ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3125/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 3125/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc.

civ., asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele:

1.

Hotărârea instanței de apel

Prin

decizia civilă nr. 222 A din 26 mai 2014,

Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de

familie, a admis

apelurile

pârâtului

Statul

Român, prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România

SA, și apelul Ministerului Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București

împotriva sentinței

civile nr. 2305 din

18

decembrie

2012 a Tribunalului

București, secția a III-a civilă.

A schimbat în parte sentința apelată, în sensul

că despăgubirile constau în contravaloarea terenurilor expropriate în suprafață

de 848 m.p. și 62 m.p. (total 910 m.p.) în cuantum de 21.840 euro în echivalent

în RON la cursul oficial al Băncii Naționale a României de la data achitării efective.

A respins celelalte pretenții ale reclamanților,

ca neîntemeiate și a obligat pârâtul la plata sumei de 5.296,31 RON cu titlu de

cheltuieli de judecată reclamanților.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței

civile apelate.

A obligat intimații - reclamanți la plata către

apelanta - pârâtă

Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

a sumei de 3.000 RON cheltuieli de judecată în

apel.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut

că obiectul procesului este o contestație cu privire la cuantumul despăgubirilor

oferite de expropriator, de 13.785,69 RON și respectiv de 5.684 RON pentru suprafețele

de teren, însumând 910 m.p. intravilan arabil din comuna M.V. - Județul Ilfov (62

m.p. + 848 m.p.) dintr-o suprafață totală de 9.200 m.p., teren achiziționat de reclamanți

cu prețul de 60.000 euro prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 27

iulie 2005 la B.N.P. C.V., de la moștenitorii autorilor P.I., P.M. și P.T., reconstituit

în baza Legii nr. 18/1991 conform titlului de proprietate din 25. Ianuarie 1994

emis de Comisia Județeană în materie - Ilfov),

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale

SA încunoștințând pe vânzătorii reclamanților cu privire la exproprierea efectuată,

potrivit hotărârilor nr. 519 din 5 septembrie 2009, nr. 519/1 din 21 septembrie

2009 și nr. 640 din 28 aprilie 2010, deși vânzarea era intabulată, fiind opozabilă

inclusiv pârâtului.

În cererea dedusă judecății, s-a arătat de către

reclamanți că suma acordată drept despăgubire este una modică, sub prețul/m.p. cu

care au achiziționat terenurile expropriate, apreciind că prețul real este de circa

15 euro/m.p., reclamanții fiind însă prejudiciați și în partea către domeniul public

pe care trebuie să o cuprindă terenul rămas neexpropriat de 8,290 m.p., printr-o

scădere a valorii lui estimate la 3 euro/m.p. (rezultând 24.870 euro) cerere ulterior

precizată, în sensul anulării hotărârilor

Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri

Naționale

SA de expropriere (nulitate absolută), dar și cu prejudiciul vizând neutilizarea

terenului rămas neexpropriat (8.290 m.p.) care nu mai are cale de acces direct,

pe toată fâșia expropriată, pentru care se solicită despăgubiri, dar și pentru foloasele

nerealizate pentru întreaga suprafață cumpărată de 9.200 m.p., care este teren intravilan,

nu extravilan agricol.

În întâmpinarea de la fond, pârâtul a arătat că

terenul este intravilan având categoria arabil (agricol), iar restul terenului rămas

neexpropriat va avea nu o scădere de valoare, ci un plus de valoare, prin construirea

autostrăzii București - Ploiești.

La fond, raportul de expertiză a stabilit valoarea

despăgubirilor formată din terenurile expropriate în cuantum de 111.790 RON, la

care prima instanță a adăugat și despăgubiri de 171.320 RON pentru suprafața de

teren de 1865 m.p., constând în restricția de construire pe fâșia de teren ce pleacă

din marginea bretelei autostrăzii, în adâncime pe 50 m. din terenul rămas neexpropriat,

în total fiind acordată suma de 310.628 RON (aprox. 70.454 euro).

Prima instanță a reținut că nu vor fi avute în

vedere costurile pentru crearea unei noi căi de acces, pentru care coraportul G.V.

a apreciat că ar fi necesară constituirea unui drum de servitute de 224 m.p. și

nu va avea în vedere prețurile din contractele de vânzare-cumpărare prezentate de

pârât, întrucât terenurile respective nu au aceleași caracteristici cu cel ce face

obiectul exproprierii în cauză, iar expertiza a avut în vedere că terenul este intravilan,

fiind aplicat coeficient de reducere de 15%.

Apelurile au fost privite ca fiind pertinente

sub aspectul că expertiza efectuată la fond impunea respectarea cerințelor art.

26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul real al imobilului expropriat trebuind

a fi stabilit ținând seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele

de același fel, în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului

de expertiză - astfel cum s-a conturat deja unitar în practica judiciară - prețul

de piață fiind „prețul cel mai probabil, la o anumită dată la care ar trebui să

se vândă dreptul de proprietate asupra bunului după ce a fost supus într-o măsură

rezonabilă pe o piață concurențială, în care cumpărătorul și vânzătorul acționează

prudent, în cunoștință de cauză, în interesul propriu și fără constrângere” - astfel

cum s-a reținut într-o decizie în materie - nr. 8489 din 30 noiembrie 2011 a Înaltei

Curți de Casație și Justiție.

Altfel spus, prețul de piață nu este dat de media

ofertelor de vânzare din anunțurile de pe piața imobiliară, și aplicarea unor coeficienți

de corecție - întrucât s-ar încălca prevederile din art. 26 din Legea nr. 33/1994

- astfel cum s-a procedat la expertiza tehnică efectuată la fond.

Era necesar astfel, să se aibă în vedere contractele

de vânzare-cumpărare de terenuri din unitatea administrativ-teritorială în cauză.

Astfel, Primăria Moara Vlăsiei, cu adresa din

15 aprilie 2013 a depus în dosarul de apel 6 contracte de vânzare terenuri extravilane,

cuprinzând de la tarlaua 34 la tarlaua 144 din parcele diferite - care însă, potrivit

mențiunilor din contractele încheiate în cursul anilor 2012 - 2013, acestea au fost

dobândite în extravilan, dar au intrat în categoria intravilan (arabil) conform

P.U.G. și aprobat cu H.C.L. nr. 24/1999 și H.C.L. nr. 13/2011, prelungirea P.U.G.-ului,

adeverinței eliberată de Primărie și Certificat de urbanism din 01 octombrie 2012

eliberat de Primăria Moara Vlăsiei (în contractul autentificat din 08 octombrie

2012 la B.N.P. I.S.T. - depus ca și comparabilă pentru tarlaua 144).

Raportul de expertiză efectuat în cauză a aplicat

prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ținând seama de prețul de piață,

astfel cum rezultă din contractele de vânzare-cumpărare - în număr de 5 pentru terenuri

similare (conform Tabelului I anexat la raport) din cele 7 depuse de pârâtă, la

care s-a constatat de către comisia de experți - nu prezintă aceleași caracteristici:

vecinătăți, acces și utilități, ca terenurile în litigiu expropriate, dar și din

contractele din baza proprie pentru terenuri similare - Tabelul al II-lea anexat,

de asemenea la raportul de expertiză, aplicând corecții, prin apreciere în raport

de calitatea și caracteristicile terenurilor expropriate la care trebuie raportate

- stabilind prețul real în cauză la 24 euro/m.p., luând în calcul, inclusiv faptul

că terenul (inițial extravilan agricol), la dobândire avea categoria de intravilan

(cu destinația agricol, ținând seama și de faptul că cea mai bună utilizare a lui,

prin zona de amplasament și dezvoltarea zonei, este în domeniul imobiliar.

Curtea a apreciat că s-a răspuns pertinent la

obiecțiunile formulate de către comisia de experți tehnici care au efectuat expertiza

în cauză, în plus s-a constatat că nu s-au solicitat noi probe de către părți.

Raportul de expertiză efectuat în apel a concluzionat

că valoarea de piață, reală, astfel cum a fost analizată în raport de comparabilele

menționate în Tabelele I și II din anexa la raport și corecție prin apreciere privind

calitatea și caracteristicile terenurilor analizate raportat la cele din litigiul

pendinte este de 24 euro/m.p., rezultând pentru 910 m.p., valoarea totală de 21.840

euro, la care au dreptul contestatorii cu titlu de despăgubire pentru expropriere,

suma astfel calculată fiind superioară celei oferite de expropriator - de 13.785,69

RON (3.133 euro) și respectiv de 5.684 RON - prin efectuarea de către instanță a

comparației între oferta

Compania

Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale

și prețul stabilit în expertiza din apel, conform

art. 27 din Legea nr. 33/1994 la care reclamanții sunt îndreptățiți.

Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994,

persoanele expropriate au dreptul și la prejudiciul cauzat, în plus de valoarea

terenului expropriat.

Pentru prejudiciul privind afectarea unei suprafețe

proprii de teren pentru a asigura accesul la terenul rămas neexpropriat, s-a constatat

că acesta nu poate fi reținut, spre a fi acordat, neîndeplinind condițiile ca prejudiciul

să fie cert și actual, dar și în spiritul Legii nr. 33/1994 de expropriere, ceea

ce în speță nu s-a demonstrat cu probe pertinente, iar obiectivele expertizei tehnice

din apel au fost clar stabilite.

Prejudiciul solicitat (și acordat de instanța

de fond în cuantum de 171.320 RON = 39.384 euro) constând în restricția de construire

pe o fâșie de-a lungul terenului rămas neexpropriat din parcela de 9.200 m.p. (cumpărată

în 2005), de la marginea bretelei autostrăzii și în adâncime - pe 50 m. pe acest

teren, apreciat (calculat) de către intimații reclamanți (în baza coraportului expertului

G.V. de la fond) în suprafață de 1865 m.p. - nu va fi acordat de către instanța

de apel, pentru următoarele considerente:

Terenul la cumpărare (27 iulie 2005) făcea parte

din categoria intravilan, inițial fiind dobândit de autorii vânzătorilor ca teren

extravilan agricol, prin reconstituire în baza Legii nr. 18/1001, la cumpărare destinația

fiind agricol, destinație care nu s-a schimbat, potrivit probelor administrate în

cauză.

Reclamanții nu au produs dovezi pertinente și

concludente din care să rezulte că au efectuat vreun demers în sensul exprimării

intenției neîndoielnice, iar nu presupusă, în vederea construirii pe terenul rămas

neexpropriat.

Obținerea ulterioară introducerii acțiunii a certificatului

de urbanism din 18 ianuarie 2012 - care nu ține loc de autorizație de construire,

nu probează intenția clară a reclamanților de construire pe terenul rămas neexpropriat

- destinația rămânând neschimbată încă de la cumpărare (la data de 27 iulie 2005)

- agricol, astfel cum s-a stabilit și în constatările experților tehnici din raportul

depus în apel.

Or, cel mult, o intenție pentru construire în

viitor, după efectuarea exproprierii care a impus și o arie de dezvoltare în zonă,

nu constituie prejudiciul cert și actual pentru care expropriatorul, în temeiul

Legii nr. 33/1994, ar trebui să plătească despăgubiri în plus reclamanților în cauză.

2.1. Motive

Reclamanții P.M. și P.I. au declarat recurs prin

care au formulat următoarele critici, întemeiate pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

Deși au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză,

pe motiv că experții nu au ținut cont de caracteristici importante ale terenului,

instanța nu a ținut cont de ele. Experții, deși au avut în vedere tranzacții efective,

nu au obiectivat valorile din aceste tranzacții prin aplicarea unor corecții pozitive

care nu numai că sunt uzuale în evaluare, dar care se impuneau în mod evident prin

caracteristicile terenului.

Hotărârea este nelegală pentru că judecătorii

au omologat o lucrare de specialitate ale cărei vicii nu numai că au fost reclamate

procedural, dar a căror existență poate fi verificată și de instanța de judecată.

Reclamanții au avut un prejudiciu mai mare decât

a stabilit instanța, pentru că au achiziționat terenul în vederea dezvoltării unui

complex rezidențial, ale cărui lucrări nu au fost demarate fiind că așteptau declanșarea

exproprierii. Practic, reclamanții au pierdut o suprafață de teren de 1865 m.p.

Pentru ca terenul rămas în proprietatea reclamanților

să poate fi folosit, trebuie să aibă acces la drumul județean, ceea ce însemnă că

reclamanții trebuie să mai renunțe la o altă suprafață, de 224 m.p.

Ca atare, prejudiciul suferit de reclamanți este

unul cert atât sub aspectul interdicției de construire, cât și sub aspectul lipsei

de acces.

2.2. Analiza recursului

Criticile formulate de către reclamanți vizează,

în totalitate, interpretarea eronată a dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994,

astfel încât vor fi analizate din perspectiva cerințelor art. 304 pct. 9 C. proc.

civ.

Conform art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994,

despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat

proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

Iar conform alin. (2), la calcularea cuantumului

despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se

vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială,

la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului

sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate

de aceștia.

Instanța superioară de fond a făcut aplicarea

corectă a acestui text, în condițiile în care a pronunțat o soluție care se întemeiază

pe un raport de expertiză în care valoarea despăgubirilor a fost calculată prin

raportare la contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri similare.

Împrejurarea că reclamanții sunt nemulțumiți de cuantumul sumei stabilite în aceste

condiții este o chestiune care vizează situația de fapt, nesusceptibilă de verificare

în recurs, așa cum impune art. 304 C. proc. civ.

Apoi, instanța de apel a apreciat corect că reclamanții

nu au probat caracterul cert și actual al prejudiciului pe care l-ar fi suferit,

urmare a exproprierii, cât privește intenția de construire pe terenul care nu a

fost expropriat, și care a rămas în posesia acestora.

Astfel, certificatul de urbanism din 18 ianuarie

2012, obținut după sesizarea instanței cu prezentul litigiu, nu poate proba intenția

de construire, câtă vreme un asemenea act juridic nu valorează autorizație de construire.

Prin urmare, destinația terenului nu s-a schimbat, terenul fiind în continuare unul

cu destinație agricolă, așa cum, de altfel, au reținut și experții.

Față de cele ce preced, criticile formulate nu

întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care, în temeiul

art. 312 alin. (3) C. proc. civ. recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții

P.M. și P.I. împotriva deciziei civile nr. 222 A din 26 mai 2014 a Curții de Apel

București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 13 noiembrie

2014.