ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3125/2014

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele: 1. Hotărârea instanței de apel Prin decizia civilă nr. 222 A din 26 mai 2014, Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelurile pârâtului Statul Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, și apelul Ministerului Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București împotriva sentinței civile nr. 2305 din 18 decembrie 2012 a Tribunalului București, secția a III-a civilă. A schimbat în parte sentința apelată, în sensul că despăgubirile constau în contravaloarea terenurilor expropriate în suprafață de 848 m.p.

și 62 m.p. (total 910 m.p.) în cuantum de 21.840 euro în echivalent în RON la cursul oficial al Băncii Naționale a României de la data achitării efective. A respins celelalte pretenții ale reclamanților, ca neîntemeiate și a obligat pârâtul la plata sumei de 5.296,31 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reclamanților. A menținut celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate. A obligat intimații - reclamanți la plata către apelanta - pârâtă Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale a sumei de 3.000 RON cheltuieli de judecată în apel. Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că obiectul procesului este o contestație cu privire la cuantumul despăgubirilor oferite de expropriator, de 13.785,69 RON și respectiv de 5.684 RON pentru suprafețele de teren, însumând 910 m.p.

intravilan arabil din comuna M.V. - Județul Ilfov (62 m.p. + 848 m.p.) dintr-o suprafață totală de 9.200 m.p., teren achiziționat de reclamanți cu prețul de 60.000 euro prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 iulie 2005 la B.N.P. C.V., de la moștenitorii autorilor P.I., P.M. și P.T., reconstituit în baza Legii nr. 18/1991 conform titlului de proprietate din 25. Ianuarie 1994 emis de Comisia Județeană în materie - Ilfov), Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA încunoștințând pe vânzătorii reclamanților cu privire la exproprierea efectuată, potrivit hotărârilor nr. 519 din 5 septembrie 2009, nr. 519/1 din 21 septembrie 2009 și nr. 640 din 28 aprilie 2010, deși vânzarea era intabulată, fiind opozabilă inclusiv pârâtului.

În cererea dedusă judecății, s-a arătat de către reclamanți că suma acordată drept despăgubire este una modică, sub prețul/m.p. cu care au achiziționat terenurile expropriate, apreciind că prețul real este de circa 15 euro/m.p., reclamanții fiind însă prejudiciați și în partea către domeniul public pe care trebuie să o cuprindă terenul rămas neexpropriat de 8,290 m.p., printr-o scădere a valorii lui estimate la 3 euro/m.p. (rezultând 24.870 euro) cerere ulterior precizată, în sensul anulării hotărârilor Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale SA de expropriere (nulitate absolută), dar și cu prejudiciul vizând neutilizarea terenului rămas neexpropriat (8.290 m.p.) care nu mai are cale de acces direct, pe toată fâșia expropriată, pentru care se solicită despăgubiri, dar și pentru foloasele nerealizate pentru întreaga suprafață cumpărată de 9.200 m.p., care este teren intravilan, nu extravilan agricol.

În întâmpinarea de la fond, pârâtul a arătat că terenul este intravilan având categoria arabil (agricol), iar restul terenului rămas neexpropriat va avea nu o scădere de valoare, ci un plus de valoare, prin construirea autostrăzii București - Ploiești. La fond, raportul de expertiză a stabilit valoarea despăgubirilor formată din terenurile expropriate în cuantum de 111.790 RON, la care prima instanță a adăugat și despăgubiri de 171.320 RON pentru suprafața de teren de 1865 m.p., constând în restricția de construire pe fâșia de teren ce pleacă din marginea bretelei autostrăzii, în adâncime pe 50 m. din terenul rămas neexpropriat, în total fiind acordată suma de 310.628 RON (aprox. 70.454 euro).

Prima instanță a reținut că nu vor fi avute în vedere costurile pentru crearea unei noi căi de acces, pentru care coraportul G.V. a apreciat că ar fi necesară constituirea unui drum de servitute de 224 m.p. și nu va avea în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare prezentate de pârât, întrucât terenurile respective nu au aceleași caracteristici cu cel ce face obiectul exproprierii în cauză, iar expertiza a avut în vedere că terenul este intravilan, fiind aplicat coeficient de reducere de 15%.

Apelurile au fost privite ca fiind pertinente sub aspectul că expertiza efectuată la fond impunea respectarea cerințelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul real al imobilului expropriat trebuind a fi stabilit ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză - astfel cum s-a conturat deja unitar în practica judiciară - prețul de piață fiind „prețul cel mai probabil, la o anumită dată la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra bunului după ce a fost supus într-o măsură rezonabilă pe o piață concurențială, în care cumpărătorul și vânzătorul acționează prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu și fără constrângere” - astfel cum s-a reținut într-o decizie în materie - nr. 8489 din 30 noiembrie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Altfel spus, prețul de piață nu este dat de media ofertelor de vânzare din anunțurile de pe piața imobiliară, și aplicarea unor coeficienți de corecție - întrucât s-ar încălca prevederile din art. 26 din Legea nr. 33/1994 - astfel cum s-a procedat la expertiza tehnică efectuată la fond. Era necesar astfel, să se aibă în vedere contractele de vânzare-cumpărare de terenuri din unitatea administrativ-teritorială în cauză. Astfel, Primăria Moara Vlăsiei, cu adresa din 15 aprilie 2013 a depus în dosarul de apel 6 contracte de vânzare terenuri extravilane, cuprinzând de la tarlaua 34 la tarlaua 144 din parcele diferite - care însă, potrivit mențiunilor din contractele încheiate în cursul anilor 2012 - 2013, acestea au fost dobândite în extravilan, dar au intrat în categoria intravilan (arabil) conform P.U.G.

și aprobat cu H.C.L. nr. 24/1999 și H.C.L. nr. 13/2011, prelungirea P.U.G.-ului, adeverinței eliberată de Primărie și Certificat de urbanism din 01 octombrie 2012 eliberat de Primăria Moara Vlăsiei (în contractul autentificat din 08 octombrie 2012 la B.N.P. I.S.T.

- depus ca și comparabilă pentru tarlaua 144). Raportul de expertiză efectuat în cauză a aplicat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținând seama de prețul de piață, astfel cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare - în număr de 5 pentru terenuri similare (conform Tabelului I anexat la raport) din cele 7 depuse de pârâtă, la care s-a constatat de către comisia de experți - nu prezintă aceleași caracteristici: vecinătăți, acces și utilități, ca terenurile în litigiu expropriate, dar și din contractele din baza proprie pentru terenuri similare - Tabelul al II-lea anexat, de asemenea la raportul de expertiză, aplicând corecții, prin apreciere în raport de calitatea și caracteristicile terenurilor expropriate la care trebuie raportate - stabilind prețul real în cauză la 24 euro/m.p., luând în calcul, inclusiv faptul că terenul (inițial extravilan agricol), la dobândire avea categoria de intravilan (cu destinația agricol, ținând seama și de faptul că cea mai bună utilizare a lui, prin zona de amplasament și dezvoltarea zonei, este în domeniul imobiliar.

Curtea a apreciat că s-a răspuns pertinent la obiecțiunile formulate de către comisia de experți tehnici care au efectuat expertiza în cauză, în plus s-a constatat că nu s-au solicitat noi probe de către părți.

Raportul de expertiză efectuat în apel a concluzionat că valoarea de piață, reală, astfel cum a fost analizată în raport de comparabilele menționate în Tabelele I și II din anexa la raport și corecție prin apreciere privind calitatea și caracteristicile terenurilor analizate raportat la cele din litigiul pendinte este de 24 euro/m.p., rezultând pentru 910 m.p., valoarea totală de 21.840 euro, la care au dreptul contestatorii cu titlu de despăgubire pentru expropriere, suma astfel calculată fiind superioară celei oferite de expropriator - de 13.785,69 RON (3.133 euro) și respectiv de 5.684 RON - prin efectuarea de către instanță a comparației între oferta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale și prețul stabilit în expertiza din apel, conform art. 27 din Legea nr. 33/1994 la care reclamanții sunt îndreptățiți.

Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, persoanele expropriate au dreptul și la prejudiciul cauzat, în plus de valoarea terenului expropriat. Pentru prejudiciul privind afectarea unei suprafețe proprii de teren pentru a asigura accesul la terenul rămas neexpropriat, s-a constatat că acesta nu poate fi reținut, spre a fi acordat, neîndeplinind condițiile ca prejudiciul să fie cert și actual, dar și în spiritul Legii nr. 33/1994 de expropriere, ceea ce în speță nu s-a demonstrat cu probe pertinente, iar obiectivele expertizei tehnice din apel au fost clar stabilite. Prejudiciul solicitat (și acordat de instanța de fond în cuantum de 171.320 RON = 39.384 euro) constând în restricția de construire pe o fâșie de-a lungul terenului rămas neexpropriat din parcela de 9.200 m.p.

(cumpărată în 2005), de la marginea bretelei autostrăzii și în adâncime - pe 50 m. pe acest teren, apreciat (calculat) de către intimații reclamanți (în baza coraportului expertului G.V. de la fond) în suprafață de 1865 m.p. - nu va fi acordat de către instanța de apel, pentru următoarele considerente: Terenul la cumpărare (27 iulie 2005) făcea parte din categoria intravilan, inițial fiind dobândit de autorii vânzătorilor ca teren extravilan agricol, prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1001, la cumpărare destinația fiind agricol, destinație care nu s-a schimbat, potrivit probelor administrate în cauză. Reclamanții nu au produs dovezi pertinente și concludente din care să rezulte că au efectuat vreun demers în sensul exprimării intenției neîndoielnice, iar nu presupusă, în vederea construirii pe terenul rămas neexpropriat.

Obținerea ulterioară introducerii acțiunii a certificatului de urbanism din 18 ianuarie 2012 - care nu ține loc de autorizație de construire, nu probează intenția clară a reclamanților de construire pe terenul rămas neexpropriat - destinația rămânând neschimbată încă de la cumpărare (la data de 27 iulie 2005) - agricol, astfel cum s-a stabilit și în constatările experților tehnici din raportul depus în apel. Or, cel mult, o intenție pentru construire în viitor, după efectuarea exproprierii care a impus și o arie de dezvoltare în zonă, nu constituie prejudiciul cert și actual pentru care expropriatorul, în temeiul Legii nr. 33/1994, ar trebui să plătească despăgubiri în plus reclamanților în cauză.

2. Recursul 2.1. Motive Reclamanții P.M. și P.I. au declarat recurs prin care au formulat următoarele critici, întemeiate pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ.: Deși au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză, pe motiv că experții nu au ținut cont de caracteristici importante ale terenului, instanța nu a ținut cont de ele. Experții, deși au avut în vedere tranzacții efective, nu au obiectivat valorile din aceste tranzacții prin aplicarea unor corecții pozitive care nu numai că sunt uzuale în evaluare, dar care se impuneau în mod evident prin caracteristicile terenului. Hotărârea este nelegală pentru că judecătorii au omologat o lucrare de specialitate ale cărei vicii nu numai că au fost reclamate procedural, dar a căror existență poate fi verificată și de instanța de judecată.

Reclamanții au avut un prejudiciu mai mare decât a stabilit instanța, pentru că au achiziționat terenul în vederea dezvoltării unui complex rezidențial, ale cărui lucrări nu au fost demarate fiind că așteptau declanșarea exproprierii. Practic, reclamanții au pierdut o suprafață de teren de 1865 m.p. Pentru ca terenul rămas în proprietatea reclamanților să poate fi folosit, trebuie să aibă acces la drumul județean, ceea ce însemnă că reclamanții trebuie să mai renunțe la o altă suprafață, de 224 m.p. Ca atare, prejudiciul suferit de reclamanți este unul cert atât sub aspectul interdicției de construire, cât și sub aspectul lipsei de acces. 2.2. Analiza recursului Criticile formulate de către reclamanți vizează, în totalitate, interpretarea eronată a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, astfel încât vor fi analizate din perspectiva cerințelor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. Conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. Iar conform alin. (2), la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia. Instanța superioară de fond a făcut aplicarea corectă a acestui text, în condițiile în care a pronunțat o soluție care se întemeiază pe un raport de expertiză în care valoarea despăgubirilor a fost calculată prin raportare la contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri similare.

Împrejurarea că reclamanții sunt nemulțumiți de cuantumul sumei stabilite în aceste condiții este o chestiune care vizează situația de fapt, nesusceptibilă de verificare în recurs, așa cum impune art. 304 C. proc. civ. Apoi, instanța de apel a apreciat corect că reclamanții nu au probat caracterul cert și actual al prejudiciului pe care l-ar fi suferit, urmare a exproprierii, cât privește intenția de construire pe terenul care nu a fost expropriat, și care a rămas în posesia acestora. Astfel, certificatul de urbanism din 18 ianuarie 2012, obținut după sesizarea instanței cu prezentul litigiu, nu poate proba intenția de construire, câtă vreme un asemenea act juridic nu valorează autorizație de construire.

Prin urmare, destinația terenului nu s-a schimbat, terenul fiind în continuare unul cu destinație agricolă, așa cum, de altfel, au reținut și experții. Față de cele ce preced, criticile formulate nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care, în temeiul art. 312 alin. (3) C. proc. civ. recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții P.M. și P.I. împotriva deciziei civile nr. 222 A din 26 mai 2014 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13 noiembrie 2014.