ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 618/2023

Obiectul cererii de chemare în judecată. Prin cererea de arbitrare formulată la data de 14.04.2021, înregistrată sub nr. x, reclamanta S.C. A. S.R.L s-a adresat Tribunalului de Arbitraj Judiciar Iași solicitând obligarea pârâtei B. la plata sumei de 3.360 euro (echivalent a 16.436,62 RON), cu titlu de comision dublu datorat în temeiul disp. art. 5 și art. 11 lit. c) din Contractul de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020 - obligație principală contractuală; obligarea pârâtei la plata penalităților de întârziere în cuantum de 8,4 euro/zi (echivalent a 41,09 RON/zi), începând cu data de 23.09.2020 și până la achitarea integrală (până la formularea cererii, valoarea pretențiilor era de 7.889,28 RON - calculate de la data de 23.09.2021 - data punerii în întârziere prin somație prealabilă - rezultând un număr de 192 zile), în temeiul art. 15 din Contractul de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020, 0,25 din valoarea comisionului pentru fiecare zi de întârziere); suportarea de către pârâtă a cheltuielilor de judecată.

Hotărârea pronunțată în primă instanță. Prin Hotărârea Arbitrală nr. 02/2022 din 23.02.2022, Tribunalul de Arbitraj Judiciar Iași de pe lângă Camera de Arbitraj și Mediere a respins excepția nulității absolute a clauzei compromisorii, invocată de pârâtă și excepția nulității absolute a Contractului de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020 pentru lipsa consimțământului, invocată de pârâtă; a respins excepția de neexecutare a Contractului de intermediere imobiliară nr. 471 din data de 07.07.2020 invocată de pârâtă și excepția nulității absolute a clauzelor abuzive, invocată de pârâtă; a admis în parte, acțiunea formulată de reclamanta A. S.R.L în contradictoriu cu pârâta B. și a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 3.360 euro (echivalent a 16.436.62 RON) - debit principal, reprezentând comision dublu, datorat potrivit Contractului de intermediere imobiliară nr. 471 din 07.07.2020. A respins restul pretențiilor reclamantei și a compensat cheltuielile arbitrale între părți.

Hotărârea pronunțată în apel. Prin sentința nr. 22 din 29 iunie 2022, Curtea de Apel Iași, secția civilă a respins acțiunea în anulare a hotărârii arbitrale nr. 02/2022 din 23.02.2022, pronunțate de Tribunalului de Arbitraj Judiciar Iași de pe lângă Camera de Arbitraj și Mediere, în dosarul nr. x/2021, formulată de reclamanta B., în contradictoriu cu pârâta S.C. A. S.R.L.. A obligat pe reclamantă să plătească pârâtei suma de 1000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat redus.

Calea de atac formulată în cauză. Împotriva sentinței nr. 22 din 29 iunie 2022 a Curții de Apel Iași, secția civilă a declarat recurs reclamanta B., invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 pct. 5 și 8 C. proc. civ. Apreciază că instanța Curtea de Apel Iași a aplicat greșit normele de drept material având în vedere motivele deja expuse prin cererea de anulare a hotărârii Tribunalului de Arbitraj Judiciar Iași, respectiv: Clauza compromisorie prevăzută de art. 6 din contract, în conformitate cu considerentele instanței, este o clauză standard și neuzuală, însă contrar celor reținute de instanță apreciază că potrivit art. 1203 C. civ. aceasta nu a fost acceptată în mod expres și în scris de către recurentă și în consecință, art. 6 nu produce efecte juridice, Tribunalul de Arbiraj Judiciar Iași nefiind competent de a judeca cererea formulată de pârâtă. Astfel, simpla stipulare în cadrul contractului nu este de natură să acopere obligația prevăzută de legiuitor, partea căreia îi profită clauzele mai avantajoase fiind nevoită astfel să realizeze demersurile suplimentare impuse de lege. Conform practicii, de regulă, clauzele de acest tip sunt reluate prin enumerarea lor în cadrul unui nou articol, care de regulă este stipulat la sfârșitul contractului, eventual cu litere îngroșate, pentru a oferi garanțiile cerute de legiuitor și anume că partea vulnerabilă ia cunoștință de clauzele neuzuale. De asemenea, atât timp cât una dintre părți dorește să beneficieze de anumite drepturi contractuale, trebuie să facă și dovada acestora, prin prezentarea formei scrise a contractului. Prin urmare, apreciază că legiuitorul nu a fost redundant prin cele prevăzute de art. 1203 C. civ., dorind astfel să instituie o garanție suplimentară de natură să protejeze partea dispusă să cedeze anumite avantaje pe care le-ar avea conform legii, respectiv pentru a preîntâmpina cazuri abuzive precum cel de față, în care profesionistul își creează diverse avantaje, solicitând astfel în opinia recurentei, reluarea în scris a acestor clauze, eventual printr-un articol în care consumatorul să declare în mod expres că acceptă clauzele de acest gen, așa cum de altfel s-a concretizat și practica în domeniu. Arată că instanța a fost în eroare cu privire la cele reținute, întrucât capătul de cerere admis de către Tribunalul de Arbiraj se întemeiază pe art. 11 lit. C) și nu pe art. 6, așa cum de altfel reține și tribunalul și Curtea când menționează celelalte motivele de apel formulate și în consecință, acesta nu era competent să judece capătul principal de cerere cu privire la clauza penală. Prin urmare, Tribunalul de Arbitraj nu era competent să judece capătul principal de cerere cu privire la clauza penală prevăzută de art. 11 lit. C). Totodată, cu toate că a fost respins capătul de cerere privind penalitățile, apreciază că și acesta este guvernat de către art. 25 care stabilește ca fiind compente instanțele judiciare și nu art. 6 din contract. Nu în ultimul rând, prevederile art. 6 nu sunt derogatorii de la art. 25 din contract, ci sunt în contradicție și sunt de natură a suscita un dubiu cu privire la interpretarea lor, neavând nicio logică pentru a fi stipulate în maniera redată în contractul redactat unilateral de către pârâtă în format tipizat. Mai arată că instanța Curtea de Apel Iași a aplicat greșit normele de drept material, respectiv art. 9 9 din O.G nr. 21/1992, cu privire la interpretarea sintagmei din cadrul acestuia "fără participarea agenției imobiliare". Astfel, Curtea a apreciat că simpla indicare a adresei unui imobil întrunește condițiile legale anterior menționate și contractuale, respectiv faptul că respectivul contract s-a încheiat cu participarea Agenției, în ciuda tuturor obligațiilor legale și contractuale pe care aceasta le avea față de recurentă și pe care nu le-a îndeplinit. Prin urmare, contractul nu s-a încheiat datorită Agenției, iar singura contribuție a Agenției la încheierea contractului este simpla indicare a adresei apartamentului. Consideră că nu se poate considera că vânzarea apartamentului s-a realizat datorită intermedierii agenției imobiliare atât timp cât contribuția acesteia este derizorie, anunțul de vânzare al apartamentului și adresa acestuia fiind publică pe site-ul OLX și la îndemâna oricui. Consideră că art. 2101 alin. (1) C. civ. nu a abrogat prevederile art. 9 8 din O.G. nr. 21/1992, întrucât O.G. nr. 21/1991 conține prevederi speciale în raport de C. civ., cu dispoziții reglementate și menite să protejeze consumatorul în raport de profesioniști predispuși la abuzuri și astfel cele două nu se contrazic pentru a se putea aprecia că actualul C. civ. a abrogat prevederile O.G. nr. 21/1992. În subsidiar, dată fiind situația de fapt, respectiv relația conflictuală dintre proprietarul apartamentului și agenția imobiliară, situație necontestată de către pârâtă, consideră că nicio persoană nu ar fi putut aprecia în mod rezonabil că este necesar să anunțe agenția imobiliară despre încheierea contractului de intermediere. În ceea ce privește punctul II.3, apreciază că încălcarea de către pârâtă a tuturor prevederilor indicate din cadrul O.G. nr. 21/1992 cu toate că nu conduce la anularea întregului contract, respectiv a art. 11 lit. c), în) baza căruia pârâta și-a întemeiat capătul principal de cerere, totuși este de natură a convinge cu privire la atitudinea abuzivă a acesteia în raport de pretențiile pe care le are. Astfel se poate prezuma, că intermedierea pe care aceasta trebuia să o realizeze și pe care se întemeiază pretențiile ei, de fapt nu a avut loc, singura activitate prestată de către aceasta fiind indicarea adresei apartamentului - aspect recunoscut de altfel de către pârâtă. Prin urmare, atât timp cât vânzarea-cumpărarea apartamentului nu s-a intermediat de către pârâtă, recurenta nu avea obligația de informare a încheierii acestui contract și în consecință, nu se impune obligarea recurentei la plata clauzei penale. În ceea ce privește punctul II. 4, și anume faptul că nu a fost încheiat un act adițional de părți conform art. 5 din contract, contrar celor susținute de instanță, recurenta consideră că neîncheierea acestuia nu are la bază culpa sa, ci culpa exclusivă a pârâtei pentru abordarea complet neprofesionistă și lipsită de orice etică de a prezenta un apartament asupra căruia nu avea niciun drept de a-l vinde sau prezenta. Astfel, așa cum s-a reținut și din probatoriul administrat, după evenimentul din fața apartamentului, pârâta nu a mai luat legătura cu recurenta și nu a invitat-o să încheie actul adițional pentru a se putea calcula onorariul potențial conform contractului. În acest context, considerentele instanței sunt neîntemeiate, deoarece în lipsa încheierii actului adițional, onorariul nu putea fi calculat conform art. 5 din contract. În ceea ce privește punctul II.5, din considerentele hotărârii reiese că acest motiv nici nu a mai fost analizat de către Curtea de Apel Iași, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. În subsidiar, dacă instanța supremă va aprecia că s-a analizat și acest motiv, consideră că incident este motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., astfel că menține cele susținute prin cererea de anulare în ceea ce privește obligația de rezultat pe care o avea pârâta, respectiv ca apartamentul să se vândă urmare a demersurilor realizate de aceasta. În ceea ce privește punctul II.6, din considerentele hotărârii reiese că acest motiv nici nu a mai fost analizat corespunzător de către Curtea de Apel, motiv pentru care recurenta arată că menține cele susținute prin cererea de anulare în ceea ce privește excepția de neexecutare a contractului, respectiv faptul că pârâta avea obligația să-și execute obligațiile de intermediere a contractului. În concluzie, solicită admiterea recursului, casarea hotărârii și trimiterea dosarului spre rejudecare Curții de Apel Iași.

Apărările formulate în cauză Intimata - pârâtă S.C. A. S.R.L. a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție. Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse. 1. Potrivit art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865, "Modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere în următoarele situații, numai pentru motive de nelegalitate: (...) 8. când instanța, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia". Noul C. proc. civ. nu mai reglementează în cadrul reglementării art. 488 C. proc. civ., acest motiv de casare, ceea ce determină din punct de vedere al metodelor de interpretare logică, sistematică, gramaticală și teleologică (în referire la reglementarea anterioară enunțată din vechiul cod de procedură) concluzia că greșita calificare a unui act juridic nu mai este reglementată de noul legiuitor ca reprezentând o critică vizând legalitatea hotărârii judecătorești recurate, ci o critică vizând temeinicia sa. Din această perspectivă expusă, se constată de către prezenta instanță de recurs faptul că criticile de acest gen din motivele de recurs ale recurentei nu pot fi subsumate nici motivului de recurs prevăzut de prevederile art. 488 pct. 8 C. proc. civ., astfel cum greșit a invocat această parte procesuală, calificarea juridică a conținutului concret al unui act civil nemaireprezentând o problemă de legalitate, ci una de temeinicie, rezolvabilă pe baza analizei probelor administrate cauzei, apanaj al instanțelor devolutive ale fondului cauzei. Aplicând aceste considerente cu caracter teoretic speței prezente deduse judecății, instanța de recurs observă că în cadrul sentinței pronunțate, curtea de apel a stipulat în mod expres, din perspectiva art. 1203 C. civ. ("Clauzele standard care prevăd în folosul celui care le propune limitarea răspunderii, dreptul de a denunța unilateral contractul, de a suspenda executarea obligațiilor sau care prevăd în detrimentul celeilalte părți decăderea din drepturi ori din beneficiul termenului, limitarea dreptului de a opune excepții, restrângerea libertății de a contracta cu alte persoane, reînnoirea tacită a contractului, legea aplicabilă, clauze compromisorii sau prin care se derogă de la normele privitoare la competența instanțelor judecătorești nu produc efecte decât dacă sunt acceptate, în mod expres, în scris, de cealaltă parte") faptul că "clauza de la art. 6 din contract, ce constituie în fapt o clauză standard, neuzuală, compromisorie, produce efect în raport de disp. art. 1203 C. civ., fiind acceptată în mod expres, în scris de reclamanta din prezenta cauză, B., prin semnarea contractului de intermediere imobiliară menționat". Așadar, întrucât în cadrul situației de fapt a cauzei, în analiza contractului juridic de intermediere imobiliară încheiat de părți, instanța devolutivă a fondului a stabilit că respectiva clauză compromisorie a fost acceptată în mod expres și în scris de către recurenta reclamantă, aspect de fapt de care prezenta instanță de recurs este ținută, controlul său fiind unul exclusiv de legalitate, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ. și art. 488 C. proc. civ., rezultă că prevederile art. 1203 C. civ. invocate de către recurentă nu au fost încălcate în cauză de către curtea de apel, ansamblul criticilor recurentei în această direcție neputând fi așadar, primit. În egală măsură, în analiza și interpretarea aceluiași act juridic bilateral și deci, în creionarea definitivă a aceleiași situații de fapt a cauzei, instanța devolutivă a fondului a stabilit și împrejurarea că art. 6 din contract reprezintă o clauză specială, derogatorie de la cea cu caracter general, comună, a art. 25 din același contract, aspect care de asemenea, nu mai poate fi reformat în prezenta cale de atac, date fiind limitele exclusiv de legalitate ale controlului jurisdicțional al instanței de recurs. Din ansamblul considerentelor sentinței civile recurate, rezultă cu puterea evidenței faptul că tot curtea de apel a constatat întemeierea în privința primului capăt al cererii formulate la tribunalul de arbitraj judiciar, pe art. 6 din contractul de intermediere, aceeași curte de apel arătând în mod repetat, faptul că această clauză stabilește competența litigiilor având ca obiect plata sumei datorate, fără însă, a reduce sfera sintagmei menționate, la remunerație (onorariu). Or, temeiul capătului unu de cerere, respectiv art. 11 lit. c) din contract, vizează plata dublului remunerației, remunerație care este stabilită în cadrul art. 5 din același act juridic, articol care a fost de asemenea, indicat de pârâta intimată în justificarea primei solicitări din cererea de chemare în judecată arbitrală formulată. Argumentul recurentei reclamante în sensul că art. 6 din contractul de intermediere, privit în raport cu art. 25 din același act juridic, determină un dubiu cu privire la interpretarea sa, el fiind invocat a fi fost stipulat în mod ilogic în maniera redată în contract, fapt care ar genera potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori, o interpretare a clauzei în favoarea recurentei reclamante, ca și consumator, este nefondat. Astfel, atât timp cât în operațiunea de analiză și interpretare a clauzelor contractuale dintre părți, instanța devolutivă a fondului (curtea de apel) a stabilit - în mod definitiv, astfel cum s-a expus - împrejurarea că "dispozițiile art. 25 din contractul de intermediere (...) nu sunt în contradicție cu cele menționate de art. 6 din contract și nu sunt de natură a suscita un dubiu în ce privește interpretarea lor, întrucât, așa cum a reținut și tribunalul de arbitraj, clauza de la art. 25 din contract are un caracter general (...), iar clauza de la art. 6 din contract derogă de la această dispoziție cu caracter general", rezultă că în mod corect a stabilit curtea de apel că art. 1 alin. (2) din Legea nr. 193/2000 nu este aplicabil cauzei deduse judecății. În fine, instanța de recurs nu își însușește nici argumentul recurentei relativ faptului că inclusiv capătul secund de cerere arbitrală formulată, respectiv cel privind penalitățile, se subsumează aceluiași art. 25 din contract, întrucât astfel cum corect a sesizat curtea de apel, acest capăt de cerere este unul accesoriu celui principal, el fiind guvernat în acest context de dispozițiile art. 123 alin. (1) C. proc. civ. conform căruia "(1) Cererile accesorii, adiționale, precum și cele incidentale se judecă de instanța competentă pentru cererea principală, chiar dacă ar fi de competența materială sau teritorială a altei instanțe judecătorești, cu excepția cererilor prevăzute la art. 120" și întrucât curtea de apel a stabilit tot în cadrul situației de fapt a cauzei, că art. 6 din contract vizează și penalitățile de întârziere. Așadar, criticile formulate în privința excepției necompetenței nu sunt fondate, instanța de recurs reținând și că în privința acestora nu este incident finele de neprimire invocat de intimata pârâtă prin întâmpinare, respectiv cel dedus din prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., atât timp cât excepția de necompetență a fost analizată și de curtea de apel, fiind însă, respinsă, devenind aplicabilă așadar, teza secundă a textului procesual invocat de intimată. 2. Al doilea motiv de recurs invocat, prevăzut tot de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., vizând încălcarea de către curtea de apel a prevederilor art. 9 9 din O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorului, cu referire la interpretarea sintagmei "fără participarea agenției imobiliare", este de asemenea, nefondat. Astfel, potrivit textului legal invocat, "Agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în oricare dintre următoarele situații: a) când între consumator și agenția imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere; b) când contractul de vânzare-cumpărare/închiriere nu s-a încheiat; c) când contractul nu are stipulată clauza de exclusivitate, iar tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare". Recursul se grefează - astfel cum s-a expus anterior - pe situația de fapt decelată de instanțele devolutive ale fondului, în speță de curtea de apel, controlul instanței de recurs fiind unul exclusiv de legalitate. Or, în cadrul situației de fapt a cauzei, pe baza probelor administrate, instanța de apel a reținut sub acest aspect următoarele: "reține Curtea că, deși reclamanta a susținut și a încercat să demonstreze faptul că tranzacția s-a realizat fără participarea agenției imobiliare pârâte, din probatoriul administrat rezultă o altă situație de fapt, și anume că angajații agenției au condus-o pe reclamantă la apartamentul ce a fost achiziționat ulterior de aceasta și au pus-o în legătură cu proprietarul/reprezentantul acestuia, fiind lipsită de relevanță împrejurarea că în momentul respectiv era o stare conflictuală între agenție și reprezentanta proprietarului și faptul că ulterior reclamanta ar fi fost contactată de reprezentanții altei agenții imobiliare. Astfel, din declarațiile martorilor audiați coroborate cu răspunsurile la interogatoriul și înscrisurile aflate la dosarul cauzei, rezultă că reprezentații agenției pârâte au condus-o pe reclamantă la apartamentul ce a făcut obiectul vânzării, au pus-o în legătură cu reprezentanta proprietarului si au rămas în apartament împreună cu reclamanta în timpul în care aceasta a vizionat apartamentul, astfel că nu se poate reține că perfectarea tranzacției imobiliare s-a realizat fără participarea agenției imobiliare". Așadar, grefat pe această stare de fapt concretă reținută în mod definitiv de către curtea de apel, respectiv că încheierea contractului de vânzare - cumpărare s-a realizat cu participarea agenției imobiliare reclamante intimate, instanța de recurs constată o corectă aplicare în cauză de către instanța judiciară de fond a prevederilor art. 9 9 din O.G. nr. 21/1992. Instanța de recurs nu poate ca, reevaluând probele administrate în cauză, să reanalizeze contribuția efectivă a agenției imobiliare la perfectarea actului juridic de vânzare - cumpărare și îndeplinirea/neîndeplinirea parțială sau totală a obligațiilor contractuale de către reclamanta intimată, astfel cum practic solicită recurenta prin criticile arondate acestui motiv de recurs, întrucât și - ar depăși atunci limitele controlului său de legalitate. 3. Nici motivul de recurs privitor la încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art. 9 8 din O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor nu este fondat. Potrivit textului normativ indicat, "Contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator și agenția imobiliară nu pot conține clauze penale care să oblige consumatorul care nu își îndeplinește angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacției". Recurenta apreciază că această normă juridică nu ar fi fost abrogată prin dispozițiile art. 2101 alin. (1) C. civ. ("Comunicarea încheierii contractului intermediat - Clientul are obligația să comunice intermediarului dacă s-a încheiat contractul intermediat, în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia, sub sancțiunea dublării remunerației, dacă prin contract nu se prevede altfel"), potrivit art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, întrucât nu ar exista contradicție între cele două texte legale, atât timp cât cel din ordonanță este menit să protejeze consumatorul în raport cu profesioniștii predispuși la abuzuri. Instanța de recurs constată faptul că art. 2101 alin. (1) C. civ. face parte din chiar Capitolul XI - Contractul de intermediere care reglementează inclusiv tipul de contract de intermediere la care se referă art. 9 8 din O.G. nr. 21/1992, reprezentând așadar o normă cu caracter general față de cea ultim enunțată a cărei rațiune legislativă a reglementării a fost corect surprinsă de către recurentă. Acest raport juridic indicat ar fi fost rezolvat prin intermediul principiului specialia generalibus derogant - norma specială derogă de la cea generală, doar în situația în care nu ar fi existat o prevedere normativă expresă de rezolvare a acestui conflict de dispoziții legale, conflict determinat de caracterul opus al celor două norme analizate. Or, astfel cum corect a indicat curtea de apel, o astfel de prevedere de rezolvare există și ea tranșează conflictul în favoarea art. 2101 alin. (1) C. civ.: art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.: "La data intrării în vigoare a C. civ. se abrogă: (...) bb) orice alte dispoziții contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale". Argumentul suplimentar invocat de recurentă cu privire la același motiv de recurs, respectiv aprecierea sa asupra inexistenței în contextul indicat a obligației sale de informare a agenției imobiliare, nu poate fi reținut ca fondat de către prezenta instanță de recurs atât timp cât în cadrul situației de fapt a cauzei, curtea de apel a reținut în mod definitiv existența acestei obligații contractuale a părții procesuale. 4. Nici criticile referitoare la nerespectarea de către intimata pârâtă la momentul încheierii contractului de intermediere, a prevederilor art. 9 4 - 9 6 din O.G. nr. 21/1992 privind protecția consumatorilor nu sunt de natură să determine o reformare a sentinței civile recurate. Astfel, instanța de recurs constată că în configurarea situației de fapt a cauzei, în analiza contractului juridic concret încheiat între părțile procesuale, curtea de apel a statuat asupra caracterului distinct al clauzei contractuale prevăzute la art. 11 lit. c). Or, grefat pe această situație de fapt, rezultă că o eventuală nulitate constatată ca urmare a dispozițiilor învederate de recurentă, nu este de natură a se extinde sau a se răsfrânge și asupra clauzei contractuale menționate, atât timp cât normele juridice respective, a căror nerespectare o invocă recurenta în cadrul acestui motiv de recurs, instituie obligații în sarcina intimatei pârâte, distincte însă, de cea care face obiectul respectivei clauze contractuale și care - mai mult - are ca debitor pe recurenta reclamantă. Având în vedere principiul nulității parțiale a contractului, consacrat per ansamblu de C. civ. (a se vedea în acest sens, art. 1255 și următoarele), precum și statuările de fapt ale curții de apel relative caracterului distinct, autonom al clauzei contractuale reglementate de art. 11 lit. c) din contractul de intermediere, rezultă așadar, că eventuala nerespectare a altor prevederi legale precum cele învederate de recurentă în acest motiv de recurs nu este de natură să anuleze clauza contractuală menționată. De altfel, însăși recurenta reclamantă recunoaște în cadrul cererii de recurs, faptul că nerespectarea normelor juridice indicate nu este de natură a atrage anularea întregului contract juridic, mai concret a clauzei prevăzute la art. 11 lit. c). În algoritmul juridic al cauzei, esențială din perspectiva excepției de neexecutare pe care o opune în apărare partea procesuală recurentă, este îndeplinirea obligației corespunzătoare contractuale a părții adverse, respectiv aceea de a participa, de a contribui, intermedia la încheierea contractului, îndatorire constatată îndeplinită de curtea de apel în cadrul situației de fapt a cauzei. Solicitarea recurentei reclamante adresate instanței de recurs de a proceda în acest context, la evaluarea situației de fapt a cauzei cu luarea în considerare inclusiv a prezumției propuse de recurentă, respectiv că intermedierea de către intimată nu ar fi avut de fapt loc, excede limitelor exclusiv de legalitate ale controlului instanței de recurs, deoarece ea repune în discuție temeinicia cauzei, prin prisma luării în considerare și a unei alte probe, respectiv prezumția propusă de recurentă și nu legalitatea acesteia. Așadar, ansamblul acestor critici din recurs, grefate pe dispozițiile art. 9 4 - 9 6 din O.G. nr. 21/1992 cu corolarul tras de recurentă, acela al unui contract abuziv integral totuși, nu poate fi primit de prezenta instanță de recurs. 5. Nici criticile arondate caracterului nelegal al soluției curții de apel de obligare a recurentei la plata dublului remunerației, ca urmare a neîncheierii actului adițional prevăzut de art. 5 din contractul de intermediere imobiliară, nu sunt fondate. Concluzia se impune ca urmare a faptului că acest grup de critici se întemeiază pe o premisă de fapt eronată, respectiv pe lipsa intermedierii încheierii contractului de vânzare - cumpărare de către intimata reclamantă, în condițiile în care curtea de apel a statuat în mod definitiv în cadrul situației de fapt în mod exact opus. Mai mult, aceeași curte de apel a stabilit în cadrul aceleiași situații de fapt, că neîncheierea actului adițional se datorează culpei recurentei, astfel încât criticile nu pot fi primite inclusiv ca urmare a incidenței principiului juridic nemo auditur propriam turpitudinem allegans - nimeni nu poate invoca în apărare propria vinovăție. Întrucât vinovăția reprezintă un element factual, care se stabilește pe baza probelor administrate, instanța de recurs prezentă constată că criticile recurentei relative inexistenței culpei sale și existenței culpei intimatei consecutiv unei invocate abordări complet neprofesioniste și lipsite de orice etică din partea acesteia, nu pot fi primte, deoarece ele vizează temeinicia sentinței recurate, excedând astfel limitelor jurisdicționale ale prezentei căi de atac.

În cauză nu a fost incorect aplicat nici art. 2097 C. civ. ("(1) Intermediarul are dreptul la o remunerație din partea clientului numai în cazul în care contractul intermediat se încheie ca urmare a intermedierii sale") de către curtea de apel, atât timp cât în cadrul situației de fapt a cauzei, respectiva instanță de judecată a reținut elementul factual al contribuției agenției imobiliare la încheierea actului de vânzare - cumpărare a imobilului, această constatare de fapt realizându-se independent de calificarea juridică a acestei obligații de intermediere ca fiind una de rezultat (cum arată recurenta) sau una de diligențe.

Aceeași concluzie se impune în privința respectării de către curtea de apel a prevederilor art. 1556 C. civ. invocate de aceeași parte procesuală. Astfel, excepția de neexecutare a obligației contractuale a intimatei pârâte de intermediere nu poate fi invocată cu succes de către recurentă din perspectiva dispozițiilor art. 1556 C. civ., atât timp cât în cadrul situației de fapt stabilite definitiv, curtea de apel a reținut exact împrejurarea opusă, respectiv aceea că intimata și-a îndeplinit această obligație contractuală, considerentele instanței de recurs indicate la punctele 2 și 4 anterioare ale prezentei decizii fiind valabile și în privința acestui grup de critici. Pe cale de consecință, aspectele de fapt reiterate de recurentă - referitoare la invocata neexecutare a obligației de intermediere a contractului de vânzare - cumpărare, la neluarea de către intimată a legăturii cu recurenta după incidentul cu proprietarul invocat, la consecința suspendării obligațiilor contractuale ale recurentei - nu pot fi primite de către instanța de recurs, ele fiind subsumate de asemenea, temeiniciei sentinței recurate și nu legalității acesteia și fiind orientate către configurarea unei alte situații de fapt decât cea reținută de instanța judiciară devolutivă a fondului cauzei.

Instanța de recurs prezentă constată - contrar aserțiunilor în sens opus ale recurentei - faptul că din ansamblul motivării curții de apel rezultă cu evidență faptul că instanța de judecată a evaluat inclusiv excepția de neexecutare la care se referă dispozițiile juridice ale art. 1556 C. civ. și implicit, cele ale art. 2097 C. civ., apreciind însă, implicit, dar inechivoc, faptul că aceste apărări nu pot fi opuse în cauză de recurentă, de vreme ce nu s-a constatat o neexecutare a obligației contractuale specifice incumbând intimatei. Astfel, relevante în această direcție sunt considerentele curții de apel, citate la punctul 2 al prezentei decizii civile, considerente pe care instanța de recurs, pentru evitarea repetiției inutile, nu le va mai relua, ci doar va trimite din nou la ele. Astfel cum în mod just s-a reținut și de către Curtea Europeană a Drepturilor Omului în Hotărârea din 28 aprilie 2005 în Cauza Albina împotriva României, publicată în Monitorul Oficial Nr. 1.049 din 25 noiembrie 2005 (cererea nr. 57.808/00), "dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6.1 din Convenție, include printre altele dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor (…) acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă aceste observații sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanța sesizată (…). Conform jurisprudenței Curții, noțiunea de proces echitabil presupune ca o instanță internă care nu a motivat decât pe scurt, hotărârea sa, să fi examinat totuși în mod real problemele esențiale care i-au fost supuse, și nu doar să reia pur și simplu concluziile unei instanțe inferioare (Hotărârea Helle împotriva Finlandei, din 19 decembrie 1997, Culegere de hotărâri și decizii 1997 - VIII, p. 2.930, paragraful 60)". Întrucât ambele texte legale invocate de recurenta reclamantă se grefează pe elementul factual al îndeplinirii/neîndeplinirii obligației contractuale - în speță de intermediere - de către partea contractuală și întrucât curtea de apel a stabilit în mod tranșant în cadrul situației de fapt, aspectul îndeplinirii de către intimată a obligației contractuale în discuție, respingând cererea reclamantei recurente de anulare a hotărârii arbitrale, rezultă în mod evident că respectiva curte de apel a apreciat că în cauză nu au fost incorect aplicate de către instanța de arbitraj judiciar prevederile legale ale art. 1556 C. civ. sau cele ale art. 2097 C. civ. privitoare la excepția de neexecutare. Drept urmare, nu se constată din această perspectivă, nici incidența motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 6 C. proc. civ., indicat în mod incorect de către recurentă ca reprezentând motivul de recurs reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ. în condițiile în care prevederile procesuale prim enunțate au un caracter special și deci, prioritar, în raport cu secundele. Așadar, grefat pe ansamblul considerentelor expuse, instanța de recurs apreciază că recursul promovat este nefondat, hotărârea curții de apel fiind legală, motivele de recurs invocate nefiind întemeiate.