ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1973/2021

Ședința publică din data de 5 octombrie 2021

Asupra recursului de față, din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 2 iunie 2015 pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, sub nr. x/2015, reclamanta A. a chemat în judecată pârâții Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, Agenția Națională pentru Locuințe, Sectorul 1 București, prin primar, Județul Ilfov, prin președintele consiliului județean, Orașul Voluntari, prin primar, Municipiul București, prin primar general, B., Distrigaz Sud Rețele S.R.L., solicitând obligarea pârâților să plătească reclamantei despăgubiri pentru fiecare lună în care imobilul nu a putut fi utilizat, având în vedere prejudiciul rezultat din imposibilitatea de folosință a imobilului, începând cu 31.05.2012 până la predarea locuinței la cheie, cu cheltuieli de judecată. Reclamanta a estimat prejudiciul la 1500 euro pe lună, adică 54.000 euro până în luna mai 2015, echivalentul în RON a 241.002 RON la cursul valutar din 27.05.2015, iar pentru prejudiciul ulterior lunii mai 2015, a estimat pretențiile la suma de 18000 euro, echivalentul în RON a 80.334 RON.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 720

1

C. proc. civ., art. 5, art. 969, art. 970, art. 977, art. 998-999, art. 1073, art. 1079, art. 1081-1086, art. 1532 și următoarele C. civ., art. 238 și urm. din Legea nr. 31/1990, Legea nr. 152/1998, Legea nr. 114/1996, Legea nr. 10/1995, Legea nr. 215/2001, Legea nr. 350/2001, Codul Comercial.

Prin încheierea de ședință din 8 aprilie 2015, pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă în dosarul nr. x/2015, a fost admisă excepția necompetenței funcționale a secției a IV-a Civilă a Tribunalului București, invocată din oficiu și a fost înaintat dosarul secției a VI-a Civilă a Tribunalului București pentru soluționare.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă la data de 19.04.2016, sub nr. x/2015*.

Prin sentința civilă nr. 6510 din 18 octombrie 2016, pronunțată în dosarul nr. x/2015, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, a respins excepția lipsei capacității procesuale de folosință a pârâtului Sectorului 1, ca neîntemeiată și a respins acțiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, Agenția Națională pentru Locuințe, Sectorul 1 București, Județul Ilfov, Orașul Voluntari prin Primar, Municipiul București prin Primar, C. S.A. (fosta B.) și S.C. Distrigaz Sud Rețele S.R.L., ca prescrisă.

Împotriva acestei sentințe a formulat apel reclamanta A., cauza fiind înregistrată pe rolul Curții de Apel București sub nr. x/2015*.

Prin decizia civilă nr. 837/A din 8 mai 2017, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă în dosarul nr. x/2015, a fost admis apelul declarat de apelanta-reclamantă A., în contradictoriu cu intimații-pârâți Agenția Națională pentru Locuințe, Sectorul 1 București prin primar, S.C. C. S.A., S.C. Distrigaz Sud Rețele S.R.L., Județul Ilfov, Ministerul Dezvoltării Regionale Administrației Publice și Fondurilor Europene, Municipiul București prin Primarul General, Orașul Voluntari prin primar, împotriva sentinței civile nr. 6510/18.10.2016 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă în dosarul nr. x/2015, a fost anulată sentința apelată și a fost trimisă cauza spre rejudecare primei instanțe.

Prin încheierea de sedință din data de 28 februarie 2019, în temeiul art. 406 C. proc. civ., Tribunalul a luat act de cererea de renunțare la judecată formulată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâții Sectorul 1 București, C. S.A., Distrigaz Sud Rețele S.R.L., Județul Ilfov, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, Municipiul București și Orașul Voluntari.

Prin sentința civilă nr. 703/2019 din 14 martie 2019, pronunțată în dosarul nr. x/2015, Tribunalul București, secția a VI-a civilă a luat act de cererea de renunțare la judecată formulată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâții Sectorul 1 București, C. S.A., Distrigaz Sud Rețele S.R.L., Județul Ilfov, Ministerul Dezvoltării Regionale și Administrației Publice, Municipiul București și Orașul Voluntari.

Totodată, a admis cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta Agenția Națională pentru Locuințe, pe care a obligat-o la plata către reclamantă a sumei de 88.514 Euro, în echivalent RON la cursul B.N.R. din ziua plății, cu titlu de daune interese materiale, reprezentând contravaloare lipsă de folosință imobil pentru perioada 31 mai 2012- decembrie 2018.

De asemenea, a obligat pârâta Agenția Națională pentru Locuințe la plata către reclamantă a sumei de 1120,43 Euro pe lună, în echivalent RON la cursul B.N.R. din ziua plății, cu titlu de daune materiale, începând cu decembrie 2018 și până la data predării efective a locuinței, pe reclamantă la plata către pârâtul Orașul Voluntari a sumei de 1000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat și pe pârâta Agenția Națională pentru Locuințe la plata către reclamantă a sumei de 2000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de expert.

Împotriva sentinței civile nr. 703 din 14 martie 2019, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2015, a declarat apel pârâta Agenția Națională pentru Locuințe, solicitând admiterea apelului, modificarea sentinței atacate și, pe cale de consecință, respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a VI-a civilă, sub nr. x/2019.

Prin decizia civilă nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunțată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de pârâta Agenția Națională pentru Locuințe.

Împotriva acestei decizii, la 25 iunie 2020, pârâta Agenția Națională pentru Locuințe a declarat recurs, în temeiul dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., solicitând admiterea recursului și modificarea deciziei recurate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, iar, în subsidiar, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

Subsumat motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta a invocat faptul că instanța de apel a ignorat regulile referitoare la interpretarea convențiilor și nu a avut în vedere contractele încheiate între părți (contract de mandat, construire), prin care s-au stabilit drepturi și obligații specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Recurenta arată că, în temeiul contractului de mandat, și-a asumat obligația de a depune toate diligențele necesare obținerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construcție a locuinței intimatei, fără a se obliga la obținerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcției.

Totodată, arată că mandatul a fost acordat A.N.L. pentru "urmărirea executării lucrărilor", nu și pentru alte acte sau operațiuni juridice, aspect ce rezultă și din faptul că, ulterior încheierii contractului de mandat cu A.N.L., mandanta A. a încheiat, în nume propriu, direct cu constructorul, contractul de construire autentificat sub nr. x/29.08.2007.

Pe de altă parte, mai arată că, în contractul de mandat, părțile nu au prevăzut o clauză penală pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea cu întârziere a obligațiilor asumate de A.N.L., neexistând, în accepțiunea recurentei, niciun temei contractual în baza căruia, în caz de nerespectare a termenului de predare (fapt invocat de reclamantă și care stă la baza acordării pretențiilor acesteia), A.N.L. să răspundă contractual prin plata unor despăgubiri, similar prevederilor din contractul de construire încheiat de intimata-reclamantă cu constructorul, contract față de care A.N.L. are calitatea de terț, astfel încât, prin prisma relativității efectelor contractului, aceste dispoziții nu ar fi trebuit să i se aplice.

Totodată, susține că A.N.L. trebuie să răspundă numai în condițiile stipulate prin prevederile art. 14 din contractul de mandat, potrivit cărora "părțile sunt obligate să respecte clauzele prezentului contract, fiind răspunzătoare de daune interese ce ar putea decurge din nerespectarea acestora", sens în care arată că, prin înscrisurile depuse, a făcut dovada respectării obligațiilor de diligență asumate prin contractul de mandat, astfel că nu îi poate fi antrenată răspunderea contractuală pentru predarea locuinței cu întârziere, debitorul acestei obligații fiind constructorul.

De asemenea, recurenta mai susține că, în mod greșit, prin hotărârea recurată, s-a reținut că este probată culpa contractuală a A.N.L., actele îndeplinite de recurentă fiind suficiente pentru a nu se reține o culpă gravă în sarcina sa. În acest sens, arată că obligația asumată a fost îndeplinită cu suficientă diligență, motiv pentru care neatingerea rezultatului în termen de 24 luni, este indiferentă.

De asemenea, recurenta arată că, prin recunoașterea faptului că antreprenorii sunt cei care datorează penalități pentru întârzierea în efectuarea lucrărilor de construire, instanța de apel a recunoscut că debitorul obligației de construire și predare la termen a construcției este antreprenorul, și nu mandatarul lor. Cu toate acestea, instanța a reținut că responsabil pentru neîndeplinirea acestei obligații trebuie să fie mandatarul, reprezentantul reclamantei în relația cu constructorul.

Recurenta susține că antrenarea răspunderii contractuale a A.N.L, conform raționamentului expus de instanța de apel, nu trebuie analizată numai în baza contractului de mandat, ci în baza tuturor contractelor încheiate de A.N.L., a tuturor actelor normative care guvernează activitatea A.N.L. și în baza tuturor relațiilor stabilite de această entitate.

Mai arată că, în temeiul art. 1169 C. proc. civ. de la 1865, reclamanta trebuia să dovedească faptul că atitudinea A.N.L. a fost de a refuza încasarea unei sume oferite sau plătite de antreprenor. Or, în lipsa unor dovezi în acest sens, recurenta consideră că nu se poate atribui o valoare juridică acestei argumentații, care-i determină caracterul neîntemeiat.

De asemenea, recurenta susține că promovarea unei acțiuni în justiție pentru obligarea antreprenorilor la plata penalităților de întârziere datorate reclamantei presupune existența unui mandat special acordat A.N.L. în acest sens, însă obiectul contractului de mandat nu conține și această ipoteză, tocmai în ideea în care reclamanta are o relație contractuală proprie, directă, cu constructorul, în baza contractului de construire, în care au evaluat convențional prejudiciul produs ca urmare a nerespectării termenului de predare a locuinței și persoana responsabilă de acoperirea acestui prejudiciu.

O altă critică a recurentei vizează faptul că, deși instanța reține că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile răspunderii contractuale, stabilește că A.N.L. se face culpabilă atât de neîndeplinirea obligației de realizare și predare a locuinței, cât și de cea a nerealizării utilităților, soluția de respingere a apelului A.N.L. având astfel drept temei încălcarea obligațiilor asumate în baza tuturor contractelor și convențiilor încheiate - la care intimata-reclamantă nu este parte sau încălcarea unor obligații izvorâte din lege, care constituie temeiul unei răspunderi civile delictuale.

Mai susține recurenta că trebuie să existe o diferență clară între noțiunea de atribuție și cea de responsabilitate (obligație), întrucât, a avea atribuții nu înseamnă automat a fi antrenată o răspundere juridică.

În ceea ce privește așa-numita calitate de "dezvoltator" a A.N.L., recurenta precizează că (A.N.L.), în funcție de contextul contractual sau extracontractual în care se află, are calitate diferită: în relația cu intimata-reclamantă este mandatar, în relația cu membrele semnatare ale convenției MM 1909/2004 este parte contractantă, într-un contract de achiziție publică este autoritate contractantă, astfel încât, fiecare obligație a A.N.L. trebuie apreciată în funcție de partenerul contractual și de calitatea pe care o are fiecare dintre subiecte în acel raport juridic.

Prin urmare, consideră că A.N.L. poate și trebuie să fie responsabilă pentru ceea ce și-a asumat față de intimata-reclamantă în baza contractului de mandat, contract pre-existent, care atrage răspunderea contractuală, și care nu poate fi asimilat poziției reținute de instanță, care presupune analizarea unei răspunderi delictuale. La fel cum, în analiza modului de îndeplinire a obligațiilor derivând din contractul de mandat, nu pot fi invocate toate contractele în care A.N.L. este parte, cu atât mai mult cu cât intimata nu este parte în acestea, oricare ar fi ele.

Totodată, arată că nefinalizarea la termen a cartierului nu a fost determinată de acțiunea sau inacțiunea A.N.L. în rezolvarea problemelor ivite sau de modul defectuos de urmărire a activității, astfel încât A.N.L. nu poate fi răspunzătoare pentru acțiunile sau mai ales inacțiunile autorităților și societăților cu atribuții în domeniu.

Mai susține că, așa cum a arătat și în apărările aflate la dosarul cauzei, împrejurarea că A.N.L. are ca obiectiv realizarea locuințelor pe credit ipotecar nu schimbă natura juridică a contractului încheiat între părți (mandat) și nici nu modifică dispozițiile legale de drept comun aplicabile mandatului.

În acest sens, arată că, potrivit art. 1539 C. civ. de la 1864, principala obligație a mandatarului A.N.L. este aceea de a executa mandatul, iar, în raport de prevederile contractului de mandat, executarea lui nu înseamnă executarea construcției și a utilităților, neputând fi ținută să răspundă pentru neexecutarea obligațiilor ce le incumbă celorlalte părți, atât timp cât, prin contractul de mandat, nu s-a prevăzut în sarcina A.N.L. o obligație de garanție.

Recurenta mai arată că problema stabilirii părții responsabile pentru realizarea utilităților în întregul cartier Henri Coandă (și nu doar la anumite imobile) a fost tranșată definitiv și irevocabil de instanțele de judecată, iar prin ignorarea acestor soluții deja pronunțate și puse în executare, se ignoră un adevăr juridic deja tranșat, care a produs efecte juridice.

În altă ordine de idei, mai susține că hotărârea este nelegală și netemeinică în ceea ce privește prejudiciul, întrucât, în condițiile în care evaluarea este ipotetică, raportat la o situație ipotetică - imobil finalizat, într-un cartier similar, finalizat - această evaluare nu poate avea caracter de certitudine. Totodată, susține că nu s-a probat un prejudiciu real, efectiv, în condițiile în care este generat de lipsa de folosință a unei locuințe asupra căreia reclamanta nu are atributul dreptului de proprietate. De asemenea, arată că dreptul de proprietate nu poate fi conceput decât în raport cu un bun care poate să fie distins față de toate celelalte bunuri, astfel că prejudiciul generat de o pretinsă lipsire de folosință a unui bun inexistent reprezintă un nonsens.

În plus, recurenta invocă și faptul că prejudiciul nu a fost dovedit, întrucât situațiile avute în vedere de expert și analiza din cadrul raportului nu reprezintă o dovadă a prejudiciului, în cadrul expertizei, nu a fost prezentat un contract de închiriere încheiat în amplasamentul Henri Coandă, nu s-au analizat contracte de închiriere valabil încheiate pentru a putea dovedi o sumă reală ce ar fi putut

fi obținută, ci doar oferte ale proprietarilor, în cartiere deloc comparabile cu cel în discuție, fără a se avea în vedere situația concretă a zonei rezidențiale, ceea ce nu probează un prejudiciu real, efectiv.

În continuare, susține că inclusiv obligarea A.N.L. la plata de despăgubiri pentru viitor este neîntemeiată, având în vedere și faptul că, pe de o parte, locuința este finalizată și predată beneficiarei reclamante, iar, pe de altă parte, acordarea despăgubirilor pentru viitor nu are un caracter cert, iar contravaloarea lipsei de folosință poate fi diferită în raport de evoluția chiriilor pe piața imobiliară, neputându-se face previziuni credibile asupra evoluției nivelului chiriilor în perioada viitoare, mai ales că această perioadă nu este explicit definită din punct de vedere al orizontului de timp.

În drept, recurenta și-a întemeiat cererea de recurs pe motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată făcute în recurs.

În temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ., Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Constatând că raportul întrunește condițiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ., prin încheierea din 6 aprilie 2021, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a Civilă a dispus comunicarea raportului, pentru a se depune punct de vedere, potrivit art. 493 alin. (4) din Cod.

La 23 aprilie 2021, intimata-reclamantă, prin avocat, a formulat punct de vedere la raport, prin care a solicitat anularea recursului în temeiul art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Prin încheierea de ședință din 8 iunie 2021, instanța a respins excepția nulității recursului, invocată de intimata-reclamantă prin punctul de vedere asupra admisibilității în principiu a recursului și a admis în principiu recursul declarat de recurenta-pârâtă Agenția Națională pentru Locuințe împotriva deciziei nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a Civilă, stabilind, totodată, termen de judecată la 5 octombrie 2021, ora 11

00

, în vederea soluționării recursului în ședință publică, cu citarea părților.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte reține următoarele:

Invocând incidența motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă susține, în esență, că obligația de urmărire a realizării construcției și a utilităților nu este una de rezultat, ci de diligență, specifică contractului de mandat.

Pentru a stabili natura respectivei obligații, instanța de recurs reține că, prin Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, s-a stabilit la art. 1:

"(1) Pentru dezvoltarea construcției de locuințe la nivel național se înființează Agenția Națională pentru Locuințe, denumită prescurtat A.N.L., sub autoritatea Ministerului Dezvoltării Regionale și Turismului. (2) A.N.L. este instituție de interes public cu personalitate juridică, de coordonare a unor surse de finanțare în domeniul construcției de locuințe, având autonomie financiară".

Totodată, așa cum rezultă din dispozițiile art. 1-6 din Legea nr. 152/1998, pârâta A.N.L. are calitatea de instituție de interes public cu atribuții în dezvoltarea construcțiilor de locuințe, calitatea de dezvoltator și coordonator al programului construirii de locuințe la nivel național, precum și de garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale.

În temeiul contractului de mandat încheiat cu reclamanta la 10 august 2007 (art. 1), A.N.L. (în calitate de mandatar) a fost împuternicită să urmărească executarea și finalizarea lucrărilor de construire a unei locuințe la cheie tip S7A pe lotul nr. x din cartierul Henri Coandă, zona M, conform proiectului tehnic și autorizației de construire - obținută de mandatar, la termen și în conformitate cu condițiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Prin clauza stipulată la art. 14 din același contract, părțile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menționat.

Totodată, la art. 13 din contractul de mandat s-a prevăzut că, în cazul în care Antreprenorul General este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt Antreprenor General, valabilitatea mandatului încetând doar la recepția finală a locuinței, potrivit art. 15 din același contract.

Prin urmare, mandatarul este ținut de îndeplinirea întocmai și corespunzător a obligațiilor stabilite prin mandat și răspunde exclusiv pentru modul în care și-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispozițiile art. 1539 C. civ. din 1864 și ale art. 381 Codul comercial din 1887.

Contractul de mandat nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul A.N.L. să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, fiind în realitate un act juridic complex, prin care reclamanta a împuternicit A.N.L. să o reprezinte în relațiile cu proiectantul și cu antreprenorul general în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic și autorizației de construire, precum și pentru a utiliza sumele din conturile de avans și de credit ale reclamantei în vederea recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului și executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare pe parcursul execuției, precum și a celorlalte costuri cuprinse în prețul locuinței.

În ce privește modul de interpretare a obligațiilor asumate de pârâta A.N.L. prin contractul de mandat, Înalta Curte, în acord cu jurisprudența conturată la nivelul instanței supreme în cauze similare, reține că, potrivit art. 1 din contractul de mandat încheiat cu intimata-reclamantă la 10.08.2007, obligația asumată de mandatar este una de rezultat, părțile convenind dincolo de orice echivoc că A.N.L. se obligă să urmărească executarea și finalizarea lucrărilor, la termen.

Caracterul complex și interdependent al relațiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă rezultă, de altfel, și din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul completându-se cu normele legale incidente (Legea nr. 152/1998 și Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare).

Față de critica referitoare la interpretarea convențiilor, Înalta Curte reține că, în aplicarea regulii de interpretare a contractului prevăzute de art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, conform căreia convențiile obligă "nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa", conținutul obligațiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispozițiile Legii nr. 152/1998 și ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum și cu obligațiile asumate de pârâtă prin complexul contractual la care a participat.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) și art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcției de locuințe la nivel național se înființează Agenția Națională pentru Locuințe, având ca obiective (atribuții), între altele, inițierea și/sau dezvoltarea, în condițiile pieței, a unor programe de construcții de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenția Națională pentru Locuințe coordonează constituirea și atragerea de resurse de finanțare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuințe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuții, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenția Națională pentru Locuințe este autorizată să efectueze toate operațiunile imobiliare necesare construirii, finalizării și predării către beneficiari a locuințelor construite prin programele proprii.

Sensul noțiunii de "operațiuni imobiliare" este clarificat prin art. 3

1

din Normele metodologice, fiind considerate astfel de operațiuni încheierea, intermedierea și gestionarea actelor juridice care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenția Națională pentru Locuințe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare și predare a locuințelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate este aceea că obligațiile A.N.L. depășesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligații nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci A.N.L. acționează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuții de coordonare a programului/proiectului imobiliar.

Obligațiile A.N.L. nu se limitează nici la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca acestea să includă și realizarea lucrărilor de infrastructură și utilități.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenția Națională pentru Locuințe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcțiilor de locuințe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale. Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură și utilități, dispozițiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuințe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepție și punere în funcțiune a locuințelor.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiții în viabilizarea terenurilor cu programele de investiții în construcția de locuințe, A.N.L. a încheiat contracte cu autoritățile administrației publice locale și cu alte persoane juridice.

Astfel, prin Convenția MM nr. 1909/2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea și realizarea locuințelor finanțate prin credit ipotecar, în timp ce părțile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuțiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor și investițiilor pe componenta de infrastructură și utilități, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuințelor. În exercitarea atribuției legale de coordonator și dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare desemnat prin convenție să urmărească realizarea utilităților.

Cu alte cuvinte, obligațiile de rezultat asumate de A.N.L. prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator și coordonator al proiectului imobiliar, presupun executarea și finalizarea lucrărilor pe cele două componente: (i) de construire propriu-zisă a locuințelor și (ii) de viabilizare a terenurilor din punct de vedere al infrastructurii și utilităților, în termenul asumat prin contractul de construire.

În acest context legal și convențional, Înalta Curte reține că obligațiile stabilite de lege în sarcina Agenției Naționale pentru Locuințe, ce au constitut baza legală a încheierii contractului de mandat, au imprimat obligațiilor contractuale o particularitate derivată din lege, având semnificația depășirii sferei obligațiilor de diligență ce se asumă în general de mandatar în cadrul unui raport juridic de mandat.

În consecință, argumentele anterior expuse impun concluzia că obligațiile asumate de Agenția Națională pentru Locuințe în temeiul contractului de mandat în vederea urmăririi executării și finalizării lucrărilor sunt de rezultat.

În ceea ce privește prejudiciul, instanța de apel a aplicat corect prevederile art. 1084 din C. civ. de la 1864.

În acest sens, în aplicarea art. 14 din contractul de mandat, reclamanta a solicitat repararea unui prejudiciu material compus din lipsa de folosință a locuinței echivalentă cu chiria practicată pe piața liberă, ce înseamnă beneficiul nerealizat ("lucrum cessans"), în conformitate cu prevederile art. 1084 C. civ. de la 1864.

În acord cu concluzia instanței de apel, Înalta Curte reține că reclamanta a fost lipsită de prerogativele conferite de dreptul de proprietate, respectiv de atributul folosinței locuinței. Evaluarea acestui prejudiciu prin raportare la nivelul mediu al chiriei practicate pentru un imobil dintr-un cartier similar este singura posibilă, din moment ce locuința nu a fost finalizată și nu a fost predată beneficiarului în termenul convenit. Or, a pretinde acestuia din urmă să dovedească posibilitatea reală și efectivă de a închiria un imobil nefinalizat este în mod evident o probă imposibilă.

Criticile recurentei A.N.L. referitoare la dovada și cuantumul prejudiciului, prin raportare la raportul de expertiză întocmit în cauză, precum și cele referitoare la plata despăgubirilor pentru viitor nu constituie critici de nelegalitate, care să poată face obiect de analiză în cadrul recursului, conform art. 483 alin. (3) C. proc. civ., ci reprezintă veritabile critici de netemeinicie, care presupun o reevaluare a probelor administrate și stabilirea unor aspecte de fapt diferite, cu relevanță asupra caracterului cert al prejudiciului.

Prin urmare, criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. sunt nefondate.

Constatând, așadar, că nu este incident motivul de casare invocat, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva deciziei nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Cu privire la cererea formulată de intimata-reclamantă de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat, Înalta Curte constată că înscrisurile aflate la dosarul de recurs atestă efectuarea de către intimata-reclamantă A. a cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat, în cuantum de 1000 RON.

Față de soluția de respingere, ca nefondat, a recursului, în temeiul art. 494 C. proc. civ., raportat la art. 453 alin. (1) din același act normativ, Înalta Curte va obliga recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE la plata către intimata-reclamantă A. a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat în sumă de 1000 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă AGENȚIA NAȚIONALĂ PENTRU LOCUINȚE împotriva deciziei nr. 260A din 7 aprilie 2020, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă A. a cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu de avocat în sumă de 1000 RON.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 5 octombrie 2021.