ÎCCJ, decizie (scj.ro #128546)

Contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 constatat nul. Acțiune în despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate la imobil. Acordarea dreptului de retenției asupra bunului în favoarea fostului cumpărător. Admiterea cererii de evacuare formulată de proprietarul actual. Conținutul dreptului de retenție.

Cuprins pe materii :

Drept civil. Obligații.

Index alfabetic :

imobil preluat abuziv de stat

-îmbunătățiri

-contract de vânzare-cumpărare

-drept de retenție

-evacuare

Legea nr. 10/2001, art. 25, art. 48, art. 50

C.civ., art. 1444

Dreptul de retenție nu poate fi acordat decât în cazul preexistenței unei obligații a retentorului la restituirea bunului în legătură cu care invocă și dovedește efectuarea anumitor cheltuieli (debitum cum re iunctum), aceasta fiind și rațiunea pentru care se admite că debitorul unei obligații de restituire a unui bun, chiar în cadrul unei contestații la executare poate opune titularului dreptului asupra bunului, dreptul de retenție până la momentul achitării de către acesta a cheltuielilor pe care debitorul le-a făcut pentru întreținerea, conservarea sau îmbunătățirea bunului (creanță certă, lichidă și exigibilă).

Ca atare, prin confirmarea soluției de respingere a cererii de evacuare a reclamanților pârâți din apartamentul restituit foștilor proprietari, solicitată pe calea cererii reconvenționale, instanța de apel a determinat, fără suport legal, lipsirea în continuare a acestora de atributul folosirii imobilului proprietatea lor și, în consecință, redobândirea posesiei de către aceștia, stabilind, în mod nelegal, că cele două măsuri (evacuarea reclamanților pârâți și acordarea dreptului de retenție în favoarea acestora, până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor stabilite în sarcina pârâților reclamanți) sunt ireconciliabile și nu pot coexista.

Astfel, chiar dacă acordarea dreptului de retenție este justificată de necesitatea realizării creanței reclamanților pârâți, având ca obiect despăgubirile acordate acestora în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 și la a căror plată au fost obligați pârâții reclamanți, recunoașterea efectivă a acestei garanții reale imperfecte nu are niciun suport legal în absența unei obligații executorii în sarcina reclamanților pârâți de a preda (restitui) apartamentul titularilor dreptului de proprietate, obligație care corespunde tocmai dispoziției privind evacuarea lor.

Evacuarea pârâților nu va putea fi executată decât după stingerea dreptului lor de creanță împotriva titularilor dreptului de proprietate (dată până la care operează dreptul de retenție), așadar, după achitarea de către proprietari a despăgubirilor stabilite în sarcina lor. Cu toate acestea însă, în virtutea dreptului de retenție, retentorii nu vor avea dreptul de a folosi bunul la a cărui restituire au fost obligați, ci doar vor putea refuza predarea acestuia către proprietari, reținându-l până la realizarea integrală a creanței lor.

Secția I civilă, decizia nr. 2131 din 09 octombrie 2015

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 4, așa cum a fost precizată, reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții Statul Roman, prin Ministerul Economiei, Statul Român prin Ministerul Dezvoltării Lucrărilor Publice și Locuințelor și Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Primăria Municipiului București, prin Primar General, Consiliul General al Municipiului București, Consiliul Local al sectorului 4 București, SC B. SA, C., D. și E., au solicitat să se dispună: în principal, obligarea Statului Român, prin Ministerul Economiei sau prin Ministerul Finanțelor Publice, să le plătească suma stabilită ca preț de piață al apartamentului nr. 4, situat în București, iar în subsidiar, obligarea Primăriei Municipiului București, prin Primar General, a Consiliului General al Municipiului București, a Consiliul Local al Sectorului 4 București sau a Ministerul Dezvoltării Lucrărilor Publice și Locuințelor să le atribuie o locuință corespunzătoare, asemănătoare locuinței al cărei contract de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995 a fost desființat prin decizia civilă nr. 825/2006, să se stabilească prețul de piață al apartamentului conform contractului de vânzare-cumpărare nr. xx2 din 30.09.1996 (pe care îl estimează provizoriu la suma de 250.000 euro), să se dispună obligarea Statului Român, prin Ministerul Economiei sau prin Ministerul Finanțelor Publice, la plata sumei stabilite, ca preț de piață al apartamentului, către unitatea care va fi obligată la acordarea unei alte locuințe.

Totodată, s-a solicitat să se dispună obligarea pârâților C., D. și E. la restituirea contravalorii îmbunătățirilor aduse apartamentului constând în: branșarea la rețeaua de gaze, construirea a 8 sobe de teracotă, înlocuirea cazanului de baie cu boiler pe gaz (pentru instalarea căruia a fost necesar proiect I.S.C.I.R.), schimbarea instalațiilor sanitare și electrice, glet tavan, tencuiala nouă, faianță, gresie, îmbunătățiri a căror valoare provizorie o indică la nivelul sumei de 20.000 euro;  în temeiul art. 1444 C.civ. să se instituie în favoarea lor un drept de retenție asupra apartamentului până la plata tuturor despăgubirilor care le sunt datorate de către pârâții C., D. și E. și să se înscrie în cartea funciară interdicția de înstrăinare a apartamentului până la plata despăgubirilor.

În motivarea cererii, reclamanții au susținut că prin dispoziția Primarului General al Municipiului București nr. 9540/2008, imobilul a fost restituit în natură pârâților C., D. și E.; anterior emiterii acestei dispoziții le-a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare nr. xx2/1996 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, potrivit deciziei civile nr. 825/2006 a Curții de Apel București.

Ca atare, reclamanții solicită să li se acorde despăgubirile prevăzute de Legea nr.10/2001, modificată prin Legea nr.1/2009, și, în special, o nouă locuință, astfel încât să nu se afle în situația de a fi evacuați fără a avea o locuința în care să se mute; reclamanții apreciază că cea mai bună despăgubire pe care vânzătorul, respectiv statul, reprezentat la încheierea contractului de SC B., o poate acorda este atribuirea unui alt imobil (apartament), care să corespundă atât nevoilor lor, cât și valorii prețului de piață al apartamentului pe care l-au cumpărat anterior, preț care urmează a fi stabilit printr-o expertiză.

Cu privire la capătul de cerere privind îmbunătățirile aduse apartamentului, au arătat că pârâții C., D. și E. trebuie obligați la plata sumei care reprezintă aceste despăgubiri întrucât, în caz contrar, ar rezulta pentru aceștia o îmbogățire fără just temei. Fără aceste îmbunătățiri, făcute la vremea respectivă, apartamentul ar fi fost complet degradat (fiind plasat într-un imobil construit în 1922) și imposibil de locuit și chiar de restituit în natură.

În drept, reclamanții au invocat prevederile art. 1336 și urm., art. 1344 C.civ., ale Legii nr. 10/2001, ale Legii nr. 1/2009 și ale Legii nr. 112/1995.

La termenul din 3.11.2010 reclamanții au completat acțiunea, solicitând chemarea în judecată a Ministerului Finanțelor Publice, în nume propriu; prin același act de procedură au restrâns cadrul procesual pasiv, renunțând la judecată împotriva Ministerului Economiei.

Prin întâmpinarea formulată, Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței a invocat inadmisibilitatea cererii de obligare a sa la atribuirea unei locuințe și lipsa calității procesuale pasive cu privire la celelalte cereri. Excepția inadmisibilității a fost respinsă la termenul din 3.11.2010, iar excepția lipsei calității procesuale pasive a fost unită cu fondul.

Pârâții C., D. și E. au arătat prin întâmpinare că sunt de acord să plătească doar contravaloarea acelor lucrări necesare și utile și nu sunt de acord cu plata lucrărilor de întreținere; au solicitat respingerea cererii de instituire a dreptului de retenție.

Pe calea unei cereri reconvenționale au solicitat evacuarea reclamanților din locuința - proprietatea pârâților reclamanți. În motivare, au arătat că reclamanții nu mai au niciun drept locativ, că nu pot invoca beneficiul O.U.G. nr. 40/1999, deoarece nu au avut calitatea de chiriași; chiar în cazul aplicării acestui act normativ, prelungirea locațiunii ar fi putut opera cel mult până la data 8.04.2009. În drept, au invocat dispozițiile art. 480 C.civ., O.U.G. nr. 40/1999, Legea nr.10/2001.

Pârâtul Consiliului Local al Sectorului 4, prin întâmpinare, a solicitat respingerea primului capăt de cerere, ca neîntemeiat, arătând ca instituția nu dispune de spatii de locuit în acest scop. Totodată, a invocat de excepția lipsei calității sale procesuale pasive în privința celorlalte cereri, excepție unită cu fondul la termenul din 3.11.2010.

Prin întâmpinare, pârâtul Ministerul Economiei a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, arătând ca potrivit art. 8 din O.U.G. nr. 221/2008, Ministerul Economiei și Finanțelor s-a desființat, iar potrivit art. 7 al aceleiași ordonanțe, s-a înființat Ministerul Economiei. Ministerul Economiei a preluat doar drepturi și obligații aferente activității de economie; această excepție care a fost unită cu fondul la termenul din 3.11.2010.

Prin sentința civilă nr. 5332 din 06.10.2009, Judecătoria Sectorului 4 a admis excepția necompetentei materiale, invocată din oficiu, și, în consecință, a declinat competenta de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Prin sentința civilă nr. 1164 din 12.06.2013, Tribunalul București, Secția a V-a civilă a respins excepția lipsei calități procesuale a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, ca neîntemeiată; a respins excepția lipsei calității procesuale a pârâtului Consiliul Local Sector 4; a admis excepția lipsei calității procesuale a Statului Roman și a Ministerului Dezvoltării Regionale și Locuinței; a respins acțiunea formulată de reclamanți împotriva acestor pârâți, pe calea acestei excepții; a admis în parte acțiunea împotriva Ministerul Finanțelor Publice; a obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice la plata prețului actualizat – achitat conform contractului nr. xx2/1996; a admis acțiunea împotriva pârâților reclamanți C., D. și E.; a dispus obligarea acestor pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse apartamentului în sumă de 10.071 euro (echivalent lei), plus 9.829 lei și la plata cheltuielilor de judecată de 1.800 lei; s-a dispus instituirea unui drept de retenție până la plata acestor sume; a respins acțiunea în rest ca neîntemeiată și a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată.

Prima instanță a reținut că excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de Consiliul Local Sector 4 nu este întemeiată, întrucât chemarea în judecată a acestui pârât privește numai cererea de obligare la atribuirea unei locuințe, nu și celelalte cereri.

În legătură cu cererea de atribuire a locuinței, Consiliul Local al Sectorului 4, are atribuția de a dispune asupra cererilor de distribuire a locuințelor sociale, potrivit dispozițiilor art. 36 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 215/2001 și art. 43 din Legea nr. 114/1996 și calitatea de „gestionar al fondurilor de locuințe”, în condițiile art. 20 alin. (2

1

) din Legea nr. 10/2001, astfel că, s-a apreciat a fi dovedită calitatea procesuală pasivă a acestui pârât, în soluționarea acestei cereri. De asemenea, același pârât a recunoscut existența unei cereri cu acest obiect formulată de către reclamanți, astfel că, în persoana Consiliului Local se regăsește obligația soluționării acesteia.

În legătură cu această cerere a fost reținută și calitatea procesuală a pârâților PMB, prin Primar și CGMB; totodată, calitatea procesuală pasivă a acestor pârâți a fost confirmată și pe temeiul obligației de garanție pentru evicțiune, instituție de drept material, de asemenea, invocată de către reclamanți, având în vedere că actul de vânzare cumpărare a fost încheiat de către reclamanți cu SC B., în calitate de mandatar al PMB.

Pe de altă parte, s-a constatat de către instanță că nu s-a dovedit în cauză existența unei cereri adresate Ministerului Dezvoltării Regionale și Locuinței și nici existența unei locuințe sociale în gestiunea acestui pârât; în consecință, s-a apreciat că acest pârât nu are calitate procesuală pasivă.

În ceea ce privește fondul cererii de atribuire a locuinței sociale, tribunalul a constatat că aceasta este neîntemeiată, având în vedere că în cauză nu sunt dovedite dreptul reclamanților și existența unei locuințe sociale

care să fie atribuită acestora. Pe de altă parte, s-a reținut că în cauză sunt incidente dispozițiile legii speciale – Legea nr. 10/2001.

Referitor la cererea de obligare la plata prețului de piață al apartamentului, tribunalul a apreciat că este neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.

În acest sens, s-a avut în vedere că reclamanții au invocat aplicarea dispozițiilor Legii nr. 10/2001, lege specială ce înlătură aplicarea dispozițiilor Codului civil care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

Cu privire la aceeași cerere, s-a constatat că Statul Român nu are calitate procesuală pasivă, având în vedere că legiuitorul a prevăzut expres că plata se face de Ministerul Finanțelor Publice, în nume propriu.

În ceea ce privește fondul acestei cereri formulate împotriva Ministerului Finanțelor Publice, prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. xx2/1996, reclamanții-pârâți A. și B. au dobândit apartamentul nr. 4. Prin decizia nr. 825/2006 a Curții de Apel București s-a dispus anularea contractului menționat, reținându-se că la încheierea acestuia nu au fost respectate dispozițiile art.1, art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum și cele ale art. 19 din Normele metodologice de aplicare a legii. Apartamentul a fost restituit către C., D. și E. prin dispoziția nr. 9540/2008, emisă de Primăria Municipiului București în baza Legii nr. 10/2001.

Întrucât desființarea contractului a fost dispusă pentru nerespectarea dispozițiilor legale, prima instanță a constatat că sunt incidente prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, astfel că, s-a apreciat că reclamanții au dreptul la obținerea prețului actualizat de la data plății până la restituirea efectivă a acestuia, de la Ministerul Finanțelor.

De asemenea, s-a reținut că potrivit dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, reclamanții au dreptul la plata contravalorii cheltuielilor pentru îmbunătățirile necesare și utile efectuat la imobil, astfel că s-a dispus obligarea pârâților-reclamanți, beneficiari ai acestor lucrări, la plata sumei de 10.071 euro – valoarea îmbunătățirilor constând în gresie, faianță, 5 sobe de teracotă și a lucrărilor aferente și a sumei de 9.829 lei – valoarea lucrărilor de branșare a gazelor, înlocuire a cazanului de baie, schimbarea instalațiilor sanitare și electrice.

Potrivit dispozițiilor art. 1444 C.civ., aplicat pe cale jurisprudențială și obligației de restituire a imobilului în caz de revendicare, având în vedere că aceste sume de bani sunt în strânsă legătură cu bunul, a fost  instituit în favoarea reclamanților-pârâți un drept de retenție.

Având în vedere că în temeiul dreptului de retenție reclamanții-pârâți sunt îndrituiți să păstreze bunul până la plata datoriilor, cererea reconvențională formulată de către pârâții-reclamanți privind evacuarea reclamanților-pârâți din apartament a fost respinsă.

Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâții reclamanți C., D. și E. și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, fiecare dezvoltând critici proprii de nelegalitate și netemeinicie.

La termenul de judecată din data de 15.05.2014, instanța de apel a dispus motivat respingerea cererii de efectuare a unei noi expertize evaluatorii în cauză, cerere formulată de apelanții pârâți reclamanți.

Prin decizia civilă nr. 218/A din 22.05.2014, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă a respins ca nefondate apelurile.

Pentru a decide în acest sens, instanța de apel a reținut următoarele:

În ceea ce privește apelul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, cu referire la critica vizând greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a acestui pârât, Curtea de apel a reținut, în acord cu prima instanță că una dintre condițiile cerute pentru ca o persoană să fie parte în proces, este calitatea procesuală (

legitimatio ad causam

) care contribuie la desemnarea titularului de a acționa și, în același timp, a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea. Calitatea procesuală presupune existența unei identități între persoana reclamantului și persoana care este titular al dreptului în raportul juridic dedus judecății (calitatea procesuală activă) și, pe de altă parte, existența unei identități între persoana pârâtului și cel obligat în același raport juridic (calitatea procesuală pasivă).

Raportat la criticile concrete formulate, instanța de apel a apreciat că, într-adevăr, potrivit regulilor generale din materia contractului de vânzare-cumpărare, obligația de răspundere pentru evicțiune revine vânzătorului (art. 1336-1337 C.civ.). Cu toate acestea, în speță, trebuie avută în vedere situația specială pe care o au contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, cum este și cazul contractului încheiat de reclamanți, ele neconstituind pentru unitatea deținătoare, o expresie a libertății contractuale, ci executarea unei obligații legale exprese - cea corelativă dreptului chiriașului de a cumpăra, drept prevăzut de art. 9 alin. (1) din acest act normativ. Faptul că unitățile deținătoare acționau ca mandatari ai vânzătorului rezultă și din împrejurarea că sumele încasate din aceste vânzări nu intrau în patrimoniul acestora, ci într-un fond extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor, constituit prin dispozițiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Aceasta a fost rațiunea pentru care, prin art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, s-a stabilit că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, și care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, contrar susținerilor apelantului-pârât, s-a instituit ex lege obligația Ministerului Finanțelor Publice de dezdăunare a cumpărătorului.

Drept urmare, Curtea de apel a reținut că, pentru acest motiv, în mod corect prima instanță a apreciat că M.F.P. are calitate procesuală pasivă în cauză, ca debitor al obligației de restituire.

În același sens, instanța de apel a reținut că prin dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 a fost reglementat, cu caracter de normă specială, dreptul chiriașilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate, la restituirea despăgubirilor de către Ministerul Finanțelor Publice; ca atare, potrivit principiului

specialia generalibus derogant

, fiind incidentă norma specială, este exclusă de la aplicare norma generală, respectiv dreptul comun reprezentat de Codul civil, cu referire la instituția răspunderii vânzătorului pentru evicțiune sau normele de drept comun ce reglementează repunerea părților în situația anterioară.

Prin urmare, potrivit dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, Curtea de apel a reținut că cel chemat să răspundă în calitate de pârât, pentru despăgubirile reprezentând prețul de cumpărare actualizat, este pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, astfel cum corect a stabilit și prima instanță.

Tot astfel, în condițiile în care fondul extrabugetar din care Ministerul Finanțelor efectuează aceste plăți este constituit din prețul contractual, fără nicio legătură cu valoarea reală actuală a imobilului („prețul de piață”), Curtea de apel a apreciat, contrar susținerilor apelantului-pârât, că singura rațiune a modificărilor legislative aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, a fost aceea de a facilita accesul la despăgubiri echitabile foștilor proprietari care au achiziționat imobilele ce făceau obiectul acestei legi, prin contracte de vânzare-cumpărare care ulterior au fost desființate ca urmare a recunoașterii în justiție a dreptului de proprietate al foștilor proprietari deposedați abuziv în perioada regimului comunist.

S-a mai reținut de către instanța de apel că obligația instituită de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 în sarcina Ministerului Finanțelor este independentă de vreo culpă a acestuia, în calitate de debitor al obligației.

Ca atare, criticile apelantului-pârât referitoare la lipsa calității sale procesuale pasive în cauză, sunt nefondate.

Referitor la cea de-a doua critică formulată de același pârât prin motivele de apel, Curtea de apel a reținut că în mod judicios, prima instanță a făcut aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Astfel, în speță, prin acțiunea dedusă judecății în contradictoriu cu apelantul pârât, reclamanții urmăresc acoperirea prejudiciului suferit prin pierderea dreptului de proprietate asupra apartamentului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, ca efect al constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu eludarea Legii nr. 112/1995, apartament, care, așa cum s-a statuat în litigiul soluționat prin decizia civilă nr. 825/2006 a Curții de Apel București, a trecut abuziv în proprietatea statului; în consecință, apartamentul în litigiu intră în categoria imobilelor ce fac obiectul reglementării Legii nr.10/2001.

Având în vedere că în cauza este vorba despre un imobil preluat în mod abuziv de către stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, al cărui regim juridic a fost reglementat prin dispozițiile Legii nr.112/1995 și, ulterior, prin Legea nr.10/2001, modificată și completată prin Titlul I din Legea nr. 247/2005, ca și prin Legea nr.1/2009, câtă vreme contractul reclamanților a fost încheiat în baza Legii nr. 112/1995, pretențiile acestora nu mai pot fi soluționate pe calea dreptului comun, ci doar în temeiul  normelor legii speciale reprezentate de prevederile înscrise în art. 50 din Legea nr. 10/2001, dispoziții derogatorii de la dreptul comun, reprezentat de art. 1340 și urm. C.civ., astfel cum deja s-a arătat.

Astfel, art. 50 din Legea nr. 10/2001 reglementează modalitatea de despăgubire a chiriașilor-cumpărători ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr.112/1995 au fost desființate în instanță, iar potrivit alin. (3) al acestui articol, restituirea prețului se face de către Ministerul Economiei și Finanțelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare; această dispoziție legală reprezintă o normă specială, derogatorie de la dispozițiile de drept comun în materia evicțiunii, înscrise în Codul civil, normă care se aplică cu prioritate, potrivit principiului de drept

specialia generalibus derogant

.

Instanța de apel a înlăturat ca nefondată critica apelantului pârât  referitoare la antrenarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune în temeiul art. 1337 și urm. C.civ., prin prisma faptului că premisa acestui tip de răspundere (care este una contractuală), presupune valabilitatea contractului de vânzare cumpărare și pierderea posesiei de către cumpărător, urmare a drepturilor preferabile invocate de un terț asupra obiectului vânzării.

Or, această condiție nu este îndeplinită în cauză, în raport de constatările intrate în sub puterea de lucru judecat din litigiul care a avut ca obiect constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare încheiat de către reclamanți. Întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu mai este în vigoare, fiind desființat prin constatarea nulității absolute a acestuia, se pune problema repunerii în situația anterioară, potrivit principiului restitutio in integrum ce guvernează efectele nulității, devenind incidentă astfel obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul contractului nul. Repunerea în situația anterioară presupune în mod firesc restituirea sumelor de bani de către persoana în al cărei patrimoniu au intrat, consecință a modului în care au fost reglementate prin legea specială raporturile juridice născute ca urmare a încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Or, sumele încasate din vânzarea imobilelor în baza Legii nr. 112/1995, potrivit art. 39 din Normele Metodologice pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, au fost virate într-un fond extrabugetar al apelantului-pârât Ministerului Finanțelor Publice.

În acest context, instanța de apel a apreciat că tribunalul în mod judicios a reținut că pârâtului îi revine obligația de plată către reclamanții-reclamanți a prețului actualizat achitat de aceștia pentru apartament, chiar dacă nu a avut calitatea de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare  desființat pe cale judiciară.

Și cea de-a treia critică a apelantului-pârât a fost găsită nefondată.

Astfel, contrar susținerilor apelantului, instanța de apel a constatat că dispozitivul sentinței civile atacate este pe deplin lămuritor, din modalitatea în care acesta a fost redactat, coroborat și cu considerentele sentinței care fac corp comun cu dispozitivul, explicitându-l, rezultând indubitabil că doar pârâții persoane fizice au fost obligați la plata contravalorii îmbunătățirilor și a cheltuielilor de judecată către reclamanții-pârâți.

În ceea ce privește apelul declarat de apelanții pârâți reclamanți, Curtea de apel a constatat și apreciat cele ce urmează:

În cuprinsul primului motiv de apel s-a susținut greșita soluționare a cererii reclamanților având ca obiect obligarea pârâtului la plata prețului de circulație al imobilului, critica fiind apreciată ca nefondată.

Astfel, din interpretarea dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001: instanța de apel a reținut că cerința esențială pentru ca titularul contractului desființat să beneficieze de valoarea de piață a imobilului este aceea ca respectivul contract să fi fost încheiat cu respectarea legii.

Tot astfel, întrucât norma în discuție nu distinge, este necesar ca Legea nr. 112/1995 să fi fost respectată în totalitate, ceea ce înseamnă că încălcarea oricărei prevederi, fie de drept substanțial, fie de drept procedural din conținutul acesteia, conduce la inaplicabilitatea art. 50

1

din Legea nr. 10/2001; această constatare este confirmată și de interpretarea sistematică a Legii nr. 10/2001, care reglementează distinct, în art. 50 alin. (2), ipoteza încheierii contractului „cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995”, ceea ce înseamnă că legiuitorul a intenționat un regim juridic diferit al despăgubirii chiriașilor cumpărători, în raport de respectarea ori nerespectarea legii pe baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare - cumpărare.

Or, prin decizia nr. 825/2006 pronunțată de Curtea de Apel București, s-a reținut, pe de o parte, că imobilul cumpărat de reclamanți în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost trecut în proprietatea statului fără titlu, iar pe de altă parte, că Legea nr. 112/1995, impunea atât vânzătorilor cât și cumpărătorilor verificarea existenței unui titlu valabil în baza căruia imobilul să fi fost trecut în proprietatea statului; ca atare, s-a concluzionat că părțile contractului erau ținute să cunoască inexistența unui titlu valabil de preluare a imobilului de către stat, date fiind condițiile de preluare a imobilului.

Contrar susținerilor apelanților pârâți-reclamanți, prima instanță a reținut fără echivoc încălcarea de către reclamanții-pârâți a dispozițiilor art. 1, art. 9 din Legea nr. 112/1995, precum și cele ale art. 19 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, constatând că la data încheierii contractului era deja formulată cerere de restituire a imobilului în natură cerere care nu fusese încă soluționată.

În aceste condiții, date fiind împrejurările analizate în cadrul hotărârii judecătorești menționate (în care autoarea apelanților a avut calitatea de parte), dezlegările date acestor chestiuni se impun în cauza de față cu putere de lucru judecat, fără a putea fi reevaluate ori repuse în discuție.

Pe baza acestor argumente, în condițiile în care printr-o hotărâre irevocabilă s-a statuat în sensul încălcării dispozițiilor art. 1  și ale art. 9 din Legea nr. 112/1995, consecința inaplicabilității în cauză a art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, este incontestabilă.

Curtea de apel a apreciat că în mod judicios prima instanță a reținut că în cauză sunt aplicabile prevederile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, ceea ce presupune îndreptățirea cumpărătorilor, reclamanții-pârâți din prezenta cauză, doar la restituirea prețului actualizat achitat pentru  apartamentul cumpărat în baza Legii nr. 112/1995.

Nefondată a fost constatată și critica vizând aplicarea eronată a dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Prin urmare, interpretând sistematic dispozițiile art. 48 alin. (1) și (5) din legea specială, coroborate și cu dispozițiile art. 48.1 din HG nr. 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, Curtea de apel a constatat că, în accepțiunea Legii nr. 10/2001, îmbunătățirile reprezintă valoarea actualizată a cheltuielilor efectuate, iar sporul de valoare reprezintă contravaloarea îmbunătățirilor diminuate cu gradul de uzură al acestora, în raport cu durata de viață normală a acestora, uzură care se suportă de către foștii chiriași.

În cauză, potrivit expertizei întocmite de către expertul V. a rezultat că apartamentul expertizat este localizat într-un imobil construit în anul 1920, iar îmbunătățirile realizate de reclamanții-pârâți au constat în construirea a cinci sobe noi, introducerea de gaze în întregul imobil, montare de gresie și faianță, schimbarea obiectelor sanitare și montarea unei instalații de încălzire cu boiler la băi.

Expertul a precizat că lucrările menționate au fost realizate cu materiale și utilaje întâlnite în practica executării acestui tip de lucrări, că majoritatea lucrărilor au fost efectuate în anul 2000, motiv pentru care a aplicat și un coeficient de uzură; ca atare, a stabilit că valoarea acestor lucrări, diminuată cu uzura aplicată, este de 46.081,29 lei.

Prin expertiza efectuată de expertul S., a fost evaluat sporul de valoare al apartamentului menționat; în acest scop au fost luate în considerare: valoarea lucrărilor de instalații sanitare, termice, electrice și gaze, realizate de către reclamanți și individualizate în anexa nr. 1 la raportul de expertiză; la această valoare, de asemenea, expertul a aplicat un coeficient de uzură, conform constatărilor sale de specialitate, concluzionând că valoarea acestor lucrări, diminuată cu uzura aplicată, este de 9.829 lei.

În consecință, instanța de apel a constatat că prevederile art. 48 din Legea nr. 10/200 au fost pe deplin respectate, tribunalul obligând pe pârâții-reclamanți la plata sporului de valoare al apartamentului, potrivit expertizelor administrate din care rezultă neîndoielnic scăderea coeficientului de uzură din valoarea îmbunătățirilor realizate în imobil de către reclamanții-pârâți.

Aceste îmbunătățiri avute în vedere de experți pentru a determina sporul de valoare al imobilului au fost corect calificate de prima instanță ca fiind cheltuieli necesare și utile, întrucât acestea au natura celor enumerate exemplificativ în actul normativ de referință.

Sub un alt aspect, instanța de apel a avut în vedere cheltuielile necesare cele făcute pentru conservarea bunului (în sensul ca dacă acestea nu ar fi fost efectuate, lucrul ar fi pierit), în timp ce cu privire la cheltuielile utile s-a reținut că acestea sunt cele care sporesc valoarea lucrului; totodată, cheltuielile voluptorii sunt acelea care au ca scop înfrumusețarea lucrului, fiind efectuate de către posesor pentru plăcerea lui estetică și nu măresc valoarea lucrului.

Curtea de apel a apreciat că nu s-ar putea susține că schimbarea în anul 2000 a instalațiilor electrice, termice și sanitare, a gresiei și a faianței, a obiectelor sanitare, într-un imobil construit în anul 1920, nu este o îmbunătățire necesară și utilă, în sensul celor anterior reliefate, întrucât aceste lucrări au contribuit în egală măsură la conservarea apartamentului, dar și la creșterea valorii acestuia. Tot astfel, contravaloarea sobelor de teracotă și a instalației de gaze, a fost corect avută calificată ca fiind de natură a spori însăși valoarea imobilului, fiind cheltuieli utile acestuia. În același sens, nu se poate nega un plus de valoare adus imobilului prin înlocuirea acestora, întrucât este bine cunoscut faptul că prin trecerea timpului astfel de instalații și dotări suportă o uzură fizică și morală, dar și împrejurarea că, în lipsa realizării lor, însăși valoarea de piață a imobilului este afectată în mod negativ. În consecință, contrar susținerilor din motivele de apel ale pârâților-reclamanți, instanța de apel a reținut că, dată fiind vechimea și gradul de uzură inerent unei asemenea vechimi a imobilului și evenimentelor naturale produse de-a lungul timpului (la care face referire expertul V., exemplificând prin trimiterea la cele două cutremure majore produse în anii 1940 și1977), existența, la data preluării imobilului de către stat – 1953, a unor sobe, precum și faptul că la acel moment, imobilul avea realizate tencuieli și zugrăveli și era dotat cu faianță, gresie și podele de mozaic, instalații electrice și sanitare, nu poate conduce la concluzia că înlocuirea, respectiv refacerea acestora nu ar reprezenta o cheltuială necesară și utilă, în sensul art. 48 din Legea nr. 10/2001; de altfel, chiar apelanții au menționat în motivele de apel că, astfel de lucrări de renovare a apartamentului trebuie realizate în mod normal la un interval de maxim 10 ani.

Pe de altă parte, s-a constatat că deși este real că în cauză, reclamanții nu au fost în măsură să probeze cu înscrisuri costul tuturor lucrărilor realizate și constatate de către experții desemnați în cauză, instanța de apel a reținut că, în această materie, art. 48.1 din HG nr. 250/2007 stabilește că dovada sporului  de valoare se poate face prin expertiză tehnică.

Totodată, s-a reținut că în condițiile în care experții desemnați în cauză au constatat că în imobil au fost realizate lucrările evaluate cât și faptul că aceste lucrări au fost realizate, aproximativ în anul 2000, în timp ce înscrisurile anexate în apel atestă că instalația de gaze a fost realizată în anul 2004, iar cea de apă în anul 2000 (conform contractelor încheiate de reclamanți), în contextul în care la datele menționate apartamentul era ocupat de reclamanți, s-a apreciat a fi corectă prezumția aplicată de prima instanță în sensul că reclamanții sunt cei care au suportat costul lucrărilor.

Curtea de apel a înlăturat și susținerile apelanților în sensul că lucrările ar fi ieșite din uz, câtă vreme expertiza realizată de experții desemnați în cauză nu concluzionează în acest sens.

Astfel, prin expertiza realizată de expert V. s-a aplicat un coeficient de uzură lucrărilor constatate ca fiind realizate de către reclamanți în perioada 2000, reținându-se că se impune diminuarea valorii lucrărilor la 0,76 din valoarea inițială; pe de altă parte, prin expertiza realizată de expert S. s-a reținut că se impune diminuarea valorii lucrărilor la 0,76 din valoarea inițială; în plus, ambii experți au folosit același algoritm de calcul; or, în baza acestor constatări, instanța de apel a apreciat că nu poate fi luată în considerare consecința înlăturării sporului de valoare constatat în mod neechivoc de către experți.

În acest sens, s-a avut în vedere și faptul că experții au reținut diminuarea valorii lucrărilor exclusiv în raport de perioada de timp scursă de la data realizării lor fără a constata o vădită stare de degradare a acestora sau alte elemente circumstanțiale, de natura celor susținute, fără a fi însă probate, de către apelanții pârâți-reclamanți.

Pe de altă parte, Curtea de apel a mai reținut că normele care reglementează condițiile în care trebuie să se invoce neregularitatea raportului de expertiză au caracter dispozitiv; drept urmare, față de prevederile art. 108 alin.(3) C.proc.civ., neinvocarea nulității raportului la prima zi de înfățișare după depunerea acestuia și înainte de a se fi pus concluzii în fond atrage sancțiunea decăderii.

În acest context, s-a constatat că în primă instanță, apelanții pârâți reclamanți nu au formulat obiecțiuni la rapoartele de expertiza administrate în cauză, în condițiile textului menționat. Tot astfel, s-a constatat că la momentul realizării expertizelor au fost respectate dispozițiile art. 208 alin. (1) C.proc.civ. referitoare la citarea apelanților prin carte poștală recomandată, astfel încât aceștia aveau posibilitatea să ceară sau să dea orice lămuriri în legătură cu obiectul expertizei, inclusiv în ceea ce privește starea imobilului; ca atare, s-a apreciat că nu se poate reține nulitatea expertizei pentru acest motiv, cu consecința refacerii lucrării în apel.

În plus, instanța de apel a avut în vedere și faptul că de la momentul realizării expertizelor în fața tribunalului nu a trecut un interval de timp considerabil, astfel că, nici pentru acest motiv nu au putut fi primite susținerile apelanților în sensul că, între timp, valoarea sporului adus imobilului s-ar fi diminuat în mod vădit; față de aspectele menționate, s-a apreciat de instanța de apel că nu este necesară completarea probelor în apel.

Lucrările constatate prin expertizele realizate în cauză, date fiind natura lor și materialele folosite la realizarea lor, nu pot fi încadrate în categoria celor de lux, ci, în categoria unor lucrări uzuale, impuse de normala folosință și întreținere a imobilului; pe de altă parte, necesitatea acestor lucrări pentru o mai bună conservare și exploatare a imobilului, este de necontestat, iar acestea profită în egală măsură și apelanților pârâți reclamanți, nefiind lucrări realizate exclusiv pentru confortul reclamanților-pârâți.

Așa cum rezultă neechivoc din cuprinsul expertizelor, ambii experți au diminuat valoarea lucrărilor constatate a fi realizate de reclamanți în perioada 2000, cu gradul de uzură constatat, aplicând o reducere justificată prin trimiterea la normativele de specialitate, concluzia finală fiind în sensul că, în urma scăderii uzurii, cuantumul sporului de valoare adus imobilului este de 46.081,29 lei și, respectiv de 9.829 lei. În consecință, în raport de modalitatea de calcul și de cuantumul gradului de uzură menționat în expertize, instanța de apel nu a putut reține nicio eventuală greșeală de calcul a experților, în sensul celor susținute de către apelanții pârâți-reclamanți.

Și ultima critică formulată de aceiași apelanți a fost înlăturată ca nefondată.

Instanța de apel a constatat că prin intermediul acestui motiv de apel, apelanții nu au înțeles să formuleze critici care să vizeze soluția adoptată de tribunal în ceea ce privește instituirea dreptului de retenție asupra apartamentului în favoarea intimaților reclamanți pârâi.

Curtea de apel a reținut că dreptul de retenție, ca garanție reală imperfectă, este un mijloc specific de garantare a obligațiilor constând în dreptul creditorului de a refuza să restituie un bun al debitorului aflat în detenția sa până ce debitorul nu-i plătește tot ce îi datorează în legătură cu acel bun.

Acest drept, așa cum s-a arătat chiar în jurisprudența relevantă a instanței supreme, are scopul de a garanta creanța și a-l sancționa pe debitorul rău platnic, astfel încât de la data rămânerii definitive și irevocabile a hotărârii judecătorești privind instituirea dreptului de retenție, proprietarul bunului imobil nu mai are dreptul de a primi despăgubiri pentru lipsa de folosință a bunului până la achitarea creanței stabilită în sarcina sa. Altfel spus, în virtutea acestui drept, cel care deține un bun mobil sau imobil al acestuia, pe care trebuie să îl restituie, are dreptul să rețină bunul respectiv – să refuze deci restituirea – până ce creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreținerea sau îmbunătățirea acelui bun.

Așadar, dreptul de retenție este un mijloc pasiv de respingere a pretențiilor altor persoane, printre care se află și proprietarul. Rolul său este de a păstra lucrul refuzând restituirea căci numai în acest fel debitorul proprietar este constrâns să își achite mai grabnic datoria pentru a prelua bunul.

Pe de altă parte, instanța de apel a avut în vedere faptul că dreptul la despăgubire al reclamanților intimați este un drept recunoscut expres de lege; prin urmare, a fost înlăturată susținerea apelanților pârâți-reclamanți în sensul că pretențiile reclamanților ar avea caracter imoral, iar păstrarea bunului imobil – apartamentul în cauză de către reclamanți are temei legal, ceea ce conferă acestei rețineri un caracter licit.

Totodată, acțiunea în evacuare are ca finalitate aplicarea unei sancțiuni civile, respectiv obligarea detentorului la încetarea actelor de folosință a suprafeței locative pe care o ocupă, fundamentată pe ideea de culpă a celui ce ocupă imobilul fără a poseda un titlu locativ.

Prin urmare, contrar susținerilor din motivele de apel, instanța de control judiciar a apreciat că tribunalul în mod judicios a reținut că cererea de evacuare nu putea fi admisă, în condițiile instituirii dreptului de retenție, cele două măsuri fiind ireconciliabile, astfel că dreptul de retenție ar fi lipsit de conținut în cazul pierderii detenției asupra imobilului.

A mai apreciat instanța de apel că deși este real că reclamanții (proprietari ai imobilului în discuție) ar fi îndreptățiți să obțină evacuarea pârâților (cărora le-a fost desființat titlul de proprietate asupra apartamentului), însă dreptul de retenție de care beneficiază reclamanții se opune acestei măsuri și anihilează acțiunea de evacuare/predare a bunului aflat în detenția creditorului retentor, întrucât ieșirea bunului din sfera materială a retentorului ar conduce la spulberarea atributului garanției de care beneficiază.

Evacuarea nu poate fi dispusă de către instanță decât în măsura în care se constată lipsa oricărei îndreptățiri a reclamanților de a reține bunul, iar nu condiționat, așa cum susțin apelanții. De altfel, chiar apelanții au recunoscut că evacuarea nu s-ar fi putut executa atâta vreme cât aceștia nu plătesc datoria către reclamanți; în plus, o atare evacuare condiționată ar genera în mod cert noi litigii referitoare la executare, astfel că, nici din această perspectivă, argumentul invocat de apelanți, în sensul că măsura se impunea pentru evitarea unui nou litigiu, nu a fost reținut ca pertinent de către instanța de apel.

Pentru toate aceste considerente, găsind nefondate criticile apelanților, în temeiul art. 296 C.proc.civ., ambele apeluri declarate în cauză au fost respinse ca nefondate.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâtul Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București și pârâții-reclamanți C., D. și E. (procesul fiind continuat, după decesul acestuia pe parcursul acestei etape procesuale, de succesoarea sa universală – F.).

În acest sens, recurentul a învederat că înțelege să reitereze  excepția lipsei calității sale procesuale pasive, bazându-se pe următoarele argumente:

Potrivit principiului relativității efectelor contractului, acesta produce efecte numai între părțile contractante, neputând nici profita și nici dăuna unui terț. Or, Ministerul Finanțelor Publice nu a fost parte la încheierea contractului dintre Primăria Municipiului București și reclamanți, ci este terț față de acest contract.

În situația evingerii cumpărătorilor, prin deposedarea acestora de imobilul pe care l-au deținut în baza contractului de vânzare-cumpărare trebuia să fie antrenată obligația vânzătorului (Primăria Municipiului București) de garanție pentru evicțiune, potrivit dispozițiilor art. 1337 C.civ.

În opinia recurentului, această dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară, astfel încât aceasta este pe deplin aplicabilă între părțile din prezentul litigiu.

De asemenea, recurentul a solicitat instanței de recurs a avea în vedere și dispozițiile art. 1344 C.civ.

Pe de altă parte, recurentul a arătat că prevederile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 referitoare la constituirea fondului extrabugetar la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice (care a devenit astfel un simplu depozitar al acestor sume) nu justifică în niciun fel obligarea sa la achitarea prețului la valoarea de piață al imobilului.

Prin urmare, într-o astfel de acțiune, calitate procesuală pasivă nu poate avea decât unitatea administrativ-teritorială vânzătoare (în speța, Municipiul București), iar nu M.F.P., atât pentru faptul că acesta nu a fost parte contractantă în actul de vânzare-cumpărare (astfel încât nu îi poate reveni obligația de restituire a prestațiilor efectuate în baza actului atacat), cât și avându-se în vedere dispozițiile imperative ale art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Într-o a doua critică, recurentul susține că instanța de apel în mod greșit a menținut obligația de plată a prețului actualizat în sarcina sa, ignorându-se dispozițiile art. 1337 C.civ. care instituie răspunderea vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț.

Recurentul reiterează susținerea potrivit căreia această dispoziție de drept comun, nu poate fi înlăturată prin nicio dispoziție specială contrară, ci ea este pe deplin aplicabilă între părțile litigiului de față, mai ales în situația în care contractul de vânzare cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.

Totodată, recurentul susține că nici dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr.10/2001 nu sunt de natură să determine introducerea sa în prezenta cauză și să îi confere calitate procesuală pasivă, cât timp obligația de garanție pentru evicțiune are un conținut mai larg decât simpla restituire a prețului.

Deposedarea reclamantului de imobilul ce face obiectul prezentului litigiu, în urma anularii contractului de vânzare-cumpărare printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă, întrunește condițiile unei tulburări de drept prin fapta unui terț.

Aceasta tulburare de drept este de natură să angajeze răspunderea contractuală pentru evicțiunea totală a vânzătorului, respectiv a Municipiului București, față de pretențiile privind restituirea prețului pentru imobilul în cauză și nicidecum nu poate fi antrenată răspunderea Ministerului Finanțelor Publice, având în vedere că în cauza de față nu se verifică nici condiția culpei recurentului.

În dezvoltarea motivelor, recurenții susțin că decizia instanței de apel este pronunțată cu încălcarea principiului rolului activ al instanței și al aflării adevărului judiciar în cauză.

Astfel, se susține de către recurenți că instanța de apel ar fi trebuit să ia toate măsurile necesare în vederea administrării cât mai corecte și complete a probatoriului, pentru a obține o imagine cât mai exactă asupra situației de fapt și de drept.

În absența acestor măsuri, în mod greșit instanța de apel a dispus obligarea recurenților la plata contravalorii uzurii, în loc de contravaloarea îmbunătățirilor.

Recurenții învederează (astfel cum au arătat și prin motivele de apel) că în raportul de expertiză pe care s-au bazat aprecierile instanțelor de fond, s-a strecurat o greșeală, în sensul că la pagina 6 din raportul de expertiză întocmit de expert A., se stabilește că pretinsele îmbunătățiri au suferit o uzură în proporție de 76% ca urmare a faptului că au trecut mai bine de 12 ani de la data la care au fost efectuate, însă s-a omis să se scadă valoarea uzurii din valoarea totală a lucrărilor.

Astfel, deși expertul a stabilit contravaloarea uzurii la suma de 46.081,29 lei, la final, în loc să scadă din 60.633,28 (suma ce reprezenta valoarea totală a lucrărilor) suma de 46.081,29 lei (contravaloarea uzurii), acesta, din eroare, a stabilit că suma de 46.081,29 lei reprezintă, de fapt, valoarea totală a îmbunătățirilor.

În opinia recurenților, aceasta nu constituie decât o eroare materială, astfel încât nu este nevoie decât de un calcul simplu pentru a constata că valoarea îmbunătățirilor este de fapt 14.551,99 lei.

Astfel, din valoarea totală a lucrărilor de 60.633,28 lei se scade 76% reprezentând contravaloarea uzurii: 60.633,28 lei - (60.633,28x76%), adică, 60,633,28 lei – 46.081,29 lei = 14.551,99 lei.

Ca atare, în  situația în care, într-adevăr, s-ar stabili că pretinsele lucrări au adus un spor de valoare apartamentului și că recurenții au obligația de a achita  contravaloarea sporului de valoare adus de îmbunătățiri, acest spor trebuia a se reține ca fiind în sumă de 14.551,99 lei (ce rezultă după scăderea uzurii), iar nu suma de 46.083,29 lei stabilită și acordată de instanțele de fond.

Se mai învederează de către recurenți că instanța de apel a respins această critică susținută și prin motivele de apel pentru considerentul că nu ar fi formulat obiecțiuni la raportul de expertiză.

Recurenții arată că nu au contestat raportul de expertiză și nici nu aveau motive să formuleze obiecțiuni, având în vedere că aceasta nu este decât o simplă eroare mate