ÎCCJ, decizie (scj.ro #160922)

Contract de vânzare. Acțiune în rezoluțiunea

contractului. Garanția pentru evicțiune. Condiții și efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în rezoluțiune

contract de vânzare

evicțiune

C. civ. din 1864, art. 1336, art. 1337, art. 1339, art. 1348

Obligația de garanție contra evicțiunii decurge din principiul că vânzătorul trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut, așa cum rezultă din reglementarea art. 1336 pct. 1 C. civ. din 1864.

Evicțiunea constă fie în pierderea proprietății lucrului (în totalitate sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar.

Nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de lege pentru stabilirea cazului de evicțiune provenind din fapta vânzătorului, câtă vreme nu există o tulburare în fapt sau în drept produsă cumpărătorului în exercitarea atributelor dreptului real dobândit.

Împrejurarea că, după încheierea contractului de vânzare, cumpărătorul consideră că nu ar putea realiza obiectivele propuse prin exploatarea terenurilor cumpărate, nu se poate identifica cu o tulburare de fapt imputabilă vânzătorului, în sensul noțiunii de evicțiune.

Astfel, existența unor avize acordate pentru alte suprafețe de teren decât cele cumpărate, anterior sau ulterior încheierii contractelor de vânzare, care ar fi de natură să îngreuneze sau să perturbe realizarea proiectului cumpărătorului sunt împrejurări care nu pot fi calificate ca reprezentând o tulburare prin faptul personal al vânzătorului de natură a antrena activarea obligației acestuia de garanție, cu toate efectele pe care le generează aceasta.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2337 din 10 decembrie 2019

Prin cererea de chemare în judecată promovată la data de 30.09.2016, reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâtă Comuna C.prin primar au solicitat rezoluțiunea contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2462/2008, 24637/2008, 2464/2008, 2467/2008, 2466/2008, 2468/2008, 2470/2008, 845/2009 și 846/2009 pentru evicțiunea totală provenită din fapta proprie a vânzătorului, repunerea părților în situația anterioară prin restituirea prețului achitat de cumpărători, respectiv 729000 lei, actualizată cu rata inflației, restituirea sumei achitate de reclamanți în cuantum de 81.000 lei, actualizată cu rata inflației împreună cu dobânda legală aferentă perioadei 2013-2016 pentru parcele P37 și P37/1, în suprafața totală de 10.800 mp și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin precizările formulate la data de 17.10.2016, reclamanții au arătat că cel de-al doilea capăt de cerere privește repunerea în situația anterioară ca urmare a rezoluțiunii contractelor de vânzare-cumpărare ce fac obiectul primului capăt de cerere. Suma de 486.000 lei a fost calculată prin adunarea valorilor suprafețelor de teren ca fac obiectul contractelor autentificate cu prețul stabilit în urma licitației publice, de 7,5 lei/mp. Suma de 729.000 lei solicitată prin cel de-al doilea capăt de cerere ca reprezentând contravaloarea achitată constituie o eroare materială, suma reală ce își găsește corespondent ca preț al contractelor fiind cea de 486.000 lei. Suma de 729.000 lei solicitată reprezintă suma totală achitată de reclamanți și este compusă din suma ce reprezintă preț al contractelor și suma achitată pentru restul terenurilor pentru care nu au mai fost încheiate contracte de vânzare-cumpărare.

Prin întâmpinare, pârâta Comuna C. a invocat excepția lipsei de interes pentru primul capăt de cerere, iar, pe fond, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, motivat de faptul că reclamanții nu au făcut nici un demers în vederea realizării schimburilor de terenuri și obținerii autorizațiilor de construire. În ceea ce privește cel de-al treilea capăt de cerere, s-a invocat excepția tardivității și cea a inadmisibilității acestuia.

La termenul de judecată din data de 27.02.2017, instanța de fond a calificat excepția lipsei de interes ca fiind o apărare de fond, iar excepția tardivității ca fiind excepția prescripției dreptului material la acțiune (pentru cel de-al treilea capăt de cerere), aceasta din  urmă fiind respinsă, ca neîntemeiată, pentru considerentele arătate în încheiere.

Prin sentința civilă nr. 419 din 6 martie 2016 pronunțată de Tribunalul Constanța, Secția I civilă, în dosarul nr. x/118/2016, a fost admisă excepția inadmisibilității cererii privind restituirea sumei de 81000 lei. A fost respinsă cererea formulată de reclamanții A. și B. privind restituirea sumei de 81000 lei, ca inadmisibilă. Au fost respinse celelalte cereri, ca neîntemeiate.

Prin decizia civilă nr. 167/C din 30 octombrie 2017 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, Secția I civilă, a fost admis apelul declarat de apelanții reclamanți A. și B., împotriva sentinței civile nr. 419 din 6 martie 2016 pronunțată de Tribunalul Constanța. A fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că a fost respinsă excepția inadmisibilității acțiunii privind restituirea sumei de 81.000 lei. A fost obligată intimata-pârâtă Comuna C., prin primar, să restituie reclamanților suma de 81.000 lei.

S-a menținut restul dispozițiilor sentinței apelate. Prin aceeași decizie a fost obligată intimata-pârâtă să plătească apelanților-reclamanți suma de 2725 lei, reprezentând taxă de timbru datorată la fond și 1412,50 lei, reprezentând taxă timbru datorată în apel.

Împotriva deciziei civile nr. 167/C din 30 octombrie 2017 pronunțată de Curtea de Apel Constanța, Secția I civilă, reclamanții A. și B. au declarat recurs, iar pârâta Comuna C., prin primar, a formulat recurs incident.

Motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul principal declarat de

reclamanții A. și B:

Recurenții-reclamanți se raportează prin motivele de nelegalitate invocate la dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., care prevăd că hotărârea poate fi casată când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

În dezvoltarea motivului de recurs au arătat că instanța de apel devolutivă a considerat că, în fapt, nu este vorba despre o evicțiune totală prin fapta proprie a vânzătorului, ci de o nerespectare a obligațiilor contractuale, situație care nu poate determina rezoluțiunea contractelor.

Recurenții consideră că instanța de apel nu a observat particularitățile parcelelor vândute, care nu pot fi folosite decât în scopul pentru care s-a încheiat contractul de vânzare.

Destinația acestora nu poate fi alta decât cea prevăzută în contract, pentru motivele următoare:

-fiind vorba de parcele nealăturate, necomasate și intercalate cu cele ale unui alt parc eolian, nu pot fi utilizate în scop agricol și nu pot fi arendate.

Reclamanții au încercat utilizarea acestora în scop agricol, însă acest lucru nu a fost posibil;

-pe parcelele vândute nu se poate construi, deoarece în vecinătatea lor se află deja construite centrale eoliene, neputând fi respectate distanțele de siguranță între o eventuală construcție, alta decât o centrală eoliană și turbinele deja instalate în teren;

-vânzarea la care s-a referit instanța de apel în motivare s-a realizat tot către o societate ce urma să edifice un parc eolian și urma să utilizeze terenurile conform destinației contractuale, aceasta fiind singura posibilitate reală de exploatare.

Recurenții învederează că în fapt nu pot utiliza terenurile nici pentru edificarea unui parc eolian, dar nici cu altă destinație, ele fiind imposibil de utilizat în orice scop economic. Aceste terenuri nu mai prezintă interes nici pentru cei ce au edificat parcul eolian în vecinătatea lor, deoarece suprafețele nu sunt suficient de mari și la distanțe suficiente pentru a permite instalarea unor alte turbine.

În concluzie, au precizat că au inițiat această acțiune deoarece nu au cum să folosească terenurile, putând exercita practic doar dreptul de dispoziție.

Au solicitat admiterea recursului și casarea hotărârii atacate doar în ceea ce privește soluționarea petitului privind rezoluțiunea contractelor de vânzare-cumpărare ca urmare a încălcării obligației vânzătorului de a împiedica exercitarea în fapt a dreptului de proprietate a reclamanților.

La data de 26 februarie 2018, intimata-pârâtă Comuna C., prin primar, a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția nulității recursului, conform art. 489 alin. 2 C. proc. civ., deoarece motivele invocate nu se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. 1 C. proc. civ. Pe fond a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recursul incident declarat de

pârâta

Comuna C., prin primar.

Recurenta-pârâtă a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin.1 pct. 8 C. proc. civ., în temeiul căruia hotărârea poate fi casată când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Susține că, în mod greșit, instanța de apel a admis apelul declarat de reclamanți, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins excepția inadmisibilității acțiunii privind restituirea sumei de 81000 lei și a obligat pârâta să restituie reclamanților suma de 81000 lei.

A precizat că acest capăt de cerere vizează restituirea sumei achitate de reclamanți, în cuantum de 81000 lei, actualizată cu rata inflației, împreună cu dobânda legală aferentă perioadei 2013-2016, pentru parcelele Ps 37 și Ps 37/1, fiind întemeiat pe îmbogățirea fără justă cauză.

Conform prevederilor art. 1348 C. civ., cererea de restituire nu poate fi admisă dacă cel prejudiciat are dreptul la o altă acțiune pentru a obține ceea ce îi este datorat.

De asemenea, motivează că potrivit doctrinei și jurisprudenței,

actio de in rem verso

are un caracter subsidiar, în sensul că poate fi promovată în lipsa oricărui alt mijloc juridic pentru repararea pagubei.

Recurenta-pârâtă consideră că reclamanții aveau la îndemână alte mijloace juridice pentru repararea pretinsei pagube: acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, acțiune având ca obiect anularea procesului-verbal de adjudecare din data de 18.10.2006 în baza căruia reclamanții au achitat prețul parcelelor Ps 37 și Ps 37/1.

În privința celor reținute de instanța de apel în considerentele hotărârii, a precizat că nu avea obligația de a arăta prin întâmpinare care ar fi temeiul nulității procesului-verbal de adjudecare din 18.10.2006; în întâmpinările depuse la dosarul cauzei a arătat că reclamanții aveau la îndemână alte mijloace juridice pentru repararea pretinsei pagube.

Actio de in rem verso

are caracter subsidiar, în sensul că poate fi promovată în lipsa oricărui alt mijloc juridic pentru repararea pagubei, situație care nu se regăsește în cauză. Din acest motiv, prin decizia pronunțată de instanța de apel s-au aplicat greșit prevederile art.1348 C. civ.

Solicită admiterea recursului incident și casarea deciziei recurate sub aspectul soluției pronunțate asupra excepției inadmisibilității acțiunii privind restituirea sumei de 81.000 lei.

Prin încheierea din 22 octombrie 2019 s-a respins excepția nulității recursului declarat de recurenții-reclamanți și s-a admis în principiu recursul principal declarat de recurenții-reclamanți A. și B. și recursul incident declarat de recurenta-pârâtă Comuna C., prin Primar.

Analizând recursul principal prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte a reținut următoarele:

Recurenții-reclamanți au invocat nelegalitatea deciziei atacate, pe temeiul cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., care vizează situația în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Au susținut că instanța de apel a reanalizat situația de fapt și contractele a căror rezoluțiune s-a cerut, în temeiul art. 1336-1337 C. civ. de la 1864 și a considerat greșit că evicțiunea prin fapta proprie a vânzătorului nu întrunește condițiile prevăzute de lege pentru activarea obligației de garanție.

Instanța supremă reține că obligația de garanție contra evicțiunii decurge din principiul că vânzătorul trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut, așa cum rezultă din reglementarea art.1336 pct.1 C. civ. de la 1864, aplicabil în cauză în temeiul art. 102 alin.1 din Legea nr. 71/2011.

Evicțiunea constă, fie în pierderea proprietății lucrului (în totalitate sau în parte), fie în tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor sale de proprietar. În acest sens, prin art. 1337 C. civ. de la 1864 se instituie în sarcina vânzătorului obligația de a-l garanta pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, precum și de sarcinile care nu au fost declarate la încheierea contractului.

În cauză, recurenții-reclamanți invocă greșita aplicare a dispozițiilor legale mai sus precizate, susținând că a avut loc o tulburare în exercitarea prerogativelor de proprietari prin fapte personale săvârșite de vânzător, reclamând, în esență, imposibilitatea utilizării terenurilor vândute conform destinației convenite, aceea privind edificarea unui parc eolian, deoarece nu se mai pot obține avizele necesare din cauza derulării unui proiect identic în imediata vecinătate a terenurilor cumpărate.

Instanța de recurs reține că o atare situație nu poate fi asimilată sau integrată noțiunii de evicțiune din partea vânzătorului, deoarece reclamanții nu reclamă o tulburare în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate.

Cu alte cuvinte, recurenții-reclamanți nu invocă niciun fapt personal al vânzătoarei, în înțelesul art. 1339 C. civ. de la 1864, de natură a conduce la concluzia că a avut loc o tulburare de fapt a reclamanților-cumpărători în liniștita folosință sau posesie a suprafețelor de teren cumpărate. Existența unor avize acordate pentru alte suprafețe de teren decât cele cumpărate de recurenți, anterior sau ulterior încheierii contractelor de vânzare-cumpărare care ar fi de natură să îngreuneze sau să perturbe realizarea parcului eolian, sunt împrejurări care nu pot fi calificate ca reprezentând o tulburare prin faptul personal al vânzătoarei de natură a antrena activarea obligației de garanție a vânzătorului, cu toate efectele pe care le generează aceasta.

În mod judicios au reținut instanțele devolutive că nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de lege pentru stabilirea cazului de evicțiune provenind din fapta vânzătorului, câtă vreme nu există o tulburare în fapt sau în drept produsă cumpărătorului în exercitarea atributelor dreptului real dobândit.

Împrejurarea că, după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, reclamanții cumpărători consideră că nu ar putea realiza obiectivele propuse prin exploatarea terenurilor cumpărate nu se poate identifica cu o tulburare de fapt imputabilă vânzătorului, în sensul noțiunii de evicțiune.

Față de toate motivele mai sus reținute, temeiul art. 496 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursul principal, ca fiind nefondat.

Recursul incident declarat de pârâta

Comuna C., prin primar

.

Recurenta-pârâta a invocat cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ. cu referire la greșita aplicare a prevederilor art. 1348 C. civ.

Prin decizia atacată s-a reformat hotărârea pronunțată de prima instanță, reținându-se, în esență, că solicitarea de restituire a sumei achitate pentru terenurile cuprinse în parcelele P 37 și P 37/1 nu era inadmisibilă, „fie și pentru faptul că evaluarea legalității hotărârii de consiliu local, prin care s-a decis scoaterea la licitație publică a parcelelor în discuție, s-a realizat la un moment ulterior adjudecării, iar calea procesuală indicată de intimata-pârâtă, aceea de a se putea obține recunoașterea jurisdicțională a vânzării, nu părea a avea sorți de izbândă”.

Instanța de recurs reliefează că prin contractele de vânzare autentificate sub nr. 2462/2008, 2463/2008, 2464/2008, 2467/2008, 2466/2008, 2468/2008, 2469/2008, 2470/2008, 845/2009 și 846/2009 având ca obiect vânzarea celorlalte suprafețe de teren în indiviziune, la art. 2.1 din cuprinsul acestora, părțile au convenit că „suprafața indiviză de 3.600 mp din parcela P37 în suprafață totală de 31,20 ha și suprafața indiviză de 7.200 mp din parcela P37/1, în suprafață totală de 12,43 ha, (...) vor fi înstrăinate printr-un act translativ de proprietate ce se va încheia ulterior, având în vedere faptul că aceste parcele fac obiectul dosarului nr. x/212/2016 aflat pe rolul Judecătoriei Constanța, Secția civilă”.

Din analiza logico-gramaticală a prevederilor contractuale mai sus redate rezultă că, în privința terenurilor pentru care s-a achitat prețul a cărui restituire se solicită, părțile au încheiat o convenție sub forma unei promisiuni de vânzare prin care s-a prevăzut încheierea în viitor a contractului de vânzare, după finalizarea procesului ce a făcut obiectul dosarului nr. x/212/2016 aflat pe rolul Judecătoriei Constanța, Secția civilă și după stabilirea coordonatelor cadastrale.

În contextul dat, se constată că intimații-reclamanți au la îndemână alte mijloace juridice pentru a obține restituirea prețului achitat în cadrul procedurii de vânzare la licitație pentru suprafețele de teren care ulterior adjudecării nu au putut fi predate cumpărătorilor și pentru care nu s-au încheiat contractele de vânzare. Aceste mijloace juridice, de constrângere a vânzătoarei pentru restituirea prețului plătit și acordarea de daune-interese, pot fi regăsite fie în dispozițiile speciale care au constituit cadrul legal pentru organizarea procedurii de vânzare la licitație publică, fie pot avea ca fundament juridic dispozițiile legale cu caracter general privind răspunderea civilă contractuală.

Respingerea excepției inadmisibilității acțiunii de îmbogățire fără justă cauză este lipsită de temei legal, întrucât nu s-a observat contextul juridic existent între părți cu privire la suprafețele de teren pentru care s-a plătit prețul de 81000 lei a cărui restituire se solicită.

Pretinsa îmbogățire a pârâtei este în legătură cu neîndeplinirea obligației corelative de predare a terenului și de încheiere a contractului de vânzare asumată de recurenta-pârâtă prin art. 2.1 din contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 2462/2008, 2463/2008, 2464/2008, 2467/2008, 2466/2008, 2468/2008, 2469/2008, 2470/2008, 845/2009 și 846/2009, situație în care sunt incidente regulile aplicabile raportului juridic care au condus la nașterea de drepturi și obligații în sarcina părților, iar nu regulile aplicabile faptului juridic licit al îmbogățirii fără justă cauză.

Existența altor mijloace juridice pentru restituirea sumei achitate cu titlu de preț pentru terenul nepredat, adjudecat în cadrul procedurii de vânzare la licitație reprezintă un impediment pentru promovarea unei

actio de in rem verso

.

Aceasta, deoarece nu este îndeplinită condiția juridică de exercitare a

actio de in rem verso

,  constând în inexistența unei alte acțiuni pentru a obține restituirea sumelor pretinse.

Față de considerentele ce preced, Înalta Curte a reținut că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1348 C. civ., prin statuarea că este îndeplinită condiția juridică dată de absența oricărui alt mijloc juridic pentru recuperarea sumei de bani achitate cu titlu de preț al terenurilor nepredate.

Mai trebuie relevat, sub aspectul aplicării în timp a legii, că faptele juridice licite ca izvoare de obligații cad sub incidența regulii instituite prin art. 103 din Legea nr. 71/2011, potrivit căreia obligațiile născute din fapte juridice extracontractuale sunt supuse dispozițiilor legii în vigoare la data producerii ori, după caz, săvârșirii lor. Prin raportare la aceste prevederi legale, în cazul îmbogățirii fără justă cauză se aplică legea care era în vigoare la data la care s-a produs împrejurarea ce a condus la îmbogățirea, neimputabilă, dar fără temei juridic, a unei persoane în detrimentul sărăcirii altei persoane.

Instituția îmbogățirii fără justă cauză este reglementată pentru prima dată în legislația civilă prin art.1345-1348 din Noul Cod civil. Chiar dacă legiuitorul a fructificat dezvoltările doctrinare și jurisprudența anterioare intrării în vigoare a noului Cod civil, totuși în privința condițiilor de exercitare a

actio de in rem verso,

hotărârea instanței de apel este greșit motivată pe dispozițiile legii noi. Instanța de apel trebuia să se raporteze la doctrina corespunzătoare îmbogățirii fără justă cauză, anterioară intrării în vigoare a Noului Cod civil, întrucât împrejurarea ce se pretinde că a condus la îmbogățirea recurentei pârâte a avut loc la momentul plății, situat în timp anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil.

Stabilirea legii aplicabile vizează doar motivarea hotărârii, însă nu este de natură să influențeze soluția pe care instanța va trebui să o adopte, în soluționarea excepției inadmisibilității acțiunii, ținând seama de dezlegarea dată în privința caracterului subsidiar al acțiunii întemeiate pe îmbogățirea fără justă cauză.

În temeiul art. 496 și art. 497 C. proc. civ. raportat la art. 488 pct. 8 din același cod, Înalta Curte a admis recursul incident, cu consecința casării deciziei recurate și a trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanței de apel.