ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2599/2021

Ședința publică din data de 24 noiembrie 2021

Asupra recursului civil de față, constată următoarele:

Primul ciclu procesual

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 22 iunie 2017, pe rolul Tribunalului Argeș, secția civilă, sub nr. x/2017, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând să se dispună: obligarea pârâtei la plata daunelor materiale cauzate de refuzul nejustificat de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare privind bunul imobil ce face obiectul promisiunii de vânzare autentificate sub nr. x/15.09.2014 completate cu actul adițional autentificat sub nr. x/6.05.2016, daune evaluate provizoriu la momentul depunerii acțiunii, în vederea timbrajului, la 1.700 euro, echivalent a 76.500 RON; pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul menționat în CF sub nr. x UAT Pitești spațiu comercial situat în Cartier Banat str. x (str. x în CF), județul Argeș și stabilirea diferenței de preț de plată ca urmare a compensării datoriilor reciproce, petit evaluat provizoriu, în vederea timbrajului, la suma de 82.000 euro, echivalent a 369.000 RON.

La data de 18 septembrie 2017, reclamantul a depus precizare a acțiunii, solicitând diminuarea convențională a prețului cu suma de 750 euro pentru fiecare lună de neîncheiere a contractului translativ de proprietate, valoarea lipsei de folosință fiind, în aceste condiții, diminuată la diferența între suma lunară mai sus precizată și valoarea chiriei convenite și neîncasate echivalent cu 950 euro/lunar; în subsidiar, s-a solicitat întreaga lipsă de folosință echivalentă cu chiria neîncasată.

Prin sentința civilă nr. 130 din 02 aprilie 2018, Tribunalul Argeș a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul A., astfel cum a fost precizată.

Prin decizia nr. 236 din 17 ianuarie 2019, Curtea de Apel Pitești, secția I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinței menționate și a obligat pe apelantul-reclamant la plata către intimata-pârâtă a sumei de 5000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 4 din 14 ianuarie 2020, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, a fost admis recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei nr. 236 din 17 ianuarie 2019 a Curții de Apel Pitești, secția I civilă, a fost casată decizia recurată și trimisă cauza, spre rejudecare, la aceeași instanță.

Al doilea ciclu procesual

Dosarul a fost înregistrat, în rejudecare, pe rolul Curții de Apel Pitești, secția I civilă, la data de 15 mai 2020, sub nr. x/2017*.

Prin decizia civilă nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, Curtea de Apel Pitești, secția I civilă a admis apelul declarat de reclamantul A. împotriva sentinței civile nr. 130 din 02 aprilie 2018, pronunțată de Tribunalul Argeș în dosarul nr. x/2017; a schimbat sentința, în sensul că a admis în parte acțiunea, a constatat că a intervenit contractul de vânzare-cumpărare dintre reclamant și pârâtă în ceea ce privește imobilul spațiu comercial în suprafață utilă de 101,81 mp și construită de 116,89 mp, situat în municipiul Pitești, cartier Banat, str. x de Hunedoara (Exercițiu), nr. 5, jud. Argeș, compus din: magazin în suprafață de 12,37 mp, magazin în suprafață de 13,72 mp, curte (depozit) în suprafață de 35,22 mp, depozit în suprafață de 25,38 mp, depozit în suprafață de 15,12 mp, precum și terenul aferent în suprafață de 69,36 mp, din care suprafață exclusivă 51,23 mp, suprafață indiviză 13,13 mp, suprafață aferentă transport 5 mp, intabulat în cartea funciară nr. x a localității Pitești; a obligat pârâta la plata sumei de 37.800 euro, echivalent în RON, reprezentând despăgubiri; a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 28.843 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

Împotriva deciziei civile nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția I civilă au declarat recurs reclamantul A. și pârâta S.C. B. S.R.L., căi de atac cu a căror soluționare a fost învestită Înalta Curte de Casație și Justiție în prezenta cauză.

6.1. Recursul reclamantului A.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., reclamantul A. a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a deciziei atacate, cu privire la soluția ce vizează solicitarea acoperirii prejudiciului produs prin refuzul de perfectare a actului translativ de proprietate, în sensul admiterii cererii de stabilire a cuantumului acestuia până la momentul realizării transferului de proprietate convenit.

A susținut că, adițional cererii de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, a solicitat și acordarea unei despăgubiri pentru lipsa de folosință a spațiului de la momentul stabilit pentru încheierea actului translativ de proprietate și până la transferul efectiv, însă curtea de apel, deși a admis cererea, a acordat despăgubiri până la momentul învestirii instanței, rămânând neacoperit prejudiciul de la momentul învestirii instanței de judecată și până la data transferului proprietății convenite și achitate de reclamant.

Conchizând, reclamantul a susținut că instanța de apel nu a avut în vedere dispozițiile art. 1270 din C. civ., atât timp cât convenția reprezentată de promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare completată cu actul adițional nr. x/2017 are caracter obligatoriu față de părți, iar lipsa de folosință este reprezentată de valoarea chiriei convenite de recurent cu chiriașul ce ocupă spațiul respectiv.

6.2. Recursul pârâtei S.C. B. S.R.L.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 1 și 8 din C. proc. civ., pârâta S.C. B. S.R.L. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, cu consecința menținerii hotărârii instanței de fond prin care s-a respins cererea de chemare în judecată.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 1, recurenta a susținut că instanța nu a fost alcătuită în mod legal, potrivit dispozițiilor Legii nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, întrucât la data de 10 decembrie 2020, când în urma unor amânări succesive instanța de apel a pronunțat decizia atacată, în compunerea completului a figurat un alt grefier decât cel care a participat la termenul din data de 18 noiembrie 2020, când au avut loc dezbaterile asupra fondului cauzei, fiind astfel nerespectat principiul continuității completului de judecată.

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8, recurenta a susținut că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a prevederilor art. 1669 și art. 1279 din C. civ.

A arătat recurenta că, în antecontractul care a fost avut în vedere de către instanță la pronunțarea deciziei recurate, a fost inserată mențiunea potrivit căreia contractul va putea fi încheiat după achitarea diferenței de preț de către promitentul cumpărător, cel mai târziu la data de 15 aprilie 2017.

Dispozițiile art. 1669 alin. (1) din C. civ. prevăd că atunci când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite, însă, în cauză, actul nu a fost perfectat pentru că la data de 15 aprilie 2017, stabilită în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare, prețul nu era achitat.

Aceeași teză se regăsește și în dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza I din C. civ., în sensul că se poate pronunța o astfel de hotărâre doar în situația refuzului nejustificat al uneia dintre părți de a-și îndeplini obligația de a reitera consimțământul său la contractul promis.

În speță, promitentul cumpărător nu și-a îndeplinit obligația de a plăti diferența de preț până la 15 aprilie 2017, independent de obligațiile promitentei vânzătoare, sens în care este aplicabil principiul pacta sunt servanda (art. 1270 alin. (1) C. civ.) și dispozițiile art. 1271 alin. (1) din C. civ.

Notarul public a consemnat în cuprinsul încheierii de autentificare nr. 5 din 19 aprilie 2017 și faptul că nu s-a putut încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru că reprezentanții societății nu au prezentat documente emise de OCPI, însă pârâta a făcut dovada că în perioada 06 -21 aprilie 2017 cartea funciară a fost blocată chiar de către notarul care efectua actele.

În continuare, recurenta a arătat că s-a reținut de către instanță faptul că actul încheiat de părți nu îndeplinește una dintre condițiile prevăzute de art. 1719 C. civ., respectiv plata prețului de către promitentul-cumpărător, și că nu se poate suplini voința promitentului-vânzător prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Însă, din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 1279 și art. 1669, reiese că pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, trebuie ca partea care solicită să își fi executat propriile obligații rezultate din promisiune, natura contractului să permită pronunțarea unei astfel de hotărâri și promisiunea de a contracta să respecte condițiile legii pentru validitatea contractului promis.

Or a susținut recurenta, instanța de apel nu a analizat faptul că, la data stabilită de părți, prețul nu era achitat, reținând în mod greșit că pârâta nu a prezentat notarului dovada achitării creditului și că este de rea-credință, cu toate că promitentul cumpărător nu își îndeplinise obligația de a achita prețul, iar obligația de achitare integrală a creditului era una subsidiară celei privind plata prețului de către cumpărător. Reclamantul însuși a recunoscut neplata prețului încă din data de 15 aprilie 2017, dată la care acesta nu avea în conturi suma de bani ce reprezenta diferența de preț datorată.

Astfel, au fost încălcate dispozițiile art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) din C. civ., în sensul că, pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, instanța trebuia să constate că una dintre părți, în mod nejustificat, refuză să încheie contractul și că toate condițiile de validitate sunt îndeplinite.

Potrivit încheierii de certificare din data de 19 aprilie 2017, imposibilitatea de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a fost determinată de împrejurări imputabile ambelor părți, astfel că nu se poate reține culpa promitentei vânzătoare și nici îndeplinirea, la acel moment, a obligației de plată a prețului de către promitentul cumpărător.

Instanța de apel nu a analizat culpa promitentului cumpărător, reținând că acesta a achitat diferența de preț, fără a motiva că diferența de preț a fost achitată în luna decembrie 2020, deși trebuia achitată la data de 15 aprilie 2017, iar achitarea diferenței de preț nu semnifică că acesta poate dobândi bunul în proprietate în condițiile în care nu a respectat termenul de plată conform promisiunii încheiate.

Recurentul-reclamant A. a depus întâmpinare la recursul părții adverse, prin care a invocat nulitatea parțială a primului motiv de recurs formulat de pârâtă, întrucât, prin critica subsumată motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 1 C. proc. civ., nu a fost indicat textul de lege încălcat, ceea ce echivalează cu o nemotivare a căii de atac.

În subsidiar, recurentul-reclamant a solicitat respingerea ca nefondat a motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 1, întrucât grefierul de ședință nu face parte din compunerea completului de judecată, conform prevederilor Legii nr. 304/2004, competența grefierilor fiind reglementată de art. 1 din Legea nr. 567/2004 și circumscrisă unor atribuții de ordin administrativ.

S-a mai apărat susținând că diferența de preț a fost consemnată la dispoziția promitentei vânzătoare în cursul judecății, din cauza atitudinii acesteia. De altfel, curtea de apel a constatat reaua credință a promitentei vânzătoare pentru neîndeplinirea sarcinilor care îi reveneau la momentul încheierii actului translativ de proprietate, în sensul în care nu a efectuat demersurile pentru radierea ipotecii înscrise în cartea funciară a imobilului, iar neîndeplinirea acestei obligații fundamentale ce bloca transferul dreptului de proprietate a determinat neplata diferența de preț.

Recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. a depus, la rându-i, întâmpinare la recursul părții adverse, prin care a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

În susținerea poziției sale procesuale, recurenta-pârâtă a arătat că neperfectarea actului translativ de proprietate nu este cauzată de atitudinea culpabilă a promitentului vânzător, câtă vreme reclamantul a fost cel care nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț.

A mai susținut recurenta că obligarea pârâtei la plata sumei de 37.800 euro, reprezentând prejudiciu ca urmare neîncasării chiriei de către promitentul cumpărător, este nelegală întrucât aceasta nu a beneficiat de întreaga sumă pentru care datora taxe și impozite către stat.

Ambele părți au depus răspuns la întâmpinare, prin care au reiterat susținerile și apărările formulate.

Raportul asupra admisibilității în principiu a recursurilor a fost comunicat părților la data de 14 iunie 2021, conform dovezilor aflate la filele x, respectiv la data de 21 septembrie 2021, conform dovezii aflate la fila x. Niciuna dintre părți nu a depus punct de vedere la raport.

Prin încheierea din 29 septembrie 2021, pronunțată în dosarul nr. x/2017, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis, în principiu, recursurile declarate de recurentul-reclamant A. și de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția I civilă și a stabilit termen de judecată la data de 24 noiembrie 2021, în ședință publică, cu citarea părților, pentru judecarea recursurilor.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că ambele recursuri declarate sunt nefondate, pentru considerentele expuse în continuare.

Recursul reclamantului A. a fost întemeiat pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., prin criticile concrete de nelegalitate invocându-se, în esență, încălcarea principiului forței obligatorii a contractului prevăzut de art. 1270 din C. civ., prin neacordarea despăgubirilor și pentru perioada cuprinsă între momentul sesizării instanței și cel al transferului dreptului de proprietate produs prin pronunțarea deciziei atacate care ține loc de contract de vânzare.

Recursul pârâtei S.C. B. S.R.L. a fost întemeiat pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1 și 8 din C. proc. civ.. Prin criticile concrete de nelegalitate s-a invocat, în esență, pe de o parte, alcătuirea nelegală a instanței de apel, în sensul pronunțării deciziei de către un complet de judecată constituit cu un alt grefier decât cel care a participat la termenul când au avut loc dezbaterile asupra fondului apelului, iar, pe de altă parte, aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1669 și art. 1279 din C. civ., rezultată din ignorarea caracterului justificat al refuzului promitentei-vânzătoare de a încheia contractul de vânzare promis, dat de neexecutarea culpabilă a obligației promitentului-cumpărător de plată a diferenței de preț până la data de 15 aprilie 2017 convenită prin antecontract.

Examinarea recursurilor urmează a fi realizată în ordinea de prioritate dată de succesiunea logică a chestiunilor de nelegalitate deduse judecății, derivată din raportul de dependență procesuală între soluțiile date celor două capete de cerere, vizate de criticile recurenților.

II.1. Recursul pârâtei S.C. B. S.R.L.

Preliminar examinării propriu-zise a motivelor de recurs, Înalta Curte are în vedere că obiectul litigiului pendinte, astfel cum a fost supus judecății prin elementele cererii introductive și analizat de către instanțele de fond, îl constituie pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare pentru imobilul spațiu comercial și teren aferent situat în municipiul Pitești și obligarea pârâtei promitente-vânzătoare să-i plătească reclamantului promitent-cumpărător daune-interese pentru întârzierea executării obligației asumate prin antecontract, aceea de a încheia contractul translativ de proprietate.

Situația de fapt, reținută de instanțele de fond pe baza probelor administrate în proces, care nu mai poate fi reevaluată în prezenta cale de atac în care se exercită exclusiv un control de legalitate al deciziei recurate, relevă faptul că între pârâta S.C. B. S.R.L., în calitate de promitentă-vânzătoare, și reclamantul A., în calitate de promitent-cumpărător, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) autentificată sub nr. x/15.09.2014 la Biroul Individual Notarial C., cu privire la imobilul spațiu comercial și teren aferent situat în municipiul Pitești, cartier Banat, Str. x de Hunedoara (Exercițiu) nr. 5, județul Argeș, fiind stabilit termenul limită de 15.04.2017 pentru încheierea contractului de vânzare promis, în forma autentică cerută ad validitatem conform art. 1244 din C. civ.

Elementele esențiale ale vânzării au fost stabilite în cuprinsul antecontractului, bunul promis fiind imobilul descris la pct. I.5 din prezenta hotărâre, iar prețul fiind stabilit la suma de 200.000 euro, din care s-a predat un avans de 100.000 euro la data încheierii antecontractului, diferența de preț convenindu-se a fi plătită cel mai târziu la data de 15.04.2017.

Cuantumul diferenței de preț a fost ulterior modificat prin convenția părților, stabilindu-se suma de 82.000 euro cu acest titlu, prin actul adițional autentificat sub nr. x/06.05.2016 la același biroul notarial.

În cuprinsul antecontractului a fost inserată și clauza potrivit cu care promitenta-vânzătoare pârâtă și-a asumat obligația contractuală de a depune diligențe în vederea achitării unui credit bancar și radierii ipotecii instituite asupra imobilului promis, instanța de rejudecare stabilind pe baza înscrisurilor dosarului faptul că la data de 14.04.2017 a fost rambursat integral împrumutul bancar, iar la data de 26.04.2017 a fost dată încheierea de radiere a dreptului de ipotecă, fără însă ca notarul public sau promitentul-cumpărător reclamant să fie înștiințați asupra acestor împrejurări, dovezile fiind depuse de către pârâtă direct în proces, la judecata în primă instanță.

A mai reținut instanța de rejudecare faptul că pârâta promitentă-vânzătoare încheiase cu terțe persoane, cu privire la același imobil, alte două promisiuni de vânzare-cumpărare, precum și faptul că reclamantul promitent-cumpărător a plătit diferența de preț în valoare de 82.000 euro, prin procedura ofertei reale urmată de consemnațiune, în cursul rejudecării apelului, anterior pronunțării deciziei obiect al prezentului recurs.

Luând în considerare motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 1 din C. proc. civ., Înalta Curte reține caracterul vădit nefondat al criticilor recurentei-pârâte.

Este reală susținerea recurentei, în sensul că încheierea de dezbateri din 18.11.2020 a fost pronunțată de un complet de judecată în constituirea căruia a participat grefierul D., iar la termenul din 10.12.2020 pentru când a fost amânată pronunțarea hotărârii, decizia nr. 3686 (obiect al recursul pendinte) a fost pronunțată de un complet de judecată constituit cu un alt grefier, E..

Această împrejurare nu intră însă în sfera neregularităților sancționate prin motivul de casare invocat și nici nu are semnificația juridică atribuită de recurentă care afirmă o pretinsă încălcare a principiului continuității.

Aceasta întrucât, alcătuirea greșită a instanței ("când instanța nu a fost alcătuită potrivit dispozițiilor legale") implică nerespectarea normelor privind compunerea instanței (precum alcătuirea acesteia cu un număr necorespunzător de judecători ori cu judecători care se află într-o situație de incompatibilitate) și constituirea instanței (în sensul omisiunii formării completului cu toate organele și persoanele cerute de lege în respectiva cauză - grefier, procuror, magistrat-asistent ori asistenți judiciari, după caz -, sau al incompatibilității în care s-ar afla vreunul dintre aceștia).

În speță, instanța de apel a fost corect constituită cu grefier de ședință, fiind respectate atât normele de procedură civilă, cât și cele de organizare judiciară care reglementează rolul și atribuțiile grefierului care participă la ședința de judecată.

De altfel, pretinsa neregularitate în alcătuirea instanței de apel este dedusă din schimbarea grefierului care a participat la dezbaterea în fond a apelului.

Însă, o atare împrejurare nu poate avea nicidecum semnificația vreunei neregularități în raport cu normele de procedură civilă și de organizare judiciară care guvernează alcătuirea corespunzătoare a instanței, fiind de observat că recurenta însăși nu indică vreo normă juridică în concret nesocotită și că în cuprinsul procesului-verbal din 10.12.2020 întocmit de către președintele de secție s-a consemnat motivul obiectiv al înlocuirii grefierului de ședință.

În egală măsură, Înalta Curte are în vedere că aspectul invocat nu ține de domeniul de reglementare a principiului continuității instanței, prevăzut de art. 19 și art. 214 din C. proc. civ., cunoscut fiind că prin continuitatea instanței este desemnată continuitatea compunerii completului de judecată, și nu a constituirii lui, această regulă ridicată la nivel de principiu fundamental al procesului civil semnificând faptul că judecătorii care îl compun trebuie să rămână aceiași în tot cursul judecății unui proces, putând fi schimbați numai pentru motive temeinice și doar în condiții anume prescrise de lege.

Nefondat se vădește a fi și motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., prin care s-a invocat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1669 și art. 1279 din C. civ.

Înalta Curte are în vedere că, prin decizia de casare nr. 4 din 14 ianuarie 2020 pronunțată de instanța supremă în primul ciclu procesual, s-a dezlegat cu caracter obligatoriu și autoritate de lucru judecat chestiunea neîndeplinirii de către pârâtă a obligației de a-i comunica reclamantului contul bancar în vederea plății diferenței de preț, din perspectiva dispozițiilor Legii nr. 70/2015 pentru întărirea disciplinei financiare privind operațiunile de încasări și plăți în numerar și pentru modificarea și completarea Ordonanței de urgență a Guvernului nr. 193/2002 privind introducerea sistemelor moderne de plată, precum și a Regulamentului BNR, statuând în sensul că:

"începând cu data intrării în vigoare a Legii nr. 70/2015 (11.04.2015), orice persoană juridică, inclusiv o societate comercială, precum pârâta din cauză, avea obligația de a efectua operațiuni de încasări prin instrumente de plată, încasarea în numerar de la una și aceeași persoană fizică fiind permisă doar în limita prevăzută de lege, în timp ce o încasare în numerar, în tranșe, a unei sume ce depășește plafonul de 10.000 RON echivalează cu o eludare a legii.

Prin promisiunea bilaterală de vânzare nu s-a prevăzut modalitatea de plată a diferenței de preț în sarcina promitentului-cumpărător, astfel încât plata putea fi făcută în orice mod permis de lege.

În absența unei clauze contractuale care să prevadă doar plata în numerar a diferenței de preț, instituirea ulterioară prin lege a interdicției de încasare în numerar de sume mai mari de 10.000 RON zilnic de la o persoană fizică, de către persoanele juridice, astfel cum s-a arătat în cele ce preced, nu reprezintă o modificare a convenției, în sensul art. 1270 alin. (2) C. civ.

În schimb, prevederile Legii nr. 70/2015 sunt relevante în aprecierea conduitei pârâtei în legătură cu modul de executare de către reclamant a obligației de plată a diferenței de preț, din perspectiva împrejurării necomunicării de către pârâtă a numărului de cont bancar în care să fie transferată suma de bani cu acest titlu.

În acest sens, art. 1272 C. civ. prevede "Contractul valabil încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar și la toate urmările pe care practicile statornicite între părți, uzanțele, legea sau echitatea le dau contractului".

Pe acest temei, obligația legală de efectuare a încasărilor exclusiv prin instrumente de plată - încasările prin numerar fiind permise doar în cazurile și condițiile prevăzute prin lege -, atrăgea obligația pârâtei de comunicare către reclamant a tuturor informațiilor referitoare la contul său bancar în care reclamantul să vireze, prin intermediul prestatorului de servicii de plată, suma de bani reprezentând diferența de preț."

S-a mai reținut, prin aceeași decizie de casare, cu referire la neexecutarea de către reclamant a obligației contractuale de plată a diferenței de preț, că "instanța de apel nu a stabilit, în prealabil, momentul la care această condiție nu este îndeplinită, respectiv dacă se impută debitorului neplata prețului până la scadența din promisiunea bilaterală de vânzare ori până la soluționarea de către instanță a cererii", context în care "instanța de apel a conchis în mod greșit în sensul unei neexecutări culpabile de către reclamant a obligației de plată a diferenței de preț, fără a determina toate împrejurările de fapt și de drept relevante pentru o asemenea apreciere."

Așadar, chestiunea tranșată cu caracter obligatoriu prin decizia de casare a fost cea referitoare la neîndeplinirea de către pârâta promitentă-vânzătoare a obligației legale de a-i comunica cocontractantului său informațiile referitoare la contul bancar în care reclamantul promitent-cumpărător să vireze suma de 82.000 euro reprezentând diferența de preț și astfel să-și poată îndeplini, la rându-i, principala obligație contractuală asumată.

Totodată, instanța de casare a dat îndrumări obligatorii instanței de rejudecare a apelului declarat de reclamant, în sensul de a stabili împrejurările relevante care să permită examinarea caracterului culpabil al neexecutării obligației de plată a diferenței de preț ce incumbă promitentului-cumpărător.

În rejudecarea apelului, în limitele astfel trasate de către instanța de casare, curtea de apel a reținut efectuarea plății diferenței de preț, în procedura ofertei reale urmată de consemnațiune prevăzută de art. 1006-1013 din C. proc. civ., și refuzul nejustificat al pârâtei de a încheia contractul promis, ceea ce legitimează pe deplin activarea mecanismului pronunțării hotărârii care să țină loc de contract de vânzare, reglementat de art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) din C. civ.

Se cuvine observat aspectul că este necontestat în recurs faptul plății de către reclamantul promitent-vânzător a diferenței de preț, prin instrumentul juridic prevăzut de art. 1006-1013 din C. proc. civ. care reglementează procedura ofertei de plată și consemnațiunii, împrejurare de fapt reținută de către instanța de rejudecare pe baza actului constatator al liberării debitorului (încheierea emisă de BEJ F. la data de 6.10.2020), neatacată cu cerere în anulare.

Controversa părților din recurs poartă numai asupra efectelor juridice generate de momentul la care s-a executat această obligație contractuală principală, moment care este plasat ulterior termenului de 15.04.2017 convenit de părți pentru încheierea contractului promis, ceea ce justifică în opinia recurentei-pârâte refuzul acesteia de a mai perfecta contractul de vânzare și, în consecință, face inaplicabil mecanismul juridic reglementat de dispozițiile art. 1279 și art. 1669 din C. civ. activat prin cererea introductivă și recunoscut prin decizia recurată.

Astfel fiind, este locul aici a reaminti faptul că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract) naște în sarcina părților numai o obligație personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare promis, în condițiile convenite cu privire la elementele esențiale ale vânzării (lucru vândut și preț).

În caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, partea interesată are la îndemână soluții și remedii precum rezoluțiunea promisiunii și/sau daunele-interese, dar și un instrument juridic mult mai energic, anume pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, cum de altfel s-a statuat unanim în doctrina și jurisprudența dezvoltate pe marginea dispozițiilor relevante din vechea și noua reglementare a C. civ., primind și consacrare expresă în art. 1279 alin. (3) și art. 1669 alin. (1) din noul cod.

Așadar, în situația în care una dintre părțile care au perfectat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare refuză încheierea contractului promis, cealaltă parte, care și-a îndeplinit toate obligațiile rezultând din promisiune, poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, condiționat însă de întrunirea tuturor cerințelor de validitate ale vânzării. Acest mecanism se întemeiază pe principiul executării reale sau în natură specifică a obligațiilor civile concrete, nefiind altceva decât reflexul procedural al dreptului subiectiv născut din actul juridic încheiat între părți și care formează legea lor, potrivit principiului forței obligatorii a actului juridic civil, consacrat de art. 1270 alin. (1) din același cod.

Pornind de la chestiunea litigioasă tranșată cu caracter obligatoriu și autoritate de lucru judecat, referitoare la neîndeplinirea de către promitenta-vânzătoare a obligației legale de a comunica informațiile necesare pentru viramentul bancar al diferenței de preț, Înalta Curte are în vedere, prin prisma reciprocității și interdependenței obligațiilor într-un contract sinalagmatic, natura și efectele procedurii de plată urmată de către promitentul-cumpărător pentru executarea principalei sale obligații contractuale, cea privind plata sumei de 82.000 euro cu titlu de diferență de preț.

Aceasta întrucât, oferta reală urmată de consemnațiune, neatacată cu cerere în anulare în condițiile art. 1010 alin. (2) din C. proc. civ. și devenită irevocabilă, are ca efect liberarea debitorului de datoria sa față de creditor și ține loc de plată. Mai mult decât atât, partea interesată poate recurge la o asemenea procedură în fața oricărei instanțe, în orice stadiu al judecății, deci inclusiv în apel sau în recurs, potrivit dispozițiilor art. 1011 alin. (1) din același cod.

Soluția consacrată legislativ în cuprinsul art. 1006-1013 din C. proc. civ. a fost edictată în scopul de a da posibilitatea liberării debitorului de bună-credință de obligația sa față de creditor, procedura ofertei de plată și consemnațiunii reprezentând, așadar, mecanismul aflat la îndemâna debitorului care este gata să-și execute obligația, pentru situația în care creditorul refuză primirea plății.

Drept urmare, în contextul procesual expus, rezultă cu forța evidenței existența situației premisă care a determinat recurgerea la procedura de plată în discuție, anume încercarea promitentei-vânzătoare creditoare de a împiedica liberarea promitentului-cumpărător debitor de obligația contractuală esențială, astfel că neexecutarea obligației de plată a diferenței de preț până la termenul convenit pentru încheierea contractului de vânzare promis îi este imputabilă exclusiv recurentei-pârâte care își invocă, astfel, propria turpitudine.

Ca atare, nu poate fi lipsită de efectul juridic specific plata valabil făcută în etapa procesuală a rejudecării apelului reclamantului, având funcția liberatorie anterior evocată.

Or, în prezența refuzului nejustificat al recurentei-pârâte de a încheia contractul de vânzare promis și al executării de către recurentul-reclamant a obligației esențiale asumate prin antecontract, și anume plata prețului vânzării, observând și că sunt necontestate în proces atât apartenența imobilului la patrimoniul promitentei-vânzătoare, cât și îndeplinirea tuturor celorlalte condiții de valabilitate generale și speciale ale contractului promis, Înalta Curte reține că instanța de apel, în deplin respect al dispozițiilor art. 1669 alin. (1) și art. 1279 alin. (3) din C. civ., a suplinit consimțământul promitentei-vânzătoare pârâte, făcând aplicabilitatea mecanismului pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare, criticile de nelegalitate fiind vădit nefondate.

II.2. Recursul reclamantului A.

Luând în examinare motivul de recurs prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., prin care s-a invocat încălcarea principiului forței obligatorii a contractului prevăzut de art. 1270 din C. civ., prin neacordarea despăgubirilor și pentru perioada cuprinsă între momentul sesizării instanței și cel al transferului dreptului de proprietate produs prin pronunțarea deciziei atacate care ține loc de contract de vânzare, Înalta Curte constată caracterul nefondat al criticilor formulate.

Este cunoscut că daunele-interese moratorii, precum cele vizate de criticile recurentului-reclamant, sunt acordate pentru repararea prejudiciului provocat prin întârzierea executării obligației de a încheia actul translativ de proprietate și au vocația cumulului cu remediul pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare.

Contrar susținerilor recurentului-reclamant, instanța de apel a acordat despăgubiri bănești inclusiv pentru perioada vizată de criticile din memoriul de recurs, ținând seama tocmai de concluziile scrise depuse în apel la data de 19.11.2020, în cuprinsul cărora apelantul-reclamant a indicat un calcul al sumei de bani pretinse, începând cu data de 15.04.2017 (anterioară cererii introductive înregistrate la 22.06.2017) și "până în prezent", mai exact pentru 42 de luni, fiind astfel respectate principiul disponibilității și limitele devoluțiunii la judecarea apelului.

Nu poate fi primită nici susținerea recurentului-reclamant referitoare la încălcarea principiului pacta sunt servanda, câtă vreme instanța de apel a avut drept reper evaluarea convențională a daunelor-interese realizată de părți prin stipularea unei clauze penale în conținutul promisiunii de vânzare-cumpărare.

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că decizia recurată a fost pronunțată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1 și 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din același cod, va respinge ambele recursuri, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul A. și de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 3686/2020 din 10 decembrie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Pitești, secția I civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 24 noiembrie 2021.