ÎCCJ, decizie (scj.ro #206266)

Acțiune în revendicare formulată de vânzător împotriva cumpărătorului și subdobânditorului cu titlu particular. Valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare. Obligația de garanție pentru evicțiune

Cuprins pe materii: Drept civil. Bunuri. Proprietatea privată

Index alfabetic: contract de vânzare-cumpărare

subdobânditor cu titlu oneros

evicțiune

C.civ. 1864, art. 1337, art. 1339

Potrivit art. 1339 C.civ. 1864, vânzătorul îl garantează pe cumpărător față de evicțiunea ce provine dintr-un fapt al său personal. Obligație de garanție pentru evicțiune - adică împotriva pierderii proprietății -, reglementată de art. 1337 C.civ. 1864, se activează deopotrivă față de cumpărătorul direct, dar și față de subdobânditorii acestuia, câtă vreme odată cu bunul, se transmit și toate drepturile asupra respectivului bun.

Astfel, vânzătorul nu are deschisă calea acțiunii în revendicare împotriva cumpărătorului direct și subdobânditorilor succesivi ai bunului, fiindu-i oprit un asemenea demers de obligația legală de garanție pentru evicțiune. O reîntoarcere a bunului în patrimoniul înstrăinătorului ar fi posibilă în măsura în care s-ar desființa actele de înstrăinare, ceea ce ar lăsa fără temei juridic deținerea acestora de către subdobânditori.

Prin urmare, reclamanții, vânzători ai bunului revendicat, nu se află în ipoteza din care să pretindă compararea titlului lor de proprietate cu cel al subdobânditorilor întrucât pe de o parte, au pierdut proprietatea bunului prin înstrăinare (și ca atare, nu se află în situația premisă a proprietarului deposedat doar de stăpânirea materială asupra bunului) și, pe de altă parte, li se opune obligația de garanție pentru evicțiune, câtă vreme contractele de vânzare-cumpărare n-au fost desființate (adică, acea obligație negativă a vânzătorului, de esența oricărei vânzări, de a nu-l tulbura pe cumpărător/subdobânditor de folosința liniștită a bunului).

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 701 din 3 mai 2023

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București-Secția a V-a civilă la data de 04.08.2016, reclamanții A., B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D., E., F., G., Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov, să se dispună: 1.prin compararea de titluri să se constatate că titlul acestora este încheiat cu respectarea formelor legale, fiind preferabil celor opuse de către pârâți și, pe cale de consecință, să fie obligați pârâții să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie, imobilele situate în: a. București, format din suprafața de 563,45 mp teren și un imobil cu suprafața construită de 166,08 mp format din subsol și 3 etaje (D+P+E+M); b. Imobilul cu numărul cadastral provizoriu 193, număr CF x04 localitatea Dragomirești Vale, reprezentat de terenul arabil în suprafață de 19.000 mp (suprafața din măsurători fiind de 18.825,82 mp), situat în extravilanul comunei Dragomirești-Vale, sola 46/1, parcela 2 cu încheierea de 25988/2004 pronunțată de Judecătoria Buftea - Biroul de carte funciară; c. Imobilul cu numărul cadastral provizoriu 194, număr CF x04 localitatea Dragomirești-Vale, reprezentat de teren în suprafață de 2.500 mp din acte și (suprafața din măsurători cadastrale fiind de 2.530,98 mp), situat în extravilanul comunei Dragomirești - Vale, sola 46/1, parcela 1 cu încheierea de 25989/2004 pronunțată de Judecătoria Buftea - Biroul de carte funciară; d. Imobilul cu numărul cadastral provizoriu 543, număr CF x24 - localitatea Otopeni în suprafață de 4.301 mp (suprafață din măsurători fiind de 4.254 mp), situat in intravilanul orașului Otopeni, sola CV25, parcela 871, cu încheierea de 25985/2004 pronunțată de Judecătoria Buftea - Biroul de carte funciară; 2. să se dispună evacuarea pârâților din imobilele mai sus delimitate și identificate; 3. obligarea pârâților la plata sumei de 50.000 euro, reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obține prin închirierea imobilului (construcție indicată la lot. a) și la plata sumei de 30.000 euro reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obține prin exploatarea terenurilor (indicate la lit. b, c și d) conform destinației agricole pentru o perioadă de trei ani anteriori introducerii prezentei acțiuni.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 563, art. 885, art. 899, art.  907, art. 1242, art.  1247 alin. 1, art. 1349 – 1350, art. 1357 și următ. C.civ., art. 94 – 95, art. 107, art. 112, art. 113 alin. 4 și alin. 5, art. 117, art. 123, art. 194 și următoarele, art. 1034 și urm. C.proc.civ., Legea nr. 105/1992 (art. 58 alin. 2 valabil în 2011, art.138 alin. 2 valabil în 2013), art. 137 alin. 2 actual din Legea nr. 36/1995.

Prin cererea precizatoare, înregistrată în data de 20.10.2016, reclamanții au arătat că restrâng cererea introductivă, în sensul că renunță la capătul 3 de cerere, având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de 50.000 euro, reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obține prin închirierea imobilului (construcție indicată la lit. a) și la plata sumei de 30.000 euro, reprezentând beneficiul nerealizat din veniturile pe care le puteau obține prin exploatarea terenurilor (indicate la lit. b, c și d) conform destinației agricole pentru o perioadă de trei ani anteriori introducerii prezentei acțiuni.

Prin cererea modificatoare, înregistrată în data de 18.04.2017, reclamanții, învederând că a survenit decesul lui C., au solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârât, a lui H., precum și constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1434/06.07.2007 și 1479/12.07.2007 de notarul public X., precum și a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1491/11.07.2008 și nr. 1492/11.07.2008 de notarul public Y., având în vedere lipsa cerinței imperative a supralegalizării procurilor din data de 28.12.2006, respectiv 08.08.2007, în baza cărora respectivele contracte au fost încheiate și lăsarea în deplina proprietate și folosință a acestora, a imobilelor indicate.

Prin cererea precizatoare înregistrată în data de 20.07.2017, reclamanții au restrâns cadrul procesual pasiv, arătând că nu se mai judecă în contradictoriu cu G.

În ședința publică din data de 29.11.2017 pârâții E. și F. au arătat că înțeleg să nu mai susțină excepția lipsei de interes în promovarea prezentei acțiuni.

Prin sentința nr. 935 din 07.08.2020, Tribunalul București-Secția a V-a civilă a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului C. și a respins cererea formulată în contradictoriu cu acest pârât, ca fiind formulată în contradictoriu cu o persoană fără capacitate procesuală de folosință; a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților OCPI București, OCPI Ilfov și a respins cererea formulată în contradictoriu cu acești pârâți, ca fiind îndreptată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă; a admis, în parte, acțiunea precizată formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâții H., D., E., F.; a obligat pe pârâții E. și F. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamanților imobilele situate în București, teren și construcție, imobilele teren extravilan, în suprafață de 2500 mp, și intravilan, în suprafață de 19.000 mp, situate în comuna Dragomirești Vale și teren intravilan în suprafață de 4301 mp, situat în localitatea Otopeni; a respins în rest, cererea, ca neîntemeiată.

Prin decizia nr. 670A din 03.05.2022, Curtea de Apel București-Secția a IV-a civilă a admis apelul pârâților împotriva sentinței nr. 935 din 07.08.2020; a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins acțiunea, în integralitate, ca neîntemeiată.

Împotriva deciziei nr. 670/A/2022 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV-a civilă, au declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 5, pct. 6 și pct. 8 C.proc.civ., reclamanții A. și B.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., reclamanții au arătat că instanța de apel trebuia să analizeze probatoriul aflat la dosarul cauzei, cu atât mai mult cu cât D. (presupusă vânzătoare a imobilelor, alături de soțul său de la acea dată, C., către apelanții-pârâți E. și F.) a declarat că nu a cumpărat niciodată imobilele menționate și nici nu a cunoscut faptul că fostul soț ar fi încheiat, în timpul căsătoriei, respectivele contracte de vânzare-cumpărare, precum și că semnătura de pe procurile din data de 08.08.2007 nu-i aparține, acestea nefiindu-i vreodată prezentate spre semnare.

Împrejurarea că instanța de apel nu a încuviințat cererea de amânare a pronunțării în cauză, pentru ca apelanții să depună concluzii scrise, reprezintă o încălcare a dreptului la un proces echitabil, reglementat de art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., recurenții au arătat că hotărârea atacată cuprinde considerente contradictorii, iar argumentele în susținerea acestui motiv de recurs se pot subsuma și motivului de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ..

Recurenții au susținut că instanța de apel a analizat considerentele deciziei nr. 2055A din 12.12.2014 a Tribunalului București-Secția a III-a civilă și considerentele deciziei nr. 465R din 13.05.2016 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV-a civilă, în dosarul nr. x/301/2010, din care reiese că, deși procurile contestate nu sunt lovite de nulitate absolută, dată fiind lipsa cerinței supralegalizării și lipsa originalului de la dosarele notariale ale birourilor din România unde au fost utilizate, acestea nu puteau produce, în mod legal, efecte juridice pe teritoriul României, respectiv nu puteau sta la baza încheierii unor contracte de vânzare cumpărare.

Cu toate acestea, în cuprinsul hotărârii recurate se arată că, ceea ce s-a reținut în mod definitiv în litigiile anterioare ale părților, nu se bucură de putere de lucru judecat în prezentul dosar, raportat la obiectul cauzei. Astfel, instanța procedează la o greșită aplicare a normelor de drept material, considerând că „singura modalitate de valorificare a acestor efecte juridice ale procurilor era constatarea nulității actelor de vânzare-cumpărare și nu revendicarea prin comparare de titluri”. Prin această motivare se ajunge la o hotărâre care cuprinde considerente contradictorii, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretențiilor deduse judecății, iar din altele netemeinicia acestora, ceea ce determină ca soluția adoptată în dispozitiv să fie una nemotivată.

În consecință, pornind de la aceeași premisă eronată (legată de imposibilitatea ca, în speță, să se exercite o acțiune în revendicare prin comparare de titluri), instanța de apel susține o concluzie greșită, respectiv că prin neapelarea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare, instanța nu poate proceda la realizarea unei analize comparative a titlurilor.

În opinia recurenților, tocmai unul din elementele fundamentale care slăbesc forța probantă a titlurilor de proprietate exhibate de către apelanții-pârâți este legat de lipsa cerinței supralegalizării respectivelor procuri, element care deși,

per se,

nu duce neapărat la constatarea nulității actelor de vânzare încheiate pe baza lor, face ca aceste acte să fie mai slab caracterizate, în raport cu titlurile de proprietate exhibate de către recurenți.

Elementele care fac ca titlurile de proprietate exhibate de către pârâții E. și F. să fie mai slab caracterizate în raport cu titlurile reclamanților sunt legate de faptul că: procurile care au stat la baza încheierii acestor acte, deși valabile exclusiv pe teritoriul sirian (nefiind supralegalizate) nu puteau fi folosite în fața unui notar public din România pentru a legitima autentificarea unor contracte de vânzare-cumpărare imobiliare; nu se poate aprecia că E. și F. au fost de bună-credință la momentul la care au încheiat contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1491/11.07.2008 și nr. 1492/11.07.2008 de notarul public Y., în condițiile în care la acel moment reclamanții deja solicitaseră, Judecătoriei Sectorului 3 București, punerea sub sechestru judiciar a imobilelor în discuție; la momentul la care apelanții-pârâți au încheiat contractele de vânzare în care se menționa expres dobândirea bunurilor pe riscul cumpărătorului, reclamanții promovaseră deja acțiunea înregistrată inițial pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 București sub nr. x/301/2008, prin care solicitau tocmai constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1434/06.07.2007 și sub nr. 1479/12.07.2007.

Raționamentul logico-juridic al instanței de apel este greșit, bazându-se pe o interpretare eronată a normelor de drept material, în sensul că acțiunea în revendicare prin comparare de titluri ar fi neîntemeiată, deoarece condițiile de validitate a actelor de vânzare prin care apelanții-pârâți E. și F. au dobândit bunurile nu ar putea fi analizate ca fiind condiții de preferabilitate între titlurile reclamanților (în calitate de presupuși vânzători, în opinia instanței de apel) și cele ale subdobânditorilor.

Totodată, instanța de apel nu a avut în vedere Ordonanța din 01.10.2014, pronunțată în dosarul nr. x/P/2014 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel București, prin care s-au constatat aspecte esențiale în aprecierea bunei-credințe a pârâților. Chiar dacă în acest dosar penal s-a dispus clasarea, nu se pot neglija concluziile la care a ajuns procurorul, care a reținut că faptele din cauză există, chiar dacă acestea sunt prescrise sub aspect penal.

Pârâții E. și F. nu pot fi considerați cumpărători de bună-credință, deoarece la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare de către aceștia, în cartea funciară a imobilelor era deja înscrisă o acțiune în anularea primului set de contracte de vânzare, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară ale acestora, depuse la dosarul cauzei. De altfel, în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. 1492/2008 se menționează expres că imobilul se vinde fiind notat și litigiul având ca obiect anularea-contractului de vânzare-cumpărare nr. 1479/12.07.2007, autentificat de notar public X.

De asemenea, intenția frauduloasă a pârâților și dorința expresă a acestora de a-i priva pe reclamanți de dreptul de proprietate asupra imobilelor în discuție, reiese și din faptul că presupusele procuri au fost încheiate în Siria, deși ele puteau fi încheiate în România, toate părțile implicate fiind, fie cetățeni români, fie având reședința la acel moment în România. Mai mult, respectivele procuri nu s-au aflat niciun moment în posesia recurenților.

Recurenții nu au împuternicit niciodată pe numitul  Z. să vândă în numele și pe seama lor imobilele în cauză, acesta neacționând în calitate de mandatar al recurenților. Rezultă că bunurile imobile ce fac obiectul prezentului dosar nu au intrat niciodată în mod legal în proprietatea lui C. (căsătorit la acel moment cu D.), astfel încât nici C. și D. nu puteau să vândă mai departe bunurile în discuție către E. si F., nefiind proprietari ai acestora.

Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., reclamanții au arătat că instanța de apel induce ideea că, în speță, acțiunea în revendicare nu poate fi folosită sub forma unei cereri principale, ci doar ca o cerere accesorie, care ar depinde exclusiv de soluția dată capătului de cerere principal, trăsături care ar fi îndeplinite, în opinia instanței de apel, numai de către capătul de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1434/06.07.2007 și nr. 1479/12.07.2007 de notarul public X, precum și a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 1491/11.07.2008 și nr. 1492/11.07.2008 de notarul public Y. Aceste considerente sunt greșite și conduc, în opinia recurenților, la o veritabilă denegare de dreptate.

Contrar celor reținute de instanța de apel, recurenții-reclamanți nu au modificat temeiul de drept al acțiunii în revendicare, aceasta neputând fi sub nicio formă o simplă consecință a admiterii nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare, în condițiile în care acțiunea în revendicare nu poate fi o acțiune accesorie, ci o acțiune principală, în realizarea dreptului. Prin cererea modificatoare nu s-a creat un raport de subordonare/subsidiaritate între acțiunea în constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare și acțiunea în revendicare, în realitate modificarea acțiunii constând doar din introducerea unui nou capăt de cerere principal, adițional, respectiv acțiunea în constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare motivat de lipsa cerinței imperative a supralegalizării procurilor din data de 28.12.2006, respectiv 08.08.2007, în baza cărora respectivele contracte au fost încheiate.

Prin urmare, întreg raționamentul juridic al instanței de apel este unul profund viciat și denotă existența unei veritabile denegări de justiție.

Motivarea instanței de apel este simplistă, pornește de la o premisă greșită și conduce la o concluzie greșită, respectiv că prin neapelarea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare, instanța nu poate proceda la realizarea unei analize comparative a titlurilor, aceasta fiind dependentă de constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare.

Sub incidența aceluiași motiv de casare intră și considerentele instanței de apel în sensul că instanța de fond nu ar fi putut proceda la o comparare a titlurilor de proprietate, întrucât „... nici reclamantul și nici pârâtul nu dețin titluri de proprietate ce provin de la același autor, în baza unor acte juridice distincte sau de la autori diferiți, ci reclamantul este chiar vânzătorul imobilelor, ce este ținut de obligația de garanție pentru evicțiune, atât față de cumpărătorul direct C., cât și față de subdobânditorii apelanți.”

Aceste considerente sunt eronate și denotă greșita aplicare a normelor de drept material. Astfel, în analiza erorilor de raționament juridic ale instanței de apel, trebuie pornit de la analiza noțiunii de titlu, în contextul acțiunii în revendicare imobiliară. Practic, fiecare parte urmărește să probeze un anumit mod de dobândire a dreptului de proprietate, care operează în favoarea sa ori a autorului său, motiv pentru care judecătorul este obligat să analizeze în mod temeinic toate dovezile prezentate, atât din perspectiva principiilor și normelor juridice aplicabile, cât și din aceea a exigențelor logicii juridice. Termenul de titlu are, în primul rând, accepțiunea de mod de dobândire a dreptului de proprietate, cel mai important mijloc de probă, din acest punct de vedere, fiind înscrisurile. Or, în această sferă a înscrisurilor, ca mijloc de dovedire a dreptului de proprietate, nu intră doar actul care atestă modul de dobândire, ci și alte înscrisuri concomitente sau ulterioare.

Prin urmare, în situația comparării titlurilor, în cauza

pendinte

nu sunt vizate doar contractele de vânzare-cumpărare exhibate de către părți, ci și la alte înscrisuri, cum sunt procurile din data de 28.12.2006 și 08.08.2007, care, deși nu erau supralegalizate, au fost totuși folosite de către pârâți la operațiunile de autentificare, Ordonanța din 01.10.2014 pronunțată în dosar nr. x/P/2014 a Parchetului de pe lângă Curtea de Apel București, decizia nr. 2055/A din 12.12.2014 a Tribunalului București-Secția a III-a civilă și decizia nr. 465/R din 13.05.2016 a Curții de Apel București-Secția a IV-a civilă, ambele pronunțate în dosar nr. x/301/2010.

Față de aceste considerente, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

Intimații-pârâți E., F., H. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 5 C.proc.civ., intimații au arătat că prin memoriul de recurs nu este indicată nicio normă procedurală care să fi fost încălcată de către instanță și astfel să fi atras sancțiunea nulității. Poziția curatorului nu obligă instanța la o soluție, iar pronunțarea unei hotărâri contrare poziției acestuia nu echivalează cu încălcarea vreunei norme de procedură care să atragă sancțiunea nulității.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., intimații au arătat că nu sunt indicate normele de drept material care să fi fost interpretate sau aplicate greșit de către instanță. În cauză, reclamanții nu sunt proprietari, iar titlurile de proprietate ale intimaților au fost menținute valabile de către instanță, în ciuda acțiunilor repetate ale acestora. Este legal raționamentul instanței cu privire la caracterul dependent al prezentei acțiuni în revendicare de o acțiune cu privire la nevalabilitatea titlurilor intimaților. De asemenea, este legală motivarea cu privire la faptul că soluția pronunțată asupra petitului constând în anularea contractelor de vânzare cumpărare ce reprezintă titlurile intimaților a intrat în puterea de lucru judecat prin neapelarea soluției dispuse cu privire la acesta. În cauză nu operează o denegare de justiție, ci instanța a pronunțat o soluție contrară solicitărilor recurenților.

Nu are relevanță faptul că titlul reclamanților este necontestat, nici faptul că intimații au dobândit bunurile pe riscul lor, câtă vreme acțiunile menționate în actele translative de proprietate au fost soluționate în favoarea intimaților, iar contractele de vânzare cumpărare și procurile în baza cărora au fost încheiate au fost menținute ca valabile de instanță. Procurile menționate de reclamanți au fost întocmite cu respectarea condițiilor legale, iar invocarea propriei turpitudini nu face decât să demonstreze reaua-credință a reclamanților.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., intimații arată că hotărârile pronunțate în dosarele nr. x/301/2010 și nr. x/301/2010 nu au autoritate de lucru judecat asupra considerentelor, fiind pronunțate sub imperiul vechiului cod de procedură civilă. Reclamanții invocă propria culpă în încercarea de a dobândi, prin fraudarea legii,  recunoașterea legală a unui drept real înstrăinat către terți dobânditori de bună credință. Procedurile de supralegalizare trebuiau efectuate strict de către mandatar sau de către mandanți, iar lipsa efectuării acestor proceduri nu poate fi opusă pârâților, cumpărători de bună credință.

Recurenții au formulat răspuns la întâmpinare, prin care au solicitat înlăturarea apărărilor din actul procedural și admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând criticile deduse judecății, în limitele reținute prin raportul și respectiv, încheierea de admitere în principiu pronunțată la 16.11.2022, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce vor fi arătate în continuare:

Critica de nelegalitate întemeiată pe motivul prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. vizează, în primul rând, modalitatea în care instanța de apel a apreciat că reclamanții nu se regăsesc în situația premisă care le-ar permite promovarea și valorificarea unui pretins drept de proprietate împotriva intimaților-pârâți, susținându-se că printr-o asemenea manieră de abordare și dezlegare a raportului juridic litigios s-ar fi ajuns la o veritabilă „denegare de justiție” câtă vreme se contestă posibilitatea recurenților-reclamanți de a-și proteja dreptul prin intermediul unei acțiuni reale, care are caracter principal, de sine-stătător.

S-a arătat, în acest context, și că aprecierea instanței, conform căreia posibilitatea redobânditorii bunurilor imobile, printr-un demers judiciar grefat pe o cerere care să vizeze ineficacitatea actelor de înstrăinare încheiate de către reclamanți, este una nelegală „bazată pe un raționament distorsionat” întrucât, date fiind caracterele juridice ale acțiunii în revendicare, aceasta poate fi exercitată doar pe cale principală, neputând fi niciodată o cerere accesorie, cu atât mai puțin accesorie unei cereri în constatarea nulității unor contracte de vânzare-cumpărare.

Aceste susțineri ale recurenților-reclamanți sunt total eronate, având în vedere realitatea raporturilor juridice dintre părți, așa cum au fost ele deduse judecății, și pe care nu se grefează considerațiile de ordin teoretic pe care le fac reclamanții în legătură cu scopul, caracterele juridice și finalitatea unei acțiuni în revendicare.

Astfel, instanța de apel a constatat, în mod corect, că reclamanții nu se regăsesc în situația premisă cerută pentru promovarea unei acțiuni în revendicare, respectiv aceea în care au pierdut stăpânirea materială a bunului și solicită restituirea acestuia de la cel care îl deține fără temei juridic, câtă vreme cei împotriva cărora își îndreaptă pretențiile sunt tocmai dobânditorii și respectiv, subdobânditorii cu titlu particular ai imobilelor, urmare a contractelor de vânzare-cumpărare intervenite (între reclamanți și pârâții  C. și D., potrivit contractelor de vânzare-cumpărare din 2007 și succesiv, între pârâții C. și D. și E. și F., în baza contractelor de vânzare-cumpărare din 2008).

Or, față de acest context, instanța de apel a statuat corect pe de o parte, că reclamanții nu sunt în poziția unor proprietari care să fi pierdut posesia bunului spre a cărei redobândire să tindă prin promovarea unei acțiuni în revendicare, câtă vreme dreptul de proprietate a ieșit din patrimoniul lor conform contractelor de vânzare-cumpărare nr. 1434/6.07.2007 și nr. 1479/12.07.2007 încheiate cu pârâții C. și D., contracte valide, aflate în ființă, neanulate de vreun organ jurisdicțional.

Pe de altă parte, instanța de apel reține, de asemenea, corect, că reclamanții, din poziția lor de înstrăinători, vânzători ai imobilelor, sunt ținuți de obligația de garanție pentru evicțiune, obligație care subzistă atât față de cumpărătorii direcți, numiții C. și D., cât și în raport cu subdobânditorii de la aceștia, intimații-pârâți E. și F.

Potrivit art.1337 V.C.civ. (incident cauzei în raport cu dispozițiile art. 3 și art. 102 din Legea nr. 71/2011), vânzătorul este de drept obligat, a răspunde către cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut.

Această obligație de garanție pentru evicțiune – adică, împotriva pierderii proprietății bunului – se activează deopotrivă față de cumpărătorul direct, dar și față de subdobânditorii acestuia, câtă vreme odată cu bunul, se transmit asupra acestora și toate drepturile asupra respectivului bun (ca fiind în strânsă conexiune cu obiectul contractului, care nu vizează doar predarea materială a bunului, ci și transmiterea, din punct de vedere juridic, a drepturilor asupra acestuia).

Dispozițiile legale în materia răspunderii vânzătorului îl garantează pe cumpărător nu doar față de evicțiunea care ar proveni de la un terț, ci, cu atât mai mult, față de evicțiunea ce ar proveni dintr-un fapt personal al vânzătorului.

În acest sens, art. 1339 V.C.civ. stipulează expres că „în niciun mod vânzătorul nu se poate sustrage de la răspunderea pentru evicțiune care ar rezulta dintr-un fapt personal al său; orice convenție contrară este nulă”.

Deși instanța de apel nu indică expres prevederile legale menționate  anterior, aceasta identifică în mod corect, raportat la calitatea recurenților, de vânzători ai bunurilor imobile, a căror redobândire de la subdobânditorii cu titlu particular o pretind, instituția juridică incidentă (respectiv, obligația de garanție pentru evicțiune) care se constituie într-un veritabil impediment juridic în promovarea cu succes a unei acțiuni în revendicare de către înstrăinătorul vânzător împotriva succesorilor cu titlu particular ai acestuia.

Contrar susținerii recurenților, instanța nu a procedat la o „denegare de justiție” atunci când a constatat că reclamanții nu se pot prevala de regulile specifice unei acțiuni în revendicare, în contra subdobânditorilor bunurilor înstrăinate, căci li se opune obligația legală de garanție pentru evicțiune, ca efect al unor contracte de vânzare-cumpărare care, nefiind desființate, continuă să regleze raporturile juridice dintre părți.

În acest context, instanța de apel a statuat, de asemenea corect din punct de vedere juridic, că singura posibilitate pentru reclamanți de a obține reîntoarcerea bunurilor în patrimoniu ar fi aceea în care solicitarea lor s-ar grefa pe o acțiune vizând ineficiența/ineficacitatea acelor juridice de înstrăinare (care, în condițiile demonstrării legalității demersului, ar avea și consecința repunerii în situația anterioară).

Aceasta nu înseamnă, cum denaturat pretind recurenții, că instanța ar fi calificat și „indus ideea” că „acțiunea în revendicare nu ar putea fi folosită sub forma unei cereri principale, ci doar ca o cerere accesorie”.

În realitate, așa cum s-a menționat anterior, instanța de apel reține corect de ce vânzătorul nu are deschisă calea acțiunii în revendicare împotriva cumpărătorului direct și subdobânditorilor succesivi ai bunurilor, fiindu-i oprit un asemenea demers de obligația legală de garanție pentru evicțiune, arătând totodată, că o reîntoarcere a bunurilor în patrimoniul înstrăinătorului ar fi posibilă în măsura în care s-ar desființa actele de înstrăinare, ceea ce ar lăsa fără temei juridic deținerea acestora de către subdobânditori.

Or, pe acest din urmă aspect, instanța de apel a reținut că printr-o cerere modificatoare depusă la 18.04.2017, reclamanții au solicitat constatarea nulității absolute a celor două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în 2007 (cu cumpărătorii C. și D.), precum și a celor două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în 2008, avându-i ca subdobânditori pe intimații  E. și F. (pentru lipsa cerinței supralegalizării procurilor în baza cărora au fost întocmite actele de înstrăinare), cu obligarea la lăsarea în deplină proprietate și folosință a imobilelor, obiect al contractelor.

În același timp, curtea de apel a constatat că soluția primei instanțe, de respingere a cererii în nulitate (sub motiv că, pretinzându-se neîndeplinirea cerinței supralegalizării procurilor, în realitate, se invocă o cauză de nulitate relativă, cu regim juridic distinct de al nulității absolute susținute în cauză) nu a fost atacată, astfel încât s-a definitivat și a intrat sub efectul autorității de lucru judecat.

Susținând că nu aveau motiv să atace sentința de primă instanță întrucât finalitatea demersului lor era aceea de a obține redobândirea proprietății, iar constatarea nulității contractelor era „doar un eventual mijloc de atingere a scopului final”, recurenții-reclamanți ignoră faptul că această „redobândire a proprietății” nu era una confirmată judecătorește definitiv ci, dimpotrivă, fusese contestată prin apelul exercitat de către pârâții E. și F., astfel încât aveau posibilitatea, recunoscută de dispozițiile art. 472 C.proc.civ., ca, recurgând la calea de atac a apelului incident, să pună în discuție legalitatea soluției de primă instanță, asigurându-și astfel mijloacele juridice adecvate pentru conservarea unei soluții favorabile care să corespundă, cum au susținut, scopului final urmărit.

Ignorând felul defectuos în care și-au exercitat drepturile procesuale, recurenții reiterează o așa-numită „denegare de justiție”, imputând instanței de apel că nu ar fi procedat la o analiză a cauzei dar care, în realitate, nu a fost permisă de cadrul procesual al cauzei, astfel cum a fost el determinat, doar prin apelul principal exercitat de către pârâți.

De asemenea, invocând dispozițiile art. 488 alin.1 pct.8 C.proc.civ., recurenții aduc argumente referitoare la noțiunea de titlu de proprietate și la felul în care ar trebui interpretată sintagma respectivă în cadrul unei acțiuni în revendicare, contestând aprecierea instanței de apel, ca fiind una „profund eronată”, întrucât în abordarea și accepțiunea acestei noțiuni nu trebuie avute în vedere doar „strict contractele de vânzare-cumpărare exhibate de părți, ci și alte înscrisuri care fac ca titlurile de proprietate ale reclamanților să fie mai bine caracterizate” (respectiv, procuri, ordonanța Parchetului din 1.10.2014, decizia nr. 2055/2014 a Tribunalului București).

În realitate, critica recurenților, iar nu raționamentul instanței de apel, este una profund eronată și lipsită de substanță legală, câtă vreme aceasta ignoră paradigma juridică pe care se fundamentează demersul reclamanților – aceea a revendicării din poziția de vânzător împotriva cumpărătorului direct și a subdobânditorului de la acesta.

Raportat la această situație, instanța de apel a stabilit corect că reclamanții nu se află în ipoteza din care să pretindă compararea titlului lor de proprietate cu cel al subdobânditorilor întrucât pe de o parte, au pierdut proprietatea bunului prin înstrăinare (și ca atare, nu se află în situația premisă a proprietarului deposedat doar de stăpânirea materială asupra bunului) și, pe de altă parte, li se opune obligația de garanție pentru evicțiune, câtă vreme contractele de vânzare-cumpărare n-au fost desființate (adică, acea obligație negativă a vânzătorului, de esența oricărei vânzări, de a nu-l tulbura pe cumpărător/subdobânditor de folosința liniștită a bunului).

Deși impută instanței de apel folosirea unei premise greșite de la care pornește în analiză, de fapt, recurenții sunt cei care pornesc de la o asemenea premisă, nesocotind realitatea raporturilor juridice dintre părți, așa cum subzistă ea până la acest moment, dată de existența unor contracte de vânzare-cumpărare nedesființate, în pofida cărora vânzătorul pretinde că își apără dreptul de proprietate pe calea unei acțiuni în revendicare îndreptate împotriva subdobânditorilor al căror autor este.

Cu referire la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. (căruia îi este asociat, din nou, și pct. 8 C.proc.civ. fără indicarea unor norme de drept substanțial încălcate, care să-l facă incident), recurenții pretind că decizia atacată s-ar sprijini pe considerate contradictorii deoarece pe de o parte, admite existența litigiilor anterioare dintre părți, care au vizat fie nulitatea procurorilor folosite la autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare, fie însăși nulitatea absolută a respectivelor contracte de vânzare dar, pe de altă parte, apreciază că ceea ce s-a reținut în mod definitiv în respectivele litigii, nu poate fi valorificat cu autoritate de lucru judecat în prezenta cauză, raportat la obiectul acesteia. Recurenții au arătat că se opun cu această valoare, a lucrului judecat, îndeosebi statuările din decizia nr. 2055/A din 12.12.2014 a Tribunalului București – Secția a III-a civilă, definitivă prin decizia nr. 465/R din 13.05.2016 a Curții de Apel București – Secția a IV-a civilă, din care rezultă sub ce aspect poate interesa lipsa cerinței supralegalizării procurilor pe temeiul cărora au fost încheiate contratele de vânzare-cumpărare deținute de pârâți.

Critica este nefondată, ignorând deopotrivă cadrul judecății și modalitatea în care se pot repercuta efectele lucrului judecat anterior asupra unui proces în curs, decizia recurată reținând corect că nu pot fi valorificate statuările din litigiile anterioare în sensul pretins de către reclamanți.

Astfel, referindu-se la judecata anterioară, care a  purtat asupra valabilității procurilor pe baza cărora s-au încheiat contractele de vânzare-cumpărare ale intimaților-pârâți, instanța de apel a constatat că, potrivit hotărârilor definitive menționate, s-a reținut că nu poate fi pronunțată nulitatea respectivelor acte întrucât lipsa cerinței supralegalizării acestora nu are consecințe asupra valabilității, fiind vorba despre o cerință de formă ulterioară perfectării lor.

În același timp, cu trimitere la considerentele acelorași hotărâri anterioare (îndeosebi ale deciziei nr. 2055/A din 12.12.2014 a Tribunalului București – Secția a IV-a civilă) conform cărora, totuși, asemenea procuri „nu puteau produce efecte juridice pe teritoriul României, respectiv nu puteau sta la baza încheierii unor contracte de vânzare-cumpărare”, instanța de apel constată că modalitatea de valorificare a unor asemenea consecințe (pe care le poate produce lipsa supralegalizării procurilor) s-ar fi putut realiza pe planul valabilității/respectiv, constatării nulității actelor de vânzare-cumpărare, iar nu în cadrul revendicării prin compararea de titluri.

Aprecierea instanței de apel, care nu reține efectul pozitiv al lucrului judecat este corectă, având în vedere dispozițiile art. 431 alin. 2 C.proc.civ., potrivit cărora „

oricare dintre părți poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluționarea acestuia din urmă”

.

Aceasta presupune pe de o parte, să fi existat o chestiune litigioasă în relația dintre părți tranșată definitiv anterior și pe de altă parte, ca aceasta să aibă legătură și să influențeze rezolvarea unor litigii ulterioare ale părților, în sensul că nu se poate contesta sau nega ceea ce o instanță a stabilit  deja în mod definitiv în urma verificărilor jurisdicționale efectuate.

Or, în litigiul anterior, care a purtat asupra valabilității procurilor, instanța a stabilit că nu poate constata nulitatea acestora câtă vreme se invocă nerespectarea unei cerințe de formă (supralegalizarea) ulterioară perfectării actului, acestea fiind considerentele decisive, care au sprijinit soluția și care, în sensul art. 430 alin. 2  C.proc.civ., se bucură de autoritatea lucrului judecat.

Celelalte aprecieri ale instanței, în legătură cu modalitatea în care se poate repercuta lipsa cerinței supralegalizării asupra încheierii ulterioare a contractelor de vânzare-cumpărare, în ce modalitate au putut fi sau nu folosite în fața unui notar din România sau au putut legitima autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare nu se subsumează considerentelor necesare adoptării soluției, pentru a fi sub incidența art. 430 alin. 2 combinat cu art. 431 alin. 2 C.proc.civ. (ci, dimpotrivă, excedează cadrul judecății anterioare, care a vizat valabilitatea procurilor, iar nu a contractelor de vânzare-cumpărare).

În același timp, asemenea aspecte – care, pornind de la neîndeplinirea cerinței supralegalizării procurilor pe baza cărora au fost perfectate contractele de vânzare-cumpărare să se repercuteze asupra valabilității acestora din urmă– puteau fi supuse unei evaluări proprii a instanței de judecată ulterioare, în măsura unei legale învestiri.

Or, așa cum corect a reținut instanța de apel, deși în prezenta cauză reclamanții au formulat o cerere completatoare, de constatare a nulității contractelor de vânzare-cumpărare, soluția de primă instanță, de respingere a acestei cereri, nu a fost atacată cu apel, definitivându-se astfel, fără a mai exista posibilitatea exercitării unui control judiciar.

Astfel fiind, instanța de apel a constatat corect că nu poate pune în discuție și nici valorifica aspecte legate de lipsa cerinței supralegalității procurilor, întrucât în cadrul procesual în care rămăsese învestită și în care i se pretindea o comparare de titluri – separat de împrejurarea, arătată anterioară, că nu exista situația premisă care să permită realizarea unui astfel de procedeu juridic – era lipsită de relevanță juridică cercetarea acestui aspect, care nu se putea constitui într-un criteriu de preferabilitate, în sine.

Se constată, de asemenea, că, în continuare, de o manieră neprocedurală, contrară specificului căii extraordinare de atac a recursului, care presupune strict o analiză și cenzură de legalitate pentru motive anume reglementate, recurenții  deduc judecății împrejurări de fapt legate de atitudinea subiectivă a terților subdobânditori E. și F. ori aspecte vizând probatoriul administrat în diversele proceduri judiciare (penale ori civile) urmate de părți, nesubsumabile, ca atare, vreunei critici de nelegalitate.

În consecință, potrivit considerentelor expuse anterior, toate criticile deduse judecății au fost găsite nefondate, recursul reclamanților fiind respins.