ÎCCJ, decizie (scj.ro #81716)
ÎCCJ, decizie (scj.ro #81716) (Înalta Curte de Casație și Justiție)
Contract de
vânzare-cumpărare a unui imobil încheiat cu respectarea dispozițiilor
Legii nr.112/1995. Evingerea cumpărătorului ca urmare a admiterii
acțiunii în revendicare a fostului proprietar. Restituirea prețului
de piață al imobilului.
Cuprins pe materii :
Drept civil. Contracte.
Răspundere pentru evicțiune.
Index alfabetic :
imobil
-
contract
de vânzare-cumpărare
-
acțiune
în revendicare
-
preț
de piață
Legea 10/2001, art. 50
1
În condițiile
în
care
contractul de vânzare – cumpărare a unui
imobil, a fost
încheiat cu respectarea
dispozițiilor Legii nr. 112/1995 și
a fost lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în
revendicare
a fostului proprietar prin compararea titlurilor, sunt
incidente
dispozițiile art. 50
1
din Legea nr. 10/2001
modificată prin Legea nr. 1/2009, care nu fac decât să aplice
instituția răspunderii pentru evicțiune
într-un domeniu
particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945
- 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași de
bună - credință în baza Legii nr. 112/1995.
Secția I civilă, decizia
nr. 679
din 6 februarie 2012
Prin sentința civilă nr.
901 din 23.06.2010 Tribunalul București, Secția a V-a civilă a
admis acțiunea și a obligat pârâtul să plătească
reclamanților suma de 659.535 lei reprezentând prețul de
piață al imobilului situat în București.
Tribunalul a reținut că prin
contractul de vânzare-cumpărare nr.N0xxxx/1996, Primăria Municipiului
București, prin mandatar SC A. SA, în
calitate
de vânzătoare a înstrăinat reclamanților D.T. și
D.D.,
în calitate de cumpărători. Prețul locuinței a fost achitat
integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin sentința civilă
nr.8971/2006 a Judecătoriei Sectorului 2 București a fost admisă
în parte cererea formulată de numita S.L.E., împotriva reclamanților
din prezenta cauză D.T. și D.D. și au fost obligați
reclamanții să-i lase acesteia, în deplină proprietate și
liniștită posesie, apartamentul nr.2 din imobilul situat în
București
, fiind respinsă cererea
privind evacuarea reclamanților,
ca nefondată.
Prin decizia
civilă nr.463/2007 a Tribunalului București,
Secția a IV-a civilă a fost admis apelul
formulat de numita S.L.E. împotriva sentinței civile nr.8971/2006 a
Judecătoriei Sectorului 2 București și a fost schimbată în
parte
sentința apelată, în sensul
că a fost respins, ca lipsit de interes, capătul
de cerere
privind evacuarea, fiind menținute celelalte dispoziții ale
sentinței.
Prin decizia civilă
nr.1469/2007 a Curții de Apel București, Secția a IV-a
civilă a fost respins ca nefondat recursul formulat de reclamanții
din prezenta cauză, D.T. și D.D. împotriva deciziei civile
nr.463/2007 a Tribunalului București.
Din economia dispozițiilor art.
50 alin. (2
1
) și art. 50
1
din Legea nr. 10/2001
republicată cu modificările și completările ulterioare,
instanța de fond a constatat că
legiuitorul a prevăzut dreptul chiriașilor
cumpărători la restituirea
prețului de piață, numai în cazul contractelor
de
vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.
112/1995, cu modificările ulterioare, care au fost desființate prin
hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, în timp
ce pentru situația contractelor de vânzare-cumpărare desființate
și care fuseseră încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.
112/1995 a prevăzut doar
dreptul la
restituirea prețului plătit, actualizat în funcție de indicele
de
inflație.
În speță, contractul de
vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul situat
în București, a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.
112/1995 - neexistând nicio probă în sens contrar - acesta fiind lipsit de
efecte ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare formulată de
moștenitoarea fostei proprietare a imobilului,
Prin urmare,
tribunalul a constatat că reclamanții sunt
îndreptățiți
la
restituirea prețului de piață al imobilului, în conformitate cu
dispozițiile art.50
1
din Legea nr.10/2001.
Prin raportul de expertiză în
specialitatea evaluarea proprietății imobiliare efectuat în
cauză, s-a stabilit că valoarea de piață a imobilului
situat în București, potrivit standardelor internaționale de evaluare
este de 659.535 lei (echivalentul a 158.000 Euro).
În baza dispozițiilor art.274
C.proc.civ., tribunalul a obligat pârâtul să plătească
reclamanților cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri a
declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice iar prin decizia
civilă nr. 14 din 14 mai 2011 a Curții de Apel București,
Secția a IV-a civilă s-a respins ca nefondat apelul reținându-se
următoarele considerente:
În mod corect a asimilat
instanța de fond situația reclamanților, al cărui contract
de vânzare-cumpărare nr. 9xx/1996 încheiat în procedura Legii nr.
112/1995, a fost lipsit de efecte juridice în urma admiterii acțiunii în
revendicare a fostului proprietar, cu situația desființării
contractului ca urmare a promovării unei acțiuni în anulare.
Această interpretare se
fundamentează chiar pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, respectiv art.
20 alin. (2
1
) din lege, potrivit cărora: „(2
1
) în
cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr.
112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat
cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale
căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca
urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în
revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și
irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din
fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de
Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și
Locuințelor". Prin urmare, chiar legiuitorul a avut în vedere, în
definirea noțiunii de „desființare" a contractului de
vânzare-cumpărare a unui imobil vândut cu respectarea dispozițiilor
Legii nr. 112/1995, atât ipoteza admiterii acțiunii în anularea
respectivului contract, cât și ipoteza admiterii acțiunii în
revendicare, prin hotărâre judecătorească definitivă
și irevocabilă.
Curtea constată ca fiind
nefondată acea critică potrivit căreia instanța de fond a
adăugat ia lege, deoarece interpretarea dată de
instanța de fond este urmarea analizei
coroborate a dispozițiilor art. 20 alin. (2
1
) și alin. (3)
cu cele ale art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 modificată prin
Legea
nr. 1/2009, prevederi legale care dispun că restituirea prețului de
piață plătit în baza contractelor de vânzare cumpărare
încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și
desființate prin hotărâri judecătorești definitive și
irevocabile (iar prin
desființare
se înțelege fie lipsirea
contractului de eficiență juridică în urma admiterii
acțiunii în revendicare, fie nulitatea contractului ca urmare a admiterii
acțiunii în anulare) de face de către Ministerul Finanțelor
Publice, din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din
Legea nr. 112/1995.
Prin cel de-al treilea motiv de apel
se reiau susținerile privind inaplicabilitate prevederilor art. 50
l
din Legea nr. 10/2001, pe motiv că reclamanții nu au făcut
dovada desființării contractului de vânzare-cumpărare printr-o
hotărâre definitivă și irevocabilă.
Astfel, dintre cele două
condiții cumulative prevăzute de text (respectiv contractul să
fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și
existența unei hotărâri judecătorești irevocabile
care să-1 fi desființat), apelantul
invocă lipsa celei de-a doua condiții.
Astfel, dintre cele două
condiții cumulative prevăzute de text (respectiv contractul să
fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 și
existența unei hotărâri judecătorești irevocabile
care să-1 fi desființat), apelantul
invoca lipsa celei de-a doua condiții.
S-a reținut astfel ca, critica
nu este întemeiată, deoarece împotriva intimaților - reclamanți
a fost
pronunțată sentința civilă nr. 8971/2006 a
Judecătoriei sector 2 București, rămasă definitivă
și irevocabilă, prin care au fost obligați să lase fostei
proprietare S.L. în deplină proprietate și liniștită
posesie apartamentul
ce a făcut
obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 9xx/1996,
act care a
rămas lipsit de eficiență juridică în urma comparării
titlurilor de proprietate exhibate de cele două părți.
Nici critica privind obligarea
apelantului pârât la plata cheltuielilor de judecată către
intimații reclamanți nu este fondată, Curtea constatând faptul
că instanța de fond a aplicat în mod corect dispozițiile art.
274 C.pr.civ. constatând culpa procesuală a părții care a
căzut în pretenții. Nu se poate reține susținerea apelantului
potrivit căreia culpa procesuală ar aparține Municipiului
București, deoarece
calitatea de
„parte" aparține apelantului și nu unei persoane străine de
proces, iar cheltuielile de judecată sunt în sarcina
părții care a pierdut.
Împotriva
acestei hotărâri a declarat recurs Ministerul Finanțelor
Publice.
Criticile
aduse hotărârii instanței de apel vizează nelegalitatea ei
prin prisma dispozițiilor art. 304 pct. 9
C.proc.civ.
Se susține că
instanța de apel a făcut o greșită interpretare
și aplicare a legii în condițiile în
care potrivit dispozițiilor art. 1337 și
1341 C.civ. s-ar fi
putut pune în discuție problema răspunderii vânzătorului,
respectiv a Primăriei Municipiului București pentru evicțiune
totală sau parțială prin fapta unui terț. A
ceste dispoziții de drept comun nu pot fî
înlăturate
prin nici o dispoziție specială contrară.
În aceeași idee se susține
că nici dispozițiile art. 50 alin.(2) din Legea nr. 10/2001 nu sunt
de natură să determine introducerea în cauză a Ministerului
Finanțelor Publice și să-i confere calitate procesuală
pasivă acestei instituții cât timp obligația de garanție
pentru evicțiune are un conținut mult mai larg.
Or, susține recurentul, nefiind
parte contractantă în raportul juridic dedus judecății,
nerevenindu-i obligația de restituire a prestațiilor efectuate în
baza contractului de vânzare - cumpărare nr. N0xxx/1996 și
față de dispozițiile imperative prevăzute de art. 50 din
Legea nr. 10/2001, acțiunea se impunea respinsă, întrucât este
îndreptată împotriva unei persoane tară calitate procesuală
pasivă.
În subsidiar s-a mai susținut
că nu sunt incidente dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001
și ca atare nu se poate dispune obligarea Ministerul Finanțelor
Publice la restituirea prețului de piață.
O altă critică vizează
greșita obligare la plata cheltuielilor de judecată, față
de lipsa culpei procesuale.
Examinând
hotărârea recurată prin prisma motivelor de recurs, a
dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.proc.civ., Înalta Curte a reținut
că
recursul este nefondat.
Contractul de vânzare -
cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul din
București, a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr.
112/1995.
Acest contract a fost însă
lipsit de efectele juridice ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare
a fostului proprietar, prin sentința civilă nr. 8971/2006 a
Judecătoriei Sectorului 2,
deciziei
civile nr. 463/2007 a Tribunalului București și a
deciziei
civile nr. 1469/2007 a Curții de Apel București.
Titlul de proprietate al
reclamanților a format obiectul unui litigiu soluționat irevocabil
prin decizia civilă nr. 1469/2007 a Curții de Apel București, în
cadrul căruia s-a procedat la compararea titlurilor de proprietate,
statuându-se că este preferabil
titlul
deținut de numita S.T.E. față de împrejurarea că
reclamanții
de azi au dobândit imobilul de la un non dominus.
Ca atare, prin hotărârea sus
evocată, reclamanții D.D. și D.T. au fost obligați să
lase în deplină proprietate și pașnică folosință
imobilul situat în București.
Contractul de vânzare -
cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul, a fost
încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii
nr. 112/1995, în condițiile în
care
a fost lipsit de eficacitate în urma admiterii acțiunii în revendicare
prin
compararea titlurilor.
Dispozițiile
art. 50
1
din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009
nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru
evicțiune
într-un domeniu
particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945
- 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași de
bună - credință în baza Legii nr. 112/1995.
Legiuitorul român și-a adaptat
legislația specifică acestui domeniu (al caselor naționalizate)
la exigențele Convenției Europene și jurisprudenței
Curții Europene a Drepturilor Omului, astfel că
restituirea prețului prevăzut la
alin.(2) și alin.(2
1
) al art. 50 din Legea nr.
1/2009 se
face de către Ministerul Finanțelor Publice prin direcțiile
generale ale finanțelor publice și a Municipiului București
(art. 50.3 din Normele Metodologice de aplicare unitară a Legii nr.
10/2001 astfel cum au fost modificate și completate prin H.G. nr. 923 din
1 septembrie 2010 publicată în Monitorul Oficial nr. 610 din 13 septembrie
2010).
Din această perspectivă
și a faptului că dispozițiile art. 50 alin.(3) din Legea nr.
10/2001 republicată prevăd că restituirea prețului
actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-
cumpărare, încheiate cu eludarea Legii nr.
112/1995 cu modificările și
completările ulterioare, au
fost desființate prin hotărâri judecătorești
definitive și irevocabile, se face de
către Ministerul Finanțelor Publice
din fondul extrabugetar
constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificarea
și completările ulterioare, Înalta Curte a constatat că decizia
recurată este dată cu corecta aplicare a legii, nefiind fondat nici
motivul de recurs ce vizează lipsa calității procesuale pasive a
Ministerul Finanțelor Publice.
Nefondată este și critica
legată de greșita obligare la plata cheltuielilor de judecată , în
condițiile în care instanța apel și cea de fond au aplicat în
mod corect dispozițiile art. 274 C.pr.civ. constatând culpa
procesuală a părții care a căzut în pretenții.
Din perspectiva celor expuse, motivele de
recurs invocate sunt nefondate și nefiind incidente dispozițiile art.
304 pct. 9 C.proc.civ., recursul fiind respins ca nefondat.