ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2113/2022

Ședința publică din data de 3 noiembrie 2022

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș, secția I civilă, la 20 martie 2019, reclamanții A. și B. au solicitat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/15.02.2010 de BNP C., evacuarea pârâților din imobilul situat în Timișoara, str. x, jud. Timiș, înscris în CF nr. x Timișoara, nr. top: x/XXXVIII, obligarea pârâților D., E. și F. la plata în solidar a sumei de 10.800 euro, echivalent în RON la data plății, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului pe perioada de 3 (trei) ani anteriori formulării prezentei acțiuni, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au invocat dispozițiile prevăzute de art. 969, 1020-1021, 1298 vechiul C. civ., art. 1 530 din noul C. civ.

La data de 7 august 2019, pârâta D. a formulat întâmpinare și cerere reconvențională.

Pârâta a arătat că este de acord cu rezoluțiunea contractului, însă cu obligarea reclamanților să îi restituie avansul de preț achitat până în prezent, plus o penalitate de 10.000 euro conform clauzelor contractuale, precum și contravaloarea îmbunătățirilor în cuantum de 8.248 RON, reprezentând instalația de încălzire proprie în valoare de 1.606 RON, centrala termică în valoare de 1.266 RON și manopera de instalare în valoare de 800 RON, rulouri exterioare în valoare de 2.475 RON, ușa metalică în valoare de 697 RON cu manopera de asamblare de 150 RON, participarea la repararea liftului care deservește imobilul în care se află situat apartamentul, repararea țevilor de la subsolul imobilului și înlocuirea ușii de la intrarea în imobil, reparații în cuantum de 1.260 RON.

Pârâta a mai solicitat instituirea unui drept de retenție asupra imobilului până la achitarea integrală a debitului, conform art. 2495 C. civ. și obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentința civilă nr. 241 din 12 februarie 2021, Tribunalul Timiș a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B. și a admis în parte cererea reconvențională formulată de pârâta D..

A dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/15.02.2010 de C. și repunerea părților în situația anterioară, obligând reclamanții să restituie pârâtei avansul de preț achitat în sumă de 33.350 euro și să îi achite penalitatea de 10.000 de euro.

A obligat reclamanții să achite pârâtei suma de 3.672,3 RON reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor.

A instituit un drept de retenție în favoarea pârâtei asupra imobilului înscris în CF nr. x Timișoara (provenită din conversia de pe hârtie a CF. nr. x Timișoara) cu nr. top. xXXXVIII, constând în apartamentul nr. x situat în Timișoara str. x până la achitarea sumelor datorate.

A obligat reclamanții la plata cheltuielilor de judecată către pârâtă în cuantum de 4300 RON, taxa judiciară de timbru.

A respins în rest cererea reconvențională.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții.

Curtea de Apel Timișoara, secția I civilă, prin decizia civilă nr. 248 din 9 noiembrie 2021, a admis apelul declarat de reclamanții B. și A. și, în consecință, a schimbat în parte sentința civilă nr. 241/12.02.2021 pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr. x/2019, în sensul că:

A admis în parte acțiunea formulată de reclamanții B. și A., în contradictoriu cu pârâții D., E. și F..

A schimbat în parte hotărârea apelată, în sensul că:

A dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/15.02.2010 de BNP C. din culpa pârâților.

A dispus evacuarea pârâtei D. din imobilul compus din două camere și dependințe situat în Timișoara, str. x, jud. Timiș, înscris în CF nr. x Timișoara, nr. top: x/XXXVIII.

A respins în rest cererea de chemare în judecată.

A admis în parte cererea reconvențională formulată de către pârâta D.:

A obligat pârâții-reclamanți reconvenționali A. și B. să achite reclamantei-pârâte reconvenționale D. suma de 3.672,3 RON reprezentând contravaloare îmbunătățiri.

A respins în rest cererea reconvențională.

A obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 3.903,12 RON cheltuieli de judecată în primă instanță reprezentând taxa de timbru.

A obligat pârâta la plata către reclamanți a sumei de 2.083 RON cheltuieli de judecată în apel, reprezentând taxa de timbru.

Împotriva deciziei civile nr. 248 din 9 noiembrie 2021a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă, a formulat recurs pârâta D., întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Subsumat ipotezei de nelegalitate de la pct. 6, recurenta-pârâtă susține, în esență, că decizia recurată nu cuprinde motivele de drept pentru care instanța de apel și-a fundamentat soluția schimbării hotărârii instanței de fond în sensul respingerii cererii reconvenționale și admiterii cererii principale, deși prima instanță a pronunțat o hotărâre diametral opusă.

Din acest motiv, instanța de apel a pronunțat o soluție a cărei legalitate nu poate fi stabilită de instanța de recurs, întrucât nu identifică temeiurile de drept în baza cărora a schimbat soluția instanței de fond, a respins acțiunea pârâtei și a admis acțiunea părții adverse.

Susține că prin convenția părților, promitenta-cumpărătoare și-a asumat obligația achiziționării doar a cotei de 1/2 din imobil, cu consecința plății prețului corespunzător acestei cote, astfel că poziția din notele depuse la dosar, în apel, nu au schimbat cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe pentru a fi incidente dispozițiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ., ci doar au urmărit o corectă lămurire a limitelor judecății, fiind incidente dispozițiile art. 478 alin. (4) C. proc. civ.

De asemenea, instanța de apel a apreciat, fără niciun fundament legal, că ar exista o practica obișnuită ca vânzătorul să ramburseze anticipat creditul la momentul încheierii vânzării unui bun imobil și să radieze în același timp toate sarcinile, invocând, de fapt, un motiv care nu se regăsește în convenția părților, străin de natura cauzei. În realitate, promitenții-vânzători încasau lunar ratele, pe de altă parte, angajau datorii, garantând cu imobilul, astfel că nu exista nicio garanție ca la data preconizată încheierii contractului în formă autentică, să aibă resurse pentru achitarea noilor datorii și, bineînțeles, pentru radierea interdicției.

Subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susține că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material prevăzute de art. 969-970, art. 1020, art. 1041, art. 1312 și art. 1337 alin. (2) din vechiul C. civ.

În privința încălcării prevederilor art. 1041 C. civ., recurenta arată că deși în convenția părților din 2010 promitenții-cumpărători D. și G. nu și-au luat obligația de a răspunde solidar pentru plata întregului preț al imobilului, instanța de apel a sancționat-o pe D. pentru neplata întregului preț al imobilului, în condițiile în care aceasta a achitat cota de 1/2 din prețul imobilului, adică corespunzătoare cotei sale de proprietate ce îi revenea, până la momentul în care a aflat că promitenții-vânzători au majorat creditul și au înscris interdicția de vânzare în cartea funciară.

Consideră nelegală motivarea instanței de apel în sensul că este o practică obișnuită ca vânzătorul să ramburseze anticipat creditul la momentul încheierii vânzării unui bun imobil și să radieze în același timp toate sarcinile, întrucât din conținutul convenției rezultă că plata ratelor urma să se facă lunar, iar la sfârșitul plății tuturor ratelor, promitenții-cumpărători nu aveau siguranța că promitenții-vânzători ar fi radiat ipoteca și interdicția de vânzare.

Referitor la încălcarea art. 1020 C. civ., apreciază că și dacă s-ar considera că în promisiunea de vânzare din 2010, momentul în care urma să fie radiată ipoteca era susceptibil de două înțelesuri (promitenta-cumpărătoare susține că radierea sarcinilor se face anterior încheierii contractului, iar promitenții-vânzători susțin că întâi se încheie contractul și abia apoi se radiază sarcinile), conform art. 1312 vechiul C. civ. orice clauză obscură sau îndoielnică se interpretează în contra vânzătorului, ceea ce instanța de apel în decizia recurată a nesocotit și a interpretat convenția în favoarea vânzătorului.

Nici până la data preconizată în convenție pentru perfectarea contractului în formă autentică, 25 februarie 2015, și nici până la data soluționării apelului, noiembrie 2021, promitenții-vânzători nu au radiat din cartea funciară ipoteca, ci mai mult, au angajat la 8 mai 2012, respectiv 19 septembrie 2012, alte debite mult mai mari în raport cu H., care la data plății erau de 38.650 euro, mai mult decât era prețul cotei pe care trebuia să o plătească G. pentru cealaltă cota de 1/2 din imobil. Acest debit, ipoteca și interdicția de vânzare în favoarea băncii există și în prezent, existând un termen de 13 ani convenit cu banca pentru plata ratelor.

Astfel, instanța aplică greșit dispozițiile art. 1020 vechiul C. civ. în sensul că desființează convenția din culpa celui care și-a executat obligația asumată la cererea celui care nu și-a executat obligația.

În concluzie, a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate și pe fond, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată.

Intimații-reclamanți B. și A. au depus, în termenul legal, întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenta-pârâtă a depus răspuns la întâmpinare, solicitând înlăturarea apărărilor pârâților și admiterea recursului.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție la 9 martie 2022 și a fost repartizat aleatoriu Completului de filtru nr. 4, astfel cum reiese din fișa Ecris.

Cauza a fost supusă procedurii de regularizare, nefiind întocmit raportul de admisibilitate față de data inițială a dosarului, 20 martie 2019, ulterioară datei de 21 decembrie 2018, când au fost abrogate dispozițiile art. 493 C. proc. civ.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate raportat la dispozițiile legale aplicabile, având în vedere situația de fapt reținută de instanțele de fond, Înalta Curte are în vedere următoarele:

Cu titlu prealabil, trebuie menționat că situația de fapt reținută de instanțele fondului nu mai poate fi reapreciată în recurs, unde are loc o verificare de legalitate, în limitele instituite de art. 488 C. proc. civ., la o situație de fapt deplin stabilită, astfel că nici argumentele aduse în recursul pârâtei privitoare la modul de interpretare a probelor nu vor fi analizate întrucât tind la modificarea situației de fapt avută în vedere, cu prilejul aplicării legii, de către instanțele de fond.

Așa fiind, criticile care vizează situația de fapt sau aprecierea probelor nu vor fi supuse analizei instanței de recurs care, în calea de atac extraordinară a recursului, nu poate proceda la o devoluțiune a fondului cauzei, ceea ce poate constitui obiect al judecății fiind exclusiv legalitatea hotărârii pronunțate în apel.

Cu privire la recursul pârâtei, Înalta Curte constată că aceasta a invocat motivele de casare prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., însă unele dintre criticile formulate se circumscriu și ipotezei prevăzute de pct. 5, anume cele referitoare la aplicarea greșită a prevederilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

Asupra motivului de recurs prin care se critică nemotivarea deciziei recurate, Înalta Curte constată că au fost respectate dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. care reglementează conținutul hotărârii judecătorești și cele ale art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului care garantează dreptul la un proces echitabil, motivarea hotărârii reprezentând o garanție procesuală esențială, întrucât instanța de apel a expus argumentele de fapt și de drept care au determinat deznodământul judiciar în cauza dedusă judecății, analiza instanței de apel raportându-se la condițiile legale cerute pentru rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare, prin interpretarea situației de fapt și a probatoriului administrat în cauză, chiar dacă acestea nu au fost indicate în mod expres în cuprinsul hotărârii.

Recurenta-pârâtă susține, în esență, că decizia recurată nu cuprinde motivele de drept pentru care instanța de apel și-a fundamentat soluția schimbării hotărârii instanței de fond și că a stabilit eronat contextul factual și nu a făcut referire la apărările sale, existând aspecte ce au fost ignorate fără o motivare analitică, instanța ignorând apărarea pârâtei în sensul că prin convenția părților, promitenta-cumpărătoare și-a asumat obligația achiziționării doar a cotei de 1/2 din imobil, cu consecința plății prețului corespunzător acestei cote, instanța de apel reținând greșit, cu încălcarea art. 478 alin. (2) C. proc. civ., faptul că această critică a fost invocată de pârâtă pentru prima dată prin notele scrise depuse în apel, contrar dispozițiilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

Procedând la verificarea aspectelor de nelegalitate punctate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte constată că instanța de apel a analizat pe larg susținerile părților, deopotrivă ale reclamanților și ale pârâților, inclusiv apărarea recurentei pârâte în sensul că s-a obligat să cumpere doar cota de 1/2 și nu întreaga proprietate, astfel că trebuia să achite doar suma de 36.000 de euro și, luând în considerare starea de fapt în care s-a derulat conflictul dintre părți, a constatat culpa pârâților pentru neîndeplinirea obligației de plată a ratelor, în cuantumul și la termenele convenite de părți și a modificat hotărârea apelată, în sensul pronunțării rezoluțiunii din culpa pârâților, și nu a reclamanților.

Nu se poate reține că instanța de apel nu a avut în vedere apărarea recurentei-pârâte în sensul că s-a obligat să cumpere doar cota de 1/2 și nu întreaga proprietate, astfel că trebuia să achite doar suma de 36.000 de euro, invocată prin notele scrise depuse în apel după închiderea dezbaterilor, întrucât deși a reținut că această apărare a fost invocată cu încălcarea dispozițiilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apel a analizat-o și a reținut că "deși în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare se arată că pârâta va dobândi cota de 1/2 din dreptul de proprietate iar pârâții E. și F., cealaltă cotă, plata ratelor din preț nu este stabilită în cotă parte. Se observă cu destulă ușurință că reclamanții au urmărit ca ratele din preț să le fie achitate în totalitate, și nu în funcție de împărțeala pârâților, iar transmiterea dreptului de proprietate să se realizeze în totalitate.

Modul în care pârâții, în calitate de promitenții cumpărători, au înțeles să-și împartă dreptul de proprietate nu poate fi opus reclamanților, iar în lipsa unei dispoziții exprese cuprinse în promisiunea de vânzare, reclamanții nu pot fi obligați să accepte vânzarea doar a unei cote părți, rămânerea în coproprietate cu vreuna din părți sau o plată parțială din preț".

Prin urmare, față de această motivare a instanței de apel, criticile recurentei-pârâte, încadrate de instanța de recurs în ipoteza de nelegalitate de la pct. 5, referitoare la faptul că apărarea din notele depuse la dosar, în apel, nu a schimbat cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe pentru a fi incidente dispozițiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ., ci doar a urmărit o corectă lămurire a limitelor judecății, fiind aplicabile, în opinia recurentei, dispozițiile art. 478 alin. (4) C. proc. civ., nu au relevanță, fiind invocate formal, apărarea recurentei fiind, oricum, analizată de instanța de apel și din această perspectivă.

De altfel, aceste critici sunt nefondate. Pe de o parte, precizările care pot fi aduse pretențiilor în faza procesuală a apelului nu pot fi pretext pentru nesocotirea limitelor devoluțiunii și deducerea în fața judecății a unor cereri noi, cum este cazul în speța de față. Pe de altă parte, asemenea precizări sau explicitări au fost analizate de instanța de apel, astfel că nu poate fi reținută aplicarea greșită a prevederilor art. 478 C. proc. civ.

În acest context, simpla nemulțumire a părții cu privire la soluția pronunțată ori neînsușirea de către instanță a tuturor apărărilor formulate, sunt aspecte ce nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul exigențelor art. 425 C. proc. civ.. Instanța de apel a argumentat soluția pronunțată cu respectarea cerințelor acestui text de lege, decizia atacată conținând elementele care fac posibil controlul hotărârii în calea de atac, motivarea fiind clară, cuprinzând pe larg argumentele care au format convingerea instanței în sensul soluției pronunțate.

Raportând cele expuse la litigiul pendinte, cu referire la criticile legate de incidența dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 și 6 C. proc. civ., Înalta Curte reține că hotărârea instanței de apel se încadrează în exigențele prevăzute de art. 425 C. proc. civ., susținerile părții urmând a fi respinse, în condițiile în care instanța de apel și-a argumentat, atât în fapt, cât și în drept soluția adoptată, în raport de starea de fapt constatată în cauză, de obiectul dedus judecății și de limitele investirii instanței prin cererea de chemare în judecată.

În ceea ce privește motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat de recurenta-pârâtă, se constată că acest caz de casare privește în mod exclusiv aplicarea greșită a normelor de drept material și are în vedere situațiile în care instanța recurge la textele de lege ce sunt de natură să ducă la soluționarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greșit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă, prea restrânsă sau cu totul eronată.

Or, din examinarea criticilor din cererea de recurs nu rezultă că instanța de apel ar fi încălcat sau aplicat greșit vreo normă de drept material.

Astfel, cu privire la pretinsa încălcare a prevederilor art. 1041 C. civ., Înalta Curte reține, în acord cu motivarea instanței de apel, că pe o parte, această apărare a fost invocată tardiv, cu încălcarea prevederilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ., astfel cum s-a antereferit mai sus, iar, pe de altă parte, deși în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare se arată că pârâta D. va dobândi cota de 1/2 din dreptul de proprietate, iar pârâții E. și F., cealaltă cotă, plata ratelor din preț nu este stabilită în cotă parte, clauza contractuală prevăzând că promitenții-cumpărători vor "achita prețul de 72.000 euro, până la data de 25 februarie 2015, în rate lunare egale de 1.200 euro". Prin urmare, este prevăzut în antecontract că plata datoriei se face în solidar, contrar susținerilor recurentei-pârâte. Astfel, potrivit art. 1039 C. civ., "obligația este solidară din partea debitorilor când toți s-au obligat la același lucru astfel că fiecare poate fi constrâns pentru totalitate și că plata făcută de unul din debitori liberează și pe ceilalți față de creditor".

Oricum, în lipsa unei dispoziții exprese cuprinse în promisiunea de vânzare, reclamanții nu pot fi obligați să accepte vânzarea doar a unei cote părți, rămânerea în coproprietate cu vreuna din părți sau o plată parțială din preț.

Și criticile referitoare la încălcarea art. 1020 și art. 1312 C. civ. sunt nefondate.

Așa cum în mod legal a reținut instanța de apel, obligația de radiere a sarcinilor devenea scadentă doar după achitarea în întregime a prețului, întrucât transmiterea proprietății era condiționată de plata integrală a prețului, astfel că până la acel moment reclamanții puteau dispune de bun în calitate de proprietari, convenția părților neavând nici o prevedere contrară.

Prin urmare, obligația pârâților de plată a prețului este anterioară obligației reclamanților de radiere a sarcinilor înscrise asupra imobilului, obiect al vânzării.

Aceste rețineri ale instanței de apel nu au fost criticate de recurenta-pârâtă, aceasta doar susținând că momentul în care urma să fie radiată ipoteca este susceptibil de două înțelesuri, în sensul că promitenții-vânzători susțin că întâi se încheie contractul și abia apoi se radiază sarcinile, iar recurenta promitenta-cumpărătoare susține că radierea sarcinilor se face anterior încheierii contractului, apreciind că, în raport cu prevederile art. 1312 C. civ., convenția trebuie interpretată în favoarea celei care se obligă, recurenta-pârâtă.

Contrar susținerilor recurentei-pârâte, nu există nicio clauză obscură în antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la momentul radierii ipotecilor, acesta prevăzând ca radierea ipotecilor să se efectueze până la data încheierii contractului în formă autentică.

Însă, așa cum s-a reținut mai sus, obligația de radiere a sarcinilor devenea scadentă doar după achitarea în întregime a prețului, întrucât transmiterea proprietății era condiționată de plata integrală a prețului, iar contractul nu putea fi încheiat în lipsa prețului.

Or, potrivit situației de fapt reținute de instanța de apel, ce nu mai poate fi contestată în recurs, pârâții nu au achitat în întregime prețul și nici nu au dovedit disponibilitate pentru achitarea lui, în condițiile în care în cursul procesului recurenta-pârâtă a recunoscut că nu a achitat ratele pentru că nu avea sumele necesare, cumpărarea imobilului fiind abandonată de ceilalți doi pârâți, iar din probele administrate în cauză și chiar propriile afirmații ale pârâtei D. a reieșit că motivul neplății ratelor nu are legătură cu notarea ipotecii.

De asemenea, cu privire la celelalte critici ale recurentei-pârâte referitoare la momentul radierii ipotecilor și prezumțiile judiciare reținute de instanța de apel în raport cu situația de fapt stabilită, Înalta Curte constată că, în fapt, criticile formulate și fondate pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu se referă la aplicarea/interpretarea greșită a dispozițiilor legale incidente în materie, ci la greșita interpretare a probelor, din perspectiva reținerii greșite, în opinia recurentei, a culpei pârâților pentru neîndeplinirea obligației de plată a ratelor, în cuantumul și la termenele convenite de părți, aspecte însă care nu pot constituie motiv de casare sau de modificare a deciziei.

Interpretarea dată probelor constituie o chestiune de fapt, care nu justifică invocarea motivului de recurs bazat pe aplicarea/interpretarea greșită a legii.

Din perspectiva celor expuse, susținerile recurentei legate de incidența dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

Pentru aceste considerente, reținând că hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe toate aspectele contestate și că, astfel, nu sunt îndeplinite condițiile ipotezelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nefondat și îl va respinge ca atare, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

Văzând prevederile art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va obliga pe recurenta-pârâtă la plata sumei de 3.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimații-reclamanți B. și A., constând în onorariu de avocat, conform dovezilor de plată depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta D. împotriva deciziei civile nr. 248 din 9 noiembrie 2021 a Curții de Apel Timișoara, secția I civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă D. la plata sumei de 3.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimații-reclamanți B. și A..

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 3 noiembrie 2022.