ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2765/2021

Ședința publică din data de 14 decembrie 2021

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Covasna, sub nr. x/2020, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B., rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. x din 01.11.2017 la SPN C. și D., din culpa exclusivă a pârâtei, precum și obligarea acesteia la plata sumei de 203.107,50 RON (42.500 euro în echivalent RON la data depunerii cererii de chemare în judecată), cu titlul de avans achitat de către reclamantă pentru promisiunea de vânzare nerespectată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1270, 1350, 1516, 1549, 1279 C. civ.

Pârâta B. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, anularea cererii de chemare în judecată ca netimbrată, iar în subsidiar, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

Totodată, pârâta a formulat o cerere reconvențională, solicitând rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. x din 01.11.2017 la SPN C. și D., din culpa exclusivă a reclamantei S.C. A. S.R.L..

Prin încheierea de ședință din data de 01.10.2020, Tribunalul Covasna a respins cererea reclamantei A. S.R.L. privind administrarea probei cu expertiză topografică pentru lipsa pertinenței și utilității în raport cu răspunsul OCPI Covasna depus la dosar, care lămurește anumite aspecte referitoare la operațiunea de repoziționare a imobilului în litigiu, urmând ca instanța să se pronunțe asupra respectării ori încălcării obligațiilor asumate prin promisiune, iar nu expertul, care nu are astfel de atribuții.

Prin sentința civilă nr. 857 din data de 29.10.2020 a Tribunalului Covasna, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B., ca neîntemeiată.

A fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă reconvențională B. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă reconvențională S.C. A. S.R.L. și, drept consecință, s-a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare autentificată sub nr. x din 01.11.2017 la SPN C. și D., din culpa exclusivă a pârâtei reconvenționale S.C. A. S.R.L..

A fost dispusă repunerea părților în situația anterioară și a fost obligată reclamanta reconvențională B. la plata către pârâta reconvențională S.C. A. S.R.L. a sumei de 203.107,50 RON (42.500 euro, în echivalent RON la data depunerii cererii de chemare în judecată), cu titlu de avans achitat de către reclamantă pentru promisiunea de vânzare.

A fost respins petitul privind obligarea la plata penalităților pentru neîndeplinirea obligației indicată la pct. 1 din Actul adițional nr. x, în cuantum de 0,5 % pe zi de întârziere, socotite la prețul total al promisiunii și a fost obligată pârâta reconvențională S.C. A. S.R.L. la plata către reclamanta reconvențională B. a sumei de 20.000 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 374/Ap din 6 aprilie 2021, Curtea de Apel Brașov, secția I civilă a respins apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.R.L., împotriva sentinței civile nr. 857 din data de 29.10.2020 și a încheierii de ședință din data de 01.10.2020, ambele pronunțate de Tribunalul Covasna în dosarul nr. x/2020.

A respins excepția inadmisibilității apelului formulat de pârâta B., invocată prin întâmpinare de intimata reclamantă.

A admis apelul declarat de pârâta B., împotriva sentinței civile nr. 857 din data de 29.10.2020, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a fost obligată reclamanta-pârâtă reconvențională la plata penalităților pentru neîndeplinirea obligației indicate la pct. 1 din actul adițional nr. x/09.05.2019 autentificat sub nr. x/09.05.2019 de C. la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/01.11.2017 de C. către pârâta reclamantă reconvențională, pe perioada cuprinsă între data de 27.07.2019 și până la data rămânerii definitive a prezentei decizii, în cuantum de 0,5% pe fiecare zi, respectiv 429,6 euro pe zi.

Au fost păstrate celelalte dispoziții ale sentinței apelate și a fost obligată intimata reclamantă la plata sumei de 18.106,49 RON către apelanta pârâtă, cu titlul de cheltuieli de judecată fond și apel.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta S.C. A. S.R.L., solicitând instanței de recurs ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună casarea deciziei civile nr. 374/Ap/2021 și, în rejudecare, să dispună:

I. În principal, constatarea nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată de SPN D. prin încheierea nr. 3610/01.10.2017și respingerea cererii de chemare în judecată, restituirea prestațiilor urmând să se efectueze pe cale separată, potrivit art. 1254 alin. (3) C. civ.

II. În subsidiar, sunt formulate următoarele cereri:

a. înlăturarea penalității de întârziere prevăzută la pct. 2 din actul adițional nr. x autentificat de SPN D. prin încheierea de autentificare nr. 1311/09.05.2019, executarea obligației fiind imposibilă din cauze neimputabile acesteia;

b. înlăturarea penalității de întârziere și stabilirea cuantumul daunelor-interese pe care reclamanta le datora intimatei-pârâte B., întrucât rezoluțiunea contractului nu poate fi cumulată cu plata penalității, aferentă executării în natură a obligației de a face;

c. în măsura în care instanța nu va înlătura penalitatea și va constata că aceasta reprezintă o adevărata clauză penală, pentru neexecutarea obligațiilor, clauza ce ar include toate daunele-interese (inclusiv pentru lipsa de folosința a bunului), solicită instanței să se dispună reducerea acestei clauze, în temeiul art. 1541 C. civ., la nivelul valorii terenului.

În dezvoltarea motivelor de recurs circumscrise soluției propuse în subsidiar, recurenta susține că în mod greșit, cu încălcarea dispozițiilor de drept material, instanța de apel reține că reclamanta nu ar fi putut să solicite reducerea clauzei penale, întrucât ar fi fost de rea-credință, interpretând greșit noțiunea legală de culpă contractuală; această concluzie a instanței se bazează pe prezumția de culpă prevăzută de art. 1548 C. civ. și pe argumentul că nu ar fi fost dovedite demersurile efectuate. În opinia instanței, simpla nedovedire a unor demersuri administrative, ar exclude de plano argumentul imposibilității (legale) de efectuare a acestor demersuri.

În primul rând, instanțele nu au avut o expunere corectă a situației reale dintre părți, neînțelegând faptul că terenul reclamantei se suprapune total cu terenul intimatei-pârâte, inclusiv din perspectiva construcției, astfel că nu se poate lua în calcul sub nicio formă simpla repoziționare a terenului/corectare a cadastrului, întrucât, în speță, ar fi fost necesară o radiere totală a drepturilor acesteia din cartea funciară. Pe când, o construcție existentă deja pe acest teren, edificată de reclamantă nu poate fi relocată/translatată virtual și nici nu poate fi radiată din cartea funciară fără demolarea efectivă pentru ca intimata-pârâtă să își poată intabula propriul teren.

III. În temeiul dispozițiilor art. 1226, 1227 C. civ. cu aplicarea art. 1246 și urm. din C. civ. privind regimul juridic al nulității, se invocă excepția nulității absolute a promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată de SPN D. prin încheierea nr. 3610/01.10.2017 și respingerea cererii de chemare în judecată.

A. Sub aspect procedural, se arată că excepția de fond a nulității absolute dobândește caracteristici similare excepției de procedură ce poate fi invocată în orice stare a pricinii, cu mențiunea că, în cazul excepției de fond a nulității absolute a actului juridic dedus judecații, invocarea excepției nu este doar o posibilitate, ci chiar o obligație legală, expres prevăzuta de art. 1247 alin. (3) C. civ.

Obligația instanței de a invoca din oficiu excepția nulității absolute a unui act juridic, trebuie avută în vedere în ipoteza în care una dintre părți declanșează un litigiu civil având ca obiect executarea/rezoluțiunea unui act juridic, iar instanța, constatând că actul juridic ce constituie fundamentul pretenției supuse judecații este lovit de nulitate absolută, va respinge cererea de chemare în judecată ca nefondată, fără însă a pronunța și nulitatea actului juridic. În aceste condiții, excepția trebuie privită în mod individual ca fiind o excepție absolută de drept material, ce poate fi invocată oricând, în orice stare a pricinii, iar nu ca pe un capăt nou de cerere sau o cerere nouă în recurs.

Așadar, în condițiile în care art. 1247 C. civ. nu distinge între modalitățile procedurale de invocare și nu condiționează invocarea ei de faza procesuală, se va aplica regula de drept ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus.

În subsidiar, dacă instanța de recurs va aprecia că prezenta cerere este inadmisibilă/neîntemeiată, solicită instanței de judecată să dispună recalificarea argumentelor ca reprezentând motive de recurs, subsumate motivelor de neegalitate dezvoltate în temeiul art. 488 pct. 6 și 8 din C. proc. civ., prin raportare la dispozițiile art. 16 și art. 1547-1548 C. civ. privind noțiunea de culpă contractuală.

B. Din perspectiva dreptului substanțial, se indică ca fiind aplicabile dispozițiile art. 1225, 1226 și 1227 C. civ., cu interpretarea doctrinară dată acestor texte normative.

Interpretarea doctrinară și jurisprudențială a articolului 1227 C. civ., prin utilizarea argumentului de interpretare per a contrario a stabilit următoarele soluții: 1) dacă la momentul încheierii actului obligația nu putea fi executată, fiind doar un impediment temporar, contractul se considera valabil încheiat; 2) dacă obligația devine pe parcurs imposibil de executat, vor fi incidente dispozițiile art. 1557 C. civ. 3) dacă obligația este absolut imposibil de executat (atât la momentul încheierii contractului, cât și ulterior), contractul nu va mai fi considerat ca fiind valabil încheiat.

În concluzie, obligația stipulată în sarcina reclamantei pentru a realiza vânzarea este nulă absolut, iar această obligație trebuia să fie analizată de instanță prin raportare la dispozițiile legale incidente, iar nu prin raportare la punctele de vedere ale părților sau la punctul de vedere al unei instituții ce contrazice hotărârile judecătorești pronunțate anterior.

C. Obligațiile asumate de ambele părți prin promisiunea de vânzare-cumpărare au fost și sunt imposibil absolut de executat, existând o imposibilitate juridică (invincibilă), ce nu poate fi înlăturată.

Suprapunerea reală, ca situație litigioasă dintre părți, a survenit în speță ca urmare a existenței a două acte de proprietate asupra aceluiași teren, iar nu ca urmare a simplei identificări greșite, din punct de vedere material sau grafic a imobilului. Eventuala identificare greșită rezidă din actele de proprietate (titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991), iar nu dintr-o lucrare cadastrală ce ar putea fi rectificată administrativ.

Pentru aceasta este nevoie să se facă distincția între modificarea descrierii imobilului, respectiv repoziționarea sa, ce atrage modificarea cărții funciare și/sau rectificarea numărului cadastral, respectiv anularea sa ce poate atrage închiderea cărții funciare.

Doctrina de specialitate a apreciat că pentru aceasta este necesară formularea unei acțiuni de drept comun, prin care să se analizeze fondul dreptului litigios, acesta neputând fi analizat pe calea procedurală a reexaminării sau a plângerii împotriva încheierii de carte funciară, procedura ce vizează exclusiv verificarea condițiilor de admisibilitate prevăzute de regulamentul de cadastru.

Conform dispozițiilor prevăzute de art. 252 C. proc. civ., instanța avea îndatorirea să dezlege cauza prin raportare la dispozițiile legale incidente (art. 117 și urm. din Ordinul nr. 700/2014 privind regulamentul de cadastru, art. 31 și urm. din Legea nr. 7/1996, art. 907-915 C. civ.), verificând dacă reclamanta avea obligația contractuală și posibilitatea legală să efectueze aceste demersuri.

Față de aceste aspecte, în primul rând, o eventuală acțiune judiciară (ca obligație contractuală) nu a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aceasta din urmă prevăzând doar obligații administrative în sarcina ambelor părți.

În al doilea rând, apare problema inadmisibilității unei acțiuni în rectificare de carte funciară pe cale principală, aceasta putând fi formulată doar o dată cu acțiunea de fond sau separat, după ce a fost admisă acțiunea de fond.

Or, în cazul de față singura acțiune de fond admisă deja, susceptibilă de a produce efecte juridice, precum rectificarea înscrierii reclamantei din cartea funciară, este acțiunea în revendicare, ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2010, promovată de intimata-pârâta B..

În consecință, cu încălcarea acestor dispoziții legale și în afara cadrului contractual, instanțele au ajuns la concluzia absurdă că reclamanta ar fi avut la îndemână posibilitatea intentării unei acțiuni de rectificare/anulare a propriei cărți funciare.

Pe cale de consecință, se rețin următoarele: instanțele de judecată nu au analizat dispozițiile legale incidente, fiind încălcate dispozițiile art. 252 C. proc. civ., nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. instanțele și-au depășit atribuțiile, impunând în sarcina acesteia o obligație ce nu a fost prevăzută contractual și anume de a intenta o acțiune judiciară pentru rectificarea cărții funciare - nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 4 C. proc. civ. instanța avea îndatorirea să constate imposibilitatea absolută a obligației și să invoce din oficiu nulitatea absolută corespunzător dispozițiile art. 1247 C. civ. interpretând greșit noțiunea de culpă contractuală și vinovăție a debitorului prevăzută de art. 1547-1548 C. civ., instanțele au ajuns la concluzia absurdă că reclamanta ar fi fost de rea-credință și că nu ar fi avut intenția de executare a obligațiilor contractuale-nelegalitate prevăzută de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

IV. Este nelegală decizia civila nr. 374/Ap/2021 pronunțată de Curtea de Apel Brașov-motiv de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 4, 6, 8 din C. proc. civ.

Interpretând greșit noțiunea de culpă contractuală și vinovăție a debitorului, prevăzută de art. 16 și art. 1547-1548 C. civ., reținând motive străine de natura pricinii, respectiv de acordul contractual și fără analizarea dispozițiilor legale prevăzute de Legea nr. 7/1996 și Ordinul ANCPI nr. 700/2014, instanțele au ajuns la concluzia greșită că reclamanta nu ar fi avut intenția de executare a obligațiilor contractuale, rezultând astfel că ar fi acționat cu rea-credință.

Instanța a dat eficiență prezumției legale prevăzute de art. 1548 C. civ., fără a analiza baza legală aplicabilă și demersurile pe care reclamanta le-ar fi putut efectua pentru a concluziona dacă acestea se subsumează obligației contractuale.

Instanța de judecată, pentru a analiza culpa contractuală, trebuia să analizeze baza legală aplicabilă prevăzută de Legea nr. 7/1996 și Ordinul nr. 700/2014 privind regulamentul de cadastru.

Instanța în mod greșit a apreciat că s-a acționat cu rea credință. Culpa lata poate fi reținută doar atunci când rezultă, fără dubiu, că debitorul a urmărit să nu execute obligația, ba chiar a urmărit să blocheze operațiunea contractuală, în cazul de față transmisiunea proprietății. Or, sub nicio formă nu se poate reține o astfel de culpă în sarcina reclamantei, în condițiile în care interesul recurentei A. era de consolidare a proprietății sale. Nefinalizarea vânzării putea să profite în acest caz doar intimatei, iar nu reclamantei, al cărui interes era de consolidare cât mai rapidă a proprietății asupra terenului, teren pe care a edificat un depozit prin intermediul căruia își desfășoară activitatea comercială.

Pe cale de consecință, deși instanța reține că analiza operațiunilor administrative și juridice este atributul exclusiv al judecătorului, aceasta nu analizează baza legală, nu motivează hotărârea și nu indică argumentele pentru care a considerat că ar exista operațiuni administrative pe care reclamanta putea să le efectueze și nu le-a efectuat.

Este important de reținut că impedimentul de executare a obligației nu este unul personal sau material, ci este un impediment legal prevăzut de Ordinul nr. 700/2014 care interzice o astfel de operațiune.

În lipsa nominalizării unei proceduri concrete prevăzute de lege care să poată fi îndeplinită cu succes pe cale administrativă, decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, iar motivele reținute sunt străine de natura pricinii și fundamentate cu încălcarea dispozițiilor legale aplicabile.

Soluția instanței de apel, de obligare a recurentei-reclamante la plata penalităților de întârziere este dată cu încălcarea/aplicarea greșită a normelor de drept material.

Aplicând greșit dispozițiile art. 1516, 1530, 1536, 1538,1539, 1540 alin. (2), (15)49, 1554 C. civ. și principiul cumulului remediilor contractuale, instanța de apel a dispus obligarea recurentei la plata penalităților de întârziere în cuantum de 0.5 %/zi de întârziere.

Din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1516, 1530, 1536, 1538, 1539, 1549, 1554 C. civ. se poate desprinde concluzia că penalitatea de întârziere nu poate fi cumulată cu rezoluțiunea.

Pentru a identifica și a aplica corect dispozițiile legale,instanța de judecată trebuia să definească mai întâi natura cauzei penale, în raport cu obligațiile asumate de recurentă pentru a identifica dacă aceasta clauză a fost stipulată pentru neexecutarea propriu-zisă ori pentru o executare cu întârziere.

Creditorul nu poate cere atât desființarea contractului, cât și plata penalității de întârziere, acest remediu putând fi cumulat doar cu executarea în natură (executare imposibilă, în speță) și nesolicitată de intimata în cauză.

O interpretare contrară a acestui articol ar conduce la concluzia absurdă ca creditorul va putea beneficia de o dublă despăgubire, pe de o parte, de clauza penală pentru întârziere, iar pe de altă parte, de daunele-interese datorate ca urmare a rezoluțiunii contractului.

Atunci când legiuitorul a permis cumulul penalității cu rezoluțiunea a prevăzut-o expres, cum este cazul daunelor-moratorii. Art. 1538 C. civ. definește expres scopul clauzei penale, respectiv de compensare a unei obligații neexecutate. Or, penalitatea de întârziere nu este prevăzută expres de legiuitor, ci este o expresie a doctrinei fracționate care acceptă pe de o parte identitatea dintre clauza penală și penalitatea de întârziere, iar pe de altă parte, definește penalitatea de întârziere ca fiind o formă de daune-moratorii convenționale a căror aplicare rezultă din interpretare art. 1535-1536 C. civ.

Prin urmare, creditorul nu poate obține atât rezoluțiunea contractului, cât și plata de daune interese pentru executarea cu întârziere a obligației de a face.

Astfel, în situația încetării sau a desființării unui contract, supraviețuiesc numai acele clauze care pot soluționa diferendele apărute sau care sunt stipulate expres să producă efecte în cazul rezoluțiunii.

Or, deși există o incompatibilitate a remediilor între rezoluțiunea contractului și executarea în natură a obligației de a face, instanța de judecată a creat un sistem eclectic între rezoluțiunea contractului și executarea în natură a obligației.

În consecință, întrucât clauza penală nu a fost stipulată nici pentru soluționarea diferendelor și nici pentru evaluarea prejudiciului în cazul rezoluțiunii (pentru neexecutarea contractului), penalitatea nu poate fi cumulată, în acest caz, cu rezoluțiunea contractului, urmând ca în situația în care instanța ar aprecia că, reclamanta chiar se afla în culpă contractuală, să evalueze daunele-interese provocate intimatei-pârâte, raportat la prejudiciul efectiv suferit de aceasta.

Se solicită instanței să constate încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 1541 C. civ., în temeiul cărora s-a bazat soluția de respingere a solicitării de reducere a acestei clauze penale.

Legiuitorul nu a condiționat facultatea judecătorului de a reduce clauza penală de buna/reaua-credință a debitorului, ba, mai mult, a stipulat expres limita convențională a acestei penalități raportat la întinderea prejudiciului ce putea fi prevăzut de părți.

A se observa că părțile din prezenta cauză nu au prevăzut niciodată ca penalitatea să depășească de patru ori valoarea terenului. Prejudiciul maxim pe care pârâta îl putea suporta era chiar valoarea terenului, echivalentul în RON al bunului ce făcea obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, valoare pe care avea să o obțină în urma îndeplinirii promisiunii. Prin urmare, creditorul obligației a prevăzut că întinderea prejudiciului se limitează la valoarea terenului, urmând ca, ulterior, să solicite și daune privind lipsa de folosință.

Intimata solicită respingerea recursului formulat de A. S.R.L., în principal, ca inadmisibil și, în subsidiar, ca nefondat.

Câtă vreme A. a solicitat exclusiv casarea deciziei și rejudecarea acesteia de către instanța supremă, cu toate că în cazul incidenței motivului de nelegalitate de la art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. (celelalte două motive fiind evident neincidente în cauză), instanța de recurs poate doar să caseze decizia și să trimită cauza spre rejudecare Curții de Apel Brașov, recursul este inadmisibil.

Recursul este și nefondat.

Prin petitul principal al cererii de recurs, A. solicită instanței constatarea nulității absolute a promisiunii și respingerea cererii de chemare în judecată. În susținerea acestei solicitări, recurenta arată ca promisiunea ar fi lovită de nulitate absolută, raportat la imposibilitatea obiectului ei, conform dispozițiilor de la art. 1.226 și art. 1.227 din C. civ.

Astfel, excepția la care face referire recurenta, ca orice excepție, putea fi invocată ca mijloc de apărare, vis-a-vis de cererea reconvențională formulată sau față de cererea de apel formulată, neputând fi invocată în recurs, întrucât pârâta nu a promovat recurs. Procedural, recurenta nu mai poate invoca excepția nulității absolute a promisiunii, iar o cerere precum cea care face obiectul petitului principal, nu poate fi formulată omisso medio, direct în recurs.

În ceea ce privește invocarea omisso medio a unor cereri, nepropuse în apel, Înalta Curte de Casație și Justiție a hotărât prin Decizia nr. 760 din 13 aprilie 2016, pronunțată în recurs de secția a II-a civilă, că judecarea recursului are în vedere exclusiv aspectele de nelegalitate a deciziei recurate, iar invocarea omisso medio a unor motive nepropuse în apel, nu este permisă.

Recurenta încearcă să releve prin argumentele sale ca obiectul promisiunii ar consta în relocarea propriei parcele.

Recurenta susține eronat ca nu ar putea demara un litigiu având ca obiect rectificarea cărții funciare,întrucât aceasta ar fi putut fi formulată doar odată cu acțiunea de fond sau separat, după ce a fost admisă acțiunea de fond, arătând, totodată, că în cazul de față singura acțiune de fond susceptibilă de a produce efecte juridice precum rectificarea analizată, a fost acțiunea în revendicare care a făcut obiectul dosarului nr. x/2010

Recurenta ar fi putut să solicite o rectificare a cărții funciare în care este înscris imobilul său, o astfel de cerere fiind admisibilă, conform art. 30 alin. (1) teza a doua din C. proc. civ.

Pentru a atrage nulitatea absolută a promisiunii, obligația trebuie să fie absolut imposibilă, nu doar pentru A..

Însă, o astfel de concluzie nu poate fi validată cu privire la obligația analizată, întrucât, în contextul nerealizării de către A. a niciunui demers concret în toate perioada cuprinsă între data încheierii promisiunii și data învestirii instanței de judecată cu cererea de chemare în judecată și în contextul neînregistrării niciunei documentații necesare pentru repoziționarea propriului teren, este exclusă determinarea caracterului imposibil al obligației asumate de aceasta, toate indiciile și textele de lege susținând o teză contrară.

A. nu a întocmit niciodată vreo documentație cadastrală de repoziționare a propriului teren. Simpla obținere a unui punct de vedere din partea OCPI Covasna și acela la data de 08.08.2019 (deci, după termenul limită de 26.07.2019) nu poate nicidecum exonera reclamanta-pârâtă pentru neîndeplinirea obligației de repoziționare, cu atât mai mult cu cât chiar și dacă s-ar fi depus o documentație și aceasta ar fi fost respinsă de OCPI Covasna, împotriva respectivei încheieri de respingere se putea formula, în condițiile stabilite de Legea nr. 7/1996, cerere de reexaminare și, ulterior, plângere la instanța competentă, urmând ca judecătorul învestit cu soluționarea cauzei să statueze asupra legalității și temeiniciei unei astfel de soluții de respingere și, implicit, asupra posibilității sau imposibilității realizării operațiunii de repoziționare.

Recurenta omite să aibă în vedere că aceasta și-a asumat o obligație de rezultat, astfel cum ea e definită de dispozițiile de la art. 1.481 alin. (1) din C. civ.. Or, esența obligației de rezultat și ceea ce o diferențiază de obligația de mijloace este tocmai obligația debitorului de a procura rezultatul promis, garantând creditorului executarea obligației.

Relativ la toate aceste argumente, solicită respingerea petitului principal al recursului promovat de A., acesta fiind formulat omisso medio, fiind nefondat și nereprezentând, în concret, o critică a legalității deciziei civile nr. 374/Ap/2021 pronunțate în apel de către Curtea de Apel Brașov la data de 06.04.2021.

Referitor la cererea formulată în subsidiar, toate cele trei cereri care compun petitul subsidiar sunt cereri noi, formulate omisso medio direct în recurs. Mai mult decât atât, ele nu au fost formulate nici în fața instanței de apel (în pofida faptului că modificarea cadrului procesual nu era posibilă nici în fața instanței de apel, conform art. 478 alin. (2) din C. proc. civ.) și nici în fața instanței de fond. Astfel, prin aceste cereri, recurenta urmărește să altereze cadrul procesual și obiectul lui în mod artificial, cu rea-credință și cu încălcarea vădită a normelor procesuale aplicabile.

Din analiza cererii de chemare în judecată a recurentei, a întâmpinării acesteia la cererea reconvențională, a cererii de apel promovate de aceasta și a întâmpinării la cererea de apel a pârâtei-reclamante, rezultă fără urmă de echivoc ca niciodată A. nu a solicitat înlăturarea penalităților de întârziere raportat la faptul că executarea obligației ar fi fost imposibilă, înlăturarea penalității de întârziere și stabilirea cuantumului daunelor-interese pe care recurenta le-ar datora intimatei, întrucât rezoluțiunea nu ar putea fi cumulată cu plata penalității și/sau reducerea penalităților la valoarea terenului.

În opinia intimatei, toate cele trei cereri sunt și nefondate, pentru argumentele dezvoltate în cuprinsul întâmpinării.

Luând în considerare toate apărările formulate în scris, se solicită pronunțarea unei decizii de respingere a recursului A., ca inadmisibil, în principal, și ca nefondat, în subsidiar, cu consecința menținerii în integralitate a deciziei civile nr. 374/AP/2021, pronunțate în apel de către Curtea de Apel Brașov, aceasta fiind legală.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia atacată, în raport cu motivele recursului și cu textele normative incidente, Înalta Curte apreciază că recursul reclamantului este admisibil și fondat, astfel că îl va admite, în considerarea celor ce succed:

II.1. Cu privire la excepția inadmisibilității recursului

Intimata a invocat, în apărare, inadmisibilitatea prezentului recurs, cu motivarea că s-a solicitat, prin declarația de recurs, exclusiv casarea deciziei și rejudecarea în fond de către Înalta Curte, cu toate că, în caz de casare, această instanță de recurs poate doar să trimită cauza spre o nouă judecată instanței de apel, iar nu să rejudece ea însăși procesul în fond.

Referitor la această excepție, Înalta Curte subliniază că, într-adevăr, inadmisibilitatea recursului împiedică examinarea lui pe fond, însă revine instanței de recurs obligația de a aprecia cu privire la intervenția acestei sancțiuni, prin raportare la toate acele situații de viciu al recursului, pentru care legea de procedură prevede sau permite soluția inadmisibilității. Simpla solicitare a recurentei de casare cu reținere spre rejudecare, contrară, în principiu, soluției pe care, într-un prim ciclu procesual, o poate pronunța Înalta Curte în recurs, în raport cu art. 497 C. proc. civ. (forma normei după modificarea Legii nr. 134/2010 prin Legea nr. 138/2018, formă aplicabilă în cauza de față, în raport de data formulării acțiunii), nu face acest recurs inadmisibil.

Pe cale de consecință, excepția inadmisibilității recursului va fi înlăturată, ca nefondată, având în vedere că, potrivit art. 22 alin. (1) din C. proc. civ., judecătorul soluționează litigiul conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile.

II.2. Judecând în fond, Înalta Curte constată că atât reclamanta S.C. A. S.R.L., cât și pârâta B., pe cale reconvențională, au solicitat primei instanțe să dispună rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare încheiate în data de 1 noiembrie 2017, prin care pârâta, în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să transmită în viitor reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător, dreptul de proprietate asupra imobilului teren în suprafață de 1.790 mp, care va rezulta din parcelarea terenului în suprafață totală de 20.734 mp, situat administrativ în localitatea Sf. Gheorghe, județul Covasna, cu prețul de 85.920 euro, din care s-a plătit un avans în valoare de 42.500 euro.

Reclamanta susține, în esență, că pârâta, în mod culpabil, nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin contract, anume cele referitoare la întocmirea documentației cadastrale, în scopul parcelării terenului și, în final, transmiterii dreptului de proprietate în mod valabil.

Prin acțiunea reconvențională formulată, a invocat culpa reclamantei pentru neexecutarea obligației de repoziționare a propriei parcele și aceea de anulare a numerelor cadastrale atribuite, obligații apreciate a fi subsecvente celor asumate de reclamantă, în calitatea acesteia de promitent-vânzător.

Prima instanță a respins acțiunea reclamantei și, consecutiv admiterii acțiunii reconvenționale, a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare, din culpa exclusivă a reclamantei; a obligat pârâta la restituirea avansului din preț și a respins cererea de obligare a reclamantei la plata daunelor-interese.

Instanța de apel respinge ca nefondat apelul reclamantei, admite apelul pârâtei și obligă reclamanta și la plata penalităților pentru neîndeplinirea obligațiilor menționate la pct. 1 din actul adițional nr. x la contract, păstrând celelalte dispoziții ale sentinței.

Decizia pronunțată în apel a fost atacată cu recurs exclusiv de reclamantă, aceasta solicitând, în principal, constatarea nulității absolute a promisiunii de vânzare, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar, înlăturarea penalităților stipulate la pct. 2 din actul adițional nr. x la contract, sub un întreit motiv: executarea obligației asumate de recurentă este imposibilă, din cauze ce nu îi pot fi imputate; rezoluțiunea promisiunii nu poate fi cumulată cu plata penalităților de întârziere; penalitățile sunt excesive și se impune reducerea lor, până la nivelul valorii terenului.

II.3. În principal, Înalta Curte observă că promisiunea bilaterală de vânzare dedusă judecății a fost încheiată în data de 1 noiembrie 2017, după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., fiind supusă, așadar, dispozițiilor acestei legi, în raport cu art. 6 alin. (5) din C. civ. și art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a C. civ. (art. 1279 și art. 1669-1670 C. civ.).

II.4. Se apreciază că invocarea de către recurenta reclamantă, prin motivele de recurs, a excepției nulității promisiunii bilaterale de vânzare nr. 3610 din 01.11.2017 nu este admisibilă, față de dispozițiile art. 488 alin. (2) rap. la art. 477 și 478 din C. proc. civ.

Pentru prima dată, în recurs, reclamanta încearcă să demonstreze că actul juridic a cărui rezoluțiune a solicitat-o ea însăși, pornind de la premisa unei încheieri valabile, este nul, astfel că obligațiile contractuale nu există și nu au existat nicicând, în mod valabil; consecința unei astfel de constatări ar fi respingerea propriei cereri de chemare în judecată.

În termenii distincției reglementate de art. 31 din C. proc. civ., excepția nulității absolute a promisiunii bilaterale de vânzare reprezintă o apărare de fond, specifică dreptului substanțial și aflată, în principiu, la îndemâna pârâtului, iar nu o excepție procesuală de fond, absolută, prin care se invocă neregularități procedurale, fără să se pună în discuție fondul dreptului, supusă regimului juridic prevăzut de art. 247 alin. (1) din C. proc. civ., care permite invocarea ei direct în recurs.

Cum promisiunea bilaterală de vânzare constituie fundamentul cererii deduse judecății, recurenta reclamantă era ținută să formuleze pretențiile deduse judecății fie prin cererea de chemare în judecată, fie printr-o cerere adițională potrivit art. 30 alin. (5) din C. proc. civ. ori, având în vedere poziția sa procesuală de pârâtă, în cererea reconvențională; avea opțiunea invocării acestei apărări prin întâmpinarea formulată la cererea reconvențională promovată de pârâta B..

Mai mult decât atât, se constată că recurenta-reclamantă nu a invocat o astfel de apărare nici prin motivele apelului său, nici prin întâmpinarea formulată la cererea de apel a pârâtei B..

Recursul este o cale extraordinară de atac, prin care se realizează exclusiv un control de legalitate a hotărârii atacate, pentru motivele expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., astfel încât, în această etapă procesuală, nu este posibilă formularea unor cereri noi și nici nu este permisă o cenzură de temeinicie a hotărârii ori modificarea situației de fapt reținute de instanțele de fond (ce au competență exclusivă în acest sens).

Consecutiv acestor reguli de procedură, art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., anterior evocat, prevede: "(2) Motivele prevăzute la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deși au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanța a omis să se pronunțe asupra lor."

De altfel, contra intereselor sale procesuale, invocând excepția nulității promisiunii bilaterale de vânzare, recurenta tinde la respingerea propriei cereri de chemare în judecată, aceea cu care a învestit prima instanță.

Totodată, Înalta Curte apreciază că nu poate fi primită nici susținerea aceleiași recurente referitoare la neexercitarea rolului activ de către instanța de apel, prin neinvocării nulității absolute a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, sens în care se prevalează de prevederile art. 1247 alin. (3) din C. civ., având în vedere că rolul activ al judecătorului în procesul civil are o serioasă limitare, dată de principiul disponibilității părților; mai mult decât atât, norma de drept substanțial nu prevede că instanța poate invoca nulitatea absolută a unui contract, independent de rigorile C. proc. civ.

Or, astfel cum s-a arătat, recurenta-reclamantă este partea aflată în culpă procesuală, pentru maniera în care a conceput cadrul obiectiv al judecății (neformulând o atare pretenție) sau, mult mai adecvat, pentru modalitatea de a se apăra în acțiunea reconvențională formulată de pârâtă, omițând să invoce o atare apărare de fond.

Pentru toate aceste motive, excepția nulității absolute a promisiunii bilaterale de vânzare se va respinge ca inadmisibilă.

II.5. Circumscris acelor critici care vizează rezoluțiunea actului juridic dedus judecății, Înalta Curte subliniază că rezoluțiunea contractului apare reglementată în capitolul referitor la executarea silită a obligațiilor, împreună cu rezilierea și reducerea prestațiilor, prin art. 1549-1554 C. civ., fiind un "remediu", la îndemâna creditorului, operant în caz de neexecutare a contractului, care duce la încetarea acestuia, cu efecte retroactive.

Astfel, în raport cu art. 1516 C. civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a obligației, iar atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa,și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: a) să ceară ori să treacă la executarea silită a obligației; b) să obțină, în cazul unei obligații contractuale, rezoluțiunea, rezilierea contractului ori reducerea propriei obligații corelative; c) să folosească, orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.

Cauzele justificate de neexecutare a obligațiilor contractuale sunt cele menționate în cuprinsul Secțiunii a 6-a a Capitolului II, referitoare la ordinea executării obligațiilor (art. 1555 C. civ.), excepția de neexecutare (art. 1556 C. civ.) și imposibilitatea de executare (art. 1557 C. civ.).

Conform art. 1547 C. civ., Debitorul este ținut să repare prejudiciul cauzat cu intenție sau din culpă.

Potrivit art. 1548 C. civ., Culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării.

Conform art. 1549 alin. (1) C. civ., (1) Dacă nu cere executarea silită a obligațiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluțiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum și la daune-interese, dacă i se cuvin. (2) Rezoluțiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părți a obligației nu atrage rezoluțiunea contractului față de celelalte părți, cu excepția cazului în care prestația neexecutată trebuia, după circumstanțe, să fie considerată esențială. (3) Dacă nu se prevede altfel, dispozițiile referitoare la rezoluțiune se aplică și în cazul rezilierii.

În raport cu art. 1551 alin. (1) teza I C. civ., (1) Creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate. În cazul contractelor cu executare succesivă, creditorul are dreptul la reziliere, chiar dacă neexecutarea este de mică însemnătate, însă are un caracter repetat. Orice stipulație contrară este considerată nescrisă.

Analiza textelor normative anterior evocate pune în evidență, cu suficientă claritate, că ori de câte ori rezoluțiunea judiciară este aleasă ca remediu de către creditor, activarea acestui remediu presupune îndeplinirea simultană a următoarelor condiții substanțiale: 1) neexecutarea să privească o obligație contractuală, cu privire la care legea admite rezoluțiunea, ca remediu; 2) neexecutarea să fie una însemnată, suficient de gravă, de importantă, pentru a atrage rezoluțiunea. Această cerință rezultă din interpretarea per a contrario a dispozițiilor art. 1551 alin. (1) teza I C. civ. (enunțat mai sus) și presupune că neexecutarea este una determinantă, esențială, lipsindu-l pe creditor de ceea ce urmărea în mod fundamental să obțină prin încheierea contractului; este fără importanță dacă neexecutarea privește o obligație principală sau una accesorie, esențial fiind în ce măsură această neexecutarea conservă sau, dimpotrivă, afectează interesul creditorului în menținerea contractului, prin raportare la scopul în care acesta a fost încheiat; 3) neexecutarea să nu poată fi justificată, prin una sau mai multe dintre cauzele menționate în cuprinsul Secțiunii a 6-a (art. 1555-1557 C. civ.).

În esență, pe fondul unei neexecutări a contractului, prezumată a fi culpabilă, rezoluțiunea poate fi activată, așadar, dacă neexecutarea este suficient de importantă și ea nu poate fi justificată. Justificările ar putea fi excepția de neexecutare sau imposibilitatea fortuită (remediile sunt accesibile și pentru neexecutarea cauzată de imposibilitatea fortuită, cu excepția executării în natură și daunelor-interese). Dacă debitorul nu face dovada unei cauze justificate de neexecutare a obligațiilor asumate prin contract, atunci se poate considera că neexecutarea îi este imputabilă, operează prezumția legală relativă de culpă (debitorul este vinovat de neexecutare).

Așa fiind, ori de câte ori se cere rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, creditorul este obligat, în principiu, să probeze o neexecutare, suficient de importantă, vinovăția debitorului fiind legal prezumată, prin art. 1548 C. civ.. Desigur, debitorul se poate apăra, probând o serie de justificări ale neexecutării, dintre care doar unele pot constitui o piedică în calea rezoluțiunii; proba va trebui să aibă loc diferit, după cum avem de a face cu obligații de rezultat sau de mijloace.

Condiția formală a rezoluțiunii judiciare este legată de punerea în întârziere a debitorului, în condițiile art. 1521 și urm. din C. civ.

Cu referire la daunele-interese, potrivit art. 1530 C. civ., creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat și care este consecința directă și necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligației.

Înalta Curte reamintește că vinovăția este prezumată de neexecutare, prin art. 1.548 C. civ. și această regulă este aplicabilă oricărei neexecutări, prezentând o deosebită relevanță în privința daunelor-interese.

Din interpretarea art. 1530 C. civ. rezultă că, pentru a obține o exonerare de daune-interese, debitorul trebuie să probeze lipsa vinovăției sale, adică ori imposibilitatea fortuită, ori culpa creditorului, ori existența celorlalte cauze care înlătură vinovăția sa în neexecutarea prestațiilor. Prezintă relevanță, în contextul unei astfel de analize, clasificarea tradițională în obligații de mijloace și obligații de rezultat, deoarece proba neexecutării are loc diferit în funcție de fiecare categorie de obligații: pentru obligațiile de rezultat, proba neexecutării o constituie dovedirea neproducerii rezultatului promis, în timp ce, pentru obligațiile de mijloace, proba neexecutării o constituie dovedirea nedepunerii diligențelor de către debitor. În cazul obligațiilor de rezultat, simpla neprocurare a rezultatului promis generează prezumția de vinovăție în neexecutare. În cazul obligațiilor de mijloace, simpla neatingere a rezultatului promis nu prezumă neexecutarea obligației, fiind necesar să se probeze că acele acte/fapte care constituie diligențele debitorului în atingerea rezultatului nu au fost îndeplinite. Prin urmare, proba neexecutării obligațiilor de mijloace este proba neexecutării diligențelor în vederea atingerii rezultatului promis. Odată efectuată această probă (proba neexecutării) devine pe deplin funcțională prezumția de vinovăție instituită de art. 1.548 C. civ.

Conform art. 1554 C. civ.:

"(1) Contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ținută, în acest caz, să restituie celeilalte părți prestațiile primite. (2) Rezoluțiunea nu produce efecte asupra clauzelor referitoare la soluționarea diferendelor ori asupra celor care sunt destinate să producă efecte chiar în caz de rezoluțiune. (3) Contractul reziliat încetează doar pentru viitor."

Pronunțarea rezoluțiunii de către instanță produce efectul desființării contractului, cu restituirea prestațiilor executate, în virtutea principiului restitutio in integrum.

Prin excepție, desființarea contractului nu afectează clauzele destinate să producă efecte chiar și în caz de rezoluțiune, așa cum este clauza penală, aceea prin care părțile stipulează, de la început, în contract, că debitorul se obligă la o anumită prestație în cazul neexecutării obligației principale (art. 1538 alin. (1) C. civ.).

O astfel de evaluare convențională anticipată a daunelor-interese, printr-o clauză penală, nu este, în mod esențial, legată de o prestație monetară, astfel că ea poate viza chiar și o obligație de a face, asumată prin contract. Cert este că o astfel de clauză penală, prevăzută ca echivalent pentru neexecutare, exonerează creditorul de a face dovada existenței și întinderii prejudiciului cauzat prin neexecutarea obligațiilor contractuale. Prin accesorialitate, existența clauzei penale depinde de valabilitatea convenției principale, conform art. 1540 alin. (1) C. civ.. Totodată, stingerea obligației principale, determină, de regulă, stingerea efectelor clauzei penale.

Coroborând dispozițiile art. 1516 alin. (2) C. civ., în temeiul cărora creditorul alege să obțină rezoluțiunea, fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin, cu dispozițiile art. 1554 alin. (2) din C. civ., mai sus evocate, precum și cu dispozițiile art. 1538 alin. (5) și art. 1539 C. civ., în interpretarea a contrario, Înalta Curte concluzionează în sensul că, prin excepție, stingerea obligațiilor contractuale prin rezoluțiune/reziliere nu va duce și la stingerea efectelor clauzei penale, aceea prevăzută ca echivalent al prejudiciului stabilit anticipat pentru neexecutare, clauza penală având, pe lângă natura sancționatorie, și o natură reparatorie, întrucât este menită să asigure o compensare a prejudiciului suferit de creditor pentru neexecutarea obligației de către debitor.

Dreptul la daune-interese, în reglementarea de principiu oferită prin art. 1530 C. civ., este cumulabil cu orice alt remediu aplicabil în cazul unei neexecutări imputabile, culpabile, a obligației, iar rezoluțiunea este un astfel de remediu. Opțiunea creditorului pentru rezoluțiune, ca remediu incisiv, aplicabil în caz de neexecutare, nu îi anulează dreptul la repararea prejudiciului suferit ca urmare a neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale, prin acordarea unor daune-interese, care sunt evaluate anticipat de părți, în ipoteza stipulării unei clauze penale. Astfel fiind, rezoluțiunea judiciară și daunele-interese sunt remedii compatibile, ele pot fi cumulate.

Legea conferă exclusiv creditorului dreptul de a opta, în caz de neexecutare, între a cere executarea silită în natură a obligației principale sau rezoluțiunea contractului și executarea clauzei penale, atunci când este dovedită culpa debitorului în neexecutare; cu toate acestea, ori de câte ori executarea obligației a devenit imposibilă, din cauze neimputabile debitorului, penalitatea nu poate fi solicitată cu succes (art. 1540 alin. (2) C. civ.).

În litigiul dedus judecății, prima instanță, iar apoi instanța de apel, ca instanțe de fond, s-au axat exclusiv pe problema culpei debitorului, pentru a pronunța rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare, în condițiile în care aceasta este prezumată în caz de neexecutare a obligațiilor asumate prin contract, fără a realiza o cercetare riguroasă a tuturor cerințelor substanțiale prescrise de lege în cazul rezoluțiunii, astfel cum au fost ele enunțate anterior, cele care permit activarea acestui remediu.

Indiscutabil, promisiunea bilaterală de vânzare, încheiată de părțile în proces în data de 1 noiembrie 2017, a generat în sarcina celor două părți ale raportului juridic substanțial doar obligații de a face, respectiv de a încheia în viitor, în mod valabil, un contract de vânzare.

Totodată, prin această promisiune, cele două părți și-au asumat obligații suplimentare, nespecifice, referitoare la efectuarea unor operațiuni tehnice de carte funciară, prealabile și absolut necesare încheierii contractului, și anume: 1) dezmembrarea corpului funciar în suprafață totală de 20.734 mp, pe care promitentul-vânzător îl are în proprietate, astfel încât să rezulte o parcelă de sine-stătătoare, în suprafață de 1.790 mp., promisă spre vânzare; 2) relocarea (repoziționarea) numărului cadastral pe care promitentul-cumpărător îl deține asupra imobilului-teren care face obiectul promisiunii de vânzare.

În considerarea acestor operațiuni, termenul de executare a promisiuni bilaterale de vânzare a fost prelungit succesiv de părți, prin două acte adiționale la contract, din 30 octombrie 2018 până în data de 26 iulie 2019. Rezultă, din statuările de fapt ale instanțelor de fond, că în tot acest interval de timp, atât reclamanta, în cursul lunii februarie 2018, cât și pârâta, în data de 2 noiembrie 2018, au luat legătura cu câte un expert, în scopul întocmirii documentației tehnice necesare reglementării stării tabulare a imobilului care face obiectul promisiuni bilaterale de vânzare, fiind informate cu privire la faptul că suprapunerea titlurilor de proprietate pe care părțile le dețin cu privire la același imobil reprezintă un impediment real pentru o punere de acord a stării tabulare cu situația juridică reală a imobilului prin operațiuni tehnice de carte funciară, precum repoziționarea numărului cadastral și dezlipirea (dezmembrarea parcelară).

Înalta Curte reține, sub aspectul împrejurărilor de fapt dovedite și necontestate de părțile în proces, că pârâta B. este titular al unui drept de proprietate tabulară, dobândit cu titlul de moștenire, asupra unui teren în suprafață totală de 24.575 mp, identificat cu nr. top. x, în CF nr. x Sfântu Gheorghe, CF vechi nr. x Sfântu Gheorghe. Acest drept a fost înscris în cartea funciară în anul 2005, conform încheierii CF nr. x, fără a primi un număr cadastral.

Terenul evidențiat mai sus a făcut obiectul Legii fondului funciar, pentru suprafața reală de 1.790 mp, fiind emis un titlu de proprietate, cu nr. x/2000, în favoarea unor terți, iar prin înstrăinări succesive, parcela ajunge în proprietatea reclamantei, în anul 2017, fiind identificat cu nr. cadastral x, în CF x Sfântu Gheorghe și nr. cadastral x, în CF x Sfântu Gheorghe. Reclamanta își înscrie dreptul de proprietate, cu titlul de cumpărare, în cele două cărți funciare și, în anul 2008, edifică pe teren o hală cu destinația depozit frigorific, pe care o folosește și în prezent.

Prin sentința civilă nr. 270/2016 a Judecătoriei Sfântu Gheorghe pronunța