ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 185/2023

Ședința publică din data de 7 februarie 2023

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1270, art. 1350, art. 1544 alin. (2), art. 1549, art. 1550, art. 1554 din C. civ. și art. 95, art. 101, art. 107 și art. 453 din C. proc. civ.

Pe cale reconvențională, pârâta B. S.R.L. a solicitat rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/10.03.2017 la BNP C. din culpa exclusivă a promitentului cumpărător, cu consecința reținerii sumei de 30.000 euro, reprezentând daune interese stabilite prin mecanismul clauzei penale consfințită în promisiunea de vânzare-cumpărare.

Prin sentința civilă nr. 1260/26.03.2021 a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu societatea pârâtă B. S.R.L., ca nefondată.

A fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta reconvenientă B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamantul pârât A..

A fost dispusă rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/10.03.2017 la Biroul Notarului Public C. încheiată între pârâta reconvenientă B. S.R.L. în calitate de promitentă vânzătoare și reclamantul pârât A. în calitate de promitent cumpărător.

A fost obligat reclamantul pârât A. către pârâta reconvenientă B. S.R.L. la plata daunelor interese stabilite convențional prin păstrarea avansului în valoare de 30000 euro, achitat către promitenta vânzătoare.

A fost obligat reclamantul pârât A. către pârâta reconvenientă B. S.R.L. la plata sumei de 6925 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, taxa de timbru și onorariu de avocat.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

A dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/10.03.2017 la BNP C. și a repus părțile în situația anterioară, fiind obligată pârâta la restituirea către reclamant a avansului de 30.000 euro, în echivalent în RON la data plății.

A obligat pârâta la plata către reclamant a unor despăgubiri echivalente sumei de 60.000 euro, reprezentând dublul avansului achitat de promitentul cumpărător.

A respins cererea reconvențională formulată de pârâta reconvenientă, ca nefondată.

A menținut restul dispozițiilor sentinței, cât privește plata de către pârâtă a contravalorii finisajelor.

În motivarea căii de atac, recurenta-pârâtă, după prezentarea situației de fapt, a susținut că instanța de apel a aplicat nelegal dispozițiile art. 1266 și art. 1268 C. civ. în ceea ce privește interpretarea textului contractual ce se regăsește la pagina 3 paragraful 10 din antecontract.

Astfel, sub un prim aspect, instanța de apel a interpretat textul contractual în sensul obligării pârâtei la perfectarea contractelor de furnizare a utilităților enunțate în contract, precum și la realizarea branșamentelor la apartament.

Or, o asemenea clauză, în primul rând, nu necesita nicio interpretare, din moment ce textul conține dispoziția finală, potrivit căreia promitentul-cumpărător va încheia contractele de furnizare a utilităților cu furnizorii locali, fiind lipsit de echivoc angajamentul promitentului-cumpărător de a încheia el însuși contractele de branșament, ulterior perfectării contractului de vânzare, fiind potrivit art. 1270 un angajament intrat sub sfera forței obligatorii a contractului, de la care instanța nu poate deroga.

Totodată, în interpretarea realizată, instanța de apel a ignorat dispozițiile art. 1266 alin. (2) C. civ., în sensul că în interpretarea realizată asupra textului, nu a ținut cont de negocierile precontractuale ale părților litigante. Prin această critică, recurenta a făcut trimitere la stadiul precontractual, când părțile viitorului contract s-au înțeles ca predarea apartamentului să se realizeze la roșu, urmând ca în momentul predării imobilului cumpărătorului, acesta să verifice dacă este realizată șapa, dacă ușa de acces în imobil este montată și este același model ca restul ușilor de acces din bloc, dacă este montată tâmplăria PVC și dacă pereții interiori sunt poziționați potrivit proiectului de construire, aspect confirmat atât prin cererea de chemare în judecata (pag. 4), cât și prin răspunsurile la interogatoriul administrat în fața instanței de fond.

De asemenea, reținând în sarcina societății pârâte obligația de perfectare a contractelor de furnizare a utilităților casnice și de realizare a racordurilor, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1268 alin. (3) C. civ., în sensul că a lăsat fără nicio aplicabilitate teza finală a paragrafului litigios care prevede că perfectarea contractelor de furnizare se va realiza direct de viitorul proprietar al apartamentului cu furnizorii locali.

Recurenta a mai arătat că instanța de apel a încălcat și dispozițiile art. 1268 alin. (2) C. civ., lipsind de efecte concrete textul contractual din moment ce ordinea prestațiilor, așa cum a fost gândită de instanța de apel, este imposibil de pus în practică raportat la uzanțele consacrate și publice ale furnizorilor locali, precum și dispozițiile art. 1269 alin. (1) C. civ.

O altă critică vizează soluționarea apelului în ceea ce privește capetele accesorii ale cererii de chemare în judecată nr. 2 și 3 - obligarea pârâtei la restituirea prestației și la plata daunelor interese compensatorii speciale în materia antecontractului de vânzare-cumpărare, obiectivate și prin clauza penală a contractului dedus judecății. Instanța de apel a dat o interpretare cumulativă dispozițiilor art. 1554 alin. (1) C. civ. cu dispozițiile art. 1544 alin. (2) C. civ. și, prin aceasta nelegală, întrucât a dispus restituirea către promitentul-cumpărător a unei sume mult mai mari decât cea la care este, legal și convențional, îndreptățit.

Astfel, deși potrivit dispozițiilor contractului și legale, promitentul-cumpărător este îndreptățit la a primi dublul sumei avansate (ce include și restituirea sumei inițiale), instanța de apel a dispus atât obligarea pârâtei la restituirea prestației primite - avansul de 30.000 euro - cât și la plata de daune interese compensatorii speciale în materia promisiunii de a contracta, respectiv plata către promitentul-cumpărător a sumei de 60.000 euro, reprezentând dublul avansului primit. Or, o asemenea interpretare este excesivă și nelegală. Obligația de a plăti promitentului-cumpărător dublul arvunei include obligația de restituire a prestației ca urmare a rezoluțiunii contractului sinalagmatic, urmând ca diferența să constituie o reparație specială atribuită promitentului-cumpărător pentru nerealizarea scopului economic al contractului.

Mai mult, nici părțile semnatare ale promisiunii deduse spre judecată nu au prevăzut o asemenea dispoziție pentru cazul în care contractul de vânzare nu se va perfecta din culpa pârâtei. Din contră, se menționează fără echivoc că, într-o astfel de ipoteză, pârâta (promitenta-vânzătoare) era ținută a restitui promitentului-cumpărător dublul sumei primite.

A completa această reparație specială în materia promisiunii bilaterale de perfectare a unui contract de vânzare cu o obligație suplimentară de restituire a prestației inițiale, înseamnă a suprapune nelegal două texte legale - unul general și altul special, ceea ce încalcă principiul specialia generalibus derogant și duce la o îmbogățire nejustificată a promitentului-cumpărător.

Intimatul-pârât A. nu a formulat întâmpinare la cererea de recurs care i-a fost comunicată în data de 20 octombrie 2022.

Prin rezoluția din data de 29.11.2022 a fost stabilit termen de judecată la data de 7 februarie 2023, în ședință publică, cu citarea părților.

Înalta Curte a luat în examinare recursul pârâtei prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente în materie, urmând să îl admită pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Prin motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. privind interpretarea și aplicarea greșită a normelor de drept material, recurenta susține că instanța de apel a aplicat în mod greșit art. 1266 - 1268 din C. civ. în legătură cu interpretarea contractului a cărui rezoluțiune s-a solicitat atât de către reclamant, cât și de către pârâtă (recurenta în cauză), prin cererea reconvențională.

Înalta Curte reține, pentru început, că dreptul la rezoluțiunea contractului este activat prin îndeplinirea condiției neexecutării, care trebuie să nu fie justificată. Astfel, justificarea neexecutării cuprinde refuzul executării determinat de ordinea legală și contractuală a executării prestațiilor părților.

În legătură cu refuzul manifest al reclamantului (promitent-cumpărător) de executare la termenul convenit a obligației asumate de a încheia actul de vânzare a apartamentului contractat cu pârâta (promitentă-vânzătoare) în formă autentică, instanțele devolutive au procedat la verificarea existenței justificării de neexecutare.

În acest sens, reclamantul (intimat în cauză) a trasat cadrul procesual al analizei, invocând prin cererea de chemare în judecată neîndeplinirea obligațiilor pârâtei de racordare a apartamentului la rețeaua de alimentare cu energie electrică, gaze naturale, apă, canalizare, cablu TV și internet.

Clauza din contract în legătură cu conținutul acestor obligații, având un conținut ambiguu, a fost supusă interpretării, pentru a se stabili dacă se referea la apartamentul ce urma a fi cumpărat de reclamant ori la condominiumul în care era situat apartamentul contractat de reclamant.

Concluzia primei instanțe în sensul lipsei unei justificări a neexecutării obligației reclamantului (promitentul-cumpărător) de a încheia actul autentic a fost întemeiată pe constatarea că părțile au avut în vedere racordarea condominiumului la utilități, nu a apartamentului, contractul fiind rezoluționat din culpa reclamantului.

Instanța de apel care admițând apelul reclamantului, a schimbat sentința și a dispus rezoluțiunea contractului din culpa pârâtei, a reținut prin decizia recurată în sens contrar și anume, că noțiunea de imobil din conținutul clauzei ce instituia obligația pârâtei de racordare la utilități se referea la apartamentul contractat de reclamant.

Cu toate acestea, a analizat și a reținut într-un mod lipsit de consecvență prin considerentele ce sprijină soluția de admitere a acțiunii în rezoluțiune a reclamantului și de respingere a cererii reconvenționale, executarea cu întârziere a obligațiilor de racordare a condominiumului la rețeaua de gaze, electricitate și canalizare și nu a apartamentului contractat.

Instanța de apel face trimitere, în considerentele deciziei recurate, la art. 1266 alin. (1) C. civ. privind interpretarea dată după voința concordantă a părților, care este dedusă exclusiv dintr-o analiză gramaticală și literală a clauzei privind obligația de racordare la utilități. Nu poate fi primit argumentul unic de interpretare al instanței de apel, referitor la conținutul obligației pârâtei de transmitere a drepturilor de proprietate și posesie asupra apartamentului, Înalta Curte constatând că prin vânzare urma să se transmită și dreptul de folosință asupra spațiilor comune, una din obligațiile asumate de pârâtă prin aceeași clauză supusă interpretării fiind aceea de asigurare a unui lift funcțional în clădirea de apartamente.

Înalta Curte constată că instanța de control judiciar devolutiv nu a fost preocupată de verificarea voinței interne, reale a părților din contractul dedus judecății, prin verificarea negocierilor purtate și a comportamentului părților ulterior încheierii convenției, nesocotindu-se dispozițiile art. 1266 alin. (2) și art. 1267 C. civ.

Aplicarea regulilor de interpretare a contractului, la care se face trimitere doar formal prin decizia recurată, se impunea întrucât prima instanță, stabilind conținutul contractului printr-o analiză sistematică a clauzelor și a probelor din dosar, a reținut că pârâta și-a asumat față de reclamant obligația de predare a apartamentului "la roșu", fără executarea instalațiilor electrice și de gaze naturale.

Prin încheierea de certificare de fapte nr. 2 din 19 noiembrie 2018, notarul public a consemnat că promitentul-cumpărător a refuzat încheierea contractului de vânzare pe motiv că promitenta-vânzătoare nu a prezentat contractul de distribuție a energiei electrice încheiat cu E - Distribuție Dobrogea S.A. și contractul de furnizare gaze naturale cu Distrigaz Sud Rețele.

În acest context, interpretarea că pârâtei îi revenea obligația de a vinde un apartament racordat la toate utilitățile, inclusiv la rețeaua de cablu TV și internet, cum se reține prin decizia recurată, aduce atingere dispozițiilor art. 1268 alin. (3) din C. civ., potrivit cu care o clauză se interpretează în sensul în care poate produce efecte, iar nu în acela în care nu ar putea produce niciunul, cu referire la clauza lipsită de echivoc, prin care părțile contractante au stipulat expres că promitentului-cumpărător (reclamantul) îi revenea obligația de a încheia contractele de furnizare a utilităților cu furnizorii locali.

În verificarea împrejurărilor care constituiau cauza cererii de chemare în judecată, devoluțiunea fiind integrală, instanța ar fi trebuit să stabilească conținutul exact al obligațiilor asumate de pârâtă în legătură cu montarea dispozitivelor tehnice de branșare la rețelele de utilități casnice în apartamentul contractat care, în opinia pârâtei, reveneau reclamantului, doar stabilirea conținutului contractului fiind de natură să permită și corecta determinare a forței obligatorii a acestuia și a verificării neconformității executării, de natură să justifice dispunerea rezoluțiunii.

Totodată, dispozițiile art. 1269 C. civ. prevăd că, în măsura în care după aplicarea regulilor de interpretare, contractul rămâne neclar acesta se interpretează în favoarea celui care se obligă.

Prin urmare, Înalta Curte confirmând criticile recurentei - pârâte reține că instanța de apel nu a aplicat în mod corect regulile de interpretare a convenției pentru identificarea voinței reale a părților contractante, având în vedere negocierile purtate de acestea, comportamentul părților, sub aspectul stabilirii înțelesului clauzei, ca o consecință a modului de executare subsecvent încheierii convenției, printr-o interpretare coordonată și contextuală a raporturilor juridice.

Analiza instanței de apel este, de altfel, și incompletă, în lipsa identificării, în prealabil, în cadrul acțiunii în rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare a condițiilor esențiale agreate de părți în vederea perfectării contractului de vânzare.

În cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta - pârâtă invocă și aplicarea greșită, cumulativă, a art. 1554 alin. (1), precum și a art. 1544 alin. (1) și (2) C. civ. privind arvuna confirmatorie, prin obligarea pârâtei atât la restituirea avansului în sumă de 30.000 euro, urmare a rezoluțiunii, cât și la plata dublului avansului în sumă de 60.000 euro, obligație instituită prin dispozițiile speciale în materia promisiunii bilaterale de vânzare.

Astfel, dispozițiile art. 1544 alin. (2) C. proc. civ. statuează că atunci când neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealaltă parte poate cere dublul acesteia pe lângă declararea rezoluțiunii contractului.

Înalta Curte reține că arvuna își produce efectele juridice în sensul stabilit de părți, instanței revenindu-i obligația de a decela corespunzător conținutul și efectele juridice ale clauzei contractuale, arvuna deosebindu-se de plata în avans a prețului vânzării, observându-se, în speță, echivocul motivării instanței de apel care, referindu-se la suma plătită de reclamant de 30.000 euro folosește și termenul de avans și de arvună.

Arvuna este reglementată ca o garanție care, în cazul neperfectării convenției de vânzare, are natura juridică a unor daune - interese compensatorii suportate de partea culpabilă, ca echivalent al prejudiciului cauzat creditorului. Or, pentru a se putea cere daune - interese trebuie să existe o neexecutare culpabilă a obligației asumate de debitor.

Reclamantul, prin cererea de chemare în judecată, a solicitat atât restituirea sumei de 30.000 euro, subsecvent rezoluțiunii, în virtutea dispozițiilor generale privind restituirea prestațiilor, cât și plata dublului acestei sume în temeiul art. 1544 alin. (2) C. civ.

Înalta Curte reține că raporturile juridice dintre părți care izvorăsc dintr-un contract sunt guvernate de principiul forței obligatorii, care implică dreptul la remedii în caz de neexecutare, creditorul putând să invoce cumulat mai multe remedii, dar cu condiția de a fi și compatibile, potrivit legii.

Astfel, în cazul neexecutării nejustificate a contractului de către partea care a primit arvuna, în speță recurenta promitentă-vânzătoare, partea care a plătit arvuna (reclamantul promitent-cumpărător) avea un drept de opțiune și anume, fie să opteze pentru executarea clauzei accesorii și să ceară dublul arvunei executate, precum și să pună capăt contractului prin rezoluțiune, fie să apeleze la remediile de drept comun ale rezoluțiunii cu plata daunelor - interese, fără activarea arvunei și limitarea la cuantumul acesteia, cadru teoretic care, deși este expus corect în considerente, nu se reflectă și în soluționarea acțiunii reclamantului.

Instanța de apel a ignorat natura juridică de daune-interese compensatorii suportate de partea culpabilă, reglementate prin dispozițiile speciale ale C. civ. de la executarea prin echivalent.

Astfel, în măsura calificării sumei de 30.000 euro plătite de reclamant în contul promisiunii bilaterale de vânzare ca îndeplinind funcția proprie arvunei, deci de compensare a prejudiciului, era exclusă cumularea funcției sale sancționatoare activate urmare a neexecutării culpabile, potrivit art. 1544 alin. (2) C. proc. civ., cu măsura restituirii aceleiași arvune reclamantului, permisă de art. 1544 alin. (1) C. civ. în ipoteza contrară, atunci când contractul încetează din cauze care nu atrag răspunderea vreuneia din părți.

Pentru considerentele reținute, în temeiul dispozițiilor art. 496 și art. 497 C. proc. civ. raportate la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L., cu consecința casării deciziei civile nr. 169 C din 21 iunie 2022, pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă și a trimiterii cauzei spre o nouă judecată aceleiași instanțe, instanța de apel urmând să aibă în vedere art. 501 C. proc. civ. și să analizeze și cheltuielile de judecată solicitate care nu pot fi acordate în această etapă procesuală, urmare a soluției pronunțate, de rejudecare a cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 169 C din 21 iunie 2022, pronunțate de Curtea de Apel Constanța, secția I civilă.

Casează decizia atacată și trimite cauza pentru o nouă judecată aceleiași instanțe.

Definitivă.

Pronunțată în ședința publică astăzi, 7 februarie 2023.