ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4196/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4196/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2013)

Deliberând, asupra

recursului, din examinarea actelor și lucrărilor dosarului constată următoarele:

Reclamanta Agenția Națională pentru Sport și

Tineret a chemat în judecată pârâții Complexul sportiv L.M. și SC T. SA

solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate nulitatea

absolută a contractului de închiriere din 4 iunie 2003, modificat prin actul

adițional din 30 martie 2004.

SC M.M. SRL a

formulat cerere de intervenție în interes propriu prin care a solicitat

constatarea nulității absolute a contractului de închiriere din 4 iunie 2003.

Prin Sentința

comercială nr. 6290 din 17 mai 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția

a VI-a comercială, a fost respinsă excepția lipsei de interes și excepția

lipsei calității procesuale active a reclamantei ca, neîntemeiate. Prin aceeași

sentință a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta A.N.S.T. în

contradictoriu cu pârâții Complexul sportiv național "L.M." și SC T.

SA; a fost admisă cererea de intervenție formulată de intervenienta SC M.M. SRL

și în consecință, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere

din 4 iunie 2003 modificat prin actul adițional din 30 martie 2004 încheiat

între CSN L.M. și SC T. SA.

În motivarea

hotărârii, s-a reținut că prin Ordinul nr. 322 din 19 februarie 1999 al M.T.S.

s-a înființat Complexul Sportiv Național București, instituție publică în

subordinea M.T.S. prin reluarea obiectivelor cuprinse în anexa 1 printre care

și cele situate în A.Ș. Prin H.G. nr. 759/2003 a fost înființată A.N.S. ca

organ de specialitate al administrației publice centrale, cu personalitate

juridică, iar prin H.G. nr. 1721/2008 s-a abrogat H.G. nr. 759/2003, Agenția

fiind preluată de M.T.S. și conform art. 20 din acest ultim act normativ,

complexurile sportive naționale au trecut în subordinea M.T.S., obiectul de

activitate al acestora rămânând același, respectiv, administrarea bazelor

sportive de interes național și internațional destinate cu prioritate

pregătirii loturilor naționale și olimpice, precum și organizării competițiilor

de nivel național și internațional.

Prima instanță a

apreciat că reclamanta justifică atât calitatea procesuală activă cât și un

interes în formularea prezentei cereri, având în vedere că nulitatea absolută

poate fi invocată de orice persoană interesată și faptul că A.N.S., dar și

succesorii acesteia au avut în subordine complexele sportive naționale.

În ceea ce privește

excepția lipsei calității procesuale active a intervenientei și excepția lipsei

de interes instanța a apreciat că nu este vorba de excepții propriu-zise și că

de vreme ce printr-o încheiere anterioară s-a apreciat că sunt îndeplinite

cerințele prevăzute de art. 49 C. proc. civ. privind invocarea unui drept

propriu și justificarea unui interes propriu aceste aspecte nu mai pot fi

repuse în discuție.

S-a arătat că scopul

înființării CSN L.M. l-a constituit și îl constituie asigurarea condițiilor

optime de pregătire a sportivilor nominalizați în loturile olimpice și

naționale în vederea obținerii de performanțe la nivel european mondial și

olimpic potrivit art. 6 din Regulamentul de funcționare, iar obiectul său de

activitate constă în administrarea bazelor sportive de interes național și

internațional destinate cu prioritate loturilor naționale și olimpice precum și

organizării competițiilor sportive la nivel național și internațional.

Prin H.G. nr. 377 din

13 mai 1999 s-a aprobat trecerea din domeniul public al statului în domeniul

privat al statului a terenului situat în București și a construcțiilor

existente pe acest teren, iar prin H.G. nr. 1034/1999, terenul a fost transmis

cu titlu gratuit din proprietatea privată a statului în proprietatea

Complexului sportiv L.M..

Conform prevederilor

art. 79 alin. (1) din Legea nr. 69/2000 în forma în vigoare la data încheierii

contractului de închiriere dintre părți, schimbarea destinației sau

desființarea unor baze sportive aparținând domeniului public sau privat al

statului sau al unităților administrativ-teritoriale se va putea face numai cu

aprobarea M.T.S. și cu garanția construirii altor baze sportive similare.

S-a constatat că

între pârâtele CSN L.M., în calitate de proprietar și SC T. SA, în calitate de

chiriaș, s-a încheiat la data de 4 iunie 2003 sub imperiul Legii nr. 69/2000

contractul de închiriere nr. x, modificat prin actul adițional din 3 martie

2004.

Raportat la

dispozițiile art. 80 alin. (1) din Legea nr. 69/2000, prima instanță a apreciat

că imobilul transmis în proprietatea CSN L.M. a revenit în patrimoniul M.T.S.

și chiar dacă s-ar considera că imobilul a rămas în patrimoniul CSN L.M.,

pârâta în calitate de instituție publică, nu avea decât acele drepturi și

obligații care sunt în concordanță cu scopul pentru care a fost înființată,

respectiv, asigurarea condițiilor optime de pregătire a sportivilor și obiectul

de activitate stabilit prin lege - administrarea bazei materiale.

Totodată, prin

încheierea contractului de închiriere nr. x/2003 pârâta CSN L.M. și-a depășit

în mod evident obiectul de activitate, deoarece a transmis chiriașului M.T.S.

dreptul de folosință asupra terenului delimitat în anexa 1 la contract, înscris

în cartea funciară, precum și asupra construcțiilor, mijloacelor fixe și

bunurilor de inventar existente pe acesta, individualizate în anexa 1 și

situate în cadrul bazei sportive Ș.T. în schimbul unei chirii prevăzute la art.

4 din contract.

Anexa 1 pct. 1 la

contractul de închiriere a fost modificată prin actul adițional din 30 martie

2004, în sensul că suprafața totală închiriată este de 65.618,83 mp.

S-a reținut că în

preambulul contractului de închiriere s-a prevăzut la pct. 2 că proprietatea

închiriată va fi folosită de chiriaș pentru activități din domeniul de

dezvoltare imobiliară multifuncțională, aferente în primul rând activității

sportive și de agrement activitatea principală fiind aceea a dezvoltării și

modernizării bazei și instalațiilor sportive aferente proprietății închiriate

conform standardelor europene.

Instanța de fond a

constatat că pârâta SC T. SA nu a produs nicio probă, în cauză, din care să

rezulte că de la data la care a dobândit folosința spațiului și până în prezent

ar fi dezvoltat sau modernizat în vreun fel baza sportivă închiriată.

Astfel, în condițiile

în care în anii 2003 și 2004 nu a plătit nicio chirie, iar în perioada 2005 -

2006 a plătit o chirie foarte mică în raport cu imobilul închiriat, s-a

apreciat că scopul real al încheierii contractului a fost acela de a constitui

în favoarea chiriașului drepturi reale asupra terenului care să permită

acestuia dezvoltarea unui proiect imobiliar. Contractul a fost încheiat pentru

o perioadă de 49 de ani, chiriașul având opțiunea de a reînnoi contractul

pentru încă două termene a câte 49 de ani. Referitor la prețul locațiunii

părțile au convenit că pentru proprietatea închiriată locatarul să achite o

chirie reprezentând 30% din beneficiile realizate anual de chiriaș din

exploatarea proprietății închiriate la care se adaugă TVA.

Analizând clauzele

contractului de închiriere, astfel cum acestea au fost completate prin actul

adițional din 30 martie 2004, prima instanță, raportat și la prevederile art.

34 din Decretul nr. 31/1954, a concluzionat că prin acest contract de

închiriere pârâta CSN L.M. a constituit în favoarea pârâtei un drept de

superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltărilor imobiliare ce vor

rămâne în proprietatea chiriașului și a conferit acestuia dreptul de a greva cu

sarcini terenul închiriat, lipsind activitatea sportivă de o bază materială

importantă pentru o perioadă de 49 de ani și care se poate întinde până la 147

de ani.

Cauza contractului

contravine scopului pentru care a fost înființată pârâta CSN L.M., respectiv,

acela de administrare a bazei materiale. În consecință, s-a constatat că acest

contract este lovit de nulitate absolută.

S-au mai reținut ca

motive de nulitate absolută, cauza ilicită și frauda la lege, întrucât

dispozițiile legale invocate în vederea încheierii contractului de închiriere

au fost deturnate de la scopul pentru care au fost edictate. S-a apreciat că

termenul pentru care a fost încheiat și prelungirea succesivă a acestuia

aproprie contractul de închiriere de un contract de concesiune a cărui

încheiere se putea face doar urmând procedura reglementată de Legea nr.

219/1998 privind regimul concesiunilor, iar modalitatea de stabilire a chiriei

ca procent din beneficiile obținute de chiriaș aproprie contractul de un

contract de parteneriat public privat reglementat de Legea nr. 16/2002 sau de achiziția

publică de lucrări.

În privința

drepturilor conferite chiriașului acestea nu au fost limitate la dreptul de

folosință asupra imobilului ci locatorul a constituit în favoarea chiriașului

drepturi reale asupra imobilului cu titlu gratuit. Chiria plătită de pârâta SC

T. SA s-a dovedit a fi derizorie așa cum a rezultat din raportul de expertiză

contabilă efectuat în cauză și având în vedere toate acestea, instanța a admis

acțiunea și a constatat nulitatea absolută a contractului de închiriere din 4 martie

2003 modificat prin actul adițional din 30 martie 2004.

Împotriva acestei

sentințe, pârâta SC T. SA a declarat apel, care, prin Decizia civilă nr. 82 din

23 februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă,

a fost respins, ca nefondat.

În motivare, instanța

de control judiciar, în concordanță cu cele reținute de prima instanță, a

apreciat ca fiind neîntemeiate criticile apelantei-pârâte referitoare la

respingerea excepției lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes

privind pe reclamanta A.N.S., având în vedere că potrivit prevederilor art. 16

din H.G. nr. 81/2010, complexurile sportive naționale sunt instituții publice

ale M.E.C.T.S., în subordinea Autorității Naționale pentru Sport și Tineret,

astfel că reclamanta justifică atât interesul, cât și calitatea procesuală

activă în acțiunea în nulitatea absolută a unui contract de închiriere având ca

obiect un bun imobil al Complexului sportiv L.M..

Contractul de

închiriere aflat în discuție a fost apreciat ca fiind lovit de nulitate

absolută pentru depășirea limitelor capacității de folosință și nevalabilitatea

cauzei, instanța reținând, totodată, că, potrivit dispozițiilor art. 948 C.

civ., cauza unui contract, pentru a fi valabilă, trebuie să îndeplinească mai

multe condiții și anume, să existe, să fie reală, licită și morală.

Având în vedere

scopul pentru care a fost înființat Complexul Sportiv Național București L.M.

și obiectul de activitate al acestuia, ținând cont și de dispozițiile art. 34

din Decretul nr. 31/1954, de prevederile art. 79 alin. (1) din Legea nr.

69/2000 în forma în vigoare la data încheierii contractului de închiriere din 4

iunie 2003 între Complexul Sportiv Național București L.M. și SC T. SA,

instanța de apel, din analiza clauzelor contractuale a reținut, în esență, că

scopul real al încheierii locațiunii a fost acela de a constitui în favoarea

chiriașului drepturi reale asupra terenului care să permită dezvoltarea unui

proiect imobiliar, ceea ce dovedește că CSN L.M. și-a depășit limitele capacității

de folosință prin încheierea acestui contract de închiriere.

În raport de

prevederile art. 4.4, art. 5.2, art. 6.3, art. 6.5, art. 12 s-a apreciat că

prin contractul de închiriere nr. x/2003, CSN L.M. a constituit în favoarea SC

T. SA un drept de superficie asupra terenului aferent tuturor dezvoltărilor

imobiliare, clădirilor și structurilor ce vor rămâne în proprietatea

chiriașului și a conferit acestuia dreptul de a greva cu sarcini terenul

închiriat, lipsind în acest fel activitatea sportivă de o bază materială

importantă pentru o perioadă de 49 de ani și care se poate întinde până la 147

de ani, în conformitate cu art. 3.1 și 3.2 din contract, fapt care în mod

evident contravine scopului pentru care a fost înființat CSN și obiectului de

activitate al acesteia prevăzut prin Legea nr. 69/2000.

Contractul de

închirie este temporar, chiar dacă termenul este determinat sau nedeterminat.

Instanța a arătat că în situația termenului nedeterminat, oricare dintre părți

are dreptul de a-l denunța, cu acordarea unui termen de preaviz, or, în cauza

de față, astfel cum a rezultat din conținutul contractului, acesta s-a încheiat

pe o perioadă de timp excesiv de mare (pe o perioadă de 49 de ani, locatorul

având obligația să prelungească locațiunea până la 147 de ani, urmare a

notificării transmise de chiriaș), urmărindu-se totodată, eludarea

dispozițiilor referitoare la dreptul de denunțare unilaterală la cererea

oricărei părți, întrucât, la art. 11 s-a prevăzut numai dreptul chiriașului de

a renunța la locațiune.

Clauza vizând dreptul

chiriașului de a institui drepturi de trecere și de acces care constituie

drepturi reale sau de a institui alte sarcini asupra imobilului, a fost

apreciată ca fiind lovită de nulitate, deoarece locatorul nu are decât un drept

de creanță și nu poate transmite mai mult decât are și, mai mult decât atât,

inserarea acestor clauze relevă că scopul real urmărit de părți la încheierea

contractului de închiriere a fost acela de a constitui un drept real asupra

imobilului închiriat în favoarea locatarului, stipulându-se în acest sens și

faptul că locatarul are dreptul de a denunța unilateral contractul, ceea ce

conduce la concluzia că acesta ar deveni proprietarul construcțiilor edificate

și ar continua să folosească terenul fără a mai plăti chirie pentru acest

drept.

Astfel, consideră

instanța, corelativ acestor drepturi nu le corespunde o contraprestație din

partea chiriașului, ceea ce face ca actul juridic să fie lovit de nulitate

absolută pentru lipsa cauzei, conform art. 948 C. civ.

Nu a putut fi primită

nici critica referitoare la respingerea excepției lipsei de interes în ceea ce

o privește pe intervenienta SC M.M., aceasta, deoarece, prin cererea de

intervenție s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de

închiriere nr. x/2003, nulitate ce poate fi cerută de oricine are un interes,

interesul intervenientei derivând din faptul că o parte din suprafețele de

teren și construcții primite în folosință prin contractul de asociere în

participațiune nr. y/1992 încheiat cu CSN L.M. formează și obiectul

contractului de închiriere.

În termen legal,

împotriva acestei decizii pârâta SC T. SA a declarat recurs, solicitând

admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii atacate, admiterea

apelului, iar pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată formulată de

A.N.S.T. ca fiind introdusă de o persoană fără calitate procesuală activă, iar

în subsidiar, ca neîntemeiată, iar în privința cererii de intervenție formulată

de SC M.M. SRL, respingerea acesteia ca fiind lipsită de interes, în subsidiar,

ca inadmisibilă, iar pe fond, ca neîntemeiată. În drept, au fost invocate

dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Recurenta - pârâtă

critică decizia atacată pentru nelegalitate sub următoarele aspecte:

recurentei instanța de apel a motivat, în mod greșit respingerea excepției

lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes privind reclamanta

A.N.S.T. (inițial, Agenția Națională pentru Sport), invocând dispozițiile art.

16 din H.G. nr. 81/2010.

În acest context,

apreciază că invocarea în motivarea respingerii excepției lipsei calității

procesuale active a reclamantei, a H.G. nr. 81/2010 - act normativ intrat în

vigoare după 4 ani de la înregistrarea acțiunii și abrogat la data pronunțării

deciziei recurate, încalcă principiul neretroactivității legii și reprezintă o

greșită aplicare a legii în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Totodată, instanța de

apel a omis faptul că bunul imobil ce formează obiectul contractului a cărui

nulitate se solicită, este deținut de către CSN L.M. cu titlu de proprietate

privată, astfel încât M.T.S. nu are calitate procesuală sau de altă natură în

raport cu obiectul contractului.

Omițând această

caracteristică esențială a imobilului în litigiu, susține recurenta, instanța

de apel a făcut o motivare străină de natura pricinii conform art. 304 pct. 7

C. proc. civ. și o greșită aplicare a legii, reținând că, întrucât CSN L.M.

funcționează ca instituție publică în subordinea ANST, aceasta din urmă își

justifică atât interesul, cât și calitatea procesuală activă în a ataca

contractul care privește un bun al CSN L.M., instituție subordonată

reclamantei.

instanței de recurs conform căreia Contractul de închiriere dedus judecății

este nul, pentru că CSN L.M. și-a "depășit limitele capacității de

folosință" și că acest Contract este nul pentru "nevalabilitatea

cauzei" a fost trasă prin greșita interpretare și aplicare a legii (art.

304 pct. 9 C. proc. civ.), prin invocarea unor motive străine de natura

pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.) și prin greșita interpretare a actului

dedus judecății, a cărui natură și înțeles lămurit și vădit neîndoielnic au

fost schimbate de instanță (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.).

Consideră că greșita

interpretare și aplicare a legii s-a făcut atunci când instanța de apel a

reținut că prin încheierea Contractului în litigiu, nu au fost respectate

prevederile art. 79 alin. (1) din Legea nr. 69/2000 conform cărora "(1)

Schimbarea destinației sau desființarea unor baze sportive aparținând domeniului

public sau privat al statului sau al unităților administrativ-teritoriale se va

putea face numai cu aprobarea M.T.S. și cu garanția construirii altor baze

sportive similare". Din analiza acestor dispoziții, se observă că nu sunt

aplicabile în speță, întrucât imobilul din București, nu aparține nici

domeniului public, nici domeniului privat al statului sau al unităților

administrativ-teritoriale, ci se află în proprietatea privată a CSN L.M.

Aplicarea unui regim

juridic specific domeniului public sau privat al statului sau al unităților

administrativ-teritoriale unui bun proprietate privată, cum este în speță,

imobilul închiriat de CSN L.M. prin Contractul atacat, este ilegală, fiind și o

motivare străină de natura pricinii.

Potrivit contractului

de închiriere din 4 iunie 2003, recurenta avea obligația de a folosi

proprietatea închiriată pentru activități de dezvoltare imobiliară necesare

activității sportive și de agrement, activitatea principală fiind aceea a

dezvoltării și modernizării bazei și instalațiilor sportive aferente (Preambul

- pct. 1 - 3).

Susține că nu există

niciun temei pentru a considera că prin încheierea contractului, CSN L.M. a

avut în vedere altceva decât obținerea de venituri în vederea întreținerii și

dezvoltării bazei materiale aflate în patrimoniul său și că raportat la scopul

declarat de părți la contractare, și-ar fi încălcat scopul principal pentru

care a fost constituită (administrarea bazelor sportive) și deci, capacitatea

de folosință.

În acest context,

apreciază că pentru încheierea contractului atacat, CSN L.M. a solicitat și a

obținut aprobarea de la M.T.S. privind încheierea contractului de închiriere

din 4 iunie 2003 conform avizului favorabil din 29 mai 2003, înregistrat la CSN

L.M. în 27 mai 2003. Existând acest aviz favorabil este evident faptul că

M.T.S. la data semnării contractului (organizat ulterior ca Agenția Națională

pentru Sport), a apreciat că CSN L.M. nu își încalcă scopul pentru care a fost

înființată prin încheierea contractului de închiriere din 4 iunie 2003, limitele

capacității de folosință fiind respectate la încheierea contractului. Nu în

ultimul rând, nici prin Legea nr. 69/2000 a educației fizice și sportului, nici

prin Ordinul nr. 322 din 19 februarie 1991 privind înființarea CSN L.M. și nici

prin H.G. nr. 1034/1999 prin care imobilul a fost trecut în proprietatea

privată a CSN L.M., nu se instituie nicio restrângere sau interdicție în

exercițiul dreptului de proprietate privată al CSN L.M. asupra imobilului în

litigiu, astfel că instanța de apel nu a avut temei pentru sancționarea

constituirii drepturilor de tipul celor incluse în contract în favoarea

recurentei, în calitate de chiriaș.

Nici concluzia

instanței de apel conform căreia posibilitatea de prelungire a contractului de

închiriere pentru perioade succesive de 49 de ani contravine în mod evident

scopului pentru care a fost înființat CSN L.M. și obiectul de activitate al

acesteia prevăzut prin Legea nr. 69/2000 nu este întemeiată și legală.

Legislația în vigoare

la data încheierii contractului nu a prevăzut nicio interdicție cu privire la

încheierea unui contract de închiriere asupra unui imobil proprietate privată

al CSN L.M. pe o perioadă de 49 ani sau mai mare.

Consideră

interpretarea duratei închirierii de către instanța de apel ca fiind o eludare

a dispozițiilor referitoare la dreptul de denunțare unilaterală la cererea

oricărei părți este străină de natura pricinii, în speță, nefiind vorba despre

o locațiune încheiată pe o durată nedeterminată (materie în care se putea

aplica denunțarea unilaterală), ci despre o locațiune cu durată determinată de

49 de ani, posibil a fi prelungită succesiv cu încă două termene a câte 49 de

ani fiecare (art. 3.2 din Contract).

În continuare,

recurenta dezvoltă motivele de recurs sub aspectul duratei locațiunii și a

obligațiilor asumate prin actul adițional la contract, semnat la data de 29

octombrie 2008, pe care le enumera, susținând, în esență greșita interpretare a

actului dedus judecății, conform art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

soluția instanței de apel de menținere a respingerii excepției lipsei de

interes a intervenientei M.M., în opinia recurentei, motivarea conform căreia

interesul intervenientei derivă din faptul că o parte din suprafețele de teren

și construcțiile primite în folosință prin contractul de asociere în

participațiune nr. x/1992 încheiat cu CSN L.M. formează și obiectul

contractului de închiriere, se încadrează în motivul de recurs prevăzut la art.

304 pct. 8 C. proc. civ. Astfel, contractul de asociere în participațiune nr.

x/1992 a fost interpretat greșit, înțelesul său fiind schimbat, întrucât prin

acest contract, intevenienta M.M. nu dobândește niciun drept asupra vreunei

suprafețe de teren. Astfel, justificarea interesului intervenientei prin

existența unei suprapuneri între terenul deținut de M.M. conform asocierii din

1992 și terenul obiect al contractului este și străină de pricină.

instanța de apel nu s-a pronunțat asupra excepției inadmisibilității cererii de

intervenție a M.M., iar motivarea hotărârii recurate nu cuprinde motivele pe

care se sprijină (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).

În opinia recurentei,

instanța de apel ar fi trebuit să admită apelul pentru a respinge cererea

intervenientei M.M. ca inadmisibilă, în raport de dispozițiile art. 111 C.

proc. civ. aplicabile situației de fapt în care, atât timp cât intervenienta a

pretins că îi sunt nesocotite drepturile din contractul de asociere, avea la

îndemână acțiuni în realizarea acestor drepturi în contradictoriu cu partenerul

contractual, CSN L.M..

La data de 7

februarie 2013 intimatul-reclamant M.T.S. a depus întâmpinare, prin care a

solicitat, în esență, respingerea recursului, ca nefondat. Prealabil, intimatul

a arătat că, în temeiul art. 6 alin. (1) din O.U.G. nr. 96/2012 privind

stabilirea unor măsuri de reorganizare în cadrul administrație publice centrale

și pentru modificarea unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 884/2012,

s-a înființat Ministerul T. și Sportului prin reorganizarea Autorității

Naționale pentru Sport și Tineret, care se desființează la data intrării în

vigoare a H.G. nr. 11/2013 privind organizarea și funcționarea Ministerului T.

și Sportului.

Analizând decizia

recurată, în raport de criticile formulate prin cererea de recurs și

susținerile din întâmpinare, în limitele controlului de legalitate și

temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat,

urmând a-l respinge, pentru considerentele care succed:

La data de 4 iunie

2003 între pârâtele CSN L.M. (în calitate de proprietar) și SC T. SA (în calitate

de chiriaș) s-a încheiat, sub imperiul Legii nr. 69/2000, contractul de

închiriere prin care s-a transmis chiriașului dreptul de folosință asupra

terenului delimitat în Anexa 1 la contract, înscris în cartea funciară, precum

și asupra tuturor construcțiilor, mijloacelor fixe și bunurilor de inventar

existente pe acesta, individualizate în anexă (dosar fond).

Prin actul adițional

din 30 martie 2004 a fost modificată anexa 1, în sensul că, potrivit art. 6 din

actul adițional, suprafața totală închiriată este de 65.618,83 mp (dosar fond).

În preambulul

contractului de închiriere s-a prevăzut la pct. 2 că proprietatea închiriată va

fi folosită de chiriaș pentru activități din domeniul de dezvoltare imobiliară

multifuncțională, aferente în primul rând activității sportive și de agrement

activitatea principală fiind aceea a dezvoltării și modernizării bazei și

instalațiilor sportive aferente proprietății închiriate conform standardelor

europene calitate.

Conform art. 3.1 și

art. 3.2 din contractul de închiriere din 4 iunie 2003 (dosar fond), acesta a

fost încheiat pe o perioadă de 49 de ani, chiriașul având opțiunea reînnoirii

contractului pentru încă două termene a câte 49 de ani fiecare.

Potrivit

dispozițiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., hotărârea este nelegală când

"nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive

contradictorii ori străine de natura pricinii".

Textul de lege evocat

vizează nemotivarea hotărârii, precum și motivarea contradictorie, dar decizia

atacată cuprinde elementele obligatorii prevăzute de dispozițiile art. 261

alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., respectiv motivele de fapt și de drept care au

format convingerea instanței, fiind nefondate și criticile recurentei relative

la existența unor motive străine de natura pricinii.

Contrar susținerilor

recurentei-pârâte, au fost lămurite și corect reținute aspectele privind

calitatea procesuală activă a reclamantei Agenția Națională pentru Sport și

interesul pe care aceasta îl justifică în acțiunea pendinte privind constatarea

nulității absolute a unui contract de închiriere având ca obiect un bun imobil

al Complexului Sportiv Național L.M.

Amplu argumentat și

bine motivat, instanța de control judiciar a înlăturat cu justețe criticile

apelantei referitoare la respingerea excepției lipsei calității procesuale

active și a lipsei de interes privind pe reclamanta Agenția Națională pentru

Sport, întrucât complexurile sportive naționale (în speță, CSN L.M.) sunt

instituții publice ale Ministerului Educației, Cercetării, T. și Sportului, în subordinea

Autorității Naționale pentru Sport și Tineret.

Raportul de

subordonare dintre Autoritatea Națională pentru Sport și Tineret și CSN L.M. a

existat atât la momentul introducerii acțiunii, cât și pe parcursul litigiului,

dar există și în prezent indiferent de forma de organizare a reclamantei, CSN

figurând în toate anexele la actele normative de organizare și funcționare ca

fiind în subordinea instituției reclamante.

Contrar susținerilor

recurentei, nu se poate reține că instanța de apel ar fi încălcat principiul

neretroactivității legii, iar H.G. nr. 81/2010 privind organizarea și

funcționarea Ministerului, Educației, Cercetării, T. și Sportului care prevedea

la art. 6 faptul că "în domeniile sportului și T. Ministerului, Educației,

Cercetării, T. și Sportului exercită atribuțiile prin intermediul Autorității

Naționale pentru Sport și Tineret, care se organizează și funcționează prin

hotărâre de a Guvernului (...)", nu are nicio relevanță sub aspectul

intrării în vigoare sau abrogării, întrucât la data introducerii acțiunii CSN

L.M. se afla în subordinea reclamantei, conform art. 12 și Anexei nr. 2 punct

III din H.G. nr. 759/2003 privind organizarea și funcționarea Agenției

Naționale pentru Sport.

Prin urmare, instanța

de apel a reținut în mod corect împrejurarea că reclamanta, instituție publică

ce are în subordinea sa Complexul Sportiv Național L.M., are calitate

procesuală activă și își justifică interesul legitim în promovarea acțiunii în

constatarea nulității absolute a unui contract de închiriere având ca obiect un

bun imobil al CSN L.M., motiv pentru care criticile recurentei formulate sub

acest aspect nu-și găsesc justificare.

Totodată, nu se poate

pretinde că instanța de apel a omis să ia în considerare caracterul privat al

dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul contractului de

închiriere dedus judecății, întrucât instanța a reținut și a analizat cauza din

această perspectivă, arătând cu justețe că fiind vorba despre o instituție

publică care are în proprietate privată un imobil cu o destinație specială,

respectiv cea de bază sportivă, trebuie să se țină cont de toate aspectele

legate de această particularitate prevăzută expres de Legea nr. 69/2000 a

educației fizice și a sportului, cu modificările și completările ulterioare.

CSN L.M. a fost

înființat prin Ordinul nr. 32 din 19 februarie 1991 al Ministerului T. și

Sportului, în subordinea Ministerului T. și Sportului, scopul constituirii

fiind acela de asigurare a condițiilor optime de pregătire a sportivilor

nominalizați în loturile olimpice și naționale în vederea obținerii de

performanțe la nivel european, mondial și olimpic potrivit art. 6 din

Regulamentul de funcționare, iar obiectul de activitate constă în administrarea

bazelor sportive de interes național și internațional, destinate cu prioritate

pregătirii loturilor naționale și olimpice, precum și organizării competițiilor

sportive la nivel național și internațional.

Este de necontestat

că prin H.G. nr. 377 din 13 iulie 1999 s-a aprobat trecerea din domeniul public

al statului în domeniul privat al statului a terenului situat în București și a

construcțiilor existente pe acest teren, iar prin H.G. nr. 1034/1999, terenul

s-a transmis cu titlu gratuit din proprietatea privată a statului în

proprietatea Complexului Sportiv Național L.M..

Așa fiind, cum în mod

judicios a reținut și instanța de apel, chiar dacă terenul a fost dat în

proprietatea privată a complexului sportiv, acesta din urmă este o instituție

publică în subordinea Ministerului T. și Sportului, calitate în care nu are

decât acele drepturi și obligații în concordanță cu scopul pentru care a fost

înființată, respectiv asigurarea condițiilor optime de pregătire a sportivilor,

dar și cu obiectul de activitate stabilit prin lege - administrarea bazei

sportive.

În lumina

reglementării conferite de art. 34 din Decretul nr. 31/1954, persoana juridică

nu poate avea decât acele drepturi care corespund scopului ei, stabilit prin

lege, actul de înființare sau statut, iar obiectul de activitate al CSN L.M.

vizează administrarea bazei materiale afectate scopului pentru care a fost

înființat complexul, respectiv satisfacerea unui interes public.

Nu în ultimul rând,

potrivit prevederilor art. 79 alin. (1) din Legea nr. 69/2000 în forma în

vigoare la data încheierii contractului de închiriere, "schimbarea

destinației sau desființarea unor baze sportive aparținând domeniului public

sau privat al statului sau unităților administrativ teritoriale se va putea

face numai cu aprobarea Ministerului T. și cu garanția construirii altor baze sportive

similare".

Între pârâta CSN

L.M., în calitate de proprietar și pârâta SC T. SA, în calitate de chiriaș, a

fost încheiat la data de 4 iunie 2003 contractul de închiriere prin care s-a

transmis chiriașului dreptul de folosință asupra terenului delimitat în Anexa 1

la contract, înscris în cartea funciară, precum și asupra tuturor

construcțiilor, mijloacelor fixe și bunurilor de inventar existente pe acesta,

individualizate în anexă și situate în cadrul bazei sportive Ștrandul T., în

schimbul unei chirii ce va fi achitată în cuantumul și la termenele prevăzute

la art. 4 din contract. Din conținutul procesului-verbal nr. 1 anexă la

protocolul din data de 13 octombrie 2003 a rezultat că i-a fost predat

locatarului SC T. SA terenul situat în București, în suprafață de 65.618,83 mp,

iar prin procesul-verbal nr. 2, anexă la protocolul din 13 octombrie 2003 au

fost predate toate construcțiile înscrise în cartea funciară, mai puțin poziția

26 - cantina restaurant - aceasta făcând obiectul contractului de asociere în

participațiune din 19 august 1992 încheiat de CSN L.M. cu SC M.M. SRL.

Pornind de la cadrul

legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legal făcute au

putere de lege între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să

examineze în mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or,

în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, însă din examinarea

clauzelor a rezultat cu evidență că scopul real al încheierii a fost acela de a

constitui în favoarea chiriașului drepturi reale asupra terenului care să

permită dezvoltarea unui proiect imobiliar, ceea ce a dovedit că CSN L.M. și-a

depășit limitele capacității de folosință prin încheierea acestui contract de

închiriere.

Este de reținut că

orice convenție pentru a fi valabilă presupune, între alte condiții esențiale,

și o cauză licită, fără de care contractul este nul. Cauza reprezintă scopul

direct pe care-l urmărește fiecare parte contractantă, este rațiunea pentru

care se obligă partea.

În acest context, s-a

arătat cu justețe că potrivit art. 948 C. civ., cauza unui contract, pentru a

fi valabilă, trebuie să îndeplinească mai multe condiții și anume, să existe,

să fie reală, licită și morală, iar contractul de închiriere din 4 iunie 2003

este lovit de nulitate absolută pentru depășirea capacității de folosință și

nevalabilitatea cauzei.

La pct. 2 din

preambulul contractului de închiriere (dosarul de fond) părțile au prevăzut că

proprietatea închiriată va fi folosită de chiriaș pentru activități din domeniul

de dezvoltare imobiliară multifuncțională aferente în primul rând activității

sportive și de agrement, activitatea principală fiind aceea de dezvoltare și

modernizare a bazei și instalaților sportive aferente proprietății închiriate

conform standardelor europene de calitate, ceea ce relevă faptul că locatarul a

urmărit, prin încheierea acestui contract, desfășurarea de activități în

domeniul dezvoltării imobiliare, nu neapărat în legătură cu activitatea

sportivă având în vedere lipsa din contract a clauzelor care să prevadă în

sarcina chiriașului a unor obligații concrete în legătură cu modernizarea bazei

și instalațiilor sportive.

La art. 4.4 din

contractul de închiriere încheiat s-a prevăzut că obligația de plată va fi

stinsă prin darea în folosință exclusivă proprietarului a unei clădiri necesare

activității sportive așa cum prevede art. 5.2 lit. a) ce face parte din

proiectul de dezvoltare imobiliară și care urmează să se realizeze în termen de

2 ani din momentul obținerii autorizației de construire a tuturor avizelor și

acordurilor necesare în procesul de autorizare prevăzut în certificatul de

urbanism iar la art. 5.2 s-a stipulat că locatorul are dreptul să utilizeze pe

toată durata închirierii, ca echivalent al chiriei datorate de chiriaș, o clădire

necesară activității sportive în suprafață desfășurată de 4200 mp construită de

chiriaș din fondurile sale, în cadrul proiectului de dezvoltare imobiliară pe

care urmează să îl realizeze pe proprietatea închiriată sau pe orice alt

amplasament pus la dispoziție de chiriaș și acceptat de proprietar ori pus la

dispoziție de proprietar și acceptat de chiriaș.

Or, în condițiile în

care locatorul a acceptat ca echivalent al chiriei utilizarea unei clădiri cu

suprafața desfășurată de 4200 mp construită pe proprietatea închiriată sau pe

orice alt amplasament este de necontestat că proiectul imobiliar al chiriașului

nu are ca obiect edificarea unor construcții în scopul dezvoltării sau

modernizării bazei sportive existente pe terenul din București.

Nu în ultimul rând,

prin clauza de la art. 6.3 s-a menționat dreptul chiriașului de a subînchiria

parțial sau total proprietatea, de a acorda drept de trecere sau de acces, de a

institui alte sarcini asupra proprietății închiriate sau a unor părți din

acestea, de a oferi ca garanție dreptul născut din contractul de închiriere în

raporturile juridice ce decurg din realizarea scopului pentru care chiriașul

închiriază proprietatea.

Prin clauza stipulată

la art. 6.5 proprietarul a recunoscut chiriașului dreptul de superficie asupra

terenului aferent tuturor dezvoltărilor imobiliare, clădirilor și structurile

ce rămân în proprietatea chiriașului, iar la art. 12, proprietarul a recunoscut

și acceptat intenția chiriașului de a solicita autorităților competente

reîncadrarea utilizării parțiale a proprietății închiriate pentru birouri

comerciale, activități de agrement și utilizări conexe acestora, inclusiv

pentru suprafața prevăzută de art. 5.2 lit. a) din contact.

Prin urmare, cum în

mod corect a constatat și instanța de apel, prin contractul de închiriere nr.

x/2003, CSN L.M. a constitut în favoarea SC T. SA un drept de superficie asupra

terenului aferent tuturor dezvoltărilor imobiliare, clădirilor și structurilor

ce vor rămâne în proprietatea chiriașului și a conferit acestuia dreptul de a

greva cu sarcini terenul închiriat, lipsind în acest fel activitatea sportivă

de o bază materială importantă pentru perioadă de 49 de ani și care se poate

întinde până la 147 de ani, în conformitate cu art. 3.1 și 3.2 din contract,

aspect care, în mod evident, contravine scopului pentru care a fost înființat

CSN L.M. și obiectului de activitate al acestuia prevăzut prin Legea nr.

69/2000.

Contractul de

închiriere a fost încheiat pe o perioadă de 49 de ani, locatorul având

obligația să prelungească locațiunea până la 147 de ani, urmare a notificării

transmise de chiriaș, prin urmare pe o perioadă excesivă, urmărindu-se,

totodată eludarea dispozițiilor referitoare la denunțarea unilaterală la

cererea oricărei părți, întrucât, la art. 11 din contract s-a stipulat numai

dreptul chiriașului de a renunța la locațiune, aspect reținut cu justețe de

instanța de apel.

În ceea ce privește

dreptul chiriașului de a institui drepturi de trecere și de acces care

constituie drepturi reale sau de a institui alte sarcini asupra imobilului,

este evident că o asemenea clauză este lovită de nulitate, deoarece locatarul

nu are decât un drept de creanță și nu poate transmite mai mult decât are și,

mai mult decât atât, inserarea acestor clauze relevă că scopul real urmărit de

părți la încheierea contractului de închiriere a fost acela de a constitui un

drept real asupra imobilului închiriat în favoarea locatarului, context în care

s-a reținut și faptul că locatarul are dreptul de a denunța unilateral

contractul, ceea ce conduce la concluzia că acesta ar deveni proprietarul

construcțiilor edificate și ar continua să folosească terenul fără a mai plăti

chirie pentru acest drept.

În consecință,

instanța de apel a reținut întocmai voința părților la încheierea contractului

de închiriere, voință exprimată expres în cuprinsul clauzelor contractuale,

corect analizate, însă, câtă vreme un astfel de contract contravine scopului

pentru care a fost înființat CSN L.M., precum și obiectului de activitate a

acestei instituții publice, câtă vreme a fost încheiat cu încălcarea

dispozițiilor legale referitoare la cauza actului juridic civil, constatarea

nulității contractului conform art. 948 C. civ., este pe deplin justificată,

iar faptul că soluția pronunțată de instanța de apel nu a corespuns voinței

recurentei, nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să conducă la

modificarea decizie recurate în înțelesul art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.

Nu în ultimul rând,

recurenta este în eroare asupra incidenței pct. 8 al art. 304 C. proc. civ., și

atunci când invocă greșita respingere a excepției lipsei de interes a

intervenientei SC M.M. SRL București, întrucât contractul de asociere în

participațiune nr. x/1992 încheiat între pârâta CSN L.M. și intervenienta SC

M.M. SRL nu a format obiectul prezentului litigiu.

În cauză s-a

solicitat constatarea nulității absolute a contractului de închiriere nr.

y/2003, nulitate ce poate fi cerută de oricine are interes, iar interesul SC

M.M. SRL București a rezultat din faptul că o parte din suprafețele de teren și

construcții primite în folosință prin contractul de asociere în participațiune

formează și obiectul contractului de închiriere a cărui nulitate se solicită a

fi constatată.

Nu pot fi primite

nici susținerile recurentei referitoare la o pretinsă inadmisibilitate a

cererii de intervenție a SC M.M. SRL București pe motiv că aceasta ar avea

posibilitatea promovării unei acțiuni în realizare, câtă vreme remediul juridic

al situației în care intervenienta ar avea în posesie bunuri cu privire la care

există suprapuneri, este tocmai constatarea nulității absolute a contractului

de închiriere.

Fără a reitera

considerentele expuse, Înalta Curte constată că nu se confirmă nici motivul de

nelegalitate instituit de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât,

astfel cum s-a arătat, instanța de apel a dat o corectă eficiență dispozițiilor

legale și principiilor de drept incidente speței.

În consecință, pentru

toate argumentele care preced, Înalta Curte constată că decizia recurată este

la adăpost de orice critică, iar recursul pârâtei este nefondat, motiv pentru

care, în considerarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi

respins, menținându-se hotărârea instanței de apel, ca fiind legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de pârâta SC T. SA București împotriva Deciziei civile nr. 82 din 23

februarie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a civilă, ca

nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 27 noiembrie 2013.

Procesat de GGC - CL