ÎCCJ, decizie (scj.ro #202289)

Contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995. Acțiune în restituirea prețului de piață al bunului pierdut în urma admiterii acțiunii în revendicare formulată de subdobânditorul cu titlu particular

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Contractul

Index alfabetic: contract de vânzare cumpărare

imobil

restituirea prețului

succesor cu titlu particular

Legea nr. 10/2001, art. 50 ind 1

C.civ., art. 1282

Prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, prin care a înstrăinat reclamantei apartamentul dobândit în baza Legii nr. 112/1995, retrocedat ulterior fostului proprietar, chiriașul cumpărător nu mai avea interesul de a solicita restituirea prețului imobilului în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001. Aceasta întrucât, acest drept, instituit prin prevederile Legii nr. 10/2001, depinde de existența unui bun pe care urmează să îl protejeze, bun dobândit, însă, de reclamantă ca succesor cu titlu particular.

În atare situație, cum între ineficacitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, care i-ar fi dat cumpărătorului chiriaș beneficiul de a solicita restituirea prețului de piață, în temeiul Legii nr. 10/2001 și admiterea acțiunii în revendicare, prin care reclamanta a fost evinsă, există o legătură indisolubilă, aceasta, ca subdobânditor al bunului imobil, preia un drept al antecesorului său, drept pe care îl poate exercita în condițiile și în limitele în care putea și cel din urmă să îl exercite.

Prin urmare, nu se poate considera că reclamanta ar avea calitatea de terț în raport cu contractul de vânzare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, având în vedere că are calitatea de succesor cu titlu particular al vânzătorului (chiriaș cumpărător), iar în această calitate i s-au transmis, în temeiul art. 1282 alin. (2) C.civ., drepturile și obligațiile contractuale ale autorului său, existând o strânsă legătură între dreptul principal transmis în legătură cu imobilul dobândit și beneficiul de a solicita restituirea prețului bunului.

Astfel fiind, interpretarea dată de instanța de apel prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, coroborate cu dispozițiile art. 1282 alin. (2) C.civ., în sensul că beneficiul la restituirea prețului de piață nu poate fi transmis succesorului cu titlu particular, este greșită din perspectiva faptului că transformă un drept strâns legat de bunul dobândit, într-unul personal, legat de persoana transmițătorului.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 247 din 3 februarie 2022

Circumstanțele cauzei:

Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, la data de 14.06.2018 și declinată în favoarea Tribunalului București unde a fost înregistrată la data de 7.11.2018, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, solicitând obligarea pârâtului la restituirea prețului de piață al apartamentului nr. 3 situat în București și al apartamentului fără număr aflat la demisolul imobilului din București, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Sentința pronunțată în primă instanță

Prin sentința civilă nr. 1569 din 27.06.2019, Tribunalul București - Secția a V-a civilă a respins cererea formulată de reclamanta A., ca nefondată.

Împotriva acestei hotărâri a exercitat apel reclamanta A.

Decizia pronunțată în apel

Prin decizia civilă nr. 264 A din 19.03.2020, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta A. împotriva sentinței civile nr. 1569/2019 pronunțate de Tribunalul București - Secția a V-a civilă.

Calea de atac a recursului formulată în cauză

Împotriva deciziei pronunțate de Curtea de Apel București a declarat recurs reclamanta A.

În cuprinsul cererii de recurs, recurenta - reclamantă a invocat următoarele aspecte, în raport de situația de fapt rezultată din ansamblul probelor administrate în cauză, instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material atunci când a constatat că, în speță, nu ar fi incidente dispozițiile art. 50 ind. 1 alin. (1) și (2) din Legea nr. 10/2001, decizia recurată fiind nelegală sub acest aspect.

În opinia recurentei, faptele reținute în considerentele deciziei recurate sunt exacte, dar au primit o calificare juridică inexactă, dacă s-ar avea în vedere împrejurarea că, deși erau incidente dispozițiile art. 50 ind. l alin. (1) și (2) din Legea nr. 10/2001, instanța de apel a refuzat să le aplice și a menținut soluția instanței de fond, de respingere ca nefondată a cererii formulate de reclamantă.

În mod greșit instanța de apel a respins ca nefondate criticile din cadrul motivelor de apel relativ la încălcarea dispozițiilor art. 40 C.proc.civ., prin raportare la art. 245-248 C.proc.civ. și a apreciat, în pofida evidențelor că: „Prima instanța a respins acțiunea formulată ca nefondată, reținând că reclamanta nu îndeplinește condițiile legale pentru admiterea acesteia, neavând beneficiul Legii nr. 112/1995 în formularea unei cereri în restituirea prețului de piață”.

Din considerentele sentinței apelate rezultă faptul că singurul motiv ce a stat la baza pronunțării soluției de respingere pe fond a acțiunii introductive formulate de recurenta-reclamanta A. a fost cel legat de lipsa calității procesuale active a acesteia.

Recurenta opinează că reținerile instanței sunt strict legate de calitatea procesuală activă a acesteia și nu au legătura cu fondul cauzei care implică verificarea altor aspecte. Or, instanța de fond a invocat lipsa calității procesuale active direct în considerentele sentinței apelate, fără să pună această excepție în discuția pârâților și fără să urmeze procedura referitoare la soluționarea excepțiilor prevăzută de art. 245-248 C.proc.civ.

Consideră că soluția pronunțată de instanța de apel este vădit nelegală, din moment ce a menținut o sentința dată cu încălcarea dispozițiilor legale, judecătorul fondului invocând excepția după rămânerea cauzei în pronunțare, direct în considerentele sentinței, fiind evidentă prejudicierea reclamantei prin punerea acesteia în imposibilitate de a formula apărări în combaterea excepției, încălcându-i-se dreptul la apărare.

Sub  același aspect se arată că, în mod greșit, instanța de apel a apreciat că instanța de fond ar fi verificat calitatea procesuală activă prin coroborarea înscrisurilor atașate cererii de chemare în judecata, întrucât verificările îndeplinirii calității procesuale active nu ar fi impus o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu, ci dovedirea existenței elementelor din care să rezulte concordanța între afirmațiile deduse judecății ale părții reclamante și calitatea sa aparentă de titular al dreptului pretins. Deși în decizia recurată se pretinde faptul că instanța de fond ar fi constatat existența calității procesuale active în baza înscrisurilor atașate cererii, această susținere nu este motivată, nu se menționează explicit care erau aceste înscrisuri la care se face referire, pentru a se putea verifica raționamentul care ar fi condus la concluzia că ar fi fost analizată calitatea aparentă de titular al dreptului pretins în raport de care s-ar fi putut aprecia că soluția ar fi fost pronunțată pe fondul cauzei.

Prin urmare, nici una dintre cele două instanțe nu au analizat pe fond cererea de chemare în judecata, neefectuând o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu. Deși instanța de apel a explicat în concret ce ar fi însemnat o verificare a fondului cauzei, această preocupare a rămas doar la nivel declarativ, pur teoretic, din punct de vedere practic nefiind atins acest obiectiv.

Astfel, instanța de apel nu a verificat legalitatea sentinței apelate prin prisma motivelor de apel formulate și nu a făcut nicio analiză pentru a verifica existența dreptului reclamantei la primirea prețului de piață.

În consecință, hotărârea atacată este nelegală atâta vreme cât instanța de apel a menținut soluția instanței fond și nu a cenzurat sentința apelată prin prisma criticilor din cadrul motivelor de apel relativ la faptul că prima instanța nu a intrat în cercetarea fondului și a soluționat cauza în baza unei excepții prealabile, fără sa se raporteze la dispozițiile art. 40 C.proc.civ. și la cele ale art. 245-248 C.proc.civ., referitoare la procedura de soluționare a excepțiilor și la sancțiunea încălcării condițiilor de exercitare a acțiunii civile.

Relativ la nelegalitatea deciziei recurate prin prisma soluției de respingere a celui de-al doilea motiv de apel vizând greșita interpretare a dispozițiilor art. 50 ind. l alin. (1) și (2) din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, recurenta susține că instanța de apel a interpretat greșit aceste dispoziții legale.

În mod nelegal, instanța de apel a apreciat ca recurenta-reclamantă nu ar putea beneficia de prevederile legale anterior enunțate, întrucât aceasta nu ar fi avut calitatea de dobânditor al dreptului de proprietate în baza Legii nr. 112/1995 și nu ar fi avut calitatea de parte în contractele încheiate în baza acestei legi atâta vreme cât, în speță, a avut loc o transmisiune a calității procesuale active la momentul transmiterii.

Soluția instanței de apel este nelegală atâta vreme cât, deși în decizia recurată reține faptul că sunt incidente dispozițiile art. 1282 alin. (2) C.civ. care prevăd ca: „Drepturile, precum și în cazurile prevăzute de lege, obligațiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta, succesorilor cu titlu particular ai părților”, totuși, în mod nefondat, refuză să le aplice în speță și să constate că a avut loc o transmisiune a drepturilor legate de bunul dobândit de reclamantă, în calitate de succesor cu titlu particular. Așadar, nu sunt corecte reținerile în sensul că drepturile dobândite de către chiriașii cumpărători nu ar fi fost transmise către recurenta-reclamantă, atâta vreme cât există o strânsă conexiune între dreptul dobândit contractual de către cumpărătorii chiriași, ce a fost pierdut de către reclamanta A. în cadrul acțiunii in revendicare și transmiterea dreptului de a beneficia de dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, dreptul de a beneficia de despăgubirile prevăzute de lege fiind un reflex al pierderii dreptului de proprietate, un accesoriu al acestuia.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

Intimatul - pârât Ministerul Finanțelor Publice nu a depus întâmpinare.

II.  Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile,  Înalta Curte constată caracterul fondat al criticilor formulate împotriva acesteia, având în vedere următoarele considerente:

Criticile reclamantei relative la încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 40 C.proc.civ., prin raportare la art. 245-248 C.proc.civ., sunt nefondate, urmând  a fi respinse.

Se reține, sub acest aspect, că prin cererea de chemare în judecată reclamanta a solicitat obligarea Ministrului Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață pentru 2 apartamente, situate în imobilul din București, cerere întemeiată pe prevederile art. 50 alin. (3) și art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.

Prima instanță a respins acțiunea formulată ca nefondată, reținând că reclamanta nu îndeplinește cerințele legale pentru admiterea acesteia, neavând beneficiul Legii nr. 112/1995 în formularea unei cereri în restituirea prețului de piață.

Instanța de apel a respins criticile din apel invocate de reclamantă relative la nelegalitatea soluției pronunțate pe fondul cererii, critici motivate de faptul că, în opinia recurentei, prima instanță ar fi admis excepția lipsei calității procesuale active, direct în cuprinsul considerentelor, fără ca această excepție să fie invocată, în condiții de regularitate procedurală și să fie pusă în discuția contradictorie a părților, așa cum prevăd art. 245 -248 C.proc.civ., în ceea ce privește regimul excepțiilor procesuale.

Or, față de situația de fapt, astfel cum a fost reținută de instanțele de fond, reclamanta justifică legitimare procesuală activă în cauză, aspect ce rezultă din calitatea sa de succesor în drepturi

inter vivos

al dobânditorilor în baza Legii nr. 112/1995, în baza contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu cumpărătorii chiriași ce au dobândit apartamentele în baza Legii nr. 112/1995, în care reclamanta figurează în poziția de cumpărător al bunurilor asupra căruia poartă litigiul și în legătură cu care reclamanta solicită prețului de piață, cerere întemeiată pe prevederile art. 50 alin. (3) și art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, în mod legal, instanța de apel a reținut că reclamanta solicită  aplicarea unei dispoziții legale ce prevede modalitatea de despăgubire a cumpărătorilor în temeiul Legii nr. 112/1995, fapt care îi conferă calitate procesuală activă, de la Ministerul Finanțelor Publice, în calitatea de reprezentant al statului român, ce are calitatea procesuală pasivă, direct, în temeiul dispoziției ce reglementează acest caz de despăgubire.

Această constatare este în acord cu dispozițiile art. 36 C.proc.civ., conform cărora „Calitatea procesuală rezultă din identitatea dintre părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății.”

Nu trebuie însă confundată identitatea dintre reclamant și pretinsul titular al dreptului, cu existența sau inexistența dreptului invocat pe fond.

Sub acest aspect, Înalta Curte reține că, potrivit art. 36 C.proc.civ., „Calitatea procesuală rezultă din identitatea de părți și subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecății. Existența sau inexistența drepturilor și a obligațiilor afirmate constituie o chestiune de fond”.

În consecință, în niciun caz lipsa calității procesuale  active nu se confundă cu netemeinicia acțiunii, deoarece în cazul unei acțiuni introduse de o persoană fără calitate procesuală dreptul există, dar acțiunea nu a fost introdusă de titularul lui, în vreme ce în cazul unei acțiuni nefondate instanța constată chiar inexistența dreptului reclamat.

Așa cum corect a reținut instanța de apel, verificările privind îndeplinirea acestei condiții nu presupun o analiză efectivă a modului de realizare a dreptului în litigiu, ci dovedirea existenței elementelor din care să rezulte concordanța între afirmațiile deduse judecății ale părții reclamante și calitatea sa aparentă de titular al dreptului pretins, condiție îndeplinită în cauză.

În atare context, criticile recurentei-reclamante referitoare la la nelegalitatea soluției pronunțate pe fondul cererii, în condițiile în care s-ar fi impus admiterea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, sunt nefondate.

Sunt însă întemeiate criticile întemeiate pe interpretarea greșită a prevederilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 și art. 1282 alin. (2) C.civ.

Potrivit art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile

au dreptul

la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză”, iar conform art. 1282 alin. (2) Cod civil, „(2) Drepturile, precum și, în cazurile prevăzute de lege, obligațiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta, succesorilor cu titlu particular ai părților.”.

Conform situației de fapt, astfel cum a fost reținută de instanțele de fond, se reține că, în temeiul Legii nr. 112/1995, la 21.11.1996, prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 1651/26930/21.11.1996, B. a cumpărat de la Primăria Municipiului București, prin mandatar S.C. C., apartamentul nr. 3, situat în București.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 860/24.09.2012, cumpărătoarea A. (reclamanta din prezenta cauză) a dobândit, de la B. dreptul de proprietate asupra acestui apartament, compus din 2 camere de locuit și dependințe, împreună cu cota parte din terenul indiviz aferent. Potrivit contractului, prețul vânzării a fost în sumă de 43.750 euro, preț achitat integral la data încheierii convenției.

Prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 2954/20714/20.01.1997, D. și E. au dobândit prin cumpărare de la Primăria Municipiului București, prin mandatar S.C. C., apartamentul situat în București, prețul locuinței fiind în sumă de 5.610.853 ROL.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 861/24.09.2012, cumpărătoarea A. a dobândit de la vânzătorii D. și E., dreptul de proprietate asupra  acestui apartament, compus din 1 cameră de locuit și dependințe cu o suprafață utilă de 36,21 mp, împreună cu cota parte din terenul indiviz aferent. Potrivit contractului, prețul vânzării a fost stabilit la suma de 26.250 euro, preț achitat integral la data încheierii convenției.

Prin sentința civilă nr. 16757 din 06.10.2016, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în rejudecare, în dosarul nr. x/299/2015, a fost admisă acțiunea formulată de reclamantele F. și G., în calitate de moștenitoare ale defunctului H., în contradictoriu și cu pârâta A., fiind constatată nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2954/20.01.1997 și 1651/1996, cu consecința obligării pârâtei A. să lase, în deplină proprietate și liniștită posesie, reclamantelor, apartamentul de la demisol și apartamentul nr. 3 din imobilul situat în București.

Apelurile declarate împotriva acestei sentințe au fost admise, prin decizia civilă nr. 973 A din 20.03.2017, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a civilă, ce a schimbat în parte sentința primei instanțe, în sensul că a respins, ca nefondate, capetele de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2954/1997 și 1651/1996, respectiv revendicare.

Prin decizia civilă nr. 113/R din 28.02.2018, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă, au fost admise recursurile declarate împotriva deciziei pronunțate în apel și modificată decizia recurată, în sensul schimbării parțiale a sentinței apelate și respingerii, ca nefondate, doar a capetelor de cerere privind nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 2954/1997 și 1651/1996, cu păstrarea în rest a dispozițiilor sentinței, inclusiv cele privind admiterea capetelor de cerere în revendicare.

Reclamanta din prezenta cauză, intervenientă în litigiul anterior, dobândind prin cumpărare dreptul de proprietate asupra apartamentelor ce făceau obiectul contractelor de vânzare-cumpărare analizate în acest proces, a fost obligată la predarea acestora, în temeiul art. 480 C.civ., proprietarului recunoscut prin admiterea cererii în revendicare.

În acest context factual, instanța de apel a apreciat că situația reclamantei  din litigiul pendinte nu se circumscrie ipotezei legale prevăzute de art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, reclamanta neîndeplinind cerința de fost chiriaș cumpărător, al cărui contract a fost desființat, ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare.

În acest sens, a reținut că, în raport cu prevederile art. 1282 alin. (2) C.civ., prin încheierea actelor de vânzare cumpărare în anul 2012, chiriașii cumpărători nu au transmis cumpărătoarei A. și dreptul de a fi despăgubită de statul român prin Ministerul Finanțelor la valoarea de piață, întrucât acest drept nu poate fi calificat ca fiind accesoriu, existând, pe de o parte o răspundere specială, limitată, a statului, iar pe de altă parte, dispozițiile de drept comun prevăd o cale legală, separată de dezdăunare pentru cumpărătorul evins.

În raport de acest context legal și de circumstanțele particulare ale speței, Înalta Curte reține că, în mod nelegal, instanțele de fond au apreciat că reclamanta nu se regăsește în situația reglementată de dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la dispozițiile art.  1282 alin. (2) C.civ.

Astfel, succesorii cu titlu particular sunt acele persoane care dobândesc unul sau mai multe drepturi patrimoniale, privite în mod de sine stătător, și nu ca parte componentă a unui patrimoniu, cum ar fi: cumpărătorul unui bun, donatarul, cesionarul unei creanțe. Alin. (2) al art. 1282 C.civ. precizează regula suportării de către succesorul cu titlu particular a efectelor contractelor încheiate anterior de autorul lui cu terți în legătură cu dreptul/bunul care i-a fost ulterior transmis. În precizarea acestei reguli, se face distincția între drepturile și, respectiv, obligațiile contractate anterior de autor, în sensul că se vor transmite către succesor, de principiu, doar drepturile, iar obligațiile, doar în cazurile expres prevăzute de lege (de exemplu, situația obligațiilor scriptae in rem și propter rem).

Modul de transmitere a drepturilor astfel enunțat este condiționat de existența unei strânse legături între drepturile (și obligațiile) contractate anterior de autor și dreptul/bunul transmis ulterior către succesor. În literatura juridică se vorbește despre noțiunea de conexiune între drepturile (și obligațiile) contractate anterior și dreptul/bunul transmis, noțiune care este interpretată în sens larg, cuprinzând nu numai drepturile aflate în raport de accesorietate cu bunul transmis, dar și acele drepturi care sunt atât de strâns legate de bunul dobândit, încât, după ce s-a operat transmiterea, ele nu mai prezintă interes pentru transmițător. În lipsa unei asemenea conexiuni, succesorul cu titlu particular este străin, terț desăvârșit față de drepturile contractate anterior de autorul său.

Or, în cauză, prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare în anul 2012, prin care au vândut reclamantei apartamentele dobândite în baza Legii nr. 112/1995, chiriașii cumpărători nu mai aveau interesul de a solicita restituirea prețului imobilelor vândute, în temeiul art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, acest beneficiu fiind strâns legat de bunurile cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995, deoarece acest beneficiu este dispus în temeiul legii speciale, respectiv a dispozițiilor Legii nr. 10/2001, în raport cu natura specială a bunurilor de acest fel, de imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Cu alte cuvinte, acest drept depinde de existența unui bun pe care urmează să îl protejeze, bun pe care l-a dobândit succesorul cu titlu particular, reclamanta din prezenta cauză.

Faptul că, raportat la acest beneficiu prevăzut de art. 50 și 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, este prevăzută o răspundere specială a statului român, derogatorie de la dreptul comun în materie de evicțiune, nu înlătură strânsa legătură existentă între beneficiul dreptului de a solicita restituirea prețului de piață, de către cumpărătorul chiriaș, și bunul pe care acesta l-a dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995 și pe care, ulterior, l-a transmis unui alt subdobânditor.

Dimpotrivă, subdobânditorul bunului imobil de la chiriașii cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995 preia un drept al antecesorului lor, pe care îl poate exercita în condițiile și cu limitele în care putea și cel din urmă să îl exercite, iar statul român va putea formula aceleași apărări împotriva noului titular al dreptului la acțiune.

Or, prin derogare de la dreptul comun, modalitatea și condițiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, sunt reglementate prin art. 50 și art. 50¹ din Legea nr. 10/2001. Aceste dispoziții ale Legii nr. 10/2001 au caracter special față de dispozițiile de drept comun în materie de evicțiune, prevăzute de art. 1337 și următoarele Cod civil și, ca atare, ele se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun ale Codului civil, conform principiului de drept

„specialia generalibus derogant”

.

În speță, contrar susținerilor instanței de apel, Înalta Curte reține că există o legătură indisolubilă între ineficacitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, ce le-ar fi dat cumpărătorilor chiriași beneficiul de a solicita restituirea prețului de piață, în temeiul art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001 și admiterea acțiunii în revendicare, prin care reclamanta din prezenta cauză, subdobânditoare a bunurilor imobile de la chiriașii cumpărători, a fost evinsă de imobilele din litigiu.

Recurenta-reclamantă nu poate avea calitatea de terț (penitus extranei) în raport cu contractele de vânzare analizate, având în vedere că are calitatea de succesor cu titlu particular al vânzătorilor (chiriași cumpărători în baza Legii nr. 112/1995), iar în această calitate i s-au transmis, în temeiul art. 1282 alin. (2) C.civ., drepturile și obligațiile contractuale ale autorilor săi, existând o strânsă  conexă cu dreptul principal transmis în legătură cu imobilele dobândite și beneficiul de a solicita restituirea prețului acestor imobile, instituit prin dispozițiile legii speciale.

Interpretarea dată de instanța de apel prevederilor art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, coroborate cu dispozițiile art. 1282 alin. (2) C.civ., în sensul că beneficiul la restituirea prețului de piață nu poate fi transmis succesorilor cu titlu particular, este greșită și din perspectiva faptului că transformă un drept strâns legat de bunul dobândit, într-unul personal, legat de persoana transmițătorului.

Prin urmare, este eronată concluzia instanței de apel potrivit căreia prin încheierea actelor de vânzare cumpărare în anul 2012, chiriașii cumpărători nu au transmis cumpărătoarei A. și dreptul de a fi despăgubită de statul român prin Ministerul Finanțelor, în temeiul legii speciale.

Aplicând în mod greșit dispozițiile legale anterior menționate instanța de apel a pronunțat o hotărâre lovită de nelegalitate, apreciind greșit că reclamanta nu se regăsește în situația reglementată de dispozițiile art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, prin raportare la dispozițiile art.  1282 alin. (2) C.civ., motiv pentru care, fiind incident cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recursul reclamantei a fost admis.

Pe cale de consecință, în baza art. 497 C.proc.civ., ca urmare a casării deciziei civile nr. 264A din 19.03.2020 a Curții de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, cauza a fost trimisă spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

Cu ocazia rejudecării vor fi analizate cele două cerințe ce trebuie să fie cumulativ îndeplinite pentru a se putea acorda prețul de piață al imobilului: încheierea contractului de vânzare cumpărare de către foștii chiriași cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și desființarea acestuia prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, prin aceasta înțelegând atât situațiile de anulare a contractului de vânzare cumpărare, cât și cele în care s-a admis acțiunea în revendicare formulată de fostul proprietar, precum și motivele de apel ale reclamantei și apărările părților.