ÎCCJ, decizie (scj.ro #81804)

Imobil cumpărat în baza Legii nr. 112/1995. Anularea contractului de vânzare-cumpărare. Dezdăunarea cumpărătorului. Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate privată. Index alfabetic : imobil - contract de vânzare-cumpărare - restituire preț Legea nr. 1/2009 Legea nr. 10/2001, art. de art. 50 alin. 2 1 și 50 1 Legea nr. 112/1995, art. 9 Condiția esențială prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001 pentru ca titularul unui contract de vânzare-cumpărare desființat, să beneficieze de însăși valoarea de piață a imobilului este aceea ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea legii.

Întrucât norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de drept procedural, din conținutul acesteia, conducând la inaplicabilitatea art. 50 1 din Legea nr. 10/2001, fiind întrunită ipoteza prevăzută de art. 50 alin. 2 din aceeași lege, ce presupune îndreptățirea cumpărătorului exclusiv la restituirea prețului actualizat.

ICCJ, Secția civilă și de proprietate intelectuală, decizia civilă nr. 1488 din 18 februarie 2011 Prin sentința civilă nr. 804/2009, Tribunalul București, Secția a V-a Civilă a admis cererea formulată de reclamantul T.I., în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice Municipiul București și a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 995.820 lei, reprezentând valoarea de circulație a imobilului, respingând excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de Ministerul Finanțelor Publice. Tribunalul a reținut că reclamantul a cumpărat, împreună cu fosta sa soție, în prezent decedată, un imobil situat în București de la Primăria Municipiului București, încheind contract de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.

Prin decizia civilă nr. 485/2005, irevocabilă, Curtea de Apel București a admis recursul reclamanților P.M. și T.T., moștenitori ai fostei proprietare a imobilului, a modificat în tot decizia civilă nr. 1880/A/2003 a Tribunalului București, a admis apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 2913/2003 a Judecătoriei Sectorului 1 București, pe care a schimbat-o în tot și a admis acțiunea, constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus menționat, obligându-i pe reclamantul din cauza de față și pe soția sa să îl lase, în deplină proprietate și liniștită posesie, către P.M. și T.T. Apelul declarat de Ministerul Finanțelor Publice a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 695A/2009 a Curții de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie.

Instanța de apel a reținut că, în mod corect, prima instanță a apreciat că în speță sunt incidente prevederile Legii nr. 10/2001, având în vedere și modificările aduse prin Legea nr. 1/2009 în cursul judecării cauzei, cât timp aceste norme în vigoare sunt aplicabile raportului juridic dedus judecății. Potrivit art. 50 și 50 1 din Legea nr. 10/2001, republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare- cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, iar restituirea acestui preț se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor.

Instanța de apel a reținut că o condiție pentru nașterea dreptului la despăgubiri constând în prețul actualizat al imobilului în patrimoniul cumpătătorilor al căror titlu a fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, este aceea a încheierii contractului cu eludarea Legii nr. 112/1995, cerință ce nu este întrunită în cauză.

După cum rezultă din decizia civilă nr. 485/2005 pronunțată de Curtea de Apel București, cererea de cumpărare a imobilului în litigiu a fost formulată de către reclamant în baza Legii nr. 112/1995 „la data de 9.05.1996, înainte de expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 pentru depunerea cererilor de restituire", „încălcându-se astfel dispozițiile art. 9 din legea menționată". Prin urmare, esențială pentru constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 a fost reaua-credință, aceasta fiind invocată și de apelant ca un argument în sensul nerespectării condițiilor cerute de lege pentru perfectarea actului juridic respectiv.

Din considerentele deciziei arătate rezultă încălcarea art. 1 din Legea nr. 112/1995, în ceea ce privește împrejurarea că titlul statului era nul, mai precis că Decretul nr. 92/1950 nu fusese aplicat corect la momentul naționalizării, împrejurare pe care, însă, Curtea, având în vedere interpretarea dată anterior dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, nu a apreciat-o ca fiind un impediment în acordarea de despăgubiri, câtă vreme imobilul a fost preluat „cu titlu" în concepția legiuitorului, anterior precizărilor aduse acestei sintagme, în interpretarea legii, prin Normele metodologice de aplicare aprobate prin H.G. nr. 20/1996 cu modificările aduse în anul 1997. Împotriva acestei decizii a declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice, prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului București, criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Recurentul a reiterat excepția lipsei calității sale procesuale pasive. S-a mai susținut că, în mod greșit, instanța de apel a respins apelul Ministerului Finanțelor Publice, menținând hotărârea primei instanțe în ceea ce privește restituirea prețului la valoarea de piață a apartamentului. Această soluție se întemeiază pe o interpretare greșită a legii, respectiv că reaua credință a cumpărătorului nu echivalează cu o eludare a prevederilor Legii nr. 112/1995 în sensul art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009. Potrivit voinței legiuitorului, atât reaua credință a cumpărătorului, cât și încălcarea art. 9 din Legea 112/1995 referitoare la imposibilitatea vânzării apartamentelor pana la scurgerea termenului de 6 luni, conduc la eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fiind vorba despre o nesocotire a dispozițiilor legale în vigoare.

Recurentul a formulat critici și cu privire la cuantumul despăgubirilor reținute în sarcina sa. Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a actelor dosarului, înalta Curte a constatat că recursul este fondat, pentru următoarele considerente: 1. Instanța de judecată a fost învestită în cauză cu soluționarea cererii fostului chiriaș al unui imobil preluat de stat în perioada de referință a Legii nr. 10/2001, al cărui contract de vânzare — cumpărare, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a fost desființat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, la solicitarea proprietarului deposedat abuziv de către stat, în perioada anterior menționată. Astfel, ambele instanțe de fond au reținut în cauză că prin decizia nr. 485/2005 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a Civilă, a fost constatată irevocabil nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr. 1581/24162/1996 încheiat de către reclamantul T.I.

și fosta soție, în urma admiterii recursului proprietarilor P.M. și T.T. împotriva deciziei de apel defavorabile acestora. Această situație de fapt rezultată dintr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, intrată în puterea lucrului judecat, nu a fost contestată în cauză. Desființarea contractului de vânzare - cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, inclusiv prin constatarea nulității absolute a actului, reprezintă cauza juridică a acțiunii în pretenții la îndemâna cumpărătorului al cărui titlu a fost desființat, ca efect al restabilirii situației juridice anterioare constatării nulității. Legea nr. 10/2001, pe temeiul căreia s-a dispus desființarea contractului, se preocupă, de asemenea, de cazurile și condițiile în care are loc dezdăunarea cumpărătorului.

Fiind un act normativ cu caracter special, dispozițiile sale derogă de la dreptul comun reprezentat de Codul civil, ce reglementează obligația de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, totodată, de principiile ce guvernează efectele nulității unui act juridic civil, inclusiv cel al restabilirii situației anterioare sancțiunii nulității. Derogarea operează în limitele reglementării speciale, respectiv în ceea ce privește obiectul raportului juridic născut din faptul desființării, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat, după caz, cu respectarea sau prin eludarea Legii nr. 112/1995, dar și părțile raportului obligațional.

Așadar, sunt incidente în speță dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 (se va analiza, prin prezentele considerente, în ce măsură subzistă ipoteza evocată de reclamant, prevăzută de art. 50 alin. 2 1 și 50 1 din lege), în forma de la data pronunțării deciziei de apel, astfel cum a fost conturată prin Legea nr. 1/2009 de modificare și completare a Legii nr. 10/2001. Chiar dacă Legea nr. 1 /2009 a intrat în vigoare după formularea cererii de chemare în judecată (dar înainte de pronunțarea hotărârii primei instanțe în cauză), normele de drept substanțial din conținutul său se aplică și litigiilor pendinte, în virtutea principiului aplicării imediate a legii noi situațiilor juridice în curs de derulare, neepuizate la momentul începerii activității acesteia, cum sunt și cele create prin faptul desființării contractului de vânzare - cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, de reglementarea consecințelor căruia se preocupă legea specială.

Ca atare, nu există nicio rațiune pentru a nu face aplicarea legii speciale, chiar în absența unei precizări explicite a reclamantului în privința prevederilor Legii nr. 10/2001, ca temei al cererii de chemare în judecată. Instanța are obligația determinării legii aplicabile în speță, în raport de obiectul cererii de chemare în judecată și de finalitatea urmărită de reclamant prin demersul judiciar promovat, în exercitarea rolului său activ, potrivit art. 129 alin. (5) și alin.(6) C.proc.civ. Față de considerentele expuse, s-a constatat că, în mod corect, instanța de apel, confirmând sentința, a făcut aplicarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001, criticile recurentului pe acest aspect fiind nefondate.

In conformitate cu dispozițiile art. 50 alin. (3) din lege, în cazul desființării contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, atât restituirea prețului actualizat - în ipoteza unui contract încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995 -, cât și restituirea valorii de piață a imobilului - în ipoteza unui contract încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 - se realizează „de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare". Se instituie, astfel, ex lege obligația Ministerului Finanțelor Publice de dezdăunare a cumpărătorului, indiferent de ipoteza legală în care acesta se plasează, așadar, în ceea ce privește atât restituirea valorii de piață a imobilului, cât și restituirea prețului actualizat.

Pe acest temei, în mod corect, ambele instanțe de fond au apreciat în cauză că Ministerul Finanțelor Publice are calitate procesuală pasivă, ca debitor al obligației de restituire (în oricare dintre ipotezele legale), critica recurentului cu acest obiect neavând temei. 2. In ceea ce privește fondul cauzei, se reține că instanța de apel, confirmând hotărârea primei instanțe, a considerat că este viabilă ipoteza prevăzută de art. 50 1 din Legea nr. 10/2001. In conformitate cu dispozițiile acestei norme, „Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare." Motivul de recurs referitor la interpretarea și aplicarea greșită a acestei norme este fondat.

Condiția esențială pentru ca titularul titlului desființat să beneficieze de însăși valoarea de piață a imobilului este aceea ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea legii, împrejurare analizată în hotărârea judecătorească prin care s-a constatat nulitatea absolută a actului juridic, ale cărei considerente, în susținerea soluției adoptate, se impun cu putere de lucru judecat în cauză, fără a putea fi reevaluate.

Întrucât norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de drept procedural, din conținutul acesteia, conducând la inaplicabilitatea art. 50 1 . Această constatare este confirmată prin interpretarea sistematică a Legii nr. 10/2001, care reglementează distinct, în art. 50 alin. 2, ipoteza încheierii contractului „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995", ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenționat un regim juridic al dezdăunării diferit, în raport de respectarea ori nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare. Prin decizia nr. 485/2005 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a IV-a Civilă, s-a reținut, pe de o parte, că T.I.

nu a fost de bună-credință la cumpărarea apartamentului în litigiu, deoarece știa sau trebuia să știe că a fost preluat de statul comunist prin abuz, iar aparența titlului putea fi descoperită cu minime diligente, obligatorii pentru cumpărător iar, pe de altă parte, că, la momentul cumpărării, s-au încălcat dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, prin modul de formulare a cererii de cumpărare. Nerespectarea art. 9 nu a fost constatată, astfel cum s-a reținut în decizia recurată în cauză, în contextul analizării atitudinii subiective a cumpărătorului la momentul încheierii contractului, corelația cu reaua-credință a părții contractante fiind făcută doar pentru confirmarea acestei conduite, deja conturată, în opinia acelei instanțe, din alte împrejurări relevante.

Chiar dacă s-ar reține contrariul, în sensul că verificarea respectării normei din Legea nr. 112/1995 s-a realizat în contextul bunei sau relei-credințe, tot nu se poate ignora constatarea încălcării legii, din perspectiva condiției esențiale pentru dezdăunare impuse de art. 501 din Legea nr. 10/2001. Pe baza acestor aprecieri, simpla încălcare a dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 112/1995, constatată de instanță în procesul anterior, conduce la inaplicabilitatea art. 501 din Legea nr. 10/2001. Această constatare fiind suficientă pentru conturarea concluziei expuse, nu este necesară analiza incidența relei-credințe asupra întinderii dezdăunării cuvenite cumpărătorului. Contractul de vânzare - cumpărare fiind încheiat de T.I.

cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, este întrunită ipoteza prevăzută de art. 50 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, ce presupune îndreptățirea cumpărătorului exclusiv la restituirea prețului actualizat. Ținând cont de faptul că, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a solicitat, în subsidiar, și restituirea prețului achitat la data contractării, actualizat în funcție de coeficientul de inflație, Înalta Curte a admis pretențiile cu acest obiect,întocmai cum au fost formulate. Se reține că prețul de cumpărare al imobilului în litigiu a fost de 2638 lei (RON), ce urmează a fi restituit, cu aplicarea indicelui de inflație pentru perioada de la data cumpărării - 22.11.1996, până la data plății efective.

Pentru calcularea despăgubirilor, este suficientă mențiunea actualizării cu indicele de inflație, nefiind necesară efectuarea unei expertize, ce este prevăzută explicit de legiuitor doar în ipoteza reglementată de art. 50 1 iar, pe de altă parte, executarea prezentei decizii este posibilă, aplicabile fiind dispozițiile art. 371 2 alin. 2 C.proc.civ., potrivit cărora „In cazul în care prin titlul executoriu au fost acordate dobânzi, penalități sau alte sume, fără să fi fost stabilit cuantumul acestora, ele vor fi calculate de organul de executare, potrivit legii". In consecință, Înalta Curte a constatat aplicarea greșită a legii de către instanța de apel, fiind lipsit de obiect, în acest condiții, motivul de recurs referitor la cuantumul exagerat al despăgubirilor reținute în sarcina recurentului până în această fază procesuală.

Drept urmare, a admis recursul și, în temeiul art. 312 alin. 1 C.proc.civ., a modificat în tot decizia atacată, în sensul admiterii apelului și schimbării în parte a sentinței, conform art. 296 C.proc.civ., a obligat Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice București la plata sumei de 2638 lei (RON), reprezentând prețul de cumpărare al imobilului, sumă ce se va actualiza cu rata inflației pentru perioada de la 22.11.1996 până la data plății efective, menținând celelalte dispoziții ale sentinței.