ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2665/2013

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2665/2013 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2001)

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ.,

asupra recursului, reține următoarele:

Prin

cererea înregistrată sub nr. 10224/2000 pe rolul Tribunalului București, secția

a Vl-a comercială, reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd a chemat în judecată pe

pârâtele A.P.A.P.S. (în prezent A.V.A.S.) și SC L.F.M. SA solicitând instanței

ca, prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta să vândă prin negociere

directă terenul pe care se află activele SC L.F.M. SA cumpărate începând cu

anul 1996.

Prin sentința comercială nr. 379 pronunțată în ședința

publică din data de 22 ianuarie 2001, tribunalul a respins cererea ca

neîntemeiată, obligând reclamanta la plata cheltuielilor de judecată.

S-a reținut în considerente că din certificatul de atestare a

dreptului de proprietate asupra terenurilor din 14 iulie 2000 emis pe numele

pârâtei nu rezultă că titlul de proprietate se referă la terenurile deținute de

pârâtă și pe care se află activele ce au făcut obiectul contractului de

vânzare-cumpărare, chiar reclamanta fiind cea care contestă valabilitatea

acestui titlu de proprietate.

Prin Decizia nr. 1351 din 31 octombrie 2001, Curtea de

Apel București a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva

acestei sentințe.

Prin Decizia nr. 3365 din 08 iulie 2003 Curtea Supremă de

Justiție a admis recursul declarat de reclamantă împotriva Deciziei nr. 1351

din 31 octombrie 2001 a Curții de Apel București, a casat această decizie și

sentința nr. 379 din 22 ianuarie 2001 a Tribunalului București și a trimis

cauza spre soluționare în fond la aceeași instanță.

Pentru a pronunța această soluție instanța de recurs a

reținut că, clauza inserată la art. 5 din contractul încheiat între părți

echivalează cu un antecontract de vânzare-cumpărare privind terenul pe care se

află activele vândute deoarece se precizează clar că acesta, după obținerea

titlului de proprietate, de către SC L.F.M. SRL, va fi vândut către reclamanta SC

O.V.O. D. SA Ltd Chitila.

În fond, după casare, la termenul de judecată din data de 12

martie 2004, tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a

pârâtei A.P.A.P.S. (în prezent A.V.A.S.) și a respins excepția lipsei de

interes ca neîntemeiată.

La termenul de judecată din data de 26 ianuarie 2005

reclamanta și-a precizat acțiunea arătând că solicită ca instanța să pronunțe o

hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare

suplinind consimțământul pârâtei.

Prin sentința comercială nr. 6376 pronunțată în ședința

publică din data de 14 mai 2008, Tribunalul București, secția a Vl-a comercială,

a admis acțiunea formulată de reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd în contradictoriu

cu pârâta SC L.F.M. SA. A constatat că între pârâta SC L.F.M. SA, în calitate

de promitent vânzător și reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd, în calitate de

beneficiar-cumpărător s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având

ca obiect imobilul teren situat în Chitila, județul Ilfov, în suprafață de

12.608 mp, astfel cum a fost identificat prin anexa 4 la raportul de expertiză

în specialitatea topografie. Hotărârea ține loc de contract de

vânzare-cumpărare pentru imobilul mai sus menționat. S-a respins acțiunea

formulată în contradictoriu cu pârâta A.V.A.S., ca fiind introdusă împotriva

unei persoane lipsită de calitate procesuală.

Pentru

a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că la data de 21 mai 1996

între pârâtă, în calitate de vânzător și reclamantă, în calitate de cumpărător,

s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect activele „Depozit

cartofi" și „Depozit ambalaj", situate în comuna Chitila, județul

Ilfov.

Prin clauza 5 din contract părțile au prevăzut: „Terenul pe

care sunt amplasate activele vândute fac obiectul contractului de închiriere din

06 mai 1996 cu mențiunea că după obținerea titlului de proprietate de către SC

L.F.M. SRL, acesta va fi vândut către SC O.V.O. D. SA Ltd la prețul negociat

ținând cont de preturile zilei".

Tribunalul, văzând considerentele Deciziei nr. 3365/2003

pronunțată de instanța de control judiciar și având în vedere dispozițiile art.

315 C. proc. civ. care stabilesc că în caz de casare, hotărârea instanței de

recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru

judecătorii fondului, apreciază că cererea reclamantei privind suplinirea

consimțământului pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru

terernul aferent activelor cumpărate prin contractul încheiat cu pârâta la data

de 21 mai 1996 este întemeiată.

Astfel, instanța de recurs a stabilit că, clauza 5 din

contractul de vânzare-cumpărare a activelor are valoarea juridică a unui

antecontract de vânzare- cumpărare pentru terenul pe care se află activele

vândute.

În speță, obligația de încheiere a contractului de

vânzare-cumpărare pentru terenul situat în Chitila, a devenit exigibilă odată

cu obținerea de către pârâtă a certificatului de atestare a dreptului său de

proprietate asupra terenului, respectiv la data de 14 iulie 2000.

Având

în vedere că oferta pârâtei de a vinde reclamantei terenul în litigiu a devenit

exigibilă, astfel cum s-a arătat anterior, la data de 14 iulie 2000, Tribunalul

a apreciat nefondată cererea pârâtei de transmitere a dreptului de proprietate

asupra terenului în schimbul unui preț stabilit în funcție de valoarea de

circulație a terenului în anul 2004, „prețul zilei" prevăzut în

antecontractul de vânzare-cumpărare fiind cel existent în luna iulie 2000.

Reținând că neîncheierea contractului de

vânzare-cumpărare se datorează culpei pârâtei, având în vedere că în literatura

juridică și în practica judiciară este unanim admis că, în lumina principiului

executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor,

principiu prevăzut de art. 1073 și 1077 C. civ., instanța poate pronunța o

hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, transferul

proprietății urmând a opera la data rămânerii definitive a hotărârii, văzând și

concluziile raportului de expertiză tehnică specialitatea topografie întocmit

de expert Ș.E. și concluziile raportului de expertiză specialitatea construcții

întocmit de expert S.F. (raport din care se reține că valoarea de circulație a

terenului în suprafață de 12.008 mp situat în localitatea Chitilia, județul

Ilfov la data de 14 iulie 2000 era de 12,52 lei/mp, adică 157.852 lei)

Tribunalul apreciază întemeiată cererea reclamantei.

Prin încheierea pronunțată în ședința publică din data de 03

septembrie 2008, Tribunalul a admis cererea formulata de SC O.V.O. D. SA si a

dispus lămurirea sentinței nr. 6376 din 14 mai 2008, în sensul că sentința ține

loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului teren situat în Chitila str.

Banatului nr. 1, județul Ilfov, în suprafață de 12.608 mp pentru prețul de

157.852 lei.

Împotriva sentinței și a încheierii de lămurire a

dispozitivului, cu respectarea termenului prevăzut de articolul 284 alin. (1) C.

proc. civ. a declarat apel pârâta SC L.F.M. SA, solicitând modificarea acesteia

și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumparăre,

numai după ce intimata-reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd va achita prețul

contractual, la nivelul preturilor de circulație înregistrate pe piața

imobiliară la nivelul anului 2008.

Curtea de Apel București, prin Decizia comercială nr. 336 din

02 iunie 2010 a respins apelul ca nefondat, reținând în esență, că suma

stabilită ca preț al vânzării a fost calculată ținându-se seama de art. 5 din

contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți și cu respectarea

considerentelor Deciziei de recurs nr. 3365/2003 pronunțată de Curtea Supremă

de Justiție.

Prin Decizia comercială nr. 1467 pronunțată în ședința

publică din data de 6 aprilie 2011, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis

recursul declarat de SC L.F.M. SA, a casat Decizia nr. 336 din 02 iunie 2010 a

Curții de Apel București și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță.

S-a reținut în considerentele deciziei ca instanța de apel

deși, inițial, a încuviințat pârâtei efectuarea unei noi expertize tehnice în vederea

determinării prețului de circulație al terenului obiect al contractului de

vânzare-cumpărare, pentru stabilirea corectă a situației de fapt a cauzei, se

constată că aceasta nu a mai administrat proba, acordând cuvântul asupra

cererii de apel și reținând cauza spre soluționare.

Or, omisiunea instanței de administrare a unei probe ce a

fost încuviințată sau omisiunea de a fi pusă în discuția părților face ca

hotărârea pronunțată să fie vădit nelegală.

În speța dedusă judecății, instanța de apel era obligată

conform art. 295 C. proc. civ. să verifice în limitele cererii de apel

stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către instanța de fond,

respectiv să răspundă, să lămurească care este cuantumul prețului - element

esențial, de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare.

În plus, instanța de apel a făcut abstracție de

indicațiile date de instanța de recurs prin Decizia de casare nr. 3365

pronunțată de Curtea Supremă de Justiție la data de 8 iulie 2003 prin care s-a

constatat că sunt îndeplinite cerințele pentru a obliga părțile să negocieze în

vederea încheierii contractului pentru terenul în discuție, instanța de apel

nesocotind în acest mod prevederile exprese ale art. 315 C. proc. civ.

În condițiile în care pârâta contesta împrejurarea că

prețul imobilului ar fi fost achitat, iar din probele administrate nu a

rezultat cu certitudine că reclamanta ar fi achitat prețul vânzării și mai mult

decât atât s-a constatatat că nu s-a determinat cuantumul prețului, deși

instanța de apel avea obligativitatea de a lămuri situația de fapt ce nu a fost

pe deplin stabilită, s-a impus casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei

spre rejudecare, ocazie cu care se va administra expertiza tehnică pentru

determinarea prețului de circulație al terenului.

În apel, după casare a fost încuviințată și administrată

proba cu expertiza tehnică în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare.

Prin Decizia civilă nr. 296 din 13 iunie 2012 pronunțată de

Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, s-a respins, ca nefondat apelul

formulat de pârâta SC L.F.M. SA București împotriva sentinței comerciale nr. 6376

din 14 mai 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a comercială,

și s-a respins cererea completatoare privind plata dobânzii legale formulată de

SC O.V.O. D. SA Ltd; a fost obligată apelata la plata cheltuielilor de judecată

în cuantum de 15.000 lei către intimată.

În motivarea acestei decizii, instanța de apel a

reținut, în esență, următoarele considerente:

1) Stabilirea de către instanța de judecată a prețului

vânzării în raport de valoarea de circulație a terenului în ipoteza în care

părțile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, dar nu au ajuns la un

acord de voință cu privire la preț își are izvorul tocmai în principiile

libertății contractuale și a forței obligatorii a contractului, reglementată de

art. 969 C. civ.

Astfel, conform principiilor executării în natură a

obligațiilor și a reparării în natură a pagubelor prevăzute de art. 1073-1077 C.

civ., în caz de refuz al uneia din părți de a-și îndeplini obligația stabilită

prin antecontractul de vânzare cumpărare, creditorul obligației are dreptul de

a solicita îndeplinirea întocmai a convenției, iar instanța de judecată poate

pronunța o hotărâre cu caracter constitutiv de drepturi, care să țină loc de

act de vânzare cumpărare, dacă sunt îndeplinite condițiile art. 948 C. civ.

În cauză există acordul de voință al părților asupra

elementelor esențiale ale contractului: lucrul vândut și prețul, care este determinabil,

în articolul 5 din contract stabilindu-se elementele cu ajutorul cărora părțile

îl vor putea determina după obținerea titlului de proprietate asupra terenului,

respectiv prin negociere în raport de „prețurile zilei".

Întrucât negocierile dintre părți nu s-au finalizat,

instanța de judecată este îndreptățită să stabilească prețul terenului,

folosind criteriul stabilit de către părți prin antecontract-valoarea de

circulație.

Art. 5 din antecontract se interpretează conform

dispozițiilor art. 970 alin. (2), 981 și 978 C. civ., potrivit cărora

contractele obligă nu numai la ceea ce este expres scris în ele, ci și la toate

urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dau obligației după natura sa,

clauzele obișnuite se subînțeleg, iar clauzele îndoielnice se interpretează în

sensul în care pot produce un efect.

Instanța de apel a statuat că, în niciun caz clauza nu

poate fi interpretată în sensul că ar exclude executarea în natură a obligației

de încheiere a contractului, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de

act de vânzare cumpărare la prețul pieței în condițiile în care tocmai aceasta

a fost voința exprimată a părților, care au prevăzut desigur modalitatea uzuală

de stabilire a prețului prin negociere directă, ceea ce nu exclude însă, în

ipoteza neîndeplinirii acordului de voință, aplicarea principiilor de drept.

2) Negocierea directă este metoda obișnuită de

stabilire a prețului, iar în ipoteza în care părțile stabilesc cuantumul

prețului, momentul la care se realizează acordul de voință este lipsit de

relevanță.

În cazul de față, în care prețul se stabilește de către

instanța de judecată s-a pus problema reperului temporal în raport de care se

stabilește valoarea de circulație a terenului.

Curtea de apel a apreciat că, cuantumul prețului trebuie

stabilit la momentul la care obligația de încheiere a contractului de vânzare

cumpărare a devenit exigibilă, respectiv, la data emiterii certificatului de

atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv 14 iulie 2000,

astfel cum corect a reținut instanța de fond, pentru următoarele motive:

- este termenul stabilit chiar de către părți în articolul 5

din contract,

- este singurul termen ce poate fi stabilit prin criterii

obiective, fiind data la care obligația de a încheia contractul a devenit

exigibilă,

- negocierile purtate între părți sunt lipsite de relevanță

în stabilirea prețului, în cauză instanța va determina cuantumul prețului în

temeiul art. 1073-1077 C. civ. tocmai pentru că părțile nu au reușit să ajungă

la un acord de voință, iar hotărârea nu este o continuare a negocierilor

acestora, ci are efecte constitutive, asigurând executarea în natură a

obligației, în condițiile existente la data la care aceasta a devenit

exigibilă.

- data efectuării expertizei tehnice evaluative nu

prezintă importanță, prețul este stabilit de către instanța de judecată, iar

aceasta apelează la administrarea probei cu expertiza pentru a-și forma

convingerea. Prețul nu se stabilește însă de către expert, care este un terț,

întrucât aceasta ar contraveni atât convenției dintre părți, cât și

principiilor ce guvernează procesul civil.

3) Plata prețului nu constituie o premisă pentru

pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare,

deoarece până la data pronunțării prețul nu este cert, urmând a fi determinat

chiar prin hotărâre.

În cauză, față de considerentele instanței de recurs,

instanța de apel a reținut că intimata a făcut dovada plății sumei de 157.852

lei (fila 52 dosar) stabilită de către Tribunalul Municipiului București prin

sentința comercială nr. 6376 din 14 mai 2008, astfel încât în prezent obligația

de plată este îndeplinită.

4) Prețul vânzării a fost stabilit de către experții

tehnici desemnați în fond și în apel prin metoda comparației prin bonitare, în

ambele expertize rezultând valori asemănătoare.

Aceasta este singura metodă ce poate fi folosită pentru

stabilirea valorii de piață a terenului în anul 2000, în condițiile în care

metoda comparației directe nu poate fi aplicată, din lipsa unor tranzacții

încheiate la acea dată, care să aibă ca obiect terenuri din aceeași zonă și cu

caracteristici similare ca ale terenului ce face obiectul cauzei.

Ofertele de vânzare ale unor terenuri nu pot constitui

un criteriu pentru metoda comparației directe, întrucât prețul de piață este

cel plătit efectiv de către cumpărători și se formează prin negociere, ca

urmare a raportului dintre cerere și ofertă.

În consecință, pentru stabilirea prețului pieței nu poate fi

avut în vedere un singur element din mecanismul de formare al acestuia-oferta,

astfel cum pretinde apelanta.

Pentru considerentele expuse și având în vedere ca prima

instanță a obligat intimata la plata sumei de 157.852 lei, iar prin raportul de

expertiză efectuat în faza procesuală a apelului, prețul de circulație al

terenului a fost stabilit la 129.648 lei, văzând dispozițiile art. 296 teza

finală C. proc. civ., conform cărora apelantului nu i se poate crea în propria

cale de atac o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată, curtea de

apel a respins apelul ca nefondat.

În ceea ce privește cererea apelantului pârât de obligare a

intimatei reclamante la plata dobânzii legale în cuantum de 351.497 lei

calculată de la data de 14 iulie 2000 până la 28 decembrie 2010, instanța a

constatat că dispozițiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ. nu sunt aplicabile în

cauză, cererea fiind inadmisibilă în această fază procesuală.

În primul rând, apelanta este pârâtă și nu a formulat

cerere reconventională, astfel încât în acest proces nu își poate valorifica

pretențiile proprii privind daunele interese pentru neexecutarea unei obligații

la scadență.

În acest sens, față de prevederile art. 294 alin. (1) C.

proc. civ., în apel nu se poate schimba calitatea părților, obiectul sau cauza

cererii și nici nu se pot face cereri noi, instanța constatând că cererea de

acordare a dobânzilor este inadmisibilă întrucât tinde la schimbarea obiectului

pricinii și a calității părților în proces și constituie o cerere nouă.

Dreptul de a cere despăgubiri ivite după darea hotărârii

primei instanțe îl are numai partea care a formulat cererea de chemare în

judecată sau cerere reconventională, a solicitat despăgubiri în fața primei

instanțe, și care solicită completarea acestora cu sumele ajunse la scadență

după data pronunțării sentinței de fond.

De asemenea, conform art. 132 alin. (2) și 298 C. proc. civ.,

cererea formulată de apelantă trebuia depusă până la prima zi de înfățișare.

Instanța de apel a obligat apelanta la plata cheltuielilor de

judecată în recurs, constatând că după rejudecarea apelului acesta a căzut în

pretenții, astfel încât este obligată să plătească părții adverse toate

cheltuielile efectuate în căile de atac, potrivit art. 274 alin. (1) C. proc.

civ.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC L.F.M.

SA București, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului, pârâta formulează următoarele

critici:

vânzare a imobilului în litigiu trebuie raportat la momentul obținerii

certificatului de atestare a dreptului de proprietate, respectiv data de 14

iulie 2000, considerând că acesta este singurul criteriu obiectiv și că "negocierile

purtate între părți sunt lipsite de relevanță în stabilirea prețului".

Recurenta susține că un asemenea raționament încalcă

criteriile libertății contractuale și pe cele ale art. 969 C. civ., întrucât art.

5 din contractul de vânzare - cumpărare din data de 21 mai 1996, menționează că

"după obținerea titlului de proprietate de către S.C.L.F. Militari, acesta

(terenul) va fi vândut către SC O.V.O. D. SA Ltd, la prețul negociat, ținând

cont de preturile zilei."

În aceste condiții, perfectarea vânzării fiind

condiționată de stabilirea prețului prin negociere între părți, eșecul

negocierilor nu trebuia imputat exclusiv pârâtei, reclamanta SC O.V.O. D. SA

Ltd fiind de asemenea în culpă.

Apreciază recurenta că motivarea instanței de apel, conform

căreia plata prețului nu constituție o premisă pentru pronunțarea unei hotărâri

care să țină loc de act de vânzare cumpărare, încalcă îndrumările date de

instanța de recurs prin decizia de casare, care sunt obligatorii pentru

judecătorii fondului.

Astfel, în Decizia comercială nr. 1467 din 06 aprilie 2011,

pronunțată în Dosarul nr. 5872/2/2008, instanța supremă a reținut că, la

momentul pronunțării sentinței nr. 6376 din 14 mai 2008 nu erau îndeplinite

cerințele pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de

vânzare-cumpărare, deoarece prețul imobilului nu fusese plătit de către

reclamantă si, mai mult, acest preț nici măcar nu fusese determinat (impunându-se

efectuarea unei expertize).

Având în vedere că, la momentul pronunțării Deciziei nr. 1467

din 6 aprilie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prețul imobilului

fusese achitat de reclamantă, iar la dosar existau expertize care stabileau

diverse valori ale imobilului, susține că, omisiunea primei instanțe de a

verifica îndeplinirea cerinței plații prețului s-a complinit, însă nu și cea de

a stabili prețul corect al imobilului, acesta fiind și motivul trimiterii spre

rejudecare.

În acest context, al îndrumărilor date de instanța de recurs,

arată că este evident că prețul imobilului nu putea fi raportat la momentul 14

iulie 2000, deoarece la această dată reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd nu achitase

acest preț.

Față de împrejurarea ca SC O.V.O. D. SA Ltd a achitat prețul

imobilului la 2 ani și jumătate după ce instanța a pronunțat sentința care ține

loc de act de vânzare-cumpărare, consideră recurenta că prețul trebuie raportat

la momentul pronunțării sentinței, respectiv la nivelul anului 2008.

În ceea ce privește valoarea terenului (la nivelul anului

2008) stabilită de către expert Ion Stanescu în faza apelului, respectiv suma

de 997.747 lei (276.155 euro), consideră că aceasta nu poate fi acordată,

deoarece este inferioară celei stabilite de expertiza efectuată în fata primei

instanțe de către expert F.S. la suma de 1.168.427 lei (323.395,2 euro), astfel

încât s-ar încălca principiul non reformatio in peius, pârâta fiind singura

parte care a promovat apel.

De asemenea, recurenta consideră că nu poate fi primită

motivarea instanței de apel conform căreia, negocierile dintre părți sunt

nerelevante în stabilirea prețului, câtă vreme voința părților inserată în art.

5 din contractul de vânzare cumpărare din anul 1996 a fost de a negocia, ținând

cont si de prețurile zilei.

Arată că trimiterea făcută de părți la eliberarea

certificatului de atestare a dreptului de proprietate nu înseamnă că acest

contract se încheia în mod automat la data emiterii acestuia, (14 iulie 2000),

cum eronat au apreciat ambele instanțe de fond, ci stabilea doar momentul de

începere a negocierilor, fiind evident că în lipsa titlului de proprietate,

pârâta nu putea înstrăina bunul către intimata SC O.V.O. D. SA Ltd.

Rezultă astfel că, opus raționamentului instanței de apel,

prețul terenului se stabilea prin negociere, iar răspunderea părților trebuia

apreciată în raport de culpa fiecăreia în eșuarea negocierilor.

Neîncheierea contractului de vânzare nu putea fi imputată

exclusiv pârâtei, ci și părții adverse care, inclusiv în negocierile din

perioada 2003-2004 (când prețurile crescuseră față de anul 2000, aspect dovedit

de expertizele efectuate în ciclurile procesuale anterioare), a propus un preț

de 2 dolari SUA/mp, de 3 ori mai mic chiar decât cel stabilit de prima instanță

ca fiind practicat în anul 2000.

Rezulta că, inclusiv reclamanta s-a aflat în culpă, de vreme

ce, într-o primă etapă a respins prețul pârâtei și a propus un preț derizoriu

față de "prețul zilei" practicat pe piața imobiliară, iar, ulterior,

nu a mai răspuns ofertei de preț comunicate de aceasta.

Pe cale de consecință, momentul la care trebuia raportată

valoarea terenului nu era 14 iulie 2000, care marchează doar momentul de la

care pârâta a dobândit prerogativa de a înstrăina bunul, ci 14 mai 2008, când

prima instanță a constatat, cu încălcarea legii, că erau îndeplinite cerințele

pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act de

vânzare-cumpărare. Pentru a se considera că acordul de voința al părților s-a

realizat la data de 14 iulie 2000, era obligatoriu ca SC O.V.O. D. SA Ltd să fi

făcut dovada plații prețului imobilului la acel moment sau cel puțin dovada

agreării prețului propus de aceasta. Or, asa cum rezultă din actele aflate la

dosar, nu a existat un preț negociat de părți, iar SC O.V.O. D. SA Ltd a

achitat prețului imobilului la data de 28 decembrie 2010.

Față de împrejurarea că cerința plății prețului a fost

complinită de SC O.V.O. D. SA Ltd în faza recursului (28 decembrie 2010-al

doilea ciclu procesual), consideră că acordul de voință al ambelor părți în

ceea ce privește prețul a fost suplinit la momentul pronunțării sentinței

apelate, respectiv 14 mai 2008, în raport de acest moment urmând a se calcula

prețul vânzării.

În aceste condiții, recurenta - pârâtă consideră că

prețul imobilului trebuie raportat la nivelul anului 2008, fiind de 1.168.427

lei (323.395,2 euro) și să oblige reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd la plata

acestei sume, cu titlu de preț al imobilului.

de obligare a SC O.V.O. D. SA Ltd la plata dobânzii legale este inadmisibilă, deoarece

"în primul rând, apelanta este pârâta și nu a formulat cerere

reconventională. si, de asemenea, cererea formulată de apelantă trebuia depusă

până la prima zi de înfățișare".

Recurenta - pârâtă susține că acest raționament încalcă

prevederile art. 294 alin. (2) C. proc. civ., conform cărora, în apel "se

vor putea cere dobânzi, rate, venituri ajunse la scadență și orice alte

despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe".

Având în vedere faptul că dreptul pârâtei la plata prețului

s-a născut la momentul pronunțării sentinței primei instanțe, aceasta nu avea

cum să formuleze o cerere reconventională anterior soluționării cauzei.

Arată că prevederile art. 294 alin. (2) C. proc. civ. nu

condiționează dreptul de a solicita despăgubiri direct în apel de calitatea de

reclamant sau pârât reconventional. Acest text de lege vorbește de orice fel de

"despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe".

Solicitarea pârâtei de obligare a intimatei-reclamante la

plata dobânzii legale s-a ivit după pronunțarea sentinței apelate, aceasta

fiind primul act prin care s-a constatat dreptul de creanță al acesteia,

respectiv prețul terenului în litigiu.

Cum reclamanta și-a îndeplinit obligația de plata a prețului

imobilului abia la data de 28 decembrie 2010, aceasta datorează o dobândă

legală de 351.497 lei, calculată în funcție de evoluția R., la 1 lună, conform

graficului depus în fata instanței de apel.

Pentru toate aceste motive, recurenta - pârâtă solicită

admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul

admiterii apelului și, în principal, modificarea sentinței apelate, în sensul

obligării intimatei-reclamante la plata prețului de 1.168.427 lei, practicat pe

piața imobiliară la nivelul anului 2008, iar în subsidiar, modificarea în parte

a hotărârii primei instanțe, în sensul obligării reclamantei la plata dobânzii

legale în cuantum de 351.497 lei, calculată de la data de 14 iulie 2000 și până

la data de 28 decembrie 2010.

Analizând decizia în raport de criticile formulate, Înalta

Curte constată că recursul este fondat, în considerarea argumentelor ce succed:

Prin

primul motiv de recurs recurenta - pârâtă susține că instanța de apel,

nesocotind îndrumările date de instanța de recurs prin decizia de casare, a

avut în vedere valoarea terenului stabilită prin expertiză la nivelul anului

2000 și nu la nivelul anului 2008, încălcând voința părților care a privit

momentul negocierii și al încheierii contractului.

Aceste critici sunt fondate având în vedere următoarele

considerente:

Potrivit art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în caz de

casare hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate precum

și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii

fondului.

Prin Decizia nr. 1467 din 6 aprilie 2011 pronunțată de Înalta

Curte de Casație și Justiție, secția comercială, a fost admisă calea de atac

exercitată de pârâtă și s-a dispus ca instanța de apel să administreze proba cu

expertiza tehnică pentru determinarea prețului de circulație a terenului.

Această soluție a fost determinată de faptul că instanța de

apel nu a lămurit situația de fapt în condițiile în care din probele

administrate nu rezulta cu certitudine că reclamanta ar fi achitat prețul vânzării

și nu s-a determinat nici cuantumul prețului.

Instanța de apel, în rejudecare, a dispus efectuarea unui nou

raport de expertiză tehnică în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare,

având ca obiectiv "stabilirea valorii de circulație a terenului ce face

obiectul cauzei, în două variante, valoarea în anul 2000 și valoarea în anul

2008, ținându-se cont de situația acestui teren."

Se constată, însă, că și prin raportul de expertiză întocmit

în apel, expertul a aplicat metoda comparației prin bonitare și nu metoda

comparației directe prin intermediul căreia se poate stabili prețul de

circulație al terenului.

Înalta Curte, constată, în aceste condiții, în care

prețul nu a fost determinat în raport de valoarea de circulație a terenului, că

instanța de apel nu s-a conformat dispozițiilor deciziei de casare,

reținându-se, în acest sens, încălcarea art. 315 C. proc. civ.

Valoarea de circulație a terenului este prețul pe care îl

plătește cumpărătorul într-o tranzacție imobiliară și se stabilește folosind

metode specifice bazate pe comparație cu prețul terenurilor tranzacționate din

aceeași zonă și cu caracteristici similare celui în cauză.

Conform Standardului Internațional IVS - Cadru General,

definiția valorii de piață este: " Valoarea de piață este suma estimată

pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător

hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacțuie nepărtinitoare, după un

marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de

cauză, prudent și fără constrângere."

Acesta situație, în raport de care s-a făcut judecata

în apel, atrage incidența art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în ipoteza - când

hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

În acest context, Înalta Curte apreciază că se impune

efectuarea unei noi expertize tehnice de specialitate cu respectarea strictă a

obiectivului privind determinarea prețului de circulație a terenului, în scopul

de a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului și pronunțarea unei hotărâri

legale și temeinice.

Cum o asemenea probă nu se poate administra direct în

recurs, față de dispozițiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va face aplicarea

dispozițiilor art. 312 alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc. civ. și, drept

urmare, va casa decizia atacată, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului

la aceeași instanță de apel.

Instanța, în fond după casare, va analiza și celelalte

critici ale recurentei pârâte în vederea stabilirii situației de fapt cu

administrarea întregului probatoriu necesar și util cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC L.F.M. SA

București împotriva Deciziei civile nr. 296 din 13 iunie 2012 pronunțată de

Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare la aceeași

instanță de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 septembrie 2013.