ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1309/2022

Ședința publică din data de 14 iunie 2022

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

I.1. Obiectul cereri de chemare în judecată:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 30 iulie 2018 pe rolul Judecătoriei Buftea, secția civilă, sub nr. x/2018, reclamanții A. și B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., D., E., F., G. și H., ca instanța prin hotărârea ce o va pronunța să constate nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.1998 de B.N.P I..

Prin sentința civilă nr. 539 din 08 februarie 2019, Judecătoria Buftea. secția civilă, a admis excepția necompetenței materiale, invocată din oficiu; a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Ilfov, secția civilă.

I.2. Hotărârea pronunțată în primă instanță

Prin sentința civilă nr. 4605 din 18 decembrie 2019, Tribunalul Ilfov, secția civilă, a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B.; a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.1998 de B.N.P. I., în limita suprafeței de 284 mp teren.

I.3. Hotărârea pronunțată în apel

Prin decizia civilă nr. 987 A din 22 iunie 2021, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul formulat de apelanții-pârâți G. și H.; a schimbat în tot sentința apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată; a obligat intimații-reclamanți să plătească apelanților-pârâți suma de 3.139,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel; a respins cererea intimaților-reclamanți privind cheltuielile de judecată, ca nefondată; a luat act că intimații-pârâți și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

II. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 987 A din 22 iunie 2021 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, au declarat recurs reclamanții A., J., K., L. și M..

II.1. Motivele de recurs

Recursul declarat de reclamanți a fost motivat prin însăși cererea de recurs, conform prevederilor art. 487 alin. (1) C. proc. civ., fiind invocată incidența dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Recurenții-reclamanți au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

În dezvoltarea motivelor de recurs, au expus următoarele critici:

Cu privire la incidența motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., din perspectiva exigențelor motivării, au susținut că hotărârea atacată se bazează exclusiv pe concluzia că pârâții-cumpărători au fost de bună-credință, însă instanța de apel nu a stabilit momentul când aceștia au fost de bună-credință, aspect esențial ce se impunea a fi analizat dintr-o dublă perspectivă, și anume poziția subiectivă la momentul încheierii actului în discuție și împrejurările ce caracterizau calitatea de proprietar a celui care a contractat, adică dacă în raport de informațiile obiective și disponibile în acel moment, exista posibilitatea reală de cunoaștere a viciilor titlului vânzătorului, anume, că tratează cu un non dominus.

- instanța de apel nu a analizat perioada încheierii actului, ci s-a raportat la o perioadă cu mult anterioară (anii 1973 și 1994), aspect ce nu garantează faptul că dacă pârâții au fost de bună-credință atunci, automat ar trebui considerați de bună-credință și în 1998, când s-a încheiat actul cu un neproprietar;

- împrejurarea că terenul nu se găsea în posesia vânzătorului, reprezenta o chestiune obiectivă, pe deplin cunoscută de pârâți, ce submina buna-credință; împrejurarea că posesia exercitată de N., era justa ori nu, nu are relevanță în cauză, ci faptul că terenul nu se găsea în posesia vânzătorului, situație ce impunea efectuarea de verificări;

- cu referire la contrarietatea considerentelor, recurenții-reclamanți au arătat că teza conform căreia "cunoașterea faptului ocupării terenului reconstituit de către un terț față de contract ar fi putut vicia, într-adevăr, buna-credință a subdobânditorului" contrazice concluzia că pârâții au fost de bună-credință, cât timp se reține că la momentul 1998, suprafața pe care o ocupase (terenul ce a făcut obiectul vânzării) era îngrădită și cultivată (de N.);

- împrejurarea deținerii bunului vândut de către un terț, cu sau fără drept, impunea unui cumpărător diligent obligația morală și legală de a face verificări suplimentare pentru lămurirea acestui fapt, iar simplul fapt al nedeținerii bunului de către vânzător, la data vânzării este suficient per se, pentru a se reține buna-credință;

- nu are nicio relevanță perioada punerii în posesie (1994), cât timp situația de referință ce se analizează în cazul nulității este cea de la data încheierii contractului (1998), pe care instanța de apel a observat-o și din care rezultă că terenul nu era în posesia vânzătorilor;

- nu poate fi reținut aspectul că terenul era în posesia N. din 1973 dar, se afla la O., și astfel "era la dispoziția comisiei", cât timp situația obiectivă relevă faptul că nu aparținea vânzătorului, iar punerea în posesie, ca procedură prealabilă emiterii titlului în baza Legii nr. 18/1991, presupunea ca beneficiarii să fi fost puși efectiv în posesia terenului, fapt care nu s-a realizat;

- instanța de apel a omis a analiza argumentul că terenul la data vânzării, nu se găsea în posesia vânzătorilor, ci a recurenților-reclamanți, împrejurare care excludea de plano orice "bună-credință", fiind de notorietate că niciun cumpărător de bună-credință nu poate accepta să cumpere un bun ce nu se găsește în posesia vânzătorului;

- buna-credință, în materie, nu se reduce numai la "necunoașterea" unor împrejurări, ci implică analiza conduitei manifestate prin diligentele pe care un bonus pater familias le-ar fi făcut pentru a cunoaște situația exactă, prin raportare la toate împrejurările anterioare, concomitente și subsecvente actului întocmit;

- au fost ignorate aspectele care vizau faptul că bunul nu se găsea în posesia vânzătorilor, respectiv: terenul nu era marcat; vânzătorii nu au avut posesia terenului, fapt obligatoriu în procesul de aplicare a Legii nr. 18/1991; la nivelul anului 1998, nu s-a întocmit o documentație cadastrală aptă să identifice terenul; pârâții au susținut că terenul cumpărat se află pe un alt amplasament, unde au edificat casa în 1996, în înțelegere cu vânzătorii, după cum s-a menționat în sentința civilă nr. 7506 din 18 noiembrie 2005, teren pe care-1 dețin în posesie;

- toate elemente relevate demonstrează inexistența unui examen judiciar efectiv în concordanță cu exigențele impuse calității unei motivări, fiind mai degrabă expresia unui arbitrariu judiciar, manieră ce reflectă faptul că judecarea pricinii în fața instanței de apel s-a realizat în condiții care nu au asigurat recurenților-reclamanți garanțiile dreptului prevăzut de art. 6 parag. 1 din C.E.D.O. ce implică nu numai consacrarea dreptului de acces la o instanță de judecată, ci și celelalte garanții cu privire la desfășurarea procesului civil în primă instanță și în căile de atac (tranșarea pe fond a litigiului, obținerea unei soluții asupra temeiniciei pretenției, respectarea regulilor devoluțiunii în apel, motivarea hotărârii judecătorești prin redarea situației de fapt și de drept etc.) ce determină conținutul intrinsec al dreptului la un proces echitabil.

Cu privire la incidența motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții-reclamanți au arătat că instanța de apel a încălcat regulile de drept privind principiul ocrotirii subdobânditorului de bună-credință, aplicându-le unui dobânditor de rea-credință, cu ignorarea necesității demonstrării bunei-credințe și erorii invincibile.

- instanța de apel a reținut că pârâții nu au cunoscut viciile (tehnice) ale titlului reclamantului fără a mai analiza împrejurările existente la momentul încheierii actului, care infirmau vreun drept al vânzătorilor relativ la acel teren, fapt ce reprezintă o aplicare greșită a regulilor de drept la speță, unde prin simpla "necunoaștere" a unui element, se reține incidența principiului, omițându-se celelalte elemente structurale ale acestuia, în raport de care se determină dacă există ori nu buna-credință;

- au arătat hotărârea este lipsită de temei legal în condițiile în care din modul în care este redactată nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată, context în care instanța de recurs trebuie să evalueze dacă hotărârea atacată este motivată în drept sau dacă în legislația în vigoare, la data pronunțării acesteia, există un text de lege (de drept material) care să justifice soluția pronunțată;

- hotărârea a fost dată cu încălcarea sau cu aplicarea greșită a legii, acest motiv de critică include în mod excepțional și nerespectarea normelor procesual civile, respectiv nesocotirea unor principii juridice sau alte reguli de drept create pe cale jurisprudențială sau doctrinară, care conturează regimul juridic al instituției sau categoriei juridice respective;

- principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului reprezintă, în realitate, o aplicație a teoriei aparenței în drept, care se fundamentează pe două coordonate esențiale: buna-credință a terțului care a încheiat actul juridic cu titularul aparent al dreptului de proprietate și existența unei erori comune și invincibile, care constă în convingerea general admisă că titularul aparent este însuși titularul adevărat al dreptului de proprietate. Or, ignorarea celui de-al doilea element (eroare comună) face ca aplicarea principiului ocrotirii dobânditorului de bună-credință să fie eronată și, prin urmare, soluția să fie dată cu încălcarea legii, cât timp nu s-a aplicat regula desființării actelor subsecvente, în raport de care să existe o justificare adecvată prin raportare la exigențele privind ocrotirea subdobânditorului de bună-credință;

- buna-credință reprezintă o noțiune autonomă specifică principiul error communis facit jus și trebuie stabilită ca atare în contextul împrejurărilor care au determinat existența acestei erori în privința titularului dreptului constituit ori transmis;

- buna-credință este ineficientă fără eroarea comună pentru a paraliza incidența principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, fiind necesar a se reține și eroarea comună și invincibilă, sens în care era necesar a se stabili de către instanța de apel dacă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, o asemenea eroare comună și invincibilă a creat o aparență de drept, în sensul că vânzătorul este proprietarul bunului vândut;

- instanța de apel nu a analizat elementele caracteristice relei-credințe, ci i-a considerat pe cumpărători de bună-credință, raționament greșit în contextul existenței unor stări intermediare ce nu se confundă cu "buna-credință";

- în condițiile în care principiul anulării actului subsecvent, ca urmare a anularii actului inițial se prezintă ca o consecință în plan juridic a celorlalte două principii care guvernează materia nulității actului juridic, anume retroactivitatea și principiul nemo dat quod non habet, însă pentru a configura una sau alta dintre situațiile juridice menționate, cu repercusiuni asupra situației patrimoniale a părților din litigiu, instanța de apel trebuia să stabilească cu prioritate dacă circumstanțele de fapt ale cauzei pendinte se suprapun situației premisă pentru aplicarea principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis ori a excepției de la acest principiu - menținerea dreptului subdobânditorului de bună-credință cu titlu oneros.

- deși instanța de apel a reținut în analiza judiciară momentul "încheierii contractului de vânzare-cumpărare", în realitate, în motivarea soluției s-a raportat exclusiv la o situație anterioară acestui moment, omițând a mai cerceta dacă la data încheierii contractului, cumpărătorii mai puteau fi considerați de bună-credință;

- deși instanța de apel a observat care au fost motivele pentru care titlul vânzătorului a fost considerat nul absolut (decizia nr. 2228R/10.12.2015, pronunțată de Tribunalul București), precum și statuarea irevocabilă a instanței "(...) s-a constatat că titlul de proprietate a fost corectat de OCOT București, prin încălcarea dispozițiilor de ordine publică referitoare la atribuțiile acestui organism (...)" a considerat că pârâții sunt de bună-credință, având în vedere că aceste motive de ordine publică "au un caracter pronunțat tehnico-juridic, nu puteau fi observate de o persoană fără pregătire de specialitate în domeniu", teză falsă, întrucât nu s-a realizat o punere în posesie, anterior emiterii titlului, fapt cunoscut de pârâți, cât timp cunoșteau faptul că terenul este în posesia N., iar titlul a fost modificat ilegal cu pixul, trecându-se terenul din extravilan în intravilan de o persoană ce nu avea acest drept;

- buna-credință nu se raportează exclusiv la viciul titlului vânzătorului, ci la întreg complexul factual și juridic, adică la datele existente permit formarea convingerii intime și drepte, că cel cu care tratează este un adevărat proprietar, aspect ignorat de către instanța de apel;

- în speță, nu sunt întrunite toate elementele proprietății aparente; actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată asupra unui imobil determinat, posesia utilă a transmițătorului în momentul încheierii actului și titlul proprietarului aparent (elementele materiale ale aparenței) eroarea comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar al transmițătorului (elementul psihologic al aparenței) și nu în ultimul rând buna-credință a dobânditorului.

Nu au fost identificate motive de ordine publică, în condițiile art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

II.2. Apărările formulate în cauză

La data de 26 octombrie 2021 (data depunerii la oficiul poștal), în termenul legal, intimații-pârâți G. și H. au depus întâmpinare, prin care au invocat inadmisibilitatea recursului, iar pe fond, au solicitat respingerea acestuia, cu obligarea recurenților la plata cheltuielilor de judecată.

Cu privire la inadmisibilitatea recursului, au arătat că în cadrul criticilor circumscrise motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sub aspectul nemotivării sau a motivării contradictorii a deciziei recurate, a fost analizată situația de fapt, aspect ce vizează netemeinicia hotărârii atacate.

Recurenții-reclamanți nu au depus răspuns la întâmpinare.

II.3. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 15 martie 2022, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamanții A., J., K., L. și M. împotriva deciziei civile nr. 987A din 22 iunie 2021, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, apreciind că argumentele arătate în susținerea excepției de inadmisibilitate a recursului se circumscriu excepției nulității căii de atac, în sensul celor prevăzute de art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., interpretat a contario, excepție care însă nu a fost reținută, potrivit considerentelor încheierii; în consecință, s-a fixat termen de judecată la data de 24 mai 2022, în ședință publică, cu citarea părților.

II.4. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, precum și actele și lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs și prin raportare dispozițiile legale aplicabile în cauză, se apreciază că recursul de reclamanții A., J., K., L. și M. este fondat, urmând a fi admis, pentru considerentele ce urmează.

Pentru evaluarea cazurilor de casare pe care reclamanții s-au întemeiat - motive contradictorii, motivare insuficientă [art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ..] și aplicarea greșită a normelor de drept material incidente pentru soluționarea raportului juridic litigios [art. 488 alin. (1) pct. 8], Înalta Curte apreciază că este necesară redarea circumstanțelor esențiale ale cauzei reținute de instanța de apel.

Obiectul pricinii privește cererea reclamanților de constatare a nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare aut. sub nr. x/14.10.1998 de B.N.P I., încheiat între F. și C., în calitate de vânzători, și G. (căsătorit cu H.), în calitate de cumpărători, respectiv pentru suprafața de teren de 284 mp din totalul celor 350 mp care constituie obiectul acestui act juridic, conform cererii precizatoare de la dosar fond.

Având în vedere data încheierii acestui contract, dispozițiile de drept material aplicabile sunt cele din C. civ. din 1864, ceea ce presupune și raportarea la principiile dezvoltate în doctrină și jurisprudență cu privire la efectele nulității actului juridic civil.

Reclamanții cauzei au solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de vânzare-cumpărare menționat, întemeindu-se pe principiul nulității actului subsecvent (resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis), una dintre regulile ce guvernează efectele nulității actului juridic civil, alături de principiul retroactivității efectelor nulității și principiul repunerii în situația anterioară (restitutio in integrum).

Este util de precizat că primul principiu enunțat privește efectele nulității față de terți, iar cele din urmă reglează efectele nulității actului juridic inter partes.

Principiul nulității actului subsecvent reprezintă acea regulă de drept potrivit căreia anularea actului inițial sau primar atrage și anularea actului subsecvent sau următor, dată fiind legătura sa cu primul.

Prin excepție, principiul error communis facit jus sau principiul validității aparenței în drept, dacă sunt întrunite cerințele privind incidența sa, anihilează efectul nulității pentru actul subsecvent.

În speța de față, intimații-pârâți subdobânditori cu titlu oneros ai terenului în litigiu, s-au prevalat de incidența acestei excepții de la regula nulității actului subsecvent sau de la principiul quod nullum est, nullum producit effectum.

Principiul validității aparenței în drept se fundamentează pe premisa esențială a bunei-credințe a terțului care a încheiat actul juridic cu titularul aparent al dreptului de proprietate; însă, în această materie, buna-credință decurge din existența unei erori comune și invincibile în care subdobânditorul s-ar aflat la data perfectării actului, ceea ce presupune probarea unor circumstanțe de natură a permite fundamentarea unei convingeri generale că titularul aparent este titularul real al dreptului de proprietate.

Nulitatea parțială a actului inițial (titlul de proprietate al vânzătorilor, emis în procedura Legii nr. 18/1991) cu privire la terenul în suprafață de 350 mp, înscrisă în titlul de proprietate nr. x/10.10.1994 emis de Comisia Județeană a Municipiului București a fost constatată prin decizia civilă nr. 2228R/10.12.2015, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă.

Acest litigiul a fost inițiat tot de reclamanții cauzei de față, fiind purtat în contradictoriu cu intimații pârâți Comisia Județeană Ilfov, Comisia Municipiului București pentru Aplicarea Legii Fondului Funciar, Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 18/1991a comunei Chiajna, C., D., F. și E..

Înalta Curte reține, astfel cum corect invocă și recurenții, că principiul aparenței validității în drept care dă expresie unei nevoi sociale de securitate a raporturilor juridice civile, presupune întrunirea următoarelor condiții: actul subsecvent să fie un act cu titlu oneros, subdobânditorul să fi fost de bună credință la data perfectării actului subsecvent, adică să fi fost într-o eroare comună și invincibilă cu privire la însușirile, respectiv, viciile titlului vânzătorului.

Deși instanța de apel enunță, la nivel teoretic, regulile de drept aplicabile și verificările jurisdicționale ce se impuneau a fi efectuate pentru cercetarea apărării intimaților cumpărători G. și H., aplicarea acestor reguli este lipsită de claritate, iar raționamentul logico-juridic expus în hotărârea atacată nu permite determinarea unei concluzii certe cu privire la momentul la care a considerat că subdobânditorii cu titlu oneros au fost bună-credință, după cum nu reiese nici aplicarea efectivă a testului erorii comune și invincibile în care aceștia ar fi trebuit să se afle pentru a se putea reține în mod legal validitatea actului juridic atacat.

Astfel, curtea de apel a reținut în mod corect că, pornind de la prevederile art. 1898 din C. civ. din 1864, buna-credință a subdobânditorului cu titlu oneros a fost definită ca fiind credința achizitorului că cel de la care de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea.

Pentru a se reține buna-credința în favoarea terțului dobânditor nu este însă suficient ca acesta să se fi încrezut în ceea ce i s-a prezentat sau a luat drept situație reală, adică să se prevaleze de o simplă ignoranță, ci mai este necesar ca acea convingere eronată pe care a avut-o la încheierea actului să nu îi poată fi imputabilă, urmare a neglijenței pe care a manifestat-o ori a unei imprudențe.

Curtea de apel a concluzionat că terțul nu poate invoca în beneficiul său prezumția bunei-credințe pentru a-și ascunde lipsa de diligență în privința unui control atent asupra calității titlului proprietarului aparent.

Aplicând această definiție în materia nulității actului subsecvent (art. 1898 din C. civ. din 1864 fiind edictat în materia prescripției achizitive de scurtă durată, fundamentată pe existența unui just titlu), instanța de apel a reținut că este necesar ca subdobânditorul să fi avut convingerea că titlul de proprietate de care se prevalează înstrăinătorul, este unul valabil. În consecință, terțul este socotit de rea-credință dacă în momentul dobândirii dreptului a cunoscut efectiv sau, cu diligențe minime, ar fi putut să cunoască, pe orice cale, motivele de nulitate a titlului de proprietate care constituie actul inițial.

Astfel, deși din punct de vedere al regulilor aplicabile, curtea de apel a reținut în mod corect că la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare (14.10.1998) era necesară întrunirea cerinței bunei-credințe în contextul principiului error communis facit jus, Înalta Curte apreciază că nu rezultă concluzia la care a ajuns instanța de apel însăși cu privire la această condiție pentru momentul relevant enunțat, întrucât, în cuprinsul motivării deciziei recurate sunt indicate date calendaristice diferite, reproduse ca atare din considerentele hotărârii judecătorești de anulare parțială a titlului de proprietate al vânzătorilor.

Referitor la cea din urmă chestiune, Înalta Curte constată că instanța de apel a făcut aplicarea efectului pozitiv al lucrului judecat al deciziei civile nr. 2228R/10.12.2015, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, preluând anumite considerente reținute de instanța anterioară care, în contextul cauzei de față, puteau avea o altă semnificație juridică.

Potrivit celor mai sus redate, decizia invocată a fost pronunțată într-un cadru procesual care i-a exclus pe terții achizitori - G. și H. -, astfel că instanța de apel era datoare să observe dispozițiile art. 435 alin. (2) din C. proc. civ. care consacră efectul opozabilității hotărârii judecătorești, potrivit cărora hotărârea este opozabilă oricărei terțe persoane atât timp cât aceasta din urmă nu face, în condițiile legii, dovada contrară.

Altfel spus, pentru speța de față, opozabilitatea hotărârii judecătorești anterioare față de terții dobânditori (intimații P.) operează cu valoarea unui fapt juridic, susceptibil de proba contrară.

Soluția legislativă din norma citată este firească, pentru că terțul care nu a participat în dezbaterea judiciară precedentă nu a avut posibilitatea de a-și demonstra eventuala legitimitate a dreptului său, astfel încât, el nu poate fi supus efectelor actului jurisdicțional întocmai ca părțile (care nu mai pot repune în discuție dreptul ce a făcut obiectul dezbaterii) și nu nici nu i se poate opune obligativitatea efectelor hotărârii (respectarea sau aducerea la îndeplinire a dispozițiilor instanței).

Ca atare, Înalta Curte reține că efectul pozitiv al lucrului anterior judecat, opera, în acest nou litigiu, numai între Q. și recurenții-reclamanți care au participat și în primul proces, întrucât numai între aceștia cerința de la art. 431 alin. (2) din C. proc. civ. este îndeplinită, anume - existența unei judecăți anterioare finalizate cu pronunțarea unei hotărâri judecătorești definitive asupra unei cereri care se află într-o conexitate litigioasă cu cea din cauza de față.

Așa fiind, în raporturile dintre recurenții-reclamanți și intimații P., terți dobânditori ai terenului, chestiunea exercitării posesiei asupra terenului - la momentul relevant pentru speță - nu este dezlegată jurisdicțional, pe baza unor dezbateri contradictorii între aceștia.

Într-adevăr, se constată că instanța de apel a admis că buna-credință a subdobânditorilor (intimații P.) ar fi putut fi viciată dacă era cunoscut faptul ocupării terenului de către un terț (N.), dar "doar în sensul în care ar fi putut fi privită ca o contestare a împrejurării că terenul s-ar fi aflat la dispoziția comisiei de fond funciar."

Cu toate acestea, s-a conchis că dacă acest aspect nu a fost reținut în considerentele deciziei civile nr. 2228R/10.12.2015, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, "cunoașterea de către apelanții-pârâți a faptului ocupării terenului de către intimații-reclamanți nu mai prezintă relevanță."

Or, astfel cum s-a arătat, chestiunea posesiei sau a stăpânirii ori a simplei detenții precare a terenului la momentul anului 1998 nu a fost dezbătută în dosarul anterior și cu participarea intimaților P., astfel încât părțile să își poată confrunta poziția și susținerile referitoare la acest aspect, iar în procesul de față, instanța a preluat o dezlegare jurisdicțională care nu era opozabilă cu egală valoare tuturor părților din această nouă cauză;

Drept urmare, această chestiune nu a făcut obiectul unei verificări directe și nemijlocite a instanțelor de fond în cauza de față, în condițiile în care, instanța de apel, în economia speței, pare a plasa această circumstanță în poziția unei împrejurări relevante pentru a se contura atitudinea subiectivă a terților achizitori la data dobândirii bunului.

Totodată, Înalta Curte nu poate primi susținerile recurenților în sensul că simpla stăpânire a bunului de către un terț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare ar fi suficientă prin ea însăși pentru a demonstra că subdobânditorul nu a fost de bună-credință.

Deși doar de importanță teoretică, este util de precizat că, din perspectiva bunei-credințe a subdobânditorului cu titlu oneros, relevant în contextul principiului error communis facit jus, ar fi fost titlul cu care terțul deținea acel bun, dar și cunoașterea acestui fapt de către achizitor ori demersurile întreprinse de acesta pentru a se edifica asupra acestei împrejurări; de aceea, această circumstanță, singulară, nu este distructivă de bună-credință.

Drept urmare, simpla împrejurare că vânzătorul însuși nu exercită stăpânirea materială asupra bunului pe care îl înstrăinează nu oferă un indiciu veritabil că titlul său avea vicii juridice, de natură a-l împiedica să transmită proprietatea în mod valabil unui terț și, mai mult decât atât, că acele vicii erau perceptibile de către terțul achizitor.

Așa fiind, într-o corectă analiză a condiției bunei-credințe în contextul principiului validității aparenței în drept, o astfel de circumstanță (stăpânirea materială a terenului de către un terț, iar nu de către vânzător) trebuia a fi coroborată cu alte elemente care aveau aptitudinea de a oferi informații probatorii semnificative pentru calificarea atitudinii subiective a terților subdobânditori, la data perfectării convenției.

Se observă că, din punct de vedere al atitudinii subiective a terțului subdobânditor în raport cu titlul vânzătorului, instanța de apel în mod legal a constatat că trebuie a se lua în considerare criteriul abstract al unei persoane rezonabile, de o prudență și diligență normale (bonus pater familias), iar nu etalonul cumpărătorului cel mai diligent și prudent.

Totodată, reținându-se că acest criteriu al cumpărătorului rezonabil de bine informat și atent este unul variabil, pentru că aplicarea lui trebuie să se facă cu luarea în considerare a condițiilor specifice în care se acesta a acționat la momentul încheierii actului - condiții externe conduitei sale, adică cele de timp, de loc etc., curtea de apel a apreciat că această "variabilitate decurge și din împrejurarea că nivelul exigențelor este sporit atunci când acționează o persoană cu pregătire de specialitate în domeniul respectiv, în comparație cu activitatea desfășurată de un neprofesionist."

Or, din această perspectivă, instanța de apel a constatat "că motivele de nulitate a titlului de proprietate nr. x/10.10.1994 eliberat de Comisia Județeană a Municipiului București constatate de Tribunalul București, care au un caracter pronunțat tehnico-juridic, nu puteau fi observate de o persoană fără pregătire de specialitate în domeniu."

Înalta Curte constată că deși instanța de apel a enunțat că în aplicarea criteriului obiectiv al cumpărătorului de un nivel mediu de atenție, prudență și diligență, de natură a fundamenta concluzia erorii comune și invincibile și, de aici, fundamentarea concluziei bunei credințe a cumpărătorului, era necesar a se analiza condițiile specifice, externe conduitei sale, în care terțul achizitor a acționat la momentul încheierii actului juridic a cărui nulitate subsecventă se cere a se consta în cauza de față.

Cu toate acestea, astfel cum rezultă din cele anterioare, curtea de apel s-a oprit la circumstanțe care se circumscriu unei calificări juridice superioare, apreciind că terțului achizitor nu îi era accesibilă concluzia instanțelor de judecată cu privire la nulitatea titlului de proprietate al vânzătorilor, întrucât presupunea cunoștințe juridice aprofundate, ceea ce depășea nivelul de exigență pretins unui cumpărător normal de diligent, de informat și de prudent.

Așa fiind, Înalta Curte apreciază că prin schimbarea reperului de referință a achizitorului normal de prudent și diligent lipsește analiza instanței de apel referitoare la cerința erorii comune și invincibile în toate aspectele sale, dezlegări care ar fi permis concluzia bunei-credințe a terțului achizitor, în contextul acestui principiu al validității aparenței în drept.

O astfel de schimbarea a cerințelor premisă pentru aplicarea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis echivelează cu aplicarea unei adevărate prezumții de bună-credință, astfel cum recurenții susțin, și astfel lipsește de suport concluzia incidenței acestei excepții de la nulitatea actului subsecvent față de actul primar nul (titlul de proprietate emis în aplicarea Legii nr. 18/1991).

În acest context, este util a se reitera regula potrivit căreia în cadrul analizei antrenate de verificarea aplicării regulii error communis facit jus buna-credință nu se prezumă, ea neputând fi dedusă din simpla neglijență, imprudență sau ignoranță a terțului achizitor.

Corelativ, nu poate fi reținută obligația reclamanților de a dovedi reaua-credință a subdobânditorilor cu titlu oneros, întrucât în favoarea terților achizitori (pârâții cauzei) nu operează o prezumție de bună-credință, astfel cum s-a arătat.

În formularea cererii, recurenții-reclamanți s-au prevalat de aplicarea principiului nulității actului subsecvent, astfel încât din perspectiva poziției lor procesuale sunt supuși doar condiției dovedirii nulității actului inițial (fie în cadrul unui proces anterior, fie în cadrul aceluiași dosar); în schimb, pârâții, terți achizitori cu titlu oneros de la cumpărătorul al cărui act a fost desființat, au invocat în apărare aplicarea principiului error communis facit jus, astfel încât, sarcina probei le revine; astfel cum s-a arătat, prin invocarea acestei apărări sau excepții de la aplicarea regulii nulității actului subsecvent, pârâții tind la menținerea actului subsecvent, chiar în condițiile în care titlul autorului lor cu titlu particular a fost desființat.

Menținerea actului subsecvent în aceste circumstanțe se justifică din rațiuni de ocrotire a bunei-credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, dar și din motive generate de principiul asigurării stabilității circuitului juridic civil, care este o nevoie de ordin general, social.

Revenind la analizarea bunei-credințe a intimaților-pârâți în contextul validității aparenței în drept, instanța de apel era ținută de analiza conduitei concrete a terților achizitori la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în vederea aplicării standardului cumpărătorului normal de diligent și prudent sau, altfel spus, era necesar a fi observate condițiile externe conduitei acestora din care puteau fi deduse elemente definitorii pentru calificarea atitudinii lor subiective în legătură cu titlului vânzătorilor, de a avea toate însușirile cerute de lege pentru a le transmite în mod valabil proprietatea asupra bunului.

Spre o atare finalitate, Înalta Curte reține că nu puteau rămâne în afara analizei juridice a instanței de apel raportarea la clauzele intrinseci contractului de vânzare-cumpărare, la verificările permise de lege cumpărătorilor în legătură cu titlul vânzătorilor, istoricul proprietății transmise de către vânzători - data titlului de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991 în favoarea vânzătorilor (1994), data procesului-verbal de punere în posesie pentru terenul intravilan din sectorul 6 (1998, după modificarea titlului în sensul trecerii unei suprafețe de teren din extravilan în intravilan), data certificatului de moștenitor al vânzătorilor (1995), data certificatului suplimentar de moștenitor (1998), condițiile materiale în care se prezenta titlul vânzătorilor (corecturi materiale efectuate pe titlu) etc.

Față de toate considerentele ce preced, Înalta Curte constată că în speță sunt întrunite cerințele motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ., astfel că, în aplicarea dispozițiilor art. 497 rap. la art. 496 alin. (2) din același cod, va admite recursul declarat de reclamanți, va casa decizia atacată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe de apel care, în rejudecare, va realiza o cercetare efectivă a tuturor cerințelor aplicării principiului error communis facit jus, în raport cu cele dezlegate în prezenta decizie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanții A., J., K., L. și M. împotriva deciziei civile nr. 987A din data de 22 iunie 2021 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 14 iunie 2022.