ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 158/2022

Ședința publică din data de 27 ianuarie 2022

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov la 18 iunie 2020, sub nr. x/2020, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 august 2018 de Biroul Individual Notarial "D.", obligarea pârâtei la restituirea avansului primit, în cuantum de 5.000 euro și la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, s-au invocat prevederile art. 1270, 1350, 1549, 1550, 1554 C. civ. și art. 192 și următ. C. proc. civ.

La 3 august 2020, pârâta a formulat întâmpinare și cerere reconvențională.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepția de necompetență materială a secției I civile a Tribunalului Brașov și excepția nulității cererii de chemare în judecată pentru netimbrare.

Pe fond, a pus concluzii de respingere a cererii de chemare în judecată, iar, prin cerere reconvențională a solicitat obligarea în solidar a reclamanților la plata sumei de 12.200 euro, reprezentând diferența de preț, conform clauzelor contractuale.

Prin încheierea din 29 octombrie 2020, Tribunalul Brașov – secția I civilă a respins excepție de necompetență materială și a reținut că pârâta nu mai susține excepția de netimbrare a cererii de chemare în judecată, dat fiind că reclamanții au făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru datorate.

Prin sentința nr. 210 din 10 decembrie 2020, Tribunalul Brașov, secția I civilă a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B. în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L. și a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x din 9 august 2018 de Biroul Individual Notarial "D.". A obligat pârâta să restituie reclamanților avansul primit, în cuantum de 5.000 euro. A respins cererea reconvențională formulată de pârâta S.C. C. S.R.L.. A obligat pârâta să plătească reclamanților suma de 12.339 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat și taxă judiciară de timbru.

Prin decizia civilă nr. 597 din 18 mai 2021, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins apelul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva sentinței nr. 210 din 10 decembrie 2020 a Tribunalului Brașov – secția I civilă, în contradictoriu cu reclamanți B. și A.. A obligat-o pe apelanta-pârâtă la plata sumei de 1.000 RON către intimații-reclamanți, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizi a declarat recurs pârâta S.C. C. S.R.L., invocând în drept dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta-pârâtă a susținut că hotărârea instanței de apel a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1240 alin. (2) și ale art. 1270 C. civ., fiind nesocotită voința părților, astfel cum aceasta a fost liber exprimată la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

A învederat că, prin raportare la limitele sesizării instanței de judecată, soluționarea cauzei presupunea analiza situațiilor juridice izvorâte din modalitatea în care se preda posesia imobilului, în care intervenea rezilierea promisiunii și în care trebuia achitat prețul, respectiv ratele aferente acestuia.

Referitor la predarea posesiei apartamentului în litigiu, recurenta-pârâtă a arătat că instanțele de fond au reținut nerespectarea obligației de predare a apartamentului, cel mai târziu la 15 februarie 2019.

O astfel de statuare, însă, este de natură să ignore voința părților, întrucât la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, acestea și-au exprimat consimțământul într-un sens diferit.

Astfel, la pag. 7, ultimul paragraf din convenție, părțile au stabilit ca transmiterea folosinței cu toate atributele sale, respectiv punerea apartamentului la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei să se facă la data autentificării contractului de vânzare - cumpărare, sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepție a întregului bloc.

Potrivit clauzei expuse, voința părților a fost în sensul ca predarea posesiei să fie realizată odată cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Doar prin excepție, în ipoteza în care cumpărătorul ar fi ales ca predarea să se facă anterior acestui moment, părțile au convenit să stabilească o dată pentru predarea imobilului.

Ca atare, pentru a considera că predarea imobilului trebuia să se realizeze la 15 februarie 2019, instanța de apel trebuia să aibă dovada încheierii unei convenții a părților în acest sens. Or, recurenta-pârâtă nu și-a exprimat un astfel de acord, deși era necesar, potrivit clauzelor convenției.

Această regulă a predării imobilului în momentul efectuării vânzării în formă autentică rezultă și din alte clauze ale promisiunii de vânzare-cumpărare, inserate la pag. 6 parag. 11: "De asemenea, în cazul în care promitentul cumpărător care folosește cu acordul promitentului vânzător apartamentul ce constituie obiectul prezentei promisiuni, întârzie mai mult de 60 de zile cu plata ratelor din prețul vânzării....".

Or, raportat la dispozițiile art. 1185 C. civ., folosința nu putea fi realizată anterior autentificării vânzării decât într-o situație specială în care recurenta-pârâtă și-ar fi exprimat în mod expres acordul în privința acestui aspect.

La data semnării convenției, părțile au insistat să ajungă la acord asupra elementului predării posesiei și tocmai de aceea au considerat de cuviință să introducă o clauză scrisă care materializează voința lor, prin intermediul căreia au convenit că o astfel de situație ar putea fi posibilă, doar în măsura exprimării acordului recurentei-pârâte.

S-a mai susținut că instanța de apel a confundat termenul din 15 februarie 2019 cu cel al predării imobilului, apreciind eronat și cu încălcarea voinței părților că cele două momente coincid.

Recurenta-pârâtă a arătat, din această perspectivă, că ceea ce reflectă distincția dintre cele două momente este clauza cuprinsă la pag. 5, ultimul paragraf din cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare, și anume "Totodată, începând cu prima lună de la darea în folosință a apartamentului, de la data scadenței primei rate (oricare dintre aceste două momente ar fi primul) promitentul-cumpărător se obligă să achite promitenților-vânzători suma ce reprezintă impozitul până la sfârșitul anului curent".

Ca atare, indiferent pentru care dintre variantele de preț ar fi optat intimații-reclamanți, în toate cazurile voința părților a fost aceea ca prima rată să fie achitată la 15 martie 2019, rată care ar fi putut fi anterioară dării în folosință a imobilului.

Din coroborarea celor două clauze reiese că părțile au dorit în mod expres, conform art. 1240 alin. (2) C. civ., să facă distincție între momentul plății primei rate și cel al dării în folosință a apartamentului, aspect dedus din sintagma "oricare dintre aceste două momente ar fi primul", din cuprinsul convenției.

Recurenta-pârâtă a subliniat, de asemenea, în legătură cu aplicarea greșită a art. 1270 C. civ., că interpretarea clauzei din conținutul promisiunii de vânzare-cumpărare – "Prețul vânzării stabilit de comun acord" nu poate fi realizată decât cu referire la prețul contractului. Contrar acestui aspect, încălcând voința părților, instanța de apel a considerat că această clauză ar privi momentul predării posesiei.

În realitate, întrucât vizează prețul contractului, această clauză se aplică în sensul în care suma de 5.000 de euro se achita până la 15 februarie 2019 sau odată cu predarea apartamentului.

Dacă părțile ar fi convenit ca intrarea în posesie să fie realizată la data anterior menționată, atunci acestea nu ar mai fi stipulat alte clauze prin care să facă referire la posesie.

Dimpotrivă, ulterior, în acord cu dispozițiile art. 1185 C. civ., părțile au stabilit să stipuleze anumite clauze, prin care au determinat, în mod expres, modalitatea în care urma a fi realizată predarea posesiei (pag. 7, ultimul paragraf, pag. 5, ultimul paragraf).

Referitor la restituirea dublului sumei de bani și la rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, recurenta-pârâtă a arătat că obligația esențială pe care și-a asumat-o era de a preda posesia imobilului și cea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Și în acest context instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1270 C. civ., întrucât, deși au fost stipulate expres condițiile în care poate interveni rezoluțiunea, nu a respectat voința părților și a trecut peste consimțământul lor, raportându-se la o altă situație juridică.

Faptul că nu s-a reglementat în mod expres imposibilitatea desființării actului în caz de nepredare a apartamentului, cum a reținut instanța de apel, nu conferă dreptul instanței de judecată și nici intimaților-reclamanți de a trece peste clauzele asumate de părți, prin care au fost determinate exact situațiile când poate interveni rezilierea.

Astfel, în cadrul promisiunii de vânzare (pag. 4 paragr. 7), părțile au prevăzut că dublul sumelor plătite putea fi restituit doar în două situații, respectiv dacă promitentul-vânzător nu mai dorește sau nu mai este de acord să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare.

Deși, prin semnarea contractului, intimații-reclamanți au acceptat această situație juridică, au solicitat rezoluțiunea prin prisma unei alte situații nereglementată la momentul semnării convenției, respectiv nepredarea posesiei.

Mai mult decât atât, aceștia au schimbat caracterul obligației, considerând, la data sesizării instanței, că de esența încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nu mai este încheierea în formă autentică a contractului, ci o situație nouă, predarea posesiei.

Faptul că predarea posesiei nu reprezenta o obligație esențială la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare rezultă din stipularea expresă că urma a se realiza odată cu semnarea în formă autentică a contractului, și doar prin excepție s-ar fi putut preda posesia anterior acestui termen.

Existând o situație de excepție, conform principiului exceptio est strictissimae interpretationis, nu pot exista derogări de la interpretarea dată de părți, decât sub sancțiunea nulității.

Eventuala întârziere în executarea unei obligații în vederea perfectării unui contract nu trebuie confundată cu imposibilitatea predării și încheierii contractului.

Recurenta-pârâtă a afirmat că a finalizat racordarea blocurilor la utilități, ceea ce denotă că are intenția de a perfecta vânzarea și de a preda imobilul intimaților-reclamanți, astfel cum s-a consemnat în notificarea transmisă acestora.

Or, pentru a interveni rezoluțiunea unui contract este necesar ca neexecutarea să fie determinantă pentru partea care și-a executat propriile obligații ori care se declară gata să execute, parte ce se vede privată de realizarea drepturilor contractuale, prin acțiunea sau inacțiunea debitorului său contractual, fiind, prin urmare, lipsită de interesul prezervării raporturilor contractuale statornicite între părți. În speță, intimații-reclamanți sunt cei care nu și-au executat obligațiile asumate, de plată a ratelor, iar pentru a nu pierde avansul achitat au înțeles să invoce neexecutarea obligațiilor de către partea adversă, iar nu propria lor culpă.

Chiar dacă suma de 5.000 de euro s-ar fi plătit la 15 februarie 2019 sau la un alt moment ulterior, odată cu predarea apartamentului, nu se poate face abstracție de voința părților, stipulată expres, cu privire la data la care se achită prima rată. Indiferent de opțiunea de a alege una dintre cele șapte variante de preț, în fiecare dintre acestea s-a prevăzut ca termen limită de plată a primei rate 15 martie 2019. Or, de la această dată și până la 18 iunie 2020, care reprezintă data la care intimații-reclamanți au sesizat instanța de judecată, au trecut 15 luni, în care aceștia aveau obligația de a achita lunar o sumă de bani.

Deși recurenta-pârâtă a învederat instanței că intimații-reclamanți nu și-au executat obligația de plată a prețului și că nu sunt îndreptățiți să solicite rezoluțiunea antecontractului, aceste argumente nu au fost luate în seamă.

Recurenta-pârâtă a solicitat instanței de recurs să observe și că obligația de predare a materialelor pentru finisaje, până la 15 februarie 2019, nu a fost îndeplinită de către intimații-reclamanți, împrejurare în raport de care aceasta s-a aflat în imposibilitatea predării apartamentului.

Ca atare, în ipoteza în care posesia imobilului era de esența contractului, atunci ar fi trebuit ca intimații-reclamanți să fi beneficiat de o posesie utilă, adică să folosească efectiv imobilul. Or, sub acest aspect, instanța de apel a apreciat că nu prezintă relevanță predarea schițelor de montaj a finisajelor.

Referitor la cererea reconvențională, recurenta-pârâtă a susținut că aceasta a vizat sesizarea instanței în sensul de a constata că intimaților-reclamanți le revenea obligația de plată a ratelor, chiar dacă apartamentul nu le fusese predat.

Indiferent de opțiunea alegerii uneia dintre variantele de preț, pentru fiecare dintre acestea s-a prevăzut, ca termen limită de plată a primei rate, ziua de 15 martie 2019, edificatoare fiind clauza de la pct. 5, ultimul paragraf din promisiunea de vânzare-cumpărare.

Începând cu prima lună de la darea în folosință a apartamentului sau de la scadența primei rate, promitentul-cumpărător se obliga să achite promitentei-vânzătoare suma ce reprezenta impozitul, până la sfârșitul anului curent. Astfel, au fost delimitate cele două momente, cele două obligații fiind distincte una de cealaltă.

Contrar clauzei contractuale menționate, instanța de apel a reținut că nu s-a stabilit prețul și termenele de plată, și, prin aceasta, a încălcat dispozițiile art. 1270 C. civ., intervenind nejustificat și nelegal în contractul părților, adăugând unde acestea nu au stabilit, respectiv plata ratelor începând cu 15 martie 2019, sub condiția predării imobilului.

Nesocotirea voinței părților contravine și jurisprudenței naționale, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă statuând, prin decizia nr. 3234 din 23 octombrie 2014, că este greșit a se interpreta că instanța poate interveni asupra clauzei constatate ca abuzivă, în sensul modificării în forma solicitată de reclamanți, această intervenție putându-se face numai în sensul anulării acelei clauze sau părți din clauză care este găsită abuzivă, contractul urmând să continue doar dacă părțile acceptă acest lucru.

Intimații-reclamanți nu au formulat întâmpinare, însă, prin concluziile scrise depuse la 26 ianuarie 2022, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat, și obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.000 RON, reprezentând onorariu de avocat, conform dovezilor anexate.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În cauză, prin cererea formulată, reclamanții au solicitat, în contradictoriu cu pârâta, rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată cu nr. x de Biroul Individual Notarial "D." și obligarea acesteia la restituirea avansului primit, în cuantum de 5.000 euro, întrucât pârâta nu a respectat obligația asumată prin contract, ca până la data de 15.02.2019 să transmită reclamanților o notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire, la adresa menționată în antecontract, pentru a se prezenta la notar, respectiv la adresa imobilului în cauză în vederea transmiterii folosinței imobilului și încheierii procesului-verbal de predare primire.

Prin antecontract, pârâta s-a obligat să îndeplinească toate formalitățile prealabile (obținerea certificatului de atestare fiscală cu impozitele achitate la zi, cererea pentru obținerea extrasului de carte funciară de autentificare, adeverința de la asociația de proprietari cu plata utilităților la zi, obținerea certificatului de performanță energetică, toate avizele, autorizațiile și procesele-verbale necesare edificării imobilului bloc din care face parte apartamentul, etc.), astfel încât vânzarea să se perfecteze în condiții legale.

Prețul vânzării stabilit de comun acord a fost prevăzut în raport de intervalul de timp în care se va achita, și anume: în termen de 82 de luni de la data semnării prezentului act - 58.718 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 72 de luni de la data semnării prezentului act - 56.968 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 60 de luni de la data semnării prezentului act - 55.218 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 48 de luni de la data semnării prezentului act - 53.468 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 36 de luni de la data semnării prezentului act - 51.718 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 24 de luni de la data semnării prezentului act - 49.968 euro, inclusiv TVA 5%; în termen de 12 de luni de la data semnării prezentului act - 48.218 euro, inclusiv TVA 5%.

Conform convenției părților, în toate cazurile din prețul stabilit, cu excepția sumei de 1.000 euro care s-a plătit la o data anterioară, suma de 4.000 euro trebuia achitată în termen de o zi lucrătoare de la semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, suma de 5.000 euro trebuia achitată până la data de 15 februarie 2019, la predarea apartamentului, iar restul din preț în rate lunare, prima rată urmând a se achita până la data de 15 martie 2019.

Prin întâmpinare, pârâta a susținut că avea obligația predării apartamentului, iar acest lucru trebuia să se realizeze în condiții de legalitate până la data de 15 aprilie 2020, precum și faptul că, potrivit antecontractului, s-a prevăzut ca transmiterea folosinței cu toate atributele sale, respectiv punerea apartamentului la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei să se facă la data autentificării contractului de vânzare.

A mai arătat pârâta că imobilul edificat și terminat nu se află în stadiul de a fi predat, nu din culpa sa, deoarece s-a refuzat recepția de către primărie până când acesta nu este racordat la utilitățile publice. Astfel, nu este vina pârâtei pentru nepredarea apartamentului, însă reclamanții sunt în culpă întrucât nu au plătit prețul contractului. Până la data de 15 februarie 2019, aceștia trebuiau să achite 5.000 euro, apoi 7.200 euro în 12 rate, începând cu data de 15 martie 2019 și 31.018 euro până la data de 15 aprilie 2020. Ca atare, reclamanții nu pot invoca neexecutarea obligațiilor în condițiile în care nu și-au executat propriile obligații, respectiv cea principală de plată a prețului. A învederat că, de altfel, prin antecontract nu s-a stabilit rezoluțiunea promisiunii sau vreo sancțiune pentru nepredarea la termen a imobilului.

Prin cererea reconvențională formulată, pârâta a solicitat obligarea în solidar a reclamanților la plata sumei de 12.200 euro, cu titlu de diferență preț imobil, invocând că aceștia nu au plătit prețul prevăzut în contract, fiind de drept în întârziere prin ajungere la scadență.

În recurs, recurenta-pârâtă a susținut că hotărârea instanței de apel a fost pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1240 alin. (2) și art. 1270 C. civ., fiind nesocotită voința părților, astfel cum aceasta a fost liber exprimată la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

În concret, a arătat că soluționarea cauzei presupunea analiza situațiilor juridice izvorâte din modalitatea în care se preda posesia imobilului, în care intervenea rezilierea promisiunii și în care trebuia achitat prețul, respectiv ratele aferente acestuia.

Referitor la predarea posesiei apartamentului în litigiu, recurenta-pârâtă a afirmat că instanțele de fond au reținut nerespectarea obligației de predare a apartamentului cel mai târziu la 15 februarie 2019, însă o astfel de statuare este greșită, întrucât la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare părțile și-au exprimat consimțământul într-un sens diferit.

Ca atare, pentru a considera că predarea imobilului trebuia să se realizeze la 15 februarie 2019, instanța de apel trebuia să aibă dovada încheierii unei convenții a părților în acest sens, or, recurenta-pârâtă nu și-a exprimat un astfel de acord, deși era necesar, conform clauzelor convenției.

Înalta Curte reține că, potrivit art. 1270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părțile contractante, text de lege care consacră unul dintre principiile ce guvernează efectele contractului, și anume obligativitatea. Astfel, principiul forței obligatorii a contractului (pacta sunt servanda) este o reflectare juridică a respectării acordul de voință al părților la încheierea unei convenții, acestea fiind obligate să execute, în consecință, obligațiile asumate.

Din principiul forței obligatorii a contractului se desprinde regula potrivit căreia executarea obligațiilor trebuie să fie conformă cu clauzele contractului în ceea ce privește modalitatea de prestare a obligațiilor. Dacă o parte nu își execută obligațiile asumate sau nu le execută în acord cu prevederile contractului, cealaltă parte poate utiliza toate remediile juridice pentru a obliga la executarea conformă a contractului sau pentru a solicita desființarea acestuia (rezoluțiunea pentru neexecutare, în temeiul art. 1516 coroborat cu art. 1549 alin. (1) C. civ.).

În cazul rezoluțiunii ce se dispune de instanța de judecată, și anume în cazul rezoluțiunii judiciare, ce apare ca efect al încălcării principiului executării integrale, exacte și la timp a obligației, astfel cum acesta este stipulat de art. 1516 alin. (1) C. civ., creditorul nu poate cere aplicarea acestei sancțiuni atunci când obligația neexecutată de către debitor este de mică însemnătate, astfel cum rezultă din dispozițiile art. 1551 C. civ.

În situația unei rezoluțiuni convenționale, sancțiunea în cauză poate fi stipulată de părți în însăși actele ce le încheie, prin inserarea unor pacte comisorii, utilitatea acestora constând în înlăturarea sau limitarea intervenției instanței de judecată în desființarea unui contract pentru cauză de neexecutare.

Raportând aceste considerente teoretice la litigiul pendinte, Înalta Curte reține că în mod corect instanța de apel a constatat că atunci când părțile nu au reglementat expres o anumită conduită contractuală se aplică dispozițiile legale incidente, în speță, cele instituite de art. 1549 și următoarele C. civ.

În cauză, nu a rezultat că părțile au înlăturat expres răspunderea pârâtei pentru neîndeplinirea obligației de predare a imobilului, răspundere care atrage și soluția desființării actului, în condițiile art. 1549 alin. (1) C. civ. (dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin).

Sancțiunea a fost dispusă de instanțele de fond în considerarea conduitei culpabile a pârâtei, care nu și-a respectat obligația de predare a apartamentului către reclamanți până la termenul convenit, respectiv până la 15 februarie 2019, astfel cum reiese din convenția părților.

Or, nu se poate constata, astfel cum susține recurenta-pârâtă, că, în lipsa unei cauze exprese privind desființarea actului, nu poate interveni rezoluțiunea judiciară, sancțiune pentru care s-a impus examinarea îndeplinirii în concret a condițiilor prevăzute de lege: una dintre părți nu și-a îndeplinit obligația contractuală; neexecutarea obligației se datorează culpei debitorului; rezoluțiunea a fost cerută de către partea care are interes să desființeze contractul, întrucât aceasta nu operează de plin drept; rezoluțiunea se pronunță de către instanța de judecată; acțiunea în rezoluțiune este o acțiune care reclamă punerea în întârziere a debitorului.

În concluzie, Înalta Curte apreciază că, din această perspectivă, instanțele devolutive au respectat atât principiul forței obligatorii a contractelor, cât și pe cel al libertății contractuale, dedus din aplicarea art. 1169 C. civ., conform căruia părțile sunt libere să încheie orice contracte și să determine conținutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică și de bunele moravuri.

În consecință, nefiind încălcate prevederile art. 1270 C. civ., Înalta Curte va înlătura critica formulată prin raportare la dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă a susținut că la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare părțile și-au exprimat consimțământul într-un sens diferit, stabilind ca punerea apartamentului la dispoziția cumpărătorului să se facă la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepție a întregului bloc, astfel cum rezultă din clauzele inserate la pag. 7, ultimul paragraf din convenție și pag. 6 parag. 11. Or, folosința nu putea fi realizată anterior autentificării vânzării decât într-o situație specială în care recurenta-pârâtă și-ar fi exprimat în mod expres acordul în privința acestui aspect.

Totodată, a arătat că instanța de apel a confundat termenul din 15 februarie 2019 cu cel al predării imobilului, reținând eronat și cu încălcarea voinței părților că cele două momente coincid; ceea ce reflectă distincția dintre cele două momente este clauza cuprinsă la pag. 5, ultimul paragraf din cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare. Indiferent pentru care dintre variantele de preț ar fi optat intimații-reclamanți, în toate cazurile voința părților a fost aceea ca prima rată să fie achitată la 15 martie 2019, rată care ar fi putut fi anterioară dării în folosință a imobilului.

În acest context, a învederat că din coroborarea celor două clauze reiese că părțile au dorit în mod expres, conform art. 1240 alin. (2) C. civ., să facă distincție între momentul plății primei rate și cel al dării în folosință a apartamentului, aspect dedus din sintagma "oricare dintre aceste două momente ar fi primul", din cuprinsul convenției.

Înalta Curte constată, pe de o parte, că aspectele legate de interpretarea prevederilor contractuale ce conduc la stabilirea unei situații de fapt nu pot constitui critici de nelegalitate care să poată fi deduse judecății în calea extraordinară de atac a recursului, reprezentând aspecte de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate de către instanța de control judiciar, trebuind a fi supuse analizei în cadrul cercetării chestiunilor legate de fondul cauzei.

Într-adevăr, astfel cum arată recurenta-pârâtă, verificarea respectării și aplicării dispozițiilor generale din materia contractelor poate face obiect al unei critici de nelegalitate, însă susținerile sale din cuprinsul cererii de recurs, ce fac referire strict la interpretarea clauzelor convenției, iar nu a unor norme de drept material ce ar fi fost nesocotite, nu reprezintă o motivare a căii de atac exercitate, conform exigențelor prevăzute de dispozițiile art. 486 alin. (1) C. proc. civ. - în cuprinsul motivelor de recurs trebuie să se regăsească argumentări juridice asupra nelegalității hotărârii atacate, prin indicarea și analizarea în concret a dispozițiilor materiale pretins încălcate ori greșit aplicate de instanță.

Or, astfel cum s-a enunțat anterior, instanța de recurs nu ar putea ca, reanalizând clauzele concrete ale promisiunii de vânzare-cumpărare, să aprecieze - potrivit inclusiv art. 1269 alin. (1) C. civ. sau prin intermediul principiilor juridice enunțate de către recurenta-pârâtă în cadrul cererii de recurs că, de fapt, părțile au convenit la momentul încheierii convenției să stipuleze ca punerea apartamentului la dispoziția cumpărătorului să se facă la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepție a întregului bloc.

Dacă ar proceda astfel, este evident că instanța de recurs și-ar extinde limitele controlului său jurisdicțional dincolo de granițele legale impuse de art. 488 C. proc. civ., respectiv ar proceda la reevaluarea temeiniciei cauzei, a situației de fapt, stabilită de instanțele devolutive din înțelegerea concretă a părților contractante de la momentul încheierii convenției juridice, ceea ce nu este permis în această etapă procesuală.

Pe de altă parte, Înalta Curte apreciază, din perspectiva celor expuse, că, raportat la situația de fapt decelată definitiv de către instanțele devolutive ale fondului cauzei, nu poate constata o încălcare de către instanța de apel a vreuneia dintre normele sau principiile juridice invocate, inclusiv în ceea ce privește dispozițiile art. 1240 alin. (2) C. civ., conform cărora voința poate fi manifestată și printr-un comportament care, potrivit legii, convenției părților, practicilor statornicite între acestea sau uzanțelor, nu lasă nicio îndoială asupra intenției de a produce efectele juridice corespunzătoare.

De altfel, textul de lege invocat are în vedere principiul consensualismului contractului, respectiv faptul că simpla manifestare de voință este necesară și suficientă pentru a încheia un contract valabil, împrejurare care nu a fost contestată în prezentul litigiu.

Referitor la restituirea dublului sumei de bani și la rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, recurenta-pârâtă a mai arătat că obligația esențială pe care și-a asumat-o era de a preda posesia imobilului și cea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Or, în opinia acesteia, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1270 C. civ., întrucât, deși au fost stipulate expres condițiile în care poate interveni rezoluțiunea, nu a respectat voința părților și a trecut peste consimțământul lor, raportându-se la o altă situație juridică.

Faptul că nu s-a reglementat în mod expres imposibilitatea desființării actului în caz de nepredare a apartamentului, nu conferă dreptul instanței de judecată și nici intimaților-reclamanți de a trece peste clauzele asumate de părți, prin care au fost determinate exact situațiile când poate interveni rezilierea, spre exemplu la pag. 4 paragr. 7 din convenție.

De asemenea, împrejurarea conform căreia predarea posesiei nu reprezenta o obligație esențială la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare rezultă din stipularea expresă că urma a se realiza odată cu semnarea în forma autentică a contractului, și doar prin excepție s-ar fi putut preda posesia anterior acestui termen.

În atare condiții, existând o situație de excepție, conform principiului exceptio est strictissimae interpretationis, nu pot fi reținute derogări de la interpretarea dată de părți, decât sub sancțiunea nulității. Eventuala întârziere în executarea unei obligații în vederea perfectării unui contract nu trebuie confundată cu imposibilitatea predării și încheierii contractului.

Înalta Curte, având în vedere și considerentele expuse anterior, care nu se mai impun a fi reluate, constată că, în cazul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, ambele părți se obligă să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.

Pe lângă obligațiile principale, fără de care promisiunea nu se poate încheia, părțile pot stipula, ca în cazul de față, și obligația secundară a promitentului-vânzător de a preda promitentului-cumpărător bunul care face obiectul înțelegerii spre a fi folosit de acesta înainte de perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Conform situației factuale din speță, ce nu mai poate fi reevaluată în recurs, termenul de încheiere a contractului în formă autentică a fost stabilit diferit în funcție de varianta de preț ce urma a fi aleasă.

Deși în promisiunea de vânzare se prevede și că bunul imobil va fi transmis în proprietatea și posesia cumpărătorului la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, aceasta nu înlătura obligația de predare a imobilului și anterior acestui moment, până la data de 15 februarie 2019, obligația reclamanților de plată a sumei de 5.000 euro la data de 15 februarie 2019 fiind corelativă predării în folosință a imobilului, astfel că refuzul acestora de a îndeplini obligația de plată a fost justificat față de pasivitatea pârâtei în îndeplinirea propriei obligații, în condițiile în care reclamanții au achitat deja un avans în cuantum de 5.000 euro.

Prin urmare, fiind reținută în mod întemeiat culpa pârâtei în neexecutarea obligației de predare, în mod corect, în aplicarea art. 1270 C. civ., instanța de apel a menținut soluția primei instanțe privind rezoluțiunea promisiunii.

În recurs, recurenta-pârâtă a afirmat că, pentru a interveni rezoluțiunea unui contract este necesar ca neexecutarea să fie determinantă pentru partea care și-a executat propriile obligații ori care se declară gata să execute, parte ce se vede privată de realizarea drepturilor contractuale, prin acțiunea sau inacțiunea debitorului său contractual, fiind, prin urmare, lipsită de interesul prezervării raporturilor contractuale statornicite între părți. În speță, intimații-reclamanți sunt cei care nu și-au executat obligațiile asumate, de plata a ratelor, iar pentru a nu pierde avansul achitat au înțeles să invoce neexecutarea obligațiilor de către partea adversă, iar nu propria lor culpă.

Înalta Curte nu va reține susținerea recurentei-pârâte în sensul că neexecutarea nu era determinantă, respectiv că intimații-reclamanții nu ar fi putut solicita rezoluțiunea antecontractului, fiind ei înșiși în culpă, întrucât, așa cum a observat și instanța de apel, cererea acestora de desființare a contractului a fost întemeiată pe nerespectarea obligației promitentului vânzător de predare la termen a apartamentului, iar nu pe cea de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică, în raport de care s-ar fi putut opune, eventual, excepția de neexecutare a contractului de către promitenții cumpărători pentru neplata prețului.

În cauză, intimații-reclamanți au îndeplinit întocmai și la timp toate obligațiile la care s-au angajat, până la data la care promitentul vânzător nu și-a mai respectat obligația de a da în folosință imobilul cel târziu la data de 15 februarie 2019, astfel cum s-a angajat prin contract. Suma de 5.000 euro devenea exigibilă la data de 15 februarie 2019, în măsura în care s-ar fi predat și apartamentul, plata acesteia fiind o obligație corelativă obligației promitentului vânzător de a transmite folosința imobilului în litigiu.

Drept consecință, nu pot fi aplicate dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă a solicitat instanței de recurs să observe și că obligația de predare a materialelor pentru finisaje, până la 15 februarie 2019, nu a fost îndeplinită de către intimații-reclamanți, împrejurare în raport de care aceasta s-a aflat în imposibilitatea predării apartamentului.

Această apărare urmează a fi înlăturată, întrucât, la fond, pârâta nu a formulat o astfel de solicitare, instanța de judecată examinând obiectul dedus judecății în limitele stabilite prin cererile și apărările părților.

De asemenea, Înalta Curte reține că, examinând pe fond această critică în apel, curtea a concluzionat, analizând probele administrate, că termenul pentru predarea apartamentului nu depindea de cel al predării finisajelor, neputându-se reține vreo culpă a reclamanților care să fi pus pârâta în imposibilitatea predării imobilului.

Or, în acest caz, Înalta Curte consideră că aspectele de netemeinicie invocate nu pot fi cenzurate în etapa procesuală a recursului, context în raport de care se poate reevalua culpa părților contractante.

Cât privește cererea reconvențională, recurenta-pârâtă a susținut că intimaților-reclamanți le revenea obligația de plată a ratelor, chiar dacă apartamentul nu le fusese predat.

A mai arătat că instanța de apel a reținut că nu s-a stabilit prețul și termenele de plată și, prin aceasta, a încălcat dispozițiile art. 1270 C. civ., intervenind nejustificat și nelegal în contractul părților, adăugând unde acestea nu au stabilit, respectiv plata ratelor începând cu 15 martie 2019, sub condiția predării imobilului.

În speță, instanțele devolutive au constatat că din antecontract nu rezultă ce variantă de plată au ales părțile, cuantumul prețului fiind redus proporțional cu durata de achitare. Indiferent de varianta de plată, intimații-reclamanți au achitat avansul de 5.000 euro, respectând astfel dispozițiile contractuale. Următoarea rată de 5.000 euro trebuia achitată până la data de 15 februarie 2019, la predarea apartamentului, plata fiind relaționată de predarea apartamentului iar nu invers. Diferența de preț urma să fie achitată în rate lunare, începând cu data de 15 martie 2019.

S-a mai reținut că, în situația în care pârâta nu a respectat termenul predării, aceasta nu poate imputa reclamanților neachitarea ratei menționate, cele două obligații fiind interdependente, iar refuzul de plată fiind unul justificat chiar de atitudinea culpabilă a societății vânzătoare.

De altfel, conform art. 1522 alin. (5) C. civ., pârâta avea posibilitatea să execute obligația într-un termen rezonabil numai dacă nu ar fi fost pusă în întârziere anterior formulării acțiunii.

Prin prezenta cerere de recurs, recurenta-pârâtă invocă încălcarea aceleiași dispoziții legale, art. 1270 C. civ., cu referire la modalitatea în care instanța de apel a interpretat clauzele din convenția părților.

Or, cum s-a opinat anterior, orice chestiuni legate de modalitatea de stabilire a situației de fapt excedează prezentei căi de atac.

Recurenta-pârâtă a invocat și nesocotirea jurisprudenței naționale, făcând trimitere la decizia nr. 3234 din 23 octombrie 2014, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, însă această apărare, chiar și în ipoteza în care dreptul substanțial aplicabil nu a suferit modificări, nu are relevanță, practica judiciară nefiind izvor de drept.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va respinge, conform art. 496 C. proc. civ., ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanții A. și B., împotriva deciziei nr. 597 din 18 mai 2021 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

În raport de această soluție, în baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte o va obliga pe recurenta-pârâtă, partea căzută în pretenții, la plata către intimații-reclamanți a sumei de 1.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reținând că dovada achitării acestora s-a făcut cu înscrisurile depuse în dosarul instanței de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 597 din 18 mai 2021 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă la plata către intimații-reclamanți a sumei de 1.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 27 ianuarie 2022.