ÎCCJ, decizie (scj.ro #81804)

ÎCCJ, decizie (scj.ro #81804) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Imobil

cumpărat în baza Legii nr. 112/1995. Anularea contractului de

vânzare-cumpărare. Dezdăunarea cumpărătorului.

Cuprins

pe materii :

Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate privată.

Index

alfabetic :

imobil

-

contract de vânzare-cumpărare

-

restituire preț

Legea nr. 1/2009

Legea

nr. 10/2001, art. de art. 50 alin. 2

1

și 50

1

Legea nr. 112/1995, art. 9

Condiția

esențială prevăzută de art. 50

1

din Legea nr.

10/2001 pentru ca titularul unui contract de vânzare-cumpărare

desființat, să beneficieze de însăși valoarea de

piață a imobilului este aceea ca respectivul contract să fi fost

încheiat cu respectarea legii.

Întrucât

norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să

fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi,

fie de drept substanțial, fie de drept procedural, din conținutul

acesteia, conducând la inaplicabilitatea art. 50

1

din Legea nr.

10/2001, fiind întrunită ipoteza prevăzută de art. 50 alin. 2

din aceeași lege, ce presupune îndreptățirea

cumpărătorului exclusiv la restituirea prețului actualizat.

ICCJ, Secția

civilă și de proprietate intelectuală, decizia civilă nr.

1488 din 18 februarie 2011

Prin sentința civilă nr. 804/2009, Tribunalul București,

Secția a V-a Civilă a admis cererea formulată de reclamantul

T.I., în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice, prin

Direcția Generală a Finanțelor Publice Municipiul București

și a obligat pârâtul la plata către reclamant a sumei de 995.820 lei,

reprezentând valoarea  de  circulație  a imobilului,

respingând excepția lipsei calității procesuale pasive

invocată de Ministerul Finanțelor Publice.

Tribunalul a reținut că reclamantul a cumpărat, împreună cu

fosta sa soție, în prezent decedată, un imobil situat în

București de la Primăria Municipiului București, încheind

contract de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995.

Prin decizia civilă nr. 485/2005, irevocabilă, Curtea de Apel

București a admis recursul reclamanților P.M. și T.T.,

moștenitori ai fostei proprietare a imobilului, a modificat în tot decizia

civilă nr. 1880/A/2003 a Tribunalului București, a admis apelul

declarat de reclamanți împotriva sentinței civile nr. 2913/2003 a

Judecătoriei Sectorului 1 București, pe care a schimbat-o în tot

și a admis acțiunea, constatând nulitatea absolută a

contractului de vânzare-cumpărare a imobilului mai sus menționat,

obligându-i pe reclamantul din cauza de față și pe soția sa

să îl lase, în deplină proprietate și liniștită

posesie, către P.M. și T.T.

Apelul declarat de Ministerul Finanțelor Publice a fost respins ca

nefondat prin decizia civilă nr. 695A/2009 a Curții de Apel

București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori

și familie.

Instanța de apel a reținut că, în mod corect, prima

instanță a apreciat că în speță sunt incidente

prevederile Legii nr. 10/2001, având în vedere și modificările aduse

prin Legea nr. 1/2009 în cursul judecării cauzei, cât timp aceste norme în

vigoare sunt aplicabile raportului juridic dedus judecății.

Potrivit art. 50 și 50

1

din Legea nr. 10/2001,

republicată, proprietarii ale căror contracte de vânzare-

cumpărare,

încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost

desființate prin hotărâri judecătorești definitive și

irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al

imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, iar

restituirea acestui preț se face de către Ministerul Economiei

și Finanțelor.

Instanța de apel a reținut că o condiție pentru

nașterea dreptului la despăgubiri constând în prețul actualizat

al imobilului în patrimoniul cumpătătorilor al căror titlu a

fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive

și irevocabile, este aceea a încheierii contractului cu eludarea Legii nr.

112/1995, cerință ce nu este întrunită în cauză.

După cum rezultă din decizia civilă nr. 485/2005

pronunțată de Curtea de Apel București,

cererea de

cumpărare a imobilului în litigiu a fost formulată de către

reclamant în baza Legii nr.

112/1995 „la data de

9.05.1996, înainte de expirarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din

Legea nr. 112/1995 pentru depunerea cererilor de restituire",

„încălcându-se astfel dispozițiile art. 9 din legea

menționată".

Prin urmare, esențială pentru constatarea nulității

contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 a

fost reaua-credință, aceasta fiind invocată și de apelant

ca un argument în sensul nerespectării condițiilor cerute de lege

pentru perfectarea actului juridic respectiv.

Din considerentele deciziei arătate rezultă încălcarea art. 1

din Legea nr. 112/1995, în ceea ce privește împrejurarea că titlul

statului era nul, mai precis că Decretul nr. 92/1950 nu fusese aplicat

corect la momentul naționalizării, împrejurare pe care, însă,

Curtea, având în vedere interpretarea dată anterior dispozițiilor

art. 50 din Legea nr. 10/2001, nu a apreciat-o ca fiind un impediment în

acordarea de despăgubiri, câtă vreme imobilul a fost preluat „cu

titlu" în concepția legiuitorului, anterior precizărilor aduse

acestei sintagme, în interpretarea legii, prin Normele metodologice de aplicare

aprobate prin H.G. nr. 20/1996 cu modificările aduse în anul

1997.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice,

prin Direcția Generală a Finanțelor Publice a Municipiului

București, criticând-o pentru nelegalitate în temeiul art. 304 pct. 9

C.proc.civ.

Recurentul a reiterat excepția lipsei calității sale procesuale

pasive.

S-a mai susținut că, în mod greșit, instanța de apel a respins

apelul Ministerului Finanțelor Publice, menținând hotărârea

primei instanțe în ceea ce privește restituirea prețului la

valoarea de piață a apartamentului.

Această soluție se întemeiază pe o

interpretare greșită a legii, respectiv că reaua

credință a cumpărătorului nu echivalează cu o eludare

a prevederilor Legii nr. 112/1995 în sensul art. 50 din Legea nr. 10/2001,

astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009.

Potrivit

voinței legiuitorului, atât reaua credință a

cumpărătorului, cât și încălcarea art. 9 din Legea 112/1995

referitoare la imposibilitatea vânzării apartamentelor pana la scurgerea

termenului de 6 luni, conduc la eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fiind

vorba despre o nesocotire a dispozițiilor legale în vigoare.

Recurentul

a formulat critici și cu privire la cuantumul despăgubirilor

reținute în sarcina sa.

Examinând

decizia recurată prin prisma criticilor formulate și a actelor

dosarului, înalta Curte a constatat că recursul este fondat, pentru

următoarele considerente:

1.

Instanța de judecată a fost învestită în cauză cu

soluționarea cererii fostului chiriaș al unui imobil preluat de stat

în perioada de referință a Legii nr. 10/2001, al cărui contract

de vânzare — cumpărare, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a fost

desființat printr-o hotărâre judecătorească

irevocabilă, la solicitarea proprietarului deposedat abuziv de către

stat, în perioada anterior menționată.

Astfel,

ambele instanțe de fond au reținut în cauză că prin decizia

nr. 485/2005 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția

a IV-a Civilă, a fost constatată irevocabil nulitatea absolută a

contractului de vânzare - cumpărare nr. 1581/24162/1996 încheiat de

către reclamantul T.I. și fosta soție, în urma admiterii

recursului proprietarilor P.M. și T.T. împotriva deciziei de apel

defavorabile acestora.

Această

situație de fapt rezultată dintr-o hotărâre

judecătorească irevocabilă, intrată în puterea

lucrului judecat, nu a

fost contestată în cauză.

Desființarea contractului de vânzare - cumpărare încheiat în baza

Legii nr. 112/1995, inclusiv prin constatarea nulității absolute a

actului, reprezintă cauza juridică a acțiunii în pretenții

la îndemâna cumpărătorului al cărui titlu a fost desființat,

ca efect al restabilirii situației juridice anterioare constatării

nulității.

Legea

nr. 10/2001, pe temeiul căreia s-a dispus desființarea contractului,

se preocupă, de asemenea, de cazurile și condițiile în care are

loc dezdăunarea cumpărătorului.

Fiind

un act normativ cu caracter special, dispozițiile sale derogă de la

dreptul comun reprezentat de Codul civil, ce reglementează obligația

de garanție a vânzătorului pentru evicțiune, totodată, de

principiile ce guvernează efectele nulității unui act juridic

civil, inclusiv cel al restabilirii situației anterioare sancțiunii

nulității.

Derogarea

operează în limitele reglementării speciale, respectiv în ceea ce

privește obiectul raportului juridic născut din faptul

desființării, printr-o hotărâre judecătorească

irevocabilă, a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat, după

caz, cu respectarea sau prin eludarea Legii nr. 112/1995, dar și

părțile raportului obligațional.

Așadar,

sunt incidente în speță dispozițiile art. 50 din Legea nr.

10/2001 (se va analiza, prin prezentele considerente, în ce măsură

subzistă ipoteza evocată de reclamant, prevăzută de art. 50

alin. 2

1

și 50

1

din lege), în forma de la data

pronunțării deciziei de apel, astfel cum a fost conturată prin

Legea nr. 1/2009 de modificare și completare a Legii nr. 10/2001.

Chiar

dacă Legea nr. 1 /2009 a intrat în vigoare după formularea cererii de

chemare în judecată (dar înainte de pronunțarea hotărârii primei

instanțe în cauză), normele de drept substanțial din

conținutul său se aplică și litigiilor pendinte, în

virtutea principiului aplicării imediate a legii noi situațiilor

juridice în curs de derulare, neepuizate la momentul începerii

activității acesteia, cum sunt și cele create prin faptul

desființării contractului de vânzare - cumpărare încheiat în

baza Legii nr. 112/1995, de reglementarea consecințelor căruia se

preocupă legea specială.

Ca

atare, nu există nicio rațiune pentru a nu face aplicarea legii

speciale, chiar în absența unei precizări explicite a reclamantului

în privința prevederilor Legii nr. 10/2001, ca temei al cererii de chemare

în judecată. Instanța are obligația determinării legii

aplicabile în speță, în raport de obiectul cererii de chemare în

judecată și de finalitatea urmărită de reclamant prin

demersul judiciar promovat, în exercitarea rolului său activ, potrivit

art. 129 alin. (5) și alin.(6) C.proc.civ.

Față

de considerentele expuse, s-a constatat că, în mod corect, instanța

de apel, confirmând sentința, a făcut aplicarea dispozițiilor

Legii nr. 10/2001, criticile recurentului pe acest aspect fiind nefondate.

In

conformitate cu dispozițiile art. 50 alin. (3) din lege, în cazul

desființării contractului de vânzare-cumpărare printr-o

hotărâre judecătorească  irevocabilă,

atât  restituirea  prețului  actualizat  -  în

ipoteza unui contract încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995 -, cât și

restituirea valorii de piață a imobilului - în ipoteza unui contract

încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 - se realizează „de către

Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul

art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare".

Se

instituie, astfel, ex lege obligația Ministerului Finanțelor Publice

de dezdăunare a cumpărătorului, indiferent de ipoteza

legală în care acesta se plasează, așadar, în ceea ce

privește atât restituirea valorii de piață a imobilului, cât

și restituirea prețului actualizat.

Pe

acest temei, în mod corect, ambele instanțe de fond au apreciat în

cauză că Ministerul Finanțelor Publice are calitate

procesuală pasivă, ca debitor al obligației de restituire (în

oricare dintre ipotezele legale), critica recurentului cu acest obiect neavând

temei.

ceea ce privește fondul cauzei, se reține că instanța de

apel, confirmând hotărârea primei instanțe, a considerat că este

viabilă ipoteza prevăzută de art. 50

1

din Legea nr.

10/2001.

In

conformitate cu dispozițiile acestei norme, „Proprietarii ale căror

contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate

prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au

dreptul la restituirea prețului de piață al

imobilelor, stabilit

conform standardelor internaționale de evaluare."

Motivul

de recurs referitor la interpretarea și aplicarea greșită a

acestei norme este fondat.

Condiția

esențială pentru ca titularul titlului desființat să

beneficieze de însăși valoarea de piață a imobilului este

aceea ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea legii,

împrejurare analizată în hotărârea judecătorească prin care

s-a constatat nulitatea absolută a actului juridic, ale cărei

considerente, în susținerea soluției adoptate, se impun cu putere de

lucru judecat

în cauză,

fără a putea fi reevaluate.

Întrucât

norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să

fi fost respectată în totalitate, încălcarea oricărei prevederi,

fie de drept substanțial, fie de drept procedural, din conținutul

acesteia, conducând la inaplicabilitatea art. 50

1

.

Această

constatare este confirmată prin interpretarea sistematică a Legii nr.

10/2001, care reglementează distinct, în art. 50 alin. 2, ipoteza

încheierii contractului „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995",

ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenționat un regim juridic

al dezdăunării diferit, în raport de respectarea ori nerespectarea

legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare.

Prin

decizia nr. 485/2005 pronunțată de Curtea de Apel București,

Secția a IV-a Civilă, s-a reținut, pe de o parte, că T.I.

nu a fost de bună-credință la cumpărarea apartamentului în

litigiu, deoarece știa sau trebuia să știe că a fost

preluat de statul comunist prin abuz, iar aparența titlului putea fi

descoperită cu minime diligente, obligatorii pentru cumpărător

iar, pe de altă parte, că, la momentul cumpărării, s-au

încălcat dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995, prin modul de

formulare a cererii de cumpărare.

Nerespectarea

art. 9 nu a fost constatată, astfel cum s-a reținut în decizia

recurată în cauză, în contextul analizării atitudinii subiective

a cumpărătorului la momentul încheierii contractului, corelația

cu reaua-credință a părții contractante fiind

făcută doar pentru confirmarea acestei conduite, deja conturată,

în opinia acelei instanțe, din alte împrejurări relevante.

Chiar

dacă s-ar reține contrariul, în sensul că verificarea

respectării normei din Legea nr. 112/1995 s-a realizat în contextul bunei

sau relei-credințe, tot nu se poate ignora constatarea

încălcării legii, din perspectiva condiției esențiale

pentru dezdăunare impuse de art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Pe baza

acestor aprecieri, simpla încălcare a dispozițiilor art. 9 din Legea

nr. 112/1995, constatată de instanță în procesul anterior,

conduce la inaplicabilitatea art. 501 din Legea nr. 10/2001.

Această

constatare fiind suficientă pentru conturarea concluziei expuse, nu este

necesară analiza incidența relei-credințe asupra întinderii

dezdăunării cuvenite cumpărătorului.

Contractul

de vânzare - cumpărare fiind încheiat de T.I. cu eludarea prevederilor

Legii nr. 112/1995, este întrunită ipoteza prevăzută de art. 50

alin. 2 din Legea nr. 10/2001, ce presupune îndreptățirea

cumpărătorului exclusiv la restituirea prețului actualizat.

Ținând

cont de faptul că, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul a

solicitat, în subsidiar, și restituirea prețului achitat la data

contractării, actualizat în funcție de coeficientul de inflație,

Înalta Curte a admis pretențiile cu acest obiect,întocmai cum au fost

formulate.

Se

reține că prețul de cumpărare al imobilului în litigiu a

fost de 2638 lei (RON), ce urmează a fi restituit, cu aplicarea indicelui

de inflație pentru perioada de la data cumpărării - 22.11.1996,

până la data plății efective.

Pentru

calcularea despăgubirilor, este suficientă mențiunea

actualizării cu indicele de inflație, nefiind necesară

efectuarea unei expertize, ce este prevăzută explicit de legiuitor

doar în ipoteza reglementată de art. 50

1

iar, pe de altă

parte, executarea prezentei decizii este posibilă, aplicabile fiind

dispozițiile art. 371

2

alin. 2 C.proc.civ., potrivit

cărora „In cazul în care prin titlul executoriu au fost acordate dobânzi,

penalități sau alte sume, fără să fi fost stabilit

cuantumul acestora, ele vor fi calculate de organul de executare, potrivit

legii".

In

consecință, Înalta Curte a constatat aplicarea greșită a

legii de către instanța de apel, fiind lipsit de obiect, în acest

condiții, motivul de recurs referitor la cuantumul exagerat al

despăgubirilor reținute în sarcina recurentului până în

această fază procesuală.

Drept

urmare, a admis recursul și, în temeiul art. 312 alin. 1 C.proc.civ., a

modificat în tot decizia atacată, în sensul admiterii apelului și

schimbării în parte a sentinței, conform art. 296 C.proc.civ., a

obligat Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat de Direcția

Generală a Finanțelor Publice București la plata sumei de 2638

lei (RON), reprezentând prețul de cumpărare al imobilului, sumă

ce se va actualiza cu rata inflației pentru perioada de la 22.11.1996

până la data plății efective, menținând celelalte

dispoziții ale sentinței.