ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2665/2013

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului, reține următoarele: Prin cererea înregistrată sub nr. 10224/2000 pe rolul Tribunalului București, secția a Vl-a comercială, reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd a chemat în judecată pe pârâtele A.P.A.P.S. (în prezent A.V.A.S.) și SC L.F.M. SA solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța să oblige pârâta să vândă prin negociere directă terenul pe care se află activele SC L.F.M. SA cumpărate începând cu anul 1996. Prin sentința comercială nr. 379 pronunțată în ședința publică din data de 22 ianuarie 2001, tribunalul a respins cererea ca neîntemeiată, obligând reclamanta la plata cheltuielilor de judecată.

S-a reținut în considerente că din certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor din 14 iulie 2000 emis pe numele pârâtei nu rezultă că titlul de proprietate se referă la terenurile deținute de pârâtă și pe care se află activele ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare, chiar reclamanta fiind cea care contestă valabilitatea acestui titlu de proprietate. Prin Decizia nr. 1351 din 31 octombrie 2001, Curtea de Apel București a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva acestei sentințe. Prin Decizia nr. 3365 din 08 iulie 2003 Curtea Supremă de Justiție a admis recursul declarat de reclamantă împotriva Deciziei nr. 1351 din 31 octombrie 2001 a Curții de Apel București, a casat această decizie și sentința nr. 379 din 22 ianuarie 2001 a Tribunalului București și a trimis cauza spre soluționare în fond la aceeași instanță.

Pentru a pronunța această soluție instanța de recurs a reținut că, clauza inserată la art. 5 din contractul încheiat între părți echivalează cu un antecontract de vânzare-cumpărare privind terenul pe care se află activele vândute deoarece se precizează clar că acesta, după obținerea titlului de proprietate, de către SC L.F.M. SRL, va fi vândut către reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd Chitila. În fond, după casare, la termenul de judecată din data de 12 martie 2004, tribunalul a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei A.P.A.P.S. (în prezent A.V.A.S.) și a respins excepția lipsei de interes ca neîntemeiată. La termenul de judecată din data de 26 ianuarie 2005 reclamanta și-a precizat acțiunea arătând că solicită ca instanța să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare suplinind consimțământul pârâtei.

Prin sentința comercială nr. 6376 pronunțată în ședința publică din data de 14 mai 2008, Tribunalul București, secția a Vl-a comercială, a admis acțiunea formulată de reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd în contradictoriu cu pârâta SC L.F.M. SA. A constatat că între pârâta SC L.F.M. SA, în calitate de promitent vânzător și reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd, în calitate de beneficiar-cumpărător s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul teren situat în Chitila, județul Ilfov, în suprafață de 12.608 mp, astfel cum a fost identificat prin anexa 4 la raportul de expertiză în specialitatea topografie. Hotărârea ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul mai sus menționat.

S-a respins acțiunea formulată în contradictoriu cu pârâta A.V.A.S., ca fiind introdusă împotriva unei persoane lipsită de calitate procesuală. Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că la data de 21 mai 1996 între pârâtă, în calitate de vânzător și reclamantă, în calitate de cumpărător, s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect activele „Depozit cartofi" și „Depozit ambalaj", situate în comuna Chitila, județul Ilfov. Prin clauza 5 din contract părțile au prevăzut: „Terenul pe care sunt amplasate activele vândute fac obiectul contractului de închiriere din 06 mai 1996 cu mențiunea că după obținerea titlului de proprietate de către SC L.F.M. SRL, acesta va fi vândut către SC O.V.O.

D. SA Ltd la prețul negociat ținând cont de preturile zilei". Tribunalul, văzând considerentele Deciziei nr. 3365/2003 pronunțată de instanța de control judiciar și având în vedere dispozițiile art. 315 C. proc. civ. care stabilesc că în caz de casare, hotărârea instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, apreciază că cererea reclamantei privind suplinirea consimțământului pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru terernul aferent activelor cumpărate prin contractul încheiat cu pârâta la data de 21 mai 1996 este întemeiată. Astfel, instanța de recurs a stabilit că, clauza 5 din contractul de vânzare-cumpărare a activelor are valoarea juridică a unui antecontract de vânzare- cumpărare pentru terenul pe care se află activele vândute.

În speță, obligația de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul situat în Chitila, a devenit exigibilă odată cu obținerea de către pârâtă a certificatului de atestare a dreptului său de proprietate asupra terenului, respectiv la data de 14 iulie 2000. Având în vedere că oferta pârâtei de a vinde reclamantei terenul în litigiu a devenit exigibilă, astfel cum s-a arătat anterior, la data de 14 iulie 2000, Tribunalul a apreciat nefondată cererea pârâtei de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului în schimbul unui preț stabilit în funcție de valoarea de circulație a terenului în anul 2004, „prețul zilei" prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare fiind cel existent în luna iulie 2000. Reținând că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare se datorează culpei pârâtei, având în vedere că în literatura juridică și în practica judiciară este unanim admis că, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, principiu prevăzut de art. 1073 și 1077 C. civ., instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, transferul proprietății urmând a opera la data rămânerii definitive a hotărârii, văzând și concluziile raportului de expertiză tehnică specialitatea topografie întocmit de expert Ș.E.

și concluziile raportului de expertiză specialitatea construcții întocmit de expert S.F. (raport din care se reține că valoarea de circulație a terenului în suprafață de 12.008 mp situat în localitatea Chitilia, județul Ilfov la data de 14 iulie 2000 era de 12,52 lei/mp, adică 157.852 lei) Tribunalul apreciază întemeiată cererea reclamantei. Prin încheierea pronunțată în ședința publică din data de 03 septembrie 2008, Tribunalul a admis cererea formulata de SC O.V.O. D. SA si a dispus lămurirea sentinței nr. 6376 din 14 mai 2008, în sensul că sentința ține loc de contract de vânzare-cumpărare a imobilului teren situat în Chitila str. Banatului nr. 1, județul Ilfov, în suprafață de 12.608 mp pentru prețul de 157.852 lei.

Împotriva sentinței și a încheierii de lămurire a dispozitivului, cu respectarea termenului prevăzut de articolul 284 alin. (1) C. proc. civ. a declarat apel pârâta SC L.F.M. SA, solicitând modificarea acesteia și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumparăre, numai după ce intimata-reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd va achita prețul contractual, la nivelul preturilor de circulație înregistrate pe piața imobiliară la nivelul anului 2008. Curtea de Apel București, prin Decizia comercială nr. 336 din 02 iunie 2010 a respins apelul ca nefondat, reținând în esență, că suma stabilită ca preț al vânzării a fost calculată ținându-se seama de art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți și cu respectarea considerentelor Deciziei de recurs nr. 3365/2003 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție.

Prin Decizia comercială nr. 1467 pronunțată în ședința publică din data de 6 aprilie 2011, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de SC L.F.M. SA, a casat Decizia nr. 336 din 02 iunie 2010 a Curții de Apel București și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță. S-a reținut în considerentele deciziei ca instanța de apel deși, inițial, a încuviințat pârâtei efectuarea unei noi expertize tehnice în vederea determinării prețului de circulație al terenului obiect al contractului de vânzare-cumpărare, pentru stabilirea corectă a situației de fapt a cauzei, se constată că aceasta nu a mai administrat proba, acordând cuvântul asupra cererii de apel și reținând cauza spre soluționare.

Or, omisiunea instanței de administrare a unei probe ce a fost încuviințată sau omisiunea de a fi pusă în discuția părților face ca hotărârea pronunțată să fie vădit nelegală. În speța dedusă judecății, instanța de apel era obligată conform art. 295 C. proc. civ. să verifice în limitele cererii de apel stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către instanța de fond, respectiv să răspundă, să lămurească care este cuantumul prețului - element esențial, de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare. În plus, instanța de apel a făcut abstracție de indicațiile date de instanța de recurs prin Decizia de casare nr. 3365 pronunțată de Curtea Supremă de Justiție la data de 8 iulie 2003 prin care s-a constatat că sunt îndeplinite cerințele pentru a obliga părțile să negocieze în vederea încheierii contractului pentru terenul în discuție, instanța de apel nesocotind în acest mod prevederile exprese ale art. 315 C. proc.

civ. În condițiile în care pârâta contesta împrejurarea că prețul imobilului ar fi fost achitat, iar din probele administrate nu a rezultat cu certitudine că reclamanta ar fi achitat prețul vânzării și mai mult decât atât s-a constatatat că nu s-a determinat cuantumul prețului, deși instanța de apel avea obligativitatea de a lămuri situația de fapt ce nu a fost pe deplin stabilită, s-a impus casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare, ocazie cu care se va administra expertiza tehnică pentru determinarea prețului de circulație al terenului. În apel, după casare a fost încuviințată și administrată proba cu expertiza tehnică în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare. Prin Decizia civilă nr. 296 din 13 iunie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, s-a respins, ca nefondat apelul formulat de pârâta SC L.F.M.

SA București împotriva sentinței comerciale nr. 6376 din 14 mai 2008 pronunțată de Tribunalul București, secția a Vl-a comercială, și s-a respins cererea completatoare privind plata dobânzii legale formulată de SC O.V.O. D. SA Ltd; a fost obligată apelata la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 15.000 lei către intimată. În motivarea acestei decizii, instanța de apel a reținut, în esență, următoarele considerente: 1) Stabilirea de către instanța de judecată a prețului vânzării în raport de valoarea de circulație a terenului în ipoteza în care părțile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare, dar nu au ajuns la un acord de voință cu privire la preț își are izvorul tocmai în principiile libertății contractuale și a forței obligatorii a contractului, reglementată de art. 969 C. civ.

Astfel, conform principiilor executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a pagubelor prevăzute de art. 1073-1077 C. civ., în caz de refuz al uneia din părți de a-și îndeplini obligația stabilită prin antecontractul de vânzare cumpărare, creditorul obligației are dreptul de a solicita îndeplinirea întocmai a convenției, iar instanța de judecată poate pronunța o hotărâre cu caracter constitutiv de drepturi, care să țină loc de act de vânzare cumpărare, dacă sunt îndeplinite condițiile art. 948 C. civ.

În cauză există acordul de voință al părților asupra elementelor esențiale ale contractului: lucrul vândut și prețul, care este determinabil, în articolul 5 din contract stabilindu-se elementele cu ajutorul cărora părțile îl vor putea determina după obținerea titlului de proprietate asupra terenului, respectiv prin negociere în raport de „prețurile zilei". Întrucât negocierile dintre părți nu s-au finalizat, instanța de judecată este îndreptățită să stabilească prețul terenului, folosind criteriul stabilit de către părți prin antecontract-valoarea de circulație. Art. 5 din antecontract se interpretează conform dispozițiilor art. 970 alin. (2), 981 și 978 C. civ., potrivit cărora contractele obligă nu numai la ceea ce este expres scris în ele, ci și la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dau obligației după natura sa, clauzele obișnuite se subînțeleg, iar clauzele îndoielnice se interpretează în sensul în care pot produce un efect.

Instanța de apel a statuat că, în niciun caz clauza nu poate fi interpretată în sensul că ar exclude executarea în natură a obligației de încheiere a contractului, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare la prețul pieței în condițiile în care tocmai aceasta a fost voința exprimată a părților, care au prevăzut desigur modalitatea uzuală de stabilire a prețului prin negociere directă, ceea ce nu exclude însă, în ipoteza neîndeplinirii acordului de voință, aplicarea principiilor de drept. 2) Negocierea directă este metoda obișnuită de stabilire a prețului, iar în ipoteza în care părțile stabilesc cuantumul prețului, momentul la care se realizează acordul de voință este lipsit de relevanță.

În cazul de față, în care prețul se stabilește de către instanța de judecată s-a pus problema reperului temporal în raport de care se stabilește valoarea de circulație a terenului. Curtea de apel a apreciat că, cuantumul prețului trebuie stabilit la momentul la care obligația de încheiere a contractului de vânzare cumpărare a devenit exigibilă, respectiv, la data emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv 14 iulie 2000, astfel cum corect a reținut instanța de fond, pentru următoarele motive: - este termenul stabilit chiar de către părți în articolul 5 din contract, - este singurul termen ce poate fi stabilit prin criterii obiective, fiind data la care obligația de a încheia contractul a devenit exigibilă, - negocierile purtate între părți sunt lipsite de relevanță în stabilirea prețului, în cauză instanța va determina cuantumul prețului în temeiul art. 1073-1077 C. civ.

tocmai pentru că părțile nu au reușit să ajungă la un acord de voință, iar hotărârea nu este o continuare a negocierilor acestora, ci are efecte constitutive, asigurând executarea în natură a obligației, în condițiile existente la data la care aceasta a devenit exigibilă. - data efectuării expertizei tehnice evaluative nu prezintă importanță, prețul este stabilit de către instanța de judecată, iar aceasta apelează la administrarea probei cu expertiza pentru a-și forma convingerea. Prețul nu se stabilește însă de către expert, care este un terț, întrucât aceasta ar contraveni atât convenției dintre părți, cât și principiilor ce guvernează procesul civil. 3) Plata prețului nu constituie o premisă pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, deoarece până la data pronunțării prețul nu este cert, urmând a fi determinat chiar prin hotărâre.

În cauză, față de considerentele instanței de recurs, instanța de apel a reținut că intimata a făcut dovada plății sumei de 157.852 lei (fila 52 dosar) stabilită de către Tribunalul Municipiului București prin sentința comercială nr. 6376 din 14 mai 2008, astfel încât în prezent obligația de plată este îndeplinită. 4) Prețul vânzării a fost stabilit de către experții tehnici desemnați în fond și în apel prin metoda comparației prin bonitare, în ambele expertize rezultând valori asemănătoare. Aceasta este singura metodă ce poate fi folosită pentru stabilirea valorii de piață a terenului în anul 2000, în condițiile în care metoda comparației directe nu poate fi aplicată, din lipsa unor tranzacții încheiate la acea dată, care să aibă ca obiect terenuri din aceeași zonă și cu caracteristici similare ca ale terenului ce face obiectul cauzei.

Ofertele de vânzare ale unor terenuri nu pot constitui un criteriu pentru metoda comparației directe, întrucât prețul de piață este cel plătit efectiv de către cumpărători și se formează prin negociere, ca urmare a raportului dintre cerere și ofertă. În consecință, pentru stabilirea prețului pieței nu poate fi avut în vedere un singur element din mecanismul de formare al acestuia-oferta, astfel cum pretinde apelanta. Pentru considerentele expuse și având în vedere ca prima instanță a obligat intimata la plata sumei de 157.852 lei, iar prin raportul de expertiză efectuat în faza procesuală a apelului, prețul de circulație al terenului a fost stabilit la 129.648 lei, văzând dispozițiile art. 296 teza finală C. proc.

civ., conform cărora apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situație mai grea decât aceea din hotărârea atacată, curtea de apel a respins apelul ca nefondat. În ceea ce privește cererea apelantului pârât de obligare a intimatei reclamante la plata dobânzii legale în cuantum de 351.497 lei calculată de la data de 14 iulie 2000 până la 28 decembrie 2010, instanța a constatat că dispozițiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ. nu sunt aplicabile în cauză, cererea fiind inadmisibilă în această fază procesuală. În primul rând, apelanta este pârâtă și nu a formulat cerere reconventională, astfel încât în acest proces nu își poate valorifica pretențiile proprii privind daunele interese pentru neexecutarea unei obligații la scadență.

În acest sens, față de prevederile art. 294 alin. (1) C. proc. civ., în apel nu se poate schimba calitatea părților, obiectul sau cauza cererii și nici nu se pot face cereri noi, instanța constatând că cererea de acordare a dobânzilor este inadmisibilă întrucât tinde la schimbarea obiectului pricinii și a calității părților în proces și constituie o cerere nouă. Dreptul de a cere despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe îl are numai partea care a formulat cererea de chemare în judecată sau cerere reconventională, a solicitat despăgubiri în fața primei instanțe, și care solicită completarea acestora cu sumele ajunse la scadență după data pronunțării sentinței de fond. De asemenea, conform art. 132 alin. (2) și 298 C. proc.

civ., cererea formulată de apelantă trebuia depusă până la prima zi de înfățișare. Instanța de apel a obligat apelanta la plata cheltuielilor de judecată în recurs, constatând că după rejudecarea apelului acesta a căzut în pretenții, astfel încât este obligată să plătească părții adverse toate cheltuielile efectuate în căile de atac, potrivit art. 274 alin. (1) C. proc. civ. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC L.F.M. SA București, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În motivarea recursului, pârâta formulează următoarele critici: 1. în mod nelegal, instanța de apel a considerat că prețul de vânzare a imobilului în litigiu trebuie raportat la momentul obținerii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, respectiv data de 14 iulie 2000, considerând că acesta este singurul criteriu obiectiv și că "negocierile purtate între părți sunt lipsite de relevanță în stabilirea prețului". Recurenta susține că un asemenea raționament încalcă criteriile libertății contractuale și pe cele ale art. 969 C. civ., întrucât art. 5 din contractul de vânzare - cumpărare din data de 21 mai 1996, menționează că "după obținerea titlului de proprietate de către S.C.L.F.

Militari, acesta (terenul) va fi vândut către SC O.V.O. D. SA Ltd, la prețul negociat, ținând cont de preturile zilei." În aceste condiții, perfectarea vânzării fiind condiționată de stabilirea prețului prin negociere între părți, eșecul negocierilor nu trebuia imputat exclusiv pârâtei, reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd fiind de asemenea în culpă. Apreciază recurenta că motivarea instanței de apel, conform căreia plata prețului nu constituție o premisă pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, încalcă îndrumările date de instanța de recurs prin decizia de casare, care sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.

Astfel, în Decizia comercială nr. 1467 din 06 aprilie 2011, pronunțată în Dosarul nr. 5872/2/2008, instanța supremă a reținut că, la momentul pronunțării sentinței nr. 6376 din 14 mai 2008 nu erau îndeplinite cerințele pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, deoarece prețul imobilului nu fusese plătit de către reclamantă si, mai mult, acest preț nici măcar nu fusese determinat (impunându-se efectuarea unei expertize). Având în vedere că, la momentul pronunțării Deciziei nr. 1467 din 6 aprilie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, prețul imobilului fusese achitat de reclamantă, iar la dosar existau expertize care stabileau diverse valori ale imobilului, susține că, omisiunea primei instanțe de a verifica îndeplinirea cerinței plații prețului s-a complinit, însă nu și cea de a stabili prețul corect al imobilului, acesta fiind și motivul trimiterii spre rejudecare.

În acest context, al îndrumărilor date de instanța de recurs, arată că este evident că prețul imobilului nu putea fi raportat la momentul 14 iulie 2000, deoarece la această dată reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd nu achitase acest preț. Față de împrejurarea ca SC O.V.O. D. SA Ltd a achitat prețul imobilului la 2 ani și jumătate după ce instanța a pronunțat sentința care ține loc de act de vânzare-cumpărare, consideră recurenta că prețul trebuie raportat la momentul pronunțării sentinței, respectiv la nivelul anului 2008. În ceea ce privește valoarea terenului (la nivelul anului 2008) stabilită de către expert Ion Stanescu în faza apelului, respectiv suma de 997.747 lei (276.155 euro), consideră că aceasta nu poate fi acordată, deoarece este inferioară celei stabilite de expertiza efectuată în fata primei instanțe de către expert F.S.

la suma de 1.168.427 lei (323.395,2 euro), astfel încât s-ar încălca principiul non reformatio in peius, pârâta fiind singura parte care a promovat apel. De asemenea, recurenta consideră că nu poate fi primită motivarea instanței de apel conform căreia, negocierile dintre părți sunt nerelevante în stabilirea prețului, câtă vreme voința părților inserată în art. 5 din contractul de vânzare cumpărare din anul 1996 a fost de a negocia, ținând cont si de prețurile zilei. Arată că trimiterea făcută de părți la eliberarea certificatului de atestare a dreptului de proprietate nu înseamnă că acest contract se încheia în mod automat la data emiterii acestuia, (14 iulie 2000), cum eronat au apreciat ambele instanțe de fond, ci stabilea doar momentul de începere a negocierilor, fiind evident că în lipsa titlului de proprietate, pârâta nu putea înstrăina bunul către intimata SC O.V.O.

D. SA Ltd. Rezultă astfel că, opus raționamentului instanței de apel, prețul terenului se stabilea prin negociere, iar răspunderea părților trebuia apreciată în raport de culpa fiecăreia în eșuarea negocierilor. Neîncheierea contractului de vânzare nu putea fi imputată exclusiv pârâtei, ci și părții adverse care, inclusiv în negocierile din perioada 2003-2004 (când prețurile crescuseră față de anul 2000, aspect dovedit de expertizele efectuate în ciclurile procesuale anterioare), a propus un preț de 2 dolari SUA/mp, de 3 ori mai mic chiar decât cel stabilit de prima instanță ca fiind practicat în anul 2000. Rezulta că, inclusiv reclamanta s-a aflat în culpă, de vreme ce, într-o primă etapă a respins prețul pârâtei și a propus un preț derizoriu față de "prețul zilei" practicat pe piața imobiliară, iar, ulterior, nu a mai răspuns ofertei de preț comunicate de aceasta.

Pe cale de consecință, momentul la care trebuia raportată valoarea terenului nu era 14 iulie 2000, care marchează doar momentul de la care pârâta a dobândit prerogativa de a înstrăina bunul, ci 14 mai 2008, când prima instanță a constatat, cu încălcarea legii, că erau îndeplinite cerințele pentru a se putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Pentru a se considera că acordul de voința al părților s-a realizat la data de 14 iulie 2000, era obligatoriu ca SC O.V.O. D. SA Ltd să fi făcut dovada plații prețului imobilului la acel moment sau cel puțin dovada agreării prețului propus de aceasta. Or, asa cum rezultă din actele aflate la dosar, nu a existat un preț negociat de părți, iar SC O.V.O.

D. SA Ltd a achitat prețului imobilului la data de 28 decembrie 2010. Față de împrejurarea că cerința plății prețului a fost complinită de SC O.V.O. D. SA Ltd în faza recursului (28 decembrie 2010-al doilea ciclu procesual), consideră că acordul de voință al ambelor părți în ceea ce privește prețul a fost suplinit la momentul pronunțării sentinței apelate, respectiv 14 mai 2008, în raport de acest moment urmând a se calcula prețul vânzării. În aceste condiții, recurenta - pârâtă consideră că prețul imobilului trebuie raportat la nivelul anului 2008, fiind de 1.168.427 lei (323.395,2 euro) și să oblige reclamanta SC O.V.O. D. SA Ltd la plata acestei sume, cu titlu de preț al imobilului. 2. În mod nelegal, instanța de apel a considerat că cererea de obligare a SC O.V.O.

D. SA Ltd la plata dobânzii legale este inadmisibilă, deoarece "în primul rând, apelanta este pârâta și nu a formulat cerere reconventională. si, de asemenea, cererea formulată de apelantă trebuia depusă până la prima zi de înfățișare". Recurenta - pârâtă susține că acest raționament încalcă prevederile art. 294 alin. (2) C. proc. civ., conform cărora, în apel "se vor putea cere dobânzi, rate, venituri ajunse la scadență și orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe". Având în vedere faptul că dreptul pârâtei la plata prețului s-a născut la momentul pronunțării sentinței primei instanțe, aceasta nu avea cum să formuleze o cerere reconventională anterior soluționării cauzei.

Arată că prevederile art. 294 alin. (2) C. proc. civ. nu condiționează dreptul de a solicita despăgubiri direct în apel de calitatea de reclamant sau pârât reconventional. Acest text de lege vorbește de orice fel de "despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe". Solicitarea pârâtei de obligare a intimatei-reclamante la plata dobânzii legale s-a ivit după pronunțarea sentinței apelate, aceasta fiind primul act prin care s-a constatat dreptul de creanță al acesteia, respectiv prețul terenului în litigiu. Cum reclamanta și-a îndeplinit obligația de plata a prețului imobilului abia la data de 28 decembrie 2010, aceasta datorează o dobândă legală de 351.497 lei, calculată în funcție de evoluția R., la 1 lună, conform graficului depus în fata instanței de apel.

Pentru toate aceste motive, recurenta - pârâtă solicită admiterea recursului, modificarea în tot a deciziei recurate în sensul admiterii apelului și, în principal, modificarea sentinței apelate, în sensul obligării intimatei-reclamante la plata prețului de 1.168.427 lei, practicat pe piața imobiliară la nivelul anului 2008, iar în subsidiar, modificarea în parte a hotărârii primei instanțe, în sensul obligării reclamantei la plata dobânzii legale în cuantum de 351.497 lei, calculată de la data de 14 iulie 2000 și până la data de 28 decembrie 2010. Analizând decizia în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursul este fondat, în considerarea argumentelor ce succed: Prin primul motiv de recurs recurenta - pârâtă susține că instanța de apel, nesocotind îndrumările date de instanța de recurs prin decizia de casare, a avut în vedere valoarea terenului stabilită prin expertiză la nivelul anului 2000 și nu la nivelul anului 2008, încălcând voința părților care a privit momentul negocierii și al încheierii contractului.

Aceste critici sunt fondate având în vedere următoarele considerente: Potrivit art. 315 alin. (1) C. proc. civ., în caz de casare hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului. Prin Decizia nr. 1467 din 6 aprilie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția comercială, a fost admisă calea de atac exercitată de pârâtă și s-a dispus ca instanța de apel să administreze proba cu expertiza tehnică pentru determinarea prețului de circulație a terenului. Această soluție a fost determinată de faptul că instanța de apel nu a lămurit situația de fapt în condițiile în care din probele administrate nu rezulta cu certitudine că reclamanta ar fi achitat prețul vânzării și nu s-a determinat nici cuantumul prețului.

Instanța de apel, în rejudecare, a dispus efectuarea unui nou raport de expertiză tehnică în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare, având ca obiectiv "stabilirea valorii de circulație a terenului ce face obiectul cauzei, în două variante, valoarea în anul 2000 și valoarea în anul 2008, ținându-se cont de situația acestui teren." Se constată, însă, că și prin raportul de expertiză întocmit în apel, expertul a aplicat metoda comparației prin bonitare și nu metoda comparației directe prin intermediul căreia se poate stabili prețul de circulație al terenului. Înalta Curte, constată, în aceste condiții, în care prețul nu a fost determinat în raport de valoarea de circulație a terenului, că instanța de apel nu s-a conformat dispozițiilor deciziei de casare, reținându-se, în acest sens, încălcarea art. 315 C. proc.

civ. Valoarea de circulație a terenului este prețul pe care îl plătește cumpărătorul într-o tranzacție imobiliară și se stabilește folosind metode specifice bazate pe comparație cu prețul terenurilor tranzacționate din aceeași zonă și cu caracteristici similare celui în cauză. Conform Standardului Internațional IVS - Cadru General, definiția valorii de piață este: " Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluării între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacțuie nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere." Acesta situație, în raport de care s-a făcut judecata în apel, atrage incidența art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., în ipoteza - când hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii. În acest context, Înalta Curte apreciază că se impune efectuarea unei noi expertize tehnice de specialitate cu respectarea strictă a obiectivului privind determinarea prețului de circulație a terenului, în scopul de a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului și pronunțarea unei hotărâri legale și temeinice. Cum o asemenea probă nu se poate administra direct în recurs, față de dispozițiile art. 305 C. proc. civ., Înalta Curte va face aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (3) coroborat cu art. 314 C. proc. civ. și, drept urmare, va casa decizia atacată, cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului la aceeași instanță de apel.

Instanța, în fond după casare, va analiza și celelalte critici ale recurentei pârâte în vederea stabilirii situației de fapt cu administrarea întregului probatoriu necesar și util cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de pârâta SC L.F.M. SA București împotriva Deciziei civile nr. 296 din 13 iunie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă. Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 septembrie 2013.