ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 182/2022

Ședința publică din data de 1 februarie 2022

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanții au solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 30 alin. (1), art. 59, art. 94 și următoarele din C. proc. civ., dispozițiile art. 969 și următoarele din C. civ. de la 1864, prevederile antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009.

Pârâții Casa Real Estate S.R.L., E., F. și G. au formulat cerere reconvențională, prin care au solicitat obligarea reclamanților la plata sumei de 190.950,10 RON, echivalentul a 43.000 Euro, la cursul de schimb afișat de B.N.R. la data formulării cererii, reprezentând contravaloarea lipsei de folosință a imobilului, pentru perioada iunie 2012 - mai 2015 inclusiv, precum și plata despăgubirilor în continuare, în cuantum de 1200 Euro lunar, calculate de la data formulării cererii reconvenționale și până la data eliberării efective a imobilului.

Prin încheierea de ședință din 26 septembrie 2018, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj, s-a dispus disjungerea și petitelor 1, 8 și 9 privind pârâta Casa Real Estate S.R.L., s-a format un nou dosar. De asemenea, s-a dispus suspendarea soluționării cererilor ce fac obiectul dosarului nou și, raportat la dispozițiile art. 75 alin. (1) teza finală din Legea nr. 85/2014, s-a dispus încetarea acțiunii judiciare, întrucât hotărârea de deschidere a procedurii de insolvență a pârâtei a rămas definitivă.

La 25 ianuarie 2019, petenta I. S.A. a formulat cerere de introducere în cauză, în temeiul art. 38-39 din C. proc. civ., ca urmare a cesiunii de creanță încheiate cu pârâta H. S.A., cu privire la creanța față de Casa Real Estate S.R.L. și preluare a garanțiilor, inclusiv a dreptului de ipotecă, instanța luând act de transmiterea calității procesuale pasive prin încheierea de ședință pronunțată la 20 februarie 2019.

Prin sentința civilă nr. 830/2019 din 8 mai 2019, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată și precizată și, în consecință, pârâții E., F. și G. au fost obligați, în solidar, să plătească reclamanților penalități contractuale de întârziere în cuantum de 0,05%, calculate asupra prețului contractual de 556.000 Euro, începând cu 15 aprilie 2014 și până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, în condițiile stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009, precum și predarea cărții construcției.

Pârâții E., F. și G. au fost obligați să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu privire la imobilele ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009 și să predea acestora cartea construcției.

S-a constatat intervenită compensarea legală între obligația reclamanților de plată a diferenței de preț în cuantum de 346.000 Euro cu obligația pârâților de a achita reclamanților suma de 118.428 Euro, reprezentând lucrările efectuate de aceștia și care trebuiau efectuate de pârâți, precum și penalitățile contractuale, până la concurența sumei cele mai mici, pârâții fiind obligați în solidar la plata diferenței rămase.

În rest, au fost respinse ca neîntemeiate celelalte pretenții ale reclamanților și s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâți.

De asemenea, au fost obligați pârâții E., F. și G. să plătească reclamanților suma de 34.395,92 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată, constând în onorariu expert, onorariu expert asistent și taxă judiciară de timbru aferentă pretențiilor admise.

Împotriva hotărârii primei instanțe și a încheierii de ședință din 4 noiembrie 2015, pronunțate de Tribunalul Specializat Cluj, în dosarul nr. x/2015, reclamanții A., B., C. și D. au formulat apel.

Împotriva aceleiași hotărâri și a încheierii de ședință din 26 septembrie 2018, au formulat apel intervenienta I. S.A. și pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J..

În consecință, pârâții E., F. și G. au fost obligați, în solidar, să plătească reclamanților penalități contractuale de întârziere în cuantum de 0,05%, calculate asupra prețului contractual de 556.000 Euro, începând cu 11 decembrie 2011 și până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, în condițiile stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009, și predarea cărții construcției.

De asemenea, pârâții E., F. și G. au fost obligați să încheie cu reclamanții contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu privire la imobilele ce fac obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009, în caz contrar, hotărârea urmând a ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare al imobilelor. În rest, au fost păstrate dispozițiile sentinței atacate.

Totodată, au fost respinse apelurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J. și de intervenienta I. S.A. împotriva încheierii de ședință din 26 septembrie 2018 și a sentinței nr. 830 din 8 mai 2019. A fost respins și apelul formulat de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J., promovat în dosarul nr. x/2018. De asemenea, intimatele I. S.A. și Casa Real Estate S.R.L. au fost obligate să plătească reclamanților suma de 9.178,22 RON, cheltuieli de judecată parțiale în apel, iar pârâților E., F. și G. suma de 2.902,95 RON, cheltuieli de judecată în apel, creanța deținută împotriva intimatei Casa Real Estate S.R.L., cu acest titlu urmând a fi valorificată în cadrul procedurii insolvenței, conform regulilor procedurii colective.

Prin încheierea din 17 septembrie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, în dosarul nr. x/2015, s-a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în minuta și dispozitivul deciziei instanței de apel, în sensul că se va menționa numărul corect al numărului de carte funciară ca fiind CF nr. x, în loc de CF nr. x.

Recursul pârâtei Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J.. a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., solicitând-se admiterea căii de atac, casarea în tot a deciziei recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel, prin hotărârea pronunțată, a încălcat prevederile art. 478 alin. (1), C. proc. civ., conform cărora în apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în fața primei instanței.

În acest sens, a învederat că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanții au solicitat executarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/2009, înțelegând să cheme în judecată atât pe pârâții E., F. și G., cât și pe pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Prin urmare, având în vedere cadrul procesual stabilit, astfel cum a fost indicat prin cererea de chemare în judecată, și raportat la împrejurarea deschiderii procedurii insolvenței față de pârâta Casa Real Estate S.R.L., soluțiile pe care instanța de apel putea să le dispună erau fie de a admite apelul formulat de această parte, fie de a dispune suspendarea judecății cauzei, în temeiul prevederilor art. 75 din Legea nr. 85/2014, fie respingerea cererii de chemare în judecată.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că nu poate fi reținut argumentul instanței de apel potrivit căreia soluția pronunțată nu ar avea efecte pecuniare față de aceasta, în condițiile în care dispoziția cu privire la obligarea pârâților de a încheia contractul de vânzare sau cea vizând înlocuirea consimțământului vânzătorilor cu hotărârea instanței de apel, semnifică pierderea de către pârâta Casa Real Estate S.R.L. a oricăror drepturi asupra imobilelor care au generat litigiul.

În aceste condiții, arată recurenta-pârâtă, au fost afectate drepturile pecuniare ale acesteia, deoarece litigiul s-a desfășurat cu nerespectarea principiului contradictorialității, cererea de chemare în judecată fiind disjunsă în ceea ce o privește.

Privind motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a încălcat prevederile art. 969 și art. 977 C. civ. de la 1864 întrucât, în mod greșit, a reținut că acordul din 27 octombrie 2006 a fost modificat, în sensul că s-ar fi agreat ca, alături de imobilele de la nr. 31-33, pârâților să le revină și imobilele de la nr. 15-15A. Analizând prevederile acestuia, astfel cum au fost modificate prin actul adițional din 10 septembrie 2020, rezultă clar că imobilele de la nr. 15-15A, precum și celelalte construcții edificate în realizarea proiectului, aparțin recurentei-pârâte, aceasta fiind titulara dreptului de proprietate asupra lor având dreptul de a încasa prețul din vânzarea construcțiilor.

De asemenea, instanța de apel a aplicat greșit și art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, având în vedere că pârâții nu au calitatea de proprietari ai imobilelor, fiind astfel greșită dispoziția de obligare a acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică, cu reclamanții, în caz contrar, hotărârea pronunțată urmând să țină loc de act autentic.

De altfel, hotărârea recurată a fost dată și cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 251 Codul comercial, instanța de apel calificând acordul din 27 octombrie 2006 ca fiind o asociere în participațiune, deși voința părților nu a fost în acest sens, acesta având natura juridică a unui contract nenumit, al cărui conținut nu este expres reglementat prin norme de drept, ci este stabilit de către părți, combinând elemente specifice din diferite contracte numite.

Totodată, au fost încălcate și prevederile art. 1057-1058 C. civ. de la 1864, deoarece, în mod greșit, instanța de apel a reținut că obligațiile asumate de promitenții-vânzători față de reclamanți ar fi obligații solidare și a dispus obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare, în formă autentică, în caz contrar, hotărârea urmând a ține loc de act autentic.

Trebuie observat, susține recurenta, că obligațiile asumate de pârâții E., F. și G. și recurenta-pârâtă, prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 octombrie 2009 nu sunt delimitate între aceștia. Prin urmare, obligația de vânzare asumată trebuie privită ca fiind indivizibilă, cu consecința că indivizibilitatea obligațiilor semnifică faptul că și soluționarea litigiului trebuia efectuată în această modalitate. În aceste condiții, susține recurenta-pârâtă este nelegală și contrară dispozițiilor art. 75 din Legea nr. 85/2014, soluția instanței de apel vizând obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și compensarea obligațiilor doar în contradictoriu cu pârâții persoane fizice, întrucât sunt afectate și drepturile sale. Totodată, soluția instanței de apel este greșită și raportat la faptul că hotărârea nu a fost pronunțată în contradictoriu și cu pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Recursul intervenientei I. S.A a fost întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 C. proc. civ., solicitându-se admiterea acestuia, casarea în tot a deciziei recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel.

În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a arătat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 431, art. 435, art. 458, art. 476, art. 477, art. 478 și art. 480 C. proc. civ. precum și ale art. 75 din Legea nr. 85/2014.

Referitor la încălcarea dispozițiilor art. 477, art. 478 și art. 480 C. proc. civ. și art. 75 din Legea nr. 85/2014, s-a susținut că instanța de apel a schimbat cauza cererii de chemare în judecată.

Astfel, în primă instanță, s-a dispus disjungerea capetelor de cerere nr. x, 3 și 8 formulate în contradictoriu cu pârâta Casa Real Estate S.R.L., la 26 septembrie 2019, procesul împotriva acestei părți fiind încetat, inclusiv în ceea ce privește capătul de cerere nr. x, prin care reclamanții au solicitat constatarea compensației. De altfel, hotărârea pronunțată în primă instanță, cu privire la admiterea în parte a cererii de chemare în judecată, nu cuprinde nicio dispoziție referitoare la pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Însă, în analiza apelurilor formulate, instanța de apel, deși a constatat existența coparticipării procesuale obligatorii, a apreciat că situația specială a pârâtei Casa Real Estate S.R.L., aflată în insolvență, nu poate opri judecarea întregului proces, cu privire la petitele nedisjunse, în contradictoriu cu proprietarii tabulari ai imobilului. Prin urmare, litigiul poate fi soluționat, în apel, fiind suficientă împrejurarea că, în fața primei instanțe, pârâta Casa Real Estate S.R.L. a avut calitatea de pârâtă-reclamantă, ca urmare a cererii reconvenționale formulate.

A mai arătat că, deși în petitul 3 al cererii de chemare în judecată, Casa Real Estate S.R.L. nu figura ca pârâtă, la paragraful 75 din cerere, reclamanții au indicat expres că solicită obligarea, inclusiv a acesteia, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceeași solicitare fiind reiterată și prin precizarea cererii, iar reclamanții nu și-au modificat acțiunea, cu respectarea art. 204 C. proc. civ.

Subsumat aceluiași motiv de recurs, recurenta-intervenientă a mai arătat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 478, art. 431 și art. 435 C. proc. civ., deoarece a ignorat cadrul procesual, stabilit prin hotărârea primei instanțe, și a încălcat limitele învestirii.

În acest sens, a învederat că instanța de apel trebuia să constate că, prin justificarea inclusă în cererea de chemare în judecată, opțiunea reclamanților a fost aceea de a chema în judecată și pe pârâta Casa Real Estate S.R.L. Or, cum aceasta nu mai putea sta în judecată, din cauza deschiderii procedurii insolvenței și în raport cu dispozițiile art. 75 din Legea nr. 85/2014, se impunea admiterea apelului propriu și a celui declarat de pârâta Casa Real Estate S.R.L., și, fie respingerea cererii de chemare în judecată, fie suspendarea cauzei.

De asemenea s-a mai arătat că cercetarea judecătorească efectuată în apel a fost incompletă în condițiile în care pentru prima dată în apel, a fost invocată, din oficiu, problema calificării acordului din 27 octombrie 2006, ca fiind asociere în participațiune sau un alt contract.

Recurenta-intervenientă a precizat că, prin notele de ședință depuse pentru termenul de judecată din 23 iulie 2020, a arătat că între părțile acestui acord s-a încheiat actul adițional din 10 septembrie 2020, care înlătura posibilitatea calificării contractului ca fiind o asociere în participațiune. Cu toate acestea, instanța de apel a procedat la soluționarea pe fond a litigiului, fără a administra un probatoriu adecvat, care să clarifice modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate al imobilului în discuție, de către pârâții E., F. și G..

Referitor la incidența motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a arătat că motivele contradictorii vizează stabilirea unei obligații și răspunderi solidare între pârâții E., F. și G. și pârâta Casa Real Estate S.R.L., în condițiile în care instanța de apel a constatat că este legal cadrul procesual în apel pentru pronunțarea deplină asupra cauzei, deși față de pârâta Casa Real Estate S.R.L., procesul fusese încetat, în fața primei instanțe, că dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului aparține pârâților persoane fizice aceștia fiind creditorii exclusivi ai creanței reprezentând prețul antecontractului.

Aceste motive contradictorii sunt de natură să împiedice înțelegerea efectelor pe care le va produce decizia recurată în raporturile complexe dintre părțile litigante. Astfel, deși instanța de apel a susținut că nu se pronunță cu privire la creanțele împotriva pârâtei Casa Real Estate S.R.L., reținând răspunderea solidară pentru neîndeplinirea obligațiilor din antecontract, creează implicit o creanță a reclamanților împotriva acestei părți, aflate în insolvență, contrar dispozițiilor art. 75 din Legea nr. 85/2014.

În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a susținut, în esență, că principala critică vizează nelegalitatea soluției pronunțate în apel, raportat la faptul că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 5 alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Potrivit acestor prevederi legale, în situația în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.

Astfel, arată recurenta, pentru admisibilitatea unei astfel de acțiuni, instanța de judecată are obligația de a verifica existența unor condiții ce trebuie întrunite cumulativ, respectiv existența în patrimoniul vânzătorului a dreptului asupra căruia se dispune, posibilitatea încheierii actelor translative de proprietate, respectiv inexistența vreunei condiții imperative de indisponibilizare a bunurilor, interdicții de înstrăinare temporare sau definitive, condițiile generale cu privire la bunul pentru care a intervenit acordul de voință al părților, condiții generale asupra prețului bunului ce face obiectul convenției, existența acestei convenții sinalagmatice de vânzare respectiv cumpărare, condițiile generale cu privire la capacitate, consimțământ, obiect și cauză pentru ambele părți contractante, imposibilitatea realizării acordului pentru încheierea actului în formă autentică, determinat de refuzul uneia dintre părțile contractante de a se prezenta la notarul public în vederea autentificării convenției.

În cauză, nu erau îndeplinite unele dintre condițiile enumerate, împrejurare de natură să determine respingerea apelului formulat de reclamanți și admiterea apelului propriu precum și al celui formulat de Casa Real Estate S.R.L.

În justificarea admiterii apelului reclamanților și a respingerii celorlalte apeluri, instanța de apel a considerat că acordul din 27 octombrie 2006 este o asociere în participațiune, că imobilul în litigiu revine pârâților, ca venit din asociere, ca și dreptul de a încasa prețul antecontractului.

Apoi, în susținerea acestui motiv de recurs, recurenta-intervenientă a mai arătat că instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 492, art. 977, art. 985 și art. 969 C. civ. de la 1864, dar și dispozițiile art. 251- art. 256 Codul comercial.

În acest sens, a arătat că s-a reținut prin decizia recurată că pârâții persoane fizice sunt proprietarii exclusivi ai imobilului și creditori exclusivi ai obligației de plată a prețului din antecontract. S-a conchis, așadar, că prezența pârâtei Casa Real Estate S.R.L. în litigiul pendinte nu era necesară și, deci, nu poate opri soluționarea litigiului.

Însă, pentru legala soluționare a apelului, se impunea clarificarea dreptului de proprietate asupra imobilului, respectiv stabilirea titularului acestuia, a modului de dobândire al acestui drept, a părților ce trebuie obligatoriu să figureze în proces precum și a obligațiilor ce revin fiecăreia dintre acestea față de reclamanți. Or, dezlegarea acestei chestiuni este făcută pe baza unui probatoriu neconcludent și care nu avea aptitudinea să conducă la soluția pronunțată. În dezvoltarea acestei critici sunt reluate argumentele referitoare la calificarea greșită a acordului ca fiind contract de asociere în participațiune, greșita constatare a calității de proprietari ai imobilului în privința pârâților persoane fizice, nelegalitatea autorizației de construire.

Subsumat aceluiași motiv de recurs, s-a mai arătat că instanța de apel a încălcat prevederile art. 22 alin. (2) și art. 85 din Titlul VI al Legii nr. 99/1999, art. 1.91 și art. 1149 C. civ. de la 1864, art. 1450 și art. 1455 C. civ.

Astfel s-a învederat că cererea privind compensarea reprezintă capătul de cerere nr. x din cererea de chemare în judecată, formulat în contradictoriu cu pârâții E., F. și G. și pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin urmare, acesta a fost cadrul procesual fixat pentru a dispune compensarea.

În privința acestui capăt de cerere, intervenienta I. S.A. nu a fost chemată în judecată, iar procesul împotriva pârâtei Casa Real Estate S.R.L. a încetat.

În aceste condiții, susține recurenta instanța de apel, pentru a justifica respingerea apelurilor formulate de intervenienta I. S.A. și de pârâta Casa Real Estate S.R.L. a interpretat eronat efectele antecontractului, a stabilit greșit titularul creanței decurgând din antecontract, indicarea art. 21 C. civ., fiind lipsită de temei, totodată a nesocotit efectele cesiunii de creanță, precum și existența impedimentelor la înstrăinare, în condițiile în care interdicția de grevare cu sarcini și cu privire la dreptul de ipotecă subzistau la data pronunțării deciziei recurate.

La 26 februarie 2021, intimații-reclamanți A., B., C. și D. au depus întâmpinare, prin care au invocat, în principal, excepția nulității recursurilor declarate în cauză, pentru neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În subsidiar, au solicitat respingerea căilor de atac formulate, ca neîntemeiate, și menținerea, ca legală și temeinică, a deciziei recurate.

La 2 martie 2021, au depus întâmpinare și intimații-pârâți E., F. și G., aceștia invocând, de asemenea, excepția nulității recursurilor. Totodată, au solicitat și respingerea recursurilor, ca neîntemeiate.

La 29 martie și 30 martie 2021, recurenta-pârâtă și, respectiv recurenta-intervenientă, au depus răspuns la întâmpinările formulate în cauză, solicitând, în esență, respingerea excepției nulității căii de atac și admiterea recursurilor, pentru considerentele astfel cum au fost expuse.

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a dispus întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 5 iulie 2021, constatând întrunite condițiile prevăzute de art. 493 alin. (3) C. proc. civ., instanța a dispus comunicarea raportului către părțile cauzei, pentru a se depune punctele de vedere asupra acestuia, astfel cum prevede art. 493 alin. (4) C. proc. civ., părțile nedepunând puncte de vedere.

Prin încheierea din 2 noiembrie 2021, au fost respinse excepțiile nulității recursurilor, pentru motivele consemnate în cuprinsul acestei încheieri și au fost admise în principiu recursurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J., și de intervenienta I. S.A. împotriva deciziei civile nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunțată de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

Înalta Curte, analizând recursurile în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., constată că sunt nefondate pentru considerentele ce vor fi arătate.

Cu titlu prealabil, se impune precizarea că deși excepția nulității recursurilor declarate a fost respinsă, această soluție nu semnifică faptul că vor fi examinate și criticile de netemeinicie invocate de recurente, totodată, având în vedere că cererile de recurs cuprind critici similare, Înalta Curte le va analiza prin considerente comune.

Astfel, în conformitate cu dispozițiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., "recursul urmărește să supună Înaltei Curți de Casație și Justiție examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile", motiv pentru care, în considerarea acestor dispoziții legale, rezultă că este exclusă orice analiză a motivelor circumstanțiate stării de fapt și interpretării probelor administrate în cauză, acestea fiind atributul instanțelor devolutive.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a încălcat prevederile art. 478 alin. (1) din același cod, deoarece, raportat la împrejurarea deschiderii procedurii insolvenței față de pârâta Casa Real Estate S.R.L., soluțiile pe care instanța de apel putea să le dispună erau fie de a admite apelul formulat de această parte, fie de a dispune suspendarea judecății cauzei, în temeiul prevederilor art. 75 din Legea nr. 85/2014, fie respingerea cererii de chemare în judecată.

Privind acest motiv de recurs, recurenta-intervenientă a susținut că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 431, art. 435, art. 458, art. 476, art. 477, art. 478 și art. 480 C. proc. civ. și art. 75 din Legea nr. 85/2014.

Critica este nefondată, în cauză nefiind încălcat cadrul procesual stabilit în fața primei instanțe.

Astfel, având în vedere că împotriva recurentei-pârâte Casa Real Estate S.R.L. s-a deschis procedura insolvenței, prima instanță a dispus, prin încheierea din data de 26.09.2018, disjungerea petitului 1, 8 și 9 privind această parte, formându-se un nou dosar. Totodată s-a dispus suspendarea soluționării cererilor care fac obiectul dosarului nou format și, raportat la dispozițiile art. 75 alin. (1), teza finală, din Legea nr. 85/2014, s-a dispus încetarea acțiunii judiciare, întrucât hotărârea de deschidere a procedurii de insolvență a rămas definitivă.

Prima instanță a respins cererea de suspendare a soluționării cauzei pendinte raportat la dispozițiile art. 413 C. proc. civ., reținând faptul că prevederile art. 75 din Legea nr. 85/2014 sunt de strictă interpretare și privesc doar persoana aflată în insolvență dar și faptul că potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare, atât persoanele fizice cât și persoana juridică, în calitate de promitenți-vânzători, și-au asumat îndeplinirea unor obligații ce fac obiectul cauzei.

Aceste considerente au fost validate de instanța de apel care, analizând natura obligațiilor asumate de promitenții-vânzători față de reclamanți, a reținut că acestea sunt solidare, așa încât, reclamanții au posibilitatea de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre debitorii lor solidari, pentru a solicita executarea integrală a prestației.

Raportat la aceste argumente rezultă că instanța de apel nu a încălcat dispozițiile art. 478 alin. (1) C. proc. civ., măsura disjungerii vizând doar petitele care aveau consecințe cu privire la intrarea recurentei-pârâte în procedura insolvenței, această parte rămânând în cadrul procesual al dosarului pendinte și-a exercitat drepturile procesuale formulând apel și recurs împotriva hotărârilor judecătorești pronunțate în cauză.

În consecință, criticile privind afectarea drepturilor pecuniare prin luarea măsurii disjungerii vor fi înlăturate în contextul constatării legalității luării acestei măsuri, în cauză nefiind încălcat principiul contradictorialității.

În cadrul aceluiași motiv de casare întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a arătat că instanța de apel a schimbat cauza cererii de chemare în judecată, fiind încălcate dispozițiile art. 477, art. 478 și art. 480 C. proc. civ. și art. 75 din Legea nr. 85/2014, prin menținerea măsurii disjungerii luate de prima instanță cu privire la capetele de cerere nr. x, 3 și 8 formulate față de recurenta-pârâtă. A mai arătat recurenta-intervenientă că procesul împotriva acestei părți a fost încetat, inclusiv în ceea ce privește capătul de cerere nr. x, prin care reclamanții au solicitat constatarea compensației, hotărârea pronunțată în primă instanță necuprinzând nicio dispoziție referitoare la pârâta Casa Real Estate S.R.L.

Aceste critici vor fi înlăturate întrucât au în vedere consecințele luării măsurii disjungerii care, astfel cum s-a arătat, este o măsură legală ce decurge din aplicarea dispozițiilor legii speciale, respectiv ale art. 75 din Legea nr. 85/2014.

Contrar susținerilor recurentei-interveniente, nu era necesară modificarea acțiunii de către reclamanți ca urmare a deschiderii procedurii insolvenței față de recurenta-pârâtă având în vedere caracterul solidar al obligațiilor asumate de pârâții persoane fizice și de recurenta-pârâtă societate, precum și faptul că Legea nr. 85/2014 nu impune o astfel de obligație.

De altfel, în mod corect s-a argumentat prin decizia recurată că deschiderea procedurii insolvenței față de unul dintre vânzătorii-promitenți care nu are și calitatea de proprietar tabular, fiind o excepție personală a unuia dintre codebitorii solidari nu poate fi invocată de ceilalți debitori care nu sunt supuși acestei proceduri și nici nu poate avea drept consecință suspendarea întregului proces.

Apoi, în susținerea motivului de recurs invocat, recurenta-intervenientă a mai arătat că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 431 și art. 435 C. proc. civ., deoarece a ignorat cadrul procesual, stabilit prin hotărârea primei instanțe, și a nerespectat limitele învestirii.

Potrivit art. 431 C. proc. civ., nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeași calitate, în temeiul aceleiași cauze și pentru același obiect.

Conform art. 435 din același cod, hotărârea judecătorească este obligatorie și produce efecte numai între părți și succesorii acestora.

Analizând criticile formulate din perspectiva dispozițiilor legale evocate, se constată că este invocată o situație ipotetică ce vizează efectele litigiului asupra raporturilor juridice existente, iar nu încălcarea concretă a autorității de lucru judecat a unei hotărârii judecătorești. Or, astfel cum s-a arătat, instanța de apel a soluționat cauza în limitele cadrului legal rezultat din aplicarea Legii nr. 85/2014, dar și cu luarea în considerare a caracterului solidar al obligațiilor asumate de pârâți.

Susținerile recurentei-interveniente conform căreia cercetarea judecătorească efectuată în apel este incompletă cu privire la calificarea acordului din 27 octombrie 2006, ca fiind asociere în participațiune sau un alt contract, nu reprezintă critici de nelegalitate a deciziei atacate, ci se propune o reiterpretare a probelor care au determinat această concluzie, astfel încât sunt excluse analizei în calea de atac a recursului.

Referitor la motivul de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a relevat existența unor motive contradictorii ce vizează reținerea unei obligații și răspunderi solidare între pârâții E., F. și G. și pârâta Casa Real Estate S.R.L., în condițiile în care instanța de apel a apreciat că este legal cadrul procesual în apel pentru pronunțarea deplină asupra cauzei, deși față de pârâta Casa Real Estate S.R.L., procesul fusese încetat, în fața primei instanțe, că dreptul de proprietate asupra imobilului obiect al antecontractului aparține exclusiv pârâților persoane fizice și că aceștia sunt creditori exclusivi ai creanței reprezentând prețul antecontractului.

Acest motiv de recurs poate fi invocat atunci când hotărârea cuprinde motive contradictorii, respectiv atunci când, din unele considerente rezultă că acțiunea este întemeiată, iar din altele, contrariul.

O astfel de ipoteză nu subzistă în cauză, considerentele expuse de instanța de apel privind caracterul solidar al obligațiilor asumate de pârâți fiind clare și corect argumentate, prin decizia recurată realizându-se o interpretare conformă a raporturilor juridice deduse judecății, eliminând din acest cadru aspectele care intră sub incidența procedurii insolvenței recurentei-pârâte.

Susținerile recurentei-interveniente conform căreia decizia instanței de apel conține motive contradictorii de natură să împiedice înțelegerea efectelor pe care le va produce aceasta în raporturile complexe dintre părțile litigante, dar și cele prin care se arată că reținerea răspunderii solidare pentru neîndeplinirea obligațiilor din antecontract creează implicit o creanță a reclamanților împotriva recurentei-pârâte, societate aflată în insolvență, vor fi înlăturate întrucât nu vizează ipotezele acestui motiv de recurs, ci aspecte ipotetice care nu susțin nelegalitatea hotărârii.

Privind motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susținut că instanța de apel a încălcat prevederile art. 969 și art. 977 C. civ. de la 1864 întrucât, în mod greșit, a reținut că acordul din 27 octombrie 2006 a fost modificat, în sensul că s-ar fi agreat ca, alături de imobilele de la nr. 31-33, pârâților să le revină și imobilele de la nr. 15-15A, deși acestea aparțin recurentei-pârâte, care este titulara dreptului de proprietate asupra lor, având dreptul de a încasa prețul pentru vânzarea construcțiilor.

În ceea ce privește această critică, se constată că în realitate recurenta-pârâtă critică interpretarea probelor cu privire la stabilirea calității de proprietar al imobilelor care fac obiectul litigiului, calitate pe care instanța de apel a analizat-o reținând că pârâții persoane fizice sunt înregistrați în cartea funciară în calitate de proprietari, iar nu recurenta-pârâtă.

Acest aspect, analizat de instanța de apel pe baza probelor administrate, nu poate fi reiterat în calea extraordinară de atac a recursului nefiind o chestiune de legalitate a hotărârii, prin urmare, și această critică va fi înlăturată întrucât nu privește aplicarea greșită a unor norme de drept material.

Atât recurenta-pârâtă cât și recurenta-intervenientă au susținut că instanța de apel a aplicat greșit și art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, deoarece pârâții, persoane fizice, nu au calitatea de proprietari ai imobilelor, fiind astfel greșită dispoziția de obligare a acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții, în caz contrar, hotărârea pronunțată urmând să țină loc de act autentic.

Și această critică este nefondată, deoarece, astfel cum s-a arătat, instanța de apel a reținut că extrasele de carte funciară depuse în probațiune dovedesc faptul că pârâții intimați E., F. și G. sunt proprietarii exclusivi ai imobilelor ce au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din 2009.

Înalta Curte constată că, deși prin critica privind calificarea acordului din 27 octombrie 2006 ca fiind o asociere în participațiune, se invocă aplicarea greșită a dispozițiilor art. 251 Codul comercial, aceasta nu vizează în realitate încălcarea normelor de drept material referitoare la regulile privind interpretarea contractelor ci se critică concluzia instanței de apel în legătură cu interpretarea acestor clauze. Acest atribut este specific instanțelor devolutive, neputând fi valorificat în calea extraordinară de atac a recursului, din perspectiva motivului de casare invocat.

Același raționament este valabil și cu privire la încălcarea prevederilor art. 1057-1058 C. civ. de la 1864, având în vedere că și această critică se referă la interpretarea obligației de vânzare asumate de promitenții-vânzători față de reclamanți, care, conform recurentelor, nu este o obligație solidară, iar nu la modul concret în care ar fi fost aplicate greșit prevederile legale invocate.

Cu toate acestea, Înalta Curte observă că, în urma analizei clauzelor contractuale și a obligațiilor asumate de părți, instanța de apel a concluzionat-pe baza probelor a căror analiză în recurs nu este posibilă, în considerarea specificului acestei căi de atac - că obligațiile asumate de promitenții-vânzători față de reclamanți sunt solidare, în sensul dispozițiilor art. 1034 și art. 1039 C. civ.

În consecință, reclamanții se pot îndrepta împotriva oricărei dintre debitorii lor solidari pentru executarea integrală a prestației lor esențiale constând în realizarea și vânzarea imobilelor care au format obiectul antecontractului pentru a dobândi în deplină proprietate imobilele, în stadiul, la termenele și în condițiile convenite prin antecontract. În egală măsură, s-a argumentat corect că raportat la situația tabulară a imobilului, indivizibilitatea obligației de transmitere a dreptului de proprietate se poate referi doar la proprietarii tabulari, calitate pe care o au pârâții K..

În ceea ce privește motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-intervenientă a mai susținut că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 5 alin. (2) din Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Înalta Curte reține că și acest motiv privind neîndeplinirea condițiilor necesare pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu reprezintă o critică de nelegalitate întrucât vizează rediscutarea situației de fapt rezultate în urma administrării probatoriului de către instanța de apel, precum și recalificarea obligațiilor asumate de părți, atribuții care nu intră în competența instanței de recurs.

În această privință sunt reluate criticile și apărările formulate în apel, fără o dezvoltare corespunzătoare a motivului din care să rezulte încălcarea sau aplicarea greșită a dispozițiilor legale menționate.

Deși recurenta-intervenientă invocă aplicarea greșită a prevederilor art. 492, art. 977, art. 985 și art. 969 C. civ. de la 1864, aceasta arată că pentru legala soluționare a apelului, se impunea clarificarea dreptului de proprietate asupra imobilului, respectiv identificarea titularului acestuia, a modului de dobândire al proprietății, stabilirea părților care trebuie obligatoriu să figureze în proces și a obligațiilor ce revin fiecăreia dintre acestea față de reclamanți, însă probatoriul administrat a fost neconcludent.

Referirea la modul de administrare al probelor, precum și la concludența și pertinența acestora nu se înscrie în ipotezele pentru care poate fi invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Și în această privință, Înalta Curte observă că verificând modul de îndeplinire a obligațiilor contractuale asumate, prin decizia recurată s-a argumentat corect că hotărârea primei instanțe a dobândit autoritate de lucru judecat în privința statuărilor referitoare la neîndeplinirea culpabilă de către promitenții-vânzători a obligațiilor lor esențiale, în condițiile neatacării acestor considerente de către pârâți. În egală măsură s-a arătat că reclamanții si-au îndeplinit întocmai propriile obligații contractuale constând în plata prețului datorat achitând avansul la data încheierii antecontractului și prin deducerea diferenței de preț a sumelor reprezentând contravaloarea lucrărilor pe care le-au efectuat ca urmare a neexecutării lor de către pârâta Casa Real Estate S.R.L., precum și prin compensarea cu penalitățile contractuale.

Tot în susținerea acestui motiv de recurs, a mai arătat că instanța de apel a încălcat prevederile art. 22 alin. (2) și art. 85 din Titlul VI al Legii nr. 99/1999, art. 1.091 și art. 1149 C. civ. de la 1864, art. 1450 și art. 1455 C. civ., învederând că cererea privind compensarea reprezintă capătul de cerere nr. x din cererea de chemare în judecată. Întrucât acesta a fost formulat în contradictoriu cu pârâții E., F. și G. și pârâta Casa Real Estate S.R.L., reclamanții au fixat cadrul procesual pentru soluționarea acestui capăt de cerere.

În privința compensării recurenta-intrevenientă a mai arătat că instanța de apel a apreciat greșit efectele antecontractului, a stabilit greșit titularul creanței decurgând din antecontract și a nesocotit efectele cesiunii de creanță privind creanța rezultând din acesta.

Verificând considerentele deciziei recurate sub aceste aspecte, Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut, în esență, că părțile litigante au fost de acord cu privire la calificarea cesiunii de creanță încheiată între promitenții-vânzători cu banca creditoare, că aceasta are natura juridică a unei garanții reale mobiliare și nu a unei cesiuni de creanță propriu-zise. Relevant în această privință fiind și faptul că potrivit actului adițional nr. x/2010 la antecontract, plata diferenței de preț urma a se face în contul pârâților K., deschis la H. S.A., și nu al societății bancare în calitate de titulară a acestui drept.

Concluzia a fost justificată prin interpretarea prevederilor contractelor de creditare și ale celui de cesiune, conform cărora cesiunea de creanță s-a încheiat pentru a garanta obligațiile de plată ce decurg din contractul de credit, nefiind stabilită obligația ca sumele datorate de promitenții-cumpărători în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare să fie achitate direct cesionarului.

În consecință, se argumentează corect prin decizia recurată, că plățile în sens larg efectuate de promitenții-cumpărători către promitenții-vânzători au caracter liberatoriu deoarece până la data executării garanției, cesionarul nu avea nici un drept actual asupra creanțelor derivate din antecontractul de vânzare-cumpărare. Prin urmare, întrucât transferul efectiv al creanței nu s-a realizat în patrimoniul băncii până la punerea în executare a garanției, compensarea, ca modalitate de stingere a obligațiilor de plată era opozabilă creditorului ipotecar.

Astfel, titularii creanțelor derivate din antecontractul de vânzare-cumpărare, până la executarea garanțiilor au rămas promitenții-vânzători, cesionarelor H. și ulterior intervenienta I. fiindu-le opozabilă compensarea ce putea fi invocată față de creditorii cedenți, deoarece creanța reclamanților față de aceștia rezulta tocmai din prevederile exprese ale antecontractelor referitoare la obligațiile vânzătorilor constând în executarea finisajelor, predarea imobilului și încheierea contractului în formă autentică, în condițiile și termenele stabilite convențional.

Față de considerentele reținute, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J. și de intervenienta I. S.A. împotriva deciziei civile nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

Totodată, reținând culpa procesuală, în conformitate cu dispozițiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurentele să plătească intimaților-reclamanți A., B., C. și D., suma de 1390 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând cheltuieli de deplasare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâta Casa Real Estate S.R.L., prin lichidator judiciar J. și de intervenienta I. S.A. împotriva deciziei civile nr. 349/2020 din 30 iulie 2020, pronunțate de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă.

Obligă recurentele să plătească intimaților-reclamanți A., B., C. și D., suma de 1390 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând cheltuieli de deplasare.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 1 februarie 2022.