ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1511/2022

Ședința publică din data de 16 iunie 2022

Asupra recursurilor civile de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 31 iulie 2018 pe rolul Tribunalului Vrancea, secția I civilă, sub nr. x/2018, reclamanta A.. S.R.L. a chemat în judecată pârâții B., C., D., E., F. și G. pentru ca, prin hotărâre judecătorească, să se constatate rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/21.09.2015, să se repună părțile în situația anterioară și să fie obligați pârâții, în solidar, la plata daunelor calculate conform art. VIII.2 din promisiune, în cuantum de 519.845,22 RON, la care să se adauge penalitățile de întârziere datorate până la achitarea efectivă a debitului.

Pe cale reconvențională, pârâții B., C., D. și E. au solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 10.000 Euro, reprezentând costurile de demolare în baza art. VII.4 din contract.

Prin încheierea din 29 noiembrie 2018, pronunțată de Tribunalul Vrancea, secția I civilă, în dosarul nr. x/2018, s-a admis excepția necompetenței materiale procesuale a Tribunalului Vrancea, secția I civilă, invocată, din oficiu, de instanță și s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea secției a II-a civile și de contencios administrativ fiscal din cadrul Tribunalului Vrancea.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Vrancea, secția a II-a civilă și de contencios administrativ fiscal, sub nr. x/2018*, la data de 5 decembrie 2018.

La 24 aprilie 2019 reclamanta și-a precizat pretențiile la suma de 949.081,12 RON, la care se adaugă o penalitate de 0,1% pe zi de întârziere începând cu data de 10 iulie 2018 și până la 31 iulie 2018.

Prin sentința civilă nr. 18/2020 din 27 mai 2020, pronunțată de Tribunalul Vrancea, secția a II-a civilă și de contencios administrativ fiscal, în dosarul nr. x/2018, s-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantă, precum și cererea reconvențională, s-a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și repunerea părților în situația anterioară, pârâții H. fiind obligați să-i restituie reclamantei avansul în cuantum de 318.070,90 RON, iar pârâții I. să-i restituie reclamantei dublul avansului primit în cuantum de 216.722 RON. De asemenea, pârâții au fost obligați, în solidar, să-i restituie reclamantei cheltuielile efectuate în cuantum de 75.702,95 RON.

Totodată, pârâții au fost obligați la penalități de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate începând cu a 31-a zi de când hotărârea devine executorie pentru neachitarea debitelor în termenul de 30 zile, iar reclamanta-pârâtă a fost obligată să le achite pârâților-reclamanți B., C., D. și E. despăgubiri pentru demolare de 10.000 EUR sau echivalentul în RON la data achitării debitului, sumă ce se va actualiza cu indicele de inflație și la care se va adăuga dobânda legală calculată de la 13 iunie 2018 până la data achitării efective.

Reclamanta-pârâtă a fost obligată la penalități de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate începând cu a 31-a zi de când hotărârea devine executorie pentru neachitarea debitelor în termenul de 30 zile, către pârâții-reclamanți H..

S-au compensat cheltuielile de judecată, pârâții I. au fost obligați la plata sumei de 23.045,75 RON, iar pârâții H. la plata sumei de 1.042 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către reclamantă.

Împotriva sentinței civile nr. 18/2020 din 27 mai 2020 a Tribunalului Vrancea, secția a II-a civilă și de contencios administrativ și fiscal au declarat apel reclamanta A.. S.R.L., pârâții I., precum și pârâții H..

Apelanta-reclamantă A.. S.R.L. a solicitat obligarea pârâților H. la restituirea sumei de 348.118,3 RON, din care la suma de 318.070,90 RON să se adauge dobânda legală până la data plății efective și penalități de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere în raport de art. VIII.3 din promisiune, sumă ce reprezintă următoarele: 318.070,90 RON reprezintă dublul avansului primit; dobânda legală în cuantum de 13.158,13 RON pentru suma de 185.761 RON (dublul sumei plătite, cu titlu de avans, în cuantum de 92.880,90 RON); dobânda legală în cuantum de 16.889,25 RON, calculată la suma de 450.380 RON (dublul sumei plătite, cu titlu de avans, în cuantum de 225.190 RON).

Apelanții-pârâți I. au criticat sentința instanței de fond pentru nelegalitate și netemeinicie.

În esență, apelanții-pârâți B., C., D. și E. au apreciat că soluția adoptată de prima instanță este nelegală și lipsită de temeinicie.

Prin decizia nr. 290/2020 din 13 noiembrie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/2018, s-au respins apelurile declarate de pârâții, precum și de pârâții H. împotriva sentinței atacate, s-a respins, ca inadmisibil, apelul incident declarat de pârâții H. și s-a admis apelul declarat de societatea reclamantă A.. S.R.L.

De asemenea, s-a admis cererea de intervenție accesorie formulată de J..

S-a schimbat, în parte, sentința civilă apelată, în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de societatea reclamantă, s-a constatat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, și au fost obligați pârâții H. la plata sumei de 636.141,8 RON, către reclamantă. Pârâții F., G., B., C., D. și E. au fost obligați la plata penalităților de 0,1% pe zi de întârziere, începând cu data de 09.07.2018 și până la data plății efective a sumelor datorate, cu titlu de debit principal, constând în suma de 636.141,8 RON, în privința pârâților B., C., D. și E., respectiv suma de 216.722 RON, în privința pârâților F. și G..

S-a respins, ca neîntemeiată, atât excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de reclamantă, cât și cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți H..

S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate, apelanții-pârâți au fost obligați, în solidar, la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 46.091,5 RON, constând în cheltuieli judiciare efectuate în fața primei instanței, precum și la plata sumei de 24.259,58 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Prin cererea transmisă, prin e-mail, la data de 5 ianuarie 2021 reclamanta A.. S.R.L. a solicitat îndreptarea erorii materiale din dispozitivul deciziei nr. 290/13.11.2020 a Curții de Apel Galați, în sensul de a se menționa corect obligarea apelanților-pârâți F. și G. la plata debitului principal de 433.444 RON, și nu de 216.722 RON, precizând că suma solicitată reprezintă dublul sumei de 216.722 RON, conform promisiunii de vânzare-cumpărare, acesta fiind cuantumul purtător de penalități.

La aceeași dată, distinct de cererea de îndreptare a erorii materiale, s-a depus la dosar de către reclamanta A.. S.R.L. cerere de lămurire și de completare a dispozitivului, în temeiul dispozițiilor art. 443 și art. 444 din C. proc. civ., cu același petit, respectiv obligarea intimaților-pârâți F. și G. la plata debitului principal de 433.444 RON, și nu de 216.722 RON, arătând că suma solicitată reprezintă dublul sumei de 216.722 RON, conform promisiunii de vânzare-cumpărare, acesta fiind cuantumul purtător de penalități.

La data de 20 ianuarie 2021 societatea A.. S.R.L. a depus la dosar completare la recursul formulat împotriva deciziei nr. 290/2020 a Curții de Apel Galați și completare la cererea de lămurire și de completare a dispozitivului, în sensul că a solicitat obligarea pârâților la plata, cu titlu de penalitate de 0,1% pe zi de întârziere la sumele acordate de instanță, reprezentând cheltuielile efectuate ca urmare a încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare din data de 9 iulie 2018, fără a fi avut în vedere dublul sumelor la care promitenții vânzători au fost deja obligați.

Prin urmare, a solicitat admiterea cererii de lămurire și de completare și cu privire la faptul că hotărârea de apel a obligării pârâților la aplicarea penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere, calculate de la data de 9 iulie 2018, aplicate la suma de 75.702,95 RON, care au fost acordate în fond de instanță, reprezentând cheltuielile cu procedurile necesare încheierii și executării promisiunii de vânzare-cumpărare.

Prin decizia nr. 38/R din 10 februarie 2021, pronunțată de Curtea de Apel Galați, secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/2018, s-a luat act de renunțarea reclamantei Societatea A.. S.R.L., în contradictoriu cu intimații-pârâți F. și G., intimații-pârâți B., C., D. și E. și cu intimatul-intervenient accesoriu J., la cererea de îndreptare eroare materială, lămurire, respectiv completare a deciziei nr. 290/13.11.2020 a Curții de Apel Galați, secția a II-a civilă.

Împotriva deciziei nr. 290/2020 din 13 noiembrie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Galați, secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/2018, recurenta-reclamantă A.. S.R.L., recurenții-pârâți B., C., D. și E., precum și recurenții-pârâți G. și F. au declarat recurs, dosarul fiind înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă la data de 26 martie 2021.

Prin recursul formulat reclamanta a solicitat să se constate contradicția dintre considerentele hotărârii și dispozitiv, în sensul că deși instanța a admis, în tot, apelul reclamantei, a menținut în tot partea cu obligarea la plata de către pârâții F. și G. a sumei de 433.444 RON, care reprezenta dublul sumei primite de aceștia în baza promisiunii de vânzare-cumpărare de la societatea A.. S.R.L., în dispozitivul hotărârii din apel a indicat că penalitățile se calculează și se achită doar la suma de 216.722 RON.

În temeiul art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., a solicitat admiterea recursului și înlăturarea contradicției dintre considerente și dispozitiv, hotărârea din apel urmând să fie menținută, în rest, ca fiind temeinică și legală, cu referire la modalitatea în care instanța trebuie să se pronunțe.

S-a învederat că suma de 216.722 RON reprezintă suma plătită către pârâții F. și G., iar debitul principal pe care aceștia îl datorează societății A. S.R.L. este reprezentat de dublul acestei sume, adică cuantumul de 433.444 RON, astfel cum reiese din cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare.

În drept, recursul reclamantei A.. S.R.L. a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ.

Recurenții-pârâți B., C., D. și E. au criticat decizia Curții de Apel Galați sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive:

Potrivit recurenților pârâți, instanța de apel a depășit atribuțiile puterii judecătorești, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ.

În susținerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenții susțin că s-a încălcat principiul tantum devolutum quantum apellatum, cât timp apelul declarat de societatea reclamantă a vizat schimbarea în parte a sentinței pronunțate de Tribunalul Vrancea, respectiv doar cu privire la obligarea pârâților H. la restituirea sumei de 348.118,3 RON, din care la suma de 318.070,90 RON să se adauge dobânda legală și penalitățile de întârziere în cuantum de 0,1% în raport de art. VIII.3 din promisiune; s-a mai solicitat desființarea dispoziției instanței de fond cu privire la obligarea societății la plata sumei de 10.000 Euro, cu accesorii, conform promisiunii și, totodată, să fie obligați pârâții H. la plata cheltuielilor de judecată în apel.

S-a arătat că societatea A.. S.R.L. a solicitat devoluțiunea judecății de fond doar sub aspectele indicate mai sus, neînțelegând să critice sentința în ceea ce privește dispoziția instanței de fond referitoare la rezoluțiunea promisiunii, iar nu de constatare a rezoluțiunii, și nici dispoziția instanței de fond cu privire la compensarea cheltuielilor de judecată și obligarea pârâților H. la plata doar a sumei de 1.042 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată. Din contră, apelanta-reclamantă a solicitat, la punctul 2 lit. c) din cererea de apel, menținerea acestor dispoziții ale instanței de fond, necriticate.

Cu toate acestea, depășind atribuțiile puterii judecătorești de a judeca în limita învestirii sale, Curtea de Apel Galați s-a pronunțat și în ceea ce privește dispoziția instanței de fond de rezoluțiune a promisiunii și de constatare a rezoluțiunii promisiunii de la o anumită dată, respectiv 8 iunie 2018, obligând pârâții H. să plătească reclamantei și cheltuielile de judecată de la fond.

Curtea de Apel Galați a depășit limitele învestirii sale și, aplicând un principiu absolut al devoluțiunii apelului, a reluat judecata cauzei pe aceste aspecte care nu au fost criticate efectiv prin apel.

Totodată, recurenții susțin că a fost încălcat și principiul tantum devolutum quantum judicatum, întrucât reclamanta prin cererea de chemare în judecată a solicitat obligarea pârâților, în solidar, la plata sumei de 519.845,22 RON, iar prin decizia recurată aceștia au fost obligați la plata sumei de 847.863,8 RON, fără ca această diferență să reprezinte dobânzi, rate sau venituri ajunse la termen ulterior pronunțării sentinței primei instanțe. De asemenea, aceștia menționează că reclamanta a precizat cuantumul pretențiilor la instanța de fond la al patrulea termen de judecată, cu încălcarea art. 204 alin. (1) C. proc. civ.

Decizia dată este rezultatul încălcării regulilor referitoare la lipsa caracterului absolut al devoluțiunii apelului, acestea fiind reguli de procedură a căror nerespectare atrage, în opinia recurenților-pârâți, sancțiunea nulității.

O altă încălcare a dispozițiilor legale, cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., constă în aceea că instanța de apel, deși a respins ca inadmisibil apelul incident declarat de pârâții H., a omis să motiveze această soluție, în cuprinsul deciziei recurate nefiind indicate motivele pe care se întemeiază soluția dată apelului incident.

În susținerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material relative la interpretarea contractului și la existența obligațiilor solidare.

În cauză, instanțele devolutive nu au reținut în sarcina promitenților H. vreo culpă în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ci au reținut că elementul care a determinat neîncheierea actului a fost neobținerea autorizației de construcție.

Cu toate acestea, Curtea de Apel Galați a motivat obligarea promitenților H. la plata dublului avansului primit, la dobânzi și penalități, prin aceea că neasumarea de către pârâții H. a obligației de obținere a autorizației de construcție nu conduce la reținerea renunțării la solidaritate, așa cum acești pârâți au susținut, potrivit art. 1453 din C. civ.

Instanța de apel a reținut că o asemenea renunțare la solidaritate se putea pune în discuție doar în ipoteza în care ab initio "obligația ar fi fost solidară, ulterior creditorul înțelegând să renunțe la acest beneficiu".

Aplicând dispozițiile art. 1443 din C. civ. la conținutul art. IV din promisiune, rezultă părțile au stipulat obligații solidare între promitenții vânzători, iar, în ceea ce privește obligația de la lit. d) - să solicite și să obțină autorizația de construire, s-a prevăzut expres faptul că "această obligație le incumbă numai promitenților F. și G.".

S-a învederat că, ab initio, conform proiectului de promisiune prezentat părților spre semnare, toate obligațiile au fost prevăzute a fi solidare, iar la solicitarea promitenților vânzători H., care nu au dorit să își asume obligația de a solicita și a obține autorizația de construire, s-a prevăzut, în mod expres, că obligația de la punctul IV.1 lit. d) le incumbă doar promitenților vânzători F. și G..

Acesta este și motivul pentru care, în corpul articolului VIII din promisiune, s-au reglementat două ipoteze distincte: pe de-o parte, cea de la pct. 1, potrivit căreia dacă până la expirarea termenului prevăzut la art. VII.3 oricare dintre promitentele vânzătoare nu se prezintă la notariat în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, promitenta cumpărătoare are dreptul fie să solicite instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, fie să considere rezolvit de plin drept antecontractul, iar pe de altă parte, ipoteza de la pct. 2, potrivit căreia în cazul neexecutării altor obligații stabilite prin antecontract "în sarcina promitenților vânzători care vor împiedica încheierea contractului" sau în cazul în care nu se obține autorizația de construire, nu s-a mai reglementat posibilitatea rezolvirii promisiunii prin pact comisoriu, ci s-a prevăzut că promitenții vânzători se obligă să achite de două ori suma primită cu titlu de avans etc.

În accepțiunea, recurenților-pârâți aceste clauze se impun a fi interpretate conform regulilor instituite de C. civ., respectiv art. 1266 și următ.

Instanța de apel a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor art. 1267 din C. civ., text de lege potrivit căruia "clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înțelesul ce rezultă din ansamblul contractului".

Recurenții-pârâți apreciază că, în interpretarea contractului, instanța de judecată nu poate privi o clauză ut singuli; mai mult, nu poate înlătura de la aplicare, printr-o interpretare forțată, o clauză expresă și lipsită de echivoc.

Din perspectiva dispozițiilor art. 1267 din C. civ., instanța de apel a observat corect faptul că promitenții vânzători H. și, respectiv I. s-au obligat față de promitenta cumpărătoare A.. S.R.L. să vândă anumite terenuri situate în Focșani, intenția promitentei cumpărătoare fiind de a edifica un spațiu comercial (art. II.1 din promisiune).

Tot corect, instanța de apel a reținut și faptul că promitenții vânzători și-au asumat și alte obligații, respectiv cele indicate la art. IV din promisiune, cu menționarea expresă a faptului că în ceea ce privește obligația de la art. IV.1 lit. d), respectiv de solicitare și obținere a autorizației de construire, aceasta "le incumbă numai promitenților vânzători F. și G.".

În ceea ce privește interpretarea și aplicarea dispozițiilor de la art. VIII - Clauza penală, instanța de apel s-a îndepărtat de regula mai sus amintită, iar interpretarea dată acestui articol nu corespunde interpretării clauzelor unele prin altele și potrivit înțelesului ce rezultă din ansamblul contractului.

Recurenții-pârâți au solicitat să se observe faptul că în vederea conservării drepturilor și intereselor promitentei cumpărătoare, care a achitat în baza promisiunii și a actului adițional, anumite sume cu titlu de avans, s-au stipulat următoarele clauze penale:

- cea de la art. VIII.1, care sancționează neprezentarea "oricărui promitent vânzător" la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în termenul stipulat la art. VII.3, de la obținerea autorizației de construire, care realizează obiectul promisiunii de vânzare cumpărare, ipoteză în care promitenta cumpărătoare avea opțiunea între a solicita pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic și cea de a considera rezolvit de plin drept antecontractul, cu obligarea promitenților vânzători la restituirea dublului avansului primit etc.

- cea de la art. VIII.2, care sancționează neexecutarea oricăror alte obligații stabilite prin antecontract sau în cazul în care nu se obține autorizația de construire, antecontractul încheiat între părți își încetează valabilitatea, conform art. VII.1, ipoteză în care promitenții vânzători se obligă să achite de două ori suma primită cu titlu de avans.

S-a reiterat faptul că obligațiile suplimentare asumate de promitenții vânzători, conform art. IV.1, au caracter solidar, cu excepția clar și expres prevăzută a obligației de la lit. d), respectiv solicitarea și obținerea autorizației de construire.

Din perspectiva reglementării în cuprinsul promisiunii a acestei excepții de la regula solidarității, practic, o renunțare la solidaritate în ceea ce privește această obligație, părțile au stipulat în cadrul articolului VIII două ipoteze, cu titlu de clauză penală, iar printr-o interpretare corectă a acestor dispoziții, niciuna nu este aplicabilă promitenților vânzători H..

Astfel, ipoteza de la articolul VIII.1 din promisiune vizează neprezentarea la notariat a "oricăruia din promitenții vânzători", ipoteză care nu poate fi reținută în sarcina promitenților vânzători H., aceștia notificând-o pe cumpărătoare în repetate rânduri, ca urmare a îndeplinirii obligațiilor asumate, să li se comunice data și biroul notarial la care să se prezinte.

Ipoteza de la art. VIII.2 vizează neîndeplinirea altor obligații sau a obligației de obținere a autorizației de construire, ipoteza care, ca urmare a reglementarii distincte a obligațiilor, a fost stipulată prin utilizarea sintagmei "promitenții vânzători".

Așadar, se poate observa cu claritate faptul că s-a renunțat la sintagma "oricare din promitenții vânzători", care conduce la concluzia obligației solidare și indivizibile, și s-a optat, ca urmare a stipulării exprese a faptului că această obligație, cea relativă la autorizația de construire, este solidară doar pentru F. și G., la utilizarea sintagmei "promitenții vânzători", sintagmă ce nu poate viza decât promitenții vânzători care și-au asumat această obligație.

Per a contrario, dacă obligația relativă la autorizația de construire nu era exceptată de la regula solidarității enunțată la art. IV.1 primul paragraf, nu s-ar fi impus stipularea celor două ipoteze de clauză penală: o ipoteză aplicabilă oricărui promitent vânzător și o ipoteză aplicabilă promitenților vânzători cărora le incumba obligația de a obține autorizația de construire.

Prin urmare, rezultă, fără niciun echivoc, că existând obligații pe care promitenții vânzători nu și le-au asumat solidar (art. VI.1 lit. d), părțile au reglementat și clauze penale distincte, relativ la conduita oricărui promitent în calitate de obligat solidar, dar și relativ la conduita promitenților care nu și-au îndeplinit obligația de obținere a autorizației de construire, iar aceștia nu pot fi decât promitenții vânzători F. și G..

Față de înțelesul clar și lipsit de echivoc al actului juridic "promisiune de vânzare-cumpărare", în opinia pârâților B., C., D. și E., soluția instanței de apel apare a fi vădit nelegală.

Față de împrejurarea că promitenții vânzători H. nu au nicio culpă în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (scop al promisiunii), s-a solicitat să se constate că acestora nu le sunt aplicabile dispozițiile art. VIII.1, art. VIII.2 și art. VIII.3 din promisiune și, pe cale de consecință, să se dispună înlăturarea obligării lor la plata dublului avansului primit, a costurilor efectuate de promitenta cumpărătoare cu proiectul în vederea obținerii autorizației de construire, a penalităților de 0,1%, a dobânzilor, precum și a cheltuielilor de judecată efectuate, în apel, de către reclamanta societatea A.. S.R.L. și intervenientul J..

Totodată, s-a solicitat menținerea hotărârii instanței de fond în ceea ce privește admiterea cererii reconvenționale formulate de promitenții H., cu obligarea societății reclamante și a intervenientului J. la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel și în recurs.

Recurenții-pârâți G. și F. au criticat decizia Curții de Apel Galați sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive:

În ceea ce privește motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., instanța de apel a pronunțat decizia atacată cu încălcarea flagrantă a regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, mai exact, cu încălcarea art. 9 alin. (2), art. 22 alin. (6) și a art. 477 C. proc. civ.

Față de limitele stabilite prin cererea de apel de către apelanta-reclamantă A.. S.R.L., prin care s-a solicitat schimbarea sentinței civile nr. 18/2020 a Tribunalului Vrancea doar cu privire la intimații-pârâți H., recurenții-pârâți G. și F. consideră că instanța de apel a extins cererea, în mod nelegal, dispunând obligarea pârâților I. și la plata penalităților.

Prin încălcarea de către instanța de apel a limitelor învestirii sale, recurenților I. le-a fost, totodată, încălcat grav și dreptul la apărare, dreptul la un proces echitabil, întrucât nu au formulat apărări, apelul promovat de reclamantă vizându-i doar pe pârâții H.. Această modalitate a instanței de judecată de a analiza o cerere de apel formulată doar cu privire la o parte din pârâți și de a dispune și cu privire la pârâții care nu erau vizați prin cererea de apel, reprezintă o încălcare gravă a dreptului la apărare prevăzut de art. 13 din C. proc. civ. și art. 6 din Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.

Subsumat motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenții-pârâți F. și G. au susținut că hotărârea pronunțată de instanța de apel nu este motivată și că aceasta conține, totodată, motive contradictorii, contradicții care țin de esența problemelor de drept material supuse analizei.

O primă contradicție a deciziei recurate privește faptul că deși instanța de apel a constatat că încheierea contractului de vânzare-cumpărare este condiționată de obținerea autorizației de construire, cu toate acestea a considerat că neobținerea autorizației nu poate fi opusă decât în situația în care reclamanta ar fi formulat o cerere de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

Alte considerente contradictorii vizează faptul că instanța de apel a reținut că obligația pârâților I. este afectată de condiția suspensivă a predării documentației DTAC de către reclamantă, însă a concluzionat că neîndeplinirea acestei condiții de către reclamantă nu ar fi împiedicat obținerea autorizației de către pârâții I..

În considerarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții susțin că hotărârea a fost dată cu încălcarea normelor de drept material, respectiv a art. 1398, 1400, 1549, 1270 și 1271 din C. civ. și art. 7 din Legea nr. 50/1991.

Astfel, s-a arătat că obligația asumată de pârâții I. privind obținerea autorizației de construire este o obligație afectată de o condiție suspensivă, prevăzută de art. IV.2.4 și art. IX.1, așa cum a reținut, de altfel, și instanța de apel.

Această condiție suspensivă nu s-a îndeplinit ca urmare a conduitei culpabile a reclamantei, care nu și-a respectat obligațiile asumate prin art. IV.2.4 din promisiune, în sensul de a preda documentația tehnică în termen de 60 de zile lucrătoare de la data semnării promisiunii, respectiv până la data de 21 noiembrie 2015. Prin urmare, neîndeplinirea condiției suspensive ca urmare a culpei reclamantei conduce la concluzia că obligația de a obține autorizația nici nu s-a născut, astfel încât instituția rezoluțiunii este incompatibilă cu prezenta cauză.

Potrivit recurenților, aceștia nu pot avea nicio culpă pentru neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare având în vedere că obligația de obținere a autorizației de construire nu s-a născut încă.

Recurenții pârâți au susținut că instanța era obligată să observe diferența esențială dintre cele două instituții juridice: rezoluțiunea contractului și obligația afectată de condiție.

Astfel, în cazul rezoluțiunii, sancțiune ce se aplică în cazul nerespectării obligațiilor contractuale născute, părțile sunt repuse în situația anterioară, instanța obligându-le la restituirea prestațiilor și, eventual, la plata prejudiciilor create. În schimb, în cazul unei obligații afectate de o condiție suspensivă mixtă (cum este cazul în speță), nu poate opera sancțiunea rezoluțiunii, întrucât obligația nu s-a născut și, pe cale de consecință, nu se poate dispune repunerea părților în situația anterioară.

În mod nelegal, instanța de apel a considerat că "predarea DTAC de către executantul K. S.R.L. către societatea reclamantă la data de 05.12.2017 nu împiedică obținerea autorizației de construire (...)", întrucât o astfel de argumentare constituie o încălcare a dispozițiilor art. 7 din Legea nr. 50/1991, potrivit cărora cererea pentru emiterea autorizației trebuie să fie însoțită de documentația tehnică DTAC.

Sancționarea pârâților F. și G. cu aplicarea clauzei penale prevăzute de art. VIII.2 din promisiune, în sensul obligării acestora la restituirea dublului avansului primit, este nelegală și de natură a contura o îmbogățire fără justă cauză în favoarea reclamantei.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată acordate, recurenții-pârâți au apreciat că este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., atât prin prisma faptului că instanța de judecată nu putea constata culpa pârâților F. și G. în neexecutarea obligației afectate de condiția suspensivă și, pe cale de consecință, nu putea dispune rezoluțiunea promisiunii bilaterale, dar și prin prisma faptului că aceste cheltuieli sunt străine cauzei.

Norma de drept material încălcată de instanță este situată în sfera răspunderii civile delictuale (art. 1357 din C. civ.), adică o culpă în executarea obligațiilor contractuale care să fi determinat promovarea litigiului, culpă care să atragă astfel obligația de plată a cheltuielilor de judecată.

Recurenții-pârâți F. și G. au depus, la data de 10 mai 2021, întâmpinare la recursul formulat de recurenta-reclamantă S.C. A.. S.R.L., prin care au solicitat anularea cererii de recurs, în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ. în subsidiar, au solicitat respingerea cererii de recurs ca fiind inadmisibilă, potrivit art. 488 alin. (2), art. 459 alin. (1) și (2) din C. proc. civ., cu obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta-reclamantă A.. S.R.L. a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului declarat de pârâții B., C., D. și E., ca nefondat.

De asemenea, la data de 28 iunie 2021 recurenta-reclamantă a depus întâmpinare la recursul formulat de pârâții F. și G., solicitând respingerea acestuia, ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

Intimatul-intervenient J. a depus întâmpinare la recursul formulat de pârâții F. și G., solicitând respingerea acestuia, ca nefondat. De asemenea, intimatul-intervenient a formulat întâmpinare la recursul declarat de pârâții B., C., D. și E., prin care a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

Recurenta-reclamantă și recurenții-pârâți nu au formulat răspuns la întâmpinare.

Conform art. 493 alin. (2) - (4) din C. proc. civ., în forma în vigoare la data începerii procesului, deci, anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018, a fost întocmit un raport asupra admisibilității în principiu a recursurilor, raport care, după analiza acestuia în completul de filtru, a fost comunicat părților, cu mențiunea că acestea pot depune punct de vedere la raport în termen de 10 zile de la comunicare.

Părțile nu au înțeles să uzeze de acest drept.

Prin încheierea din 10 martie 2022 s-au admis, în principiu, recursurile declarate de recurenții-pârâți B., C., D. și E., respectiv de recurenții-pârâți G. și F., precum și recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L., s-a prorogat discutarea excepției de netimbrare și a celei de nulitate a recursului declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., stabilindu-se termen la data de 26 mai 2022, ora 10:00, în ședință publică, cu citarea părților.

La termenul de judecată din 26 mai 2022, Înalta Curte a luat în examinare, cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., chestiunea prealabilă a timbrajului în ceea ce privește recursul declarat de recurenta-reclamantă A.. S.R.L., soluționarea acestui aspect făcând de prisos examinarea altor cereri sau excepții.

Înalta Curte constată că excepția netimbrării recursului reclamantei societatea A.. S.R.L. este întemeiată, pentru următoarele considerente:

Astfel, se reține că potrivit dispozițiilor art. 197 din C. proc. civ., "în cazul în care cererea este supusă timbrării, dovada achitării taxelor datorate se atașează cererii. Netimbrarea sau timbrarea insuficientă atrage anularea cererii de chemare în judecată, în condițiile legii".

De asemenea, art. 486 alin. (2) din C. proc. civ. prevede că la cererea de recurs se va atașa dovada achitării taxei de timbru, iar alin. (3) teza I al aceluiași articol stabilește că această cerință este prevăzută sub sancțiunea nulității.

Conform dispozițiilor art. 24 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, "recursul împotriva hotărârilor judecătorești se taxează cu 100 RON dacă se invocă unul sau mai multe dintre motivele prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 1 - 7 din C. proc. civ..", iar potrivit art. 33 alin. (1) din același act normativ, "taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat, cu excepțiile prevăzute de lege".

În aplicarea acestor texte de lege, instanța supremă constată că prin adresa comunicată la data de 6 aprilie 2021 (la sediul procesual ales indicat prin cererea de recurs - dosarul de recurs, volumul I), recurentei reclamante societatea A.. S.R.L. i s-a pus în vedere să depună la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 100 RON, sub sancțiunea anulării cererii de recurs.

De asemenea, se constată că recurenta reclamantă a fost citată pentru termenul de judecată din 26 mai 2022, cu mențiunea de a achita taxa judiciară de timbru în sumă de 100 RON .

Întrucât societatea A.. S.R.L. nu și-a îndeplinit obligația de a depune dovada achitării taxei judiciare de timbru, datorată conform art. 24 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, până la termenul din 26 mai 2022, când a rămas în pronunțare cauza, devine incidentă sancțiunea nulității recursului.

Este de amintit că accesul la justiție presupune respectarea cerințelor formale în legătură cu promovarea unei acțiuni sau căi de atac, dar și respectarea dispozițiilor imperative vizând plata taxelor judiciare de timbru fără de care nu se poate trece la analiza cererilor formulate în fața instanței, aceasta nefiind legal sesizată.

Față de cele ce preced și pentru a da eficiență principiului constituțional al egalității în fața legii, instanța este obligată a examina cererile cu care este sesizată, prin prisma îndeplinirii condițiilor de exercitare stabilite de lege.

Or, în cauză, aceste cerințe se constată a nu fi îndeplinite, motiv pentru care, în temeiul art. 486 alin. (3) teza I, raportat la art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte urmează să anuleze ca netimbrat recursul declarat de recurenta reclamantă societatea A.. S.R.L. împotriva deciziei nr. 290/2020 din 13 noiembrie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Galați, secția a II-a civilă.

Înalta Curte, examinând decizia recurată din perspectiva criticilor formulate și a temeiurilor de drept incidente, constată că recursurile declarate de recurenții-pârâți B., C., D. și E., precum și de recurenții-pârâți G. și F. sunt nefondate.

În mod prioritar, se cuvine menționat că potrivit art. 499 din C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)".

I. Recursul declarat de recurenții-pârâți B., C., D. și E., întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 4, 5, 6 și 8 C. proc. civ., este nefondat pentru următoarele considerente:

Motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ. este invocat formal, deoarece recurenții nu au indicat actul pe care instanța de apel l-a săvârșit cu încălcarea atribuțiile autorității judecătorești și pe care numai un organ al puterii legislative sau executive îl putea face.

Criticile privind încălcarea dispozițiilor art. 477 și 478 C. proc. civ., subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., nu sunt fondate.

Este de menționat că apelul exercitat în termen provoacă o nouă judecată asupra fondului, instanța de apel statuând atât în fapt, cât și în drept. Efectul devolutiv al apelului este însă limitat de ceea ce s-a apelat, potrivit art. 477 C. proc. civ., și de ceea ce s-a supus judecății la prima instanță, conform art. 478 din același cod.

Potrivit recurenților, instanța de apel a încălcat principiul tantum devolutum quantum judicatum întrucât reclamanta, prin cererea de chemare în judecată, a solicitat obligarea pârâților, în solidar, la plata sumei de 519.845,22 RON, iar prin decizia recurată aceștia au fost obligați la plata sumei de 847.863,80 RON, fără ca această diferență să reprezinte dobânzi, rate sau venituri ajunse la termen ulterior pronunțării sentinței primei instanțe.

În conformitate cu principiului tantum devolutum quantum judicatum prevăzut la art. 478 C. proc. civ., efectul devolutiv al apelului vizează numai ceea ce s-a judecat de către prima instanță, în apel neputându-se formula pretenții noi.

Verificând actele din dosarul primei instanțe se constată că reclamanta, prin cererea de chemare în judecată, a solicitat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâților, în solidar, la plata daunelor calculate conform art. VIII.2 din promisiune, în cuantum de 519.845,22 RON, la care se adaugă penalitățile de întârziere datorate până la achitarea efectivă a debitului.

Ulterior, la data de 24.04.2019, reclamanta și-a precizat cererea de chemare în judecată în sensul că a mărit cuantumul pretențiilor la suma de 852.863,9 RON, reprezentând dublul sumei primite de pârâți cu titlu de avans.

Înalta Curte constată că instanța de apel a admis apelul reclamantei, a anulat în parte sentința atacată și, în rejudecare, a dispus obligarea pârâților H. la plata către reclamantă a dublului sumei primite cu titlu de avans potrivit promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv 636.141,8 RON. Totodată, instanța de prim-control judiciar a menținut dispoziția sentinței apelate privind obligarea pârâților I. la plata sumei de 216.722 RON, reprezentând dublul sumei primite de aceștia cu titlu de avans. Așadar, pârâții au fost obligați la plata sumei de 852.863,9 RON, reprezentând dublului sumei primite cu titlu de avans, potrivit precizării cuantumului pretențiilor depuse la prima instanță în data de 24.04.2019.

În consecință, Înalta Curte constată că nu au fost încălcate limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecății la prima instanță, întrucât instanța de apel, prin obligarea pârâților H. la plata dublului avansului primit potrivit promisiunii de vânzare-cumpărare în cuantum de 636.141,8 RON, a respectat limitele învestirii prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost ea modificată de parte.

Totodată, se reține că prin cererea de mărire a cuantumului pretențiilor reclamantei din data de 24.04.2019 nu s-a modificat cererea de chemare în judecată, în sensul prevăzut de art. 204 alin. (1) C. proc. civ., contrar criticilor recurenților.

O altă critică vizează încălcarea principiului tantum devolutum quantum apellatum, întrucât prin apelul declarat societatea reclamantă nu a criticat sentința primei instanțe sub aspectul constatării rezoluțiunii și a compensării cheltuielilor de judecată și obligarea pârâților H. la plata doar a sumei de 1.042 cheltuieli de judecată.

Potrivit principiului tantum devolutum quantum apellatum prevăzut la art. 477 C. proc. civ., efectul devolutiv al apelului nu vizează, cu necesitate, toate problemele de fapt și de drept care au fost dezbătute de prima instanță, ci numai acelea care sunt criticate expres sau implicit de către apelant.

Verificând cererea de apel se constată că reclamanta a solicitat schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul că în rejudecare pârâții H. să fie obligați la plata dublului avansului primit potrivit promisiunii de vânzare-cumpărare, în cuantum de 318.070,90 RON, a dobânzii legale până la plata efectivă și a penalităților de întârziere în cuantum de 0,1% zi de întârziere potrivit VIII.3 din promisiune. De asemenea, apelanta-reclamantă a mai solicitat respingerea cererii reconvenționale formulate de pârâții B., C., D. și E..

Prin decizia recurată, instanța de apel a respins apelurile declarate de pârâți, a respins ca inadmisibil apelul incident declarat de pârâții H. și a admis apelul declarat de reclamantă. A fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de societatea reclamantă, s-a constatat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și au fost obligați pârâții B., C., D. și E. la plata sumei de 636.141,8 RON, către reclamantă. De asemenea, pârâții F., G., B., C., D. și E. au fost obligați la plata penalităților de 0,1% pe zi de întârziere, începând cu data de 09.07.2018 și până la data plății efective a sumelor datorate, cu titlu de debit principal pentru fiecare dintre pârâți, fiind respinsă, ca neîntemeiată, cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți B., C., D. și E.. S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate, iar apelanții-pârâți au fost obligați, în solidar, la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 46.091,50 RON, constând în cheltuieli judiciare efectuate în fața primei instanței, precum și la plata sumei de 24.259,58 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Sunt de menționat și prevederile art. VIII pct. 1 lit. b) din promisiune, potrivit cărora în situația în care contractul de vânzare-cumpărare nu s-a perfectat, reclamanta, în calitate de promitentă-cumpărătoare, are opțiunea de a considera rezolvit de plin drept contractul cu obligația promitenților vânzători de a achita dublul sumei primite cu titlu de avans.

De asemenea, potrivit art. VIII pct. 3 din promisiune, plata dublului sumei primite cu titlu de avans de către promitenții vânzători trebuie efectuată în termen de 30 de zile de la rezilierea contractului, sub sancțiunea unei penalități în cuantum de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere.

Din prevederile contractuale evocate rezultă fără niciun dubiu că pentru a fi obligați pârâți la plata sumei reprezentând dublul avansului primit trebuie constată rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, iar pentru a curge penalitățile de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere este necesar să se stabilească data rezoluțiunii contractului.

În consecință, Înalta Curte constată că au fost respectate limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a apelat, deoarece instanța de apel, pentru a analiza criticile reclamantei privind obligarea la plata dublului sumei primite cu titlu de avans și a penalităților în cuantum de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere potrivit VIII.3 din promisiune, trebuia să constate implicit rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare și data de la care produce efecte.

Totodată, se constată că nu au fost încălcate limitele efectului devolutiv nici prin reanalizarea cheltuielilor de judecată efectuate în fața primei instanțe și obligarea pârâților, în solidar, la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 46.091,50 RON, întrucât prin admiterea apelului reclamantei a fost schimbată în parte sentința atacată și, rejudecând cauza în fond, instanța de apel era obligată să se pronunțe asupra cheltuielilor judiciare solicitate de părți în raport de noua situație, potrivit art. 453 C. proc. civ.

În concluzie, instanța de apel nu a încălcat normele de procedură privind limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecății la prima instanță și de ceea ce s-a apelat, potrivit art. 477 și 478 C. proc. civ., motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. nefiind fondat.

În egală măsură nici criticile privind nemotivarea soluției de respingere a apelului incident declarat de pârâții B., C., D. și E., circumscrise motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., nu sunt fondate.

În aprecierea recurenților, deși instanța de apel a respins ca inadmisibil apelul incident declarat de pârâții B., C., D. și E., a omis să motiveze această soluție.

Verificând, însă, încheierea din data de 21 octombrie 2020, în care au fost consemnate dezbaterile părților pe fondul cererilor de apel, se reține că instanța de apel a pus în discuția părților admisibilitatea apelului incident declarat de pârâți și a constatat că acesta este inadmisibil prin raportare la dispozițiile art. 472 C. proc. civ., având în vedere calitatea de apelanți a respectivilor pârâți.

Înalta Curte constată că prin încheierea în cuprinsul căreia au fost consemnate dezbaterile părților pe fondul cererilor de apel, parte integrantă din hotărârea pronunțată, potrivit art. 425 alin. (1) lit. a) teza a II-a C. proc. civ., instanța de apel a motivat soluția de respingere a apelului incident al pârâților B., C., D. și E..

În consecință, motivarea curții de apel conține temeiurile pentru care s-a respins ca inadmisibil apelul incident formulat de pârâți și este conformă dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., nefiind cazul unei nemotivări, contrar celor susținute de recurenți.

În acest context, împrejurarea că recurenții nu sunt de acord cu motivarea instanței de apel nu determină aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., astfel încât această critică este nefondată.

Nici criticile recurenților privind aplicarea greșită de către instanța de apel a normelor de drept material referitoare la interpretarea contractului și a existenței obligației solidare, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu sunt fondate.

Potrivit recurenților instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 1453 C. civ. prin obligarea acestora la plata dublului avansului primit în condițiile în care aceasta a reținut că neasumarea obligației de a obține autorizația de construire nu conduce la reținerea renunțării la solidaritate. În acest sens, recurenții au susținut că la art. IV din promisiunea de vânzare-cumpărare părțile au stipulat obligații solidare între promitenții vânzători cu excepția celei de la lit. d), privind obținerea autorizației de construire stipulată în sarcina exclusivă a promitenților vânzători I..

Potrivit art. 1443 C. civ. "obligația este solidară între debitori atunci când toți sunt obligați la aceeași prestație, astfel încât fiecare poate să fie ținut separat pentru întreaga obligație, iar executarea acesteia de către unul dintre codebitori ii liberează pe ceilalți față de creditor".

Din dispozițiile legale evocate rezultă fără echivoc că solidaritatea dintre debitori există atunci când aceștia sunt obligați la aceeași prestație.

Analizând obligațiile promitenților vânzători prevăzute în promisiunea de vânzare cumpărare, se constată că la art. II.4 din promisiune fiecare dintre promitenți s-a obligat să înstrăineze terenul propriu, respectiv câte două terenuri, iar la art. III.1 au prevăzut că obiectul contractului este indivizibil, toate cele patru terenuri reprezentând un tot unitar în vederea realizări scopului de la art. II.1 din convenție. De asemenea, la art. IV din promisiune s-au prevăzut și alte obligații, conexe operațiunii de vânzare-cumpărare, printre care și cea privind obținerea autorizației de construire în sarcina exclusivă a promitenților vânzători I..

Înalta Curte constată că atât obligațiile de transmitere a proprietății imobilelor constând în terenurile identificate la art. II.4 din promisiune, cât și cea privind obținerea autorizației de construire nu sunt obligații solidare, deoarece debitorii nu sunt obligați la aceeași prestație astfel încât fiecare în parte să o poată executa. Altfel spus, pârâții H. nu pot înstrăina terenurile care nu le aparțin sau să obțină autorizația de construire, în timp ce pârâții I. nu pot înstrăina terenurile proprietatea celorlalți promitenți vânzători.

Prin urmare, nefiind în ipoteza unor obligații solidare nu se poate reține incidența dispozițiilor art. 1453 C. civ. privind renunțarea la solidaritate, contrar celor susținute de recurenți.

În cauză, în mod corect instanța de apel a reținut că obligația asumată de pârâți este indivizibilă artificial, însă nesolidară, întrucât, pe de o parte, părțile au prevăzut la art. III.1 cele patru terenuri ca fiind un tot unitar, iar pe de altă parte, scopul mediat al actului este reprezentat de construirea unui centru comercial și parcarea adiacentă pe cele patru terenuri.

Nu poate fi primită nici critica privind încălcarea regulilor de interpretare prevăzute de art. 1266 și 1267 C. civ., prin raportare la clauza penală prevăzută la art. VIII din promisiune. Recurenții susțin că, întrucât există obligații pe care promitenții vânzători nu și le-au asumat solidar, părțile au reglementat clauze penale distincte pentru obligațiile solidare și pentru obligația exclusivă a promitenților vânzători I., de a obține autorizația de construire la art. VIII din promisiune.

Prin urmare, recurenții apreciază că nu puteau fi obligați la plata dublului avansului primit, potrivit art. VIII.2 din contract, pentru neobținerea autorizației de construire.

Potrivit art. 1266 C. civ. "contractele se interpretează după voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor; la stabilirea voinței concordante se va ține seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părți, de practicile stabilite între acestea și de comportamentul lor ulterior încheierii contractului", iar potrivit art. 1267 din același act normativ "clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înțelesul ce rezultă din ansamblul contractului".

Înalta Curte, procedând la analiza prevederilor promisiunii de vânzare-cumpărare, constată că în conformitate cu art. II din convenție scopul mediat urmărit de părțile contractante l-a reprezentat construirea unui centru comercial și a unor parcări pe cele 4 terenuri, proprietatea promitenților. De asemenea, din prevederile art. III.1 din promisiune rezultă că părțile au prevăzut cele 4 terenuri ca un tot unitar în vederea realizării investiției constând într-un centru comercial.

Totodată, la art. IV.1 s-au prevăzut obligațiile solidare ale promitenților vânzători privind scoaterea din circuit