ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 936/2023

Ședința publică din data de 26 aprilie 2023

Asupra recursului de față, reține următoarele:

Prin sentința civilă nr. 534/05.03.2021, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis în parte cererea reclamanților A. și B., a obligat pârâta Agenția Națională pentru Locuințe la plata către reclamanți a sumei de 50.029 euro, în echivalent în RON la data plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru perioada cuprinsă între 13.06.2016 și 26.11.2020 și a respins în rest cererea ca nefondată; a obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 13.104,25 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe, pârâta a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 1581A/01.11.2022, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a respins ca nefondat apelul.

Împotriva acestei decizii, Agenția Națională pentru Locuințe a declarat recurs, solicitând casarea ei și, rejudecând, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În motivare, autoarea căii de atac a arătat că instanța de apel a reținut greșit faptul că obligațiile sale sunt de rezultat, întrucât noțiunea de urmărire definește acțiuni de diligență, nu de rezultat, astfel că obligația sa era aceea de a folosi toate mijloacele necesare atingerii unui anumit rezultat, fără a se obliga la însuși rezultatul identificat și stabilit prin contractul de construire.

A susținut că întinderea mandatului ce i-a fost acordat de intimați este clar stabilită, încadrându-se în limitele și particularitățile unui mandat convențional tipic, cu caracter special, care trebuie interpretat restrictiv. Astfel, mandatarul are obligația de a executa mandatul, iar în prezenta speță, obligația sa era de a supraveghea executarea și finalizarea construcției, nu de a executa și finaliza lucrările de construire. Îndeplinirea mandatului este obligație de mijloace, nu de rezultat, mandatarul fiind obligat să pună în valoare toate mijloacele de care dispune și să depună toată diligența necesară pentru ca rezultatul dorit să se realizeze în favoarea mandantului. Recurenta a mai relevat că obligația de urmărire a executării lucrărilor este de diligență, iar finalizarea acestora este o obligație de rezultat, chestiuni reținute de instanțele de judecată în spețe similare, însă, deși a depus astfel de hotărâri, instanța de apel le-a ignorat.

Autoarea căii de atac a susținut că instanța de apel, interpretând în mod greșit actul juridic dedus judecății, i-a atribuit o obligație de rezultat inexistentă, ignorând astfel întreg probatoriul administrat în cauză, prin care a dovedit diligențele întreprinse pe lângă constructor și autoritățile locale. A arătat că a fost mandatată de intimați să-i reprezinte în relațiile cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor de construire, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, însă contractul de construire încheiat între intimați și constructor prevede obligația celui din urmă de a executa, finaliza și preda locuința la cheie beneficiarilor.

Totodată, a afirmat că aceeași instanță a încălcat și aplicat greșit legea, deoarece a reținut că obligațiile asumate prin contractul de mandat includ și operațiunea de racordare la utilități, fără a limita obligația sa la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului.

A mai menționat că, în baza Convenției nr. MM 1909/06.05.2004, autoritățile locale și societățile comerciale implicate în proiect și-au asumat să finanțeze și să execute utilitățile și dotările tehnico-edilitare aferente amplasamentului Henri Coandă, fiecare având obligații clar stabilite, pe care recurenta le-a redat în continuarea memoriului său, pentru a releva că nu poate fi ținută să răspundă pentru obligațiile altor părți. Astfel, a susținut că, dacă nu poate fi obligată la îndeplinirea unei obligații care nu-i incumbă, nu poate fi obligată nici la repararea prejudiciului produs ca urmare a acestei neîndepliniri. Mai mult, a precizat că intimații nu au mandatat-o să-i reprezinte în relația cu entitățile obligate la proiectarea, finalizarea si execuția rețelelor de utilități, prin urmare, nu i se poate imputa neexecutarea unei asemenea obligații.

În sprijinul argumentelor sale, autoarea căii de atac a invocat dispozițiile H.G. nr. 239/2004, prin care Guvernul a decis că, pe fostele terenuri aflate în folosința sa gratuită, trecute în proprietatea publică a unităților administrativ-teritoriale și în administrarea Consiliului Local Sector 1 București, a Consiliului Județean Ilfov și a Consiliului Local Voluntari, se vor realiza locuințe pentru tineri, lucrări pentru drumuri și pentru asigurarea cu utilități și dotări tehnico-edilitare a construcțiilor de locuințe, precum și alte obiective de investiții de interes public, potrivit planurilor de urbanism aprobate și în conformitate cu legislația în vigoare. Astfel, recurenta a susținut că obligația de efectuare a rețelelor de utilități nu-i incumbă nici contractual, nici legal, însă că a depus diligențe în vederea realizării utilităților, dovada fiind faptul că cele de energie electrică, de gaze naturale, de apă și canalizare sunt finalizate și funcționale, după cum rezultă din înscrisurile depuse în apel, respectiv procesele-verbale de recepție la terminarea lucrărilor nr. x/06.06.2022, nr. y/28.11.2019 și nr. 13/15.10.2018. A subliniat faptul că, din acest stadiu, intimații sunt cei care au obligația să întreprindă demersurile necesare în vederea branșării la rețelele de utilități, conform anexei 2 din contractul de construire încheiat cu antreprenorul general.

A mai arătat că toate aspectele prezentate anterior, probate cu înscrisurile depuse la dosar, demonstrează că a urmărit permanent derularea lucrărilor și a utilizat instrumentele juridice aflate la îndemâna sa pentru deblocarea situației și asigurarea continuității proiectului, astfel că este greșită stabilirea prejudiciului în sarcina sa; a afirmat că, în prezent, imobilul este finalizat, iar din informațiile furnizate de banca finanțatoare rezultă că întreg creditul a fost rambursat și contul de credit, închis.

Recurenta a criticat soluția instanței de apel cu privire la statuarea potrivit căreia acționează ca un dezvoltator imobiliar, garant al statului, cu atribuții de coordonare a proiectului imobiliar, întrucât are permisiunea legală de a dezvolta programe proprii de construcții de locuințe, fie prin alocări bugetare speciale, fie prin investiții private, și a arătat că deținerea acestor atribuții nu înseamnă că responsabilitatea trebuie să-i revină exclusiv și în întregime. A susținut că nu poate fi asimilată unui dezvoltator imobiliar, deoarece a fost înființată și funcționează în temeiul Legii nr. 152/1998, existând multe deosebiri față de acesta, pe care le-a exemplificat în continuare.

În drept, a invocat dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

La 02.02.2023, intimații au depus la dosar întâmpinare, prin care au invocat excepția nulității recursului prin prisma dispozițiilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., iar în subsidiar, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Astăzi, în ședință publică, excepția nulității recursului a fost respinsă.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate și cu dispozițiile legale incidente, Înalta Curte reține următoarele:

Deși criticile formulate sunt subsumate motivelor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este invocat formal, întrucât recurenta nu a prezentat argumente pertinente în susținerea acestuia și nu a expus nicio critică îndreptată împotriva motivării deciziei atacate.

Memoriul său relevă, practic, nemulțumirea față de hotărârea pronunțată de instanța de apel și de aspectele de fapt reținute, prin prisma obligațiilor pe care și le-a asumat prin contractul de mandat încheiat cu intimații, prin urmare, recursul va fi examinat prin raportare la respectarea, de către instanța de apel, a normelor de drept material privind interpretarea contractului, ipoteză ce poate fi circumscrisă cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, autoarea căii de atac critică reținerea, în apel, a naturii obligațiilor asumate prin contractul de mandat ca fiind de rezultat, susținând că acestea ar fi de diligență, întrucât s-a obligat față de mandanți doar să urmărească executarea și finalizarea locuinței, nu și să efectueze lucrările necesare în acest scop, nici să racordeze locuința la utilități. Totodată, a subliniat că aceste obligații incumbă celorlalte autorități locale și societăți implicate în proiect, iar Agenția Națională pentru Locuințe nu poate fi ținută să repare prejudiciul cauzat prin nerespectarea obligațiilor altor persoane, pentru că răspunderea sa este limitată de clauzele contractului de mandat.

Contrar argumentelor recurentei, Înalta Curte reține că instanța de apel a aplicat corect normele legale privind interpretarea contractelor, în mod special cu referire la contractul de mandat încheiat între părți, dar și prin raportare la celelalte convenții încheiate pentru realizarea proiectului Henri Coandă.

Sub acest aspect, constată că părțile au încheiat contractul de mandat nr. x/03.05.2004, guvernat de dispozițiile C. civ. de la 1864, precum și de dispozițiile Legii nr. 152/2008, lege specială prin care a fost înființată Agenția Națională pentru Locuințe, cu scopul de a dezvolta construcția de locuințe la nivel național, de a îmbina mecanisme financiare și a atrage și administra resurse pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea, consolidarea și extinderea unor locuințe, inclusiv pentru cele exploatate în regim de închiriere. De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenția Națională pentru Locuințe coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare, pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea, prin programe proprii, a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată, prin credit ipotecar.

Conform dispozițiilor legale menționate, Agenția Națională pentru Locuințe are calitatea de instituție de interes public cu atribuții în dezvoltarea construcțiilor de locuințe, calitatea de dezvoltator și coordonator al programului construirii de locuințe la nivel național, precum și de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, după cum rezultă din dispozițiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice evocate prevede că Agenția Națională pentru Locuințe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcțiilor de locuințe, prin programe proprii sau guvernamentale. Cu privire la lucrările de infrastructură și utilități, art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impune ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuințe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepție și punere în funcțiune a locuințelor.

Așadar, obligațiile recurentei nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă și realizarea lucrărilor de infrastructură și utilități, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire.

În acest context, prin contractul încheiat cu reclamanții, în temeiul Legii nr. 152/1998, Agenția Națională pentru Locuințe nu a fost împuternicită exclusiv să efectueze unul sau mai multe acte juridice pe seama mandanților, contractul părților fiind unul complex, care cuprinde și clauze nespecifice mandatului, în modalitatea reglementării sale de legislația în vigoare.

Prin acest contract, reclamanții au împuternicit Agenția Națională pentru Locuințe să îi reprezinte în relațiile cu proiectantul și cu antreprenorul general, în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, pentru a fi realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, precum și pentru a utiliza sumele din conturile de avans și de credit ale reclamanților în vederea recuperării cheltuielilor avansate de Agenția Națională pentru Locuințe pentru deschiderea amplasamentului și executarea lucrărilor, precum și a cheltuielilor necesare pe parcursul execuției și a celorlalte costuri cuprinse în prețul locuinței.

Prin urmare, rolul recurentei în realizarea cartierului de locuințe din care face parte imobilul ce trebuia predat intimaților nu a fost acela al unui simplu mandatar, ale cărui obligații să se rezume la cele prevăzute de lege pentru un contract de mandat, întrucât, într-o asemenea interpretare, s-ar nega însuși scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alți participanți la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul și antreprenorul general, convențiile încheiate cu aceștia fiind interdependente, completându-se reciproc. În temeiul contractului de mandat, recurenta trebuie să acționeze ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuții de coordonare a proiectului imobiliar.

În aceste circumstanțe, urmează a fi înlăturate susținerile recurentei potrivit cărora și-a asumat doar obligația de a depune toate diligențele necesare obținerii rezultatului, constând în finalizarea lucrărilor de construcție a locuinței acestora, fără a se obliga la obținerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcției.

Interpretarea dată de instanța de apel obligațiilor Agenției Naționale pentru Locuințe a avut în vedere caracterul complex și interdependent al relațiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum și faptul că, față de mențiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, respectiv Legea nr. 152/1998 și Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

Prin urmare, Înalta Curte reține, cu privire la modul de interpretare a obligațiilor asumate de pârâta Agenția Națională pentru Locuințe prin contractul de mandat, că, potrivit art. 1 al acestuia, obligația asumată de mandatar este una de rezultat, părțile convenind, dincolo de orice echivoc, că pârâta se obligă să urmărească executarea și finalizarea lucrărilor, la termen și în conformitate cu condițiile de calitate stabilite prin contractul de construire, predarea "la cheie" având semnificația că locuința corespunde din toate punctele de vedere unei utilizări propice scopului pentru care a fost edificată.

Cu privire la modul de îndeplinire a obligațiilor și atragerea răspunderii contractuale a recurentei pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, Înalta Curte reține că, în virtutea rolului conferit de legea specială, Agenția Națională pentru Locuințe avea la îndemână toate mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligațiilor asumate prin contractul de mandat, precum și obligația asigurării corelării programelor de investiții în viabilizarea terenurilor, cu programele de investiții în construcția de locuințe.

Conform art. 14 din contractul de mandat, părțile sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor acestuia, iar potrivit art. 13, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepția finală a locuinței, în acord cu art. 15 din același contract.

În acest context legal și convențional, recurenta era ținută, în calitate de mandatar, să îndeplinească întocmai și corespunzător obligațiile asumate prin contractul de mandat și să răspundă pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispozițiile art. 1.539 din C. civ. de la 1864, corect aplicate în cauză.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcției "la cheie", prin nerealizarea rețelei de utilități, deși a deținut toate pârghiile și mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligațiilor directe față de mandant, fapt de natură să atragă răspunderea sa patrimonială, astfel cum corect a fost stabilit în apel, ca urmare a analizării și constatării îndeplinirii tuturor condițiilor răspunderii civile contractuale. Așa fiind, Agenția Națională pentru Locuințe nu se poate prevala de faptul că nu răspunde pentru neexecutarea lucrărilor de construire și că pentru aceasta trebuie atrasă răspunderea antreprenorului general.

De altfel, recurenta s-a obligat să asigure contractarea și realizarea locuințelor finanțate prin credit ipotecar, iar celelalte părți cocontractante s-au obligat, potrivit atribuțiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor și investițiilor pe componenta de infrastructură și utilități, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuințelor. În exercitarea atribuției legale de coordonator și dezvoltator al proiectului imobiliar, Agenția Națională pentru Locuințe a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenție să urmărească realizarea utilităților.

Cu alte cuvinte, obligațiile de rezultat asumate de recurentă prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator și coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea și finalizarea lucrărilor pe cele două componente de construire propriu-zisă a locuințelor și de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii și utilităților, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, în mod corect a reținut instanța de apel, examinând în concret clauzele contractului de mandat și invocând dispozițiile art. 970 alin. (2), art. 977 și art. 982 din C. civ. de la 1864, că obligația asumată de recurentă prin art. 1 din contract, anume de reprezentare în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, este de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop și nu doar depunerea unor diligențe în acest sens. Din actele dosarului și statuările instanței devolutive de control judiciar, rezultă că nu s-a făcut dovada că Agenția Națională pentru Locuințe și-ar fi îndeplinit obligația de finalizare a locuinței, inclusiv de realizare a lucrărilor de utilități, astfel că subzistă obligația de predare a bunului în sarcina acesteia, nepredarea fiind o faptă ilicită cu caracter continuu, iar prejudiciul produs intimaților este, de asemenea, unul actual și continuu.

Nu pot fi reținute nici argumentele prin care autoarea căii de atac invocă neluarea în seamă a unor procese-verbale de recepție, încheiate în perioada octombrie 2018 - iunie 2022, întrucât aceste înscrisuri, depuse la dosar în etapa apelului, au fost analizate de instanța de prim control judiciar, care a reținut că, atestând numai recepții parțiale, nu probează terminarea locuinței, astfel că nu pot exonera pe recurentă de îndeplinirea obligațiilor asumate prin convențiile încheiate între părți, în ansamblul lor.

Înalta Curte va înlătura și critica privind neluarea în seamă de către instanța de apel a unor hotărâri pronunțate de instanțele de judecată în cauze similare, prin care a fost calificată obligația sa, asumată prin contracte de mandat similare, drept obligație de diligență, fiind invocată omisso medio, fără a fi supusă cenzurii și în apel; or, art. 488 alin. (2) C. proc. civ. nu permite ca instanța de recurs să analizeze motive care nu au fost invocate și în apel.

Pe temeiul considerentelor reținute, Înalta Curte, constatând că nu poate fi reținută nelegalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor invocate, urmează ca, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., să respingă recursul ca nefondat.

Va respinge și cererea intimaților, de acordare a cheltuielilor de judecată, constatând că aceștia nu au depus dovezi care să ateste efectuarea lor, astfel cum impune art. 452 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenția Națională pentru Locuințe împotriva deciziei civile nr. 1581A/01.11.2022, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Respinge cererea intimaților-reclamanți de acordare a cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 26 aprilie 2023.