ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1357/2020

Ședința publică din data de 1 iulie 2020

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

I. Primul ciclu procesual

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București, la data de 31 ianuarie 2002, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B. și C., încetarea stării de indiviziune asupra imobilului situat în București, str. x, sectorul 1 (format din două corpuri de casă și teren în suprafață de 300 mp) și atribuirea în proprietate a întregului imobil, cu obligarea sa la plata sultelor cuvenite pârâților.

Prin sentința civilă nr. 7645/16 mai 2006, Judecătoria sectorului 1 București a admis cererea de chemare în judecată, a constatat că părțile dețin în coproprietate (reclamantul având o cotă de 1/2 și pârâții câte o cotă de 1/4), imobilul situat în București, str. x, compus din construcțiile corp A (parțial) și corp B, identificate prin raportul de expertiză efectuat de expertul D., și teren în suprafață de 326,30 mp, identificat prin raportul de expertiză efectuat de expert E., din care 101,65 mp suprafață corespunzătoare cotei indivize din corpul A (parcela C1) și 224,65 mp suprafață exclusivă situată sub construcția corp B, respectiv liberă de construcții (parcelele C2 și Cc2), în valoare de 1.175.425,65 RON; a dispus sistarea stării de coproprietate prin atribuirea către reclamant a imobilului și obligarea acestuia să plătească fiecărui pârât sultă în valoare de 293.856,4125 RON.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamantul A. și pârâții B. și C..

Prin decizia civilă nr. 1557/24 noiembrie 2008, Tribunalul București, secția a V-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamant; a admis apelurile formulate de pârâți și a schimbat, în parte, sentința apelată, în sensul că a constatat că valoarea totală a imobilului (teren și construcție) este de 1.705.506,49 RON, din care 681.883 RON valoarea construcțiilor și 1.023.623,49 RON valoarea terenului; a obligat reclamantul să plătească fiecărui pârât, cu titlu de sultă, suma de 426.376,622 RON și au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamantul și pârâtul C..

Prin decizia civilă nr. 1058 din 24 iunie 2009, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis recursurile declarate de reclamant și de pârâtul C., a casat decizia civilă nr. 1557/24 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis apelurile declarate de pârâți împotriva sentinței civile nr. 7645 din 16 mai 2006, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, și a trimis cauza, pentru judecarea fondului, Tribunalului București.

Al doilea ciclu procesual

Prin încheierea din data de 07 decembrie 2010, Tribunalul București, secția a V-a civilă a luat act de renunțarea reclamantului la judecata acțiunii.

Prin decizia civilă nr. 642 din 26 mai 2011, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis recursul formulat de pârâtul C., a casat încheierea recurată și a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului București.

Al treilea ciclu procesual

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București sub nr. x/2011.

Prin încheierea de ședință din 26 iunie 2012, s-a constatat intervenită transmiterea calității procesuale active de la reclamantul A. către F., urmare contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13 martie 2012.

La termenul din 23 octombrie 2012, părțile au declarat că nu doresc atribuirea în natură a imobilului și au solicitat acordarea unui termen pentru stingerea amiabilă a litigiului.

La termenul din 20 noiembrie 2012, părțile au declarat că stingerea amiabilă a litigiului nu este posibilă, în condițiile în care reclamantul este de acord să vândă, iar pârâtul C. este de acord să cumpere cota reclamantului, dar nu la prețul solicitat de acesta din urmă.

Prin încheierea de ședință din data de 17 decembrie 2012, Tribunalul București, secția a V-a civilă a respins excepția tardivității cererii de sistare a stării de indiviziune prin vânzarea imobilului, iar, în temeiul art. 673

11

alin. (1) C. proc. civ., a dispus vânzarea bunului prin bună învoială, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a încheierii, la împlinirea termenului părțile având obligația de a prezenta instanței dovada vânzării.

În motivarea acestei încheieri, s-a reținut că, potrivit rapoartelor de expertiză efectuate în cauză, imobilul nu este ușor partajabil în natură, că niciuna dintre părți nu a solicitat atribuirea provizorie sau definitivă a întregului imobil și că singura modalitate de realizare a partajului este vânzarea prin bună învoială sau prin executorul judecătoresc. S-a mai reținut că reclamantul are posibilitatea să precizeze cererea în legătură cu modalitatea de sistare a indiviziunii, deoarece aceasta nu are caracterul unei modificări a acțiunii, în sensul art. 132 C. proc. civ., atâta timp cât, potrivit art. 673

2

C. proc. civ., modalitatea în care se solicită sistarea indiviziunii nu figurează printre elementele esențiale ale cererii de partaj.

Împotriva acestei încheieri a declarat apel pârâtul C., solicitând schimbarea încheierii, în sensul admiterii excepției tardivității cererii de sistare a stării de indiviziune prin vânzarea imobilului și efectuării partajului în natură, prin atribuirea întregului imobil către reclamant și obligarea acestuia la plata sultelor.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București sub nr. x/2014.

Prin decizia civilă nr. 228A din 22 mai 2014, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins apelul, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs la data de 18 iunie 2014, pârâtul C., solicitând modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii excepției tardivității cererii de sistare a stării de indiviziune prin vânzarea imobilului și efectuarea partajului în natură, prin atribuirea întregului imobil către reclamant și obligarea acestuia la plata sultelor corespunzătoare către pârâți.

Prin decizia civilă nr. 3063 din 07 noiembrie 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a admis recursul, a casat decizia civilă recurată și încheierea pronunțată la 17 decembrie 2012, de Tribunalul București, secția a V-a civilă, în dosarul nr. x/2011, și a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului București.

Al patrulea ciclu procesual

În rejudecare, dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă la data de 11 februarie 2015, sub nr. x/2015.

Prin sentința civilă nr. 2207 din 26 noiembrie 2018, Tribunalul București, secția a V-a civilă a admis cererea de chemare în judecată, a dispus partajul imobilului situat în str. x sector 1 București, compus din teren în suprafață de 299 mp și construcțiile C1 și C2 situate pe această suprafață de teren, în valoare totală de 428.747 euro, astfel cum au fost identificate în raportul de expertiză topografică întocmit de expertul G. (și în suplimentele ulterioare la acest raport de expertiză) și în raportul de expertiză în specialitatea construcții, întocmit de expertul H. (și a suplimentelor ulterioare la acest raport de expertiză), prin formarea și atribuirea de loturi în natură conform variantei de lotizare A din suplimentul la raportul de expertiză în construcții întocmit de expertul H., în sensul că a atribuit pârâtului C. lotul nr. x din varianta de lotizare A, în valoare totală de 223.360 euro, a atribuit pârâtului I. lotul nr. x din varianta de lotizare A, în valoare totală de 205.387 euro, l-a obligat pe pârâtul C. să achite reclamantului suma de 116.173,25 euro, cu titlu de sultă, și l-a obligat pe pârâtul I. să achite reclamantului suma de 98.200,25 euro, cu titlu de sultă.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel pârâții I. și C..

Pârâtul I. a solicitat schimbarea, în parte, a sentinței apelate, în sensul atribuirii în natură a lotului nr. x către intimatul-reclamant, cu obligarea celor doi coproprietari la plata sultelor corespunzătoare.

Pârâtul C. a solicitat anularea sentinței și reținerea cauzei pentru evocarea fondului.

Reclamantul F. a formulat apel incident, solicitând schimbarea sentinței apelate, în sensul încetării stării de indiviziune, în principal, prin vânzarea bunului de către părți prin buna învoială, într-un termen cuprins între 4 luni și 6 luni, iar, în subsidiar, prin vânzarea bunului de către executorul judecătoresc.

Prin decizia nr. 1787A/18 decembrie 2019, Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a respins apelul principal formulat de apelantul-pârât C., ca nefondat; a respins apelul incident formulat de apelantul-reclamant F., ca nefondat; a admis apelul principal formulat de apelantul-pârât I. și a schimbat, în parte, sentința civilă nr. 2207/26 noiembrie 2018, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, atribuind reclamantului F. lotul nr. x din varianta de lotizare A propusă în suplimentul la raportul de expertiză construcții întocmit de expertul H., în valoare totală de 205.387 euro. L-a obligat pe pârâtul C. să achite reclamantului F. suma de 8.986,50 euro, iar pârâtului I. suma de 107.186,75 euro, cu titlu de sultă; au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

Pentru a decide astfel, curtea de apel a reținut că nu este fondat motivul de apel prin care apelanții-pârâți au învederat că nu au participat la judecată toți coproprietarii, întrucât reclamantul nu deține cota de 50% din imobil, ci doar 25%, restul de 25% aparținând fostei sale soții, care nu a fost citată în fața primei instanțe.

Astfel, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13 martie 2012 de B.N.P.A. J., soții F. și K. au dobândit în devălmășie cota de 50% din imobilul situat în București, str. x, prin cumpărare de la vânzătorii A. și L..

Dreptul de proprietate al soților M. asupra cotei de 50% din imobil a fost înscris, în cote egale, atât în cărțile funciare nr. x, cât și în evidențele fiscale.

Căsătoria dintre soții F. și K. a fost desfăcută prin divorț, conform sentinței civile nr. 12709/06 iulie 2016, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București, în dosarul nr. x/2016, devenită definitivă prin decizia civilă nr. 1860/08 iunie 2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă.

Prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr. x/28 mai 2019 de S.P.N. "N.", foștii soți F. și K. au convenit asupra încetării stării de devălmășie asupra cotei de 50% din imobilul situat în București, str. x, în sensul atribuirii către F. a cotei de 50% din dreptul de proprietate asupra imobilului, fără plata unei sulte; dreptul de proprietate al reclamantului F. asupra cotei de 50% din imobil a fost intabulat în cartea funciară nr. x-C1-U1, prin încheierea nr. 52879/05 iunie 2019.

În raport de această situație de fapt, care a rezultat din înscrisurile noi administrate în apel, instanța de apel a constatat că nu se impune anularea sentinței, astfel cum au solicitat apelanții-pârâți, chiar dacă numita K. nu a fost parte în proces.

Cu referire la critica prin care apelantul-pârât C. a învederat că experții judiciari nu au răspuns obiectivelor pe care le-a propus și care au fost încuviințate de către prima instanță, instanța de apel a apreciat că nu este fondată.

Astfel, s-a arătat că, prin cererea depusă la data de 12 mai 2015, pârâtul C. a solicitat încuviințarea unei expertize mixte în specialitățile construcții și topografie, propunând următoarele obiective: identificarea imobilului (teren și construcții), evaluarea imobilului (teren și construcții) și propuneri de lotizare conform cotelor deținute de părți. Pârâtul a solicitat ca răspunsul la aceste obiective să fie formulat prin "actualizarea" rapoartelor de expertiză întocmite în ciclul procesual anterior de către experții O. și P., învederând că aceste mijloace de probă au fost dobândite cauzei.

Aceste obiective, ca și cele propuse de către reclamant au fost încuviințate de prima instanță prin încheierea de ședință din data de 30 iunie 2015, inclusiv sub aspectul "actualizării" rapoartelor de expertiză întocmite în ciclul procesual anterior, însă, pe parcursul judecății, prima instanță a determinat mai clar obiectivele celor două expertize pe care le-a încuviințat în cauză, iar, la termenul din 11 octombrie 2016, a dispus ca expertul în specializarea construcții să stabilească suprafața clădirilor, iar expertul în specialitatea topografie să stabilească suprafața terenului, cu și fără construcții, iar, apoi, cei doi experți să stabilească împreună dacă este posibilă ieșirea din indiviziune în natură și, în caz afirmativ, să facă propuneri de lotizare.

Atât prin raportul de expertiză judiciară construcții, cât și prin răspunsurile la obiecțiuni, expertul a precizat că nu poate "actualiza" rapoartele de expertiză întocmite în ciclul procesual anterior, întrucât raportul întocmit de expertul P. nu conține descrierea construcțiilor, planuri și planșe foto, iar raportul întocmit de expertul O. nu conține planurile interioare ale construcțiilor. De asemenea, a învederat că standardele de evaluare nu prevăd posibilitatea actualizării valorilor de piață prin aplicarea unor indici, iar indicii de evoluție a prețurilor, publicați de Institutul Național de Statistică, nu urmăresc evoluția pieței imobiliare. Mai mult, expertul a menționat că a avut în vedere la efectuarea expertizei, atât raportul de expertiză topografică întocmit de expert E., cât și raportul de expertiză construcții și evaluare imobiliară întocmit de expert P..

În acest context, instanța de apel nu a primit susținerea apelantului-pârât, în sensul că experții desemnați de prima instanță nu ar fi ținut cont de obiectivele încuviințate.

Contrar susținerilor apelantului-pârât, instanța de apel a constatat că experții judiciari au răspuns obiectivelor și obiecțiunilor încuviințate, iar prima instanță a manifestat un rol activ deosebit în administrarea probatoriului tehnic (expertiză topografică și construcții).

Având în vedere multiplele obiecțiuni formulate de apelantul-pârât, răspunsurile date de ambii experți judiciari, suplimentele la rapoartele de expertiză și rapoartele de expertiză refăcute, curtea de apel nu a primit critica prin care s-a susținut că experții au refuzat să răspundă obiectivelor propuse. Dimpotrivă, curtea de apel a constatat că experții au răspuns obiectivelor stabilite de prima instanță, precum și tuturor obiecțiunilor încuviințate, cu atât mai mult cu cât apelantul-pârât a formulat acest motiv de apel într-o modalitate generală și imprecisă, fără a arăta, în concret, care sunt obiectivele la care nu ar fi răspuns cei doi experți judiciari.

Cu referire la critica prin care apelantul-pârât C. a susținut că expertiza de evaluare a fost realizată cu mai mult de doi ani înainte de pronunțarea sentinței apelate, că prețul terenului este exagerat de mare și că nu reflectă prețul pieței imobiliare, precum și că expertul evaluator s-a raportat în mod greșit la loturi individuale, cu deschidere directă la stradă și fără servituți, instanța de apel a reținut că nu este fondată.

În ceea ce privește raportul de expertiză judiciară specialitatea construcții, prin care a fost evaluat întregul imobil (teren și construcții), instanța de apel a reținut că acesta a fost depus la dosar la 17 august 2017, fiind completat prin răspunsul la obiecțiuni depus la dosar la data de 08 ianuarie 2018 și prin suplimentul depus la dosar la data de 12 iulie 2018, iar sentința a fost pronunțată la data de 26 noiembrie 2018, fiind incorectă susținerea apelantului-pârât, în sensul că expertiza a fost realizată cu mai mult de doi ani înainte de pronunțarea sentinței apelate. A arătat că evaluarea imobilului se face la momentul la care se efectuează expertiza, iar apelantul-pârât nu a invocat și nu a probat că ar fi intervenit schimbări importante pe piața imobiliară între momentul efectuării expertizei și cel al pronunțării sentinței apelate.

Referitor la evaluarea terenului, instanța de apel a reținut că expertul în specialitatea construcții și evaluări imobiliare a ținut cont de configurația și caracteristicile terenului, inclusiv de faptul că acesta face parte dintr-un lot mai mare, că există alți cinci proprietari în curte, că nu are ieșire directă la stradă (fiind încastrat între alte proprietăți), precum și că prezintă servituți.

Nu a fost primită nici critica apelantului-pârât, potrivit căreia prețurile similare avute în vedere de expert sunt prețuri propuse, iar nu prețuri ale unor vânzări efective. Aceasta, întrucât la pag. 8 din raportul de expertiză, expertul a arătat că, în lipsa unor informații de piață suficiente și credibile, nu se poate aplica nici metoda abordării prin piață, nici metoda abordării prin venit, metoda cea mai apropiată de prețurile practicate pe piața liberă fiind abordarea prin cost, în care costul de reconstruire este calculat prin metoda comparațiilor unitare, iar valoarea terenului liber este calculată prin comparație directă cu ofertele de vânzare.

De asemenea, nu a fost primită critica prin care apelantul-pârât C. a învederat că, deși expertul judiciar în specialitatea topografie a propus formarea și atribuirea a trei loturi, expertul judiciar în specialitatea construcții a propus formarea și atribuirea a doar două loturi, iar din această cauză s-au stabilit sulte într-un cuantum exagerat de mare.

A reținut curtea de apel că expertul în specialitatea topografie nu a propus formarea a trei loturi, în vederea atribuirii câte unui lot fiecăruia dintre coproprietari, ci a menționat că se pot partaja doar loturile x și 2 (cuprinzând construcțiile C1 și C2 și terenurile aferente), în timp ce lotul x, care reprezintă teren liber de construcții, nu poate fi atribuit vreunui coproprietar, ci trebuie să rămână în indiviziune, pentru argumentele prezentate în raportul de expertiză. Această concluzie a fost menținută de expert atât prin suplimentul la expertiză, cât și prin răspunsul la obiecțiuni.

În același sens, expertul în specialitatea construcții și evaluări imobiliare a arătat că sunt partajabile în natură cele două construcții, împreună cu terenurile aferente, putând fi formate două loturi, nu trei, întrucât terenul liber nu este partajabil în natură, rămânând în proprietate comună și putând fi atribuit loturilor 1 și 2 în cote egale (varianta de lotizare A) sau în cote corespunzătoare suprafețelor utile totale ale construcțiilor (varianta de lotizare B); această concluzie a fost menținută de expert și în răspunsul la obiecțiuni.

A conchis curtea de apel că ambii experți au indicat posibilitatea formării și atribuirii către părți a doar două loturi, nu trei, cum greșit a susținut apelantul-pârât.

În considerarea celor expuse, curtea de apel a constatat că motivele de apel invocate de apelantul-pârât C. nu sunt fondate, astfel că apelul declarat de acesta a fost respins; din perspectiva limitelor devoluțiunii prevăzute la art. 295 alin. (1) din C. proc. civ., instanța de apel a reținut că acest apelant, căruia i-a fost atribuit lotul nr. x din varianta de lotizare A, nu a formulat critici în ceea ce privește modalitatea în care prima instanță a atribuit loturile.

Examinând motivele de apel privitoare la modalitatea de formare și atribuire a loturilor, care a fost contestată atât de apelantul-pârât I., cât și de apelantul-reclamant, instanța de apel, având în vedere dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., a reținut, cu titlu preliminar, că prin decizia nr. 3063/07 noiembrie 2014, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare primei instanțe, constatând că situația de fapt cu privire la posibilitatea efectuării partajului în natură nu a fost lămurită; a apreciat că, din perspectiva analizată, sunt relevante considerentele deciziei de casare prin care s-a statuat în sensul că:

"În ceea ce privește voința părților, în procesele de partaj, atunci când coproprietarii își manifestă acordul cu privire la o anumită modalitate de efectuare a partajului, acesta este obligatorie pentru instanță. Dacă însă nu există un asemenea acord sau el nu subzistă până la momentul efectuării partajului, atunci niciunul dintre coproprietari nu are prioritate la exprimarea unei opțiuni, urmând a se aplica dispozițiile C. proc. civ.. Astfel, în măsura în care partajul în natură este posibil, însă doar unii dintre coproprietari optează pentru altă modalitate de împărțeală, instanța, deoarece nu se găsește în prezența acordului de voințe al tuturor coproprietarilor, va da eficiență principiului partajării în natură. (…)

În reglementarea C. proc. civ. de la 1865, potrivit dispozițiilor art. 673

4

alin. (2) și (3) și art. 673

5

, partajul se face potrivit învoielii părților, iar, în lipsa unei asemenea învoieli, prin împărțirea bunului în natură. În ipoteza în care nu există o înțelegere a coproprietarilor, iar împărțirea în natură nu este posibilă (pentru că, din punct de vedere fizic, bunul nu este susceptibil de divizare sau pentru că prin împărțire și-ar pierde în mod semnificativ utilitatea practică ori valoarea economică), se va proceda la atribuirea bunului, în favoarea unuia/mai multor coproprietari, la cererea acestora, cu obligația de a plăti celorlalți coproprietari contravaloarea în bani a cotelor părți din dreptul de proprietate.

În speță, în ceea ce privește prima ipoteză, cei trei coproprietari nu au ajuns la un acord sub aspectul modului de efectuare a partajului, astfel că instanțele de fond și apel aveau obligația de a verifica, pe baza probelor, dacă imobilul poate fi împărțit în natură, având în vedere că, dacă partajul în natură este posibil, sub aspectul posibilității practice de împărțire, concomitent cu existența posibilităților de utilizare normală și exploatare corespunzătoare economică, această modalitate de împărțire este obligatorie. (…)

Sub aspectul respectării regulilor de efectuare a partajului judiciar, instanța de apel a interpretat și aplicat greșit dispozițiile art. 673

11

C. proc. civ., în sensul că nu le-a coroborat cu cele ale art. 673

10

alin. (1), conform cărora atribuirea bunului în mod provizoriu sau definitiv unuia sau unora dintre coproprietari și dispunerea efectuării vânzării au ca situație premisă împrejurarea că "împărțeala în natură nu este posibilă sau ar cauza o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinația economică".

Deși instanța de apel a apreciat, cu prilejul analizării motivului de apel subsidiar, că partajul în natură nu ar fi posibil, întrucât terenul nu poate fi împărțit comod, s-a constatat că raportul de expertiză la care a făcut referire a fost efectuat în specialitatea topografie, astfel că nu a fost analizată situația construcțiilor de pe teren. De altfel, prin probatoriul administrat s-a omis a se verifica situația construcțiilor, acestea fiind doar evaluate. Această deficiență, care pare fi o consecință a faptului că reclamantul inițial, care avea cota majoritară, solicitase atribuirea bunului, iar pârâții nu s-au opus la acest mod de împărțire, este imputabilă instanței de fond, care luând act că reclamantul nu mai dorește atribuirea imobilului, nu a dispus administrarea de probe pentru a verifica dacă construcțiile ar putea fi atribuite în natură, prin alcătuirea de loturi. În același sens, nu s-a verificat modul în care coproprietarii au utilizat imobilul, ce destinației are acesta etc."

A mai constatat instanța de apel că prima instanță a respectat dispozițiile art. 315 alin. (1) C. proc. civ., atât în ceea ce privește obligativitatea problemelor de drept dezlegate de instanța de recurs, cât și necesitatea completării probatoriului. Sub acest ultim aspect, prima instanță a încuviințat și administrat probe cu expertize judiciare în specialitățile topografie, construcții și evaluare imobiliară, fixând, printre obiective, și pe acela ca experții judiciară să stabilească dacă imobilul (compus din teren și construcții) este partajabil în natură, iar, în caz afirmativ, să efectueze propuneri de formare a loturilor, în conformitate cu art. 673

6

C. proc. civ.

Instanța de apel a reținut că, prin decizia de casare nr. 3063/07 noiembrie 2014, instanța supremă nu a stabilit că imobilul este comod partajabil în natură, ci a constatat că situația de fapt cu privire la posibilitatea efectuării partajului în natură nu este lămurită, astfel că, în mod corect, prima instanță a procedat la administrarea unor mijloace de probă tehnice sub acest aspect (expertiză topografică și construcții); contrar susținerilor apelantului-reclamant, prima instanță a constatat în mod corect, pe baza celor două expertize administrate în cauză, că imobilul în litigiu este comod partajabil în natură, ambii experți propunând formarea a două loturi, în vederea atribuirii.

A arătat instanța de apel că, potrivit art. 673

6

C. proc. civ., revine expertului judiciar sarcina de a stabili dacă imobilul este sau nu partajabil în natură.

Expertul judiciar în specialitatea topografie a apreciat că terenul este comod partajabil în natură, propunând atribuirea a 2 loturi, astfel: lotul nr. x, având o suprafață de 77 mp, reprezentat de o parte a construcției C1 (întrucât doar un apartament din cele trei existente în construcția C1 aparține părților litigante) și lotul nr. x, având o suprafață de 72 mp, reprezentat de construcția C2. De asemenea, expertul a identificat și terenul rămas liber de construcții, având o suprafață de 133 mp, dar a menționat că acest teren nu poate fi atribuit unuia dintre coproprietari, ci trebuie să rămână în indiviziune deoarece pe acest teren trebuie asigurat accesul către proprietățile aflate în spatele și în dreapta imobilului; terenul este foarte îngust (între pct. 7-8 deschiderea este de 2.97 m, iar între pct. 28-25 deschiderea este de 2.56 m); pe acest teren trebuie asigurat accesul către loturile x și 2, iar suprafețele ce ar rezulta în urma partajării acestui teren ar avea o valoare scăzută, deoarece pe ambele părți ar fi străbătute de drumuri de servitute.

În același sens, expertul în specialitatea construcții și evaluare imobiliară a arătat că sunt partajabile în natură cele două construcții (C1 și C2), împreună cu terenurile construite aferente, putând fi formate două loturi, astfel: lotul nr. x, alcătuit din construcția C1 și terenul construit aferent, și lotul nr. x, alcătuit din construcția C2 și terenul construit aferent. Ca și expertul în specialitatea topografie a menționat că terenul liber de construcții (identificat drept lotul 3) nu este partajabil în natură, întrucât asigură accesul la construcțiile C1 și C2, la ap. 1 și ap. 2 și la alte două locuințe din spatele curții, iar distanța dintre C1 și C2, între pct. 25-28, este de 2.56 mp, sub distanța minimă admisă între ferestre și limita de proprietate. În acest context, expertul în specialitatea construcții a propus ca terenul liber de construcții să rămână în proprietate comună, putând fi atribuit loturilor nr. 1 și nr. 2 în cote egale (varianta de lotizare A) sau în cote corespunzătoare suprafețelor utile ale construcțiilor (varianta de lotizare B).

Având în vedere că ambii experți judiciari au apreciat că imobilul este partajabil în natură, putând fi formate două loturi, în funcție de construcțiile C1 și C2 și de terenurile construite aferente acestora, instanța de apel a constatat că prima instanță a respectat dispozițiile art. 673

5

și următoarele din C. proc. civ., atunci când a procedat la efectuarea partajului în natură, prin formarea și atribuirea celor două loturi.

În consecință, curtea de apel a înlăturat susținerile apelantului-reclamant referitoare la imposibilitatea de partajare a imobilului în natură, subliniind, totodată, că nu este vorba despre efectuarea unui partaj care vizează doar construcțiile, întrucât cele două loturi propuse de ambii experți cuprind și terenul ocupat de construcții, în suprafață de 149 mp, iar, conform variantei A de lotizare (care a fost omologată de prima instanță), terenul liber de construcții, în suprafață de 133 mp, rămâne în proprietate comună, fiind atribuit loturilor 1 și 2 în cote egale. Ca atare, este greșită afirmația apelantului-reclamant, în sensul că terenul rămâne în indiviziune și că partajul nu este unul efectiv, neavând ca scop sistarea stării de indiviziune.

În condițiile în care ambii experți au constatat că imobilul este partajabil în natură, prin formarea și atribuirea a două loturi, instanța de apel a reținut că motivele invocate de apelantul-reclamant în această privință nu pot fi primite. A menționat că, de vreme ce imobilul poate fi împărțit în natură, nu se impune analizarea susținerilor apelantului-reclamant referitoare la vânzarea bunului prin bună-învoială sau prin executor judecătoresc, întrucât din coroborarea art. 673

10

cu art. 673

11

C. proc. civ. rezultă că această modalitate de sistare a indiviziunii poate interveni atunci când împărțeala în natură nu este posibilă, ceea ce nu este cazul în speță.

De altfel, prin încheierea de ședință din 17 decembrie 2012, s-a dispus vânzarea bunului prin bună învoială, însă părțile nu au reușit să ajungă la o înțelegere nici până în prezent, litigiul având o vechime de optsprezece ani.

A mai reținut instanța de apel că, din rapoartele de expertiză și din celelalte mijloace de probă administrate, nu rezultă că prin partajul în natură conform variantei A de lotizare s-ar ajunge la "diminuarea considerabilă" a valorii imobilului, cum a susținut apelantul-reclamant; prima instanță a constatat în mod corect că varianta de lotizare A din suplimentul la raportul de expertiză în construcții este cea mai echitabilă, deoarece respectă criteriile prevăzute de art. 673

5

alin. (2) și art. 673

9

C. proc. civ., având în vedere, printre altele, că terenul liber indiviz a fost atribuit loturilor nr. 1 și nr. 2 în cote egale, evitându-se astfel fărâmițarea excesivă a terenurilor și dându-se posibilitatea valorificării lor eficiente din punct de vedere economic.

Nu a fost primită nici susținerea apelantului-reclamant privind nerespectarea principiului deplinei egalități între coproprietari, întrucât, potrivit art. 673

5

alin. (2) teza finală C. proc. civ., în cazul în care loturile nu sunt egale ca valoare, ele se întregesc printr-o sumă în bani, astfel cum în mod corect a procedat prima instanță.

Instanța de apel a arătat că sub aspectul modalității de atribuire a celor două loturi a formulat apel și pârâtul I., susținând că, atribuindu-i lotul nr. x și obligându-l la plata unei sulte de 98.200,25 euro către reclamant, prima instanță nu a realizat o împărțeală echitabilă și nu a ținut cont de criteriile prevăzute la art. 673

9

C. proc. civ. instanța de apel a constatat că apelul acestui pârât este fondat.

A reținut curtea de apel că, potrivit dispozițiilor art. 673

9

C. proc. civ.:

"la formarea și atribuirea loturilor, instanța va ține seama, după caz, și de acordul părților, mărimea cotei-părți ce se cuvine fiecăreia ori masa bunurilor de împărțit, natură bunurilor, domiciliul și ocupația părților, faptul că unii dintre coproprietari, înainte de a se cere împărțeala, au făcut construcții, îmbunătățiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea".

Dat fiind caracterul exemplificativ al enumerării legale, în doctrină și în practica judiciară s-a arătat că pot fi avute în vedere și alte criterii, precum: copărtașul nu are altă posibilitatea de a-și procura o locuință; folosirea bunului de către un copărtaș; utilitatea mai mare a bunului pentru unul dintre copărtași sau evitarea împărțirii excesive a bunului.

În acord cu susținerile acestui apelant-pârât, instanța de apel a apreciat că prima instanță nu a făcut o aplicare corectă a acestor criterii atunci când a hotărât atribuirea lotului nr. x, întrucât nu a reținut împrejurări care rezultă din actele dosarului și care au relevanță în procesul de atribuire a loturilor, conform criteriilor prevăzute la art. 673

9

din C. proc. civ.

Astfel, reclamantul deține cota cea mai mare din dreptul de proprietate asupra imobilului (1/2), în timp ce apelantul-pârât I. deține o cotă de 1/4, iar, prin atribuirea lotului nr. x în natură, apelantului-pârât i s-a impus plata unei sulte excesive (98.200.25 euro) în raport cu veniturile sale.

Când apelantul-pârât I. a solicitat, în subsidiar, partajarea conform variantei B din raportul de expertiză construcții, acesta a avut în vedere atribuirea în natură a celor două loturi către reclamant și către pârâtul C., aspect învederat nu doar în fața primei instanțe, ci și în cadrul cererii de apel și cu ocazia dezbaterilor în apel.

Prima instanță nu a ținut seama de răspunsurile reclamantului la interogatoriul luat de pârâtul C., din care rezultă că reclamantul s-a ocupat de una dintre construcțiile supuse partajului (C1-spațiul comercial), în sensul că a făcut acte de conservare, obținând pe cale judecătorească evacuarea unor chiriași din acest corp de clădire.

Apelantul-pârât I. nu s-a implicat în administrarea imobilului, are domiciliul în Moreni (primind cota de 1/4 prin moștenire de la mama sa) și nu are capacitatea financiară de a achita sulta, având venituri mici obținute din pensie; în plus, reclamantul are domiciliul în municipiul București și activează în domeniul imobiliar.

Pentru considerentele expuse și având în vedere dezideratul efectuării unei împărțiri echitabile, instanța de apel a constatat că se impune schimbarea parțială a soluției apelate, în sensul atribuirii către reclamant a lotului nr. x din varianta de lotizare A propusă în suplimentul la raportul de expertiză construcții, în valoare de 205.387 euro. Având în vedere că, potrivit expertizei în specialitatea construcții și evaluare imobiliară, valoarea întregului imobil este de 428.747 euro și ținând cont de cotele părților, instanța de apel a făcut aplicarea prevederilor art. 673

5

alin. (2) C. proc. civ., în sensul că l-a obligat pe pârâtul C. să achite reclamantului suma de 8.986,50 euro, precum și pârâtului I. suma de 107.186,75 euro, cu titlu de sultă.

Împotriva deciziei civile nr. 1787A/18 decembrie 2019, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, au declarat recurs reclamantul F. și pârâtul C..

În dezvoltarea primului motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul-reclamant a arătat că instanța de apel a validat în mod eronat raționamentul instanței de fond, conform căruia imobilul supus partajării ar fi comod partajabil în natură.

Astfel, partajarea imobilului a fost efectuată prin prisma variantei de lotizare A din suplimentul la raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic judiciar H..

Conform acestei variante de lotizare, cele două construcții pot fi atribuite către doi coproprietari, iar terenul liber rămâne în proprietatea comună a acestora.

A învederat recurentul-reclamant că cererea de partaj vizează sistarea stării de indiviziune cu privire la imobilul din str. x, București, compus din teren și construcții, nu doar din construcții; conform concluziilor rapoartelor de expertiză întocmite în fața instanței de fond (și efectuate în ciclurile procesuale anterioare), terenul liber cu privire la care s-a solicitat ieșirea din indiviziune nu poate fi împărțit, astfel că trebuie să rămână în indiviziune.

Prin partaj se urmărește sistarea stării de indiviziune, cu scopul ca dreptul asupra unei cote ideale din masa partajabilă să devină un drept exclusiv asupra unui bun determinat în materialitatea sa, fiecare coindivizar devenind proprietar exclusiv.

A susținut recurentul-reclamant că, întrucât partajul implică, în mod necesar, o repartizare concretă a bunurilor în materialitatea lor nu este admisibil să se atribuie tot cote-indivize, dar asupra fiecărui bun, așa cum s-a dispus în cauză, nefiind posibil ca părților să li se atribuie un lot în indiviziune.

Având în vedere că prin partaj trebuie să se pună capăt stării de indiviziune, menținerea acestei stări prin atribuire de cote indivize asupra unor bunuri nu este admisibilă; cum, în cauză, nu s-a solicitat partajarea exclusivă a construcțiilor, ci a întregului imobil, partajul trebuie să fie unul efectiv și să privească bunul în integralitatea lui.

A susținut recurentul-reclamant că imobilul nu este comod partajabil în natură, de vreme ce terenul liber (cea mai valoroasă componentă a imobilului) rămâne în indiviziune, situație în care partajul nu este unul efectiv și nu are ca scop sistarea stării de indiviziune, pentru că în continuare s-ar menține această stare de indiviziune asupra terenului.

În opinia recurentului-reclamant sunt eronate considerentele instanței de apel care a arătat că numai expertul tehnic judiciar poate stabili dacă imobilul este comod partajabil în natură, părțile sau instanța neavând o asemenea competență; este adevărat că, potrivit art. 673

6

C. proc. civ., prin raportul de expertiză se va indica dacă bunul este comod partajabil în natură, însă cele stabilite de către expert nu pot constitui o obligație în sarcina instanței, care are obligația de a analiza concluziile expertului.

Mai mult, expertiza nu are o valoare probantă preconstituită, aceasta fiind supusă cenzurii instanței.

Așadar, aprecierea cu privire la posibilitatea de partajare în natură a unui bun revine instanței care, potrivit dispozițiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ., va stabili în baza tuturor probelor administrate și raportat la susținerile părților, pe baza propriului raționament, dacă bunul este sau nu comod partajabil.

A conchis recurentul-reclamant că, de vreme ce terenul liber rămâne în coproprietatea părților cărora li s-au atribuit cele două construcții, partajul nu este unul efectiv, întrucât nu vizează întregul imobilul, astfel cum s-a solicitat prin cererea de chemare în judecată.

Sub un alt aspect, recurentul-reclamant a arătat că potrivit art. 673

10

C. proc. civ., măsura partajării în natură a imobilului aparținând părților situat în str. x, București conduce la diminuarea considerabila valorii acestuia, întrucât imobilul în integralitatea sa (construcții și teren) are o valoare mai mare decât valorile individuale ale loturilor formate.

În dezvoltarea aceleiași critici de recurs, recurentul-reclamant a arătat că nicio parte nu a solicitat atribuirea întregului bun, opțiunea principală a părtilor litigante fiind vânzarea bunului prin bună învoială.

În acest sens, pe tot parcursul litigiului, părțile au precizat instanței că soluția oportună este vânzarea bunului prin buna-învoială, în condițiile art. 673

11

C. proc. civ. astfel, pârâtul I., prin concluziile aflate la fila x, formulate pentru termenul din 09 ianuarie 2018, a optat pentru vânzarea bunului prin bună-învoială, iar pârâtul C. a precizat ca nu se opune vânzării prin buna-învoială, solicitând acest lucru inclusiv cu ocazia dezbaterilor asupra fondului.

A susținut recurentul-reclamant că, întrucât opinia unanimă a părților a fost aceea ca bunul să fie vândut prin buna-învoială, aceasta fiind unica variantă care a fost agreată de toate părțile, deveneau incidente dispozițiile art. 673

11

C. proc. civ.

A conchis recurentul-reclamant că decizia a fost pronunțată de instanța de apel cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 673

10

și art. 673

11

C. proc. civ., care prevăd că în ipoteza în care bunul nu este comod partajabil în natură, iar niciuna dintre părți nu solicită atribuirea întregului bun (cum este cazul de față), partajul se va efectua prin vânzarea bunului prin bună învoială sau prin executorul judecătoresc.

Prin al doilea motiv de recurs, recurentul-reclamant F. a susținut că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 673

9

C. proc. civ., atunci când a atribuit lotul nr. 2.

A arătat recurentul-reclamant că instanța de apel, schimbând în parte sentința pronunțată de tribunal, i-a atribuit în proprietate lotul nr. x, reținând că deține cota majoritara din dreptul de proprietate asupra imobilului (1/2 din imobil), în vreme ce intimații-pârâți dețin fiecare câte o cotă de 1/4, că potrivit răspunsului dat la interogatoriu, s-ar fi ocupat de clădirea C1 (inclusă în lotul nr. 1), sens în care a obținut o hotărâre judecătorească de evacuare a unor persoane care ocupau această clădire, că are domiciliul în municipiul București și că activează în domeniul imobiliar.

A susținut acest recurent că nu-i poate fi atribuit vreun lot, în lipsa manifestării sale de voință, exprimată în sensul de a primi în proprietate un lot din construcțiile supuse partajului.

Astfel, dispozițiile art. 673

9

C. proc. civ. vizează ipoteza în care coindivizarii solicită atribuirea unui bun, sens în care instanța va stabili persoana căreia i se va atribui, astfel cum rezultă și din cuprinsul dispozițiilor art. 673

10

C. proc. civ. așadar, dispozițiile art. 673

9

C. proc. civ. nu își găsesc aplicarea de vreme ce niciuna dintre părți nu a solicitat atribuirea lotului nr. 2.

A susținut recurentul-reclamant că instanța de apel a făcut aplicarea greșită a criteriilor prevăzute de dispozițiile art. 673

9

C. proc. civ., deoarece, pe parcursul litigiului, părților li s-a solicitat exprimarea poziției cu privire la atribuirea întregului imobil sau atribuirea vreunui lot.

Pârâtul C. a solicitat atribuirea lotului nr. 1.

Conform încheierii de ședința din data 07 noiembrie 2017, intimatul I. a solicitat atribuirea lotului nr. x (care i-a și fost atribuit de prima instanță); ulterior acesta a revenit asupra acestei manifestări de voința, susținând ca dorește să primească sultă, în vreme ce reclamantul a precizat pe tot parcursul procesului că nu dorește atribuirea imobilului sau atribuirea vreunui lot din acesta.

Recurentul-reclamant a criticat și aplicarea criteriului de atribuire privitor la interesul manifestat pentru clădirea C1 (care a fost inclusă, de altfel, în lotul I) și a arătat, în esență, că în realitate a efectuat un act de conservare a bunului și că răspunsul la interogatoriu nu mai era de actualitate ulterior anului 2015; în plus, clădirea C1 nu a fost inclusă în lotul care i-a fost atribuit.

În opinia recurentului-reclamant, împărțeala în natură nu se poate realiza luând în considerare, în mod exclusiv, criteriul mărimii cotelor de proprietate, cu nesocotirea celorlalte elemente de fapt, deoarece s-ar ajunge la consecințe inechitabile și la încălcarea principiilor care guvernează aceasta materie.

Pe de alta parte, a arătat că, deși are reședința în România (pe raza municipiului București), își petrece majoritatea timpului în Grecia; de altfel și intimatul I. are domiciliul în municipiul București, însă se află internat pe raza județului Dâmbovița.

A arătat că nici împrejurarea ca ar activa în domeniul imobiliar nu poate reprezenta un criteriu pentru a i se atribui un lot din construcții, în natură.

A susținut că, în cauză, sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. care dispun în sensul că modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere dacă:

"hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii."

De asemenea, a susținut că sunt incidente dispozițiile art. 212 pct. 1 C. proc. civ., conform cărora:

"Dacă instanța nu este lămurită prin expertiza făcută, poate dispune întregirea expertizei sau o nouă expertiză".

Într-o expunere nestructurată sub aspectul criticilor formulate, recurentul-pârât a arătat, ca aspect prealabil, că instanța de apel nu a analizat critic expertiza evaluatorie a terenului ci a preluat fraze întregi ale textului de prezentare fără o confirmare rezultată din expertiza propriu-zisă sau din existența elementelor posibil nefondate.

În același timp, nu a analizat și nu a ținut cont de obiecțiunile punctuale exprimate în acest sens de către expertul parte Q..

Făcând trimitere fila x pct. 4.12, ultimul paragraf din decizia recurată, recurentul-pârât a arătat că aspectele reținute de instanță nu corespund realității și tocmai de aceea sunt contradictorii cu natura pricinii.

A susținut că, în realitate, chiar dacă a înțeles că:

"expertul în specialitatea construcții și evaluări imobiliare a ținut cont de configurația și caracteristicile terenului, inclusiv de faptul că face parte dintr-un lot mai mare, că există alți 5 proprietari în curte, că nu are ieșire directă la stradă, fiind încastrat între alte proprietăți, precum și că prezintă servituți (...)", curtea de apel a admis propunerea și folosirea de către expert, a metodei abordării prin cost, în care costul de construcție este calculat prin metoda comparațiilor unitare, chiar dacă același expert a afirmat că metoda cea mai apropriată de prețurile practicate pe piața liberă este comparația vânzărilor.

Or, alegerea metodei de evaluare a imobilului prin abordarea costului este contrară celor mai elementare principii de folosire a acestei metode, fiind imposibil de a fi folosită pentru evaluarea imobilului în cauză deoarece, metoda de evaluare prin cost se poate aplica doar în realizarea unor studii de fezabilitate care implică investiții imobiliare, pentru a estima valoarea de piață a unor construcții aflate în proiect sau în evaluarea pentru asigurare; metoda de evaluare prin cost, tehnica comparațiilor unitare, presupune obligația demolării construcției existente și evaluarea unei eventuale construcții noi.

A arătat recurentul-pârât că, în cauză, construcția C1 constituie o parte minoritară dintr-un corp de construcție unic și integru, care include alte trei proprietăți, aparținând altor proprietari, două dintre ele fiind reprezentate în expertiza topometrică aflată la dosar.

În cazul imobilului construcție (proprietatea părților din proces), este imposibil de afirmat posibilitatea realistă a demolării și eventualitatea reconstrucției sale, el fiind de la origine doar un element, o parte dintr-un corp de construcție ce prezintă în componența sa și alte proprietăți nedisociabile, față și fără de care părțile nu au drept de intervenție.

Sub un alt aspect, recurentul-pârât a arătat că expertiza evaluatorie a terenului de sub construcție, presupus a fi realizată prin "abordarea prin cost", stabilește aceeași valoare a terenului de sub construcție ca și valoarea terenului liber, declarat a fi evaluat "pe baza ofertelor de vânzare la zi".

Or, această invenție, un hibrid unic, care rezultă din folosirea pentru același imobil a două metode de evaluare diferite, devine o eroare dovedită atunci când valoarea terenului liber este evaluată identic cu valoarea terenului aferent de sub construcție.

În ceea ce privește metoda de evaluare a terenului liber, s-a arătat că metoda valorii de piață (aleasă de expert) este utilizată incomplet și tendențios, devenind o falsă justificare a unei ipoteze care se dorește a fi impusă instanței de judecată.

A mai arătat acest recurent că din studiul ofertelor imobiliare pe care expertul le-a propus instanței se observa că, în majoritatea lor, profilul este similar cu cel al imobilului din cauză, compus din teren și construcții. În plus, imobilele propuse, teren și construcții, sunt corespondente ca stare și poziție cu imobilul din cauză, prețul ofertei nefiind atribuit doar terenului așa cum susține expertul judiciar, ci întregului imobil, compus din teren și construcții. Instanța de apel a ignorat faptul că în privința imobilelor propuse a fi comparate cu cel în cauză, nu există termen de comparație în ceea ce privește existența altor proprietari sau drepturi de servitute aferente, imobilele supuse ofertei fiind independente.

În privința prețurilor ofertelor, se observă cu ușurință că preturile propuse, în aceeași zonă, chiar înaintea reducerilor necesare, sunt în jur de 1000 euro/mp, cu 25% inferioare prețului evaluat în cadrul procesului (1248 euro/mp); prin urmare, era necesară evaluarea terenului prin comparare cu proprietăți care conțin și construcții similare situației din cauză.

A învederat recurentul-pârât că, în cadrul pledoariei cazului, la data de 11 decembrie 2019, a susținut personal că expertiza evaluatorie a fost realizată în urmă cu mai mult de doi ani, dar comparația a fost făcută față de data ședinței curente (cea din 11 decembrie 2019), iar nu față de data pronunțării, 26 noiembrie 2018. Această evaluare, depusă la dosar la data de 17 august 2017, inițiată la data de 04 decembrie 2015 prin examinarea terenului, nu putea fi actuală la data ședinței din 11 decembrie 2019 și este cu atât mai puțin actuală acum, în timpul sau după perioada stării de urgență, instituită la data de 16 martie 2020.

Din perspectiva acestor susțineri, recurentul-pârât a solicitat ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, Înalta Curte să dispună modificarea, în parte, a deciziei apelate în sensul admiterii motivului 3 al apelului pe care l-a promovat, reținând că sunt incidente dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în sensul că "hotărârea este lipsită de temei legal, ori este dată cu încălcarea sau aplicare greșită a legii".

Astfel, spre a se considera pe deplin edificată, instanța de apel era datoare, fie să dispună o nouă expertiză care să răspundă cerințelor de specialitate și să țină cont de valoarea mult diferită a terenului liber față de cel ocupat de construcții ori afectat de servituți, fie să solicite o actualizare a expertizei administrate în fond ținând seama de dinamica pieței imobiliare, dar și de normele vădit încălcate referitoare la principiile de evaluare. Asumând o expertiză eronată și depășită în timp, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 212 C. proc. civ. și normele de evaluare și a favorizat nepermis primitorii de sulte care, în ipoteza menținerii deciziei se vor îmbogăți nejustificat în dauna patrimoniului său. Mai mult, me