ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 135/2022

Ședința publică din data de 26 ianuarie 2022

Deliberând asupra recursului și subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reține următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj la 08.03.2016, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să determine și să individualizeze în concret spațiile de birouri în suprafață de 1.058 mp, din construcția imobil de birouri și servicii situată în Cluj-Napoca, str. x, jud. Cluj, identificată în CF x Cluj-Napoca (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. x), număr cadastral x, să determine cota-parte din teren, cota-parte indiviză din spațiile comune din întreaga clădire, precum și cele 12 locuri de parcare, în temeiul contractului de antrepriză generală nr. x/30.07.2013, să oblige pârâta la plata către reclamantă a prețului în natură, respectiv să încheie actul translativ de proprietate în forma cerută de lege pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului mai sus determinat, iar în caz de refuz al pârâtei, hotărârea să țină loc de act autentic translativ de proprietate, să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra spațiilor determinate potrivit primului capăt de cerere, să oblige pârâta la plata penalităților de întârziere în cuantum de 0,15%/zi de întârziere din suma de 7.808.213,34 RON, începând cu 26.02.2016, data scadenței obligației și până la data plății efective, să oblige pârâta la plata către reclamantă a unor daune compensatorii în cuantum de 20.014,08 RON euro/lună (fără T.V.A.), pentru lipsa de folosință a spațiului convenit ca și plată, începând cu 26.02.2015 și până la predarea posesiei și transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului, cu cheltuieli de judecată.

La 16.06.2016, reclamanta și-a modificat cererea de chemare în judecată, solicitând instanței să constate nulitatea actului de apartamentare autentificat sub nr. x/24.03.2016 de C., asumat de către pârâtă, să determine componența părților comune ale imobilului în litigiu, ca fiind casă scara 1 și casă scara 2, spațiile tehnice 1 și 2 aferente tuturor nivelurilor, sas scara 1 și 2 aferente tuturor nivelurilor, magaziile aferente tuturor nivelurilor, oficiile aferente tuturor nivelurilor, holurile aferente tuturor nivelurilor, grupurile sanitare aferente tuturor nivelurilor, lift și toate terasele, să dispună rectificarea înscrierilor efectuate în x, în sensul îndreptării și radierii tuturor acestor înscrieri, astfel încât să se realizeze evidențierea părților comune ale clădirii, a componenței și descrierii corecte a unităților individuale rezultate în urma apartamentării, să stabilească spațiile de birouri în suprafață de 1.058 mp din imobilul în dispută, cota-parte din teren, cota-parte indiviză din spațiile comune din întreaga clădire cuvenită, reprezentând preț în natură al contractului de antrepriză generală nr. x/30.07.2013, să o oblige pe pârâtă la plata integrală, către reclamantă, a prețului în natură și mai exact să plătească partea de preț neachitată, respectiv să încheie și să predea înscrisurile necesare evidențierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile ce constituie preț al contractului de antrepriză și cu privire la care nu a fost transmisă proprietatea prin convenția autentificată sub nr. x/05.05.2016 de C., adică a diferenței de bunuri ce i se cuvin reclamantei și, în caz de refuz al pârâtei, hotărârea să țină loc de act autentic translativ de proprietate, să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra spațiilor astfel determinate, să oblige pârâta la plata către reclamantă a penalităților de întârziere stabilite conform contractului de antrepriză generală nr. x/30.07.2013, de 0,15%/zi de întârziere din suma de 7.808.213,34 RON, începând cu 26.02.2016, data scadenței obligației și până la 05.05.2016, când prețul a fost plătit în parte, precum și, după această dată, la penalități în cuantum de 0,15%/zi de întârziere la fracțiunea de preț rămas neachitat, să oblige pârâta la plata către reclamantă de daune compensatorii pentru lipsa de folosință a imobilului datorat ca și plată, începând cu 26.02.2015 și până la data transmiterii dreptului de a încasa chiria, potrivit contractului de închiriere încheiat de către pârâtă cu privire la bunurile imobile cuvenite ca și plată, în cuantum egal cu chiria încasată de către pârâtă, aferentă spațiilor cu privire la care nu s-a efectuat plata, precum și să oblige pârâta la plata cheltuielilor de judecată.

La 13.09.2016, tribunalul a unit cu fondul excepția prematurității formulării cererii de chemare în judecată și a respins excepția lipsei de interes, iar ulterior, la 11.10.2016, a introdus-o în cauză pe S.C. D. S.R.L., în calitate de reclamantă, succesor cu titlu particular cu privire la cota de 1/2 parte din pretențiile deduse judecății.

Prin sentința civilă nr. 985/05.06.2018, Tribunalul Specializat Cluj a respins atât excepția prematurității formulării cererii de chemare în judecată, cât și acțiunea astfel cum a fost modificată și a obligat reclamantele la plata către pârâtă a sumei de 80.433,60 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe civile, ambele părți au declarat apel, iar pârâta a promovat calea ordinară de atac și împotriva încheierii din 13.09.2016.

Prin decizia civilă nr. 598/24.10.2019, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă a respins ca nefondate apelurile declarate.

Împotriva acestei decizii, au declarat recurs S.C. A. S.R.L. și S.C. D. S.R.L., solicitând casarea ei și trimiterea cauzei, spre o nouă judecată, curții de apel.

În motivare, recurentele au susținut că decizia atacată cuprinde motive contradictorii, că încalcă autoritatea de lucru judecat și că a fost dată cu încălcarea normelor de drept material incidente în materia contractelor, respectiv a art. 1.270, art. 1.266 și următoarele, art. 1.268 alin. (3), art. 1.226 alin. (2), art. 1.169, art. 1.867 alin. (1), art. 543, art. 1.653, art. 1.678, art. 1.236, art. 1.238, art. 646, art. 648, art. 649 C. civ., dar și cu aplicarea eronată a art. 1.266 alin. (2), art. 1.651 și art. 1.671 C. civ.; au invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 și 8 C. proc. civ.

Prin prima critică se reclamă încălcarea forței obligatorii a actului adițional nr. x/20.11.2015 la contractul de antrepriză, recurentele susținând că le-a fost nesocotită voința, că instanța de apel nu a aplicat art. 1.270, art. 1.266 alin. (1) și art. 1.267 C. civ. în legătură cu actul adițional nr. x, deși acesta reprezintă, din punct de vedere temporal, ultimul act de voință al părților în stabilirea întinderii obligației de plată.

Astfel, au arătat că la Capitolul IV, art. 1-5 din actul adițional nr. x, au fost cuprinse ultimele precizări ale părților în ce privește modificările pe care le-au adus clauzelor inițiale ale contractului de antrepriză, aceasta fiind forma finală a legii părților.

Recurentele au arătat că un demers logico-juridic în stabilirea voinței părților trebuie să pornească de la stabilirea înțelesului ultimului contract dintre părți, fără a se interpreta clauzele unui act ulterior prin raportare la voința anterioară, cuprinsă într-un act ce îl precede. Or, instanța de apel a reținut că "Actul adițional trebuie interpretat prin raportare la contractul de antrepriză inițial, neavând o existență de sine stătătoare", statuând astfel cu încălcarea flagrantă a art. 1.270, coroborat cu art. 1.266 alin. (1) și cu art. 1.267 C. civ.

Aceasta întrucât, prin aplicarea principiului forței obligatorii a contractelor, pentru acele clauze în privința cărora actul adițional nr. x aducea modificări prin raportare la contractul inițial încheiat, trebuia avut în vedere conținutul acestuia în definirea drepturilor și obligațiilor părților, contractul inițial urmând să rămână în vigoare numai pentru clauzele nemodificate.

În acest sens, afirmă recurentele, este de observat că ambele instanțe de fond nu au avut în vedere și au ignorat cu desăvârșire art. 1 din actul adițional nr. x, deși obligația legală în interpretarea voinței părților era de a stabili înțelesul clauzelor într-un mod sistematic, printr-un curs logic al analizei, de la o clauză la alta a contractului.

Recurentele au mai susținut că instanța de apel a refuzat să aibă în vedere art. 1 al actului adițional nr. x, apreciind ar fi încercat să denatureze voința reală a părților și a pus accent pe art. 2 și 3 din actul adițional nr. x, motivând că, de fapt, actul adițional nu ar avea "o existență de sine stătătoare"; în acest context, au mai afirmat că din considerentele instanței de apel rezultă existența unui cerc vicios și ele reflectă un viciu de logică, câtă vreme s-a stabilit (greșit, de altfel) care ar fi fost voința la încheierea contractului de antrepriză, printr-o așa-zisă raportare la natura contractului de antrepriză, pentru ca apoi să se aprecieze că orice modificare a acestei voințe ar fi exclusă.

S-a arătat că, atâta vreme cât actul adițional nr. x este în circuitul juridic și nu a fost anulat, el produce efecte juridice, iar aceste efecte trebuie recunoscute și avute în vedere, potrivit principiului opozabilității contractelor. Or, art. 1 al actului adițional nr. x încheiat de către părți este primul articol al capitolului și este cât se poate de clar, părțile arătând expres că "prezentul art. 1 la actul adițional nr. x modifică prevederile art. 6.2. și art. 7.1.4. din contractul de antrepriză generală nr. x din 30 iulie 2013", articolul 6.2 din contract fiind tocmai textul prin care părțile stabileau în ce constă plata în natură a prețului contractului de antrepriză.

În continuare, recurentele au susținut că din art. 1 din actul adițional nr. x rezultă că plata în natură a prețului vizează în mod clar 1.058 mp spațiu birouri, 12 parcări și transferul dreptului de proprietate asupra cotei-părți din teren, a cotei-părți indivize pe spațiile comune din clădire, aferente celor 1.058 mp spațiu birouri. Utilizarea conjuncției "și" din cadrul acestui articol nu lasă nicio urmă de îndoială asupra voinței părților sub acest aspect. În consecință, în realitate, art. 1.267 C. civ. obliga instanța la stabilirea voinței părților prin abordarea interpretării sistematice a contractului, art. 3 din actul adițional nr. x trebuind a fi înțeles prin prisma art. 1 din același act, care îl precede și care prevede în mod neîndoielnic că părțile au convenit în principal transferul a 1.058 mp spațiu birouri, fără nicio referire la etajele 9 și 11.

Recurentele au mai susținut că în cuprinsul hotărârii recurate apare și o contradicție în motivare, întrucât instanța a reținut că "prin Actul adițional nr. x s-a schimbat etajul 10 cu etajul 11" (pag. 68 par. 9) pentru ca apoi, motivând că art. 3 Cap. IV nu ar avea o existență de sine stătătoare, să aprecieze "reiterându-se că cei 1.058 mp spațiu de birouri, reprezintă etajul 9 și etajul 11 din clădire" (pag. 69 pct. 7.7 alin. (3).

În plus, se subliniază, prin același art. 3 din Cap. IV, părțile arată expres, în plus față de contractul de antrepriză, faptul că actul autentic pentru transmiterea dreptului de proprietate privește suprafața de 1.058 mp "spațiu birouri din construcția Imobil de birouri și servicii", precizare care exclude interpretarea reținută de către instanțele de fond, prin care funcțiunea de spațiu birouri a celor 1.058 mp ar trebui privită ca fiind o trimitere la destinația clădirii (caz în care părțile ar fi menționat, simplu, "1.058 mp din construcție"), iar această prevedere denotă faptul că părțile nu au avut în vedere 1.058 mp spațiu birouri din etajul 9 și 11 ci, dimpotrivă, 1.058 mp spațiu birouri din imobilul de birouri și servicii.

În ceea ce privește art. 3 din actul adițional nr. x, s-a afirmat că instanța de apel a nesocotit voința reală a părților.

A doua critică se referă la greșita aplicare a art. 1.266 alin. (2) C. civ., având în vedere că instanța de apel în mod nelegal a apreciat că sintagma "spațiu birouri" nu poate fi interpretată în sensul atribuirii semnificației de spații cu destinație exclusivă de birouri ca spațiu de lucru (pag. 63 par. final), prin raportare la natura contractului, ținând seama de negocierile părților și de comportamentul lor ulterior, dar și de sensul atribuit în general expresiilor din domeniu.

Cu privire la natura convenției și la scopul în care aceasta a fost perfectată, recurentele au apreciat ca inutile și superflue considerentele reținute de instanța de apel în sensul că părțile au încheiat un contract de antrepriză și că acesta nu poate fi calificat ca asociere în participațiune, cât timp părțile nici nu au susținut o atare calificare a convenției.

De asemenea, au criticat considerentele în care instanța de apel a reținut că doar în cazul unui contract de asociere în participațiune recurentele ar fi putut să solicite o cotă de 21,7% din dreptul de proprietate asupra clădirii, apreciindu-le străine de cauză, câtă vreme nu s-a solicitat prin acțiune o cotă de 21,7% din dreptul de proprietate asupra clădirii.

În ce privește considerentul prin care instanța de apel reține că "diferența dintre prețul antreprizei, neacoperită prin numerar, se impunea a fi achitată prin transferul dreptului de proprietate asupra unei părți determinate din construcția edificată în temeiul contractului de antrepriză" (pag. 64 pct. 7.1 alin. (4) din decizie), s-a susținut că acesta aduce atingere dispozițiilor art. 1.226 alin. (2) C. civ., obiectul obligației putând fi și determinabil, nu doar determinat, așa cum a reținut instanța de apel.

Au mai relevat faptul că, prin această dezlegare, s-a produs o încălcare a art. 1.169 C. civ., întrucât părțile sunt libere să determine conținutul contractului în limitele legii, ordinii publice și ale bunelor moravuri, iar în acest context convenirea prin contractul de antrepriză, modificat prin actul adițional nr. x, a prețului antreprizei ca fiind constituit dintr-o sumă de bani, precum și din bunuri este permisă de art. 1.854 C. civ.

Cu privire la prețul antreprizei, s-a arătat că acesta a fost determinat (bani și 1.058 mp spațiu birouri, ca și cantități), că singura chestiune rămasă de stabilit era individualizarea suprafeței de 1.058 mp spațiu birouri la o dată ulterioară edificării construcției, conform criteriilor de individualizare agreate de părți, iar stabilirea unor bunuri determinabile, iar nu determinate, ca preț al antreprizei nu contravine cu nimic naturii de contract de antrepriză a convenției încheiate.

Au mai apreciat ca străine de cauză considerentele potrivit cărora valoarea construcției include și valoarea terenului, cheltuielile de proiectare, dirigintele de șantier și faptul că antreprenorul nu ar fi participat la aceste cheltuieli, câtă vreme ele nu au efecte în ceea ce privește obiectul obligațiilor asumate, în speță pârâta obligându-se să plătească un preț forfetar, ce nu are legătură cu costurile suportate, iar prețul, forfetar fiind, nu poate fi redus [art. 1.867 alin. (1) C. civ..].

Au afirmat recurentele că instanța de apel a reținut că, "nefiind vorba despre o asociere în participațiune, orice pretenție legată de o anumită proporționalitate față de suprafața construită este nejustificată", argument în funcție de care se poate trage concluzia că, în opinia instanței de apel, pretențiile recurentelor sunt prea ridicate (pag. 64 pct. 7.1. alin. (8) din hotărâre).

Acest considerent a fost apreciat, la rândul lui, ca străin cauzei, câtă vreme recurentele nu și-au întemeiat pretențiile pe un astfel de temei și nu au invocat încheierea unui contract de asociere în participațiune, ci dimpotrivă, și-au întemeiat pretențiile pe răspunderea civilă contractuală și au formulat o cerere în executarea obligației asumate, de predare în proprietate a bunurilor determinabile convenite.

Au mai arătat autoarele căii de atac că este real faptul că au făcut trimiteri la principiul echivalenței prestațiilor, însă doar pentru a argumenta suplimentar că modul de interpretare a clauzelor actului adițional nr. x în maniera în care ar produce o modificare a contractului în sensul micșorării prestației intimatei, beneficiar al antreprizei, concomitent cu majorarea costurilor de construire în sarcina recurentelor, este nelegal.

În condițiile unui preț forfetar, recurentele au arătat că nu aveau de ce să accepte o majorare a costului lucrărilor odată cu scăderea prețului, ci din contră (lucrările suplimentare au fost convenite a fi plătite distinct), iar dacă se are în vedere că beneficiau de o suprafață echivalentă din construcție (1.058 mp și părți indivize proporționale cu această suprafață), conduita părților asumată prin actul adițional nr. x capătă înțeles, lucrările suplimentare profitându-le într-o proporție sensibil egală și lor (cum s-a reținut cu putere de lucru judecat prin hotărârea arbitrală).

În realitate, se susține, prin decizia recurată se încearcă excluderea artificială din sfera obligațiilor asumate de către intimată a acelora care, deși prevăzute în mod expres prin actul adițional nr. x la contract, nu și-ar găsi justificarea decât dacă contractul ar fi unul care are natura asocierii în participațiune. Mai precis, instanța de apel a încercat să explice, în mod eronat, consideră recurentele, pornind de la natura convenției și scopul pentru care aceasta a fost încheiată [art. 1.268 alin. (2) C. civ..], că înțelegerea părților, astfel cum este exprimată prin art. 1 și art. 3 din actul adițional nr. x, nu se justifică.

În această linie argumentativă, recurentele au relevat faptul că una dintre prerogativele libertății contractuale este stabilirea conținutului unui contract, astfel că determinarea bunului de primit ca preț al antreprizei ca fiind o suprafață din construcție nu este incompatibilă cu natura contractului, de antrepriză. Din contră, în opinia recurentelor, în contractul de antrepriză cu preț fix va exista întotdeauna o anumită proporționalitate între întinderea lucrărilor în sarcina antreprenorului și preț (la stabilirea prețului forfetar părțile au în vedere cantitatea lucrărilor), iar de acest aspect depinde calificarea unui contract, care poate cuprinde nu doar clauze specifice unui anumit tip de contract, ci și clauze specifice altui tip (spre exemplu, în cazul de față, un contract de antrepriză care cuprinde și clauze aferente plății în natură, sub forma transferului dreptului de proprietate asupra unor bunuri, așadar clauze specifice unei vânzări).

Astfel, dincolo de calificarea juridică dată contractului, prevalează clauzele contractuale agreate de părți și numai dacă acestea încalcă legea, ordinea publică sau bunele moravuri, se poate cenzura voința părților, ceea ce nu este cazul.

Recurentele au mai susținut că instanța de apel, printr-o eroare de logică a raționamentului, a reținut că "dacă s-ar da eficacitate pretențiilor reclamantelor, s-ar ajunge în situația în care cuantumul plății în natură ar avea un nivel mult superior celui previzionat de părți inițial" (pag. 64 pct. 7.1. alin. (9), ceea ce ar reclama activarea unui principiu al echivalenței în favoarea intimatei, iar sub acest aspect, au relevat că problema reală este aceea de a ști dacă părțile s-au înțeles asupra a 1.058 mp spațiu birouri ca plată în bunuri sau asupra etajelor 9 și 11.

Recurentele au subliniat faptul că în cauză nu s-a invocat o leziune, astfel că această analiză nu face obiect de învestire a instanței. Ca atare, au apreciat că nu are relevanță care ar fi valoarea de piață a celor 1.058 mp spații de birouri, că, indiferent de valoarea acestora, spațiile se constituie în preț al antreprizei, iar prețul a fost stabilit forfetar și nu poate fi diminuat în baza unei activări a principiului echivalenței, exclus de prevederile art. 1.867 alin. (1) C. civ. în materia contractului de antrepriză cu preț forfetar.

Au arătat că sumele avansate de către instanța de apel ca valoare a prețului antreprizei sunt simple speculații nesusținute de nicio probă din dosar, preluate probabil fără cenzură din afirmațiile intimatei, că în cauză nu s-a dispus o expertiză de evaluare actuală a valorii spațiilor, probă care nu ar fi fost oricum utilă cauzei și că la încheierea contractului aceste spații nu existau, iar pentru această lucrare s-a stabilit un preț forfetar, astfel că intimatele nu pot invoca nici leziunea.

Au mai susținut că se pot remarca și motivele contradictorii existente în considerentul de la pagina 64 din decizie, precum și motivele de la pct. 7.1. din considerente. Astfel, au notat, deși instanța a reținut inițial că nu este vorba despre un contract de asociere în participațiune, așadar cele 21,7 de procente nu reprezintă o participare la beneficii, ulterior se contrazice atunci când afirmă că "ponderea suprafeței revendicate este excedentară procentului de 21,7% caz în care principiul echivalenței nu apare ca fiind îndeplinit", întrucât prețul forfetar stabilit exclude de plano, în virtutea legii, aplicarea echivalenței între costurile antreprenorului și prețul având în componență un element asumat de ambele părți.

Instanța de apel a reținut în mod nelegal, apreciază recurentele, faptul că sintagma "spațiu birouri" utilizată în contract nu poate fi interpretată în sensul atribuirii semnificației de spații cu destinație exclusivă de birouri ca spațiu de lucru. Motivul indicat de instanță pentru acest considerent constă în faptul că nu ar corespunde sensului atribuit în general acestei expresii în domeniul tehnic.

În acest context, au afirmat că, în aplicarea art. 1.266 C. civ., practica judiciară a apreciat că, ori de câte ori părțile atribuie unei anumite noțiuni un sens propriu, distinct de înțelesul noțiunii din limbajul comun, acesta va prevala. Cu referire la convenția părților, s-a considerat că noțiunea "spațiu birouri" are un înțeles propriu în cadrul proiectului tehnic, iar prin contractul de antrepriză părțile au prevăzut expres că acest proiect (piese scrise și desenate) face parte integrantă din contract, prin mențiunile din art. 2.1 ultimele două alineate, coroborate cu capitolul XVII pct. 17.4.2 din contract. Așa fiind, noțiunea "spațiu birouri" trebuie înțeleasă astfel cum ea a fost introdusă prin proiectul tehnic ce face parte integrantă din contract, în acord cu art. 1.266 C. civ., părțile stabilind expres, în finalul art. 3 din actul adițional nr. x/20.11.2015, faptul că "identificarea spațiului de birouri (se realizează) conform proiectului inițial".

Instanța de apel, notează recurentele, a reținut faptul că utilizarea noțiunii de "spațiu birouri" a fost justificată și este utilizată doar ca urmare a faptului că întreaga clădire edificată are destinația de "birouri și servicii", fiind autorizată spre construire astfel, însă destinația clădirii nu poate fi confundată cu funcțiunea unor spații, cu atât mai puțin de niște profesioniști în domeniu. De aceea, au mai susținut recurentele, nelegalitatea rezultă din nesocotirea înțelesului dat de proiectul în baza căruia a fost edificată construcția, care utiliza noțiunea de "spațiu birouri" într-un înțeles propriu, atât în partea scrisă, cât și în cea desenată proiectul identificând "spațiul birouri" ca fiind zona de lucru de la etajele superioare ale clădirii.

În continuare, recurentele au redat aspecte relevante din memoriul de arhitectură, ce evidențiază în mod expres și clar funcțiunea tuturor spațiilor de la toate nivelurile clădirii, indicând toate suprafețele de "spațiu birouri" în mod distinct pentru fiecare etaj în parte, ca fiind suprafața totală a spațiilor birouri și servicii.

S-a făcut referire la piesele desenate (planșele etajelor), la expertiza de arhitectură efectuată în cauză de către expertul E. și la declarația autorului proiectului, martorul F. și s-a conchis că instanța a trecut peste sensul termenilor utilizați în contract, deși toți experții au identificat acest spațiu birouri ca fiind spațiul de lucru din cadrul clădirii (și nu toalete, holuri, sas, casa scării), cât și peste scopul economic dat de funcțiunea spațiilor, noțiunea de "spațiu birouri" trebuind a fi înțeleasă în conformitate cu regula instituită de art. 1.268 alin. (2) C. civ., potrivit căreia termenii trebuie avuți în vedere potrivit înțelesului pe care îl au în domeniul în care sunt folosiți, pentru clădiri, spațiul birouri având înțelesul de spațiu de lucru.

Recurentele au mai apreciat că nu poate fi primit nici considerentul instanței de apel potrivit căruia, dacă s-ar accepta teza lor, ar însemna să se accepte că s-ar fi avut în vedere transferul de proprietate asupra unor spații cu destinația exclusiv de birouri, ceea ce ar însemna că nu ar fi beneficiat de anexele care deservesc în mod distinct aceste birouri (pag. 65 alin. (1) din hotărârea recurată).

Sub acest aspect, au arătat că în niciun caz nu au susținut și solicitat acest lucru și că nici nu s-a convenit astfel prin contractele încheiate, părțile având în vedere și stipulând expres că, o dată cu transferul celor 1.053 mp spațiu birouri, se transferă dreptul de proprietate și asupra părților indivize comune aferente celor 1.058 mp.

O altă inconsecvență și contradicție în motivare a fost remarcată cu privire la modul în care instanța de apel s-a raportat la proiectul tehnic, parte integrantă din contract, încălcând astfel atât înțelegerea contractuală a părților, cât și prevederile legale în domeniu: pe de o parte, aceasta nesocotește înțelesul vădit specific al noțiunii "spațiu birouri", așa cum acesta rezultă din proiectul tehnic, iar pe de altă parte preia ca suprafață utilă suprafețele indicate în același proiect, deși acestea în niciun caz nu reprezintă suprafețe utile (pag. 65 par. 3 și 4 din hotărârea recurată).

Cât privește suprafața utilă, au arătat că aceasta are un înțeles legal, definit de Legea nr. 114/1996, specific, și este înscrisă ca atare în cartea funciară, în timp ce în proiect suprafața utilă este indicată diferit față de suprafețele utile înscrise în cartea funciară, pentru simplul motiv că, în cadrul etajelor, proiectantul a inclus în suprafața utilă și părțile indivize comune, inclusiv golurile caselor de scară.

Au apreciat că nu poate fi cu nimic justificată raportarea instanței de apel (și de fond) la suprafețele așa-zis utile ale etajelor 9, 10 și 11, astfel cum acestea sunt înscrise în proiect, atâta vreme cât aceste date sunt contrazise de cele de carte funciară și nu reprezintă suprafețe utile în înțelesul dat de actele normative. Mai mult, chiar instanța de apel a reținut că etajul 10 are în componență și o terasă circulabilă cu o suprafață însemnată, care însă nu este luată în calculul suprafețelor așa-zise utile de către expert, dar este înscrisă în cartea funciară a etajului 10 ca proprietate individuală. Acestă abordare a fost apreciată ca nefiind altceva decât preluarea fără analiză critică a poziției intimatei, care a dorit să profite de suprafața construită asemănătoare (dar nu identică) a etajelor 9 și 11, așa cum acestea sunt înscrise în proiect, pentru a da o aparență de suport tezei sale eronate potrivit căreia obiectul obligației de transfer de proprietate nu erau cei 1.058 mp spațiu birouri, ci etajele 9 și 11.

Recurentele au mai susținut că în mod nelegal a apreciat instanța de apel că "dacă părțile ar fi avut în vedere că cei 1.058 mp spațiu birouri vizează exclusiv spațiul de birouri (ca spațiu de lucru), referirea la cele două etaje (etajele 9 și 10 - devenit 11 ulterior) nu era utilă", sens în care au făcut trimitere la prima parte a motivelor de recurs în care au realizat analiza clauzei respective și rolul precizării etajelor 9 și 11 în cadrul propoziției (criteriu de individualizare).

Au mai arătat că au combătut acest considerent care aparține primei instanțe prin motivele de apel formulate, explicând în concret motivul acestei precizări, însă aceste motive nici măcar nu au fost analizate de către instanța de apel, care le-a înlăturat fără a le dezlega.

Aceasta în condițiile în care trimiterea la etajele 9 și 11 se regăsește în ultima parte a art. 3 din actul adițional nr. x, în mod subordonat, fiindcă părțile s-au referit la identificarea celor 1.058 mp spațiu birouri, modalitatea de individualizare a lor urmând a fi realizată prin raportare la proiectul inițial, lucru prevăzut în mod expres în articolul menționat, iar prin raportare la sintaxa frazei este fără îndoială că individualizarea obiectului material (a celor 1.058 mp spațiu birouri) este subordonată propoziției care stabilește chiar obiectul material, această subordonare fiind și logică, referirea la etajele 9 și 11 raportându-se strict la proiectul inițial și nedeterminând obiectul material al contractului.

S-a arătat că este dincolo de îndoială că, dacă voința comună a părților ar fi fost aceea de a conveni transferul de proprietate asupra etajelor 9 și 11, ar fi precizat că transferul dreptului de proprietate va opera asupra etajelor 9 și 11 și ar fi descris eventual din ce se compune (raportându-se la proiectul inițial se constată și că etajele 9 și 11 nu conțin 1.058 mp spațiu birouri și deci nu aceasta ar fi putut fi descrierea etajelor, acest aspect reprezentând o altă contradicție regăsită în motivarea instanței). Sintaxa frazei ar fi fost în acest caz alta, partea principală, cea prin care părțile arată care este obiectul material al obligației de transfer, ar fi cuprins precizarea acestor etaje, iar partea subordonată ar fi fost cea cuprinzând descrierea etajelor.

De altfel, notează recurentele, precizarea privitoare la proiectul inițial și la etajele clădirii este pe deplin logică și în acord cu obiectul obligației, spațiile de birouri din clădirea cu destinația de birouri fiind bunuri de gen limitat, sens în care părțile au avut în vedere stabilirea reperelor pentru individualizarea acestor bunuri, la un moment ulterior edificării și recepției. Mai mult, doar astfel se explică prevederea din chiar contractul inițial, părțile stabilind întocmirea unui protocol de partajare pentru individualizarea bunurilor.

Interpretarea dată de instanța de apel, au susținut recurentele, lipsește de efecte prevederea contractuală care impune întocmirea ulterioară a protocolului de partajare, fiind astfel încălcat art. 1.268 alin. (3) C. civ.

S-a mai remarcat faptul că instanța de apel a reținut că suprafața utilă a etajelor 9 și 11 ar fi de 1.058 mp, lucru în evidentă contradicție cu cărțile funciare aflate la dosarul cauzei. Suprafața utilă primită în proprietate individuală (fără cotele părți din proprietatea indiviză) de către recurente nu este de 1.058 mp, ci de doar 967,70 mp, iar etajele 9 și 11 au în componență o suprafață totală de numai 722,06 mp spațiu birouri.

Recurentele au mai arătat că, dacă ar fi să înțeleagă că de fapt instanța de apel s-a raportat la proiectul tehnic atunci când a afirmat că etajele 9 și 11 au în total 1.058 mp, tot nu poate fi primită afirmația, deoarece în proiect, suprafețele etajelor 9 și 11 (cu tot cu casa scării, toalete, sasuri, holuri etc.) este de 1.058,87 mp, nu de 1058 mp.

În plus, au subliniat că instanța de apel s-a întemeiat pe motive contradictorii întrucât pe de o parte a analizat pe larg în cuprinsul deciziei semnificația suprafeței de 1.058 mp în contextul obiectului contractului, iar pe de altă parte a exclus referirea la ea în determinarea obiectului, apreciind-o ca fiind "irelevantă, cât timp înțelegerea părților a fost ca obiectul plății în natură să fie reprezentat de 2 etaje din imobil, identificate concret și 12 parcări" (pag. 68).

În opinia recurentelor, împrejurarea că suprafețele (cea indicată în contracte și cea din proiectul tehnic) sunt asemănătoare nu justifică prezumția judecătorească potrivit căreia părțile s-ar fi referit la una și aceeași suprafață, pentru simplul motiv că, pe lângă faptul că ele nu sunt perfect identice, natura lor diferă.

Mai mult, opinează recurentele, cât timp suprafața utilă și cea construită sunt noțiuni definite legal, părțile, dacă ar fi vrut le aibă în vedere, le-ar fi utilizat ca atare și nu ar fi folosit-o pe cea de spațiu birouri.

Recurentele au precizat că nu acceptă că intimata ar fi "confundat" suprafața de 1.058 mp spațiu birouri, cu spațiul construit al etajelor 9 și 11, de 1.058,87 mp, compusă din spațiu birouri, holuri, sas toalete, casa scării etc, căci beneficiarul proiectului nu putea face o astfel de confuzie și nici ele, specialiști în construcții, nu o puteau face, așa că nu aceasta a fost voința lor comună.

Astfel, au considerat că nici instanței de apel nu îi era permis un astfel de considerent care nu are nicio fundamentare, suprafețele nefiind nici măcar egale și având funcțiuni evident diferite. Sub acest aspect, au remarcat că instanța de apel a conchis că "interpretarea clauzei de maniera pretinsă de reclamante nu conduce la atingerea scopului previzionat de părți la încheierea contractului" (pag. 65 alin. (5).

În această ordine de idei, au opinat în sensul că în realitate niciunul dintre considerentele prezentate pentru a formula această concluzie nu o poate susține, deoarece instanța este cea care a stabilit, la pag. 64 alin. (1), că "scopul principal al contractului l-a constituit executarea lucrării, privită ca rezultat, contractul încheiat fiind de antrepriză" și a stabilit acest lucru în mod corect. Recurentele au mai susținut că întrebarea care se ridică, însă, este aceea de a ști cu ce ar contraveni scopului contractului, adică executarea lucrării, stabilirea prețului în bunuri ca fiind 1.058 mp spațiu birouri, așa cum părțile au prevăzut expres, în acord cu înțelesul acestei sintagme rezultat din proiectul tehnic parte a contractului. În continuare, au mai arătat că se pune întrebarea de ce, așa cum afirmă instanța de apel, ar putea fi validat scopul contractului dacă antreprenorul este îndreptățit la o plată mai mică decât cea convenită, respectiv la primirea în proprietate doar a etajelor 9 și 11, chiar dacă acestea nu cuprind 1.058 mp, ci doar 722,06 mp spațiu birouri și au o valoare mai mică. Sub acest aspect, au apreciat că un răspuns rațional nu poate fi dat și, ca urmare, aceste considerente sunt lipsite de legalitate și încalcă principiul consacrat de art. 1.169 C. civ.

În schimb, afirmă că împrejurarea că părțile au avut în vedere transferul dreptului de proprietate asupra a 1.058 mp spațiu efectiv de birouri este susținută prin raportare la caracterul sinalagmatic, consacrat de art. 1.266 alin. (2) C. civ., al contractului, aspect care, deși invocat, nu a fost analizat de instanța de apel. Or, obligațiile asumate de părți printr-un contract sinalagmatic sunt interdependente, iar echilibrul contractual presupune o echivalență a acestora.

În continuare, autoarele căii de atac au susținut și că instanța a pronunțat o hotărâre prin care a dezechilibrat prestațiile părților rezultate din contract, întrucât, potrivit voinței lor, 21,7% din prețul contractului urma a fi achitat de către intimată în natură.

Cea de-a treia critică se referă la încălcarea art. 543, raportat la art. 1.678 C. civ., recurentele pretinzând că instanța de apel a reținut în mod nelegal că cei 1.058 mp spațiu de birouri nu reprezentau bunuri de gen limitat.

Raționamentul a fost considerat drept un veritabil sofism, întrucât instanța de apel a apreciat că sunt prin excelență bunuri individual determinate cele care sunt unicat, intrând în acesta categorie imobilele identificate prin date de carte funciară, împrejurare care este de necontestat.

Totodată, instanța de apel a mai reținut că "în speță, plata în natură a vizat în mod cert bunuri individual determinate care, atât potrivit naturii lor cât și potrivit voinței exprimate, prin actul juridic, au fost individualizate prin însușiri proprii, speciale"; "Altfel spus, plata în natură a vizat un bun determinat individual, atât din perspectiva datelor de carte funciară, adresei poștale, a locației efective, cât și a funcțiunii în cadrul clădirii edificate de antreprenor (etajele 9 și 11)".

Sub acest aspect, recurentele au arătat că instanța de apel, în interpretarea voinței părților, nu s-a raportat la momentul încheierii contractului de antrepriză și a actului adițional nr. x, ci la un moment ulterior, situat după edificarea construcției și înscrierea ei în cartea funciară. Or, la momentul încheierii contractului de antrepriză nu exista nicio parte din construcția edificată, ci doar terenul pe care urma a fi edificată, proiectul tehnic și autorizația de construire, autorizație care nici nu prevede realizarea unei construcții cu mai multe unități locative.

Criteriul de determinare a voinței concordante a părților, susțin recurentele, îl reprezintă clauzele actului adițional nr. x Pe de altă parte, însă, doar aprecierea că părțile au tratat despre bunuri fungibile conferă un înțeles clauzei prin care părțile au stabilit că vor încheia un protocol de partajare a spațiului efectiv și, deci, doar astfel interpretarea contractului corespunde cerințelor art. 1.268 alin. (3) C. civ.

În cazul contrar, arată recurentele, în care s-ar aprecia că părțile au convenit doar asupra etajelor 9 și 11 (care nu au 1.058 mp spațiu birouri, ci mai puțin cu 336 mp), nu ar mai avea niciun efect obligația asumată, de întocmire a individualizării spațiului efectiv.

În acest sens, a fost evocat art. 6.2 din contractul de antrepriză și s-a susținut că părțile contractului aveau în vedere un spațiu efectiv ce va fi individualizat ulterior și se referă la cheltuielile de intabulare a unei părți de imobil ce revine antreprenorului general și nu la etajele 9 și 11.

A patra critică se referă la faptul că instanța de apel, în mod nelegal și cu încălcarea art. 1.166, art. 1.182 alin. (1), art. 1.266 alin. (2) și urm., dar și a art. 1.270 C. civ., a stabilit că negocierile purtate de părți și comportamentul acestora ulterior contractului ar confirma teza potrivit căreia prin contractul de antrepriză, astfel cum a fost modificat prin actul adițional nr. x, voința părților ar fi privit doar dreptul de proprietate asupra etajelor 9 și 11.

În acest sens, s-a arătat că, pentru a vorbi de negocieri și comportament ulterior, ca elemente de determinare a voinței concordante a părților, este în primul rând necesară urmărirea succesiunii în timp a acestora, precum și analiza momentului în care s-au încheiat actele care cuprind această voință. Astfel, s-a arătat că actul adițional nr. x, care reprezintă voința finală a părților, nu este urmat de un comportament relevant al părților (mandatul pentru închiriere nu este ulterior lui). Mai mult, mandatul pentru închiriere nu adaugă nimic nici contractului de antrepriză, având clauze similare lui.

Negocierile la care instanța de apel s-a referit sunt, au precizat recurentele, anterioare contractului de antrepriză, însă acesta a fost modificat ulterior prin actul adițional 2, astfel încât ele ar putea căpăta relevanță doar în ceea ce privește clauzele contractului de antrepriză, nu și în ceea ce privește clauzele actului adițional modificator.

În ce privește încheierea contractului de închiriere, au arătat că aceasta nu reprezintă un comportament propriu și direct al recurentelor, el fiind negociat și asumat exclusiv de către intimată (chiar dacă aceasta le reprezenta pe recurente la închiriere).

Singurul element relevant este, în opinia recurentelor, conduita părților, anume faptul că, în contextul în care viitorul chiriaș a solicitat recompartimentarea spațiilor potrivit necesităților sale, au ținut să precizeze expres că cei 1.058 mp spațiu birouri vor fi individualizați conform proiectului inițial, fiind deci evidentă preocuparea părților pentru conservarea, în economia contractului, a spațiului de birouri așa cum rezultă el din proiectul inițial (chiriașul a solicitat spre exemplu recompartimentări ce realizează transformarea unor holuri în spațiu de birouri).

S-a arătat că la pct. 7.2. din considerentele deciziei recurate (pag. 66), instanța de apel a valorificat în raționamentul său, într-o eronată analiză a sensului lit. a) termenilor utilizați, un citat inexact, denaturat, care nu se regăsește ca atare în actele încheiate de către părți.

Sub acest aspect, recurentele au arătat că referire la etajele 9 și 11 face doar actul adițional nr. x (care constituie ultima voință a părților), al cărui conținut a fost redat, cu mențiunea că, dacă ar fi să redea doar parțial în citat partea la care a făcut referire instanța de apel dar cu respectarea logicii subordonării cuvintelor, în acord cu sintaxa, citatul este "cu identificarea spațiului de birouri conform proiectului inițial, respectiv etajele 9 și 11", prin interpretarea dată de instanța de apel fiind lipsită de efecte juridice și de semnificație juridică încheierea actului adițional nr. x și încălcându-se principiul forței obligatorii a contractului.

S-a făcut referire la corespondența purtată de părți și la relevanța acordată de recurente acesteia din perspectiva etapei precontractuale și s-a conchis în sensul că ceea ce este important în analiza legalității deciziei pronunțate în apel este faptul că sunt avute în vedere și valorificate adrese conținând oferte neacceptate și că aceste acte precontractuale ar fi putut primi relevanță în interpretarea contractului numai dacă s-ar fi prezentat firul logic după care s-a ajuns la clauza contractuală așa cum apare ea în contractul de antrepriză, ceea ce nu se verifică în speță.

Recurentele au mai susținut că doar negocierile ulterioare ar fi putut avea semnificație juridică din prisma corectei aplicări a art. 1.266 alin. (2) raportat la art. 1.182 alin. (1) C. civ., potrivit căruia "Contractul se încheie prin negocierea lui de către părți prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta". Mai mult, s-a arătat, dacă această ofertă ar primi semnificație juridică, ar însemna că ar trebui avută în vedere suma de 1.000 euro/mp util de construcție, ceea ce de asemenea descalifică teza potrivit căreia ar fi avut în vedere transferul proprietății asupra etajelor 9 și 11.

În plus, acest motiv a fost considerat contradictoriu față de cel reținut la pag. 64 din decizia recurată, unde curtea de apel a menționat echilibrul contractual nerespectat prin faptul că ar trebui avută în vedere o valoare minimă de 1.600 euro/mp (or, oferta recurentelor se raporta la o valoare de 1.000 euro/mp).

Nelegală a fost apreciată și concluzia finală a instanței de apel în sensul că "reclamantele apelante nu au demonstrat că înțelegerea părților s-a schimbat față de negocierile din etapa precontractuală", susținându-se că, procedând la o astfel de interpretare, s-a produs o eronată aplicare a art. 1.270 C. civ.

S-a arătat, de asemenea, că la pct. 7.4 din decizia recurată în mod nelegal instanța de apel a dat valoare juridică contractului de închiriere la încheierea căruia recurentele nu au participat în mod direct, precum și protocolului de colaborare încheiat la 14.05.2014, apreciind că acestea se încadrează în capitolul "conduită ulterioară a părților", ținând seama de faptul că, potrivit art. 1.266 alin. (2) C. civ., stabilirea voinței concordante a părților se realizează prin raportare, între altele, la negocierile purtate de părți și la conduita ulterioară a tuturor părților, iar nu doar la conduita ulterioară a uneia dintre ele, cu excluderea comportamentului exprimat și de cealaltă.

În această ordine de idei, recurentele au precizat că actul adițional nr. x a fost încheiat la 20.11.2015, adică după aproape un an și șase luni de la semnarea protocolului, dar că protocolul nu are nicio relevanță, pentru că prin actul adițional nr. x, contractul de antrepriză a fost modificat și, chiar dacă s-ar accepta, prin absurd, că acest protocol aduce clarificări clauzelor contractului de antrepriză, cu siguranță el nu poate aduce clarificări cu privire la înțelesul clauzelor contractuale așa cum apar ele după modificarea adusă prin actul adițional nr. x, protocolul fiind cu mult anterior actului adițional.

Prin urmare, s-a afirmat că se constituie într-o greșeală fundamentală de judecată raportarea instanței în interpretarea contractului la o așa-zisă conduită ulterioară a părților, și anume la protocolul din 14.05.2014, pentru că acesta nu exprimă o conduită ulterioară înțelegerii părților, de vreme ce a fost succedat de actul adițional x/20.11.2015, iar ultima voință exprimată a părților rezultă explicit din acest act adițional.

În egală măsură, consideră recurentele, nici contractul de închiriere nu este o conduită ulterioară a părților, întrucât nu probează o voință manifestată direct de ele, ci doar voința intimatei, care a negociat și a încheiat acest contract.

Pe de altă parte însă, în ce privește conduita ulterioară a părților, recurentele au invocat adresa nr. x/19.08.2016, emisă de către intimată, care recunoaște că societății A. S.R.L. i se cuvine o cotă de 21,49% din clădire, motiv pentru care i se solicită să participe în această cotă la cheltuielile de intabulare a întregii construcții.

Or, susțin recurentele, etajele 9 și 11 nu reprezintă nicidecum 21,49% din clădire, ci mult mai puțin, fiind deci evident că intimata a acceptat prin adresa menționată faptul că obiect al prețului în natură nu era convenit nicidecum ca fiind etajele 9 și 11, ci cei 1.058 mp spațiu birouri.

S-a subliniat faptul că această conduită ulterioară a părților (ulterioară și actului adițional nr. 2) a constituit unul din motivele de apel invocate de recurente, pe care însă instanța de apel a omis să le analizeze.

Tot în ceea ce privește conduita ulterioară a părților, recurentele au relevat faptul că au mai invocat importante aspecte care, în egală măsură, nu au fost avute în vedere la pronunțarea deciziei recurate și au tras concluzia că instanța de apel a ignorat acțiunile care au definit conduita părților ulterior încheierii contractului și care au relevanță în stabilirea voinței lor concordante.

Astfel, au arătat că prin actul adițional nr. x la contractul de antrepriză, la solicitarea locatarei G., părțile au convenit asupra punerii în operă a proiectului chiriașului privind instalațiile electrice, climatizare și aer proaspăt "în toate suprafețele închiriate", preț ce a fost suportat de către recurenta S.C A. S.R.L. în proporție de 21,7%, părțile arătând expres că "proiectul de amenajare al Locatorului beneficiază deopotrivă Beneficiarului și Antreprenorului general". Au evidențiat, deci, că este de observat că, potrivit contractului de antrepriză, costul lucrărilor suplimentare nu este cuprins în prețul forfetar și trebuie suportat separat și au mai notat că părțile au convenit că recurenta S.C. A. S.R.L. urma să suporte cota de 21,7% din prețul acestor lucrări, ce reprezintă suprafața de 1.058 mp spațiu birouri și părți indivize aferente.

Mai mult, recurentele au arătat că prin art. 6.2 din contract, părțile au agreat ca 21,7% din prețul antreprizei/costul construcției să fie suportat de către S.C. A. S.R.L., că au existat și alte lucrări suplimentare celor care fac obiectul contractului, iar aceeași societate a suportat 21,7% și din acestea, iar după încheierea contractului de antrepriză proiectul tehnic a fost modificat în mod esențial în ceea ce privește partea de infrastructură, din motive de siguranță a construcției (s-au adăugat încă 32 piloți forați care nu au fost prevăzuți în proiectul tehnic inițial). În acest context, au precizat că, întrucât intimata a refuzat plata lor, S.C. A. S.R.L. a acționat-o în judecată, iar prin hotărârea arbitrală nr. 43/05.10.2015, pronunțată în dosarul nr. x/2014, Curtea de Arbitraj de pe lângă Camera de Comerț și Industrie Cluj a obligat-o pe intimată la plata lucrărilor suplimentare, însă numai în parte, apreciind că revine S.C. A. S.R.L. obligația de a suporta o cotă de 21,7%. Cu privire la aceste aspecte, recurentele au arătat că au invocat efectul pozitiv al puterii lucrului judecat, fiind stabilit printr-o hotărâre definitivă că "21,7% din prețul lucrării îl reprezintă o suprafață corespunzătoare din clădirea în construcție", ceea ce nu poate fi altfel înțeles decât în sensul că obiect al contractului nu îl constituie etajele 9 și 11, ci cei 1.058 mp spațiu birouri, iar această chestiune nu a fost dezlegată de către instanțele de fond; astfel, autoarele căii de atac au încadrat această critică ipotezei reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ.

Referitor la considerentele de la pct. 7.5 din hotărârea recurată (pag. 66), au susținut că instanța de apel a reținut corect faptul că, pe lângă spațiul de birouri, trebuie, din punct de vedere al funcționalității spațiilor, să existe și spații anexă și dependințe, însă au apreciat că o astfel de reținere nu schimbă chestiunile esențiale deduse judecății, iar considerentele expuse au caracter indiferent. Sub acest aspect, recurentele au precizat că nu au susținut niciodată contrariul, ci dimpotrivă, au arătat că potrivit actului adițional nr. x, sunt îndreptățite la părți indivize comune, calculate aferent suprafeței spațiu birouri, aceste spații indivize comune urmând să asigure spațiile anexe necesare, așa cum de fapt este conceptul de proiectare a clădirii, că nu există niciun impediment de ordin legal sau tehnic ca holurile, sas-urile, toaletele și restul spațiilor-anexă proiectate ca atare să se regăsescă în proprietatea comună și să asigure accesul tuturor utilizatorilor clădirii, aceasta fiind voința părților, încălcată prin actul de apartamentare încheiat în frauda intereselor lor.

În continuare, au mai relevat faptul că la pct. 7.6 din decizie se reflectă o greșită interpretare a dispozițiilor art. 1.651 și art. 1.671 C. civ., considerentul fiind contrazis atât de metoda de interpretare logică, sistematică, cât și de cea teleologică a prevederilor legale în discuție. În această ordine de idei, recurentele au arătat că în