ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 149/2013

Asupra recursurilor civile de față, constată: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la 23 noiembrie 2007, reclamantul N.Ș. a chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Transporturilor, Construcțiilor și Turismului, reprezentat de Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, contestând Hotărârea nr. 53 din 29 ianuarie 2007 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Consiliului Local Mogoșoaia și procesul-verbal din 2007 solicitând admiterea contestației și obligarea la plata despăgubirilor materiale în sumă de aproximativ 884.000 euro, pentru terenul în suprafață de 2.210,01 mp situat în jud. Ilfov, comuna Mogoșoaia, identificat cu nr. cadastral, precum și la daune morale în sumă de 5.000 euro.

În motivarea contestației-întemeiată în drept pe dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004, art. 41 din Constituție și Legii nr. 33/1994 - contestatorul a arătat că a fost stabilit un cuantumul al despăgubirii de 28 euro/mp, în condițiile în care, prețul zonei este de 350-400 euro/mp, astfel că a fost prejudiciat, nefiindu-i stabilită o dreaptă și prealabilă despăgubire, deoarece terenul a fost subevaluat. La data de 7 ianuarie 2008, contestatorul a precizat că terenul este situat în comuna Mogoșoaia, și nu în str. V.P., cum, din eroare a menționat în petitul acțiunii, iar la 4 februarie 2008 contestatorul N.Ș. a arătat că înțelege să se judece în contradictoriu cu Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri din România - Direcția Regională de Drumuri și Poduri.

Reclamantul a solicitat efectuarea unei expertize, conform art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, care să stabilească un cuantum al despăgubirilor ținând seama de „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele" de același fel din zonă, precum și de daunele aduse contestatorului, în calitate de proprietar. Prin sentința nr. 1874 din 16.12.2008, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis în parte contestația formulată de N.Ș. în contradictoriu cu intimatul Statul Român prin Compania Națională de Drumuri Naționale din România SA. A anulat în parte Hotărârea nr. 53 din 29 octombrie 2007 emisă de intimat, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite contestatorului, la suma de 464.000 euro, echivalentul a 1.699.000 RON.

A respins restul pretențiilor contestatorului, ca neîntemeiate. Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut, că în cauză a fost administrată proba cu expertiză tehnică evaluatoare, conform art. 9 din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, lucrarea fiind efectuată de experții A.D. (desemnat de intimată), M.D.A. (desemnat de contestator) și V.M. (desemnat de instanță).

Prin încheierea de ședință din 29 septembrie 2008, instanța a constatat nulitatea raportului de expertiză și a dispus refacerea acestuia, de către comisia formată din cei trei experți, lucrarea refăcută fiind depusă la 07 noiembrie 2008. Tribunalul a constatat că prin hotărârea a cărei contestare se solicită, intimata Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA a dispus exproprierea suprafeței de 2210,01 mp teren intravilan, situat în comuna Mogoșoaia, stabilindu-se suma de 207.348,44 RON, echivalentul a 61.880,28 euro, cu titlu de despăgubiri, în temeiul Legii nr. 198/2004 și H.G. nr. 681/2007. Nu s-a făcut dovada consemnării despăgubirilor pe seama și la dispoziția contestatorului.

Împotriva hotărârii sus menționate a fost formulată prezenta contestație, în temeiul art. 9 din Legea nr. 198/2004, de către expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii stabilite, pe care instanța de fond a apreciat-o întemeiată în parte. În expertiza efectuată în cauză, comisia alcătuită conform legii, a stabilit valoarea de circulație a terenului la data de 29 octombrie 2007, la 160 euro/mp, respectiv 354.000 euro, iar la data evaluării, 03 noiembrie 2008, la echivalentul a 210 euro/mp, respectiv 464.000 euro.

Tribunalul a înlăturat criticile aduse raportului de expertiză de către intimat, deoarece, expertul desemnat de intimat nu a înțeles să-și exprime opinia în cuprinsul raportului de expertiză efectuat în cauză, formulând „obiecțiuni" proprii la lucrarea întocmită de expertul V.M., demers procedural ce nu se află decât la îndemâna părților din proces și, oricum, în cuprinsul acestor obiecțiuni, nu a făcut decât să critice opinia exprimată de expert, fără a redacta o propunere cu respectarea criteriilor de evaluare prevăzute de lege. Astfel, instanța de fond a reținut că este lipsită de relevanță valoarea terenului de la data cumpărării sale de către contestator și, în mod greșit a fost stabilită despăgubirea la suma de 61.880,28 euro, respectiv 28/euro/mp, pentru cei 2210,01 mp și a avut în vedere concluziile raportului de expertiză, cu raportare la data efectuării expertizei.

Cererea contestatorului privind restul pretențiilor acestuia a fost respinsă, precum și aceea pentru suma de 5000 reprezentând daune morale, în sensul că nu s-a administrat vreo dovadă, în: sensul existenței unui prejudiciu. Împotriva sentinței nr. 1874 din 16 decembrie 2008 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, a declarat apel pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri, criticând-o sub următoarele motive: Instanța de fond, în mod neîntemeiat a admis acțiunea, prin încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, stabilind dreptul la despăgubiri al contestatorului, prin omologarea raportului de expertiză, după ce aceasta, în mod nelegal, a înlăturat obiecțiunile lor la expertiză.

De asemenea, nu s-a avut în vedere că raportul de expertiză a fost întocmit cu încălcarea prevederilor art. 25 și 26 din Legea nr. 33/1994, nu a fost întocmit un raport comun, iar comisia nu a avut în vedere prevederile sus menționate. S-a susținut de către apelant; că, din expertiza însușită de instanță, nu a rezultat că experții au ținut seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, lipsind înscrisurile care să ateste prețul de vânzare al terenurilor. S-a arătat că anunțurile din mica publicitate nu pot constitui prețuri de circulație reale, prețurile putând fi date, doar de înscrisuri certe, prin care s-a concretizat o tranzacție, iar valoarea cu care se vinde un teren în zona respectivă, nu poate fi dată de prețul care se solicită, ci de prețul la care se obține.

Apelantul-pârât solicită admiterea apelului, schimbarea sentinței și respingerea contestației, întrucât valoarea stabilită drept despăgubire este excesivă, nereală și, indiferent de pretinsa creștere a prețurilor la bunurile imobile, acțiunea nu poate fi admisă, deoarece raportul de expertiză nu reflectă valoarea terenului, iar experții aii omis a avea în vedere prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenurile de același fel, în condițiile în care s-a făcut dovada că un teren învecinat a fost tranzacționat în luna mai 2008, la prețul de 50 euro/mp, potrivit contractului de vânzare-cumpărare depus la dosar. Prin decizia nr. 829/A din 28 octombrie 2011, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul declarat de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.

A schimbat în parte sentința nr. 1874 din 16 decembrie 2008 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor la suma de 125.351,76 euro, echivalent în RON la data plății efective, la cursul Băncii Naționale a României. A menținut celelalte dispoziții ale sentinței. Pentru a decide astfel, instanța de control judiciar a reținut că, în apel, grație efectului devolutiv al acestei căi de atac, la termenul din 18 decembrie 2009, s-a încuviințat la cererea apelantului-pârât, proba cu expertiză tehnică de specialitate, având ca obiectiv evaluarea terenului expropriat la data exproprierii și, respectiv, la data efectuări raportului de expertiză. A fost depus raportul de expertiză întocmit de către comisia de experți, care cuprinde și punctul de vedere separat al expertului Mușat Viorel.

La acest raport de expertiză, intimatul-contestator N.Ș. a formulat obiecțiuni, care au fost respinse prin încheierea de ședință din 03 septembrie 2010, cu motivarea că s-a răspuns la cel de-al doilea obiectiv stabilit, anume evaluarea prejudiciului suferit de contestator, ca urmare a exproprierii unei suprafețe de teren. A mai reținut instanța de apel că, la termenul din 15 octombrie 2010 s-a pus în discuție completarea raportului de expertiză, deoarece comisia de experți nu a răspuns la primul obiectiv, respectiv stabilirea valorii imobilului în funcție de „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele" de același fel în unitatea administrativ-teritorială, conform art. 9 din Legea nr. 198/2004 coroborat cu art. 26 din Legea nr. 33/1994.

S-a depus și completarea raportului de expertiză, din cuprinsul căreia rezultă că, în perioada 2009-2010 a fost efectuată o singură tranzacție, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 mai 2009, menționată în evidențele Primăriei Mogosoaia, prin adresa din 30 noiembrie 2010. Valoarea terenului expropriat era de 37,44 euro/mp, la nivelul anului 2009. S-a mai depus în apel, și o altă completare a raportului de expertiză, cu privire la valoarea terenului expropriat la data exproprierii, respectiv anul 2007 aceasta fiind de:76 euro/mp, stabilită pe baza prețurilor de tranzacționare, din anii 2007-2008.

Curtea de apel a considerat că nu au fost respectate de către instanța de fond, dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor acordate, instanța de control judiciar apreciind că nu au fost avute în vedere „prețurile la care se vând în mod obișnuit imobilele similare". S-a reținut că expertiză efectuată în primă instanță nu a folosit metoda comparației directe, prin comparare cu prețurile de tranzacționare ale unor imobile similare din aceeași rază teritorială cu imobilul supus exproprierii, ci metoda bonității.

Deși au fost efectuate două completări la raportul de expertiză, ambele au avut în vedere prețurile de tranzacționare ale unor terenuri similare din anii 2007, 2008, 2009. În conformitate cu prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este necesar să se stabilească valoarea despăgubirilor la data efectuării completării raportului de expertiză, în funcție de prețurile tranzacționare din anii 2010-2011, instanța de apel a reținut pe baza adresei din 30 noiembrie 2010 emisă de Primăria Mogoșoaia, că nu au fost efectuate tranzacții în acea perioada, astfel ca s-a ținut seama de un singur contract de vânzare-cumpărare (din 2009, în care prețul de tranzacționare a fost de 37,44 euro/mp).

Instanța de apel a constatat că, pe baza doar a unui singur contract de vânzare-cumpărare, nu este echitabil a se stabili și aprecia sintagma „prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele", deoarece, un preț de tranzacționare nu este edificator și a apreciat că, la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie să aibă în vedere și prețurile de tranzacționare ale terenurilor similare, din anii 2007-2008 (76 euro/mp).; Ca atare, curtea de apel a luat în considerare media celor două valori indicate de către experți, prin completările la rapoartele de expertize efectuate în cauză, care este stabilită aritmetic la valoarea de 56,76 euro/mp, iar această valoare pentru suprafața expropriată de 2210,01 mp a fost stabilită la suma totală de 125.351,76 euro, echivalentul în RON la data plății efective.

Împotriva deciziei nr. 829/A din 28 octombrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, au declarat recurs reclamantul N.Ș., invocând negalalitatea acesteia, în cuprinsul motivelor indicate de acesta, ca fiind art. 304 pct. 7, 8 și 9 din C. proc. civ., precum și pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională Drumuri și Poduri, acesta din urmă arătând că nelegalitatea subzistă, în temeiul art. 304 pct. 9 din același cod. Recurentul-reclamant a susținut că instanța de apel nu și-a motivat decizia și în funcție de susținerile sale de la fond, fiind ignorate dispozițiile imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 . Mai mult decât atât, decizia nu este motivată în drept și, deși instanța a făcut trimitere la anumite temeiuri legale, aceste dispoziții sunt, în realitate, nesocotite și încălcate de instanță.

Referitor la criticile de nelegalitate circumscrise de recurentul-reclamant N.Ș., motivului prevăzut de art. 304 pct. 8 din C. proc. civ., se arată că „actul juridic" interpretat greșit -expertiza și completările la aceasta - au fost realizate prin metoda comparației, cu valoarea unui singur contract de vânzare-cumpărare din 2009, în care prețul de tranzacționare a fost de 37,44 euro/mp) și că expertiza nu a realizat o evaluare a terenului, conform valorii de piață, astfel cum este definita în standardele internaționale de evaluare.

Se arată că nu s-a avut în vedere „prețul cu; care se vând în mod obișnuit imobile" ci, instanța de apel, a avut în vedere un criteriu nelegal, anume o medie aritmetică între valorile terenului expropriat (76 euro/mp) și (56,76 euro/mp), deși la momentul întocmirii raportului de expertiză, în dosarul de fond, expertul a propus o valoare de 210 euro/mp, iar pentru valoarea terenului la momentul exproprierii, tot la instanța de fond s-a stabilit că aceasta este de 160 euro/mp, valori care trebuiau menținute de instanța de apel.

Totodată recurentul-reclamant susține și că raportul de expertiză din apel nu este legal, deoarece nu răspunde obiectivelor stabilite de instanță prin încheierea din 15 octombrie 2010, când aceasta a reținut că se impune completarea raportului, în sensul: „1) stabilirii valorii terenului supus exproprierii în funcție de „prețurile cu care se vând în mod obișnuit: imobilele" de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, cu aplicarea art. 26 din Legea nr. 33/1994 și 2) stabilirea valorii terenului supus exproprierii la data exproprierii, 29 octombrie 2007 și la data întocmirii raportului. Privitor la motivul indicat ca fiind art. 304 pct. 9 din același cod, recurentul-reclamant precizează că decizia instanței de apel este lipsită de temei legal și este dată cu aplicarea greșită a legii, deoarece considerentele hotărârii nu permit identificarea normelor juridice care susțin rezolvarea dată litigiului.

Recursul declarat de pârât dezvoltă critici de nelegalitate, pe care acesta le încadrează în conținutul motivului prevăzut de art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.. Recurentul-pârât susține că instanța de apel, în mod nelegal, a omologat raportul de expertiză și a acordat reclamantului, cu titlu de despăgubire suma de 125.351,76 euro pentru terenul expropriat, deoarece, atât instanța cât și comisia de experți, nu au respectat dispozițiile legale la stabilirea despăgubirilor, nefacând dovada prețurilor de tranzacționare a terenurilor de același fel.

Astfel, prin decizia nr. 5721 din 19 mai 2009 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, instanța supremă a lămurit înțelesul sintagmei „prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele", care are semnificația de preț plătit efectiv și consemnat ca atare, în contractele autentice de vânzare-cumpărare și nu în ofertele de preț ale agențiilor imobiliare, sau prețurile extrase de la rubricile de vânzări de pe internet și din anunțurile la mica publicitate din zonele locale, privind imobilele de același fel, în aceeași unitate administrativ-teritorială. Recurentul-pârât solicită admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, schimbarea sentinței tribunalului și respingerea acțiunii, ca nefondată.

Recursurile declarate în cauză sunt fondate sub aspectul criticilor încadrate în dispozițiile art. 304 pct. 9 din C. proc. civ., raportat la nerespectarea de către instanța de apel a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și urmează a fi admise, în limita și pentru considerentele ce succed: Potrivit art. 26 alin. (1) și 2 din Legea nr. 33/1994 „Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.

La stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și la daunele aduse proprietarilor sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia". În apel, raportul de expertiză a fost efectuat la nivelul anului 2009, iar ulterior acestuia, s-a depus și completarea raportului de expertiză, din cuprinsul căreia rezultă că, în perioada 2009-2010 a fost efectuată o singură tranzacție, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 mai 2009, menționată în evidențele Primăriei Mogoșoaia, prin adresa din 30 noiembrie 2010. Valoarea terenului expropriat era de 37,44 euro/mp , la nivelul anului 2009. Deși s-a mai depus, tot în faza de judecată a apelului și o altă completare a raportului de expertiză, cu privire la valoarea terenului expropriat, această completare a avut în vedere valori ale terenurilor din anul 2007, aceasta fiind de 76 euro/mp, stabilită pe baza prețurilor de tranzacționare, din anii 2007-2008.

De altfel, chiar instanța de apel, la termenul din 15 octombrie 2010 a pus în discuție completarea raportului de expertiză, deoarece comisia de experți nu a răspuns la primul obiectiv, respectiv stabilirea valorii imobilului în funcție de „prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele" de același fel în unitatea administrativ-teritorială, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994. Conform dispoziției legale enunțate, pentru stabilirea despăgubirii, experții trebuie să se raporteze la prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Deși instanța de apel a pornit de la niște premise corecte, în acord cu prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 , în mod eronat însă, a stabilit valori arbitrare, în dezacord cu cerințele impuse de textul de lege menționat și a reținut, pe baza adresei din 30 noiembrie 2010 emisă de Primăria Mogoșoaia, că nu au fost efectuate tranzacții în acea perioada, întrucât s-a ținut seama de un singur contract de vânzare-cumpărare (din 2009, în care prețul de tranzacționare a fost de 37,44 euro/mp). Instanța de apel, deși a reținut că, doar printr-un singur contract de vânzare-cumpărare, nu se poate aprecia sintagma „prețul la care se vând în mod obișnuit imobilele", a apreciat că la stabilirea cuantumului despăgubirilor trebuie să aibă în vedere și prețurile de tranzacționare ale terenurilor similare, din anii 2007-2008 (76 euro/mp).

Ca atare, instanța a luat în considerare media celor două valori indicate de către experți, prin completările la rapoartele de expertize efectuate în cauză, care este stabilită aritmetic la valoarea de 56,76 euro/mp, iar această valoare pentru suprafața expropriată de 2210,01 mp a fost stabilită la suma totală de 125.351,76 euro, echivalentul în RON la data plății efective. Or, așa cum rezultă din cuprinsul art. 26 din Legea nr. 33/1994, atât experții cât și instanța au obligația ca, la stabilirea despăgubirilor acordate să țină seama de prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, ceea ce presupune, în mod necesar, administrarea de probe în acest sens.

Fundamentându-și decizia pe concluziile unui raport de expertiză, care a avut în vedere o singură tranzacție imobiliară, Curtea de Apel a încălcat prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care impun în mod expres obligația instanței de a ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, și a ales în mod greșit, a face media aritmetică conform completărilor la expertiză, stabilind în mod eronat valoarea despăgubirilor. În consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nesocotirea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile, va casa decizia atacată și va trimite cauza spre rejudecare, aceleiași instanțe.

Cu ocazia rejudecării, instanța de trimitere va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale, prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul; în litigiu. Celelalte critici din recursuri vor fi analizate de instanța de trimitere, în rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursurile declarate de reclamantul N.Ș. și de pârâtul Statul Român prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA - Direcția Regională Drumuri și Poduri împotriva deciziei nr. 829/A din 28 octombrie 2011 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă. Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel. Irevocabilă, Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 ianuarie 2013.