ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1287/2022

Cererea de chemare în judecată Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la 31 ianuarie 2018, sub nr. x/2018, reclamanta Administrația Fondului Imobiliar a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Aferăriței Constantin, obligarea acestuia la plata sumei de 356.697,34 RON, reprezentând contravaloarea chiriei și a majorărilor aferente folosinței spațiului comercial situat în București, Bd. x, în baza contractului de închiriere nr. x din 24 august 2007, împreună cu actul adițional nr. x din 11 ianuarie 2012; obligarea pârâtului la plata sumei de 165.022,97 euro, la cursul BNR din ziua plății, reprezentând contravaloarea chiriei și a majorărilor aferente folosinței spațiului comercial situat la aceeași adresă, în baza contractului de închiriere nr. x din 24 august 2007, împreună cu actul adițional nr. x din 11 ianuarie 2012; să se constate inexistența drepturilor locative ale pârâtului asupra spațiului din București, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Hotărârea Tribunalului București Prin sentința nr. 699 din 9 aprilie 2019, Tribunalul București, secția a IV- a civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta Administrația Fondului Imobiliar, în contradictoriu cu pârâtul Aferăriței Constantin. Prin încheierea din camera de consiliu din 24 iulie 2020, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul București, secția a IV- a civilă a admis cererea privind îndreptarea erorii materiale strecurate în sentința nr. 699 din 9 aprilie 2019, formulată de reclamanta Administrația Fondului Imobiliar, în sensul că s-a menționat corect data pronunțării sentinței, 9 aprilie 2019, în loc de 9 aprilie 2018, cum din eroare se consemnase.

Hotărârea Curții de Apel București Prin decizia nr. 629A din 14 aprilie 2021, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta Administrația Fondului Imobiliar împotriva sentinței nr. 699 din 9 aprilie 2019, pronunțate de Tribunalul București, secția a IV a civilă, în contradictoriu cu intimatul-pârât Aferăriței Constantin. Prin încheierea din camera de consiliu din 12 august 2021, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis sesizarea din oficiu cu privire la îndreptarea erorii materiale strecurate în dispozitivul deciziei nr. 629A din 14 aprilie 2021, în sensul inserării mențiunii "Cu recurs în 30 de zile de la comunicare. Cererea de recurs se va depune la Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie", în loc de mențiunea "Definitivă", cum din eroare se consemnase.

Recursul Împotriva deciziei nr. 629A din 14 aprilie 2021 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, reclamanta Administrația Fondului Imobiliar a declarat recurs. Ulterior expunerii situației de fapt, recurenta a arătat că instanța de apel, suplinind lipsa motivării instanței de fond asupra excepției prescripției, a apreciat, în mod nelegal, ca întemeiată această excepție pentru pretențiile aferente perioadei 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015. Astfel cum rezultă din înscrisurile emise de pârât, a fost întrerupt cursul prescripției prin recunoașterile exprese ale acestuia, fiind incidente dispozițiile art. 16 și art. 17 din Decretul nr. 167/1958 și ale art. 2537 și art. 2538 C. civ. A susținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 16 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 și art. 2537 pct. 1 C. civ. atunci când a apreciat că este necesar ca recunoașterea expresă din partea debitorului să privească, în mod detaliat, fiecare chirie lunară, în condițiile în care intimatul, alături de partenerul său, a recunoscut că are chirie restantă în cadrul numeroaselor cereri adresate recurentei și primarului general. A menționat că textele legale referitoare la întreruperea prescripției au în vedere orice fel de recunoaștere, nu doar una explicită, iar în speță recunoașterile pârâtului au vizat eventualele debite ce ar putea exista pentru folosința spațiului, fiind incidente dispozițiile art. 2538 alin. (2) teza finală C. civ. De asemenea, recurenta a afirmat că, potrivit înscrisurilor de la dosar, pârâtul a dorit continuarea relațiilor contractuale ulterior expirării termenului contractual și a recunoscut obligația sa de plată a chiriei. Astfel, ceea ce a contestat a fost doar cuantumul chiriei și a penalităților. A învederat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 1452 și art. 1437 C. civ. de la 1864, aplicabile ope legis, iar tacita relocațiune, rezultată din manifestarea de voință a ambelor părți contractante (folosirea spațiului de către intimat, plata chiriei aferente, precum și permisiunea folosirii spațiului din partea recurentei) nu a fost reținută de instanța de apel. Referitor la inserarea în contractul de închiriere a clauzei vizând prelungirea acestui contract, în baza unui act adițional scris, a arătat că aceasta nu are efectul înlăturării dispozițiilor art. 1452, coroborate cu cele ale art. 1437 C. civ. de la 1864, norme care au fost greșit reținute de instanța de apel. A arătat că situația de fapt nu a fost stabilită cu acuratețe de instanța de apel, care a aplicat eronat și normele de drept material incidente în cauză. Recurenta a mai apreciat că invocarea de către chiriaș a unor eventuale inadvertențe legate de suprafața bunului închiriat, numărul camerelor etc., ulterioare încheierii contractului de închiriere, nu pot conduce per se la acceptarea acestora de către proprietar. A menționat că nu reprezintă un motiv întemeiat pentru modificarea clauzei referitoare la chirie faptul că, după ce a început să aibă dificultăți financiare, chiriașul a realizat că dimensiunile spațiului închiriat sunt altele decât cele din contractul de închiriere. În lipsa unei măsurători obiective, care ar fi intervenit ulterior acceptării de către chiriaș a dimensiunilor spațiului prin încheierea contractului de închiriere, simplele afirmații ale intimatului cu privire la suprafața imobilului închiriat nu pot produce efecte juridice. Referitor la cuantumul chiriei solicitate, a specificat că acesta a fost calculat prin raportare la Hotărârile CGMB nr. 32/2007 și nr. 268/2010, care impun sumele respective și care nu au caracter negociabil.

Întâmpinarea și răspunsul la întâmpinare Prin întâmpinare, intimatul Aferăriței Constantin a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. Recurenta nu a depus răspuns la întâmpinare.

Procedura de filtru Raportul întocmit în condițiile prevăzute de art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost comunicat părților, iar prin încheierea din camera de consiliu din 7 aprilie 2022, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis în principiu recursul, stabilind termen pentru soluționarea acestuia la 9 iunie 2022, în ședință publică, cu citarea părților.

Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție Examinând recursul prin prisma motivelor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte constată următoarele: Criticile formulate în recurs de către recurentă vizează, în esență, soluția dată de instanța de apel excepției prescripției dreptului material la acțiune invocate de intimat pentru pretențiile aferente perioadei 1 martie 2010-31 ianuarie 2015, prin aplicarea greșită a dispozițiilor legale care reglementează întreruperea cursului prescripției, menținerea soluției de respingere a acțiunii civile pronunțate de tribunal și nesocotirea prevederilor legale în baza cărora operează tacita relocațiune. Procedând la analiza criticilor invocate de recurentă, Înalta Curte reține că, prin încheierea din 28 decembrie 2018, pronunțată în dosarul nr. x/2018, Tribunalul București, secția a IV-a civilă a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune, invocată de pârât cu privire la creanțele reprezentând contravaloarea chiriei și a penalităților reprezentate de soldul existent la 31 august 2009, precum și cele reprezentând sumele solicitate cu titlu de chirie pentru perioada 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015. Prin sentința nr. 699 din 9 aprilie 2019, Tribunalul București, secția a IV- a civilă, constatând că, după admiterea excepției prescripției au rămas în analiză pretențiile aferente perioadei 1 februarie 2015 - 6 decembrie 2016 (dată la care a reținut că reclamanta a încheiat cu un terț contractul pentru aceleași spații comerciale), procedând la examinarea cauzei, a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Administrația Fondului Imobiliar, în contradictoriu cu pârâtul Aferăriței Constantin. Împotriva hotărârii instanței de fond, reclamata a formulat apel, prin care a criticat soluția pronunțată asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune pentru pretențiile aferente perioadei 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015, susținând că prescripția a fost întreruptă prin recunoașterile exprese ale pârâtului și considerând că sunt incidente dispozițiile art. 16 și 17 din Decretul nr. 167/1958, respectiv cele ale art. 2537 și 2538 din C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009. De asemenea, a formulat critici și împotriva soluției adoptate asupra restului pretențiilor, acțiunea fiind respinsă pe fond. Prin decizia nr. 629A din 14 aprilie 2021, Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a validat soluția instanței de fond asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune și, procedând la analiza criticilor apelantei-reclamante cu privire la incidența cazului de întrerupere a prescripției, decurgând din pretinsa recunoaștere de către pârât a dreptului pretins, a constatat că acesta nu poate fi reținut, în raport de înscrisurile invocate în susținerea acestei ipoteze. Și motivele de apel care au vizat tacita relocațiune au fost apreciate ca nefiind fondate, acest aspect conducând la respingerea apelului formulat de reclamantă. Revenind la criticile formulate în recurs de reclamantă, care se referă, astfel cum s-a arătat, la soluția dată de instanța de apel excepției prescripției dreptului material la acțiune invocate de intimat pentru pretențiile aferente perioadei 1 martie 2010 - 31 ianuarie 2015, prin aplicarea greșită a dispozițiilor legale care reglementează întreruperea cursului prescripției, Înalta Curte reține că locațiunea este un contract consensual, care se încheie prin acordul părților, de îndată ce acestea au convenit asupra bunului și a prețului. Locațiunea presupune executarea succesivă a obligațiilor asumate de părți, întrucât acestea se execută în timp, printr-o prestație continuă pe toată durata contractului. Astfel, pentru fiecare chirie lunară curge un termen de prescripție distinct, de la data la care sumele datorate de locatar au devenit scadente. Sub aspectul aplicării în timp a legii, Înalta Curte reține că sunt incidente normele legale care erau în vigoare la data la care fiecare dintre prestațiile succesive au fost instituite, prin cererea de chemare în judecată reclamanta solicitând plata chiriei restante și a majorărilor aferente perioadei cuprinse între 1 martie 2010 - 6 decembrie 2016, precum și a soldului existent la 31 august 2009. Potrivit dispozițiilor art. 201 din Legea nr. 71/2011 privind punerea în aplicare a C. civ., "Prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a C. civ. sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le-au instituit." Această normă se completează cu cea cuprinsă în art. 6 alin. (4) din C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009, potrivit căreia "Prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit." Din ansamblul prevederilor enunțate reiese că legea aplicabilă prescripției extinctive, sub toate aspectele (început, termen, suspendare, întrerupere, repunere în termen, efecte) este cea care era în vigoare la data la care prescripția a început să curgă. În ceea ce privește pretențiile recurentei cu privire la care, în cauză, s-a constatat ca fiind intervenită prescripția - aferente perioadei 2009 - 2015 - Înalta Curte constată că acestea derivă din contractele de închiriere nr. x din 24 august 2007 și nr. 19 bis din 24 august 2007, încheiate de părți pentru o perioadă de 5 ani, pentru care s-a stabilit plata unei chirii lunare. Astfel, prescripția a început să curgă de la data la care fiecare prestație a devenit scadentă, pretențiile pecuniare solicitate de recurentă până la 1 octombrie în anul 2011, când a intrat în vigoare C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009, fiind supuse reglementărilor anterioare, instituite prin Decretul - Lege nr. 167/1958, iar următoarele, C. civ. În ceea ce privește întreruperea termenului de prescripție, în ipoteza invocată de recurentă, Înalta Curte observă că, atât Decretul - Lege nr. 167/1958 (art. 16), cât și C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009 (art. 2537 pct. 1) conțin dispoziții similare, în sensul că prescripția se întrerupe fie prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge, fie printr-un act voluntar de executare sau prin introducerea unei cereri de chemare în judecată ori de arbitrare, chiar și la o instanța judecătorească, ori la un organ de arbitraj, necompetent. Atât doctrina, cât și practica judiciară sunt unanime în a considera că recunoașterea dreptului de către cel în favoarea căruia curge prescripția poate fi expresă sau tacită, și că aceasta reiese din orice act sau fapt ce conține sau presupune mărturisirea existenței dreptului creditorului. Recunoașterea dreptului este o manifestare unilaterala de voință a debitorului, prin care se atestă dreptul creditorului și se renunță la beneficiul termenului de prescripție scurs până la momentul recunoașterii. Fiind vorba despre împrejurări de fapt, din care rezultă recunoașterea tacită a dreptului a cărui acțiune se prescrie, organul de jurisdicție are, în această privință, o putere suverană de apreciere. Analizând criticile ce vizează modalitatea de soluționare a excepției prescripției dreptului material la acțiune, Înalta Curte constată că acestea au fost invocate de recurentă prin raportare la pretinsa manifestare de voință a pârâtului, în sensul recunoașterii existenței debitului restant rezultat din neplata chiriei, recunoaștere care ar reieși din cererile adresate recurentei și primarului general al municipiului București încă din anul 2013, precum și din actele procesuale îndeplinite cu ocazia soluționării dosarului nr. x/2013 al Judecătoriei Sectorului 4 București, prin sentința civilă nr. 11727 din 26 octombrie 2016. Contrar acestor susțineri ale recurentei, ipoteza recunoașterii de către pârât a dreptului pretins prin cererea de chemare în judecată nu poate fi reținută în cauză, întrucât, astfel cum corect a apreciat curtea de apel, prin adresele înaintate Administrației Fondului Imobiliar și primarului general al municipiului București, pârâtul nu a confirmat datoria rezultată din neplata chiriei, ci a solicitat o recalculare a acesteia în raport de faptul că, ulterior încheierii contractelor de închiriere, spațiul din imobil efectiv folosit era mai mic față de cel menționat în convenția părților. Această concluzie se desprinde și din actele procesuale efectuate de pârât în dosarul nr. x/2013 al Judecătoriei Sectorului 4 București (întâmpinare, obiecțiuni la raportul de expertiză, interogatoriu), prin care acesta a arătat că a solicitat recurentei ca, în baza Legii nr. 341/2004, să consimtă la modificarea cuantumului chiriei în funcție de natura activității prestate și de spațiul efectiv folosit. Prin obiecțiunile la raportul de expertiză formulate în dosarul menționat, pârâtul a contestat concluziile expertului cu privire la modalitatea de calcul a chiriei solicitate de recurentă prin cererea de chemare în judecată, cerând refacerea raportului de expertiză, prin raportare la spațiul efectiv ocupat și la plata efectuată la 2 august 2010, în valoare de 71.250 RON, prin care a susținut că a făcut dovada achitării contravalorii chiriei, îndeplinindu-și obligațiile contractuale asumate. În raport de aspectele expuse, Înalta Curte nu poate primi critica recurentei cu privire la încălcarea, de către instanța de apel, a dispozițiilor art. 2537 alin. (1) C. civ., afirmațiile pârâtului neechivalând cu o recunoaștere a debitului restant, în înțelesul stabilit de legiuitor pentru a putea constitui efect întreruptiv al cursului prescripției, fiind neechivocă manifestarea sa de voință față de pretențiile pecuniare ale recurentei, în privința cărora a susținut că au fost achitate. Înalta Curte nu va primi nici critica ce privește nerespectarea, de către curtea de apel, a prevederilor legale ce reglementează tacita relocațiune. Sub un prim aspect, se constată că nu sunt aplicabile dispozițiile art. 1452 și art. 1437 C. civ., astfel cum a susținut recurenta, ci cele ale art. 1810 din C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009, în raport de prevederile art. 129 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., conform cărora "Dispozițiile art. 1810 din C. civ. sunt aplicabile în cazul tuturor contractelor de locațiune al căror termen se împlinește după data intrării în vigoare a C. civ.." Or, acesta este cazul și în speță, în care perioada contractuală stabilită prin contractele de închiriere urma a se finaliza după trecerea unui termen de 5 ani de la data încheierii convenției părților (24 august 2007), respectiv la 24 august 2012, dată ulterioară intrării în vigoare a C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009 (1 octombrie 2011). Conform art. 1809 alin. (1) C. civ., contractul de locațiune încetează de drept la expirarea termenului convenit de părți sau, după caz, prevăzut de lege, fără a fi necesară o înștiințare prealabilă. Prin conținutul său, art. 1810 alin. (1) C. civ. prevede că, "Dacă, după împlinirea termenului, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune, în condițiile celei vechi, inclusiv în privința garanțiilor." În cauză, în cuprinsul celor două contracte de închiriere, semnatarii au prevăzut la capitolul IX, intitulat "Încetarea contractului", că aceasta intervine la expirarea duratei stabilite, în situația în care părțile nu convin în scris prelungirea acestuia în condițiile legii. Or, la dosarul cauzei nu a fost depus niciun înscris din care să reiasă dorința părților de a continua relațiile contractuale, iar clauza inserată la capitolul IX nu a fost supusă modificărilor intervenite prin încheierea de către părți a actelor adiționale nr. x din 11 ianuarie 2012. Mai mult, astfel cum a reieșit din economia speței, manifestarea de voință a pârâtului nu s-a concretizat, precum a susținut recurenta, într-o solicitare de reînnoire a contractului de închiriere, ci într-o renegociere a chiriei în raport de spațiul efectiv folosit, iar dispozițiile legale privind tacita relocațiune enunțate anterior impun ca pe lângă condiția ca locatarul să continue să dețină bunul, acesta să își îndeplinească obligațiile întocmai clauzelor contractuale inițiale, aspect care este contestat tocmai prin litigiul de față. Ca atare, nu poate fi reținută ipoteza prelungirii perioadei contractuale, întrucât extinderea duratei acesteia prin tacita relocațiune a fost împiedicată prin lipsa manifestării exprese a voinței juridice a părților în sensul arătat. De altfel, intervenirea tacitei relocațiuni ulterior expirării duratei contractuale nu era posibilă în lipsa acordului scris al ambelor părți, întrucât bunul supus închirierii făcea parte din patrimoniul Municipiului București, în privința căruia, prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 32/20.02.2007 privind reglementarea raporturilor contractuale privind spațiile cu altă destinație decât aceea de locuință, și prin HCGMB nr. 268/2010 pentru abrogarea Hotărârii CGMB nr. 75/2010 precum și pentru modificarea și completarea Hotărârii CGMB nr. 32/20.02.2007 existau reglementări speciale referitoare la administrarea acestuia. Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Administrația Fondului Imobiliar împotriva deciziei nr. 629 A din 14 aprilie 2021, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, îndreptată prin încheierea din 12 august 2021 pronunțată de aceeași instanță.