ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1799/2020

Ședința publică din data de 1 octombrie 2020

Asupra recursului de față, constată următoarele:

A. Obiectul acțiunii introductive

Prin cererea înregistrată la data de 16 iunie 2014 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, sub nr. x/2014, reclamanta A. S.R.L.) în contradictoriu cu pârâta S.C. B. ROMÂNIA IFN S.A., a solicitat:

- Parter, compus din hol, centrală și casa scării, având o suprafață de 36,42 mp, cu număr cadastral x; 1, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București;

- Etaj 2 - compus din birou, cameră, dependințe și două balcoane, având o suprafață de 169,16 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București;

- Etaj 3 - compus din birou, dependințe și două balcoane, având o suprafață de 170,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București;

- Etaj 4 - compus din birou, dependințe și două balcoane, având o suprafață de 173,61 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București;

- Cotă indiviză de 3/4 din terenul în suprafață totală de 373,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București la un preț estimat de 1.291.354,16 ron, echivalentul în ron la data de 17 iunie 2011 a sumei de 305.349,64 euro, reprezentând valoarea construcției conform ghidului notarial) prețul real al acestuia urmând a fi determinat prin expertiză contabilă, potrivit contractului de leasing financiar nr. x din 19 decembrie 2007 și a convenției din 14 aprilie 2011, urmând a se ține cont de plățile făcute în baza celor două acte juridice menționate, sub sancțiunea obligării la plata de penalități potrivit art. 905 din C. proc. civ.

- suma de 134.099 ron, echivalentul a 30.534 euro la data formulării cererii, reprezentând diferența estimată dintre prețul imobilului la momentul la care pârâta era obligată să transmită reclamantei proprietatea asupra acestuia, respectiv data de 17 iunie 2011 și prețul acestuia la data formulării cererii de chemare în judecată, suma exactă urmând să fie determinată prin expertiză evaluatorie;

- suma de 158.105 ron, echivalentul a 36.000 euro la data formulării cererii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului pe aceeași perioadă, suma exactă urmând să fie determinată prin expertiză evaluatorie;

În motivarea cererii se arată că între reclamanta, în calitate de Utilizator, și pârâta, în calitate de Finanțator, a luat naștere Contractul de Leasing Financiar Imobiliar nr. x/19.12.2007 (Anexa nr. 1), având ca obiect imobilul situat în București, str. x, format din: parter, compus din hol, centrală și casa scării, având o suprafață de 36,42 mp, cu număr cadastral x;1, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București; etaj 2 - compus din birou, cameră, dependințe și două balcoane, având o suprafață de 169,16 mp, cu număr cadastral x. înscris în CF mr. x a Sectorului 1 București; etaj 3 - compus din birou, dependințe și două balcoane, având o suprafață de 170,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București; etaj 4 - compus din birou, dependințe și două balcoane, având o suprafață de 173,61 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București; cotă indiviză de 3/4 din terenul în suprafață totală de 373,00 mp, cu număr cadastral x, înscris în CF nr. x a Sectorului 1 București, fiind depuse extrasele de carte funciară menționate (Anexa nr. 2).

Pe lângă acest contract, grupul de firme din care face parte și societatea A. mai avea alte 4 contracte de leasing încheiate cu pârâta.

Ca urmare a unor întârzieri la plata ratelor de leasing, la data de 15 aprilie 2010, pârâta a transmis notificarea nr. x (Anexa nr. 3) prin care a informat de rezilierea contractului de leasing.

În urma repetatelor demersuri efectuate în vederea remedierii situației și a unei eventuale reactivări a contractului de leasing, la data de 14 aprilie 2011, între societatea reclamantă și celelalte societăți din grup, pe de o parte, și pârâtă, pe de altă parte, s-a încheiat o convenție (Anexa nr. 4), prin care părțile au stabilit următoarele:

- până la data de 17 iunie 2011, B. avea să suspende orice procedură de executare silită a societăților semnatare ale convenției;

- cele 4 societăți, printre care și reclamanta, se obligau, în solidar, să plătească 800.383,23 ron la data semnării convenției și câte 37.000 euro săptămânal, până la data de 17 iunie 2011;

- sumele plătite în baza convenției urmau a stinge până la concurența cuantumului lor, datoriile fiecăreia dintre societățile plătitoare în mod egal, datorii născute din contractele de leasing;

Reclamanta și celelalte societăți din grup au plătit toate aceste sume, așa cum rezultă din înscrisurile atașate (Anexa nr. 5).

Potrivit art. 7 din convenție, părțile au convenit transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul contractelor de leasing, fie către societățile din grupul de firme, fie către instituția financiară care accepta să refinanțeze, cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

- plata către B. a tuturor sumelor datorate în baza convenției din 14 aprilie 2011;

- plata către B. a tuturor sumelor datorate în baza contractelor de leasing,

- până la momentul încheierii convenției din 14 aprilie 2011;

Așadar, prin Convenția din 14 aprilie 2011, B. și-a asumat obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului menționat, prețul urmând a fi determinat în funcție de nivelul soldurilor existente în contractele de leasing la acea dată (14 aprilie 2011), din care ar fi trebuit să fie deduse și sumele achitate în baza aceleiași convenții.

Deși reclamanta și-a respectat întocmai obligațiile asumate prin convenție și a achitat toate sumele la termenele prevăzute, pârâta nu numai că nu și-a respectat obligațiile asumate, dar a făcut tot posibilul să o împiedice pe reclamantă să obțină o refinanțare.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 192 și urm., art. 905 din C. proc. civ., art. 969, art. 1073 și art. 1077 din C. civ., precum și orice alte dispoziții legale incidente în cauză.

La data de 9 octombrie 2014 pârâta B. ROMÂNIA IFN S.A. a depus la dosarul Judecătoriei Sectorului 1 București întâmpinare, prin care a invocat excepția insuficientei timbrări cu privire la primul capăt de cerere din acțiune și excepția necompetenței materiale a Judecătoriei Sectorului 1 București; pe fond, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata către B. a tuturor cheltuielilor generate de soluționarea litigiului.

Întrucât societatea reclamantă A. nu și-a îndeplinit întocmai obligațiile de plată, în temeiul art. 11.1.2, la data de 15 aprilie 2010, pârâta B. a reziliat contractul de leasing, sens în care a transmis notificarea nr. x către A..

Pârâta B. a arătat că, pe lângă contractul de leasing ce face obiectul acțiunii, a încheiat cu grupul de firme din care face parte și A. o serie de alte contracte de leasing financiar.

Avându-se în vedere împrejurarea că și în cazul contractelor respective s-au înregistrat întârzieri în îndeplinirea obligațiilor asumate, B. a procedat, în mod asemănător, cu celalalte contracte de leasing financiar, procedând la rezilierea acestora.

Ulterior acestui moment, B. a inițiat procedura de recuperare a creanțelor și a bunurilor care au format obiectul contractului de leasing încheiat cu reclamanta A. și a celorlalte contracte încheiate cu societățile din grup.

În considerarea acestei situații și, bazându-se pe obligația asumată de A. și de celelalte societăți din grup, respectiv aceea de a efectua plata tuturor sumelor restante, inclusiv a penalităților, pârâta B. a încheiat convenția din data de 14 aprilie 2011, prin care finanțatorul a fost de acord ca până la data de 17 iunie 2011 "să nu procedeze la reluarea posesiei bunurilor imobile care au făcut obiectul contractelor de leasing (inclusiv a imobilului ce face obiectul cauzei de față) în cadrul dosarelor de executare inițiate împotriva foștilor utilizatori sau la inițierea de acțiuni în justiție împotriva foștilor utilizatori în baza contractelor de leasing, dacă până la acea dată (17 iunie 2011), foștii utilizatori vor credita contul bancar al B. indicat la descrierea părților:

(a) la data semnării convenției cu suma de 800.383,23 ron și (b) la fiecare dintre datele de 22 aprilie 2011, 29 aprilie 2011, 6 mai 2011, 13 mai 2011, 20 mai 2011, 27 mai 2011, 3 iunie 2011, 10 iunie 2011 și 17 iunie 2011 foștii utilizatori vor plăti B. suma de 37.000 euro (inclusiv TVA) [...]".

Prin sentința civilă nr. 21560/2014 din 4 decembrie 2014, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în dosarul nr. x/2014, s-a admis excepția necompetenței materiale, invocată de pârâtă și s-a declinat competența de soluționare a cauzei privind pe reclamanta A. S.R.L. și pe pârâta S.C. B. ROMÂNIA IFN S.A., în favoarea Tribunalului București, secția civilă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a civilă, sub nr. x/2015, la data de 23 februarie 2015.

Prin încheierea de ședință din 27 aprilie 2015 Tribunalul București, secția a VI-a civilă a dispus introducerea în cauză a pârâtei S.C. RD PORTOFOLIU S.R.L. și menținerea în proces a societății pârâte inițiale, ca urmare a cererii formulate de pârâtă.

B. Hotărârea primei instanțe

Prin sentința civilă nr. 580 din 20 februarie 2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2015, s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtele RD PORTOFOLIU S.R.L. și BNP D. S.A.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanțe

Împotriva acestei sentințe reclamanta A. S.R.L. a declarat apel, solicitând admiterea acestuia și schimbarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și, pe cale de consecință, să se dispună:

D. Hotărârea instanței de apel

Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, prin decizia civilă nr. 2298A/2018 din 16 noiembrie 2018, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta A. S.R.L. împotriva sentinței civile nr. 580 din 20 februarie 2017 a Tribunalului București, secția a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimatele BNP D. S.A. și RD PORTOFOLIU S.R.L.; s-a respins ca nefondată cererea apelantei privind acordarea cheltuielilor de judecată.

E. Considerentele instanței de apel

Analizând actele dosarului și apelul formulat, în temeiul art. 479 din C. proc. civ., Curtea a constatat și a reținut că nu este fondat, pentru următoarele considerente:

Deși a invocat motivarea necorespunzătoare a hotărârii primei instanțe, apelanta-reclamantă nu a solicitat, prin apelul declarat în cauză, anularea sentinței apelate, ci schimbarea acesteia, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată.

Curtea a reținut că obligația de motivare care revine judecătorului nu presupune în mod necesar existența unui răspuns detaliat pentru fiecare argument prezentat de parte, cu excepția situației în care argumentul sau mijlocul de apărare omis ori incomplet analizat ar avea un caracter esențial în economia procesului, conducând la o altă soluție.

S-a arătat că dispozițiile art. 430 alin. (2) din C. proc. civ. antrenează, în mod implicit, în sarcina instanței de apel și obligația de a verifica și cenzura legalitatea și temeinicia considerentelor care susțin soluția pronunțată.

Instanța de apel a apreciat că din analiza sentinței apelate se desprinde concluzia că motivarea permite decelarea raționamentului care a condus la soluția de respingere a acțiunii ca nefondată, soluția pronunțată fiind corectă. Astfel, a reținut că, din perspectivă generică, prima instanță și-a argumentat punctul său de vedere printr-un raționament logico-juridic care a inclus mențiunile părților, o cuprinzătoare prezentare a situației de fapt relevate de actele dosarului, cât și textele legale incidente care, prin aplicarea lor, au validat/invalidat implicit sau expres punctele de vedere ale părților în litigiu.

A constatat că Tribunalul București și-a argumentat soluția de respingere a cererii, în esență, prin efectul puterii de lucru judecat a deciziei civile nr. 2380/2013 a Curții de Apel București (dosar nr. x/2010) cu privire la efectele convenției încheiate de părțile în litigiu, precum și prin incidența dispozițiilor art. 969 și art. 1079 din C. civ. de la 1864, invocându-se conținutul clauzei de la art. 7 din convenția părților, în care se prevedea necesitatea îndeplinirii în prealabil a obligației de plată a sumelor restante, rezultate din contractul de leasing reziliat, obligație neexecutată de către apelanta-reclamantă.

În legătură cu al doilea petit ce se referă la plata despăgubirilor constând în contravaloarea diferenței de preț determinată de devalorizarea imobilului supus vânzării, precum și contravaloarea lipsei de folosință, invocându-se dispozițiile art. 1082 din C. civ. de la 1864, prima instanță l-a respins cu motivarea netemeiniciei subsecvente respingerii primului capăt de cerere, urmare a caracterului său accesoriu.

Instanța de prim control judiciar a apreciat că nu s-ar putea reține o lipsă a considerentelor și nulitatea acestora, în sensul art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., din moment ce chiar apelanta a combătut toate aceste argumente prin motivele căii de atac, ci este doar cazul unei motivări deficitare.

Curtea a constatat că, într-adevăr, considerentele sentinței atacate conțin un paragraf incomplet, urmare a unei erori de tehnoredactare. A reținut că argumentele expuse sumar sunt pertinente, nu și suficient de cuprinzătoare și convingătoare, astfel încât se impune, pentru remedierea tuturor acestor deficiențe, completarea considerentelor, în sensul unei analize suplimentare a raporturilor juridice dintre părți, cu menținerea soluției pronunțate.

S-a arătat că în temeiul dispozițiilor art. 476 și art. 479 din C. proc. civ., instanța de apel este ținută să verifice legalitatea și temeinicia soluției pronunțate, putând să completeze considerentele tribunalului sau chiar să le substituie, dacă este cazul, chiar dacă, în această situație, nu procedează la controlul raționamentului primei instanțe, ci presupune o judecată nouă. Insuficienta analiză a unor argumente prin care apelanta-reclamantă a înțeles să își susțină petitele deduse judecății este, deci, suplinită în apel, urmare a devoluțiunii integrale în calea de atac, prin care se asigură caracterul echitabil al procedurii, în sensul garantării dreptului de apărare.

Instanța de apel a reținut că apelanta-reclamantă și-a întemeiat cererea principală pe dispozițiile art. 1073 și art. 1077 din C. civ. de la 1864, potrivit cărora creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligației, putând fi autorizat să o aducă la îndeplinire pe cheltuiala debitorului. În speță, obligația de "a face" care incumbă debitorului (intimatelor-pârâte) se referă la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a imobilului situat în București, str. x (parter și cota indiviză de 3/4 din terenul aferent).

Ca regulă, în materia promisiunii de contract, când obligația de "a face" constă în faptul că părțile și-au asumat în viitor încheierea unui contract, judecătorul poate suplini voința părții care refuză neîntemeiat încheierea contractului. În temeiul promisiunii, beneficiarul este obligat să achite anumite sume de bani, ceea ce imprimă contractului încheiat un caracter sinalagmatic, obligația beneficiarului de a plăti fiind reciprocă și interdependentă cu obligația promitentului de a consimți la vânzare. Este, însă, firesc să i se refuze beneficiarului accesul la remediul executării în natură a obligației promitentului, atâta timp cât se află în situația neexecutării propriilor obligații reciproce și interdependente, rezultate din promisiune.

În fapt, reclamanta din prezenta cauză a semnat pentru imobilul în litigiu un contract de leasing financiar cu societatea pârâtă B. România IFN S.A.. Ulterior, această pârâtă s-a divizat parțial, fiind constituită societatea RD Portofoliu S.R.L., iar, mai apoi, a fuzionat, fiind preluată de societatea BNP D. S.A. Contractul de leasing financiar imobiliar menționat a fost reziliat la data de 15 aprilie 2010, ca urmare a neexecutării obligațiilor financiare ale utilizatorului (apelanta-reclamantă), în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în contract.

La data de 14 aprilie 2011 societatea de leasing B. România IFN S.A. a încheiat cu grupul de societăți din care făcea parte și apelanta-reclamantă, adică societățile G. S.R.L., H. S.R.L., I. S.R.L. și A. S.R.L. o convenție care este invocată ca temei al cererii de obligare a intimatelor-pârâte RD Portofoliu S.R.L. și BNP D. S.A., la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, susținându-se că ar avea natura juridică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare.

Curtea a reținut că apelanta-reclamantă nu poate pretinde existența unui drept propriu la executarea acestei obligații în sarcina intimatelor și nici refuzul executării de către acestea, în raport cu conținutul și efectele convenției.

În acest sens, s-a arătat că o promisiune de vânzare presupune un acord de voință pentru perfectarea în viitor a unei vânzări. Fără îndeplinirea condițiilor de fond ale vânzării chiar la data promisiunii, aceasta este lipsită de conținut, iar suplinirea de către instanță a consimțământului părții de a executa obligația de vânzare, potrivit obligației asumate prin acest contract, nu are obiect. Fiind vorba de proiecția unui contract de vânzare-cumpărare, promisiunea sinalagmatică de vânzare trebuie să conțină, deci, elementele esențiale ale acordului de voință care caracterizează acest tip de contract și anume, lucrul vândut și prețul.

Or, apelanta-reclamantă, deși pretinde că ar deține calitatea de promitent-cumpărător, a învestit instanța de apel cu solicitarea de a stabili prețul contractului de vânzare-cumpărare, potrivit unui raport de expertiză contabilă întocmit de expertul desemnat de prima instanță. Cu alte cuvinte, a solicitat instanței să se substituie părților și să stabilească prețul contractual, deși acesta ar fi trebuit să rezulte într-un mod lipsit de echivoc chiar din convenție.

Prin urmare, instanța de apel a constatat că în lipsa acestui element esențial al acordului de voință, contractul încheiat nu putea avea natura juridică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare. De asemenea, a observat faptul că din convenție lipsește precizarea că prețul imobilului ar fi egal cu valoarea sumelor restante în sarcina fiecărui utilizator, pentru a se putea reține, eventual, că prețul, deși nu a fost determinat, ar fi, cel puțin, determinabil.

Mai mult, a reținut că din analiza convenției încheiate la data de 14 aprilie 2011, nu se poate desprinde nici concluzia asumării neîndoielnice de către societatea de leasing a obligației de vânzare a imobilelor.

În preambulul convenției anterior menționate, cu privire la scopul acesteia, se precizează expres și situația raporturilor juridice dintre părți și anume, rezilierea contractelor de leasing, ca urmare a neplății sumelor datorate. Obligația asumată de societatea de leasing B. era aceea de a nu proceda la reluarea posesiei imobilelor ce au format obiectul contractelor de leasing în cadrul dosarelor de executare silită. În schimb, foștii utilizatori ai imobilelor, printre care și apelanta-reclamantă, își asumau obligațiile financiare de plată, de a achita o sumă de 800.383,23 RON și plata unor sume periodice de 37.000 euro, la scadențele stabilite contractual.

În art. 6 din convenție se prevedea expres că societatea B. nu renunță la drepturile decurgând din contractele de leasing reziliate și puse în executare, cu excepția reluării posesiei imobiliare până la data de 17 iunie 2011, sub condiția încasării plăților, în condițiile și la termenele contractate.

Apelanta-reclamantă a înțeles să invoce, ca și temei al cererii introductive de instanță, prevederile art. 7 din aceeași convenție, care sunt, însă, citate într-un mod trunchiat și extrase din context.

Curtea a reținut că potrivit convenției părților oricând până la data de 17 iunie 2011, sub condiția plății de către foștii utilizatori a obligațiilor asumate prin convenție și la termen, dreptul de proprietate asupra bunurilor care au făcut obiectul contractului de leasing urma să fie transferat fie către foștii utilizatori, fie către instituția financiară care ar fi acceptat refinanțarea acestora, sub condiția îndeplinirii cumulative a următoarelor condiții: plata sumelor datorate în temeiul contractelor de leasing și semnarea unor contracte de vânzare-cumpărare în forma agreată de B..

Cu privire la termenul acestei obligații, s-a observat că data de 17 iunie 2011 marchează expirarea perioadei de plată a obligațiilor financiare asumate de grupul de societăți prin convenția din 14 aprilie 2011 și, totodată, a suspendării asumate de societatea de leasing asupra predării imobilelor în dosarele de executare silită pe care le-a inițiat.

Instanța de prim control judiciar a considerat că este lipsită de relevanță formularea imperativă în sensul că "dreptul de proprietate va fi transferat", din moment ce părțile au statuat, atât un termen, cât și condițiile cumulative care nu au fost îndeplinite în speță.

În legătură cu termenul, se folosește formula "oricând până la data de 17.06.2011". Prin urmare, posibilitatea încheierii contractelor de vânzare-cumpărare era recunoscută doar în situația unei îndepliniri anticipate a obligației financiare asumate, adică înainte de expirarea la 17 iunie 2011 a termenului de plată acordat debitorilor, în caz contrar producându-și efectul extinctiv.

Împlinirea termenului convențional fixat de părțile contractante la 17 iunie 2011 marchează stingerea exercițiului dreptului și a obligației corelative privind încheierea unui contract de vânzare-cumpărare și a transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor în litigiu.

În ceea ce privește îndeplinirea obligației de plată, Curtea a constatat că apelantei-reclamante îi revenea sarcina de a dovedi, atât executarea obligației asumate prin convenție, cât și plata tuturor sumelor datorate în baza contractelor de leasing.

Apelanta-reclamantă a omis încă una dintre condițiile cumulative asumate expres prin clauza de la art. 7 paragraful (i) lit. (b) și anume "semnarea unor contracte de vânzare-cumpărare în forma agreată de către B.". Această ultimă clauză îndreptățește concluzia în sensul că îndeplinirea obligațiilor de plată constituia o condiție prealabilă și, nicidecum, dovada achitării prețului, contractul de vânzare-cumpărare fiind supus unei negocieri asupra conținutului clauzelor și exprimării ulterioare a consimțământului vânzătoarei cu privire la acestea.

Dacă în legătură cu ultima condiție s-ar putea reține că depindea de voința suverană a promitentului, condiția caracterului nejustificat al refuzului promitentului de a consimți la vânzare presupunea ab initio cerința ca beneficiarul (apelanta-reclamantă) să își fi executat propriile obligații scadente rezultate din "promisiune", condiție care nu a fost îndeplinită, astfel cum corect a constatat prima instanță.

În situația actului juridic afectat de condiții, potrivit art. 1017 și art. 1019 din C. civ. de la 1864, existența (nașterea) dreptului subiectiv civil al apelantei și a obligației civile corelative a intimatelor depindea, deci, de evenimentele viitoare și nesigure ca realizare stabilite convențional. Condițiile prevăzute prin convenție erau mixte, întrucât îndeplinirea acestora depindea de voința ambelor părți, respectiv de executarea obligațiilor financiare asumate de către foștii utilizatori, cât și de însușirea contractelor de către B. în forma agreată de aceasta.

În același timp, potrivit regulilor generale de interpretare a clauzelor contractuale, acestea se interpretează sistematic. Clauza invocată de apelanta-reclamantă nu poate fi extrasă din contextul în care a fost plasată și izolată de sensul logic al efectelor ce se desprind din clauza integrală. Interpretarea dată clauzelor unui contract trebuie să se raporteze la obiectul concret în privința căruia părțile au încheiat convenția.

Instanța de apel a reținut că situația apelantei-reclamante nu putea fi privită individual, în condițiile în care convenția a fost încheiată cu întregul grup de societăți din care aceasta făcea parte. Prin urmare, verificarea îndeplinirii condiției privind transferul dreptului de proprietate se putea efectua, potrivit clauzei de la art. 7, doar prin raportare și la ceilalți "foști utilizatori" cu referire la obligațiile asumate prin convenție, iar în legătură cu aceștia, la art. 5 din aceeași convenție, s-a prevăzut expres că erau solidar răspunzători și indivizibil față de societatea de leasing B..

În legătură cu nerespectarea termenului și a condiției suspensive privind plata tuturor sumelor datorate în baza contractului de leasing reziliat, apelanta-reclamantă a susținut că ar fi urmarea culpei societății de leasing, și nu a culpei proprii. Astfel, s-a arătat că apelanta-reclamantă nu ar fi putut să cunoască întinderea obligației de plată, în lipsa unui răspuns al societății pârâte și, din această cauză, nu ar fi putut nici să își execute obligația.

Curtea a constatat că acest motiv de apel nu poate fi reținut, deoarece în cuprinsul notificării din data de 15 aprilie 2010 privind rezilierea contractului de leasing imobiliar nr. x/19.12.2007, modificat prin actul adițional nr. x din 8 mai 2008, au fost indicate expres sumele restante (305.654,65 RON, reprezentând ratele de leasing, primele de asigurare neachitate și penalitățile, precum și suma de 1.418.329,64 euro, reprezentând valoarea totală a ratelor contractuale și a valorii reziduale).

S-a mai arătat că, ulterior rezilierii, prin adresa nr. x/18.04.2011, apelanta-reclamantă i-a solicitat societății de leasing să îi comunice în ce stadiu se află solicitarea de refacere a contractelor de leasing încheiate cu societățile din grup și să-i pună la dispoziție documentația necesară pentru a obține refinanțarea. Răspunsul pârâtei din data de 20 aprilie 2011 a fost acela că documentația se afla deja în posesia foștilor utilizatori, debitele de plată rezultau din contractele derulate și urma să fie analizată solicitarea de semnare a unor noi contracte de leasing (în temeiul art. 7 teza finală din convenție).

Din adresa societății B. - BNP J. nr. x din 01.06.2011, rezultă că societatea A. ar fi avut de achitat 1.087.507,53 RON, în timp ce în adresa de răspuns nr. x din 09.06.2011 s-ar fi trecut o sumă mai mică, de 1.068.196,75 RON.

Curtea a apreciat că aceste inadvertențe nu au relevanță, având în vedere intervalul de timp și plățile efectuate în cadrul grupului de societăți, imputația fiind efectuată de către creditoare, potrivit convenției de plată, iar apelanta-reclamantă nu a fost în situația de a fi plătit în termenul convenit, oricum, niciuna dintre sumele menționate.

Nici în legătură cu demersurile apelantei-reclamante de obținere a unei finanțări prin CEC Bank S.A., conform adresei nr. x/21.07.2011, nu s-ar putea reține reaua-credință sau culpa societății de leasing, din moment ce actele au fost solicitate de instituția finanțatoare abia în data de 21 iulie 2011, după expirarea la 17 iunie 2011 a termenului de plată stabilit în favoarea debitorului, procedura de executare silită fiind demarată la 21 iulie 2011, în acord cu clauzele asumate cu putere obligatorie de părți, în virtutea dispozițiilor art. 969 din C. civ. de la 1864.

În legătură cu lipsa documentației (istoric, titlu de proprietate, autorizație de construire, încheierea de intabulare, notări CF și documentația cu privire la înregistrări cadastrale), instanța de apel a reținut că apelanta-reclamantă nu poate pretinde o culpă a pârâtei care nu i le-ar fi pus la dispoziție, motiv pentru care, nu ar fi putut obține în timp util refinanțarea.

Din actele dosarului a rezultat că societatea finanțatoare B. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu prin contractul autentificat sub nr. x/20.12.2007 la BNP K. și L. chiar de la vânzătoarea M., cu care a încheiat și contractul de leasing financiar imobiliar, în calitatea acesteia de reprezentant legal al utilizatorului - societatea reclamantă, respectiv de asociat și administrator. Între această vânzătoare, societatea finanțatoare și societatea administrată (utilizator) s-a încheiat la data de 20 decembrie 2007, protocolul de recepție a imobilului. Prin urmare, administratorul societății apelante figura, în calitatea sa de proprietar, în extrasele de carte funciară și în certificatul de atestare fiscală, având la dispoziție documentația respectivă.

Relevant este și că în contractul de vânzare-cumpărare s-a specificat că taxele aferente autentificării contractului de vânzare-cumpărare erau în sarcina utilizatorului final, adică a societății A. S.R.L., care are ca obiect de activitate - agenție imobiliară.

De altfel, prin adresa din 19 mai 2011, într-un interval rezonabil până la expirarea termenului convenit la 17 iunie 2011, apelantei-reclamante A. S.R.L. i s-a comunicat și decizia comitetului de creditori al societății B. - BNP J. de a nu se "reactiva" contractele de leasing ale foștilor utilizatori, potrivit art. 7 teza finală din convenție.

Încetarea contractelor de leasing încheiate de societatea finanțatoare cu societățile din grup, inclusiv cel încheiat cu apelanta-reclamantă, este recunoscută expres prin conținutul clauzelor din convenția de plată din data de 14 aprilie 2011, în termeni lipsiți de echivoc în preambul. De altfel, și în caracterizarea calității părților se folosește în contract denumirea de "foști utilizatori". De asemenea, în art. 7 teza finală din convenție se stipulează posibilitatea "reactivării" contractelor de leasing prin modalitatea indicată, a semnării unor (noi) contracte de leasing financiar, într-o formă agreată de către societatea B..

Prin urmare, instanța de prim cotrol judiciar a ajuns la concluzia că toate aceste aspecte rezultă expres chiar din cuprinsul convenției și au fost constatate ca atare și în cuprinsul deciziei civile nr. 2380/2013, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2010.

Contrar susținerilor apelantei, aceeași constatare o face și Curtea de Apel București, secția a V-a civilă prin decizia civilă nr. 1071/2012, pronunțată în dosarul nr. x/2010. Astfel, în considerente se reține că voința comună a părților a fost aceea de a se continua raporturile contractuale, dar fără a se preciza că este vorba de raporturile din contractele de leasing, făcându-se referire doar la convenția din 14 aprilie 2011.

În ambele dosare menționate, analiza instanței a avut în vedere verificarea certitudinii creanței aparținând societății B., condiție a admiterii unor cereri de deschidere a procedurii insolvenței formulate împotriva altor societăți (foști utilizatori din grupul de societăți), litigiile având, deci, alte părți și alt obiect. În realitate, nu prezentau relevanță în soluționarea acțiunii prin care se valorificau drepturile apelantei-reclamante rezultate din convenția calificată de aceasta drept promisiune de vânzare-cumpărare asupra imobilului, cu plata despăgubirilor aferente.

Constatând că, deși s-a analizat aceeași convenție, problemele de drept deduse judecății nu au mai fost soluționate prin deciziile menționate și nu se impune vreo constatare jurisdicțională în legătură cu problema litigioasă din pricina pendinte, Curtea a reținut că nu erau aplicabile dispozițiile art. 431 alin. (2) din C. proc. civ.

Autoritatea de lucru judecat a fost invocată cu efect pozitiv împotriva aceluiași reclamant (apelanta A. S.R.L.) de către intimatele-pârâte, în legătură cu decizia civilă nr. 1035/2014, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2012, depusă în apel în cadrul probei cu înscrisuri.

Instanța de apel a constatat că aceasta privește o cerere cu obiect similar, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil, în temeiul aceleiași convenții, litigiu purtat între aceleași părți. S-a arătat că intimatele nu indică în concret aspectele litigioase soluționate care în al doilea proces nu ar mai putea fi contrazise, nefiind, nici în această situație, cazul aplicării dispozițiilor art. 431 alin. (2) din C. proc. civ.

Ceea ce prezintă relevanță în motivarea deciziei este doar că efectele convenției din 14 aprilie 2011 erau independente de convenția de leasing reziliată, iar pentru o eventuală admitere a acțiunii formulate de fostul utilizator, în raport cu conținutul clauzelor asumate de părți, ar fi trebuit dovedită îndeplinirea condițiilor prealabile de achitare a sumelor datorate în temeiul contractului de leasing reziliat. Curtea a constatat că, de altfel, nu există niciun fel de contradicții între hotărâri, întrucât motivarea instanței care a pronunțat sentința apelată conține aceleași argumente de drept și un raționament identic.

În opinia apelantei-reclamante, restul de preț datorat conform contractului de leasing și care ar fi prețul vânzării este în cuantum de 371.555,01 RON, astfel cum s-ar fi calculat de către expertul desemnat la fond. Practic, nu se recunoaște cuantumul sumelor datorate în temeiul contractului de leasing, care i-au fost comunicate prin notificarea de reziliere și prin adresele ulterioare și nici dreptul societății de leasing de a stinge prin plățile efectuate daunele-interese contractuale.

În legătură cu criticile apelantei privind neincluderea daunelor-interese contractuale între sumele restante din contractul de leasing, în lipsa emiterii unei facturi, s-a reținut doar că prin art. 4 din convenția încheiată ulterior rezilierii, se instituiau și regulile răspunderii. Astfel, facilitățile acordate foștilor utilizatori de către societatea de leasing erau condiționate de recunoașterea debitelor restante reeșalonate, prin nepromovarea unor acțiuni în justiție împotriva B. și prin executarea întocmai și la termenele stipulate a obligațiilor de plată asumate prin convenție de întreg grupul de societăți, între care și sumele datorate în baza contractelor de leasing, conform clauzei de la art. 7.

Acțiunea nefiind în răspundere contractuală ori în constatarea drepturilor și obligațiilor părților ca urmare a rezilierii, verificarea executării obligației de plată a sumelor restante din contractul de leasing și, implicit, a existenței și întinderii acestora, prezintă utilitate exclusiv din perspectiva verificării condiției suspensive inserate în art. 7, dar care era supusă și unui termen (expirat la 17 iunie 2011), condiție care nu este îndeplinită în speță, cum corect a reținut și prima instanță.

Apelanta-reclamantă nu a făcut nici dovada achitării, în contul prețului contractului de vânzare-cumpărare, a sumei avansate prin cererea de apel, recunoscută ca datorată, în temeiul contractului de leasing reziliat. Prin urmare, se află, oricum, în situația în care creditorul obligației pretins neexecutate de debitor, nu și-a executat propriile obligații contractuale, neputând invoca dispozițiile art. 1073 din C. civ. de la 1864.

Curtea a subliniat încă o dată, că prețul, element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, trebuia să fie rezultatul voinței părților contractante și să fie stabilit prin convenția acestora, nu prin intervenția instanței, în absența unei clauze în care prețul să fie cel puțin determinabil.

În același timp, nefiind întemeiat primul capăt de cerere, Curtea a reținut că nu poate fi admis nici al doilea petit ce a vizat plata despăgubirilor constând în diferența rezultată din devalorizarea imobilului și contravaloarea lipsei de folosință.

Dispozițiile art. 1082 din C. civ. de la 1864 presupun obligarea debitoarei la plata de daune-interese, invocându-se, în speță, neexecutarea obligației contractuale de către intimate de peste 6 ani.

Or, respingerea primului capăt de cerere este însoțită de constatarea că intimatelor-pârâte nu le revenea obligația de transfer la data de 17 iunie 2011 a dreptului de proprietate asupra imobilului din str. x către apelanta-reclamantă. Pe cale de consecință, aceasta nu poate pretinde nici dezdăunări pentru neexecutarea acestei obligații, neavând utilitate analiza motivelor de apel asupra cuantumului și naturii despăgubirilor, care în mod corect nu au fost acordate de prima instanță.

F. Calea de atac împotriva hotărârii instanței de apel

Împotriva deciziei civile nr. 2298A/2018 din 16 noiembrie 2018, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L. a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre o nouă judecată aceleiași instanțe, cu obligarea intimatelor-pârâte la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluționarea litigiului.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive:

Instanța de apel a aplicat, în mod greșit, normele de drept material, respectiv dispozițiile art. 1073 și art. 1077 din C. civ. de la 1864, apreciind că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a fi în prezența unei promisiuni bilaterale de vânzare, astfel încât să poată obliga intimatele-pârâte la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru imobilele arătate în cerere, în motivarea hotârârii reținându-se că există o problemă relativă la prețul contractului.

Recurenta consideră că sunt întrunite toate condițiile pentru ca instanța să dispună suplinirea consimțământului intimatelor-pârâte.

Astfel, s-a arătat că prin convenția din 14 aprilie 2011 încheiată între reclamanta A. S.R.L. și celelalte societăți din grup, pe de o parte, și intimatele-pârâte, pe de altă parte, acestea din urmă și-au asumat obligația de a suspenda, până la data de 17 iunie 2011, procedura reluării posesiei asupra bunurilor ce au făcut obiectul contractelor de leasing sub condiția plății de către foștii utilizatori a sumei de următoarelor sume: 800.383,23 ron (la data semnării convenției) și câte 37.000 euro săptămânal, până la data de 17 iunie 2011.

Art. 7 din convenția menționată anterior stipulează că "oricând până la data de 17 iunie 2011, sub condiția plății de foștii utilizatori către B. a obligațiilor asumate prin prezenta Convenție întocmai și la termen, dreptul de proprietate asupra bunurilor care au făcut obiectul Contractelor de Leasing va fi transferat către Foștii Utilizatori sau către instituția financiară care a acceptat refinanțarea Foștilor Utilizatori".

Din formularea acestui articol rezultă că intimatele-pârâte și-au asumat obligația de a transfera dreptul de proprietate asupra imobilelor ("dreptul de proprietate va fi transferat"), în situația în care reclamanta își îndeplinea obligația de a achita sumele convenite prin convenție.

În mod corelativ, reclamanta și-a asumat obligația de a plăti restul de preț, calculat conform contractului de leasing.

În opinia recurentei-reclamante, art. 7 nu reprezintă altceva decât o obligație de a vinde afectată de o condiție suspensivă și de un termen, respectiv de plata de către reclamantă a sumelor prevăzute de art. 1 din convenție până la data de 17 iunie 2011.

Autoarea căii de atac a relevat faptul că și-a îndeplinit întocmai, împreună cu ceilalți foști utilizatori, obligațiile de plată a sumelor menționate până la data de 17 iunie 2011, așa cum reiese din înscrisurile depuse la dosarul de fond.

În aceste condiții, a susținut că mai rămânea de achitat restul de preț datorat conform contractului de leasing, preț pe care nu l-a putut determina ca urmare a conduitei abuzive a intimatelor-pârâte, întrucât acestea au refuzat să-i comunice cuantumul concret al sumei.

Cu alte cuvinte, recurenta-reclamantă invocă faptul că s-a aflat în imposibilitate obiectivă de a calcula restul de preț datorat și de a îl achita, datorită conduitei intimatelor-pârâte care nu se pot apăra invocându-și propria turpitudine.

A menționat că acesta a fost motivul pentru care s-a formulat primul capăt de cerere al acțiunii, solicitând instanței să dispună obligarea intimatelor la încheierea contractului de vânzare în schimbul unui preț care urma să fie determinat prin expertiza contabilă administrată în cauză.

În ceea ce privește prețul recurenta-reclamantă a arătat că acesta există, este serios și determinabil, contrar celor reținute de către instanța de prim control judiciar.

Sub acest aspect, a precizat că a fost posibilă efectuarea unei expertize în cauză tocmai în considerarea caracterului determinabil al prețului.

Prin urmare, se impunea stabilirea restului de preț rămas de achitat, prin raportare la raportul de expertiză întocmit, respectiv 371.555,10 RON.

Întrucât obligația de a vinde este o obligație care nu se poate aduce la îndeplinire decât de către proprietarul lucrului, recurenta apreciază că singura posibilitate de acțiune rămasă este cea de obligare a promitentei-vânzătoare la încheierea contractului, sub sancțiunea plății de amenzi civile în situația în care refuză să respecte hotărârea judecătorească.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că dreptul de proprietate asupra apartamentului urma să-i fie transferat sub condiția achitării a tuturor sumelor datorate în baza contractului de leasing, în conformitate cu prevederile art. 7 din convenție.

Or, potrivit art. 12.2. din contractul de leasing, la plata anticipată, utilizatorul era dator a achita ratele de capital rămase, valoarea reziduală și un comision de 1% din valoarea capitalului ce se rambursează anticipat.

Conform raportului de expertiză contabilă întocmit de d-na. expert E., până la data rezilierii societatea reclamantă achitase suma de 818.266,81 RON, rămânând un sold de 305.654,65 RON.

Însă, reclamanta a efectuat plăți și după rezilierea contractului, în vederea stingerii restului de plată.

Pe cale de consecință, nu poate fi primită susținerea expertei, în sensul că s-au stins daune-interese, atâta vreme cât acestea nu au fost facturate și nu au fost evidențiate în contabilitate.

Potrivit art. 7.6 din contractul de leasing, "din sumele încasate de Finanțator de la Utilizator se acoperă toate facturile emise și neîncasate, în ordinea vechimii lor, indiferent de destinația plății dată de Utilizator".

Așadar, conform prevederilor contractuale, finanțatorul nu putea stinge creanțe nefacturate.

Având în vedere că expertul a stabilit, la obiectivul nr. 3 din raportul de expertiză, că restul de preț rămas de achitat este în cuantum de 371.555,01 RON, instanța trebuia să constate că acesta este prețul de vânzare.

În fine, recurenta-reclamantă consideră că atâta timp cât intimatele-pârâte nu și-au executat obligația de a-i transfera dreptul de proprietate asupra imobilului din str. x de mai bine de 6 ani, acestea trebuie să fie obligate la plata de daune-interese, conform dispozițiilor art. 1082 din C. civ. de la 1864.

G. Apărările intimatelor-pârâte

Intimatele-pârâte BNP D. S.A. și RD PORTOFOLIU S.R.L. au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, admiterea excepției puterii de lucru judecat, iar, în subsidiar, respingerea recursului, ca nefondat. Totodată, au solicitat obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată generate de soluționarea litigiului.

În ceea ce privește excepția puterii de lucru judecat s-a arătat că susținerile recurentei-reclamante S.C. A. S.R.L., potrivit cărora, în realitate, convenția din data de 14 aprilie 2011 reprezintă o promisiune de vânzare-cumpărare asumată de B. cu scopul de a înstrăina imobilul, au fost tranșate în mod irevocabil, fiind respinse ca neîntemeiate în cel puțin alte două litigii care s-au purtat între B. și N..

Astfel, intimatele-pârâte au făcut referire la dosarul nr. x/2010, având ca obiect cererea de deschidere a procedurii insolvenței formulată de B. împotriva societății G. S.R.L., soluționat prin decizia nr. 2380 din 17 decembrie 2013 a Curții de Apel București care este irevocabilă, precum și la dosarul nr. x/2012, având ca obiect cererea formulată de H. S.R.L. și continuată de A., ca urmare a fuziunii prin absorbție a celor două societăți, de obligare a B. la transferul dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Stațiunea Olimp.

Intimatele-pârâte susțin că din analiza hotărârilor judecătorești pronunțate în dosarele indicate anterior, rezulta că B. a fost chemată în judecată și de alte societăți ale N., semnatare ale convenției, iar prin aceste hotărâri judecătorești s-a stabilit, cu putere de lucru judecat, că actul juridic încheiat de părți la data de 14 aprilie 2011 nu reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare.

Mai mult decât atât, au solicitat să se constate că între părțile prezentului litigiu și părțile din dosarul nr. x/2012 există identitate, A. figurând în calitate de reclamantă în ambele cauze, ca urmare a fuziunii prin absorbție cu H..

Deși în cauzele amintite nu a existat identitate de obiect, totuși instanțele de judecată au analizat exact aceeași situație de fapt și de drept, iar convenția este un act juridic comun societăților din N..

Or, având în vedere această situație, rezultă că aspectele dezlegate în mod irevocabil de către instanțele de judecată au intrat, de la data rămânerii definitive a hotărârilor pronunțate de acestea, în puterea lucrului judecat, iar efectele acelor hotărâri judecătorești au putere obligatorie în orice litigiu ulterior (inclusiv cel de față) care se întemeiază pe aceeași convenție.

Față de dispozițiile art. 431 din C. proc. civ., intimatele-pârâte BNP D. S.A. și RD PORTOFOLIU S.R.L. au solicitat admiterea excepției puterii de lucru judecat și respingerea cererii de recurs formulate de reclamanta S.C. A. S.R.L.

Pe fondul cauzei, au solicitat instanței de recurs să constate caracterul neîntemeiat al susținerilor recurentei-reclamante privind calificarea convenției din 14 aprilie 2011 drept antecontract de vânzare-cumpărare, în raport de temeiul juridic al cererii de chemare în judecată și în lipsa elementelor esențiale pentru existența unei promisiuni de vânzare valabile.

H. Considerentele instanței de recurs

În ceea ce privește excepția puterii de lucru judecat, invocată de intimatele-pârâte BNP D. S.A. și RD PORTOFOLIU S.R.L., Înalta Curte constată că aceasta este neîntemeiată, avându-se în vedere că problemele de drept deduse judecății nu au mai fost soluționate prin deciziile menționate și nu se impune vreo constatare jurisdicțională în legătură cu problema litigioasă din pricina pendinte, aspect reținut, în mod corect, de către instanța de apel.

Analizând decizia recurată prin raportare la criticile și apărările formulate, precum și la temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.

Motivul de recurs invocat de recurenta-reclamantă este cel reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. și se referă la situația în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material.

Ipoteza normativă are în vedere situațiile în care instanța recurge la textele de lege aplicabile speței, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greșit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă ori cu totul eronată.

Prin concept, motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu include și cazurile în care greșeala de raționament a instanței ar fi săvârșită în legătură cu premisa minoră a silogismului judiciar și anume reținerea situației de fapt, ca urmare a aprecierii probelor administrate în cauză. Textul de lege are în vedere numai cea de-a doua etapă a activității jurisdicționale care conduce la pronunțarea soluției, respectiv confruntarea faptelor la condițiile de aplicare a regulii de drept.

Cu privire la incidența acestui motiv de casare recurenta a susținut, în esență, faptul că au fost aplicate greșit dispozițiile art. 1073 și art. 1077 din C. civ. de la 1864, întrucât instanța de apel a considerat că există o problemă relativă la prețul contractului și că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a fi în prezența unei promisiuni bi