ÎCCJ, decizie (scj.ro #128548)

Acțiune în despăgubiri îndreptată împotriva statului reprezentând valoarea de piață a imobilului pierdut în urma acțiunii în revendicare a fostului proprietar. Imobil nou în raport cu cel care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Conținutul obligației de garanție specială reglementată prin dispozițiile Legii nr. 10/2001.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Contract de vânzare-cumpărare.

Index alfabetic :

evicțiune

-imobil nou

-acțiune în revendicare

Legea nr. 10/2001, art. 50 - 50

1

Obligația de garanție instituită prin dispozițiile art.50 și 50

1

din Legea nr. 10/2001 în sarcina Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, este una specială și diferită de cea care revine, spre exemplu, vânzătorului din contract în temeiul dreptului comun, aceasta limitându-se, după caz, fie la nivelul prețului actualizat plătit în baza contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 [în cazul acțiunilor având ca temei art.50 alin.(2) din Legea nr.10/2001], fie la nivelul valorii de piață a bunului ce a făcut obiectul contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 (în cazul acțiunilor întemeiate pe dispozițiile art.50

1

din lege).

Tot ceea ce reprezintă element de construcție nou sau creanțe rezultând din îmbunătățirile necesare și utile aduse imobilului cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995, nu poate face obiectul obligației speciale de garanție instituite în sarcina statului prin dispozițiile legale sus menționate, aceste creanțe urmând a fi recuperate de cei îndreptățiți într-un alt cadru procesual, pe baza altor temeiuri legale și de la alte subiecte de drept.

Prin urmare, este nelegală dezlegarea instanței de apel, care a reținut că reclamantului i se cuvine despăgubirea de către stat, în temeiul art. 50

1

din Legea nr.10/2001, la nivelul valorii de piață a imobilului – în componența actuală, așa cum a fost reconstruit - de care a fost evins urmare a admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, fără să intereseze excluderea îmbunătățirilor importante ori a transformărilor consistente aduse imobilului, ulterior dobândirii dreptului de proprietate în temeiul Legii nr.112/1995.

Secția I civilă, decizia nr. 30 din 14  ianuarie 2015

Prin cererea înregistrată la data de 16.01.2012, pe rolul Tribunalului București, reclamantul A. a solicitat, în temeiul art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, art. 6 CEDO și art. l din Primul Protocol adițional la Convenție, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, obligarea acestuia la plata sumei de 1.000.000 euro, la cursul zilei, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București, preț stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

În motivare, reclamantul a arătat că la data de 26.09.1996, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xx4, a cumpărat de la Primăria Municipiului București, prin SC H. SA, un imobil compus din 4 camere, situat în București, după ce vânzătorul l-a asigurat ca imobilul oferit spre vânzare constituie proprietate de stat și nu este revendicat, validitatea titlului și posesia statului nu a fost contestată, nu s-a formulat opunere la vânzarea locuinței către chiriași, până la momentul încheierii contractului, iar vânzătorul (prin Comisia de aplicare a Legii nr. 112/11995) a confirmat împrejurarea că pe rolul instanțelor judecătorești nu se află vreun proces al cărui obiect să-l constituie revendicarea imobilului aflat - la data vânzării - în patrimoniul statului.

Ulterior, în cadrul unei acțiuni în revendicare a fostului proprietar, reclamantul a fost obligat să lase acestuia în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul cumpărat cu respectarea Legii nr. 112/1995, fără să se țină cont că între timp i s-a dărâmat fosta casă și a construit cu aprobare una nouă pe fosta amprentă, cu 12 camere față de 4 câte a cumpărat inițial de la stat și că Legea nr. 10/2001 interzicea retrocedarea în natură,  dacă în proporție de 70% imobilul a fost modificat.

Stabilindu-se că titlul fostului proprietar este preferabil, aceasta echivalează cu o desființare a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în mod valabil, cu bună-credință și cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamant. Reclamantul a locuit în imobilul pe care, cu bună-credință l-a cumpărat, vreme de 20 ani, 6 ani în calitate de chiriaș și 14 ani ca proprietar, în tot acest timp a dărâmat fostul imobil și cu aprobările necesare date de Primăria Sectorului 1, a construit un imobil de 12 camere pe terenul în suprafață de 132,6mp, teren ce îi fusese vândut odată cu clădirea în, baza contractului de vânzare cumpărare nr. xx4/1996, atât înainte, cât și după momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare comportându-se ca adevărat proprietar al acestuia.

Prin sentința nr.504 din 14.03.2013, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a respins acțiunea ca nefondată, reținând, în esență, că actul de vânzare-cumpărare ce a reprezentat titlul reclamantului asupra imobilului a fost încheiat cu încălcarea Legii nr.112/1995, aspect dedus din considerentele deciziei nr. 984/2009 pronunțată de Curtea de Apel București care făcea trimitere la decizia nr. 2771/2002 a aceleiași instanțe prin care, anterior, se stabilise irevocabil că  imobilul în cauză a trecut în patrimoniul statului fără titlu, Decretul nr. 223/1974 fiind contrar art. 36 din Constituția României din anul 1965, art. 17 pct. 1 și 2 din Declarația Universală a Drepturilor Omului și art. 481 C.civ.

Așadar, instanța învestită cu soluționarea actualei acțiuni în daune îndreptate împotriva statului, a dedus că imobilul nu putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr. 112/1995, această operațiune juridică fiind interzisă prin art. 9

1

din HG nr. 11/1997. În consecință, a stabilit că în cauză nu sunt incidente dispozițiile art.50

1

(1) din Legea nr. 10/2001, reclamantul nefiind îndreptățit la obținerea prețului de piață al imobilului.

Susținerile reclamantului în sensul că a fost de bună credință la cumpărare, că acțiunea în revendicare a fost pornită după 8 ani de la cumpărarea imobilului, au fost apreciate irelevante față de puterea de lucru judecat a deciziei nr. 2771/2002 pronunțată de Curtea de Apel București, în care s-a reținut irevocabil că  imobilul a trecut în patrimoniul statului fără titlu.

Apelul declarat de reclamant împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia nr. 239/A din 16.10.2013 a Curții de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pe care a anulat-o, reținând cauza pentru evocarea fondului.

În considerentele acestei decizii, instanța de apel a reținut că, în pofida criticilor de apel prin care se susținea că acțiunea dedusă judecății se întemeiază pe prevederile art.1337-1341 C.civ., temeiul juridic al pretențiilor este dat de prevederile art. 50

1

din Legea nr. 10/20001, potrivit cererii introductive de instanță, normă legală ale cărei condiții de aplicabilitate le-a reținut ca fiind întrunite în litigiul de față, în opoziție cu cele statuate de către prima instanță.

Astfel, câtă vreme imobilul ce a făcut obiectul vânzării către reclamant fusese preluat de stat în temeiul Decretului nr. 223/1974 , iar potrivit normelor de aplicare a Legii nr.112/1975, în vigoare la data realizării actului de vânzare-cumpărare, preluările realizate în baza acestui act normativ erau considerate „cu titlu”, prima instanță nu putea considera că reclamantul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil cu încălcarea Legii nr.112/1995, bazându-se doar pe dezlegarea ulterioară dată prin decizia civilă nr. 2771/2002 a Curții de Apel București titlului de preluare de către stat a imobilului în litigiu.

Reținând că nu s-a făcut dovada încălcării Legii nr.112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul reclamantului asupra imobilului, instanța de apel a apreciat ca fiind întrunite ambele cerințe legale de aplicare a  art.50

1

din Legea 10/2001.

Astfel, hotărârea pronunțată în acțiunea în revendicare introdusă împotriva reclamantului, ce a fost admisă în urma comparării titlurilor de proprietate aflate în concurs, fără anularea celui ce nu a fost preferat (cel al chiriașului cumpărător), constituie o hotărâre de desființare a contractului acestuia, în sensul de lipsire de efecte, avut în vedere de legiuitor. Instanța de apel a mai constatat că în cauză, urmare a admiterii acțiunii în revendicare a proprietarului deposedat prin naționalizare, chiar dacă titlul reclamantului nu a fost desființat, s-a produs o evicțiune totală, echivalentă  cu o privare de proprietate, ceea ce contravine dispozițiilor art. 44 alin. (1) și (6) din Constituție, în condițiile în care reclamantul nu ar beneficia de o despăgubire care să înlăture efectele lipsirii de proprietate. Aceasta, în condițiile în care, astfel, cum s-a reținut inclusiv prin decizia nr. 984/2009 a Curții de Apel București, reclamantul se bucura la rândul său, asemenea fostului proprietar, de un bun în sensul pe care jurisprudența CEDO îl dă acestei noțiuni, de vreme ce contractul său de vânzare cumpărare nu a fost desființat. Mai mult, ca urmare a acestei constatări, instanțele ce au judecat acțiunea în revendicare au considerat că se impune ca aceasta să fie admisă, în condițiile în care fosta proprietară nu mai beneficiază de nicio posibilitate de a fi despăgubită, spre deosebire de reclamantul din prezenta cauză, ce are la îndemână mijloace procesuale prin care să obțină despăgubiri (referirea având în vedere dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, pe care reclamantul și-a întemeiat cererea în cauza de față).

În vederea determinării valorii de piață a bunului de care a fost lipsit reclamantul în urma evingerii sale pe calea acțiunii în revendicare, s-a apreciat că se impune evocarea fondului și administrarea de probe specifice în acest sens.

Ulterior pronunțării acestei decizii, s-a formulat în cauză cerere de intervenție în interes propriu de către numita N.M., fosta soție a reclamantului și cumpărătoare alături de acesta a bunului imobil litigios, solicitând restituirea prețului actualizat ori a celui de piață, în conformitate cu prevederile art. 50 alin.(3) din Legea 10/20001.

Această cerere a fost respinsă ca inadmisibilă prin încheierea de ședință din 11.12.2013.

În urma administrării probei cu expertiza în specialitatea evaluări imobiliare, a fost pronunțată decizia nr. 359/A din 17.09.2014 a Curții de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, prin care, în evocarea fondului, a fost admisă acțiunea și a fost obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata către reclamant a sumei de 360.989 euro, în echivalent în lei la data plății, reprezentând valoarea de piață a imobilului.

În considerentele acestei decizii, instanța de apel a arătat că, potrivit deciziei intermediare pronunțate în apel, nu s-a făcut dovada încălcării, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel că, raportat la dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, ambele cerințe (încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 și existența unei hotărâri judecătorești irevocabile prin care titlul să fi fost desființat) la care fac referire prevederile legale sunt îndeplinite.

Conform raportului de expertiză, valoarea de piață a imobilului a cărei proprietate reclamantul a pierdut-o ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulată de proprietarul deposedat de stat, a fost stabilită la suma de 360.989 euro, echivalent în lei 1.627.951 lei la cursul de 4,5097 lei, de la data efectuării expertizei, 14.03.2014.

Împrejurarea că ulterior dobândirii dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, reclamantul a adus îmbunătățiri importante și a efectuat anumite transformări ale imobilului nu poate fi de natură a conduce la o altă concluzie decât cea arătată, dată fiind redactarea clară a dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, iar o eventuală despăgubire a debitorului obligației de plată a prețului de piață în raport de actualii beneficiari ai acestor îmbunătățiri neputând fi valorificată în acest cadru procesual, în raport de necesitatea respectării principiului disponibilității în procesul civil.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, formulând următoarele critici de nelegalitate:

Ministerul Finanțelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în cauză, nefiind parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare (a cărui desființare a fost reținută prin raportare la admiterea acțiunii în revendicare a fostului proprietar), față de care este un terț, conform principiului relativității efectelor contractului.

În situația evingerii cumpărătorului prin deposedarea acestuia de imobilul pe care l-a deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare, trebuia să fie antrenată garanția pentru evicțiune a vânzătorului Municipiul București, conform art. 1337 C.civ., text legal ce nu poate fi înlăturat prin nicio dispoziție legală contrară.

De asemenea dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 privind constituirea fondului extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice, care a devenit astfel un simplu depozitar al acestor sume, nu justifică obligarea acestuia la achitarea prețului la valoarea de piață a imobilului.

În mod greșit instanța de apel a obligat pârâtul la plata sumei reținută în raportul de expertiză (360.989 euro, respectiv, 1374,17 euro/mp), întrucât aceasta nu reflectă prețul imobilului în litigiu, depășind chiar prețul la care sunt propuse spre vânzare apartamente amplasate în zonă din clădiri noi, moderne, cu finisaje de lux.

În evaluarea imobilului, expertul a avut în vedere prețuri variind între 500.000 euro și 230.000 euro provenind de la 3 oferte, fără a ține cont de caracteristicile ofertelor, suprafața apartamentelor, gradul de finisare, anul construirii, numărul de etaje al clădirilor, dotările, etc. și a avut în vedere comparabile ce au valori unitare care nu mai corespund cu realitatea actuală a tranzacțiilor imobiliare din zona de amplasare a imobilului.

Expertul nu a avut în vedere gradul de uzură a imobilului, nu a utilizat nicio corecție legată de blocajul actual al pieței imobiliare și a propus, în mod eronat, prețuri separate pentru apartament și teren, această modalitate de calcul conducând la o creștere artificială a valorii de piață a imobilului. Or, terenul aferent construcției nu a fost dobândit de reclamanți în temeiul unui act juridic civil prin plata prețului, ci în virtutea legii, respectiv a art. 33 din H.G. 20/1997.

Obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune plata valorii actuale de piață a imobilului, ci stabilirea valorii la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și la momentul evicțiunii, urmând ca diferența dintre cele două să constituie sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

Sub acest aspect, recurentul-pârât a invocat jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în materie, respectiv, hotărârea

Velikovi c. Bulgariei

, hotărârea

Tudor Tudor c. României

, hotărârea

Pincova și Pinc c. Cehiei

și a susținut că soluția adoptată consacră un veritabil caz de îmbogățire fără justă cauză, care conduce la obținerea de către reclamant a unei valori care depășește cu mult chiar valoarea pe care ar obține-o acesta pentru imobil pe piața liberă.

În opinia recurentului, obligația de garanție pentru evicțiune nu presupune în niciun caz valoarea de piață a imobilului, cu atât mai mult în situația imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995. O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune stabilirea valorii de piața a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți) și a valorii de piață la momentul evicțiunii, urmând ca diferența între acestea să constituie sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.

În  caz contrar ar fi lipsite de eficiență dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune, care au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin stabilirea valorii de piață la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în niciun caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașul-cumpărător.

Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de schițate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În  spiritul protejării drepturilor reclamanților în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, aceștia ar fi îndreptățiți să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.

Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanta și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu.

În situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.

Prin urmare, această cauză se deosebește de alte situații, în care titlul chiriașului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr.112/1995 nu a fost confirmat și consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acțiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulității contractului, fie în revendicare.

În cauză nu sunt întrunite condițiile reglementate de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, respectiv, pentru ca pârâtul să poată fi obligat la restituirea prețului de piață al imobilelor dobândite de chiriași în temeiul Legii nr. 112/1995 trebuie ca încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea acestui act normativ, iar aceste contracte să fi fost desființate prin hotărâre judecătorească.

Or, în speță, pe de o parte, reclamantul invocă propria turpitudine, și anume, nerespectarea dispozițiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce nu este admisibil, iar pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare din 26.09.1996 nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Pe de altă parte, dispozițiile art. 50

1

fac vorbire despre "contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile", acest text referindu-se la existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

Dacă reclamantul ar fi făcut minime diligențe anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil și, prin urmare, că acesta nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, aspect reținut în mod corect de către instanța de fond.

Faptul de a nu fi depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru cunoașterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 având în vedere ca exercitarea cu bună-credință a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiție intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua-credință determină, în realitate, ilicitatea cauzei, ori prin existența unei cauze ilicite este afectată însăși validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

În ceea ce privește cea de-a doua condiție prevăzută de lege, trebuie avut în vedere că deposedarea reclamantului de imobilul care face obiectul litigiului s-a realizat în urma unei acțiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare din 26.09.1996 încheiat în baza prevederilor Legii nr.112/1995 între reclamant și Primăria Municipiului București nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Analizând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt întemeiate în limitele și pentru argumentele ce se vor prezenta în cele ce urmează.

Critica de recurs prin care pârâtul a susținut lipsa calității sale procesuale pasive nu poate fi primită.

Argumentația recurentului în susținerea acestei apărări s-a întemeiat pe calitatea sa de terț în raport de contractul de vânzare-cumpărare în temeiul căruia reclamantul a dobândit imobilul din București, pe aplicarea principiului relativității efectelor contractului și a regulilor din dreptul comun în materie de evicțiune, regăsite în Codul civil, potrivit cu care vânzătorul – Municipiul București – datorează garanția contra evicțiunii față de cumpărătorul ce a fost evins.

Înalta Curte admite că, în regulă generală, aserțiunile recurentului-pârât sunt valabile, nu însă și atunci când regulile generale sunt înlăturate de la aplicare de o normă specială, cum este cea a art.50 alin.(3) incidentă și cazului dedus judecății, potrivit cu care atât restituirea

prețului actualizat

, plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, cât și a

prețului de piață

al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, de asemenea desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice.

Cum specialul derogă de la general și se aplică cu întâietate, se înțelege că în prezența normelor speciale cuprinse în Legea nr.10/2001, republicată, și regăsite în art.50 și 50

1

, menite să regleze raporturile între chiriașii cumpărători și stat, în urma evingerii celor dintâi, acestea se aplică cu prioritate și înlătură de la aplicare normele dreptului comun care atribuie vânzătorului din contract obligația de garanție contra evicțiunii.

Cea de-a treia critică a recursului – dar următoarea de analizat potrivit succesiunii logice date de ordinea problemelor de drept puse în discuție prin cererea de recurs – a susținut  neîntrunirea condițiilor legale necesare, la care se referă conținutul art.50

1

din Legea nr.10/2001, republicată, în vederea recunoașterii dreptului reclamantului de a fi despăgubit la nivelul valorii de piață a imobilului din București.

Referitor la această critică este de semnalat, cu prioritate, faptul că problema incidenței în speță a dispozițiilor art.50

1

și întrunirea condițiilor sale de aplicare în cazul reclamantului sunt chestiuni ce au fost dezlegate de către instanța de apel prin decizia intermediară nr.239/A/2013 și care au fundamentat soluția de anulare a hotărârii de primă instanță (ce respinsese cererea de chemare în judecată tocmai pentru motivul reținerii neîntrunirii cerințelor legale prevăzute de art.50

1

din lege).

Această decizie, în care instanța de apel a efectuat o judecată cu depășirea limitelor legale de învestire (față de faptul că singura critică a apelantului a constat în greșita nerecunoaștere a dreptului său de a fi despăgubit la nivelul valorii de piață, în temeiul art.1337-1341 C.civ.) nu a fost atacată pe calea recursului de către recurentul-pârât, astfel încât dezlegările pe care le conține nu pot face obiect de critică prin intermediul căii de atac declarate exclusiv împotriva deciziei finale pronunțate în apel, nr.359/A din 17.09.2014, și care a avut ca unic obiect determinarea concretă a drepturilor cuvenite reclamantului în raport de temeiurile de drept reținute ca fiind aplicabile, prin decizia intermediară din apel nr.239/A din 16.10.2013.

Prin urmare, în mod irevocabil s-a reținut că reclamantul este în situația proprietarului al cărui contract de vânzare-cumpărare, încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, a fost desființat (în sensul de lipsit de efecte) prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă (cea pronunțată în acțiunea în revendicare a fostului proprietar), astfel încât este îndreptățit la acordarea unei despăgubiri la nivelul valorii de piață a bunului imobil cumpărat.

Sunt însă întemeiate susținerile recurentului-pârât subsumate celei de-a doua critici a recursului său, prin care a invocat faptul că omologarea raportului de expertiză administrat în fața instanței de apel a validat o soluție ce conduce la o îmbogățire fără justă cauză a reclamantului pe seama statului.

În afara elementelor concrete și a criticilor pe care consideră că expertul ar fi trebuit să le ia în calcul cu ocazia evaluării – aspecte ce constituie o reluare identică a obiecțiunilor la expertiză formulate în apel și care nu ar putea fi valorificate în actualul cadru procesual drept critici de nelegalitate a deciziei atacate - Înalta Curte reține că sunt întemeiate acele susțineri ale recurentului-pârât prin care a criticat acordarea în temeiul art.50

1

a unei sume exagerat de mari, ce nu corespunde valorii de piață a imobilului ce a fost cumpărat de reclamant în baza Legii nr. 112/1995.

Susținerea apare ca întemeiată și reală în raport de particularitatea cazului, constând în aceea că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.xx4/1996, încheiat în baza Legii nr.112/1995, reclamantul a dobândit un imobil - construcție cu 4 camere, pivniță, anexe, terasă acoperită și garaj, împreună cu terenul de sub construcție, în suprafață de 132 mp, în timp ce valoarea de piață determinată prin expertiza administrată a vizat imobilul nou construit de reclamant pe amplasamentul celui vechi, ce a fost demolat (potrivit susținerilor sale din cuprinsul cererii de chemare în judecată), construcția actuală, amplasată pe aceeași suprafață de 132 mp teren, având o structură de P+E+M, un număr de 12 camere, pivniță și garaj.

Este adevărat că evicțiunea suferită de reclamant urmare a admiterii acțiunii în revendicare, a produs acestuia consecința lipsirii de bunul imobil nou, în componența actuală așa cum el l-a reconstruit, însă este la fel de adevărat că obligația de garanție instituită prin dispozițiile art.50 și 50

1

în sarcina Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, este una specială și diferită de cea care revine, spre exemplu, vânzătorului din contract în temeiul dreptului comun, aceasta limitându-se, după caz, fie la nivelul

prețului actualizat

plătit în baza contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 (în cazul acțiunilor având ca temei art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, rep.), fie la nivelul

valorii de piață

a bunului ce a făcut obiectul contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 (în cazul acțiunilor întemeiate pe dispozițiile art.50

1

din lege, ca în litigiul de față).

Tot ceea ce reprezintă element de construcție nou sau creanțe rezultând din îmbunătățirile necesare și utile aduse imobilului cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995 nu poate face obiectul obligației speciale de garanție instituite în sarcina statului prin dispozițiile legale sus menționate, aceste creanțe urmând a fi recuperate de cei îndreptățiți într-un alt cadru procesual, pe baza altor temeiuri legale și de la alte subiecte de drept (aspect reglementat, spre exemplu, prin dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001).

Din acest punct de vedere, instanța de recurs apreciază ca fiind nelegală dezlegarea instanței ce a pronunțat decizia atacată, care a reținut că reclamantului i se cuvine despăgubirea de către stat în temeiul art. 50

1

din Legea nr.10/2001, rep., la nivelul valorii de piață a imobilului de care a fost evins, fără să intereseze excluderea îmbunătățirilor importante ori a transformărilor consistente aduse imobilului, ulterior dobândirii dreptului de proprietate în temeiul Legii nr.112/1995, în viziunea sa  debitorul acestei obligații având a se desocoti ulterior cu actualii beneficiari ai elementelor noi de construcții ori ai îmbunătățirilor aduse imobilului.

Punctul de vedere al instanței de apel este contrazis de însăși reglementarea regăsită în art.48 din Legea nr.10/2001 republicată care prevede că obligația despăgubirii chiriașilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință, prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate, revine altor subiecte decât Ministerului Finanțelor Publice, soluția impunându-se în virtutea argumentului

à fortiori

și pentru situația elementelor noi de construcție.

În plus, acest punct de vedere nesocotește rațiunile care au stat la baza consacrării în sarcina statului (nevânzător în contractele încheiate în baza Legii nr.112/1995) a obligației speciale pentru evicțiune și care a avut ca fundament o reparație socială acordată celor ce s-au încrezut cu bună-credință în politicile sale, transpuse, printre altele, într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preț social a imobilelor deținute cu titlu de chiriași, și cărora același stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăților față de modul în care a reglementat despăgubirea foștilor proprietari ai imobilelor vândute.

Aceste rațiuni sociale nu pot însă depăși scopul pe care au urmărit a-l asigura.

Se impune, pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art.304 pct.9 și art.312 alin.(3) C.proc.civ., admiterea recursului declarat și casarea deciziei nr.359/A din 17.09.2014 în vederea refacerii expertizei, care să determine valoarea de piață a bunului imobil în structura și componența regăsite în contractul de vânzare-cumpărare nr. xx4/1996, fără să prezinte relevanță, sub acest aspect, împrejurarea invocată prin recursul pârâtului, respectiv faptul că terenul a fost dobândit de cumpărător prin efectul legii, iar nu în schimbul unui preț, ori că prețul de cumpărare a bunului a fost unul social.

Atâta timp cât, în mod irevocabil, potrivit celor anterior arătate, s-a stabilit că reclamantul este îndreptățit a fi despăgubit pentru evicțiunea suferită la nivelul valorii de piață a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995, sunt nerelevante costurile tranzacției inițiale, fiind important de determinat valoarea de piață a bunului în componența de la data achiziționării sale de către chiriaș, la momentul producerii evicțiunii.

Înalta Curte apreciază drept nefondate și acele critici ale recurentului-pârât prin care acesta a invocat faptul că obligația sa de garanție nu poate presupune acordarea valorii de piață a imobilului, ci doar a diferenței dintre valoarea de piață a imobilului de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață de la data evicțiunii, aceasta în considerarea prețului social plătit de chiriaș la data cumpărării, iar nu a unui preț real, al pieței libere de la acea dată.

Punctul de vedere al recurentului-pârât ignoră dispoziția legală clară și lipsită de orice nuanțe ori distincții (pe care acesta le face, adăugând la lege) a art. 50

1

din Legea 10/2001, rep., care recunoaște categoriei de subiecte la care se referă – din care s-a stabilit că și reclamantul face parte – dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, pe baza unei expertize administrate în acest scop.

Urmează, așadar, ca în rejudecare, instanța de apel să dispună administrarea unei expertize pentru determinarea valorii de piață a imobilului ce a fost vândut reclamantului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995, la momentul producerii evicțiunii.