ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1431/2017

Deliberând, constată următoarele:

I. Judecata în primă instanță

- să se constate încetat de drept contractul de închiriere încheiat la data de 15 august 2006 între părți, având ca obiect închirierea unui spațiu comercial în clădirea C., încetare care a avut loc în data de 26 iunie 2009 ca urmare a distrugerii bunului închiriat în urma incendiului ce a avut loc la clădirea C.;

- să fie obligată pârâta la plata sumei de 720.857,34 Euro, echivalentul în RON al sumei de 3.217.186,3 RON, reprezentând prejudiciul suferit de reclamantă ca urmare a încetării contractului de închiriere din cauza neîndeplinirii culpabile a obligațiilor ce reveneau pârâtei în calitate de proprietar, prejudiciu format din: cheltuielile efectuate de reclamantă în legătură cu amenajarea spațiului închiriat din clădirea C.; beneficiul nerealizat de reclamantă începând cu data producerii incendiului până la mutarea efectivă în noul sediu din Calea x, sector 1 și reluarea activității; cheltuieli efectuate de reclamantă cu amenajarea noilor birouri din Calea x, curățarea, demontarea/montarea birourilor, refacerea panourilor de prezentare distruse ca urmare a incendiului, mutarea în noul spațiu etc.; plățile făcute de reclamantă în perioada imediat următoare incendiului pentru onorariile avocaților, pentru redactarea notificărilor, participarea la întâlniri și toate serviciile de consultanță prestate în relația cu pârâta, în vederea obținerii accesului în spațiul închiriat pentru ridicarea bunurilor ce le aparțineau, aceste plăți efectuate fiind în legătură directă cu atitudinea culpabilă a pârâtei, care nu i-a permis accesul în spațiu;

- obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor de judecată efectuate în prezenta cauză.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că, la 15 august 2006, s-a încheiat contractul de închiriere între S.C. D. S.R.L. (actuala pârâtă) și reclamantă având ca obiect închirierea unei suprafețe de 530,3 mp (suprafață utilă și cotă procentuală din spațiile comune) situată la etajul 18 în clădirea C. și 4 locuri de parcare (spațiul închiriat). Conform actelor adiționale la contract, reclamanta a început să plătească chirie pentru spațiul închiriat începând cu 1 mai 2007, iar din 20 iulie 2007 a început să plătească și taxa pentru serviciile aferente, astfel încât, până la 26 iunie 2009, a folosit spațiul închiriat în calitate de chiriaș.

În seara zilei de 26 iunie 2009, de la un panou publicitar montat necorespunzător pe suprafața clădirii C., în speță de la panoul publicitar al firmei E., un alt chiriaș din clădirea C., a izbucnit un incendiu care a avut drept consecință imposibilitatea pârâtei de a pune la dispoziția reclamantei spațiul închiriat conform obligațiilor contractuale asumate prin contractul de închiriere. Această obligație a pârâtei nu a fost respectată, atâta vreme cât, după data producerii incendiului, reclamanta nu a mai putut folosi spațiul închiriat și nu i s-a mai permis accesul în clădire, sub pretextul protejării de către proprietar a vieților omenești care ar fi putut fi puse în pericol de starea clădirii care a fost avariată cu ocazia incendiului. Doar în urma numeroaselor notificări expediate de reclamantă, i-a fost permis accesul în clădirea C., dar până s-a mutat efectiv, și-a instalat echipamentele și și-a putut relua lucrul în condiții normale, în noul spațiu închiriat, au trecut 3 luni.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 969, 1021, 1082 și 1084 C. civ. 1864 și a solicitat atragerea răspunderii civile contractuale a pârâtei, care în calitate de locator, nu și-a respectat obligațiile de proprietar al clădirii C.: a acceptat montarea în condiții necorespunzătoare a panourilor publicitare pe fațada clădirii; nu a respectat reglementările speciale referitoare la calitatea în construcții (Legea nr. 10/1995), la recepția lucrărilor de construcții și instalații (H.G. nr. 273/1994), la siguranța la foc (Normativul P118-1999), la autorizațiile de construcție (Legea nr. 50/1991), ceea ce a dus la producerea incendiului, distrugerea clădirii și implicit, la nerespectarea obligației prevăzute la art. 5.4 lit. a) din contractul de închiriere, de a asigura chiriașului "folosința utilă și liniștită a spațiilor închiriate".

Prin cererea precizatoare depusă la termenul din 13 noiembrie 2012, reclamanta a arătat că încetarea contractului de închiriere încheiat la data de 15 august 2006 între părți a intervenit în temeiul prevederilor art. 7.1 (i) coroborat cu art. 7.1 (iv) din contract, răspunderea pârâtei fiind astfel o răspundere contractuală, pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate prin contract, respectiv aceea de a asigura reclamantei folosința liniștită și utilă a spațiilor închiriate (art. 5.4 lit. a), așa cum a menționat și în cererea de chemare în judecată.

A precizat că incendiul produs în noaptea de 26/27 iunie 2009, în urma unui scurtcircuit la reclama luminoasă E. nu constituie un caz fortuit/de forță majoră și s-a extins din cauza neintervenirii la timp pentru stingerea lui (din culpa exclusivă a proprietarului clădirii), cuprinzând fațada clădirii și conducând la imposibilitatea folosirii acesteia de către chiriași.

În concluzie, reclamanta a precizat că temeiul acțiunii sale este răspunderea contractuală a proprietarului pentru nerespectarea obligațiilor asumate față de chiriaș, iar nu răspunderea delictuală și nici răspunderea pentru viciile ascunse.

În motivarea interesului său de a acționa în sprijinul pârâtei, s-a arătat că între I. SA și B. a fost încheiată o poliță de asigurare de răspundere civilă pentru daune cauzate terților; la data de 24 noiembrie 2011, prima societate a transferat către Sucursala G. activitatea de asigurări, inclusiv portofoliul de asigurări cu toate drepturile și obligațiile aferente, și disputele aferente polițelor transferate; terța intervenientă a mai arătat că modul de soluționare a prezentului dosar are consecințe asupra dosarului de daună instrumentat privind incendiul din data de 27 iunie 2009 care a afectat clădirea C. din București.

În drept, s-au invocat prevederile art. 49 și art. 51 C. proc. civ. 1865.

Cererea de intervenție accesorie a fost încuviințată în principiu prin încheierea de ședință din 08.01.2013, terțul intervenient dobândind astfel calitatea de parte în proces.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut următoarele:

La data de 15 iunie 2006, între SC "D." SRL (actuala pârâtă SC "B." SRL), în calitate de proprietar și reclamanta SC "A." SRL, în calitate de chiriaș, s-a încheiat un contract de închiriere, modificat prin actele adiționale, având ca obiect suprafața utilă de 488,76 mp. situată la etajul 18 al clădirii C. din București, str. x, din care spațiu pentru birouri (suprafață "închiriabilă") 530,3 mp, precum și a unui număr de 4 locuri de parcare situate la subsolul 3 al clădirii, conform art. 2.1 din contract. Potrivit art. 5.4 lit. a) din contract, pârâta și-a asumat obligația de a asigura reclamantei folosința liniștită și utilă a spațiilor închiriate, părțile stabilind că, în toate cazurile, răspunderea proprietarului pentru prejudiciile suferite de către chiriaș ca urmare a nerespectării obligațiilor prevăzute de prezentul articol este limitată la daunele directe suportate de către chiriaș, iar proprietarul nu va răspunde pentru tulburări ce sunt provocate chiriașului de către terți.

La art. 7.1 lit. i) din contract s-a stabilit că în cazul pierii, totale sau parțiale a bunului închiriat, contractul încetează, în acest caz proprietarul având drept să decidă dacă va repara clădirea sau spațiile închiriate; dacă proprietarul decide să nu repare daunele, contractul încetează de drept, fără intervenția instanței, la data la care proprietarul notifică chiriașului intenția sa de a nu repara daunele respective.

S-a mai reținut că la data de 26/27 iunie 2009, clădirea C. a fost afectată de un incendiu, în urma căruia spațiul de birouri închiriat reclamantei a devenit impropriu folosirii sale conform destinației stabilite prin contract.

Analizând cu prioritate excepția lipsei de interes invocată în raport cu primul capăt de cerere, tribunalul a reținut că demersul judiciar al reclamantei a fost justificat prin aceea că spațiul închiriat din clădirea C. a fost afectat de un incendiu, devenind neutilizabil conform destinației sale, reclamanta susținând că această imposibilitate de utilizare a spațiului a fost cauzată de neexecutarea culpabilă de către pârâtă a obligațiilor contractuale, în timp ce aceasta din urmă afirmă că obiectul contractului nu se mai poate realiza din cauza intervenției unui caz de forță majoră.

Împrejurarea că părțile litigante sunt de acord asupra faptului că acest contract de închiriere a încetat, că el nu mai este în vigoare, în opinia primei instanțe, nu face ca demersul reclamantei să fie lipsit de interes, mai ales că există divergență între părți cu privire la cauzele și condițiile încetării, iar o neexecutare culpabilă sau fortuită produce efecte diferite asupra răspunderii părților.

În condițiile în care reclamanta și-a întemeiat acest capăt de cerere pe prevederile art. 7.1 lit. i) din contractul de închiriere, din care rezultă că intervenția instanței pentru constatarea încetării de drept a contractului nu este necesară dacă proprietarul notifică chiriașului intenția sa de a nu repara daunele, contractul încetând de drept la data notificării, iar din corespondența purtată între părți anterior promovării prezentei acțiuni, nu a reieșit că pârâta și-a exprimat în mod neechivoc voința de a nu repara stricăciunile aduse clădirii C. - menționând în adresele înregistrate la reclamantă sub nr. x din 2 iulie 2009 și nr. y din 7 iulie 2009, că va depune toate diligențele pentru ca activitatea în sediul clădirii C. să fie reluată în condiții de funcționare și că, pe perioada efectuării reparațiilor, nu va percepe chiria aferentă, pentru ca ulterior, prin Adresa nr. x din 15 iunie 2012, să arate că, în opinia sa, contractul a încetat de drept, însă ca urmare a intervenției unui caz de forță majoră, împrejurare contestată de reclamantă, - aceasta din urmă justifică interesul promovării unei acțiuni în constatarea încetării contractului de închiriere din data de 15 iunie 2006.

Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune, tribunalul a constatat că prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, reclamanta a indicat temeiul celui de-al doilea capăt de cerere ca fiind răspunderea civilă contractuală a pârâtei pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin contract, menționând că nu este vorba despre o răspundere pentru vicii ascunse și că a indicat "cu titlu exemplificativ" dispozițiile din C. civ. din 1864 și din legislația specifică în materie de construcții care reglementează obligațiile legale ce incumbă pârâtei. Prin urmare, s-a reținut că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile art. 5 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, ci dispozițiile art. 3 alin. (1) care reglementează termenul general de prescripție de 3 ani. Or, reținându-se că dreptul la acțiune al reclamantei s-a născut cel mai devreme la data de 27 iunie 2009, dată de la care pârâta nu a mai asigurat reclamantei folosința spațiului închiriat, iar reclamanta a introdus acțiunea la data de 25 iunie 2012, excepția invocată de pârâtă a fost respinsă ca neîntemeiată.

Asupra fondului, prima instanță a reținut, în primul rând, că nu există obiect de divergență între părți asupra faptului că, în noaptea de 26 spre 27 iunie 2009, clădirea C. a fost afectată de un incendiu, în urma căruia spațiul închiriat de reclamantă de la pârâtă a devenit impropriu destinației sale.

S-a mai reținut că pârâta nu a contestat faptul că, ulterior datei respective, nu a mai putut asigura reclamantei folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat, însă a susținut că neîndeplinirea acestei obligații a fost determinată nu de culpa sa contractuală, ci de o cauză exoneratoare de răspundere, respectiv forța majoră.

Tribunalul a constatat că dispozițiile art. 7.1 lit. i) din contractul de închiriere, invocate de reclamantă, care stabilesc încetarea contractului de închiriere în cazul pierii, totale sau parțiale a bunului închiriat, nu disting după cum o asemenea pieire este culpabilă sau fortuită, fiind suficient ca manifestarea de voință a proprietarului de a nu repara daunele suferite de bunul închiriat să fie clar exprimată, cu alte cuvinte, acesta să nu își exprime dorința de a continua să asigure chiriașului folosința liniștită și utilă a bunului, după efectuarea reparațiilor.

De altfel, și dispozițiile legale din materia contractului de locațiune prevăd încetarea contractului și atunci când lucrul închiriat se strică prin caz fortuit - cu care se asimilează și forța majoră - (art. 1423 alin. (1) C. civ.) și atunci când acesta a pierit sau s-a făcut netrebnic spre obișnuita întrebuințare din culpa unei părți care nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale (art. 1439 alin. (1) C. civ.), singura diferență fiind aceea că în primul caz, locatorul nu datorează nicio despăgubire, spre deosebire de cel de-al doilea caz, când este ținut la plata de despăgubiri față de chiriaș.

A menționat tribunalul că soluția cu privire la primul capăt de cerere nu este influențată de existența sau inexistența culpei pârâtei în pieirea/imposibilitatea utilizării spațiului închiriat de către reclamantă, aceasta prezentând relevanță doar sub aspectul capătului al doilea de cerere.

În consecință, față de înscrisurile aflate la dosar și de poziția exprimată de părți în timpul procesului, tribunalul a constatat încetat de drept contractul de închiriere la data de 27 iunie 2009, dată de la care pârâta nu a mai asigurat reclamantei folosința asupra spațiului din clădirea C..

Sub aspectul cauzelor producerii incendiului din noaptea de 26 spre 27 iunie 2009, tribunalul a constatat că, potrivit Adresei nr. x din 14 iulie 2009 emisă de Inspectoratul pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București, care a intervenit în data de 26 septembrie 2009 pentru stingerea incendiului produs la o reclamă luminoasă amplasată pe clădirea de birouri C. aparținând pârâtei, s-a constatat că mai multe spații au fost distruse în urma incendiului, printre acestea fiind și spațiul închiriat de reclamantă, care a suferit stricăciuni pe latura de vest exterior, pagubele produse constând în: panouri tip sandwich, structura de montaj și finisajul exterior distruse pe aproximativ 8 mp, geam security distrus pe aproximativ 4 mp, elemente de arhitectură exterioare distruse pe aproximativ 5 mp, precum și pe latura de est, pagubele produse constând în geam security distrus pe aproximativ 4 mp. Având în vedere amprenta incendiului, s-a stabilit că, cel mai probabil, incendiul s-a produs în exteriorul clădirii, în treimea superioară a acesteia, la o înălțime de cca 60 m față de nivelul terenului înconjurător, la reclama luminoasă aparținând E., sursa probabilă de aprindere fiind: scurtcircuitul electric, descărcarea electrică de origine atmosferică, trăsnet direct. S-a mai stabilit că mijlocul probabil care a produs aprinderea a fost cablul electric, descărcarea electrică de origine atmosferică, trăsnetul direct, iar împrejurarea determinantă: cablul electric defect ca urmare a supunerii la intemperii meteo-atmosferice, descărcarea electrică de origine atmosferică, trăsnetul direct.

De asemenea, s-a indicat că potrivit Raportului de constatare tehnică nr. 223903 din 29 iunie 2009 întocmit de Inspectoratul pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București, cauza foarte probabilă a producerii incendiului a constat în scurtcircuitul electric la reclama luminoasă aparținând E., pe fondul unor condiții meteorologice nefavorabile din seara zilei de 26 iunie 2009 - vânt și ploaie, premergătoare incendiului, fără excluderea, însă a posibilității aprinderii reclamei luminoase din cauza efectului termic generat de descărcarea electrică de origine atmosferică - trăsnet direct, având în vedere condițiile meteorologice premergătoare incendiului.

Conform Adresei nr. x din 8 iulie 2009 emisă de Administrația Națională de Meteorologie, în seara zilei de 26 iunie 2009 și în cursul nopții de 26/27 iunie 2009, vremea în municipiul București a fost instabilă, a plouat torențial, înregistrându-se descărcări electrice și intensificări ale vântului de până la 7 m/s; a fost emisă avertizare de fenomene meteorologice periculoase "cod galben" din data de 26 iunie 2009 la ora 20:05, valabilă în intervalul de timp 20.25 - 21.25 (pentru descărcări electrice, grindină și intensificări ale vântului ce pot lua aspect de vijelie, averse de ploaie cu cantități între 20 și 25 l/m), ce a fost actualizată ulterior, pentru intervalul orar 21:30 - 22:30.

S-a mai reținut că în baza documentației tehnice pusă la dispoziție, Camera de Comerț și Industrie a României a emis avizul de existență a cazului de forță majoră pentru noaptea de 26 - 27 iunie 2009 înregistrat sub nr. x din 27 iulie 2009. Prin Adresa nr. x din 27 septembrie 2010, Camera de Comerț și Industrie a României a răspuns unei cereri adresate de reclamantă că în documentația depusă în susținerea solicitării de emitere a avizului, a avut elemente să considere existența cazului de forță majoră în condițiile în care din Adresa nr. x din 14 iulie 2009 emisă de Inspectoratul pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București rezultă și posibilitatea ca scurtcircuitul produs să fie determinat de "cablu electric defect ca urmare a supunerii la intemperii meteo-atmosferice", precizând că scurtcircuitul ca atare nu constituie caz de forță majoră, dar dacă producerea lui a fost determinată de fenomene atmosferice imposibil de controlat, atunci, în acest context, constituie caz de forță majoră.

Înregistrarea video depusă la dosar de către pârâtă relevă faptul că în noaptea de 26 iunie 2009, la ora 22:28, respectiv 22.55, s-au produs descărcări electrice, în acest sens observându-se lumini vii, nu și zgomotul puternic specific trăsnetului (înregistrarea fiind fără sonor). Oricum, s-a adăugat că această înregistrare nu este concludentă, nefiind surprins momentul aprinderii firmei luminoase de pe fațada clădirii pârâtei.

A mai indicat tribunalul că pentru a se exonera de răspundere, pârâta a susținut că scurtcircuitul care s-a produs prin aprinderea în urma unui trăsnet a reclamei luminoase amplasate de un chiriaș al pârâtei pe fațada clădirii C., invocând în acest sens adresele mai sus menționate, emise de Inspectoratul pentru Situații de Urgență "Dealu Spirii" al Municipiului București - în care trăsnetul este indicat drept cauză probabilă a producerii incendiului - și de Administrația Națională de Meteorologie. S-a menționat că această din urmă instituție, deși nu a detectat niciun trăsnet (care să atingă clădiri) în noaptea de 26/27 iunie 2009, a precizat că aceasta nu înseamnă că un asemenea fenomen nu se putea produce (adresa nr. x din 27 mai 2014, ca răspuns la adresa pârâtei nr. x din 7 mai 2014).

Tribunalul a amintit prevederile art. 9 din contractul de închiriere încheiat de părți, precum și dispozițiile art. 1082 și art. 1083 C. civ. din 1864, și a indicat că în calitate de debitor al obligației de a asigura folosința bunului închiriat, în sarcina pârâtei SC "B. " SRL operează o prezumție de vină și că aceasta este ținută la plata despăgubirilor, cât timp nu justifică existența unei cauze străine, neimputabile și exoneratoare de răspundere. Prezumția de vină în sarcina debitorului care nu-și execută obligația este, așadar, relativă, ea putând fi răsturnată prin dovada că neexecutarea obligației a fost determinată, în speță, de intervenția unui caz de forță majoră.

A reținut tribunalul că trăsnetul reprezintă un caz de forță majoră, fiind o descărcare electrică care restabilește echilibrul electric între straturile norului de furtună sau între nor și pământ, fiind un fenomen ce nu poate fi controlat de om, iar pârâta a făcut dovada că incendiul care a afectat clădirea C. s-a produs ca urmare a aprinderii reclamei luminoase aparținând chiriașului său E. SRL în urma unui scurtcircuit, cel mai probabil din cauza unei descărcări electrice de tip trăsnet direct.

Contrar susținerilor reclamantei, nu s-a putut reține culpa pârâtei în amplasarea reclamei luminoase pe fațada clădirii, aceasta fiind montată de către E. SRL după obținerea Autorizației de construire nr. 115/17"C" din 2 mai 2007 eliberată de Primăria Sectorului 2 București, fără să se probeze, prin înscrisurile depuse la dosar, faptul că pârâta a contribuit, în vreun fel, printr-o acțiune sau inacțiune, la producerea acestui incendiu.

Tribunalul a mai reținut că neconformitatea unor lucrări ale clădirii - cum este cazul problemelor la instalația electrică de interior sau al montării respectivei reclame luminoase pe fațada clădirii - ar constitui vicii ascunse ale construcției, or, prin cererea precizatoare depusă la termenul din 13 noiembrie 2012, reclamanta a arătat, în combaterea excepției prescripției dreptului material la acțiune, că nu invocă răspunderea pârâtei pentru viciile ascunse. Prin urmare, toate susținerile reclamantei privind nerespectarea dispozițiilor legale referitoare la calitatea în construcții, la recepția lucrărilor de construcții și de instalații, la autorizațiile de construcție și la siguranța la foc, în legătură cu această lucrare efectuată în cursul anului 2007, nu pot fi avute în vedere.

S-a mai amintit și faptul că, prin cererea de chemare în judecată, precizată, reclamanta a pretins că pârâta a acceptat montarea în condiții necorespunzătoare a panourilor publicitare pe suprafața clădirii ori că proiectarea instalațiilor electrice nu a fost făcută în așa fel încât să asigure protecția împotriva tensiunilor electrice ce pot apărea din cauza fenomenelor atmosferice de natură electrică și că pârâta nu a echipat clădirea cu instalații de protecție împotriva trăsnetului. Or, dincolo de faptul că reclamanta are și calitatea de proiectant al clădirii, s-a subliniat că aceste aspecte tind să releve vicii ascunse ale clădirii, iar instanța nu a fost învestită cu o acțiune în răspundere civilă contractuală care să pună problema activării obligației de garanție locatorului pentru viciile lucrului închiriat.

A constatat tribunalul că reclamanta nu a indicat, în concret, o acțiune sau inacțiune a pârâtei care să fi concurat la producerea incendiului și care să poată fi analizată separat de cele care vizează garanția pentru vicii.

În fine, tribunalul a mai reținut că daunele pretinse de reclamantă nu reprezintă consecința directă a imposibilității pârâtei de a-i asigura folosința liniștită și utilă a spațiului închiriat în clădirea C. - art. 5.4 lit. a) din contract prevăzând că răspunderea proprietarului este limitată la daunele directe suportate de către chiriaș.

Prima instanță a concluzionat astfel, că angajarea răspunderii civile contractuale a pârâtei presupune probarea cumulativă de către reclamantă a tuturor condițiilor cerute pentru această formă de răspundere. Astfel, pe lângă existența unui prejudiciu produs în propriul patrimoniu, era necesar ca reclamanta să facă dovada și a faptei ilicite a pârâtei constând în neexecutarea unei obligații contractuale, a raportului de cauzalitate dintre faptă și prejudiciul reclamat, precum și a vinovăției pârâtei care, așa cum s-a arătat anterior, este prezumată numai dacă aceasta din urmă nu face dovada unei cauze străine, exoneratoare de răspundere. Or, în condițiile în care pârâta a făcut dovada intervenției unui caz de forță majoră, iar reclamanta nu a probat existența unei acțiuni sau inacțiuni a acesteia care să-i fie imputabilă și fără de care acesta nu s-ar fi produs, nici existența unui raport de cauzalitate între neîndeplinirea obligației de asigurare a folosinței liniștite și utile a spațiului închiriat și pagubele reclamate, capătul al doilea de cerere a fost respins ca neîntemeiat.

II. Judecata în apel

În motivarea apelului, s-a susținut că principalul motiv pentru care instanța de fond a respins al doilea capăt al acțiunii principale s-a datorat analizării greșite a probelor administrate, considerând instanța, în mod total nejustificat, că incendiul de la clădirea C. s-a datorat unui scurtcircuit datorat unui trăsnet care ar fi atins reclama luminoasă E., care a luat foc în noaptea de 26 spre 27 iunie 2009 și de la care ulterior incendiul s-a extins la toată fațada clădirii C.

Apelanta a susținut că instanța nu a ținut cont de expertizele tehnice întocmite de specialiști în domeniu, efectuate într-un alt dosar în care B. este parte și pe care reclamanta le-a depus la dosar, expertize din care rezultă în mod foarte clar faptul că incendiul s-a datorat unui scurtcircuit, care nu a avut nicio legătură cu trăsnetul invocat în apărarea sa de către B. și reținut și de instanța de fond, ci cu împământarea necorespunzătoare a reclamei luminoase.

Apelanta-reclamantă a făcut trimiteri concrete la mijloacele de probă aflate la dosar: Raportul de expertiză întocmit de expertul J. - expertiză în procese pirogene, Avizul de forță majoră emis de Camera de Comerț și Industrie a României, înregistrarea video, susținând că prima instanță a dat interpretări eronate probatoriului administrat.

Referitor la calificarea trăsnetului ca și eveniment de forță majoră, apelanta a apreciat că dacă trăsnetul nu poate fi controlat, totuși efectele negative ale acestuia pot fi înlăturate prin tehnologii moderne și, făcând referire la definiția forței majore, susține că trăsnetul nu este un caz de forță majoră, efectele negative ale acestuia constituind un element imprevizibil, dar nu de neînlăturat: a fost instalat un paratrăsnet pe clădirea C., instalație care nu a detectat niciun trăsnet în noaptea de 26 iunie 2009, conform expertizelor depuse la dosar.

A mai criticat apelanta faptul că, în mod total neîntemeiat, instanța de fond a considerat că nu a indicat în concret care este acțiunea sau inacțiunea pârâtei care a concurat la producerea incendiului și care poate fi analizată separat de cele care vizează garanția pentru vicii. S-a arătat că, atât în cuprinsul cererii precizatoare, cât și în cadrul concluziilor scrise depuse la dosar, reclamanta a indicat de nenumărate ori care sunt faptele de care se face vinovată pârâta B., fapte care au dus în mod evident la extinderea incendiul la clădirea C..

Printre acestea apelanta - reclamantă reiterează: inacțiunea B. cu privire la solicitarea acordului A. pentru montarea reclamelor luminoase pe clădirea C., în calitatea A. de proiectant al clădirii C., în favoarea cărora au fost emise autorizațiile de construire a clădirii C. pe care se regăsește mențiunea "vizat spre neschimbare" inacțiunea B. cu privire la: i) verificarea obținerii autorizației de construire pentru montarea reclamei luminoase pe către firma E., ii) verificarea proiectului de execuție și iii) execuția propriu zisă, toate aceste fapte fiind imputabile B., care a manifestat o neglijență dusă la extrem; inacțiunea B., care nu a depus nici măcar minime diligențe să verifice legalitatea întocmirii documentației, punerea în funcțiune a reclamelor luminoase, precum și modul lor de funcționare; atitudinea B., în calitate de proprietar al clădirii C., care, sub motivul protejării siguranței chiriașilor nu a permis accesul în spațiul închiriat pentru ridicarea bunurilor timp de aproximativ 2 luni de zile; neefectuarea verificărilor de către B., la termenele specificate în cadrul buletinelor PRAM, depuse la dosar ca Anexa 8 odată cu notele scrise depuse la termenul din data de 2 septembrie 2014.

Reiterând susținerile din concluziile scrise, apelanta a arătat că B. nu a avut angajat serviciul de pompieri, instalațiile de stingere a incendiilor nu au funcționat, așa cum rezultă din raportul I.S.U., și-a dat acordul sa se instaleze reclame luminoase din materiale combustibile pe fațada clădirii, în condiții improprii, toate aceste fapte ducând la distrugerea clădirii. Faptele imputate pârâtei au fost sesizate și de inspectorii I.S.U. care au redactat Raportul evenimentului.

Apelanta a solicitat să se constate că faptele imputate B. nu au nicio legătură cu pretinsele vicii ascunse ale clădirii C., ci sunt acțiuni și inacțiuni de care se face vinovată intimata B. care trebuia să se comporte ca un bun proprietar.

Referitor la îndeplinirea condițiilor privind angajarea răspunderii contractuale a B. se arată că fapta ilicită constă în neexecutarea culpabilă a obligației de a asigura folosința spațiului închiriat conform obligațiilor contractuale, faptă care constă în acțiunile și inacțiunile menționate începând cu pagina 7 și până la finalul Raportului I.S.U.; prejudiciul suferit de A. ca urmare a faptei ilicite săvârșite de B. a fost evaluat la suma de 720.857,34 Euro conform Raportului de expertiză depus la dosar și a fost confirmat parțial și de expertiza întocmită de expert K., prejudiciu care s-a datorat exclusiv faptului ca reclamanta și-a întrerupt activitatea și nu a mai putut lucra la capacitate maximă; vinovăția îmbracă forma culpei și a neglijenței grosolane de care se face vinovată intimata, care în calitate de proprietar nu și-a respectat obligațiile ce îi reveneau conform legii; legătură de cauzalitate este evidentă, din cauza faptului că nu s-a pus la dispoziție spațiul închiriat apelanta a fost nevoită să: i) își întrerupă activitatea, ii) să amenajeze un nou spațiu, fapt care a generat cheltuieli suplimentare, iii) să piardă investiția realizată în spațiul închiriat și iv) să își relocheze birourile.

În apărare, intimata a arătat că, deși tribunalul nu a fost învestit în fond cu soluționarea unei acțiuni în răspundere pentru vicii ascunse, prin apel, reclamanta încearcă să supună judecății răspunderea pentru vicii ascunse, fapt care contravine art. 294 C. proc. civ. 1865. A considerat astfel că toate motivele de apel prin care se tinde la a se dovedi nerespectarea dispozițiilor legale cu privire la amplasarea reclamei E., precum și nerespectarea obligațiilor legale de proprietar ale B., nu pot face obiectul devoluțiunii în apel.

Intimata-pârâtă a apreciat că instanța de fond, în mod corect, a reținut existența cazului de forță majoră și lipsa unei fapte a B. care să fi contribuit la producerea incendiului, pe baza interpretării probelor administrate.

A mai susținut intimata-pârâtă că instanța de fond a apreciat, în mod corect, lipsa legăturii de cauzalitate între suma pretinsă de A. și "fapta ilicită" a B..

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Apelul este limitat la capătul 2 al cererii de chemare în judecată, respectiv obligarea intimatei - pârâte la repararea prejudiciului suferit de apelanta - reclamantă, ca urmare a încetării contractului de închiriere, din cauza neîndeplinirii culpabile a obligațiilor care îi reveneau pârâtei în calitate de proprietar, soluția primei instanțe cu privire la constatarea încetării de drept a contractului de închiriere la data de 27 iunie 2009 intrând în puterea de lucru judecat.

În justificarea capătului de cerere referitor la despăgubiri apelanta-reclamantă a invocat dispozițiile art. 5.4 lit. a) din contract și art. 1420 C. civ. indicând, în esență, că intimata-pârâtă nu și-a executat culpabil obligația de a asigura chiriașului folosința spațiului închiriat.

Potrivit art. 5.4 lit. a) din contract, proprietarul avea obligația de a asigura chiriașului folosința spațiilor închiriate, acesta fiind răspunzător de daunele directe provocate chiriașului.

De asemenea, potrivit art. 1420 C. civ. locatorul este obligat prin însăși natura contractului să mențină bunul închiriat în starea de a servi la întrebuințarea pentru care a fost închiriat și de a face ca locatarul să se poată folosi neîmpiedicat în tot timpul locațiunii.

În ceea ce privește consecința nerespectării obligațiilor legale și contractuale de asigurare a folosinței spațiilor închiriate, în cazul în care obiectul locațiunii dispare sau este impropriu utilizării (cum este situația de față) în acord cu prevederile art. 1423 și art. 1439 C. civ., contractul încetează, partea culpabilă putând fi obligată la plata de daune interese. Dacă pieirea s-a produs fortuit nu se plătesc daune, aplicându-se teoria riscului contractului.

În cauză, apelanta-reclamantă invocă culpa intimatei - pârâte, în justificarea capătului de cerere în pretenții, susținând că aceasta a acționat cu neglijență, în calitatea sa de proprietar, iar intimata-pârâtă invocă un caz de forță majoră pentru a se exonera de la plata despăgubirilor.

În aceste limite ale apelului, Curtea a verificat dacă se poate reține cazul de forță majoră invocat de intimata - pârâtă și care sunt consecințele intervenției acestuia, precum și dacă s-ar putea ajunge la antrenarea răspunderii contractuale a pârâtei în limitele învestirii instanței stabilite prin cererea de chemare în judecată.

Curtea a reținut ca un aspect necontestat și intrat în puterea de lucru judecat faptul că în noaptea de 26 spre 27 iunie 2009, clădirea C. a fost puternic afectată de un incendiu, spațiul devenind impropriu utilizării pentru care a fost construit, respectiv clădire cu spații de birouri.

Din ansamblul probator administrat în cauză, a rezultat că incendiul a pornit de la un scurtcircuit produs la o reclamă luminoasă amplasată în treimea superioară a clădirii. Acest aspect este semnalat în Raportul de constatare tehnică privind analiza cauzei incendiului din data de 26 iunie 2009 produs la clădirea de birouri C., întocmit de I.S.U. "Dealu Spirii". În respectivul raport de constatare se menționează ca fiind foarte probabilă cauza de producere a incendiului scurtcircuit electric la reclama luminoasă aparținând E. (pe fondul unor condiții meteorologice nefavorabile în seara zilei de 26 iunie 2009 - vânt și ploaie, premergătoare incendiului), fără excluderea însă a posibilității aprinderii reclamei luminoase datorită efectului termic generat de descărcarea electrică de origine atmosferică - trăsnet direct, având în vedere condițiile meteorologice din seara zilei de 26 iunie 2009, premergătoare incendiului. Producerea unui scurtcircuit la reclama E., dar cu o altă cauză, este reținută drept cauză a incendiului și în raportul de expertiză extrajudiciară J., pe care apelanta - reclamantă își întemeiază susținerile din acțiune și din apel. De asemenea, intimata-pârâtă recunoaște că incendiul a avut drept cauză un scurtcircuit la reclama E., însă susține că acesta a fost provocat de un trăsnet.

În ceea ce privește cauza scurtcircuitului, pe baza probelor administrate, tribunalul a reținut că acest a provocat de un trăsnet, apreciind, totodată, a fi dovedită intervenția unui caz de forță majoră, ca element care înlătură răspunderea intimatei pârâte B.

Contrar susținerilor apelantei-reclamante, hotărârea tribunalului nu se bazează numai pe Avizul de forță majoră emis de Camera de Comerț și Industrie a României. Din simpla lectură a hotărârii rezultă că prima instanță a coroborat probele administrate pentru a reține trăsnetul drept cauză a producerii incendiului.

Referitor la Avizul de forță majoră emis de Camera de Comerț și Industrie a României s-a reținut că acesta are, în litigiul de față, valoarea unui înscris sub semnătură privată, ce poate fi combătut prin administrarea altor probe, astfel că pentru a se ajunge la o calificare contrară celei menționate în respectivul Aviz nu se impune anularea acestuia, ci administrarea de dovezi în contraprobă. După cum arată chiar apelanta, avizul a fost emis de Camera de Comerț și Industrie a României, în limitele Legii nr. 335/2007 (art. 4 lit. j) și pe baza actelor prezentate de intimata-pârâtă B., nefiind invocată vreo reală cauză de nulitate a actului, ci doar nemulțumirea apelantei față de conținutul înscrisului.

Prin concluziile scrise, apelanta - reclamantă a criticat Avizul de forță majoră în raport de expertizele efectuate în diferitele litigii în care B. a fost implicată, precum și în considerarea Raportului de consultanță întocmit de expert L., însă toate rapoartele de expertiză la care face referire apelanta sunt ulterioare emiterii avizului, motiv pentru care nu se poate vorbi de nulitatea actului or de caracterul fals al acestuia. Totodată, nu se poate reține nulitatea avizului or caracterul fals al acestui act pentru simplul fapt că a fost emis pe baza Raportului de constatare al I.S.U., act întocmit de o autoritate competentă în materie de stabilire a cauzelor incendiilor și care, până în prezent, nu a fost desființat în vreun fel.

În atare situație, a fost respinsă solicitarea apelantei de anulare a acestui aviz, precizându-se că mențiunile actului vor fi coroborate cu celelalte dovezi administrate în cauză.

Tot legat de probatoriul administrat în primă instanță, Curtea a constatat că mențiunile apelantei-reclamante din memoriul de apel referitoare la înregistrările video sunt lipsite de finalitate odată ce tribunalul a indicat, în mod expres, în considerente, că înregistrările video nu sunt concludente de vreme ce nu au surprins momentul aprinderii firmei luminoase de pe fațada clădirii pârâtei.

Au fost înlăturate ca vădit nefondate și criticile prin care apelanta-reclamantă încearcă să dovedească că producerea unui trăsnet nu poate constitui un caz de forță majoră.

Curtea a notat că forța majoră este definită drept un eveniment extern (împrejurare care își are originea în afara celui care este chemat să răspundă), imprevizibil (cerință ce vizează atât producerea împrejurării respective cât și efectele sau consecințele sale) și absolut invincibil (dacă cel obligat să acționeze putea să prevadă producerea evenimentului ori să evite declanșarea urmărilor sale negative), iar trăsnetul se circumscrie acestei definiții, după cum s-a arătat constant în doctrină.

În combaterea acestei calificări, apelanta-reclamantă a prezentat opinia unui expert care arată că "în afară de prevederile generale ce stabilesc criterii de performanță pentru soluțiile de protecție la loviturile trăsnetelor, există un normativ dedicat calculării și proiectării sistemelor de protecție împotriva trăsnetelor. Normativul tehnic I20 lucrează cu instrumente matematice-statistice precum frecvența loviturilor directe de trăsnet Nd, frecvența anuală acceptată de lovituri de trăsnet Nc, ceea ce relevă modul aprofundat în care probleme de descărcări electrice atmosferice au fost studiate și determinate". Toate acestea, în opinia expertului M., conduc la ideea că "fenomenul atmosferic numit trăsnet nu este un fenomen imprevizibil, imposibil de înlăturat sau neașteptat, de aceea nu se poate vorbi de forță majoră".

Fără a pune în discuție competența expertului consultat de apelanta-reclamantă, Curtea a constatat că acesta califică drept un eveniment de forță majoră numai un eveniment natural neidentificat sau nedocumentat pentru această zonă, aspect care nu poate fi reținut, pe deplin, din punct de vedere juridic.

Forța majoră, astfel cum este definită în doctrină, cât și în contractul părților (art. 9), este un eveniment impredictibil, inevitabil și insurmontabil, care nu depinde de voința părților și care nu poate fi controlat de acestea. Chiar prin raportare la indicele keraunic indicat de expert și de apelanta-reclamantă, care reprezintă numărul mediu anual de zile cu furtuni pentru o zonă, o localitate, nu se poate susține științific că, în prezent, se poate stabili cu exactitate momentul și locul în care va lovi un trăsnet or că lovitura de trăsnet poate fi controlată. În acest sens sunt și explicațiile expertului N. care, în lucrarea prezentată la solicitarea intimatei-pârâte, arată că "cercetarea de până acum a incidentului de descărcare electrică a dus la concluzia că nu este posibil un calcul precis sau o previziune asupra trăsnetului, din cauza complexității și a influențelor condițiilor de mediu dintre cele mai diverse".

Pentru a nu fi calificat drept un eveniment de forță majoră este necesar ca trăsnetul să fi putut fi anticipat cu o oarecare precizie de proprietarul clădirii or să fi putut fi influențat de acesta, ceea ce nu s-a dovedit în litigiul de față.

Faptul că normativele care guvernează regulile în construcții impun montarea de paratrăsnete, precum și faptul că locul în care era amplasată clădirea putea fi afectat de un trăsnet nu schimbă natura evenimentului atmosferic și nici nu îl transformă într-unul controlabil or predictibil.

Din raportul de expertiză extrajudiciară O. (răspuns la obiecțiuni - dosar TB) prezentat de apelanta-reclamantă rezultă că imobilul C. era prevăzut cu o instalație de protecție împotriva trăsnetului cu dispozitiv de amorsare (PDA) compus dintr-un vârf de captare, un dispozitiv de amorsare și o tijă suport, iar conform celor ce se menționează în literatura de specialitate acesta este net superior sistemelor clasice, printre care se numără și dispozitivul de captare de tip rețea. Nici această susținere nu poate fi reținută în sensul celor afirmate de reclamantă, cum că trăsnetul nu ar fi un caz de forță majoră, deoarece montarea unui sistem de protecție împotriva trăsnetului performant nu înlătură cu totul posibilitatea ca respectiva clădire să fie lovită de trăsnet și nici nu face din acesta un eveniment evitabil. Din contră, montarea respectivului sistem vine să dovedească respectarea de către pârâtă a prevederilor legale în materie de construcții.

În concluzie, Curtea a confirmat considerentele primei instanțe, reținând că trăsnetul reprezintă un caz de forță majoră, fiind o descărcare electrică care restabilește echilibrul electric între straturile norului de furtună sau între nor și pământ, fiind un fenomen imprevizibil și incontrolabil de om.

În ceea ce privește criticile referitoare la îndeplinirea condițiilor răspunderii civile contractuale Curtea a apreciat că în cauză nu se poate antrena răspunderea contractuală a intimatei-pârâte B., pentru nerespectarea obligației de a pune la dispoziția apelantei spațiul închiriat.

Plecând de la prevederile art. 9 din contractul părților și cu observarea art. 1082 C. civ., instanța de apel a reținut că pentru a fi angajată răspunderea contractuală a intimatei-pârâtei se impune a se dovedi: săvârșirea de către acesta a unei fapte ilicite prin care se încalcă o obligație contractuală, săvârșirea acestei fapte cu vinovăție, existența unui prejudiciu patrimonial cauzat apelantei-reclamantei și legătura de cauzalitate dintre fapta intimatei și prejudiciul cauzat apelantei.

În ceea ce privește fapta ilicită, odată dovedită existența contractului de închiriere, precum și neexecutarea obligației intimatei de a pune la dispoziția apelantei spațiul închiriat, în sarcina intimatei B. operează prezumția de culpă în condițiile art. 1082 C. civ.

Pentru a răsturna prezumția de culpă ce opera în sarcina sa, intimata-pârâtă a invocat intervenția unui caz de forță majoră (trăsnet), precum și faptul că a acționat precum un proprietar prudent și diligent, făcând totodată referire și la hotărârile pronunțate în Dosarul nr. x/2011, în care s-a reținut, irevocabil, într-un litigiu similar, intervenția cazului de forță majoră.

În combaterea apărărilor pârâtei și a soluției tribunalului, apelanta-reclamantă a făcut referire trimitere la raportul de expertiză J., întocmit în Dosarul nr. x/2010, la adresele A.N.M., precum și la sentința civilă pronunțată în Dosarul nr. x/2010, în care s-a menționat că este exclus ca aprinderea reclamei să fi fost determinată de un trăsnet.

Referitor la intervenția cazului de forță majoră, Curtea a constatat că în Raportul I.S.U. nr. 223.903 din 29 iunie 2009 se menționează drept cauză probabilă a producerii scurtcircuitului: cablu electric defect ca urmare a supunerii la intemperii meteo-atmosferice; descărcare electrică de origine atmosferică - trăsnet direct. Condițiile meteo-atmosferice nefavorabile sunt confirmate de Adresa A.N.M. nr. x din 8 iulie 2009 depusă la dosarul cauzei de către intimata - pârâtă din care rezultă că din datele radarului meteorologic de la București, în seara zilei de 26 iunie 2009, în anumite zone ale orașului instabilitatea atmosferică a fost mai accentuată, iar fenomenele meteorologice ar fi putut fi mai intense și în consecință ar fi putut produce pagube materiale. Se menționează, de asemenea, că A.N.M. prin Centul Național de Prognoză Meteorologică București a emis o avertizare de fenomene meteorologice periculoase "cod galben", inițial pentru perioada 20.25 - 21.25, avertizare ce a fost extinsă până la ora 22:30.

De asemenea, din adresele Administrației Naționale de Meteorologie nr. 1839 din 27 mai 2014 și nr. 259 din 18 februarie 2014 rezultă că în seara zilei de 26 iunie 2009 au fost înregistrate descărcări electrice, fiind însă posibil ca descărcările electrice de timp nor-pământ (trăsnet) să nu fi putut fi detectate datorită unor limitări tehnice ale rețelei din România, ceea ce nu înseamnă că nu a existat nici o astfel de descărcare electrică (de tip nor - pământ - trăsnet care să atingă clădirea).

Totodată, Curtea a constatat că expertul J., în raportul de expertiză întocmit în Dosarul nr. x/2010, arată în răspunsul la obiectivul nr. 5 că sursa care a inițiat incendiul de la clădirea C. a fost scurtcircuitul de la instalația electrică a reclamei firmei E.. Mențiunea în sensul că reclama nu a fost trăsnită este o precizare a expertului, care nu este reluată și în capitolul destinat concluziilor, iar expertul arată totuși că deranjarea conductorilor electrici și formarea scurtcircuitului la instalația electrică se datorează condițiilor meteorologice (cantităților mari de apă și vânt puternic).

Astfel, pe baza probelor administrate, instanțele de fond au concluzionat că, la baza scurtcircuitului care a stat la originea incendiului, s-au aflat fenomene meteorologice severe, ce nu pot fi imputate proprietarului clădirii, fiind incidente dispozițiile art. 1082 și art. 1083 C. civ.

Existența cazului de forță majoră datorat fenomenelor meteorologice imposibil de controlat a fost reținut, cu caracter irevocabil, prin statuările instanțelor în litigiul ce a făcut obiectul Dosarului nr. x/2011 Dosarul respectiv este similar celui de față, având la bază cererea unui chiriaș de antrenare a răspunderii contractuale a B. pentru nerespectarea obligației contractuale de asigurare a folosinței spațiului închiriat. Deși apelanta - reclamantă nu a fost parte în litigiul respectiv, Curtea a arătat că aspectul referitor la cauzele incendiului, precum și la intervenția cauzei de forță majoră, se impun și față de apelantă, cu valoarea