ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1376/2022

Ședința publică din data de 8 iunie 2022

Analizând actele de la dosar și decizia atacată, reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Tulcea, secția civilă, de contencios administrativ și fiscal la 16.03.2020, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în legătură cu imobilul în suprafață de 3.335 mp teren vie, situat în tarlaua x, parcela x, având numărul cadastral x, intabulat în cartea funciară nr. x a municipiului Tulcea, iar în subsidiar, în ipoteza în care se va respinge acest capăt de cerere, să oblige pârâta să-i plătească suma de 52.311 euro, reprezentând daune-interese, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1069/20.11.2020, Tribunalul Tulcea, secția civilă, de contencios administrativ și fiscal a admis acțiunea și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 52.311 euro, în echivalent în RON la cursul B.N.R. din ziua plății și a sumei de 11.105 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe, S.C. B. S.R.L. a declarat apel, care, prin decizia civilă nr. 489/11.11.2021, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a fost respins ca nefondat.

Împotriva acestei decizii civile, S.C. B. S.R.L. a declarat recurs, solicitând casarea ei și reținerea cauzei spre rejudecare, cu consecința admiterii apelului și respingerii acțiunii ca nefondată.

În motivare, după prezentarea considerentelor hotărârii recurate, a arătat că aceasta a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1.321 C. civ., întrucât instanța de apel în mod greșit a apreciat că promisiunea de vânzare era valabilă și la 03.02.2020, în condițiile în care expirase la 31.01.2020.

Astfel, a arătat că, potrivit contractului, părțile litigante aveau obligația de a încheia contractul de vânzare în formă autentică cel mai târziu la 31.01.2020.

Prin urmare, a apreciat că ulterior acestei date și în lipsa unui acord de prelungire a acestui termen, obligația de a vinde imobilul nu a mai subzistat.

Or, apreciind că raportul obligațional a existat și ulterior datei agreate de părți pentru încheierea contractului de vânzare în formă autentică, recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a "ultraactivat" efectele convenției, în lipsa oricărui temei contractual.

A mai susținut recurenta-pârâtă că sunt eronate și statuările instanței de apel, în sensul că, pentru a înceta obligația de transfer a dreptului de proprietate, se impunea emiterea unei declarații unilaterale de rezoluțiune a promisiunii, întrucât nu se putea dispune rezoluțiunea unui contract încetat prin ajungere la termen.

De asemenea, a afirmat că instanța de prim control judiciar a interpretat clauza contractuală potrivit căreia partea care nu primea prestația datorată cel mai târziu la termenul scadent, 31.01.2020, este în drept să notifice celeilalte părți rezoluțiunea unilaterală a contractului, cu încălcarea art. 1.266 C. civ., întrucât acest demers trebuia efectuat astfel încât punerea în aplicare a voinței părților să nu contravină normelor imperative ale art. 1.321 C. civ., în ceea ce privește momentul încetării contractului.

Totodată, autoarea căii de atac a arătat că instanța de apel nu era ținută de această clauză inserată în contract, având în vedere că părțile nu puteau deroga de la dispozițiile legale imperative ale art. 1.321 C. civ.

A mai afirmat că raționamentul instanței este lipsit de logică, în măsura în care rezoluțiunea acordului privește un moment ulterior încetării acestuia prin expirarea termenului convenit de părți.

În continuare, recurenta-pârâtă a susținut că în mod greșit s-a reținut culpa sa în neexecutarea contractului și obligația de plată a creanței pretinse către intimata-reclamantă, întrucât în lipsa convocării la semnarea contractului de vânzare, nu se putea reține refuzul său pentru perfectarea vânzării.

În consecință, a apreciat că în lipsa unui refuz în interiorul termenului agreat de părți, culpa sa nu putea fi reținută, pasivitatea părților reprezentând voința lor tacită de revocare a promisiunii.

Totodată, a precizat că dreptul de creanță al intimatei-reclamante s-a stins de plin drept odată cu încetarea promisiunii, prin expirarea duratei contractuale.

Astfel, potrivit recurentei-pârâte, ulterior datei de 31.01.2020 intimata-reclamantă nu mai putea pretinde încheierea contractului de vânzare, iar ea nu mai avea obligația de a se prezenta la notar în acest scop.

Mai mult, a susținut că încetarea contractului la 31.01.2020 era cunoscută și de intimată, potrivit notificării din 03.02.2020.

În acest context, a arătat că instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 1.350 C. civ., întrucât în lipsa culpei sale pentru netransmiterea dreptului de proprietate către intimata-reclamantă, refuzul încheierii contractului în cursul lunii februarie 2020 a fost justificat de încetarea de drept a promisiunii pentru motivele indicate mai sus. În acest sens, a evocat prevederile art. 1.322 C. civ., subliniind că încetarea antecontractului a avut drept efect liberarea părților de obligațiile asumate.

A mai susținut că nici condiția existenței prejudiciului nu era întrunită, întrucât părțile au stabilit în mod expres ca atragerea răspunderii sale să se realizeze numai în ipoteza în care refuza încheierea contractului până la data de 31.01.2020; or, până la acea dată niciuna dintre părți nu transmisese convocarea în vederea perfectării tranzacției.

Potrivit recurentei, menținerea obligației prevăzute în sarcina sa ulterior încetării contractului contravine dispozițiilor art. 1.322 alin. (1) și (2) C. civ.

A mai susținut că intimata-reclamantă nu a făcut dovada refuzului său sau inițierea unui demers în scopul încheierii contractului ori al neîndeplinirii condițiilor legale pentru semnarea lui anterior datei de 31.01.2020, de vreme ce a probat demersurile efectuate pentru încheierea contractului, menționând sub acest aspect, obținerea certificatului de atestare fiscală la 16.01.2020 și a acordului băncii în favoarea căreia terenul era ipotecat la 31.01.2020.

Mai mult, a afirmat că a făcut dovada culpei intimatei, care la 31.01.2020 nu deținea mijloacele financiare pentru a achita prețul contractului și, pe cale de consecință, pentru a încheia contractul, dovezile depuse de intimată referitoare la deținerea lor nefiind de natură a proba dreptul său de dispoziție asupra lor.

În drept, criticile recurentei au fost circumscrise motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

La 07.03.2022 intimata a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând decizia atacată, în cadrul controlului de legalitate, Înalta Curte constată următoarele:

Astfel cum a fost reținută în etapele devolutive ale procesului, situația de fapt ce a generat litigiul de față a fost determinată de încheierea de către părți a promisiunii bilaterale de vânzare autentificată sub nr. x/12.12.2019 de B.N.P. C., prin care recurenta-pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a obligat să vândă imobilul identificat în cererea de chemare în judecată intimatei-reclamante, care la rândul său, în calitate de promitentă-cumpărătoare, s-a obligat să îl cumpere.

Potrivit acestei promisiuni, încheierea contractului de vânzare urma să aibă loc până la 31.01.2020, dată până la care promitenta-vânzătoare trebuia să obțină și să prezinte intimatei-reclamante certificatul de atestare fiscală și acordul instituției bancare în favoarea căreia bunul fusese ipotecat. Totodată, părțile au stabilit că în situația în care contractul nu se va încheia ca urmare a refuzului promitentei-vânzătoare, promitenta-cumpărătoare are dreptul să ceară restituirea dublului sumei achitate cu titlu de avans din preț.

Instanțele anterioare au notat că întrucât până la 31.01.2020, încheierea contractului nu s-a realizat, la 03.02.2020 intimata-reclamantă a notificat-o pe cealaltă parte să se prezinte la 15.02.2020 la notar, în vederea încheierii actului de vânzare, invitație căreia recurenta-pârâtă nu i-a dat curs și că, la aceeași dată, recurenta-pârâtă i-a restituit intimatei-reclamante avansul achitat și a înstrăinat imobilul unui terț.

Demersul judiciar de față a fost inițiat de promitenta-cumpărătoare, în recurs intimata-reclamantă, care, față de neîndeplinirea de către recurenta-pârâtă a obligației de a vinde, a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, iar în subsidiar, obligarea acesteia la plata sumei de 52.311 euro, potrivit clauzei penale din contract.

Prima instanță, constatând că recurenta-pârâtă se află în culpă pentru neîncheierea contractului de vânzare în formă autentică și că bunul, obiect al promisiunii de vânzare, a fost înstrăinat unui terț, a respins capătul principal al acțiunii și l-a admis pe cel subsidiar, obligând pârâta, în temeiul clauzei penale, la plata către reclamantă a sumei de 52.311 euro.

Această hotărâre a fost confirmată în apel, prin decizia ce formează obiect al recursului de față.

Autoarea căii de atac critică decizia recurată, invocând încălcarea art. 1.321 și 1.322 C. civ., susținând, în esență, că instanța de prim control judiciar în mod greșit a apreciat că obligația sa de a vinde imobilul era valabilă și la 03.02.2020, în condițiile în care promisiunea în litigiu încetase la 31.01.2020.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că, în condițiile în care promisiunea nu a fost prelungită, a fost liberată de îndeplinirea ei o dată cu expirarea termenului prevăzut pentru executarea obligației.

Analizând aceste critici, Înalta Curte notează că instanța de apel, luând act că părțile nu au purtat nicio corespondență în vederea încheierii vânzării, a evaluat îndeplinirea obligațiilor de către părți pornind de la interpretarea dată clauzei referitoare la încheierea contractului de vânzare în formă autentică.

Astfel, a reținut că anterior datei stabilite pentru semnarea contractului de vânzare, 31.01.2020, numai în sarcina recurentei-pârâte au fost stabilite anumite obligații, respectiv cea de a obține certificatul de atestare fiscală și acordul de înstrăinare din partea instituției bancare în favoarea căreia bunul era ipotecat și cea de a le prezenta intimatei-reclamante.

În aceste condiții, ca urmare a valorificării probatoriului administrat în cauză, instanța de prim control judiciar a reținut că nesemnarea contractului de vânzare până la 31.01.2020 s-a datorat culpei autoarei căii de atac.

Totodată, răspunzând criticii din apel privind culpa intimatei-reclamante pentru nesemnarea contractului de vânzare la data prevăzută în promisiune, curtea de apel a apreciat, prin raportare la elementele probatorii ale cauzei, că aceasta nu poate fi reținută, în condițiile în care partea își exprimase intenția de a cumpăra chiar ulterior expirării termenului din contract.

Astfel, în contextul evaluării îndeplinirii obligațiilor contractuale de către recurenta-pârâtă, instanța de prim control judiciar a subliniat că notificarea pe care intimata-reclamantă i-a transmis-o recurentei-pârâte la 03.02.2020 relevă, în fapt, intenția celei dintâi de a cumpăra imobilul și ulterior datei stabilite de părți, notificarea fiind transmisă în condițiile în care nu se declarase unilateral rezoluțiunea antecontractului. În acest context, referirea instanței de apel la clauza privind rezoluțiunea unilaterală a contractului a avut rolul de a evidenția faptul că vânzarea imobilului putea fi perfectată și ulterior termenului agreat, în măsura în care neîndeplinirea obligației de a încheia contractul s-a datorat culpei recurentei-pârâte.

Prin urmare, durata promisiunii de vânzare nu a constituit un argument cu valoare decizională în ceea ce privește reținerea culpei recurentei-pârâte pentru neîncheierea contractului de vânzare, ci un element, concordant considerentelor decizorii, doar pentru a evidenția culpa aceleiași părți pentru neîndeplinirea obligației de a vinde imobilul.

Pe cale de consecință, dat fiind că motivele care au determinat reținerea culpei recurentei-pârâte au fost fundamentate pe o altă ipoteză decât cea arătată de autoarea căii de atac în recurs, Înalta Curte va înlătura criticile prezentate sub acest aspect.

Un alt set de critici subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. se referă la aplicarea greșită de către instanța de apel a prevederilor art. 1.350 C. civ.

Potrivit autoarei căii de atac, culpa sa nu putea fi reținută, întrucât în lipsa convocării sale la semnarea contractului de vânzare, nu se putea considera că a refuzat perfectarea vânzării. Astfel, a susținut că neîncheierea contractului în luna februarie 2020 a fost justificată de încetarea de drept a promisiunii și că, în cauză, nu s-a făcut dovada refuzului său ori a inițierii vreunui demers din partea intimatei-reclamante în scopul perfectării vânzării ori a neîndeplinirii condițiilor legale pentru semnarea lui anterior datei de 31.01.2020.

Recurenta-pârâtă a susținut că a probat demersurile pe care le-a efectuat pentru încheierea contractului, respectiv obținerea certificatului de atestare fiscală la 16.01.2020 și a acordului de înstrăinare a imobilului din partea instituției bancare la 31.01.2020, precum și culpa intimatei-reclamante pentru neîncheierea contractului de vânzare, motivat de faptul că la data limită stabilită pentru vânzare aceasta nu deținea mijloacele financiare pentru a achita prețul.

Verificând aceste critici, Înalta Curte notează că nu pot fi circumscrise art. 488 alin. (1) C. proc. civ. susținerile care privesc valorificarea probatoriului administrat în cauză, având în vedere că în raport cu art. 488 alin. (1) C. proc. civ., controlul legalității deciziei recurate în recurs este limitat la motivele de nelegalitate, nu și la cele de netemeinicie, categorie în care se încadrează aspectele menționate mai sus. De aceea, nu va analiza susținerile recurentei-pârâte referitoare la elementele probatorii privind demersurile făcute pentru semnarea contractului și culpa intimatei-reclamante pentru neîncheierea contractului; așa fiind, statuările instanțelor devolutive asupra acestor aspecte au dobândit puterea lucrului judecat.

Nici criticile privind tacita revocare a promisiunii bilaterale de vânzare determinată de pasivitatea părților nu pot fi primite în această etapă procesuală, întrucât acestea nu au fost supuse dezbaterii în apel, fiind prezentate pentru prima oară în recurs, omisso medio; or, art. 488 alin. (2) C. proc. civ. nu permite ca instanța de recurs să analizeze motive care nu au fost invocate și în apel.

În consecință, în cadrul controlului de legalitate instanța supremă va analiza modul de aplicare a art. 1.350 C. civ., din perspectiva îndeplinirii de către recurenta-pârâtă a obligației de a încheia contractul de vânzare.

Potrivit acestor dispoziții, orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a contractat; atunci când, fără justificare, nu își îndeplinește această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat celeilalte părți și este obligată să-l repare, în condițiile legii.

În speță, angajarea răspunderii contractuale a recurentei-pârâte a fost pretinsă pentru neîndeplinirea obligației de a vinde imobilul la termenul stabilit în promisiune, 31.01.2020.

Ca o condiție a perfectării vânzării, astfel cum rezultă din interpretarea dată instanței de apel clauzei privind încheierea contractului în formă autentică, necontestată, de altfel, în recurs, părțile au convenit anumite obligații în sarcina recurentei-pârâte, respectiv obligația de a obține certificatul de atestare fiscală și acordul instituției bancare în favoarea căreia imobilul fusese ipotecat și cea de a înștiința intimata-reclamantă după obținerea lor.

Îndeplinirea acestor obligații de către recurenta-pârâtă a fost constatată de instanța de prim control judiciar în urma evaluării probatoriului cauzei, ceea ce conduce spre concluzia că încheierea contractului de vânzare trebuia și putea să aibă loc în termenul agreat în promisiune.

Prin urmare, atât timp cât autoarea căii de atac avea, potrivit promisiunii, obligația de a vinde, iar aceasta nu a fost îndeplinită până la termenul stipulat, susținerea aceleiași părți privind lipsa culpei apare ca nefondată, neexecutarea obligației de a vinde fiind expresia refuzului recurentei-pârâte de a încheia actul de vânzare în formă autentică.

Prin urmare, Înalta Curte constată că statuările instanței de apel sub acest aspect respectă prevederile art. 1.350 C. civ., motiv pentru care criticile recurentei urmează a fi înlăturate.

Din această perspectivă, notificările transmise de intimata-reclamantă ulterior datei de 31.01.2020 sunt lipsite de relevanță, în condițiile în care cadrul procesual s-a limitat la angajarea răspunderii contractuale a recurentei-pârâte în temeiul clauzei penale ca urmare a neexecutării obligației sale de a încheia contractul de vânzare în formă autentică anterior zile de 31.01.2020.

Se cuvine subliniat că obligația recurentei-pârâte de a restitui dublul avansului nu provine din faptul că la 03.02.2020 a vândut terenul unui terț, ci din faptul că până la 31.01.2020, nu i l-a vândut intimatei-reclamante, deși îi incumba această obligație; așa fiind, existența sau inexistența unei notificări de rezoluțiune ulterior datei de 31.01.2020 nici nu prezintă vreo relevanță.

Așa fiind, constatând că nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul și, reținând culpa procesuală a recurentei-pârâte în exercitarea căii de atac, o va obliga, în baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., la plata către intimata-reclamantă a sumei de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 489/11.11.2021, pronunțată de Curtea de Apel Constanța, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Obligă recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 8 iunie 2022.