ÎCCJ, decizie (scj.ro #187034)

Acțiune în constatarea rezoluțiunii vânzării unui imobil la licitație publică și anularea procesului-verbal de licitație. Invocarea garanției pentru evicțiune și a celei pentru viciile ascunse ale bunului. Condiții și efecte în raport cu dispozițiile art. 1695 și art. 1707 alin. (1) din Codul civil

Cuprins pe materii: Drept comercial.  Obligații. Diferite contracte speciale. Contractul de vânzare

Index alfabetic: acțiune în constatare

rezoluțiune

vânzare la licitație publică

proces-verbal de licitație

garanție pentru evicțiune

garanție pentru vicii

C. civ., art. 1270, art. 1695, art. 1700, art. 1707 alin. (1), alin. (6), art. 1710

C. proc. civ., art. 9 alin. (2), art. 22 alin. (6), art. 478 alin. (3), art. 479

Potrivit dispozițiilor art. 1707 alin. (1) C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sar ar fi dat un preț mai mic, iar conform celor ale art. 1695 din același cod, vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Condițiile pe care legea le impune a fi îndeplinite pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și contra viciilor bunului, care pot atrage rezoluțiunea contractului, presupun încheierea unui contract de vânzare-cumpărare prin care să se transfere dreptul de proprietate.

În cazul în care prin cererea de chemare în judecată se solicită constatarea rezoluțiunii vânzării prin licitație publică și anularea procesului-verbal de licitație pentru evicțiune, este corectă soluția instanței de respingere a acțiunii pentru neîndeplinirea condiției încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, situație premisă pentru activarea obligației de garanție în temeiul art. 1707 alin. (1) C. civ.

Procesul-verbal de licitație nu este de natură a transfera dreptul de proprietate în patrimoniul reclamantului, ci are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației, invocarea nerespectării garanțiilor pentru vicii ascunse și evicțiune fiind efectul unui contract de vânzare-cumpărare care, în această situație, nu a fost încheiat.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2783 din 16 decembrie 2021

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a VI-a civilă, la data de 18.04.2017, sub nr. x/3/2017, reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. prin lichidator judiciar C. Filiala Ilfov a solicitat: constatarea rezoluțiunii vânzării prin licitație publica pentru evicțiune și anularea procesului-verbal de licitație din data de 10.12.2015 privind vânzarea imobilului rezidențial situat în str. (…) nr. 7A (…), jud. Ilfov; obligarea pârâtei la restituirea garanției de participare la licitație în sumă de 717.930,17 lei, ce a fost depusă de către reclamantă cu titlu de garanție de participare în vederea achiziției la licitație organizată de către lichidatorul judiciar al pârâtei; obligarea pârâtei la restituirea cheltuielilor întreprinse de reclamantă pentru verificarea conformității descrierii imobilului scos la licitație publică.

Prin sentința civilă nr. 3721 din 11.12.2018, Tribunalul București, Secția a VI-a civilă, a respins cererea formulată de reclamanta A. SRL în contradictoriu cu pârâta B. SRL prin lichidator judiciar C. Filiala Ilfov,  ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta A. SRL.

Curtea de Apel București, Secția a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 1171A din 29.09.2020, a respins apelul formulat de reclamantă ca nefondat.

Împotriva deciziei civile nr. 1171A din 29.09.2020 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a VI-a civilă, a declarat recurs reclamanta A. SRL.

Motive de recurs.

Cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Prima critică adusă deciziei recurate se referă la încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material sub aspectul incidenței garanției pentru evicțiune în cazul vânzării la licitație pentru fapte personale ale promitentului-vânzător.

În analiza căii de atac a apelului, instanța de control judiciar și-a însușit opinia primei instanțe în sensul în care garanția promitentului-vânzător pentru evicțiune nu ar opera în cazul în care bunul oferit spre vânzare nu a făcut anterior obiectul unui contract de vânzare-cumpărare.

În combaterea acestei opinii, recurenta arată că procesul-verbal de licitație întrunește condițiile legale pentru a opera promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, acordul părților fiind întrunit din chiar momentul acceptării condițiilor de vânzare stabilite de promitentul vânzător.

Acordul părților a operat din chiar momentul oferirii prețului de vânzare și declararea drept adjudecatar în persoana cumpărătorului.

Procesul-verbal de licitație constată îndeplinirea cumulativă a condițiilor pentru generarea de efecte juridice din care să rezulte drepturi și obligații reciproce în sarcina ambelor părți.

Recurenta face trimitere la decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 23/2017 pronunțată pentru dezlegarea unei chestiuni de drept, în care s-a reținut că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui bun imobil, înscrisul sub semnătură privată fiind valabil și suficient în măsura în care și celelalte condiții legale sunt îndeplinite.

Având în vedere că scopul avut în vedere la contractare a fost cunoscut de către promitenta-vânzătoare, respectiv exploatarea imobilului cu destinația de locuință rezidențială, iar din verificările ulterioare a rezultat că acesta este impropriu utilizării conform destinației avută în vedere de ambele părți, recurenta a solicitat să se constate rezoluțiunea vânzării din culpa pârâtei și restituirea avansului plătit de reclamantă.

Respingerea cererii de desființare a actului juridic duce la golirea de conținut a obligației de garanție pentru evicțiune instituită în mod expres în sarcina vânzătorului, potrivit art. 1672 pct. 3 raportat la pct. 1 C. civ.

În acord cu dispozițiile incidente și practica instanțelor, obligația de garanție contra evicțiunii este aplicabilă în orice vânzare, inclusiv în cazul vânzării prin licitație publică, mai ales în cazul unei evicțiuni provenind din fapta proprie, iar evicțiunea parțială are ca efect juridic dreptul cumpărătorului de a alege între a cere rezoluțiunea vânzării sau menținerea ei cu despăgubiri.

Potrivit art. 1700 C. civ., vânzătorul este ținut să înapoieze prețul în întregime, iar cumpărătorul poate cere și obține rezoluțiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicțiunea, el nu ar mai fi încheiat contractul.

Pentru aceste considerente, recurenta apreciază ca fiind nelegală soluția instanței de apel sub aspectul excluderii garanției pârâtei pentru modalitatea în care a înțeles să își execute obligația contractuală.

A doua critică adusă deciziei recurate se referă la încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material sub aspectul neexaminării cauzei sub toate aspectele, inclusiv în ceea ce privește fapta proprie a vânzătorului.

Recurenta apreciază nelegală soluția instanței de apel sub aspectul excluderii răspunderii promitentului-vânzător pentru fapta proprie, solicitând examinarea inclusiv a incidenței provocate, respectiv a faptului personal al promitentului-vânzător.

Recurenta citează și dispozițiile art. 1695 C. civ., vânzătorul fiind de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii, care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Ultima critică adusă deciziei recurate se referă la existența motivelor străine de natura cauzei, sub aspectul învestirii instanței cu o acțiune vizând rezoluțiunea vânzării prin licitație și anularea procesului-verbal de licitație, inclusiv pentru motive ce țin de fapta personală a promitentului-vânzător, motiv de casare reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Recurenta apreciază nelegală soluția instanței de apel în ceea ce privește incidența garanției pentru evicțiune cu privire la fapta personală a promitentului-vânzător.

Recurenta arată că situația tehnico-juridică a imobilului nu a fost corect, real și legal prezentată, astfel încât a câștigat licitația în necunoștință de cauză, printr-o eroare provocată de pârâtă prin lichidator judiciar constând în descrierea neconformă a situației de fapt și de drept cu privire la problemele de ordin juridic și tehnic ridicate de imobilul a cărui valorificare se dorește.

Pârâta, cunoscând caracterul nereal al indicatorilor urbanistici menționați în caietul de sarcini și neconformitatea descrierii imobilului oferit spre vânzare, a omis să-i aducă la cunoștință reclamantei imposibilitatea recepției imobilului la terminarea lucrărilor, în lipsa achiziționării unei suprafețe de teren suplimentare.

Pentru aceste  considerente, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

La 29.03.2021 intimata-pârâtă B. SRL prin lichidator judiciar C. Filiala Ilfov a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului reclamantei ca nefondat și menținerea deciziei recurate ca legală.

Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurilor de drept invocate, a reținut următoarele considerente:

Recurenta-reclamantă își întemeiază cererea de recurs pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 și 6 C. proc. civ.

În conformitate cu art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Aceste dispoziții vizează aplicarea unui text de lege străin situației de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situații de fapt determinată, interpretarea și aplicarea greșită a textului de lege la o anumită situație de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.

Criticile recurentei-reclamante prin care se susține că este întemeiată cererea adjudecatarului de restituire a prețului plătit în cazul intervenției rezoluțiunii, iar obligația de garanție contra evicțiunii este aplicabilă în orice vânzare, inclusiv în cazul vânzării la licitație publică sunt nefondate.

Din perspectiva acestor critici aduse deciziei recurate, Înalta Curte reține că hotărârea instanței de apel a fost pronunțată în temeiul dispozițiilor legale indicate în mod expres de reclamantă, respectiv art. 1707 și art. 1700 C. civ., care reglementează garanția pentru evicțiune și garanția pentru vicii.

Se mai reține că prin intermediul acțiunii de față, reclamanta a solicitat instanței să constate rezoluțiunea vânzării prin licitație publică și anularea procesului-verbal de licitație din data de 10.12.2015, privind vânzarea imobilului rezidențial X, pentru evicțiune, potrivit art. 1700 și art. 1710 C. civ. și restituirea garanției de participare la licitație în sumă de 717.930,17 lei.

Astfel, potrivit art. 1707 alin. (1) C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac

bunul vândut

impropriu întrebuințării la care este destinat sau care îi micșorează în asemenea măsură întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sar ar fi dat un preț mai mic.

De asemenea, potrivit art. 1695 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii care l-ar împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a

bunului vândut

.

Condițiile pe care legea le impune a fi îndeplinite pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și contra viciilor bunului care pot atrage rezoluțiunea contractului, presupun

încheierea unui contract de vânzare-cumpărare

prin care să se transfere dreptul de proprietate

În speță, în mod corect, a reținut instanța de prim control judiciar că în lipsa unui contract de vânzare-cumpărare nu se poate atrage răspunderea vânzătorului, în cauză neexistând situația premisă pentru activarea obligației de garanție în temeiul art. 1707 alin. 1 C. civ.

Astfel, în mod judicios a reținut instanța de apel că societatea reclamantă a fost declarată câștigătoarea unei licitații publice. Se mai reține că prevederile caietului de sarcini și regulamentul licitației au fost asumate de către reclamantă în mod valabil, conform art. 1270 C. civ.

În procesul-verbal al licitației din data de 10.12.2015 s-a stipulat că la data achitării integrale a prețului de adjudecare se va proceda la

încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică

, cu suportarea cheltuielilor de cumpărător.

În conformitate cu art. 1270 C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante.

Prin urmare, față de această situație de fapt, condiția încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, cerută pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și viciilor, nu este îndeplinită.

Procesul-verbal de licitație nu este de natură a transfera dreptul de proprietate în patrimoniul reclamantei, ci are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației, invocarea nerespectării garanțiilor pentru vicii ascunse și evicțiune fiind efectul unui contract de vânzare-cumpărare, care în speță nu a fost încheiat.

În ceea ce privește susținerea recurentei-reclamante în sensul că garanțiile arătate sunt incidente și în cazul unui proces-verbal de licitație, deoarece reprezintă o promisiune de vânzare-cumpărare, instanța de recurs arată că pentru a opera garanțiile contra evicțiunii și viciilor este necesară existența unui contract de vânzare-cumpărare, și nu a unui antecontract, potrivit art. 1695 și art. 1707 C. civ. Aceste garanții reprezintă efectul principal al contractului de vânzare-cumpărare, care are ca situație premisă transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, or, procesul-verbal de licitație are doar rolul de a constata persoana câștigătoare a licitației.

De altfel, chiar în situația în care contractul de vânzare-cumpărare ar fi fost încheiat, angajarea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse nu poate opera în temeiul de drept invocat, deoarece art. 1707 alin. 6 C. civ. exclude acest tip de garanție în vânzările silite, cum este cazul de față.

În ceea ce privește petitul privind restituirea garanției de participare la licitație, se reține netemeinicia acestuia, față de prevederile din caietul de sarcini și regulamentul acesteia, care prevăd că sumele achitate cu acest titlu nu se restituie, dispoziții care se impun față de prevederile art. 1270 C. civ. De altfel, nu există nici temei pentru restituirea acestei sume, în condițiile respingerii capetelor de cerere având ca obiect rezoluțiunea și anularea procesului-verbal de licitație.

O altă critică a recurentei, subsumată motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., a vizat examinarea motivului de nulitate de sine stătător privind incidența erorii provocate.

În mod corect a reținut instanța de apel că invocarea în apel a acestui motiv de nulitate reprezintă solicitarea reclamantei de a se analiza o cauză nouă a cererii de chemare în judecată, ceea ce contravine dispozițiilor art. 478 alin. 3 C. proc. civ.

Potrivit art. 9 alin. (2) C. proc. civ., obiectul și limitele procesului sunt stabilite prin cererile și apărările părților, iar în condițiile art. 22 alin. (6) din același cod, judecătorul trebuie să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăși limitele învestirii.

Potrivit dispozițiilor art. 478 alin. (3) C. proc. civ., în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot formula pretenții noi.

Prevederile art. 479 C. proc. civ. obligă instanța de apel să verifice, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.

În conformitate cu principiul disponibilității, părțile pot determina conținutul procesului prin stabilirea cadrului procesual în privința obiectului și al participanților la proces, a fazelor și etapelor pe care procesul le-ar putea parcurge.

Având în vedere limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecată, în aplicarea principiului disponibilității, instanța este obligată să se pronunțe numai cu privire la ceea ce s-a cerut, astfel cum această solicitare a fost expusă în cuprinsul cererii de chemare în judecată.

În apel, față de dispozițiile imperative ale art. 478 alin. (3) C. proc. civ., instanța nu poate proceda la schimbarea cadrului procesual sub aspectul obiectului, ci numai la explicitarea lui în raport de cererea formulată în primă instanță.

Având în vedere aceste dispoziții procedurale, Înalta Curte constată că instanța de apel a lămurit cadrul procesual dedus judecății, în ceea ce privește obiectul cererii de chemare în judecată, potrivit precizării temeiului juridic al acțiunii de către reclamantă, respectiv în raport de dispozițiile art. 1700-1707 C. civ.

În ceea ce privește motivul de casare reglementat de art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ., se constată că susținerile recurentei-reclamante nu constituie critici care privesc existența unor motive străine de natura pricinii, ci privesc nelegalitatea soluției instanței de apel în ceea ce privește garanția pentru evicțiune.

Exercitarea dreptului de apreciere al instanței de apel asupra probelor și aspectele de  nelegalitate ale soluției nu pot forma obiectul cenzurii în cadrul controlului de legalitate din perspectiva motivului de casare invocat.

Prin urmare, Înalta Curte reține că invocarea art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. a fost făcută din punct de vedere formal, în realitate fiind reluate aspecte susținute prin criticile subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., anterior analizate.

Având în vedere considerentele arătate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., a respins ca nefondat recursul declarat de recurenta-reclamantă A. SRL împotriva deciziei civile nr. 1171/A din 29 septembrie 2020 pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a VI-a civilă.