ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1558/2021

Ședința publică din data de 28 iunie 2021

asupra cauzei de față constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iași sub nr. x/2016, la 2 noiembrie 2016, urmare a declinării competenței de soluționare prin sentința civilă nr. 11185 din 14 octombrie 2016 a Judecătoriei Iași, reclamanta A. i-a chemat în judecată pe pârâții B., C., D., E., F., G. și H., solicitând constatarea nulității absolute parțiale a procurii întocmite de notarul australian I. la 28.10.2009, cu privire la înscrierea mențiunii "and sales of any goods"; nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.2010 de BNP J.; anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.01.2011 de BNP J.; anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.07.2012 de BNPA K. și L.; obligarea pârâților G. și H. să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 569 mp teren, situată în Iași, str. x, jud. Iași; obligarea tuturor pârâților la plata despăgubirilor în sumă de 124.472 RON și obligarea la plata despăgubirilor în continuare, până la eliberarea terenului, în sumă de 3.250 RON, lunar.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 998, art. 992, art. 942, art. 948, art. 1536 din C. civ. de la 1864, cu corespondență în art. 480, art. 555, art. 1357 și art. 1345 din C. civ. din 2009, și pe art. 90 din Legea nr. 36/1995.

Pârâții G. și H. au depus întâmpinare, invocând excepția lipsei calității de reprezentant a mandatarei M. în promovarea cererii de chemare în judecată. Pe fond, au solicitat respingerea acțiunii în nulitatea actului juridic, susținând că sunt cumpărători de bună credință și cu titlu oneros ai bunului și prevalându-se de principiul asigurării securității și stabilității circuitului civil. În privința acțiunii în revendicare, au invocat, în baza art. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, principiul publicității materiale, întemeindu-se pe înscrierea în Cartea funciară a dobânditorului unui drept real imobiliar cu titlu oneros și de bună credință cu mai mult de trei ani anterior introducerii acțiunii.

Pârâții G. și H. au formulat și cerere de chemare în garanție a pârâților B., C., D., E. și F., în temeiul art. 72-74 C. proc. civ., prin care au solicitat obligarea acestora, în ipoteza admiterii acțiunii promovate de reclamantă, în solidar, la plata prețului plătit pentru achiziționarea bunului imobil.

Pârâții E. și F. au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepția lipsei calității de mandatar a numitei M., arătând că acțiunea este semnată și redactată de fiica reclamantei, însă din niciun înscris nu reiese mandatul expres acordat de către reclamantă acesteia pentru a promova, semna și susține cererea de chemare în judecată. Au invocat și excepția inadmisibilității capetelor de cerere privind aspectele penale de fals, uz de fals, precum și a petitului referitor la nulitatea absolută a procurii emise de notarul australian I.. Au solicitat respingerea acțiunii în constatarea nulității actului juridic invocând buna credință a subdobânditorului cu titlu oneros, considerând că vânzatorul care s-a prevalat de un act fals este ținut a despăgubi pe proprietar cu valoarea bunului.

Pârâții E. și F. au formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanție depusă de pârâții G. și H., prin care au solicitat să se rețină buna lor credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Aceiași pârâți E. și F. au formulat, la rândul lor, cerere de chemare în garanție a pârâților B., C., D., notarului public J. și a Casei de Asigurări a Notarilor Publici, prin care au solicitat ca, în funcție de aspectele ce vor fi probate și soluția ce va fi pronunțată în acțiunea principală, să fie admisă cererea de chemare în garanție în vederea acoperirii prejudiciului la care ar fi supuși prin anularea actului lor de proprietate și care ar atrage răspunderea lor pentru evicțiunea față de cumpărătorii lor.

Prin încheierea din 28 februarie 2017, pronunțată în dosarul nr. x/2016, Tribunalul Iași, secția civilă a respins excepția lipsei calității de reprezentant invocată în cauză, reținându-se că la 6 decembrie 2016 a fost complinită lipsa invocată prin depunerea procurii speciale de reprezentare de către reclamanta A., prin care a mandatat-o pe numita M. să promoveze și să susțină acțiunea.

La termenul de judecată din 21 martie 2017, instanța a respins excepția inadmisibilității capătului de cerere privind nulitatea absolută a procurii din 28.10.2009, emise de notarul australian I., invocată de pârâții E. și F. și a admis în principiu cererile de chemare în garanție formulate de pârâții G. și H. a numiților B., C., D., E. și F. și de pârâții E. și F. a numiților B., C., D., a notarului public J. și a Casei de Asigurări a Notarilor Publici.

Prin sentința nr. 2076 din 18 decembrie 2018, Tribunalul Iași, secția civilă a respins excepția prescripției dreptului la acțiune. A admis acțiunea formulată de reclamanta A., decedată în cursul judecății, având ca moștenitori pe M. și N., în contradictoriu cu pârâții B., C. și D.. A constatat nulitatea absolută parțială a procurii întocmite de notarul australian I. la 28.10.2009, cu privire la înscrierea mențiunii "and sales of any goods" ("și pentru vânzarea bunurilor mele") și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.2010 de BNP J.. I-a obligat pe pârâții B., C. și D., în solidar, să plătească reclamanților suma de 124.472 RON, cu titlu de despăgubiri, reprezentând lipsă de folosință pentru teren, în perioada 07.08.2015- septembrie 2018. A respins cererea promovată de reclamantă, în contradictoriu cu pârâții E. și F., G. și H., având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare-cumpărare, revendicare imobiliară și despăgubiri civile.

A respins cererile pârâților G. și H. de chemare în garanție a numiților B., C., D., E. și F..

A respins cererea pârâților-chemați în garanție E. și F. de chemare în garanție a numiților B., C. și D., a notarului public J. și a Casei de Asigurări a Notarilor Publici.

I-a obligat pe pârâții B., C. și D. să plătească reclamanților suma de 15.338,94 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

I-a obligat pe reclamanți să plătească pârâților G. și H. suma de 12.820 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, pârâților E. și F. suma de 6.711 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată și chematei în garanție Casa de Asigurări a Notarilor Publici suma de 9.016,04 RON, reprezentând cheltuieli de judecată.

I-a obligat pe reclamanți să plătească expertului O. suma de 1.550 RON, cu titlu de diferență de onorariu.

Prin decizia nr. 106 din 10 martie 2020, Curtea de Apel Iași, secția civilă a admis apelul declarat de reclamanții M. și N. împotriva sentinței nr. 2076 din 18 decembrie 2018 a Tribunalului Iași, secția I civilă, pe care a schimbat-o în parte. A înlăturat dispoziția de obligare a reclamanților la plata sumei de 9.016,04 RON, reprezentând cheltuieli de judecată către chemata în garanție Casa de Asigurări a Notarilor Publici. A păstrat celelalte dispoziții ale sentinței. A dispus obligarea Casei de Asigurări a Notarilor Publici să plătească apelanților suma de 500 RON, constând în cheltuieli de judecată în apel. A respins, ca nedovedită, cererea intimaților G. și H. privind plata cheltuielilor de judecată din apel.

Împotriva deciziei nr. 106 din 10 martie 2020, pronunțate de Curtea de Apei Iași, secția civilă au declarat recurs reclamanții M. și N., la 16 iunie 2020.

În cuprinsul cererii de recurs, după prezentarea situației de fapt și a parcursului dosarului, recurenții-reclamanți au susținut următoarele motive de recurs întemeiate în drept pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ.:

(A) Instanța de apel a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității (art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.) sub următoarele aspecte:

A.l. Hotărârea a fost dată cu încălcarea principiului disponibilității reglementat de prevederile art. 9 C. proc. civ.

În motivarea acestei critici, recurenții au susținut că instanța de apel s-a prevalat, în mod nelegal, de apărări care nu fuseseră invocate de pârâți.

Astfel, intimații P. au solicitat valorificarea a două elemente: presupusa lor bună-credință cu ocazia încheierii actului lor de dobândire și caracterul oneros al acestei dobândiri. Intimații Q. au invocat efectul publicității materiale, atât pentru menținerea actului propriu, cât și pentru respingerea acțiunii în revendicare.

Instanța de apel și-a însușit, fără vreo analiză critică, considerentele instanței de fond, reținând în favoarea intimaților mecanisme juridice de care aceștia nu s-au prevalat. Astfel, în privința intimaților P. a reținut faptul că titlul de dobândire al acestora a fost consolidat prin neexercitarea de către reclamantă a acțiunii în rectificarea înscrierii de carte funciară în termenul de 3 ani, iar în privința intimaților Q., faptul că aceștia ar fi titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (care le-ar fi fost furnizat în urma valorificării teoriei comune a aparenței aplicabilă în prezența unei erori comune și invincibile).

Susțin recurenții că, și dacă s-ar fi dovedit buna credință-eroare, nu este suficient pentru a conferi eficacitate actelor subsecvente, ci aceasta ar fi putut fi valorificată în măsura în care pârâții s-ar fi prevalat de teoria clasică a aparenței sau principiul publicității materiale, care nu operează de plin drept și nu pot fi invocate din oficiu, nefiind reguli de ordine publică.

A.2. Hotărârea a fost dată cu încălcarea principiului contradictorialității reglementat de prevederile art. 14 C. proc. civ. din perspectiva modurilor de dobândire reținute în favoarea intimaților subdobânditori, instanța de apel apreciind că respingerea acțiunii în revendicare pentru un considerent nepus în discuția contradictorie a părților nu poate fi considerat a fi un viciu de procedură.

Arată recurenții că demersul instanței referitor la criteriile de eficacitate ale titlurilor de dobândire ale intimaților E. și F. și, respectiv, G. și H. nu a fost pus în discuția contradictorie a părților, astfel că nu au fost în măsură să își exprime poziția și au fost lipsiți de posibilitatea de a solicita o eventuală suplimentare a probațiunii pentru a demonstra inaplicabilitatea în speță a teoriei clasice a aparenței (ce implică probarea unei erori comune și invincibile), respectiv a principiului publicității materiale (ce presupune o eroare scuzabilă/neimputabilă, generată de conținutul inexact al cărții funciare), precum și motivele pentru care unele moduri de dobândire nu ar fi aplicabile în concret, prin raportare la situația particulară a fiecărui intimat.

Mai susțin recurenții încălcarea principiului contradictorialității ca urmare a reținerii unui motiv de respingere a acțiunii în revendicare nepus în discuția prealabilă a părților, justificarea instanței de apel fiind aceea că, oricum, înlăturarea considerentelor referitoare la acțiunea în rectificare nu ar fi condus la o soluție diferită în legătură cu acțiunea în revendicare. Consideră recurenții că abordarea instanței de apel contravine unui principiu fundamental al procesului civil, care consacră dreptul părților de a pune concluzii și de a se apăra față de orice chestiune invocată de adversar sau din oficiu și că sugerează o relativizare a principiilor fundamentale care guvernează procesul: nelegalitatea este considerată ca tolerabilă prin prisma oportunității.

În plus, susțin că instanța de apel a omis să indice motivele care ar fi justificat respingerea acțiunii în revendicare, chiar dacă ar fi fost eliminat acest argument suplimentar, "legat de acțiunea în rectificarea înscrierii în cartea funciară și care nu este de natură a schimba soluția dată în capătul de cerere privind revendicarea", deși acest argument a avut o pondere covârșitoare în decizia de respingere a acțiunii în revendicare, în condițiile în care regulile care stabilesc blocarea rectificării de carte funciară produc consecințe de drept material, fără a se rezuma la simple efecte de ordin procedural.

(B) Hotărârea instanței de apel cuprinde motive contradictorii (art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.)

B.l. Contradictorialitatea motivelor referitoare la modurile de dobândire reținute în favoarea subdobânditorilor

În ceea ce privește contradictorialitatea motivelor referitoare la modurile de dobândire reținute în favoarea subdobânditorilor, Curtea a reținut că efectul publicității materiale (întemeiat pe buna-credință/eroare) operează în favoarea intimaților E. și F., iar în favoarea pârâților G. și H. are eficiență modul originar de dobândire a proprietății presupus de teoria clasică a aparenței (întemeiată pe eroarea comună și invincibilă).

Consideră recurenții că, odată ce s-a reținut efectul publicității imobiliare în favoarea intimaților E. și F., cu consecința stabilirii caracterului legitim al dobândirii, ceea ce justifică calitatea acestora de proprietari ai imobilului înstrăinat ulterior, consecința este că intimații G. și H. nu au contractat cu simpli proprietari aparenți, ci cu veritabilii titulari ai dreptului de proprietate; în aceste condiții, faptul că instanța a reținut aplicarea teoriei aparenței în beneficiul subdobânditorilor G. și H. contrazice aspectele reținute în legătură cu autorii acestora; dacă instanța ar fi avut certitudinea că intimații E. și F. au dobândit proprietatea bunului litigios, urmare aplicării principiului publicității imobiliare, nu ar mai fi fost necesară (și posibilă) aplicarea teoriei aparenței în ce îi privește pe subdobânditorii Q.. A accepta că instanța ar fi putut reține în mod legal și temeinic teoria aparenței în beneficiul intimaților Q. echivalează cu a admite - contrar celor reținute de aceeași instanță - că intimații Cheptine nu ar putea fi considerați proprietari veritabili, ci doar proprietari aparenți.

Deși instanța a dat prevalență teoriei aparenței în drept, în favoarea intimaților G. și H. (cu toate că aceștia nu au invocat-o), ignorând efectele cărții funciare, a reiterat prezumția absolută de proprietate întemeiată pe înscrierea în cartea funciară; în acest mod, Curtea a făcut referire la mai multe moduri de dobândire a proprietății, indiferent că au fost sau nu invocate de părți, pentru a da legitimitate hotărârii.

B.2. Contradictorialitatea motivelor sub aspectul despăgubirilor acordate pentru lipsa de folosință

Recurenții consideră că sunt contradictorii motivele referitoare la despăgubirile acordate pentru lipsa de folosință, care nu se coroborează cu soluția pronunțată asupra acțiunii în revendicare.

Instanța de apel a reținut ca fiind firească acordarea despăgubirilor în beneficiul recurenților, pentru lipsa de folosință (în perioada 2015 - 2018) a unui imobil despre care a constatat că nu s-a mai aflat în proprietatea antecesoarei lor încă din anul 2012, când operase deja teoria aparenței în drept, în beneficiul subdobânditorilor G. și H..

Deși a considerat necesar să aplice (din oficiu și fără să fi pus în discuția părților) teoria aparenței în drept în beneficiul subdobânditorilor G. și H. (cu toate că a apreciat că aceștia au dobândit de la adevărații proprietari), Curtea a constatat că recurenților li se datorează despăgubiri pentru lipsa de folosință a unui bun pe care nu îl mai dețineau în proprietate, datorate nu de cei care stăpâneau propriu-zis terenul litigios în intervalul 2015 - 2018 (și anume, soții Q.), ci de către intimații B., C. și D..

În condițiile în care instanța de apel a apreciat că recurenții sunt îndreptățiți la despăgubiri pentru lipsa de folosință a unui bun fără să fie considerați și proprietarii acestuia în perioada pentru care au fost acordate despăgubirile, iar obligația de despăgubire a fost instituită în sarcina unor persoane care nu aveau posesia bunului litigios în perioada pentru care au fost acordate, soluția pronunțată cu privire la cererea de revendicare vine în contradicție flagrantă cu soluția pronunțată asupra capătului de cerere referitor la despăgubirile solicitate pentru lipsa de folosință, motiv pentru care se impune reținerea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

(C) Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea/aplicarea greșită a normelor de drept material (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.).

C.l. Calificarea greșită a termenului pentru introducerea acțiunii în rectificare ca fiind de prescripție

Recurenții au criticat calificarea greșită a termenului pentru introducerea acțiunii în rectificare, ca fiind de prescripție, susținând că prin art. 909 alin. (4) C. civ., legiuitorul a calificat acest termen ca fiind de decădere. Termenul de 3 ani, reținut de instanță, amână dobândirea proprietății de către terțul de bună-credință, în virtutea principiului publicității imobiliare, terțul rămânând proprietar chiar dacă, prin ipoteză, a contractat cu un neproprietar.

Procedând astfel, instanța de apel s-a rezumat la verificarea duratei de timp, omițând faptul că la împlinirea acestui termen se declanșează consecințe mult mai grave (dobândirea de către terțul de bună-credință a dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia).

C.2. Aplicarea greșită a prevederilor legale referitoare la standardul de bună-credință și prezumția asociată acestuia

Susțin recurenții că au fost aplicate greșit prevederile legale referitoare la buna-credință și la prezumția asociată acesteia, făcându-se confuzie între buna-credință, ca și comportament, și buna-credință, ca eroare (care are relevanță în cauză). Consideră că doar buna-credință - comportament (implicit, lipsa relei-credințe) e prezumată legal. În ce privește buna-credință - eroare, aceasta semnifică, de fapt, eroarea scuzabilă, legitimă, neimputabilă celui care a avut o reprezentare a realității, tocmai pentru că errans-ul s-a încrezut în mod justificat în aparența inexactă a unei stări de drept. Caracterul neimputabil al erorii se justifică tocmai prin aceea că errans-ul a dat dovadă de comportamentul diligent pe care îl impune îndatorirea de a se informa și, cu toate acestea, nu a putut înlătura eroarea.

Terțul care invocă buna-credință eroare (sau eroarea comună și invincibilă - art. 17 alin. (3) C. civ.) va fi ținut să probeze eroarea în sine și caracterul scuzabil al erorii în care pretinde că s-a aflat. De aceea, textele legale precum art. 901 C. civ. în materie imobiliară și art. 938 C. civ. în materie mobiliară, care oferă criterii pentru verificarea bunei-credințe - eroare, ar fi complet inutile în măsura în care aceasta ar fi invariabil prezumată legal.

Consecința extinderii nepermise a prezumției de bună-credință și în materia bunei credințe - eroare a fost una extrem de gravă, instanța de apel apreciind că nu mai este necesar să verifice dacă intimații P. și Q. au probat în vreun fel eroarea scuzabilă în care s-ar fi aflat la data la care au contractat.

C.3. Aplicarea greșită a normelor care reglementează principiul error communis facit jus.

A doua confuzie făcută de instanța de apel e cea între buna-credință - eroare, pe de o parte, și eroarea comună și invincibilă, pe de altă parte. Ori de câte ori în discuție se află eroarea comună și invincibilă, se justifică protejarea terțului doar în măsura în care acesta demonstrează că eroarea ar fi fost de neînlăturat de către orice altă persoană. Așadar, în timp ce eroarea comună - datorată unei aparențe invincibile - nu ar fi putut fi prevenită nici de cel mai diligent individ, buna-credință - eroare mută accentul de pe caracterul de neînlăturat al aparenței inexacte pe faptul că circumstanțele concrete au justificat limitele în care terțul a depus diligențe pentru a se informa. Cu alte cuvinte, nu e necesar ca terțul să fi fost în mod absolut lipsit de posibilitatea de a descoperi caracterul inexact al aparenței, fiind suficient ca el să nu fi fost ținut să depună diligențe suplimentare.

Consecința celei de-a doua confuzii a fost aceea că instanța de apel (după modelul primei instanțe) a apreciat că se impune respingerea acțiunii în revendicare ca urmare a aplicării principiului error communis facit jus, fără a fi fost administrată vreo probă care să confirme eroarea invincibilă în care s-au aflat intimații E., F., G. și H..

Curtea a ignorat dispozițiile art. 17 alin. (4) C. civ. potrivit cărora "Dispozițiile prezentului articol (referitoare la eroarea comună și invincibilă, n.n.) nu sunt aplicabile în materie de carte funciară și nici în alte materii în care legea reglementează un sistem de publicitate", reținând atât principiul publicității materiale al cărții funciare, cât și principiul error communis facit jus (de care ar fi beneficiat intimații Q., dobânditori din anul 2012).

C.4. Aplicarea greșită a normelor legale care stabilesc criteriile bunei-credințe în materia cărții funciare

Instanța de apel a omis faptul că presupusa bună-credință/eroare a intimaților E., F., G. și H. se probează și se verifică în funcție de prevederile legale în vigoare la momentul la care buna-credință trebuie să fi existat, anume data încheierii propriilor acte de dobândire (art. 34 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 în forma în vigoare la data de 28.01.2011, respectiv art. 883 din noul C. civ.); Curtea nu a verificat criteriile necesar a fi îndeplinite pentru reținerea bunei-credințe în materia cărții funciare; în lipsa unei motivări distincte, se presupune că instanța de apel s-a alăturat primei instanțe în a aprecia că nu se poate cere cumpărătorului să verifice valabilitatea titlului, întrucât astfel de operațiuni țin de competența exclusivă a instanțelor de judecată; prevederile art. 1535 și art. 1536 din C. civ. de la 1865 (aplicabile la data la care se presupune că s-ar fi conferit de către antecesoarea recurenților mandatul pentru vânzare în beneficiul intimatului B.) stabileau ca acest mandat să fie special; orice minimă verificare a mandatului ar fi fost în măsură să ridice semne de întrebare în legătură cu întinderea acestuia, în condițiile în care nu era identificat imobilul înstrăinat de intimatul B..

În loc să verifice buna-credință/eroarea în materia cărții funciare, Curtea a preluat, fără o analiză critică, "comparația de titluri" făcută de instanța de fond, care era inutilă în cauză, întrucât sunt invocate dobândiri de la un autor comun.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părților, iar prin încheierea din 13 mai 2021 completul de filtru a admis în principiu recursul și a fixat termen de judecată la 17 iunie 2021, în ședință publică, cu citarea părților.

Prin întâmpinările formulate, intimații G. și H., E. și F. și J. au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Recurenții nu au depus răspuns la întâmpinare.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu titlu prealabil, se reține că litigiul poartă asupra unei cereri de constatare a nulității absolute parțiale a procurii întocmite de notarul australian I. la 28.10.2009, cu privire la înscrierea mențiunii "and sales of any goods" ("și pentru vânzarea oricărui bun") dată de mandantul A. mandatarului B.; nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza acestei procuri de mandatarul B. cu fiul său C., autentificat sub nr. x/14.10.2010 de BNP J., având ca obiect suprafața de 569 mp teren, situată în Iași, str. x, jud. Iași; anularea actelor subsecvente de înstrăinare, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/28.01.2011 de BNP J. încheiat între C. și D. și cumpărătoarea F., precum și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.07.2012 de BNPA K. și L. încheiat între soții E. și F. cu numitul G.; obligarea pârâților G. și H. să lase în deplină proprietate și liniștită posesie reclamantei terenul în litigiu; obligarea tuturor pârâților la plata despăgubirilor în sumă de 124.472 RON pentru lipsa de folosință a imobilului pe ultimii 3 ani și obligarea la plata despăgubirilor în continuare, până la eliberarea terenului, în sumă de 3.250 RON, lunar.

Prin întâmpinările depuse în fața instanței de fond, subdobânditorii P. au invocat buna credință la încheierea contractului cu titlu oneros ca excepție de la nulitatea actului subsecvent, pârâții Q. făcând trimitere și la dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996 care prevăd un termen de trei ani pentru formularea acțiunii în rectificarea Cărții funciare.

Instanța de fond a admis acțiunea formulată de reclamanta A., decedată în cursul judecății, având ca moștenitori pe M. și N., în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., constatând nulitatea absolută parțială a procurii și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/14.10.2010 și i-a obligat pe pârâții B., C. și D., în solidar, să plătească reclamanților suma de 124.472 RON, cu titlu de despăgubiri, reprezentând lipsă de folosință pentru teren, în perioada 07.08.2015- septembrie 2018. A respins cererea îndreptată împotriva pârâților E. și F., G. și H., având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare-cumpărare, revendicare imobiliară și despăgubiri civile, precum și cererile de chemare în garanție formulate de aceștia.

A reținut, în esență, prima instanță, că fratele reclamantei, numitul B., a falsificat procura de reprezentare ce îi fusese dată de către aceasta pentru restabilirea și plata drepturilor la pensie, prin adăugarea peste conținutul original al scrierii a mențiunii "și vânzarea oricărui bun", adăugare ce s-a realizat fără consimțământul reclamantei și al notarului instrumentator. În baza acestei procuri a transmis pârâților C. și D. dreptul de proprietate asupra suprafeței de 555,02 mp teren situat în Iași, str. x, imobilul fiind înstrăinat succesiv de încă două ori.

Instanța de fond a constatat nulitatea procurii și a primului contract de vânzare cumpărare, ca act subsecvent, în aplicarea principiului care guvernează efectele nulității actelor juridice, resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, pentru nerespectarea dispozițiilor legale care guvernează elementele formării voinței juridice (a consimțământului și a cauzei) și instituția mandatului, precum pentru inexistența unei procuri valabile pentru înstrăinare, reținând totodată reaua credință a cumpărătorilor, fiul și nora mandatarului B.. În ce privește actul subsecvent primului contract de vânzare-cumpărare, a reținut buna credință a cumpărătorilor E. și F. care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reprezentarea că au contractat cu adevăratul proprietar și care au efectuat toate diligențele necesare pentru a cunoaște situația juridică reală a bunului.

A concluzionat că actul prezentat de vânzători, coroborat cu extrasul de carte funciară făceau deplina credință în ce privește dreptul de proprietate al vânzătorilor, fără a se impune efectuarea de către cumpărători a unor verificări asupra valabilității procurii, fiind prezumat că toate acestea fuseseră examinate și apreciate corespunzând cerințelor legale cu ocazia perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică și intabulării dreptului de proprietate. A mai reținut că reclamanta, în calitate de adevărat proprietar, nu a introdus acțiune în rectificarea înscrierii în termen de 3 ani de la data intabulării, astfel că este consolidată și validată vânzarea lucrului altuia, așa cum rezultă din coroborarea disp. art. 35 alin. (2) și art. 36 din Legea nr. 7/1996, cumpărătorii F. și G., fiind dobânditori cu bună-credință, care își văd titlul viciat consolidat.

În cazul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/05.07.2012 s-a reținut incidența excepției de la aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), întrucât atât vânzătorii E. și F., cât și cumpărătorii G. și H. au fost de bună credință și în eroare comună și invincibilă asupra calității de proprietar al bunului, astfel că principiul validității aparenței în drept are drept consecință dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil întrucât dă eficiență unui act juridic aparent, datorită unei stări de fapt și de drept caracterizată printr-o eroare comună, înlăturând efectele nulității.

Consideră instanța de fond că esența principiului constă în faptul că terțul dobânditor este învestit cu un drept de proprietate pe care însă nu îl primește nici de la adevăratul proprietar și nici de la proprietarul aparent cu care a contractat, ci direct de la lege (cutumă), fiind, așadar, un mod specific, distinct, originar de dobândire a proprietății, iar nu unul derivat.

Procedând la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părți, instanța de fond a dat preferință titlului pârâților G. și H., aceștia fiind titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate și, totodată, a reținut că urmare a consolidării titlului vânzătorilor E. și F. rezultată din neexercitarea de către reclamantă a acțiunii în rectificarea înscrierii în cartea funciară în termen de 3 ani, cumpărătorii G. și H., fiind dobânditori cu bună-credință, își văd la rândul lor titlul consolidat, efectul prezumției absolute a dreptului de proprietate transferându-se și asupra subdobânditorilor.

În situații precum cea din speța de față, în cazul vânzării bunului altuia, adevăratul proprietar are un drept la acțiune împotriva înstrăinătorului - proprietar aparent, pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză; dacă a fost de bună-credință în momentul transmiterii, este obligat să restituie prețul încasat către adevăratul proprietar, care în felul acesta a înregistrat un prejudiciu, bunul ieșindu-i din patrimoniu, iar dacă vânzătorul-proprietar aparent a fost de rea-credință, în condițiile răspunderii civile delictuale, el este obligat să-i restituie adevăratului proprietar valoarea de piață a bunului la data la care prin hotărâre judecătorească se constată că acesta a pierdut dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului de bună-credință, în cadrul acestei forme de răspundere juridică repararea prejudiciului trebuind să fie integrală.

În ce privește acțiunea în pretenții promovată de reclamantă, s-a constatat în raport de cele expuse, că aceasta este întemeiată doar în ceea ce îi privește pe pârâții B., C. și D., în sarcina acestora fiind întrunite elementele răspunderii civile delictuale prev. de art. 998-999 C. civ., prejudiciul constând în lipsa de folosință a terenului, prejudiciu ce are caracter cert, direct, personal, rezultând din încălcarea dreptului de proprietate.

Instanța de apel a respins apelul declarat de reclamanți reținând că subdobânditorii de bună credință și cu titlu oneros ai unui imobil se află în situația de excepție, care înlătură aplicarea principiului anulării actelor subsecvente, întrucât prezumția bunei-credințe, ce operează în favoarea acestora, nu a fost răsturnată și, în consecință, actele juridice subsecvente nu pot fi sancționate cu nulitatea absolută ca urmare a legăturii cu actul primar constatat nul.

În ceea ce privește capătul de cerere referitor la revendicare, a apreciat că în mod corect instanța a aplicat, în soluționarea acestui capăt de cerere, principiul aparenței de drept în compararea titlurilor părților și l-a preferat pe cel al ultimului dobânditor, în condițiile în care ultimul cumpărător a fost de bună credință și a dobândit imobilul de la un proprietar înscris în cartea funciară care avea posesia bunului. Împrejurarea că instanța de fond a argumentat pe un motiv suplimentar, legat de acțiunea în rectificare înscriere în carte funciară, nu a fost considerată de natură a schimba soluția dată pe capătul de cerere privind revendicarea.

Nu au mai fost analizate criticile referitoare la soluția propunțată pe cererea de despăgubiri, în sensul obligării și a subdobânditorilor la plata despăgubirilor, având în vedere păstrarea soluției pe capătul de cerere privind respingerea cererii de constatare nulitate a actelor subsecvente.

A. Prin primul motiv de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 pct. 5 C. proc. civ., recurenții susțin că instanța de apel a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancțiunea nulității, după cum urmează:

În acest sens, recurenții arată că deși intimații P. au invocat doar presupusa lor bună-credință cu ocazia încheierii actului lor de dobândire și caracterul oneros al acestei dobândiri, instanța de apel și-a însușit, fără vreo analiză critică, considerentele instanței de fond, reținând că titlul de dobândire al acestora a fost consolidat prin neexercitarea de către reclamantă a acțiunii în rectificarea înscrierii de carte funciară în termenul de 3 ani.

La rândul lor, intimații Q. au invocat efectul publicității materiale, atât pentru menținerea actului propriu, cât și pentru respingerea acțiunii în revendicare, instanța de apel reținând faptul că aceștia ar fi titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (care le-ar fi fost furnizat în urma valorificării teoriei comune a aparenței aplicabilă în prezența unei erori comune și invincibile).

Susțin recurenții că buna credință-eroare nu este suficientă pentru a conferi eficacitate actelor subsecvente, ci se valorifică în măsura în care intimații ar fi invocat teoria clasică a aparenței sau principiul publicității materiale, norme juridice care nu operează de plin drept și nu pot fi examinate din oficiu, nefiind reguli de ordine publică.

Critica este nefondată.

Astfel, instanța de fond a reținut două temeiuri distincte pentru care a salvat de la sancțiunea nulității primul act de vânzare subsecvent, pe de o parte, buna credință a cumpărătorilor E. și F. care au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu reprezentarea că au contractat cu adevăratul proprietar, față de actul prezentat de vânzători, coroborat cu extrasul de carte funciară, iar pe de altă parte, faptul că reclamanta, în calitate de adevărat proprietar, nu a introdus acțiune în rectificarea înscrierii în termen de 3 ani de la data intabulării, fiind astfel consolidată și validată vânzarea lucrului altuia, așa cum rezultă din coroborarea disp. art. 35 alin. (2) și art. 36 din Legea nr. 7/1996.

În cazul celui de-al doilea act subsecvent, instanța de fond a reținut, ca excepție de la aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), faptul că atât vânzătorii E. și F., cât și cumpărătorii G. și H. au fost de bună credință și în eroare comună și invincibilă asupra calității de proprietar al bunului, astfel că principiul validității aparenței în drept are drept consecință dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil întrucât dă eficiență unui act juridic aparent, datorită unei stări de fapt și de drept caracterizată printr-o eroare comună, înlăturând efectele nulității; instanța de fond a considerat că terțul dobânditor este învestit cu un drept de proprietate pe care nu îl primește nici de la adevăratul proprietar și nici de la proprietarul aparent cu care a contractat, ci direct de la lege (cutumă), fiind un mod specific, distinct, originar de dobândire a proprietății.

Instanța de apel a cenzurat, în parte, acest raționament, reținând, pentru salvarea actelor subsecvente, că, în limita învestirii, tribunalul a aplicat, în mod corect, principiul ocrotirii bunei-credințe și cel al securității raporturilor juridice ca excepție de la principiul anulării actelor subsecvente. A concluzionat că subdobânditorii de bună credință și cu titlu oneros ai unui imobil se află în situația de excepție, care înlătură aplicarea principiului anulării actelor subsecvente, întrucât prezumția bunei-credințe, ce operează în favoarea acestora nu a fost răsturnată și, în consecință, actele juridice subsecvente nu pot fi sancționate cu nulitatea absolută ca urmare a legăturii cu actul primar constatat nul.

Raportat la această soluție, a validat și soluția în revendicare, întemeiată pe principiul aparenței de drept, dând preferință titlului ultimului dobânditor, de bună credință, care a dobândit imobilul de la un proprietar înscris în cartea funciară care avea posesia bunului. A considerat că argumentul suplimentar al instanței de fond legat de acțiunea în rectificare înscriere în carte funciară nu este de natură a schimba soluția asupra capătului de cerere privind revendicarea.

Recurenții susțin că un astfel de raționament încalcă principiul disponibilității, întrucât valorifică apărări ce nu au fost invocate de pârâții P. în fața instanței de fond.

Susținerea este nereală întrucât, pe de o parte, instanța de apel nu a valorificat apărări noi, nu a făcut decât să valideze aspectele extrase din considerentele primei hotărâri, considerate judicioase în susținerea soluției pronunțate de instanța de fond, pe care a păstrat-o, fără a reține elemente suplimentare. Pe de altă parte, deoarece vizează argumente avute în vedere de instanța de fond, critica referitoare la reținerea din oficiu în favoarea intimaților a unor mecanisme juridice de care aceștia nu s-au prevalat trebuia formulată de reclamanți în faza procesuală a apelului. Întrucât nu a fost invocată în apel, ea nu poate fi analizată omisso medio, direct în recurs.

Prin urmare, instanța de apel nu și-a însușit considerentele instanței de fond, conform cărora titlul de dobândire al pârâților P. a fost consolidat prin neexercitarea de către reclamantă a acțiunii în rectificarea înscrierii de carte funciară în termenul de 3 ani. Dimpotrivă, acesta a fost înlăturat de către instanța de apel ca temei al respingerii acțiunii, fiind considerat un argument suplimentar a cărui analiză nu ar fi dus la modificarea soluției.

Aceeași critică a fost formulată și în privința intimaților Q., recurenții reproșând instanței de apel faptul că ar fi reținut că aceștia ar fi titularii unui mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (care le-ar fi fost furnizat în urma valorificării teoriei comune a aparenței aplicabilă în prezența unei erori comune și invincibile), deși nu au formulat atare apărări în fața instanței de fond.

Susținerea este, de asemenea, formulată omisso medio, întrucât nu a constituit obiect de critică în apel, iar aspectul dedus judecății nu reprezintă, la rândul său, un motiv de ordine publică ce poate fi invocat și analizat direct în faza procesuală a recursului. Astfel, în privința intimaților Q., recurenții au afirmat în apel că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru a se reține eroarea comună și invincibilă, nicidecum faptul că aceasta ar fi fost invocată din oficiu, de către prima instanță, cu încălcarea principiului disponibilității.

Recurenții au susținut, ca un argument în justificarea formulării acestei critici de nelegalitate, faptul că buna credință-eroare, astfel cum a fost reținută de instanța de apel, nu este suficientă pentru a conferi eficacitate actelor subsecvente, ci poate fi valorificată în măsura în care intimații sunt cei care ar fi invocat teoria clasică a aparenței sau principiul publicității materiale, iar nu în cazul unei analize din oficiu a acestora, nefiind reguli de ordine publică.

Această aserțiune, subsumată motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 5 C. proc. civ., constituie, în realitate, o critică ce vizează considerentele instanței de fond care ar fi aplicat teoria aparenței în drept și a principiului publicității imobiliare din oficiu, deși, consideră reclamanții, nu sunt motive de ordine publică și era necesar să fi fost invocate de către pârâți, pentru a putea fi analizate de instanță.

Critica este, de asemenea, formulată omisso medio, în condițiile în care cele două principii au fost avute în vedere de prima instanță, iar criticile din apel au privit exclusiv aspecte legate de condițiile de drept substanțial necesar a fi îndeplinite pentru reținerea lor ca aplicabile și nu cele formale, referitoare la regimul invocării lor.

Consideră recurenții că printr-o astfel de abordare a instanței de apel, nelegalitatea este considerată ca tolerabilă prin prisma oportunității. În plus, afirmă că instanța de apel a omis să indice motivele care ar fi justificat respingerea acțiunii în revendicare, chiar dacă ar fi fost eliminat acest argument suplimentar, în condițiile în care regulile care stabilesc blocarea rectificării de carte funciară produc consecințe de drept material, fără a se rezuma la simple efecte de ordin procedural.

Critica este nefondată.

Astfel, nu se poate vorbi de o încălcare a principiului contradictorialității în situația în care este analizată o instituție de drept civil substanțial cum este aceea a nulității actului juridic civil, a efectelor aplicării acestei sancțiuni civile asupra actelor subsecvente și a excepțiilor care au dus la înlăturarea acestor efecte, împrejurări ce fac parte din procesul de interpretare și aplicare a legii la situația de fapt concretă dedusă judecății. Nu este vorba de situații factuale și juridice noi, care ar prezenta relevanță în configurarea soluției și pe care instanța era obligată, în măsura în care se raporta la acestea, să le pună în discuția părților, ci de o examinare eo ipso a instituției nulității actului juridic, cu toate efectele și excepțiile consacrate de lege.

Cum problema bunei credințe a constituit o apărare comună a pârâților, analiza acesteia, cu referire la circumstanțele concrete ale cauzei, a reprezentat obiect de judecată pentru instanța de fond, aceasta procedând la încadrarea juridică corespunzătoare prin indicarea normelor de drept incidente, fără a se putea aprecia că această operațiune, parte a procesului de aplicare a legii, ar conduce la încălcarea principiilor disponibilității și contradictorialității.

În ce privește înlăturarea de către instanța de apel a considerentelor referitoare la acțiunea în rectificare, pe motiv că analiza acesteia nu ar duce la pronunțarea unei soluții diferite în legătură cu acțiunea în revendicare, fără a indica motivele care ar fi justificat respingerea acțiunii în revendicare, aceasta nu reprezintă o încălcare a principiului contradictorialității pentru a fi analizată din această perspectivă critica recurenților.

B. În temeiul art. 488 pct. 6 C. proc. civ., recurenții au susținut următoarele critici:

Dacă intimații E. și F. au dobândit proprietatea bunului litigios urmare aplicării principiului publicității imobiliare, atunci dobândirea are un caracter legitim iar ei sunt veritabili titulari ai dreptului de proprietate, nemaifiind necesară aplicarea teoriei aparenței. Reținerea teoriei aparenței în beneficiul intimaților Q. echivalează cu a admite - contrar celor reținute de aceeași instanță - că intimații Cheptine nu ar putea fi considerați proprietari veritabili, ci doar proprietari aparenți.

Afirmă recurenții că deși instanța de apel a dat prevalență teoriei aparenței în drept, în favoarea intimaților G. și H. (cu toate că aceștia nu au invocat-o), a reiterat prezumția absolută de proprietate întemeiată pe înscrierea în cartea funciară, făcând referire la mai multe moduri de dobândire a proprietății, indiferent că au fost sau nu invocate de părți, pentru a da legitimitate hotărârii.

Critica este nefondată.

Nu poate fi considerată o motivare contradictorie din perspectiva menționată de recurenți întrucât instanța de apel a reținut, în ceea ce privește salvarea actelor subsecvente, calitatea sudobânditorilor de bună credință și cu titlu oneros a imobilului. Referirea la intabularea în cartea funciară a imobilului nu a fost menită a justifica efectele publicității materiale, pe care, de altfel, le-a înlăturat din raționamentul juridic, ci buna credință sub forma diligenței minime solicitate în această privință, ceea ce a determinat menținerea prezumției în favoarea acestora.

În privința revendicării, instanta de apel a apreciat că aceasta este paralizată de principiul aparenței de drept în persoana ultimului dobânditor, reținând elemente ce justifică buna credință a acestuia, inclusiv prin faptul că a cumpărat de la un proprietar înscris în cartea funciară care avea posesia bunului.

Contrar susținerilor recurenților, acestea nu sunt argumente prin care instanța de apel a demonstrat teoria publicității materiale în respingerea revendicării și care să ducă la concluzia că pârâții P. sunt proprietari veritabili ci, astfel cum s-a menționat de o manieră neechivocă, instanța i-a considerat dobânditori de bună credință de la un proprietar aparent, înlăturând din raționamentul de validare a soluției concluziile primei instanțe referitoare la aplicarea în cauză a principiului publicității imobiliare.

Prin urmare, nu se poate reține existența unei motivări contradictorii astfel cum a fost invocată de recurenți.

Critica este nefondată.

Este real faptul că instanța de apel a menținut acordarea despăgubirilor în beneficiul recurenților, pentru lipsa de folosință (în perioada 2015 - 2018) a unui imobil despre care a constatat că nu s-a mai aflat în proprietatea antecesoarei lor încă din anul 2012, când operase deja teoria aparenței în drept, în beneficiul subdobânditorilor G. și H., despăgubiri ce nu au fost puse în sarcina celor care au stăpânit terenul litigios în intervalul 2015 - 2018 (și anume, soții Q.), ci a intimaților B., C. și D., înstrăinătorii de rea credință.

Însă plata despăgubirilor a fost admisă de instanța de fond ca un mijloc de reparație patrimonială pentru prejudiciul suferit de reclamanți ca urmare a faptei ilicite reținute în sarcina celor trei pârâți care au acționat într-o conivență frauduloasă pentru a scoate din patrimoniul autoarei reclamanților imobilul, folosindu-se de o procură pe care au falsificat-o.

Cum buna credință i-a protejat pe subdobânditorii cu titlu oneros de efectele nulității, iar salvarea titlurilor acestora a dus la paralizarea acțiunii în revendicare, a fost reținută în cauză doar fapta ilicită a cumpărătorilor inițiali și a mandatarului, întemeiată pe răspunderea civilă delictuală, considerându-se că prejudiciul cauzat patrimoniului reclamantei se impunea a fi acoperit de către autorii faptei ilicite.

Întrucât aceasta a solicitat exclusiv despăgubiri sub forma lipsei de folosință asupra imobilului de la toți dobânditorii acestuia, și în nicio formă valoarea de înlocuire a bunului pierdut prin fapta ilicită a R., instanța de fond a cuantificat întinderea prejudiciului astfel cum a fost pretins, prin raportare la valoarea chiriei lunare ce putea fi încasată pentru imobil de la data lipsirii lui de folosință până la înlăturarea efectelor faptei ilicite cauzatoare de prejudicii, august 2015- septembrie 2018.

Cum în apel reclamanții nu au formulat critici sub aspectul substanței despăgubirilor, ci au solicitat să se rețină răspunderea solidară a tuturor pârâților cu privire la plata acestor despăgubiri în cuantum de 124.472 RON, stabilite doar în sarcina R., și să fie obligați toți pârâții să le plătească în continuare câte 3250 RON lunar, de la data pronunțării sentinței ap