ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 119/2023

Ședința publică din data de 26 ianuarie 2023

După deliberare, asupra cauzei de față constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 11 iunie 2018, sub nr. x/2018, pe rolul Tribunalului Brașov – secția I civilă, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., desființarea contractului, ca urmare a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2018 de Biroul Notarului Public D., cu aplicarea clauzei ca, "în caz de nerespectare de către promitenta cumpărătoare a clauzelor și termenelor prevăzute în antecontract, promitenta cumpărătoare va pierde toate sumele achitate cu titlu de arvună penalizatoare, conform art. 1545 C. civ., promitenții vânzători având libertatea de a vinde cui vor crede de cuviință imobilul, fără nicio pretenție trecută, prezentă sau viitoare, materială sau de orice altă natură din partea promitentului-cumpărător, actul urmând a se rezoluționa de plin drept, fără punere în întârziere sau fără orice altă formalitate anterioară și fără intervenția instanțelor"; radierea din cartea funciară x Brașov la foaia B2, notarea antecontractului de vânzare-cumpărare de sub 7945/22.01.2018, act notarial nr. x/2018; radierea notării în condițiile art. 51 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, care dispune că înscrierile și radierile efectuate în cartea funciară nu pot fi rectificate decât în temeiul hotărârii judecătorești definitive și irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declarații date în formă autentică de titularul tabular.

Pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.01.2018 a fost rezoluționat în mod unilateral de către aceasta, prin notificarea expediată la 14 iunie 2018, din culpa exclusivă a promitenților-vânzători; obligarea reclamanților la plata către pârâtă a sumei de 120.000 euro, constând în dublul sumei achitate cu titlu de arvună; în subsidiar, în ipoteza în care se va constata culpa comună a tuturor părților în neexecutarea antecontractului, a solicitat obligarea reclamanților să plătească pârâtei suma de 60.000 euro, constând în contravaloarea arvunei achitate de pârâtă, reprezentând 1/2 din prețul imobilului.

Reclamanții au precizat cererea de chemare în judecată, arătând că solicită desființarea contractului, ca urmare a rezoluțiunii antecontractului și ca efect al constatării intervenirii pactului comisoriu convenit în contract, solicitând și radierea notării din cartea funciară a antecontractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentința nr. 117 din 3 mai 2019, Tribunalul Brașov – secția I civilă a respins cererea de chemare formulată și precizată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L.. A respins cererea reconvențională formulată de pârâta C. S.R.L., în contradictoriu cu reclamanții A. și B..

Prin decizia nr. 1494 din 30 octombrie 2019, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins, ca nefondate, apelurile declarate de reclamanta A., în nume personal și în calitate de mandatar al reclamantului B., și de pârâta C. S.R.L. împotriva sentinței nr. 117 din 3 mai 2019, pronunțate de Tribunalul Brașov – secția I civilă. A respins cererile formulate de reclamanta A., în nume personal și în calitate de mandatar al reclamantului B. și de pârâta C. S.R.L. de acordare a cheltuielilor de judecată.

Prin decizia nr. 1533 din 24 iunie 2021, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul formulat de reclamanții-pârâți A. și B. și recursul incident declarat de pârâta-reclamantă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1494 din 30 octombrie 2018 a Curții de Apel Brașov, secția civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, instanței de apel.

Prin decizia nr. 1564 din 3 decembrie 2021, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins apelul formulat de reclamanții-pârâți A. și B. împotriva sentinței nr. 117 din 3 mai 2019 pronunțate de Tribunalul Brașov – secția I civilă, ca neîntemeiat. A admis apelul formulat de pârâta-reclamantă C. S.R.L.. A schimbat, în parte, sentința nr. 117 din 3 mai 2019, pronunțată de Tribunalul Brașov – secția I civilă, în sensul că a admis cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă C. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanții A. și B.. A constatat că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18 ianuarie 2018 de E. a fost rezoluționat, în mod unilateral, de promitenta-cumpărătoare C. S.R.L., prin notificarea expediată la 14 iunie 2018, din culpa exclusivă a promitenților-vânzători A. și B.. I-a obligat pe reclamanții-pârâți A. și B. la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 120.000 euro, reprezentând dublul sumei achitate cu titlu de arvună. I-a obligat pe reclamanții-pârâți A. și B. la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 15.099 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată aferente soluționării cauzei în primă instanță (9.149 RON, taxă judiciară de timbru și 5.950 RON, onorariu de avocat). A menținut celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate, care nu contraveneau deciziei. I-a obligat pe reclamanții-pârâți A. și B. la plata către pârâții-reclamanți a sumei de 4.574,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată aferente soluționării apelului (taxă judiciară de timbru) și a sumei de 8.739,5 RON (4574,5 RON, taxă judiciară de timbru, 3.570 RON, onorariu avocat și 595 RON, cheltuieli de deplasare).

Împotriva deciziei nr. 1564 din 3 decembrie 2021 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă, reclamanții-pârâți A. și B. au declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamanții-pârâți A. și B. au susținut că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit normele de drept material prevăzute de art. 1720 C. civ.

Această încălcare rezidă din faptul că instanța de apel a înlăturat susținerile recurenților referitoare la culpa promitentei-vânzătoare pentru neîncheierea contactului de vânzare-cumpărare, având în vedere că, până la 6 iunie 2018, orele 14, nu a achitat diferența de preț, după cum se stipulase în actul adițional încheiat la 31 mai 2018.

În acest context, Curtea a reținut că, potrivit dispozițiilor art. 1720 C. civ., în lipsa unei prevederi contrare, cumpărătorul trebuia să plătească prețul de îndată ce dreptul de proprietate era transmis. Acest drept trebuia transmis prin semnarea contractului de vânzare-cumpărare, moment la care ar fi luat naștere și obligația cumpărătorului de a plăti prețul bunului.

Recurenții au arătat că, obligațiile părților la care instanța de apel trebuia să se raporteze erau cele expres prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv obligația promitentei-cumpărătoare de a achita diferența de preț, de 60.000 euro, prin virament bancar, până la 31 mai 2018, respectiv până la 6 iunie 2018 (termenul de plată fiind prelungit prin act adițional).

Au menționat că în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare a existat o stipulație contrară, astfel cum prevăd dispozițiile art. 1720 teza I C. civ., fiindu-le permis părților să stabilească plata prețului la un alt moment față de cel al transmiterii dreptului de proprietate. Iar prin antecontractul de vânzare-cumpărare și actul adițional, părțile au stabilit că plata se va face înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, prin derogare de la regula stabilită de legiuitor.

Recurenții au susținut că, mai întâi a devenit exigibilă obligația de plată a prețului și, ulterior, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, devenea exigibilă obligația de predare a bunului. Având în vedere că părțile nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare, obligația de predare a bunului nu a devenit exigibilă.

Pentru a stabili ordinea de executare a obligațiilor, curtea nu trebuia să se raporteze la dispozițiile C. civ., care au caracter general, ci la cele ale antecontractului de vânzare-cumpărare care, fiind valabil încheiat, reprezintă legea părților. Conform clauzelor antecontractului, promitenta-cumpărătoare trebuia să achite mai întâi diferența de preț, până la 31 mai 2018/6 iunie 2018, prin consemnarea sumei aferente într-un cont escrow, astfel că aceasta nu se poate prevala de excepția de neexecutare. Cum promitenta-cumpărătoare a arătat că nu dorește să mai achite prețul și să încheie contractul în formă autentică, recurenții au susținut că nu mai puteau proceda la predarea imobilului.

De asemenea, au arătat că instanța de apel a încălcat și aplicat greșit dispozițiile art. 1469 alin. (2) C. civ., reținând că, potrivit extrasului de cont depus la dosar, la 6 iunie 2018, orele 13:39, promitenta-cumpărătoare avea disponibil în cuantum de 285.017,48 RON, sumă suficientă pentru plata diferenței de preț de 60.000 euro, pentru apartamentul nr. x.

Recurenții au susținut că promitenta-cumpărătoare trebuia să vireze banii în contul lor și nu doar să facă dovada disponibilului din cont, pentru ca obligația de plată a diferenței de preț să fie considerată îndeplinită.

Au invocat reaua credință a promitentei-cumpărătoare, arătând că acest aspect este relevat de afirmațiile sale, potrivit cărora ar fi efectuat plata pentru apartamentul nr. x, în situația în care contractul s-ar fi încheiat simultan cu contractul aferent apartamentului nr. x.

Însă, istoricul de cont depus de notarul public la 6 iunie 2018 atestă că, în cursul acelei zile, la orele 16:00, a fost achitat prețul pentru apartamentul nr. x, iar pentru apartamentul nr. x promitenta-cumpărătoare doar a arătat că dispune de disponibilul bănesc, fără a-l pune la dispoziția recurenților și fără a plăti prețul convenit conform antecontractului nr. x din 18 ianuarie 2018 și actului adițional din 6 iunie 2018.

Dacă promitenta-cumpărătoare era de bună-credință și avea intenția reală de a cumpăra bunul, aceasta ar fi achitat diferența de preț de 60.000 euro în contul recurenților, până la 31 mai 2018, după care putea să ceară rezoluțiunea antecontractului, pentru imposibilitatea predării bunului și restituirea dublului sumei plătite cu titlu de arvună penalizatoare.

Recurenții au arătat că promitenta-cumpărătoare nu avea intenția reală de a cumpăra bunul și de a achita diferența de preț, acest aspect rezultând din declarația martorei audiate, precum și din susținerile din cuprinsul întâmpinării, potrivit cărora aceasta dorea renegocierea prețului.

Au susținut că neîndeplinire obligației de plată a diferenței de preț de către promitenta-cumpărătoare a împiedicat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar dacă instanța de apel nu ar fi interpretat greșit normele de drept material, ar fi fost reținută cel mult o culpă comună a părților pe acest aspect.

Recurenții au afirmat că instanța de apel a încălcat și aplicat greșit dispozițiile art. 1687 C. civ.. Au arătat că aveau posibilitatea de a pune imobilul la dispoziția promitentei-cumpărătoare la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, întrucât acesta fusese eliberat de către comodatar.

Au învederat că, deși instanța de apel a reținut că nu a fost dovedită încetarea contractului de comodat, această chestiune vizează strict părțile semnatare ale acestei convenții, relevant în speță fiind doar faptul că bunul putea fi predat, iar folosința, ca atribut al dreptului de proprietate, putea fi transferată către promitenta-cumpărătoare la 6 iunie 2018.

Recurenții s-au prevalat de dispozițiile art. 2156 C. civ., menționând că vânzarea bunului care formează obiectul contractului de comodat anulează efectele acestuia. Au invocat existența culpei promitentei-cumpărătoare în ceea ce privește încheierea contractului de vânzare-cumpărare, arătând că operațiunea juridică nu s-a finalizat din cauza faptului că aceasta a dorit renegocierea prețului, pe care nu a avut intenția reală de a-l achita.

Au afirmat că instanța de apel a respins în mod nejustificat aceste apărări ale recurenților, reținând că discuțiile dintre părți cu privire la renegocierea prețului ar fi vizat toate cele patru apartamente din imobilul situat în str. x.

Sub acest aspect, recurenții au susținut că hotărârea este nelegală, întrucât antecontractele încheiate pentru apartamentele 5, 7 și 8 sunt distincte, iar voința părților a fost ca acestea să reprezinte operațiuni juridice și financiare fără legătură între ele, fiind fără relevanță ceea s-a întâmplat în cazul lor.

Cu privire la faptul că instanța de apel a reținut că recurenții s-au obligat să transmită bunul conform situației de carte funciară expusă în antecontract, dar pe care nu au respectat-o, recurenții au menționat că promitenta-cumpărătoare cunoștea situația imobilului, procedând la cumpărarea apartamentelor 5, 6, 7 și 8, și nu îi putea fi afectat vreunul dintre atributele dreptului de proprietate.

Recurenții au invocat dispozițiile art. 1551 C. civ., menționând că delimitarea imobilului nu constituie o neexecutare însemnată a prevederilor antecontractului și nu dă dreptul promitentei-cumpărătoare la rezilierea unilaterală a acestuia.

Au susținut că instanța de apel a reținut greșit că procesul-verbal încheiat în scopul dovedirii predării bunului de către comodatar nu este opozabil promitentei-cumpărătoare, nefiind denunțat pentru lipsa sa de autenticitate. Acest înscris trebuie coroborat cu celelalte probe administrate în dosar.

Au menționat că, în mod greșit a reținut instanța de apel că folosința imobilului era transmisă, până la 30 septembrie 2018, unei alte societăți comerciale, în baza unui contract de comodat, întrucât, la data la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat, comodatarul nu mai folosea bunul, putând fi transmise intimatei toate atributele dreptului de proprietate.

Recurenții au mai arătat că, prin hotărârea recurată s-a reținut că, la 14 iunie 2018, pârâta i-a notificat pe recurenți să încheie contractul de vânzare-cumpărare, în caz contrar, antecontractul urmând a fi rezoluționat din culpa lor exclusivă. Recurenții, deși au răspuns notificării, fiind stabilită data de 19 iunie 2018 pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, s-au adresat instanței de judecată cu cererea de chemare în judecată ce formează obiectul prezentului dosar, la 11 iunie 2018.

Referitor la acest aspect, recurenții au arătat că s-au prezentat, la 19 iunie 2018, orele 16:00, la Biroul Notarului Public D., în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Promitenta-cumpărătoare a lipsit, însă, de la această întâlnire. Înregistrarea acțiunii ce formează obiectul prezentului dosar nu are relevanță, cât timp reclamantul poate oricând să renunțe la judecată, iar demararea litigiului nu ar fi împiedicat, din punct de vedere juridic, încheierea actului la 19 iunie 2018.

Recurenții au susținut că promitenta-cumpărătoare nu a dorit încheierea contractului de vânzare-cumpărare, notificarea fiind făcută formal, pentru îndeplinirea condiției de punere în întârziere, anterioare rezoluțiunii unilaterale.

Prin întâmpinare, intimata C. S.R.L. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenții nu au depus răspuns la întâmpinare.

Raportul întocmit în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost comunicat părților, iar prin încheierea din camera de consiliu din 10 noiembrie 2022, Înalta Curte a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluționarea acestuia la 26 ianuarie 2023, cu citarea părților, în ședință publică.

La acest termen de judecată, Înalta Curte a rămas în pronunțare asupra recursului.

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit dispozițiilor art. 1720 alin. (1) C. civ., a căror încălcare, de către instanța de apel, au reclamat-o recurenții în prezenta cale extraordinară de atac, "În lipsa unei stipulații contrare, cumpărătorul trebuie să plătească prețul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului și de îndată ce proprietatea este transmisă."

Argumentele expuse în susținerea acestei critici s-au referit la faptul că instanța de apel nu s-a raportat, în mod expres, la clauzele inserate de părți în antecontractul de vânzare-cumpărare și nici la faptul că, potrivit primei teze a art. 1720 alin. (1) C. civ., prețul vânzării urma a fi achitat de îndată ce proprietatea era transmisă doar în lipsa unei stipulații contrare.

Recurenții au afirmat că părțile au stabilit, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, că plata prețului urma a se efectua anterior perfectării în formă autentică a contractului, prin derogare de la regula stabilită de legiuitor, intimata, în calitate de promitentă-cumpărătoare, obligându-se să achite diferența de preț a imobilului până la 31 mai 2018, respectiv până la 6 iunie 2028, ca urmare a prelungirii termenului de plată prin actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte constată că aceste critici ale recurenților nu sunt fondate, urmând a fi respinse ca atare, pentru următoarele argumente:

Conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18 ianuarie 2018 de notarul public D., din cadrul E., recurenții, în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat să înstrăineze către intimata C. S.R.L., în calitate de promitentă-cumpărătoare, imobilul situat în Brașov, str. x, jud. Brașov, despre care s-a specificat că este liber de sarcini sau procese, iar situația de carte funciară menționată în antecontract este identică celei existente la data semnării acestuia. De asemenea, s-a prevăzut expres că imobilul supus vânzării nu forma obiectul altui antecontract de vânzare-cumpărare, convenție sau angajament cu o altă persoană fizică sau juridică.

Prețul vânzării a fost stabilit de părți la suma de 120.000 euro, stipulându-se că acesta se va achita astfel: 60.000 euro (279.438 RON), prin virament bancar, în contul recurentei, la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, cu titlu de arvună penalizatoare, iar diferența de 60.000 euro, nepurtătoare de dobânzi, în aceeași modalitate și în același cont, până la 31 mai 2018, când urma a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Recurenții, în calitate de promitenți-vânzători, s-au obligat să transmită intimatei folosința imobilului la data semnării și încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum și să-i restituie acesteia sumele achitate până la acea dată și penalitățile aferente, în caz de nerespectare a obligațiilor asumate prin antecontract.

Prin actul adițional autentificat sub nr. x din 31 mai 2018, părțile au înțeles să modifice modalitatea de plată a prețului, în sensul că diferența de plată de 60.000 euro urma a fi achitată de către intimată la 6 iunie 2018, orele 14:00, la sediul biroului notarial unde urma să se încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Despre celelalte prevederi ale antecontractului, prin actul adițional s-a menționat că rămân neschimbate.

Privită din perspectiva dispozițiilor art. 1650 alin. (1) C. civ., "Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească", obligațiile principale ale vânzătorului fiind stipulate în art. 1672 din același act normativ, respectiv să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut, să predea bunul și să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii și viciilor bunului.

Cât privește transmiterea proprietății, potrivit art. 1674 C. civ., "Cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă".

Verificând, în exercitarea controlului judiciar, aspectele reținute de instanța de apel cu privire la respectarea clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare și stabilirii culpei pentru neexecutarea acestuia, Înalta Curte constată că soluția pronunțată prin hotărârea recurată asupra acestor aspecte este corectă și respectă dispozițiile legale aplicabile.

Pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, prin antecontract, părțile au prevăzut două termene pentru achitarea diferenței de preț aferente imobilului: 31 mai 2018, stabilit inițial la data întocmirii antecontractului, și apoi, 6 iunie 2018, orele 14:00, fixat prin actul adițional la acesta. Plata diferenței de preț și, implicit, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică au fost prorogate de părți prin actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x din 31 mai 2018 de E..

Astfel cum reiese din hotărârea recurată, potrivit consemnărilor din cuprinsul încheierii de certificare nr. 6 emise de E. la 6 iunie 2018, la data prevăzută în actul adițional pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică (6 iunie 2018), la sediul biroului notarial s-a prezentat recurenta, în nume personal și în reprezentarea recurentului B., precum și mandatarul intimatei C. S.R.L..

Din conținutul încheierii reiese că recurenta avea asupra sa documentele necesare vânzării, iar reprezentantul intimatei, dovada disponibilului în contul bancar a sumei de 285.017,48 RON, ce reprezenta diferența de preț a imobilului, la plata căreia era obligată conform antecontractului de vânzare-cumpărare.

Conform susținerilor părților, consemnate în încheierea de certificare, motivul pentru care, la 6 iunie 2018, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică, iar diferența de preț a imobilului nu a fost achitată, a constat în imposibilitatea predării imobilului, pe de o parte pentru că în incinta acestuia funcționa, la acea dată un restaurant (potrivit dovezilor prezentate, un bon fiscal și planșe foto), iar, pe de altă parte, deoarece accesul în apartamentul nr. x se făcea prin apartamentul nr. x, respectiv prin restaurant.

Față de aceste împrejurări constatate și de faptul că obligațiile părților - de plată a diferenței de preț și de predare a bunului - trebuiau a fi îndeplinite simultan, reprezentantul intimatei a considerat că se impune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din culpa exclusivă a recurenților și a solicitat activarea clauzei penale ce prevedea restituirea dublului sumei plătite cu titlu de arvună.

Deși recurenta a arătat că este pregătită să perfecteze, în formă autentică, vânzarea-cumpărarea și să predea folosința imobilului, în încheierea de certificare s-au menționat susținerile acesteia, referitoare la existența unui contract de comodat încheiat pentru perioada 1 octombrie 2013 - 30 septembrie 2018, cu privire la apartamentul care constituia obiectul vânzării.

Or, conform art. 1685 C. civ., "Predarea se face prin punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei".

Raportând aspectele relevate prin încheierea de certificare la dispozițiile legale enunțate și la cele ale art. 1672 C. civ., conform cărora, una dintre obligațiile principale ale vânzătorului constă în predarea bunului către cumpărător, este evident că aceasta nu putea fi îndeplinită la data de 6 iunie 2018, stabilită de părți pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Din această perspectivă apare ca fiind justificată manifestarea de voință a reprezentantului intimatei de vreme ce, din cuprinsul antecontractului reiese că obligația recurenților privind predarea folosinței imobilului către intimată trebuia îndeplinită la data semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, iar plata prețului era concomitentă acestei operațiuni juridice.

Având natura unui contract sinalagmatic, obligațiile părților, născute din încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, erau reciproce și interdependente, îndeplinirea sau neîndeplinirea obligației de una dintre ele reprezentând motivul pentru care cealaltă parte putea sau nu să își îndeplinească propria obligație, respectiv motivul pentru antecontractul să fie desființat.

Cum veridicitatea clauzelor inserate în antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la faptul că, la data încheierii acestuia, imobilul era liber de sarcini sau procese, iar bunul nu făcea obiectul altui antecontract, convenție sau angajament cu o altă persoană fizică sau juridică, a fost răsturnată conform celor consemnate de notarul public în încheierea de certificare, în mod corect a considerat instanța de apel că recurenții se află în culpă pentru neexecutarea obligațiilor asumate în vederea vânzării.

În aceste condiții, se constată că sancțiunea rezoluțiunii unilaterale a antecontractului, solicitată de reprezentantul intimatei prin declarația de rezoluțiune inserată în încheierea de certificare, a devenit operantă, în contextul neexecutării obligației asumate de către recurenți.

De altfel, din analiza și coroborarea probelor administrate în cauză (releveu, certificat de performanță energetică și procesul-verbal din 7 iunie 2018 întocmit de executorul judecătoresc F., declarații de martori), curtea a reținut că, la 6 iunie 2018, nici situația de carte funciară a imobilului nu coincidea cu cea specificată în antecontractul de vânzare-cumpărare, în sensul că apartamentul nr. x fusese modificat pentru a fi utilizat împreună cu apartamentul nr. x, accesul în aceste două imobile nefiind separat, iar apartamentele fiind comasate.

Ca atare, situația de fapt astfel reținută de instanța de apel se opune părților în această fază procesuală, neputând face obiectul cenzurii instanței de recurs față de structura art. 488 C. proc. civ.

Contrar susținerilor recurenților, delimitarea apartamentului nr. x de apartamentul nr. x era esențială în raport de natura contractului încheiat de părți, de vreme ce, în antecontract s-a menționat că obiectul vânzării este reprezentat de un imobil compus din două camere, bucătărie, baie, antreu, cămară și pivniță, iar, din probe, curtea de apel a reținut că "accesul în apartamentul nr. x se face prin apartamentul nr. 7", "din holul principal al apartamentului nr. x nu se poate pătrunde direct înspre camera principală și apoi către cea de-a doua cameră, apartamentul fiind circular, deoarece în locul ușii de trecere dintre hol și prima cameră este un panou de rigips pictat", "peretele despărțitor dintre ap. 6 și ap. 7 lipsește parțial", iar "peretele din partea dreaptă a holului de acces în ap. 6, ce trebuia să fie despărțitor, lipsește."

Astfel, susținerile recurenților cu privire la faptul că intimata cunoștea situația de fapt, reală, a imobilului au fost considerate ca fiind lipsite de suport juridic de către instanța de apel, întrucât, de esența obligației de predare a bunului ce formează obiectul contractului de vânzare-cumpărare este, potrivit art. 1690 alin. (1) C. civ., ca acesta să fie transmis cumpărătorului în starea în care se afla în momentul încheierii contractului.

Deși recurenții au invocat culpa intimatei, rezultată din neplata prețului la termenele convenite de părți, precum și greșita raportare a curții la clauzele contractuale, iar nu la excepția prevăzută de art. 1720 alin. (1) teza I C. civ., aceste susțineri nu pot fi primite, întrucât nu este incidentă ipoteza reglementată de acest text legal, neexistând o stipulație contrară a părților cu privire la plata prețului de către intimată, plată care să fie anterioară îndeplinirii de către recurenți a obligației de predare a bunului.

Astfel cum s-a arătat, prin antecontractul de vânzare-cumpărare și prin actul adițional la acesta, părțile au convenit ca plata prețului să se facă, inițial, la 31 mai 2018, și apoi, la 6 iunie 2018, orele 14:00, când, conform prevederilor contractuale, contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat în formă autentică, iar bunul supus vânzării trebuia predat cumpărătorului.

Cum, potrivit art. 1555 alin. (1) C. civ., "Dacă din convenția părților sau din împrejurări nu rezultă contrariul, în măsura în care obligațiile pot fi executate simultan, părțile sunt ținute să le execute în acest fel" și având în vedere că, prin convențiile încheiate, nu s-a prevăzut o clauză prin care obligația de predare a bunului să fie precedată de cea a plății prețului, susținerile contrare ale recurenților nu sunt fondate.

Astfel cum corect a reținut instanța de apel, o stipulație contrară, în sensul art. 1720 C. civ. (a plății diferenței de preț până la data de 6 iunie 2018) nu a fost convenită de părți, iar o eventuală derogare de la această normă legală trebuia inserată expres în antecontractul de vânzare-cumpărare și în actul adițional la acesta, ceea ce, în cauză, nu s-a întâmplat.

De altfel, cum reiese din considerentele instanței de apel, la data stabilită pentru încheierea contractului de vânare-cumpărare, intimata a făcut dovada faptului că avea disponibilul bănesc necesar pentru plata diferenței de preț a imobilului (aspect consemnat de notarul public în încheierea de certificare), iar impedimentul ce a condus la formularea declarației sale de rezoluțiune a fost cauzat de recurenți, care nu au făcut posibilă îndeplinirea obligației de predare a bunului în starea menționată în antecontract.

În plus, dispozițiile art. 1556 alin. (1) teza I C. civ. se circumscriu situației deduse judecății, în sensul că "Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații (…)".

În cazul de față, subzistă buna credință a intimatei în ceea ce privește intenția de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, iar aspectele invocate de recurenți referitoare la o eventuală renegociere a prețului vânzării nu au relevanță asupra obligației contractuale ce se impunea a fi îndeplinită de către aceștia.

Cât privește susținerea recurenților cu privire la incidența în cauză a dispozițiilor art. 2156 C. civ., care dau dreptul comodantului să solicite comodatarului restituirea bunului ce face obiectul contractului de comodat, înainte de împlinirea termenul convenit "atunci când are el însuși o nevoie urgentă și neprevăzută de bun, atunci când comodatarul decedează sau atunci când acesta își încalcă obligațiile", Înalta Curte o apreciază ca nefondată.

Instanța de recurs urmează a valida raționamentul instanței de apel care, analizând procesul-verbal încheiat de recurenți cu comodatarul S.C. G. S.R.L., cu privire la restituirea apartamentului ce a făcut obiectul împrumutului de folosință, a constatat că acest înscris nu îi este opozabil intimatei din cauza lipsei datei certe, în sensul art. 278 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ., iar înscrierea acestui act în registrul de corespondență al societății comodatare nu este echivalentă înregistrării într-un registru sau într-un alt document public, potrivit acelorași prevederi legale, acesta nefiind nici menționat în încheierea de certificare a notarului nr. 6 din 6 iunie 2018.

De altfel, niciun moment în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare sau al actului adițional la acesta nu s-a menționat că bunul supus vânzării formează obiectul altui contract juridic, ci, dimpotrivă, s-a consemnat că acesta este liber de sarcini sau procese, și că nu face obiectul altui antecontract, convenție sau angajament cu o altă persoană fizică sau juridică.

Pe de altă parte, procesul-verbal de predare-primire a fost încheiat de recurenți cu comodatarul la 6 iunie 2018, orele 13:30, iar perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare era stabilită la aceeași dată, la orele 14:00.

Față de această împrejurare, nu i se poate imputa intimatei culpa pentru neexecutarea obligației de plată a prețului, câtă vreme recurenții, în calitate de vânzători, nu au depus diligențele necesare pentru înstrăinarea bunului în situația în care s-au obligat prin antecontract.

Mai trebuie reținut că recurenții au fost notificați de către intimată, la 14 iunie 2018, să se prezinte la data de 19 iunie 2018, la biroul notarial în vederea încheierii contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă anterior, la data de 11 iunie 2018, aceștia au introdus pe rolul Tribunalului Brașov acțiunea civilă declanșatoare a prezentului litigiu, prin care au solicitat rezoluțiunea antecontractului din culpa promitentei-cumpărătoare.

De asemenea, se constată că recurenții au răspuns notificării formulate de intimată, invitând-o la aceeași dată (19 iunie 2018), la sediul biroului notarial pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Chiar dacă aceștia au declarat că sunt pregătiți să execute obligația de predare a bunului, atitudinea lor, rezultată din formularea cererii de chemare în judecată, denotă, contrar susținerilor lor, că notificarea pe care au formulat-o a fost formală.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că nu este incident cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., curtea de apel făcând o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente, va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 1564/Ap din 3 decembrie 2021 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

În baza art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va dispune obligarea recurenților la plata către intimata S.C. C. S.R.L. a sumei de 5.950 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat), conform dovezilor de plată reprezentate de facturile fiscale nr. x din 7 noiembrie 2022 și nr. x din 16 februarie 2022, și de extrasele de cont aferente, emise de H..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 1564/Ap din 3 decembrie 2021 pronunțate de Curtea de Apel Brașov, secția civilă.

Obligă pe recurenții-reclamanți la plata către intimata S.C. C. S.R.L. a sumei de 5.950 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 26 ianuarie 2023.