ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1982/2022

Ședința publică din data de 12 octombrie 2022

Deliberând asupra recursurilor de față, reține următoarele:

Primul ciclu procesual. Cererile părților și hotărârile pronunțate

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la 26.06.2012, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să constate încetat de drept contractul de închiriere încheiat la data de 15.08.2006 între părți, având ca obiect închirierea unui spațiu comercial în clădirea C., încetare care a avut loc în 26.06.2009, ca efect al distrugerii bunului închiriat, în urma unui incendiu care a afectat clădirea, să oblige pârâta să-i plătească suma de 720.857,34 euro, în echivalent în RON, pentru acoperirea prejudiciului suferit, format din cheltuielile efectuate în legătură cu amenajarea spațiului închiriat din clădirea C., beneficiul nerealizat, începând cu data producerii incendiului și până la mutarea efectivă în noul sediu din București, Calea x, sector 1 și reluarea activității, cheltuieli efectuate cu amenajarea noilor birouri, curățarea, demontarea/montarea birourilor, refacerea panourilor de prezentare distruse ca urmare a incendiului, mutarea în noul spațiu etc., plățile făcute către avocați în perioada imediat următoare incendiului, pentru redactarea notificărilor, participarea la întâlniri și toate serviciile de consultanță prestate în relația cu pârâta, în vederea obținerii accesului în spațiu închiriat pentru ridicarea bunurilor ce îi aparțineau; reclamanta a solicitat ca pârâta să fie obligată și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, a arătat că la 15.08.2006 a încheiat cu pârâta un contract, având ca obiect închirierea unei suprafețe situate la etajul 18 în clădirea C. și 4 locuri de parcare, iar în seara zilei de 26.06.2009, de la un panou publicitar montat în mod necorespunzător pe suprafața clădirii C., a izbucnit un incendiu care a avut drept consecință imposibilitatea pârâtei de a-i pune la dispoziție spațiul închiriat conform obligațiilor contractuale asumate.

Invocând clauza cuprinsă în art. 7.1 lit. i) din contractul de închiriere, dar și art. 1423 și 1439 din C. civ. de la 1864 (în continuare, C. civ.) și precizând că pârâta nu a început încă lucrările de reparații la clădire, reclamanta a solicitat să se constate încetat de drept contractul de închiriere.

În ceea ce privește al doilea capăt de cerere, reclamant a citat dispozițiile art. 1084 C. civ. și a susținut că neexecutarea culpabilă, de către pârâtă, a obligației de a asigura folosința liniștită a spațiului închiriat constituie o faptă ilicită, care îi dă dreptul să solicite repararea întregului prejudiciu suferit, în condițiile în care a fost nevoită să își întrerupă activitatea, să-și amenajeze un nou spațiu, să piardă investiția realizată în spațiul închiriat și să își mute birourile.

Pe calea întâmpinării, pârâta a solicitat respingerea primului capăt de cerere ca lipsit de interes și respingerea celui de-al doilea, în principal în considerarea lipsei procedurii prealabile, în subsidiar, ca nefondat, ca urmare a existenței cazului de forță majoră, iar în terțiar, ca prescris; a solicitat și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

La 18.09.2012, D. - Sucursala București (fosta E. - Sucursala București) a formulat o cerere de intervenție accesorie în interesul pârâtei, care a fost admisă în principiu, prin încheierea din 08.01.2013 a primei instanțe.

Prin încheierea din 05.02.2013, tribunalul a respins ca neîntemeiată excepția inadmisibilității pentru lipsa procedurii prealabile a concilierii directe, invocată de pârâtă și a unit cu fondul excepțiile lipsei de interes și prescripției.

Ulterior, prin sentința civilă nr. 5017/17.10.2014, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a respins excepțiile lipsei de interes și prescripției dreptului material la acțiune, a admis în parte acțiunea, a constatat că la 27.06.2009 a încetat de drept contractul de închiriere încheiat la 15.06.2006 între reclamantă și pârâtă, a respins al doilea capăt de cerere, privind obligarea pârâtei la plata de despăgubiri, ca neîntemeiat, a admis în parte cererea de intervenție accesorie, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 19.496,08 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată și a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 155.000 RON, cu același titlu, a compensat parțial cheltuielile de judecată acordate și, în final, a obligat reclamanta să plătească pârâtei suma de 135.503,92 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că la 15.06.2006 între S.C. F. S.R.L. (actuala S.C. B. S.R.L., în calitate de proprietar și reclamantă, în calitate de chiriaș, s-a încheiat un contract de închiriere, modificat prin acte adiționale, având ca obiect o suprafață situată la etajul 18 al clădirii C. din București, str. x, precum și 4 locuri de parcare situate la subsolul 3 al clădirii, iar potrivit art. 5.4 lit. a) din contract, pârâta și-a asumat obligația de a asigura reclamantei folosința liniștită și utilă a spațiilor închiriate, părțile stabilind că, în toate cazurile, răspunderea proprietarului pentru prejudiciile suferite de chiriaș ca urmare a nerespectării obligațiilor prevăzute de articolul evocat este limitată la daunele directe suportate de către chiriaș, iar proprietarul nu va răspunde pentru tulburări ce sunt provocate chiriașului de către terți. Tribunalul a mai luat act că în art. 7.1 lit. i) din contract, părțile au stabilit că în cazul pieirii, totale sau parțiale, a bunului închiriat, contractul încetează, proprietarul având dreptul, în acest caz, să decidă dacă va repara clădirea sau spațiile închiriate; dacă proprietarul decide să nu o/le repare, contractul încetează de drept, fără intervenția instanței, la data la care proprietarul notifică chiriașului intenția sa de a nu repara daunele respective.

În continuare, prima instanță a reținut că la 26/27.06.2009, clădirea C. a fost afectată de un incendiu, în urma căruia spațiul de birouri închiriat reclamantei a devenit impropriu folosirii sale conform destinației stabilite prin contract.

În mod prioritar, tribunalul a luat în analiză excepția lipsei de interes în soluționarea primului capăt de cerere și a respins-o, apreciind că împrejurarea că părțile litigante sunt de acord asupra faptului că respectivul contract nu mai este în vigoare nu face ca demersul reclamantei să fie lipsit de interes, mai ales că există divergență între părți cu privire la cauzele și condițiile încetării, iar o neexecutare culpabilă sau fortuită produce efecte diferite asupra răspunderii părților.

Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune, tribunalul a constatat că reclamanta a indicat temeiul celui de-al doilea capăt de cerere ca fiind răspunderea civilă contractuală a pârâtei pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin contract, iar nu răspunderea pentru vicii ascunse, așa încât a reținut că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 5 din Decretul nr. 167/1958, ci cele ale art. 3 alin. (1) din același act normativ, care reglementează termenul general de prescripție de 3 ani, iar momentul de debut al acestui termen se stabilește potrivit art. 7 alin. (1) din Decret, care prevede, cu caracter general, că prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune. Cum dreptul la acțiune al reclamantei s-a născut cel mai devreme la data de 27.06.2009, de când care pârâta nu a mai asigurat reclamantei folosința spațiului închiriat, iar cerere de chemare în judecată a fost promovată la 25.06.2012, prima instanță a respins și excepția prescripției.

Asupra fondului, tribunalul a notat că pârâta nu a contestat faptul că ulterior producerii incendiului, în noaptea de 26 spre 27.06.2009, nu a mai putut asigura reclamantei folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat, însă a susținut că această împrejurare a fost determinată nu de culpa sa contractuală, ci de un caz de forță majoră, care o exonerează de răspundere.

În urma examinării clauzei cuprinse în art. 7.1 lit. i) din contractul părților, prima instanță a constatat că aceasta stabilește încetarea contractului de închiriere în cazul pieirii, totale sau parțiale, a bunului închiriat, fără a distinge după cum o asemenea pieire este culpabilă sau fortuită.

După ce a evocat și prevederile art. 1423 alin. (1) și 1439 alin. (1) C. civ., tribunalul a subliniat că soluția cu privire la primul capăt de cerere nu este influențată de existența sau inexistența culpei pârâtei în imposibilitatea utilizării spațiului închiriat de către reclamantă, aceasta prezentând relevanță doar sub aspectul celui de-al doilea capăt de cerere.

În consecință, față de poziția exprimată de părți în timpul procesului, a constatat încetat de drept contractul de închiriere la 27.06.2009, dată de la care pârâta nu a mai asigurat reclamantei folosința asupra spațiului din clădirea C..

Sub aspectul cauzelor producerii incendiului, a luat act că potrivit adresei nr. x/14.07.2009 emisă de Inspectoratul pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București, care a intervenit pentru stingerea incendiului, s-a stabilit că cel mai probabil incendiul s-a produs în treimea superioară a exteriorului clădirii, la o reclamă luminoasă aparținând unei alte societăți, sursa probabilă de aprindere fiind scurtcircuitul electric, descărcarea electrică de origine atmosferică, trăsnet direct. Din analiza raportului de constatare tehnică nr. x/29.06.2009 întocmit tot de Inspectoratul pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București, a rezultat că, foarte probabil, cauza producerii incendiului a constat în scurtcircuitul electric la reclama luminoasă aparținând G., pe fondul unor condiții meteorologice nefavorabile din seara zilei de 26.06.2009 - vânt și ploaie, premergătoare incendiului, fără excluderea, însă a posibilității aprinderii reclamei luminoase din cauza efectului termic generat de descărcarea electrică de origine atmosferică - trăsnet direct, având în vedere condițiile meteorologice premergătoare incendiului. Au fost evaluate și conținutul adresei nr. x/08.07.2009, în care Administrația Națională de Meteorologie a comunicat că în seara zilei de 26.06.2009 și în cursul nopții de 26/27.06.2009, vremea în municipiul București a fost instabilă, a plouat torențial, înregistrându-se descărcări electrice și intensificări ale vântului de până la 7m/s; a fost emisă avertizare de fenomene meteorologice periculoase "cod galben" din 26.06.2009, ora 20:05, valabilă în intervalul de timp 20.25-21.25 (pentru descărcări electrice, grindină și intensificări ale vântului ce pot lua aspect de vijelie, averse de ploaie cu cantități între 20 și 25 l/mp), actualizată ulterior, pentru intervalul orar 21:30-22:30, dar și avizul nr. x/27.07.2009, de existență a cazului de forță majoră, emis de Camera de Comerț și Industrie a României, precum și o înregistrare video, depusă la dosar de către pârâtă, lipsită de sonor, care nu relevă decât faptul că în noaptea de 26.06.2009, la ora 22:28, respectiv 22.55, s-au produs descărcări electrice, nu și zgomotul puternic specific trăsnetului, nici momentul aprinderii firmei luminoase de pe fațada clădirii.

Prima instanță a mai reținut că potrivit art. 9 din contractul de închiriere, nici chiriașul, nici proprietarul nu vor fi ținuți responsabili pentru neîndeplinirea completă sau parțială ori cu întârziere a vreuneia din obligațiile care le revin în temeiul contractului, în măsura în care o asemenea neexecutare sau întârziere a fost provocată de apariția unui caz de forță majoră; în speță, a apreciat că trăsnetul, fenomen ce nu poate fi controlat de om, reprezintă un caz de forță majoră, iar pârâta a dovedit că incendiul s-a produs ca urmare a aprinderii reclamei luminoase, cel mai probabil din cauza unei descărcări electrice de tip trăsnet direct.

În acest context, tribunalul a înlăturat susținerile reclamantei, potrivit căreia culpa pârâtei în amplasarea reclamei luminoase pe fațada clădirii ar trebui reținută, subliniind că aceasta a fost montată de către S.C. G. S.R.L. după obținerea unei autorizații de construire eliberată de Primăria Sectorului 2 București, fără să se probeze că pârâta a contribuit, în vreun fel, printr-o acțiune sau inacțiune, la producerea acestui incendiu. De altfel, a constatat că eventuala neconformitate a unor lucrări ale clădirii (cum este cazul celor la instalația electrică de interior sau al montării reclamei luminoase pe fațada clădirii) ar constitui vicii ascunse ale construcției, însă reclamanta a arătat că nu invocă răspunderea pârâtei pentru viciile ascunse; așa fiind, toate susținerile reclamantei - care are și calitatea de proiectant al clădirii -, privind nerespectarea dispozițiilor legale referitoare la calitatea în construcții, la recepția lucrărilor de construcții și de instalații, la autorizațiile de construcție și la siguranța la foc, nu au fost avute în vedere.

În condițiile în care obligația pretins nerespectată de către pârâtă constă doar în neasigurarea folosinței liniștite și utile a spațiului închiriat, ca efect al producerii incendiului din cauza căruia acesta a devenit impropriu utilizării, instanța de fond nu a analizat decât dacă a existat o tulburare a folosinței provenită exclusiv din fapta pârâtei-locator (proprietar), în sensul art. 1420 pct. 3 C. civ., având în vedere și dispozițiile art. 5.4 lit. a) din contractul de închiriere, potrivit cărora proprietarul nu răspunde pentru tulburări provocate chiriașului de către terți.

Or, reclamanta nu a indicat, în concret, o acțiune sau inacțiune a pârâtei care să fi concurat la producerea incendiului și care să poată fi analizată separat de cele care vizează garanția pentru vicii.

Nu în ultimul rând, a reținut că daunele pretinse de reclamantă nu reprezintă consecința directă a imposibilității pârâtei de a-i asigura folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat în clădirea C., tot art. 5.4 lit. a) din contract prevăzând că răspunderea proprietarului este limitată la daunele directe suportate de chiriaș.

Cum prejudiciul a cărui reparare reclamanta o pretinde constă în cheltuielile efectuate în legătură cu amenajarea spațiului închiriat din clădirea C., beneficiul nerealizat începând cu data producerii incendiului până la mutarea efectivă în noul sediu și reluarea activității, cheltuielile efectuate cu amenajarea noilor birouri și în plățile făcute în perioada imediat următoare incendiului pentru plata onorariilor avocaților, pentru redactarea notificărilor, participarea la întâlniri și toate serviciile de consultanță prestate în relația cu pârâta, în vederea obținerii accesului în spațiul închiriat pentru ridicarea bunurilor ce îi aparțineau, prima instanță a luat act că sumele cheltuite de reclamantă ulterior datei de 27.06.2009, cu personalul, cu amenajarea noului spațiu de lucru sau pentru demersurile legate de diferendul cu pârâta, nu pot fi considerate daune directe, produse ca urmare a neexecutării de către pârâtă a obligației de a-i asigura folosința liniștită și utilă a spațiului din str. x, ci cheltuieli efectuate pentru desfășurarea activității sale în perioada ulterioară încetării de drept a contractului de închiriere, după cum nici profitul net din perioada 01.07.2009-30.10.2009, de altfel, ipotetic, nu poate fi imputat pârâtei pentru neexecutarea acestei obligații contractuale, de care pârâta a încetat să mai fie ținută începând cu 27.06.2009, când spațiul închiriat a devenit impropriu utilizării sale, iar contractul a încetat de drept.

Deși a afirmat că aceste cheltuieli au fost provocate de neexecutarea, de către pârâtă, în mod culpabil, a obligației de a-i asigura folosința spațiului, reclamanta a justificat această pagubă mai curând din perspectiva faptei pârâtei de a nu-i permite accesul în spațiul închiriat imediat după producerea incendiului pentru ridicarea bunurilor aflate în acesta. Or, dincolo de împrejurarea că o asemenea faptă nu poate fi asimilată unei neexecutări a obligației de asigurare a folosinței imobilului, tribunalul a constatat că refuzul pârâtei de a permite reprezentanților reclamantei accesul în clădire a fost determinat de cauze obiective: contaminarea cu gaze de ardere, daunele provocate de apa folosită la stingerea incendiului și gradul redus de siguranță a construcției.

Întrucât pârâta a făcut dovada intervenirii unui caz de forță majoră, iar reclamanta nu a probat existența unei acțiuni sau inacțiuni a acesteia care să-i fie imputabilă, capătul al doilea de cerere, apreciat ca neîntemeiat, a fost respins.

Pentru toate aceste considerente, tribunalul a admis în parte acțiunea, a constatat încetat de drept, la 27.06.2009, contractul de închiriere încheiat între reclamantă și pârâtă, a respins al doilea capăt de cerere ca neîntemeiat și a admis în parte cererea de intervenție accesorie.

În temeiul art. 274 alin. (1) și art. 276 C. proc. civ., a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 135.503,92 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Apelul declarat de S.C. A. S.R.L. împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat, prin decizia civilă nr. 956/24.05.2017 a Curții de Apel București, secția a VI-a civilă, iar apelanta a fost obligată la plata către intimata S.C. B. S.R.L. a sumei de 295.113,99 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a decide astfel, curtea, notând că prin apel este criticată doar soluția dată celui de-al doilea capăt al cererii de chemare în judecată, a reținut, în acord cu prima instanță, că analiza probelor administrate conduce spre concluzia că intimata a dovedit intervenirea unui caz de forță majoră, care o exonerează de răspundere.

A constatat, astfel, în contra susținerilor apelantei, că hotărârea atacată nu a fost fundamentată doar pe avizul de forță majoră emis de Camera de Comerț și Industrie a României, ci că tribunalul a coroborat toate probele administrate, dar și că producerea unui trăsnet constituie un caz de forță majoră.

De asemenea, curtea de apel a apreciat că nu se poate antrena răspunderea contractuală a intimatei pentru nerespectarea obligației de a-i pune la dispoziție apelantei spațiul închiriat, luând act de faptul că existența condițiilor meteorologice severe, imposibil de controlat, a cauzat producerea scurtcircuitului care a generat incendiul și înlăturând aspectele vizând diversele deficiențe referitoare la recepția lucrărilor, în considerarea faptului că ele țin de viciile construcției, acțiunea de față nefiind fundamentată pe o astfel de formă de răspundere.

Recursul declarat de către S.C. A. S.R.L. împotriva acestei hotărâri a fost admis prin decizia nr. 1431/10.10.2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă; ca o consecință, decizia atacată a fost casată, iar cauza a fost trimisă, spre rejudecare, instanței de apel, în vederea stabilirii cauzei "necesare", propriu-zise a incendiului și a lămuririi măsurii în care disfuncționalitățile privind prevenirea și stingerea incendiilor constatate în raportul de constatare întocmit de I.S.U. "Dealu Spirii" al Municipiului București pot să fie considerate condiții cu valoare cauzală. Totodată, s-a reținut că au intrat în puterea lucrului judecat, nefiind atacate, constatările primei instanțe, referitoare la lipsa legăturii de cauzalitate dintre neîndeplinirea obligației de asigurare a folosinței liniștite și utile a spațiului închiriat și unele pagube reclamate, însă s-a subliniat că tribunalul a analizat legătura de cauzalitate și a constatat că, în condițiile limitării răspunderii locatorului prin art. 5.4. lit. a) din contractul de închiriere, nu constituie daune directe o parte din categoriile de prejudicii invocate de reclamantă, respectiv: beneficiul nerealizat; cheltuielile efectuate cu amenajarea noilor birouri, curățarea, demontarea/montarea birourilor, refacerea panourilor de prezentare distruse ca urmare a incendiului, mutarea în noul spațiu; plățile făcute de reclamantă pentru onorariile avocaților, pentru redactarea notificărilor, participarea la întâlniri și toate serviciile de consultanță prestate în relația cu pârâta. În schimb, pentru prejudiciul constând în cheltuielile efectuate de reclamantă în legătură cu amenajarea spațiului închiriat din clădirea C., instanța de recurs a notat că nu există niciun argument al primei instanțe care să fi intrat în puterea de lucru judecat.

Contestația în anulare formulată de S.C. A. S.R.L. împotriva acestei din urmă decizii a fost respinsă ca tardivă, prin decizia nr. 43/16.01.2020 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă.

Al doilea ciclu procesual. Hotărârile pronunțate

Rejudecând după casare, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a pronunțat decizia civilă nr. 1105A/21.09.2020, prin care a admis apelul, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 118.456 RON (valoare fără TVA), cu titlu de despăgubiri și cheltuieli de judecată în cuantum de 3.985,12 RON, reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar aferente pretențiilor admise; totodată, a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 149.296 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în fond (onorariu de avocat și onorariu de expert), a compensat parțial cheltuielile de judecată și a obligat reclamanta să achite pârâtei suma de 125.814,8 RON; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței și a obligat intimata-pârâtă la plata către apelanta-reclamantă a sumei de 1.995,06 RON, reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar aferente soluționării apelului și de 23.671,62 RON, reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu de avocat aferente soluționării recursului, luând act de declarația apelantei-reclamante, de a solicita pe cale separată onorariul avocațial aferent fondului și apelului.

Pentru a decide astfel, curtea, notând cu prioritate că la 06.07.2020 a luat act că a intervenit transmisiunea calității procesuale pasive de la D. către H., a analizat temeinicia celui de-al doilea capăt al cererii în limitele stabilite prin decizia de casare (din perspectiva prejudiciului cauzat apelantei-reclamante de cheltuielile efectuate pentru amenajarea spațiului închiriat din clădirea C.), subliniind că pentru celelalte sume - care acoperă beneficiul nerealizat, cheltuielile efectuate cu amenajarea noilor birouri, curățarea, demontarea/montarea birourilor, refacerea panourilor de prezentare distruse ca urmare a incendiului, mutarea în noul spațiu, plățile făcute pentru onorariile avocaților, pentru redactarea notificărilor, participarea la întâlniri și toate serviciile de consultanță prestate în relația cu partea adversă - dezlegările primei instanțe au dobândit, așa cum a stabilit Înalta Curte în decizia de casare, puterea de lucru judecat. Curtea a avut în vedere și statuările instanței de casare în sensul că temeiul pretențiilor reclamantei este răspunderea contractuală, iar nu cea pentru vicii.

Ținând cont că ceea ce a condus la casarea deciziei din apel a fost omisiunea de analiză a unei probe esențiale administrată de apelantă, corelativ cu valorificarea unor probe invocate de intimată, care au răsturnat prezumția de culpă a acesteia, curtea de apel a examinat hotărârile pronunțate în dosarul arbitral nr. x/2012 al Curții de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României, ce a avut ca obiect cererea de despăgubiri formulată împotriva S.C. B. S.R.L. de către un alt chiriaș al clădirii C., Compania Națională de Transport al Energiei Electrice TRANSELECTRICA S.A., prejudiciat, la rândul său, ca urmare a aceluiași incendiu.

Prin sentința arbitrală nr. 188/05.12.2013, irevocabilă prin respingerea acțiunii în anulare și a recursului declarat împotriva acesteia, Curtea de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României a admis în parte acțiunea, reținând, în considerente, că probatoriul administrat nu susține teza unui trăsnet care să fi lovit clădirea în noaptea incendiului, deci că "nu poate fi acceptată nici ipoteza ca un asemenea trăsnet să fi constituit cauza incendiului. În privința viciilor constructive care ar fi putut sta la originea incendiului, Tribunalul arbitral va reține următoarele elemente din raportul de expertiză: i. deși autorizația de construire emisă de Primăria sectorului 2 pentru firma luminoasă prevedea obligația obținerii ulterioare a autorizării din punct de vedere al securității la incendiu, acest demers nu a fost întreprins; ii. au fost folosite la construirea reclamei materiale incompatibile cu standardele naționale și cu risc de incendiu; iii. executarea instalației de alimentare cu energie electrică a reclamei luminoase a avut vicii majore; iv. pătrunderea apei în interiorul reclamei luminoase putea contribui la realizarea unui scurt circuit care să ducă la izbucnirea unui incendiu". Tribunalul arbitral a tras concluzia că "nu se poate reține existența unui trăsnet, astfel încât invocarea forței majore de către pârâtă urmează a fi respinsă în analizarea cauzei. În același timp, a fost respinsă și susținerea pârâtei potrivit căreia, chiar existente în fapt, viciile tehnice ale reclamei nu îi sunt imputabile acesteia, ci firmei care a montat reclama. Acest argument nu se susține odată ce, prin contract, pârâta se obligă să pună la dispoziția reclamantei spațiile în liniștită și utilă folosință, asumându-și calitatea de unic proprietar al clădirii, fără a introduce nicio rezervă în privința reclamei luminoase ori a altor elemente, deci asumându-și față de chiriași răspunderea completă pentru toate componentele clădirii".

Cum în conformitate cu art. 363 alin. (3) din C. proc. civ. din 1865 - sub imperiul căruia s-a derulat procedura arbitrală -, hotărârea arbitrală comunicată părților are efectele unei hotărâri judecătorești definitive, bucurându-se de putere de lucru judecat, iar intimata-pârâtă a fost parte în litigiul arbitral, curtea de apel a constatat că aspectele statuate de instanța arbitrală cu privire la cauza incendiului i se opun cu titlu de prezumție legală absolută, în condițiile art. 1202 alin. (1) C. civ., fără a mai putea face dovada contrară; de aceea, a înlăturat celelalte înscrisuri, prin care intimata-pârâtă a încercat să probeze lipsa culpei sale în producerea incendiului.

Cât privește soluția pronunțată în dosarul nr. x/2011, care a avut ca obiect o acțiune în pretenții a altui chiriaș împotriva proprietarului clădirii, curtea de apel a notat că litigiul a fost soluționat irevocabil ulterior celui ce a făcut obiect al dosarului arbitral, fără ca apelanta-reclamantă să fi calitatea de parte; de aceea, a constatat că hotărârile pronunțate în dosarul nr. x/2011 nu îi sunt opozabile acesteia din urmă, care poate face, așadar, proba contrară celor reținute de instanțe în considerente - în sensul că incendiul a fost declanșat de o descărcare electrică ce nu poate fi imputată proprietarului clădirii, fiind un caz de forță majoră. Or, prin depunerea sentinței arbitrale nr. 188/05.12.2013, opozabilă intimatei-pârâte care a fost parte în acel litigiu, instanța de apel a apreciat că apelanta-reclamantă a făcut dovada contrară.

În fine, conformându-se și dispoziției din decizia de casare în sensul stabilirii dacă disfuncționalitățile privind prevenirea și stingerea incendiilor constatate în raportului de constatare întocmit de I.S.U. "Dealu Spirii" al Municipiului București pot constitui condiții cu valoare cauzală a incendiului, curtea a reținut că raportul în discuție, coroborându-se cu raportul de expertiză tehnică specialitatea procese pirogene și incendii întocmit de expert I. în dosarul nr. x/2010 (având ca obiect asigurare dovezi, și ca pârâți, proprietarul clădirii și asigurătorul) a identificat o serie de disfuncționalități la stingerea incendiului: primul semnal de incendiu nu a apărut la centrala de detecție și semnalizare a incendiilor, ci la circa o jumătate de oră după izbucnirea incendiului; electricianul nu avea card de acces în interior la spațiile de la etajul 14; perdeaua de drencere de pe fațada de est a clădirii nu a funcționat; racordurile de alimentare a coloanelor uscate de hidranți, pentru suplimentarea debitului de apă pentru stingere nu au fost utilizate; în noaptea incendiului în clădire nu exista personalul necesar deservirii instalației de stingere a incendiilor. Cum aceste constatări aparțin unor specialiști independenți de poziția procesuală a părților și nu au fost combătute de intimata-pârâtă, iar înscrisurile pe care aceasta le-a depus la dosar - aviz de prevenire și stingere a incendiilor, plan de prevenire a situației de urgență și capacitatea de răspuns, certificate de absolvire ale persoanelor angajate - fac dovada scriptică a obținerii tuturor documentelor impuse de normele în materie, însă neregulile constatate de ISU și de expertul I. au vizat disfuncționalități ale sistemelor de detecție și de stingere a incendiului și lipsa de organizare și pregătire (efectivă) a personalului însărcinat cu aceste atribuții, instanța de apel a apreciat că apelanta-reclamantă a făcut dovada că disfuncționalitățile intervenite ulterior producerii incendiului îi sunt imputabile intimatei-pârâte, favorizând dezvoltarea și propagarea incendiului, cu cauzalitate directă asupra dimensiunii prejudiciului.

În raport de toate aceste considerente, curtea a constatat încălcarea culpabilă de către intimata-pârâtă a obligației legale și contractuale de a asigura folosința liniștită și utilă a spațiului; așa fiind, a stabilit că devin incidente prevederile art. 1082 C. civ., care recunosc dreptul apelantei-reclamante la despăgubiri.

În ce privește evaluarea acestor despăgubiri, limitate potrivit celor expuse anterior la contravaloarea îmbunătățirilor aduse spațiului închiriat, a notat că prin raportul de expertiză contabilă întocmit de expert J. s-a stabilit că valoarea investiției rămasă de amortizat este în cuantum de 118.456 RON (fără TVA).

Având în vedere că apelanta-reclamantă a beneficiat de amenajările realizate până la momentul producerii incendiului, curtea a apreciat că prejudiciul produs acesteia constă în valoarea investiției rămasă de amortizat, întrucât, dacă incendiul nu ar fi avut loc și contractul de închiriere s-ar fi derulat până la expirarea termenului stabilit de părți, îmbunătățirile aduse de apelanta-reclamantă ar fi rămas încorporate spațiului, fără ca aceasta să le mai poată recupera (fiind făcute pentru propriul său interes). A mai reținut că legătura de cauzalitate între fapta ilicită, constând în încălcarea obligației de a asigura folosința liniștită și utilă a spațiului și acest prejudiciu a fost reținută cu putere de lucru judecat, considerentele primei instanțe în sensul cauzalității directe fiind confirmate în căile de atac, iar culpa intimatei-pârâte a fost probată potrivit celor reținute anterior, nefiind înlăturată de un caz de forță majoră.

În consecință, a constatat că sunt întrunite toate condițiile răspunderii civile contractuale a intimatei-pârâte, așa încât a admis apelul.

Recursurile promovate de S.C. A. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei pronunțate în apel în al doilea ciclu procesual au fost admise prin decizia nr. 808/31.03.2021 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă; ca o consecință, decizia atacată a fost casată, iar cauza a fost trimisă instanței de apel, spre rejudecare în limitele stabilite prin cererea precizată la 13.11.2012 în fața primei instanțe; totodată, s-a stabilit în sarcina instanței de apel obligația ca, în considerarea existenței a două hotărâri cu efecte contrare, să analizeze dreptul preexistent căruia fiecare hotărâre i-a dat recunoaștere și să stabilească preferabilitatea drepturilor aflate în conflict.

Al treilea ciclu procesual. Hotărârea instanței de apel

După casare, în al treilea ciclu procesual, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a dispus, prin încheierea din 11.10.2021, administrarea probelor puse în discuție din oficiu, iar la termenul din 15.11.2021, a respins cererea apelantei-reclamante de administrare a probelor cu expertiză, apreciindu-le ca neconcludente pentru soluționarea cauzei.

Ulterior, a pronunțat decizia civilă nr. 2051A/14.12.2021, prin care a admis apelul și a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a obligat pârâta să achite reclamantei suma de 118.456 RON, cu titlu de despăgubiri pentru prejudiciul suferit ca urmare a încetării contractului de închiriere, precum și 24.731,2 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în primă instanță; totodată, a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 116.250 RON, reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în primă instanță, a compensat parțial cheltuielile de judecată efectuate de ambele părți în primă instanță, obligând, astfel, pe reclamantă la plata către pârâtă a diferenței de 91.518,8 RON; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate și a obligat apelanta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă a cheltuielilor de judecată în cuantum de 65.600 RON, efectuate în apel.

Pentru a decide astfel, curtea, notând că, nefiind atacate, dispozițiile primei instanțe, prin care au fost respinse cele două excepții și prin care a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată și s-a constatat încetat de drept, în 27.06.2009, contractul de închiriere încheiat între părți, au dobândit autoritatea lucrului judecat, a analizat, în temeiul art. 315 alin. (1) C. proc. civ., chestiunile stabilite prin a doua decizie de casare, vizând opozabilitatea hotărârilor invocate de părți și prejudiciul, astfel cum a fost indicat prin cererea de chemare în judecată și, ulterior, reluat prin apelul formulat.

Soluționarea acestor chestiuni litigioase s-a făcut pornind de la premisa că, prin al doilea capăt al cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la repararea prejudiciului în cuantum de 720.857,34 euro, în temeiul răspunderii civile contractuale pentru neexecutarea culpabilă a obligației locatorului de a asigura folosința liniștită a spațiului închiriat conform contractului de închiriere încheiat între părți în 15.08.2006, obligație ce a fost asumată de intimata-pârâtă prin clauza cuprinsă la art. 5.4 lit. a), în care părțile au menționat că răspunderea proprietarului pentru prejudiciile suferite ca urmare a nerespectării obligației este limitată la daunele directe suportate de către chiriaș.

Luând act că durata inițială a închirierii, potrivit art. 3.1, era de 5 ani și că, în speță, încetarea contractului a intervenit la 27.06.2009, anterior expirării acesteia, curtea de apel a reținut încălcarea de către intimata-pârâtă a obligației de a asigura apelantei-reclamante folosința liniștită și utilă a spațiilor închiriate pe toată durata locațiunii și a notat că sunt în discuție atât înlăturarea răspunderii civile ca urmare a forței majore, invocată de intimata-pârâtă, cât și întinderea prejudiciului direct produs prin săvârșirea faptei ilicite.

În ceea ce privește forța majoră invocată, curtea a analizat întregul material probator relevant, inclusiv cele două hotărâri pronunțate în litigii pornite de alți chiriași care au fost prejudiciați în urma aceluiași incendiu, pentru a verifica dacă incendiul din 26.06.2009 care a afectat clădirea de birouri a fost impredictibil, inevitabil și insurmontabil.

Astfel, a constatat că modul de producere a incendiului, cauzele probabile și împrejurările care au favorizat extinderea lui rezultă din raportul de constatare tehnică întocmit de comisia de cercetare constituită în cadrul Inspectoratului pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București, care oferă o imagine completă cu privire la împrejurările stabilite, comisia având acces la informațiile obținute de la personalul care a intervenit pentru stingerea incendiului, dar și la fotografiile realizate cu acel prilej și la documentația de urbanism.

După o amplă prezentare a conținutului acestui raport, instanța de apel a subliniat că au fost identificate multiple disfuncționalități imputabile proprietarului clădirii, care au favorizat dezvoltarea și propagarea incendiului și că au fost constatate nereguli în ceea ce privește alimentarea cu energie electrică a reclamei luminoase de la care a pornit incendiul, cauza cea mai probabilă fiind scurtcircuitul electric, pe fondul condițiilor meteo nefavorabile. Deși producerea incendiului ca urmare a efectului termic generat de o descărcare electrică de origine atmosferică nu a fost exclusă, curtea de apel a constatat că nu s-a indicat în raportul întocmit de comisia de cercetare observarea urmelor produse de un trăsnet direct, astfel încât a a apreciat că această ipoteză este ipotetică și puțin probabilă. De altfel, a reținut că și prin expertiza tehnică în specialitatea procese pirogene și incendii, întocmită de expertul I. în procedura asigurării de dovezi, s-a stabilit aceeași cauză a incendiului (scurtcircuitul de la instalația electrică a reclamei G.), explicându-se că, în urma cantităților mari de apă și a vântului puternic, s-a produs deranjarea conductorilor electrici și formarea scurtcircuitului la instalația electrică a reclamei luminoase, iar degajarea căldurii de la scurtcircuitul electric a provocat descompunerea termică a stiplexului (aprinderea acestuia), care a început să curgă, iar focul s-a extins succesiv la toate literele reclamei din stiplex. Expertul judiciar a indicat și modalitatea în care s-a propagat incendiul, pe fațada clădirii, căldura degajată de arderea stiplexului determinând încălzirea tablei de aluminiu de la panourile K. de pe fațadă și deformarea acesteia, precum și aprinderea polietilenei și a plăcilor K. vecine. Curtea a mai subliniat că opinia expertului tehnic judiciar a fost în sensul că reclama G. nu a fost trăsnită, menționând că din datele furnizate de rețeaua de detectori a activității electrice în atmosferă a rezultat că în zona Bucureștilor s-au produs 5 descărcări electrice în jurul orei 21:00, detectate la înălțimea norilor, nefiind detectat niciun trăsnet care să atingă clădiri.

Instanța de prim control judiciar a prezentat pe larg și răspunsul aceluiași expert, prezentat în completarea raportului inițial, dar și concluziile expertizei în specialitatea electroenergetică, administrată în procedura asigurării de dovezi, unde expertul L. a precizat că instalația de paratrăsnet nu a recepționat pe parcursul existenței ei nicio lovitură de trăsnet, contorul pentru loviturile de trăsnet montat pe terasa clădirii indicând cifra zero.

Înlăturând susținerile intimatei-pârâte în sensul că aceste rapoarte nu ar avea valoarea probatorie a unor expertize judiciare în prezenta cauză, ca neîntemeiate - de vreme ce art. 241 C. proc. civ. permite ca dovezile administrate în procedura asigurării de dovezi să fie folosite și de partea care nu a cerut administrarea lor, justificat de posibilitatea ca probele să dispară sau să fie greu de administrat la soluționarea litigiului -, curtea de apel a observat că cei doi experți au confirmat constatările consemnate în raportul de constatare tehnică privind analiza cauzei incendiului din 26.06.2009 al comisiei de cercetare din cadrul Inspectoratului pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București.

Evaluând și celelalte probe administrate, notând și că faptul că niciun trăsnet nu a fost detectat în 26.06.2009 de sistemul de detecție a descărcărilor electrice atmosferice coroborat cu probabilitatea redusă (10%, conform opiniei specialistului utilizat chiar de intimata-pârâtă) ca un trăsnet să nu fie detectat și, mai ales, cu lipsa oricărei urme materiale și a oricărei dovezi din care să rezulte producerea trăsnetului, precum și cu deficiențele la instalația electrică a reclamei luminoase constatate de comisia de cercetare constituită în cadrul Inspectoratului pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București, instanța de apel a tras concluzia unei probabilități ridicate ca incendiul să nu fi fost provocat de trăsnet, ci de un scurtcircuit electric. Chiar dacă a recunoscut că există și posibilitatea redusă ca producerea incendiului să fi fost cauzată de un trăsnet, a subliniat că intimata-pârâta nu a probat că aceasta a fost cauza incendiului, în lipsa oricărei dovezi din care să rezulte producerea unei descărcări electrice între nor și pământ care să fi lovit clădirea C. în 26.06.2009, probatoriul confirmând faptul că un asemenea fenomen meteorologic nu a fost înregistrat nici de sistemul de localizare utilizat de Administrația Națională de Meteorologie, nici de sistemele Blids și LINET, nici de sistemul clădirii de protecție împotriva trăsnetelor. În acest context, instanța de prim control judiciar a înlăturat apărarea intimatei-pârâte, care, pentru dovedirea cazului de forță majoră, a invocat avizul nr. x/27.07.2009 eliberat de Camera de Comerț și Industrie a României, apreciind că acesta este un înscris sub semnătură privată care nu este opozabil apelantei-reclamante, întrucât stabilirea existenței cazului de forță majoră de către terțul Camera de Comerț și Industrie a României nu a fost convenită de părți prin contract; distinct de aceasta, a reținut și că avizul în discuție a fost emis exclusiv pe baza înscrisurilor puse la dispoziția Camerei de Comerț și Industrie a României de către intimata-pârâtă, emitentul alegând să avizeze cazul de forță majoră, în pofida faptului că adresa emisă de Inspectoratul pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București indica două cauze posibile ale incendiului, dintre care cea mai probabilă (scurtcircuitul electric) nu reprezintă un eveniment impredictibil, inevitabil și insurmontabil pentru a fi calificat drept forță majoră, în sensul avut în vedere de părți prin clauza cuprinsă la art. 9 din contractul de închiriere din 15.08.2006.

În ceea ce privește procesele în care au fost soluționate cereri formulate de alți chiriași împotriva intimatei-pârâte pentru repararea prejudiciilor produse în urma incendiului din 26.06.2009, Curtea a avut în vedere că acțiunea introdusă de în dosarul nr. x/2011 a fost respinsă prin sentința civilă nr. 960/12.02.2013 a Tribunalului București, secția a VI-a civilă, rămasă irevocabilă, în care s-a stabilit că intimata-pârâtă a dovedit existența cazului de forță majoră și faptul că a acționat ca un proprietar diligent și prudent, producerea unui eventual prejudiciu având ca sursă principală trăsnetul care a condus la aprinderea reclamei luminoase.

Pe de altă parte, prin sentința arbitrală nr. 188/05.12.2013, definitivă, Curtea de Arbitraj Comercial Internațional de pe lângă Camera de Comerț și Industrie a României a considerat că nu se susține teza unui trăsnet care să fi lovit clădirea în noaptea incendiului, deci nu poate fi acceptată nici ipoteza ca un asemenea trăsnet să fi constituit cauza incendiului. În privința viciilor constructive care ar fi putut sta la originea incendiului, tribunalul arbitral a reținut următoarele elemente din raportul de expertiză: i. deși autorizația de construire emisă de Primăria Sectorului 2 pentru firma luminoasă prevedea obligația obținerii ulterioare a autorizării din punct de vedere al securității la incendiu, acest demers nu a fost întreprins; ii. au fost folosite la construirea reclamei materiale incompatibile cu standardele naționale și cu risc de incendiu; iii. executarea instalației de alimentare cu energie electrică a reclamei luminoase a avut vicii majore; iv. pătrunderea apei în interiorul reclamei luminoase putea contribui la realizarea unui scurtcircuit care să ducă la izbucnirea unui incendiu. De aceea, invocarea forței majore de către pârâtă a fost respinsă de tribunalul arbitral în analizarea cauzei incendiului, ca și susținerea aceleiași părți potrivit căreia, chiar existente în fapt, viciile tehnice ale reclamei nu îi sunt imputabile ei, ci societății care a montat-o.

Procedând, potrivit celei de-a doua decizii de casare, la stabilirea dreptului preferabil dintre cele aflate în conflict, curtea de apel a avut în vedere efectul relativ al puterii de lucru judecat de care se bucură hotărârile pronunțate în cele două litigii în care S.C. A. S.R.L. nu a fost parte, stabilind că niciuna dintre acestea nu beneficiază de prezumția absolută de lucru judecat, urmând să prevaleze situația de fapt care este confirmată de probatoriul administrat în prezenta cauză.

În acest context, a reținut că, potrivit art. 1082 C. civ., debitorul care nu îndeplinește obligația contractuală este prezumat a fi în culpă, așa încât, pentru a se exonera de răspundere, îi revine sarcina de a proba că neexecutarea provine dintr-o cauză străină și că potrivit art. 129 alin. (1) C. proc. civ. și art. 1169 C. civ., obligația procesuală de a dovedi apărările prin care invocă incidența cazului de forță majoră, așa cum este definit în clauza cuprinsă la art. 9 din contractul de închiriere încheiat în 15.08.2006, îi aparține intimatei-pârâte.

Subliniind că prin întâmpinarea la apel, intimata-pârâtă a prezentat trunchiat aspectele reținute prin raportul de constatare comisia de cercetare constituită în cadrul Inspectoratului pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București - care nu a consemnat identificarea amprentei incendiului specifică unui trăsnet, acest lucru fiind imposibil ca urmare a faptului că reclama luminoasă s-a topit în integralitate înainte de stingerea incendiului -, instanța de apel a reiterat că, în concluziile sale, comisia tehnică a stabilit ca fiind foarte probabilă producerea incendiului ca urmare a unui scurtcircuit la rețeaua electrică și ca fiind doar posibilă producerea acestuia ca urmare a unei descărcări electrice de origine atmosferică, singurul indiciu pentru reținerea acestei posibilități fiind condițiile meteorologice nefavorabile din acea seară.

Notând că intimata-pârâtă a dovedit numai că prin avizul nr. x/27.07.2009, Camera de Comerț și Industrie a României a confirmat existența unui caz de forță majoră, că s-a pronunțat o hotărâre judecătorească irevocabilă într-un alt litigiu prin care a fost exonerată de răspunderea contractuală față de un alt chiriaș și că un specialist, dr. M., și-a exprimat opinia în sensul că incendiul a fost produs de un trăsnet, curtea de apel a apreciat că nu pot face dovada împotriva apelantei-reclamante concluziile la care au ajuns alte persoane sau alte instanțe în proceduri la care cea din urmă nu a participat, atât timp probele administrate nu au fost de natură să-i formeze convingerea că neexecutarea obligațiilor asumate prin contractul de închiriere a fost provocată de un eveniment impredictibil, inevitabil și insurmontabil, străin de voința părților. Dimpotrivă, a considerat, în urma evaluării probatoriului administrat în cauză, că intimata-pârâtă nu a depus diligența unui bun proprietar în ceea ce privește clădirea în care se afla spațiul închiriat către apelanta-reclamantă.

Astfel, a apreciat că incendiul din 26.06.2009 nu poate reprezenta un caz de forță majoră, întrucât cauza cea mai probabilă a izbucnirii lui este reprezentată de un scurtcircuit la o reclamă luminoasă construită din materiale combustibile, cu deficiențe la circuitele de alimentare cu energie electrică, montată pe clădirea intimatei-pârâte, cu acordul său, dar fără ca aceasta să verifice modul de efectuare a lucrărilor și obținerea, de către chiriașul care a amplasat reclama, a autorizației de securitate împotriva incendiilor.

Instanța de prim control judiciar a considerat că tribunalul a stabilit greșit că incendiul a fost provocat de un trăsnet care a lovit reclama luminoasă, deși nu există nicio dovadă în sensul că incendiul din 26.06.2009 a fost provocat de un trăsnet, răspunsurile comunicate de Administrația Națională de Meteorologie prin adresele nr. x/27.05.2014 și nr. y/18.02.2014 fiind în sensul că sistemul de detecție a descărcărilor electrice atmosferice nu a detectat niciun trăsnet în data de 26.06.2009, în intervalul 00.00-24.00, ci doar descărcări electrice de tip nor-nor și în interiorul norului. Lovirea clădirii de trăsnet nu poate fi prezumată din faptul dovedit că vremea în București a fost instabilă, a plouat torențial, s-au semnalat descărcări electrice și intensificări ale vântului, nefiind întrunite condițiile art. 1203 C. civ. pentru aplicarea unei asemenea prezumții judecătorești. În acest sens, curtea a considerat că prezumția utilizată de prima instanță nu are puterea de a naște probabilitatea, întrucât niciun trăsnet nu a fost detectat în 26.06.2009 de sistemul de detecție a descărcărilor electrice atmosferice, existând o probabilitate redusă, de numai 10% ca un trăsnet să nu fie detectat. Astfel, a apreciat că, cel mai probabil, cauza incendiului a fost scurtcircuitul la reclama luminoasă amplasată de clădire, faptul că acesta a fost evenimentul care a generat incendiul putând fi prezumat, având în vedere deficiențele la circuitele pentru alimentarea cu energie electrică a reclamei luminoase, astfel cum au fost constatate prin raportul de constatare tehnică întocmit de I.S.U. "Dealu Spirii" al Municipiului București.

Așa fiind, a reținut că un scurtcircuit electric produs pe fondul condițiilor meteorologice nefavorabile care au făcut ca apa să pătrundă în interiorul reclamei luminoase nu reprezintă un caz de forță majoră, nefiind greu de prevăzut nici măcar pentru o persoană lipsită de cunoștințe tehnice că, în cazul unei ploi puternice cu vânt, care nu este un fenomen meteorologic rar pe parcursul verilor în Municipiul București, este posibil ca apa de la ploaie să provoace un scurtcircuit, astfel încât ar fi fost necesar ca toate circuitele să fie protejate cu siguranțe de protecție automate și să existe în clădire dispozitive de deconectare vizibilă și sigură pe toate fazele.

Având în vedere că intimata-pârâtă nici măcar nu a verificat modalitatea în care a fost instalată reclama luminoasă și nu a solicitat chiriașului G. să îi prezinte documentația de instalare și procesul-verbal de recepție la finalizarea lucrării, instanța de prim contro