cererea formulată de F. și G. la data de 24.10.2008 era prescrisă, potrivit textului de lege sus-menționat, întrucât actul de adjudecare a fost înscris în cartea funciară la 12.04.2005, termenul fiind împlinit la 12.04.2008.

Constatarea că pârâții-reclamanți sunt cei care au un titlu de proprietate mai bine caracterizat conduce la respingerea întregii acțiuni a reclamanților, atât a capătului de cerere în revendicare, cât și a capătului de cerere privind desființarea construcțiilor edificate de pârâții-reclamanți, întrucât din probele administrate s-a constatat că au fost de bună-credință la edificarea construcției, considerând că au construit pe terenul lor.

La adoptarea soluției, instanța a avut în vedere și împrejurarea că martorii propuși de către reclamanții-pârâți nu au relatat fapte din care să rezulte că aceștia sunt cei care au construit gardul - „nu cunosc cine a construit gardul, nu era nici un fel de gard, am intrat cu soții A. și B. printre urmele gardului”, relatează martorul M.

Martorul O., propus tot de către reclamanții-pârâți, a declarat că nu cunoaște cine a construit gardul, că își amintește că terenul era îngrădit pe 3 laturi la începutul anului 2007.

Martorii pârâților-reclamanți au relatat însă că soții C. și D. au împrejmuit terenul cu sârmă și țăruși după ce l-au cumpărat - „o parte din gardul de sârmă era colorat, era împrejmuit cu materiale diferite. S-a dat o parte din gard la o parte pentru a se putea lucra, iar după aceea lucrătorii au refăcut gardul în perioada 2008 - 2009”, relatează martorul P.

Și martorul R., propus tot de către pârâții-reclamanți, a relatat faptul că după ce terenul a fost cumpărat, au marcat cu țăruși, în zonă nu era nimic construit, dar pe partea dreaptă, spre malul lacului, era o casă acoperită cu stuf.

Cu privire la lucrările construite pe terenul proprietatea lor de către soții C. și D., pe baza unor autorizații obținute potrivit legii, tribunalul a apreciat că, în cauză, sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 488, 492 C.civ.

Considerând că reclamanții-pârâți A. și B. au fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 21.11.2006, că au verificat situația juridică a imobilului, că au plătit prețul vânzării, încheind în acest sens și un contract de credit bancar, însoțit de un contract de ipotecă asupra terenului, iar vânzătoarele E. și F. s-au obligat să-i garanteze pe cumpărători împotriva oricăror evicțiuni totale sau parțiale în conformitate cu art. 1337 C.civ., tribunalul a admis cererea de chemare în garanție față de toate părțile chemate în garanție, inclusiv față de OCPI Ilfov, pe care le-a obligat, în solidar, la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 253.000 euro, reprezentând valoarea de piață a terenului în litigiu, în suprafață de 1.000 mp (1.004 mp din măsurători).

La adoptarea soluției privind admiterea cererii de chemare în garanție, tribunalul a avut în vedere că în urma acțiunii în revendicare, ce a fost respinsă de către instanță, dându-se câștig de cauză pârâților-reclamanți C. și D., soții A. și B. au pierdut în totalitate bunul imobil teren pe care l-au cumpărat printr-un contract încheiat în formă autentică, cu titlu oneros, de la proprietari aparenți, necunoscând la momentul încheierii actului motivul evicțiunii, și anume împrejurarea că actul autorilor acestora este lovit de motive de nulitate, J. și K. înstrăinând un teren pe care nu îl mai aveau în proprietate.

S-a avut în vedere că potrivit dispozițiilor art. 1337 C.civ., vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, iar garanția contra evicțiunii prevăzută de Codul civil vizează și evicțiunea provenind de la un terț, în speță autorii autorilor vânzătoarelor E. și F.

Ca urmare a respingerii cererii principale, s-a admis cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți C. și D., dispunându-se desființarea documentației cadastrale din cartea funciară nr. x17 nr. cadastral x13 cu privire la terenul ce aparține soților C. și D., avându-se în vedere că acest nr. cadastral nu corespunde realității, OCPI acordând mai multe numere cadastrale pentru același teren, iar numărul cadastral prin care soții C. și D. și-au înregistrat imobilul în cartea funciară nr. x71 a fost atribuit ca nr. cadastral unic x4.

Tribunalul a avut în vedere că OCPI a încălcat prevederile art. 62 alin. (1) din Regulamentul de aplicare a Legii nr.7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară și alin. (2), care obligă această instituție, concomitent cu deschiderea cărții funciare, să facă verificări și să menționeze în registrele de transcripțiuni și inscripțiuni, în dreptul poziției în care a fost transcris dreptul ce urmează a fi intabulat în cartea funciară, în sensul indicării numărului și localității cărții funciare.

Pe de altă parte, OCPI Ilfov nu și-a respectat obligația prevăzută de  art. 29 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, și anume aceea de a atribui un nr. cadastral unic la nivelul unității administrativ-teritoriale, atribuind aceluiași teren 2 numere cadastrale.

De altfel, aceste erori au fost constatate și prin sentința civilă 2949 din 21.06.2006 pronunțată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. x/2006, prin documentația cadastrală depusă la dosar, prin raportul de expertiză topografică efectuat de expert S., prin faptul că deși li s-a comunicat interogatoriul nu au răspuns la această probă, instanța interpretând atitudinea chematei în garanție ca un început de dovadă în folosul părții potrivnice, în condițiile prevăzute de art. 225 C.proc.civ., și adresa din 16.05.2008 emisă de OCPI Ilfov – Biroul Verificări și Recepții Lucrări.

Pe cale de consecință, constatând culpa OCPI Ilfov în situația creată prin acordarea mai multor numere cadastrale pentru același imobil, deoarece dacă s-ar fi acordat un nr. unic nu s-ar fi creat situația în care reclamanții-pârâți să piardă din proprietatea lor un imobil cumpărat cu credit imobiliar, iar chemații în garanție, persoane fizice, să răspundă pentru evicțiune, tribunalul a admis cererea de chemare în garanție a OCPI Ilfov și l-a obligat pe acesta să plătească atât reclamanților-pârâți, în solidar cu vânzătorii imobilului, cât și vânzătoarei imobilului, E., prejudiciul suportat de aceasta prin admiterea cererii de chemare în garanție ca urmare a evicțiunii totale suportate de reclamanții-pârâți.

Față de Y. SA, tribunalul a constatat că prin împlinirea termenului de prescripție prevăzut de art. 520 C.proc.civ., cererea de chemare în garanție formulată de soții F. și G. este prescrisă și, pe cale de consecință, a respins-o pentru acest motiv.

Ca urmare a împrejurării că cererea de chemare în garanție a Y. SA a fost respinsă ca prescrisă, iar această parte nu a căzut în pretenții, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în garanție formulată de Y. SA.

Împotriva sentinței tribunalului au declarat apel reclamanții-pârâți A. și B. și chemații în garanție E., F., G. și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov.

Prin decizia civilă nr. 240/A din 25.03.2016, Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții-pârâți A. și B.

A admis apelurile declarate de chemații în garanție E., F., G. și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov și, în consecință, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că:

A obligat pe chemații în garanție, în solidar, la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 87.348 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând despăgubiri.

A obligat pe chematul în garanție Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov la plata despăgubirilor suportate efectiv de către chemata în garanție E., ca urmare a garanției pentru evicțiune.

A luat act de renunțarea pârâtei-reclamante la judecarea cererii de chemare în garanție formulată în contradictoriu cu I., continuat de succesorii săi T., U. și V.

A respins excepția prescripției cererii de chemare în garanție formulate de F. și G. împotriva Y. SA – bancă în faliment, prin lichidatori, ca neîntemeiată și a trimis primei instanțe, spre judecare în fond, cererea de chemare în garanție formulată în contradictoriu inclusiv cu Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, precum și cererea de chemare în garanție formulată de Y. SA – bancă în faliment, prin lichidator judiciar.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

A respins, ca neîntemeiată, cererea apelanților A. și B. și Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a decide astfel, Curtea a reținut, în primul rând, că prima instanță a stabilit corect situația de fapt, în ceea ce privește modul în care a fost dobândit și transmis succesiv dreptul de proprietate, respectiv succesiunea actelor de înstrăinare.

Astfel, o suprafață inițială de 9.000 mp a fost dobândită în 1992, prin reconstituirea dreptului de proprietate conform legii fondului funciar, de către frații I., J. și K., aceștia făcând un partaj în anul 1993, în urma căruia terenul de 1.000 mp aflat în litigiu a căzut în lotul lui I., devenit unic proprietar al acestuia.

Intimații-pârâți C. și D. au cumpărat terenul de la I., dobândind în mod legal și incontestabil dreptul de proprietate.

De partea cealaltă, ulterior partajului și în ciuda acestuia, în 1994, ceilalți doi coproprietari inițiali, J. și K., au vândut suprafața integrală inițială acordată prin reconstituire, de 9.000 mp, lui H., deși părți din această suprafață, inclusiv terenul de 1.000 mp în discuție, nu le mai aparțineau în proprietate.

Terenul de 9.000 mp, incluzând cei 1.000 mp în litigiu, a fost adus în garanție Y. SA de către H., pentru un credit luat de societatea sa, fiind ulterior executat silit în anul 2004, suprafața de 1.000 mp fiind adjudecată la licitație, prin actul de adjudecare din 25.10.2004, de către G., acesta înstrăinând-o mai departe către chematele în garanție E. și F., care l-au revândut, apoi, la 21.11.2006, către reclamanții din prezenta cauză, soții A. și B.

S-a constatat, fără dubiu, că dreptul de proprietate a intrat în mod legal, prin cumpărare de la proprietar (I.), în patrimoniul intimaților-pârâți C. și D. și că foștii coproprietari J. și K. au înstrăinat această suprafață către H. fără a fi proprietari, astfel încât actul de vânzare, precum și actele ulterioare de transmisiune succesivă nu au fost apte să producă, în realitate și în drept, o atare transmitere a unui drept ce nu exista în patrimoniul înstrăinătorilor.

Din acest punct de vedere, în mod evident, comparând titlurile prin care părțile își întemeiază drepturile pretinse, dreptul de proprietate se regăsește în patrimoniul pârâților-intimați și nu în cel al

apelanților-reclamanți.

Pornind de la cele mai sus expuse, Curtea a respins apelul reclamanților A. și B.

,

reținând următoarele:

Buna-credință și convingerea reclamanților că prin achiziționarea unui teren dobândit de autorii lor la o licitație publică nu există nici o problemă juridică sunt importante, însă nu constituie în sine un temei pentru admiterea acțiunii în revendicare, câtă vreme simpla bună-credință nu reprezintă o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate.

Această bună-credință nu face mai bine caracterizat titlul reclamanților, câtă vreme și pârâții, care au dobândit de la adevăratul proprietar și au efectuat formalitățile de publicitate imobiliară, au avut cel puțin la fel de multă bună-credință la momentul achiziției.

Reclamanții se mai prevalează de două instituții juridice care ar da prioritate titlului lor, și anume uzucapiunea scurtă însoțită de joncțiunea cu posesiile autorilor lor, precum și prescripția instituită de art. 520 C.proc.civ. 1865.

Ambele aspecte invocate trebuie, însă, înlăturate în considerarea argumentelor ce succed.

Este adevărat că atât titlul reclamanților, cât și titlurile autorilor acestora anterior până la H. inclusiv pot constitui just titlu, în ciuda afirmațiilor contrare făcute de pârâți, întrucât situația tipică avută în vedere de Codul civil pentru uzucapiunea scurtă este aceea a titlului încheiat cu neproprietarul, problema bunei sau relei credințe fiind o condiție distinctă de cea a justului titlu.

Cu toate acestea, în speță nu este îndeplinită cerința posesiei neîntrerupte de cel puțin 10 ani, chiar dacă s-ar lua în considerare inclusiv joncțiunea posesiei reclamanților cu cea a autorilor acestora, întrucât terenul a fost posedat, prin delimitare și înțărușare, de către pârâții C. și D. în anii 1993-1994, conform declarațiilor martorului P., în timp ce primul posibil act de posesie dovedit ca exercitat de autorii reclamanților a avut loc în anul 2005, când chemații în garanție F. și G. și apoi E. ar fi făcut, de asemenea, o delimitare a terenului; or, din 2005 și până la data nașterii litigiului (anul 2008) nu s-a împlinit nici măcar o treime din termenul uzucapiunii scurte.

Mai mult decât atât, în concepția vechiului Cod civil, prescripția (uzucapiunea) se fondează pe faptul posesiei (art. 1846 C.civ.), iar reclamanții nu aveau posesia la momentul declanșării acțiunii (de altminteri, din acest motiv au și declanșat revendicarea), așa încât nu se pune problema să uzucapeze; uzucapiunea tinde să blocheze o revendicare, iar nu să o întemeieze.

De asemenea, va fi înlăturat și argumentul privind aplicabilitatea art. 520 C.proc.civ. referitor la prescrierea/stingerea oricărei cereri de evicțiune a unui terț privind un imobil dobândit prin adjudecare în urma executării silite imobiliare și al cărui act de adjudecare este înscris în cartea funciară, întrucât, în speță, nu pârâții terți proprietari au formulat acțiunea ce tinde să îi evingă pe reclamanți, ci exact invers; art. 520 C.proc.civ. îi protejează pe adjudecatari și succesori de eventuale acțiuni în evicțiune ale terților proprietari, în sensul că le paralizează acestora din urmă acțiunile, în timp ce, în speță, înșiși succesorii adjudecatarilor sunt cei care formulează acțiunea în revendicare.

Pârâții posesori nu aveau nici un motiv să formuleze o acțiune în revendicare într-un anume termen, câtă vreme dețineau titlu și posesie, astfel încât nici o prescripție nu putea curge împotriva lor.

Practic, textul instituie sancțiunea prescripției unei acțiuni în revendicare formulată de terțul proprietar împotriva adjudecatarului, iar în speță raportul juridic este invers, astfel încât nu le poate fi aplicată pârâților terți proprietari sancțiunea prescripției, întrucât nu aceștia au revendicat imobilul, ci succesorii adjudecatarului.

De altminteri, chiar dacă textul de lege ar fi interpretat altfel, în sensul că faptul material al începerii construcției de către pârâți și „ocuparea” implicită a terenului de către aceștia ar fi echivalente unei evicțiuni (deși tulburarea de fapt nu este același lucru cu evicțiunea), acest lucru s-a întâmplat în interiorul termenului de trei ani prevăzut de lege (adjudecarea a fost înscrisă în cartea funciară în anul 2005, iar construcția a demarat în anul 2007).

Pentru a statua în sensul de mai sus, Curtea a plecat de la premisa că, potrivit declarațiilor martorului P., soții C. și D. au împrejmuit cu sârmă și țăruși terenul litigios imediat după cumpărare, în 1993, iar în 2007 au demarat lucrări de construcție, așa cum rezultă din autorizația de construire și procesul-verbal de recepție a lucrărilor, aflate la dosar; împrejurarea că în anul 2005 autorii reclamanților ar fi făcut la rândul lor o delimitare a terenului nu este de natură să schimbe soluția în drept, astfel cum a fost mai sus argumentată.

Cât privește celelalte apeluri, acestea au fost admise, în limitele ce vor fi arătate în cele ce succed.

În ceea ce privește apelul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, Curtea a înlăturat critica referitoare la nesoluționarea unui capăt de cerere reconvențională și a două cereri de chemare în garanție, precum și a excepției inadmisibilității cererilor de chemare în garanție a Oficiului, întrucât eventuala nesoluționare a unor cereri neformulate de apelant și care nu îl privesc pe acesta nu poate fi invocată ca motiv de apel de către apelantul terț față de capetele de cerere nesoluționate.

În ceea ce privește nesoluționarea excepției inadmisibilității cererilor de chemare în garanție, excepție ridicată de apelant cu privire la chemările în garanție care îl priveau, acesta nu este un motiv de anulare a sentinței în sensul trimiterii cauzei spre rejudecare, așa cum s-a solicitat, întrucât ceea ce atrage trimiterea spre rejudecare ar putea fi nesoluționarea fondului, iar nu a unei excepții (conform art. 297 alin. 1 C.proc.civ.); excepția poate fi analizată direct în calea de atac.

Verificarea admisibilității cererilor de chemare în garanție formulate împotriva Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov se poate efectua direct în cadrul analizării argumentelor invocate în apel.

S-a constatat că apelantul a invocat inadmisibilitatea chemării sale în garanție pentru aceea că prin cererea de chemare în garanție nu pot fi cumulate răspunderea contractuală a vânzătorului pentru evicțiune cu răspunderea civilă delictuală pe care s-a întemeiat chemarea Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov în garanție; critica este greșită, întrucât soluția consacrată în doctrină pe care se întemeiază apelantul privește acea situație în care reclamantul din chemarea în garanție are posibilitatea de a opta împotriva aceluiași chemat în garanție între două temeiuri posibile, cel contractual și cel delictual, fiecare cu regim specific și care nu pot fi cumulate, în timp ce în speță ipoteza este diferită: cele două temeiuri nu sunt cumulate, ci vizează chemați în garanție diferiți, adică sunt formulate chemări în garanție fundamentate contractual împotriva vânzătorilor și, distinct, o chemare în garanție a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov întemeiată delictual pentru fapta culpabilă a Oficiului de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiași teren și care a făcut posibilă vânzarea aceluiași teren de două ori și prejudicierea unora dintre cumpărători.

Prin urmare, nu se pune problema inadmisibilității chemării în garanție a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov.

A fost înlăturată și critica referitoare la faptul că nu există un temei care să justifice solidaritatea pasivă a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov cu ceilalți chemați în garanție, în lipsa unei convenții de solidaritate pasivă, întrucât, în speță, situația de solidaritate reprezintă, de fapt, o calificare a consecințelor și efectelor concrete a situației și obligațiilor născute în cauză, respectiv acea situație în care atât OCPI, cât și vânzătorii sunt ținuți deopotrivă și nu cumulat să despăgubească pe reclamanți, fiecare pe un temei distinct, însă cu posibilitatea reclamanților de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre chemații în garanție pentru întreaga sumă, ceea ce implică, din punctul de vedere al drepturilor născute în favoarea reclamanților, o solidaritate a debitorilor săi.

De asemenea, obligarea OCPI Ilfov la despăgubirea reclamanților, respectiv a chematei în garanție consecutivă E., a fost just acordată de tribunal nu pe temei contractual – pentru a putea fi primită critica apelantului în sensul inexistenței unui contract – ci pe temei delictual, decurgând din culpa Oficiului pentru neglijenta acordare a mai multor numere cadastrale pentru același teren, în cadrul competențelor și atribuțiilor acestei instituții, ceea ce a făcut posibilă vânzarea aceluiași bun de două ori, fără a putea fi sesizată situația cu prilejul verificărilor făcute de cumpărători cu ocazia încheierii actelor.

Este adevărat, însă, că apelantul este obligat să o despăgubească pe chemata în garanție E. doar în limita în care aceasta ar suporta vreo parte din despăgubirile la care a fost obligată către reclamanți împreună cu ceilalți chemați în garanție, ceea ce a făcut ca în dispozitivul sentinței să nu fie trecută vreo sumă de bani, sens în care va fi schimbată din acest punct de vedere sentința.

Împrejurarea că Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov a formulat plângere penală pentru numărul cadastral atribuit eronat nu înlătură răspunderea sa ca instituție pentru exercitarea prejudiciabilă a atribuțiilor.

A fost admis apelul Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, de asemenea și în aceeași măsură în care au fost admise apelurile celorlalți chemați în garanție cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate reclamanților pentru evicțiune (potrivit considerentelor ce urmează referitoare la această problemă ridicată în cadrul apelului chematei în garanție E.).

În privința apelului chematei în garanție E., Curtea a înlăturat critica referitoare la greșita obligare în solidar a acesteia alături de ceilalți chemați în garanție, apelanta susținând în mod eronat că singurul care trebuie să suporte consecința răspunderii pentru evicțiune ar fi chematul în garanție OCPI Ilfov, ca unic culpabil în nașterea situației litigioase.

Curtea a observat că, dincolo de culpa ce atrage răspunderea delictuală a OCPI Ilfov față de cei prejudiciați în urma constatării inexistenței unui drept de proprietate legal transmis cu privire la teren, există și răspunderea contractuală a vânzătorului constând în garanția pe care trebuie să o acorde pentru evicțiune conform art. 1341 și urm. C.civ. și care obligație de garanție nu este înlăturată de existența răspunderii delictuale a celui care a generat în mod culpabil împrejurările ce au permis vânzarea-cumpărarea a doua oară a unui bun deja înstrăinat.

E., în calitate de vânzător, are obligația contractuală de a garanta pe cumpărătorii reclamanți-apelanți pentru evicțiunea suferită.

Împrejurarea că unica parte culpabilă în sensul delictual de producerea circumstanțelor ce au determinat situația litigioasă ar fi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară nu înlătură răspunderea contractuală pentru garanție a apelantei vânzătoare, însă îi dă acesteia drept la regres împotriva celui culpabil, adică împotriva OCPI, ceea ce apelanta a și fructificat prin formularea propriei cereri de chemare în garanție în contra celui din urmă.

Pe de altă parte, în ceea ce privește valoarea despăgubirilor acordate reclamanților în urma admiterii cererii de chemare în garanție, Curtea a observat că potrivit art. 1344 C.civ., dacă lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii.

Din acest punct de vedere, este limpede că, în condițiile în care expertizele administrate în cauză au confirmat o creștere a valorii terenului față de prețul de achiziție, ceea ce urmează să se acorde reclamanților evinși este această valoarea superioară și nu prețul de achiziție.

Ceea ce a greșit, însă, prima instanță, este faptul că a acordat valoarea terenului la momentul introducerii acțiunii, în condițiile în care art. 1344 C.civ. se referă la excedentul de valoare din momentul evicțiunii, evicțiune care, din punctul de vedere al instanței, are loc odată cu pronunțarea prezentei decizii definitive, astfel încât trebuie acordată valoarea calculată de experți la momentul întocmirii raportului de expertiză în timpul judecății, în speță urmând a fi luată în considerare valoarea stabilită în raportul de expertiză imobiliară administrat în faza de judecată a apelului (contraexpertiza efectuată de comisia celor trei experți ca urmare a diferențelor existente între cele două expertize anterioare, contraexpertiză ce a argumentat judicios concluziile sale), cea mai apropiată de momentul evicțiunii, respectiv cea în sumă de 87.348 euro.

S-a admis și apelul chemaților în garanție G. și F.

,

întrucât prima instanță a omis să soluționeze cererea acestora de chemare în garanție și a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, nepronunțarea asupra fondului atrăgând soluția trimiterii spre judecare în fond (cauza fiind supusă regimului juridic anterior introducerii art. 281

2a

prin Legea 202/2010).

De asemenea, s-a constatat că în mod nelegal a fost admisă excepția prescripției cererii de

chemare în garanție formulate de apelanții F. și G. în contra Y. SA în temeiul art. 520 C.proc.civ., în condițiile în care textul este inaplicabil cererii de chemare în garanție formulată de cumpărătorul evins și în condițiile în care s-a stabilit deja inaplicabilitatea art. 520 C.proc.civ. în raport cu terții proprietari posesori pârâți în revendicare (pârâții C. și D.).

Ca atare, urmând a fi schimbată soluția în sensul respingerii excepției prescripției cererii de chemare în garanție formulate de chemații în garanție F. și G. împotriva Y. SA, greșit admisă, în baza art. 297 C.proc.civ. va fi trimisă spre judecare în fond și această cerere.

De asemenea, a fost admis apelul și în ceea ce privește valoarea sumelor la care apelanții au fost obligați, în garanție, să despăgubească pe reclamanți, în sensul că valoarea despăgubirilor va fi cea de 87.348 euro stabilită prin raportul de expertiză întocmit în timpul judecății apelului, pentru aceleași motive arătate cu prilejul analizării apelului chematei în garanție E.

S-au înlăturat criticile apelanților F. și G. privitoare la modul greșit în care nu s-ar fi acordat incidență dispozițiilor art. 520 C.proc.civ. în sensul de a se reține că dreptul pârâților D. și C. ar fi fost prescris, pentru aceleași motive arătate în analiza criticii similare formulate de apelanții reclamanți A. și B., cât și criticile privitoare la faptul că doar Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov trebuia să fie obligat direct către reclamanți, în garanție, la despăgubiri, ca fiind persoana culpabilă de situația creată, motivele fiind aceleași pentru care a fost respinsă și critica similară formulată de apelanta E.

A fost înlăturată și critica referitoare la greșita obligare directă a apelanților chemați în garanție la despăgubirea reclamanților evinși, întrucât, pe de o parte, F. a fost vânzător în contractul prin care reclamanții au cumpărat terenul, iar, pe de altă parte, G., ca vânzător în contractul prin care F. și E. au cumpărat terenul pentru a-l revinde apoi reclamanților, avea obligația de a le garanta pentru evicțiune pe cele două cumpărătoare, al căror drept corelativ la a fi garantate de către vânzătorul G. s-a transmis mai departe către succesorii celor două, respectiv către reclamanții îndreptățiți la garanție atât din partea autoarelor directe, cât și din partea autorului mediat.

Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs reclamanții A. și B. și chemații în garanție Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliara Ilfov și Y. SA.

I. Recurenții-reclamanți au arătat că, prin promovarea prezentului recurs, urmăresc modificarea hotărârii din apel în sensul determinării legale a momentului evicțiunii și stabilirii despăgubirii prin raportare la acest moment, sens în care au făcut o prezentare a instituției evicțiunii, respectiv a noțiunilor de „epoca evicțiunii” și „timpul evicțiunii” din cuprinsul art. 1344 C.civ., după care au expus și dezvoltat motivele de nelegalitate pe care își întemeiază recursul, respectiv cele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C.proc.civ.

Prezentarea instituției evicțiunii, respectiv a noțiunilor de „epoca evicțiunii” și „timpul evicțiunii” din cuprinsul art. 1344 C.civ.:

Conform doctrinei, evicțiunea nu presupune neapărat pierderea proprietății sau existența unei hotărâri judecătorești, ci are loc și atunci când există o deposedare, în sensul pierderii dreptului de posesie datorită existenței unei cauze juridice.

În acest sens, recurenții evocă cazuri citate de autori când deposedarea constituie o evicțiune fără să fie pronunțată de justiție, respectiv când drepturile terțului sunt atât de evidente, încât cumpărătorul i l-a cedat fără a se mai judeca; când cumpărătorul n-a putut obține predarea, lucrul aflându-se în mâinile unui terț, care respinge cererea de revendicare a cumpărătorului, dovedind dreptul său de proprietate; când cumpărătorul, în scop de a înlătura cheltuielile unui proces, abandonează de bună voie, chiar înaintea pronunțării hotărârii, lucrul căpătat de el, pentru că dreptul terțului revendicant este atât de evident încât orice contestație devine inutile.

Arătând că evicțiunea este definită ca fiind pierderea proprietății lucrului (în tot sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar, recurenții apreciază că hotărârea din apel este eronată în măsura în care reține că deposedarea lor din aprilie 2008 ar fi fost o simplă tulburare de fapt. Ținând cont de aspectul că cei care au preluat posesia, pârâții C. și D., și-au întemeiat demersul pe existența unui drept de proprietate în patrimoniul lor, este evident că nu ne mai aflăm în fața unei simple tulburări de fapt, ci în fața unei tulburări bazate pe o cauză juridică, așadar o evicțiune în adevăratul sens al cuvântului.

În ceea ce privește noțiunile de „epoca evicțiunii” și „timpul evicțiunii”, cu privire la care art. 1344 C.civ. raportează sporul de valoare și implicit despăgubirile datorate, acestea trebuie interpretate că data deposedării, data pierderii efective a atributelor dreptului de proprietate -

jus possidendi, jus utendi, jus fruendi, jus abutendi.

În speță, conform situației de fapt expuse de reclamanți și validată de către instanța de fond, dar și de către instanța de apel, pârâții C. și D. au preluat posesia asupra imobilului în luna aprilie 2008. Din cuprinsul dosarului reiese cert faptul că atât cererea de revendicare, cât și cererea de chemare în garanție au fost înregistrate pe rolul Tribunalului București