ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1199/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1199/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Asupra cauzei de față,

constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul

Judecătoriei Constanța la data de 5 august 2002 sub nr. 13747/2002, reclamanta G.A.

a solicitat, în temeiul dispozițiilor art. 5 și 948 C. civ., dar și ale art. 46

din Legea nr. 10/2001, în contradictoriu cu pârâții R.A.E.D.P.P. Constanța, P.C.,

P.M., P.V., R.M.V., R.E., R.M.A., G.A., G.C., G.I. și G.I., să se constate

nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate între R.A.E.D.P.P.

Constanța, ca vânzător, cu fiecare dintre pârâții persoane fizice, în calitate

de cumpărători, cu privire la imobilul situat în municipiul Constanța, județul

Constanța.

În motivare, s-a

arătat, în esență, că imobilul situat în municipiul Constanța, județul

Constanța, compus din teren în suprafață de 261,40 mp și casa de locuit

construită pe acesta, a fost proprietatea autorilor reclamantei, M.M.O. și M.O.,

fiind dobândit prin cumpărare și, respectiv, prin construire, așa cum rezultă din

actul autentificat din 26 iulie 1933 și autorizația din 16 martie 1939; că în

anul 1950, soții O. erau profesori, astfel că, doar prin aplicarea abuzivă a

Decretului nr. 92/1950, imobilul a fost preluat de către stat ca efect al

naționalizării, această situație fiind reținută cu autoritate de lucru judecat

prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 pronunțată de Judecătoria

Brașov; că în această împrejurare, statul, ca și toate persoanele juridice

cărora, în timp, le-a fost transmis dreptul de administrare asupra acestui bun

sau, în condițiile Legii nr. 15/1990, chiar dreptul de proprietate, nu au fost,

în realitate, decât detentori precari ai imobilului, care nu a ieșit niciodată

în mod legal din sfera de dispoziție juridică a proprietarilor inițiali; că

statul, care în orice situație trebuie să fie garantul legalității, nu poate

invoca propria fraudă în scopul dobândirii unui drept, iar, potrivit

principiului fraus omnia corrumpitur, nici dobânditorii subsecvenți nu se pot

prevala în mod valabil de existența unui drept astfel dobândit; că, dacă

vânzarea lucrului altuia s-a încheiat de vânzător în frauda dreptului

proprietarului, cu complicitatea sau, în orice caz, pe riscul cumpărătorului,

subzistă un caz tipic de nulitate absolută, precum și că reclamanta a formulat,

în baza Legii nr. 10/2001, cerere pentru restituirea în natură a imobilului,

ceea ce justifică interesul particular pentru promovarea prezentei acțiuni.

Ulterior, reclamanta

a depus originalul notificării din 13 iulie 2001 adresată Primăriei

Municipiului Constanța conform art. 21 din Legea nr. 10/2001 privind imobilul

situat în Constanța, și a precizat că „temeiul juridic al acțiunii promovate îl

reprezintă dispozițiile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001”, și precizări prin

care a solicitat introducerea în cauză ca pârâți a Consiliului Local Constanța

și a Primăriei Municipiului Constanța, ambele autorități reprezentate de

Primar.

Prin încheierea din 22

iunie 2006, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și

de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 6337/1/2006 a fost admisă cererea

de strămutare formulată de reclamanta G.A. și s-a dispus strămutarea judecării

cauzei la Judecătoria Buzău, unde aceasta a fost înregistrată sub nr. 10435/2006.

Prin sentința civilă nr.

6149 din 08 decembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Buzău în Dosarul nr. 10435/2006,

s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Buzău,

apreciindu-se că aceasta este instanța competentă material, în raport de

obiectul cauzei și de dispozițiile art. 21 alin. (1), ale art. 25 și ale art. 26

alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Pe rolul Tribunalului

Buzău, secția civilă, Dosarul a fost reînregistrat sub nr. 1799/114/2007.

Prin sentința civilă nr.

494 din 20 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Buzău, secția civilă, în Dosarul

nr. 1799/114/2007, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a

reclamantei invocată de pârâții persoane fizice și de pârâta R.A.E.D.P.P.

Constanța și a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă pentru acest

motiv.

Pentru a hotărî

astfel, instanța a reținut, în esență, că reclamanta nu a făcut dovada că

testatorul său, O.D.M. este una și aceeași persoană cu fostul proprietar al

imobilului, O.M.; că la dosarul cauzei nu au fost depuse acte de stare civilă,

ci doar o declarație de notorietate autentificată din 19 noiembrie 2000, precum

și că reclamanta nu a dovedit niciodată calitatea sa de succesor al defunctului

O.M., nedepunând niciun act de stare civilă în acest sens.

Împotriva acestei

sentințe a declarat apel reclamanta G.A., arătând că în mod greșit a fost

admisă excepția lipsei calității sale procesuale, în condițiile în care aceasta

a dovedit, prin actele depuse la dosar, atât calitatea de proprietar a

autorului său, defunctul O.M., cât și calitatea sa de succesor al acestuia; că

diferența de prenume a autorului său „ M.”- în actele de proprietate ale

imobilului și „M.” în testamentul autentificat din 1964 reprezintă o simplă

eroare, datorată unei scrieri greșite a prenumelui, precum și că, prin

declarația de notorietate, cât și prin actele de stare civilă, corespondența

autorului său, actele de proprietate ale imobilului și adresa emisă de I.N.E.P.

București, s-a dovedit că O.M. este una și aceeași persoană cu O.M. și,

respectiv, că reclamanta este unica moștenitoare a acestuia, fiind astfel

îndreptățită să promoveze prezenta acțiune.

Apelul a fost

înregistrat pe rolul Curții de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu

minori și de familie, la data de 29 iunie 2007, sub nr. de Dosar nr. 1799/114/2007.

În fața acestei

instanțe, judecarea cauzei a fost suspendată de mai multe ori, respectiv prin

încheierea de ședință din 3 decembrie 2007 - în baza art. 4 alin. (1) din Legea

nr. 554/2004, modificată, în vederea soluționării excepției de nelegalitate a

dispoziției nr. 1038/2007 emisă de Primarul Comunei Cogealac din Județul

Constanța, prin încheierea de ședință din 16 martie 2009 - în baza art. 244

alin. (1) C. proc. civ., până la soluționarea irevocabilă a Dosarului nr. 10859/118/2008

al Tribunalului Constanța și prin încheierea din data de 13 decembrie 2010 - în

temeiul art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la indicarea moștenitorilor

intimatei decedate G.I.

Prin încheierea de la

data de 13 decembrie 2010, Curtea de Apel Ploiești a dispus și introducerea în

cauză, în calitate de apelant-reclamant, a numitului B.A.C., ca moștenitor al apelantei-reclamante,

decedată, de asemenea, în cursul judecății, și în raport de declarația acestuia

în sensul că își însușește apelul declarat de autoarea sa, luând totodată act că

și intimata G.I. a decedat la data de 26 octombrie 2009 (la data de 15 martie 2011,

apelantul depunând certificatul de calitate de moștenitor din 12 ianuarie 2010,

care atestă că unicul moștenitor al defunctei G.I. este intimatul G.A., în

calitate de descendent de gradul I).

Prin decizia civilă nr.

100 din 04 aprilie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția civilă

și pentru cauze cu minori și de familie, în Dosarul nr. 1799/114/2007, s-a

respins, ca neîntemeiată, excepția inadmisibilității apelului, pentru

considerentele menționate în practicaua acestei decizii, s-a respins, ca

neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, s-a

admis apelul declarat de aceasta împotriva hotărârii de primă instanță, care a

fost desființată, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la Tribunalul

Buzău.

Pentru a pronunța

această soluție, s-a reținut, în esență, că nu este fondată excepția lipsei

calității procesuale active, invocată de intimați la termenul de judecată din

data de 04 aprilie 2011, având în vedere că obiectul prezentei acțiuni îl

reprezintă constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare

încheiat între R.A.E.D.P.P.C. Constanța și intimații persoane fizice, temeiul

de drept invocat de reclamanta-apelantă constituindu-l dispozițiile art. 5 și

948 C. civ., coroborate cu cele ale art. 46 din Legea nr. 10/2001, ținând seama

că raționamentul prezentat de intimați, în sensul că, datorită modificărilor

aduse Legii nr. 10/2001, reclamanta-apelantă beneficiază, doar de despăgubiri

(imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995 nemaifiind restituibile în

natură), ignoră, în mod evident, obiectul acțiunii deduse judecății, întrucât art.

7 pct. 1

1

din Legea nr. 10/2001, care stipulează că nu se restituie

în natură imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995,

invocat de către intimați, în argumentarea excepției menționate, statuează, ca

o condiție sine qua non de aplicare, ca imobilul să fie înstrăinat cu

respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995. Însă,

reclamanta-apelantă pretinde a se constata tocmai nulitatea absolută a

contractului de înstrăinare, contestând, prin urmare, condiția de valabilă

încheiere a acestora, dovedindu-se că intimații au omis a avea în vedere că art.

45 din Legea nr. 10/2001, care consacră în favoarea fostului proprietar

posibilitatea de a contesta în justiție valabilitatea contractelor de

vânzare-cumpărare încheiate asupra imobilului ce i-a aparținut până la

preluarea de către statul comunist, este păstrat și în actuala reglementare,

neputându-se discuta, prin urmare, nici de o inadmisibilitate „ex lege” a unor

astfel de acțiuni și, de asemenea, nici de o lipsă a calității procesuale a

fostului proprietar, reclamant în cadrul unor astfel de acțiuni, așa după cum

au susținut intimații.

S-a arătat și că, în

faza procesuală a apelului, reclamanta a depus, ca act nou, dispoziția nr. 1038

emisă de Primăria comunei Cogealac la data de 22 iulie 2007, din care reiese că

testatorul O.M. s-a căsătorit la data de 12 iulie 1909 în com.Cogealac cu

numita D.M., din București, persoană care apare în actele de stare civilă

aflate în dosarul de fond, ca fiind soția numitului O.M. (în acest sens,

certificatul de căsătorie din 98, extras din registrul de căsătorii al comunei

Cogealac, jud.Constanța - filele 101 și 102 dosar fond).

Acest act nou a fost

contestat de către intimații - persoane fizice atât pe calea incidentală a

excepției de nelegalitate (ceea ce a impus, la termenul de judecată din data de

3 decembrie 2007, suspendarea judecării apelului și sesizarea instanței de

contencios administrativ competentă - Tribunalul Constanța, conform art. 4 alin.

(1) din Legea nr. 554/2004, modificată), cât și pe calea directă a acțiunii în

constatarea nulității absolute a dispoziției (ceea ce a determinat o nouă suspendare

a judecății apelului în baza art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., prin

încheierea din data de 16 martie 2009), însă ambele proceduri jurisdicționale

promovate de către intimații-persoane fizice au fost respinse în mod irevocabil

de către Curtea de Apel Constanța prin Decizia civilă nr. 555 din 30 octombrie 2008

și prin Decizia civilă nr. 793/CA din 3 noiembrie 2010.

Prin urmare, actul

nou administrat, a fost valorificat în proces ca înscris care se bucură de

prezumția de valabilitate și a fost coroborat cu celelalte probe administrate în

dosar.

S-a avut în vedere că

reclamanta-apelantă a depus trei hotărâri judecătorești irevocabile, prin care

a dovedit că i s-a admis acțiunea în revendicarea imobilului în litigiu,

formulată în contradictoriu cu intimații Consiliul Local al municipiului

Constanța, Municipiul Constanța și R.A.E.D.P.P. Constanța - sentința civilă nr.

4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov - respectiv, că i s-a admis

acțiunea în revendicare formulată împotriva acelorași intimați, persoane

juridice, pentru apartamentul compus din 3 camere, dependințe și boxă, situat

în imobilul din prezentul litigiu - sentința civilă nr. 712 din 28 martie 2005

a Tribunalului Constanța (filele 196-198 dosar apel) și Decizia civilă nr. 285/C

din 14 noiembrie 2006 a Curții de Apel Constanța (filele 199-200 dosar apel),

rămase irevocabile prin Decizia nr. 8202 din 5 decembrie 2007 pronunțată de

Înalta Curte de Casație și Justiție, reținându-se în această procedură că „reclamanta

G.A. are calitatea de persoană îndreptățită în sensul Legii nr. 10/2001, fiind

unica moștenitoare a autorului său, O.M.” și că, „ în mod corect, în fazele

procesuale anterioare, s-a luat în considerare și declarația de notificare

autentificată din 1 noiembrie 2003, (…) potrivit căreia O.M. este aceeași

persoană cu O.M. sau O.M.”

Apărarea intimaților

persoane fizice, care au susținut că aceste hotărâri judecătorești nu le sunt

opozabile întrucât nu au fost părți în procesele în care s-au pronunțat, a fost

înlăturată cu motivarea că, în virtutea caracterului lor irevocabil, hotărârile

în cauză se bucură de putere de lucru judecat, iar în raport cu terții,

hotărârile judecătorești irevocabile au caracterul unor prezumții, care pot fi

răsturnate prin dovada contrarie, dovadă care, în speța de față, nu a fost

făcută de către intimații persoane fizice, toate demersurile juridice efectuate

de aceștia pentru a anula actul care confirmă susținerile apelantei și situația

de fapt și de drept reținută a hotărârii menționate, fiind respinse irevocabil,

precum și că s-a constatat că prima instanță a omis a avea în vedere însuși obiectul

acțiunii - constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare- precum

și faptul că aceasta fusese invocată de către persoana căreia îi fusese admisă

acțiunea în revendicare împotriva vânzătorului.

Prin Decizia civilă nr.

1963 din 19 martie 2012, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția

civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 1799/114/2007, a fost

respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâții G.C., G.A., P.M., P.C., P.V.,

R.E., R.M.A. împotriva Deciziei nr. 100 din 4 aprilie 2011 a Curții de Apel

Ploiești și au fost obligați pârâții să plătească, în solidar,

intimatului-reclamant suma de 3.100 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată,

reținându-se, în esență, că, în mod legal s-a dispus trimiterea cauzei spre

rejudecare instanței de fond față de hotărârile judecătorești menționate de

instanța de apel, respectiv, sentința civilă nr. 4204/2000 a Judecătoriei

Brașov, sentința civilă nr. 712/2005 a Tribunalului Constanța și Decizia civilă

nr. 285 C/2006 a Curții de Apel Constanța, intrate în puterea lucrului judecat,

din care a rezultat calitatea reclamantei de persoană îndreptățită la măsuri

reparatorii în condițiile Legii nr. 10/2001, ca unică moștenitoare a

defunctului O.M.

Dosarul a fost

reînregistrat pe rolul Tribunalului Buzău, secția I civilă, la data de 18

septembrie 2012, sub nr. 5308/114/2012.

Prin încheierea din

data de 15 octombrie 2012 a acestei instanțe, s-a luat act că obiectul acțiunii

îl constituie constatarea nulității absolute, în temeiul Legii nr. 10/2001 și a

Legii nr. 112/1995, a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții -

persoane juridice din 31 martie 1997 - cumpărători P.C. și P.M.; din 31 martie 1997

- cumpărător P.V.; din 30 septembrie 1996 - cumpărători R.M.V. și R.E.; din 30

septembrie 1996 - cumpărător R.M.A.; din 28 septembrie 1996 - cumpărători G.C.,

G.A.; G.I., G.I., referitor la apartamentele aflate în imobilul situat în

Constanța, județul Constanța;

De asemenea, s-a luat

act că, în cauză, față de precizările făcute și de decesele survenite de-a

lungul procesului, au calitate de reclamant G.A., decedată, acțiunea fiind

continuată de reclamantul B.A.C., unicul ei moștenitor, pârâți R.A.E.D.P.P.

Constanța, Municipiul Constanța, prin Primar, și Consiliul Local al Municipiului

Constanța; P.C. - decedat pe parcursul procesului, la data de 25 noiembrie 2011-,

P.M. și P.V. - în nume propriu și ca moștenitori ai pârâtului P.C.-, R.M.V. -

decedat pe parcursul procesului, 2003 -, R.E. și R.M.A. - în nume propriu și ca

moștenitori ai pârâtului R.M.V. -, G.C., G.A. - în nume propriu și ca

moștenitor al pârâților G.I. și G.I.-, G.I. - decedat pe parcursul procesului,

la data de 30 ianuarie 2005- și G.I. - decedată pe parcursul procesului, la

data de 26 octombrie 2009.

Prin sentința civilă nr.

374 din 18 martie 2013, Tribunalul Buzău, secția I civilă, a admis acțiunea, a

constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de

pârâții Consiliul Local al Municipiului Constanța și R.A.E.D.P.P. Constanța din

31 martie 1997 - cumpărători P.C. și P.M., din 31 martie 1997 - cumpărător P.V.,

din 30 septembrie 1996 - cumpărători R.M.V. și R.E., din 30 septembrie 1996 - cumpărător

R.M.A., din 28 septembrie 1996 - cumpărători G.C., G.A., G.I., G.I., având ca

obiect apartamentele aflate în imobilul situat la adresa din Constanța, județul

Constanța; a obligat pârâții ca, în solidar, să plătească reclamantului B.A.C.

suma de 4.960 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentate de onorariul

de avocat achitat în cauză și a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de

pârâții-persoane fizice, de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de

judecată în cuantum total de 28.120 lei.

Pentru a se pronunța

astfel, tribunalul a reținut că reclamanta G.A., fiica numitei S., născută O.,

și căsătorită G. la data de 25 aprilie 1944, este nepoată de frate a lui O.M.,

iar conform mențiunilor din certificatul de calitate de moștenitor din 09 mai 2003,

unicul moștenitor (testamentar) al defunctului O.M., decedat, este reclamanta G.A.,

în baza testamentului autentificat din 29 februarie 1964.

Prin Decizia civilă nr.

100 din 4 aprilie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în Dosarul nr. 1799/114/2007,

rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 1963 din 19 martie 2012 pronunțată de Înalta

Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, s-a statuat, cu putere de lucru

judecat, că reclamanta a făcut dovada că O.M. este una și aceeași persoană cu O.M.

și că aceasta are calitatea de succesor al defunctului O.M.

La data de 24 august 2010,

reclamanta G.A. a decedat, unicul său moștenitor (legatar universal) fiind

reclamantul B.A.C., potrivit certificatuuil de calitate de moștenitor din 17

septembrie 2010.

O.M. și M., „ambii

institutori”, au dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul în

suprafață de 261,40 mp, situat în Constanța, prin actul de vânzare-cumpărare

autentificat din 27 iulie 1933 de Tribunalul județului Constanța, secția I, iar

în baza autorizațiilor de construire din 1933 și din 1939, aceștia au fost

autorizați de Primăria Municipiului Constanța să edifice o construcție pe teren.

Până cel târziu în anul 1942, soții M. și M.O. au construit o casă de locuit compusă

din cinci apartamente, având subsol, parter și trei etaje.

Prin Decretul nr. 92/1950,

imobilul respectiv a fost naționalizat, proprietarul O.M. fiind menționat în

anexa la decret, poziția 401, în același sens fiind și adresa din 14 octombrie 1996

emisă de R.A.E.D.P.P. Constanța și adresa din 11 februarie 2005 a Primăriei

Municipiului Constanța.

Potrivit adreselor din

02 martie 2000 și din 10 decembrie 1998 emise de pârâta R.A.E.D.P.P. Constanța,

imobilul în cauză era format din 7 apartamente distincte, din care șase

apartamente au fost cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995 prin contractele de

vânzare-cumpărare din 31 martie 1997 (cumpărători P.C. și M.), din 31 martie 1997

(cumpărător P.V.), din 30 septembrie 1996 (cumpărători R.M.V. și E.), din 30

septembrie 1996 (cumpărător R.M.A.), din 28 septembrie 1996 (cumpărători G.C., și

A.) și din 28 septembrie 1996 (cumpărători G.I. și I.), fiind deținute cu

contract de închiriere la data de 22 decembrie 1989 de către aceste persoane,

iar un alt apartament, în suprafață totală de 82,85 mp și format din 2 camere

și hol (în suprafață de 52,40 mp) și dependințe (în suprafață de 5,00 mp +

13,70 mp), era deținut, cu contractul de închiriere din 27 octombrie 1999, de

familia T.E.

Acest din urmă

apartament, situat la demisolul clădirii - conform celor statuate prin

încheierea de îndreptare eroare materială din data de 19 septembrie 2006 -

format din 3 camere, hol, dependințe, boxă, cu suprafața de 82,85 mp, care era

deținut cu contract de închiriere de familia T.E., a fost restituit reclamantei

prin

hotărâre

irevocabilă, respectiv, prin sentința nr.

712 din 28 martie 2006, pronunțată de Tribunalul Constanța, secția civilă, în Dosarul

nr. 2605/2005, devenită definitivă prin Decizia nr. 285/C din 14 noiembrie 2006

a Curții de Apel Constanța (Dosar nr. 4118/36/2006) și apoi irevocabilă prin Decizia

nr. 8202 din 5 decembrie 2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția

civilă.

Prin notificarea din 13

iulie 2001, efectuată prin executorul judecătoresc V.Ș., reclamanta G.A., prin

mandatar B.A.C., a cerut Primăriei Municipiului Constanța și Consiliului Local

al Municipiului Constanța (pârâți în prezenta cauză), ca, în baza Legii nr. 10/2001,

să dispună restituirea în natură a imobilului din Constanța, format din 7

apartamente distincte, fără ca aceasta să fi fost soluționată în vreun fel.

De asemenea, s-a

menționat că, prin

hotărâre

irevocabilă, respectiv,

prin sentința nr. 641 din 23 mai 2003, pronunțată de Tribunalul Constanța, (definitivă

prin respingerea ca tardiv a apelului, prin Decizia nr. 174/C din 18 noiembrie 2003

a Curții de Apel Constanța și irevocabilă prin Decizia nr. 5613 din 14

octombrie 2004, pronunțată de secția civilă, a instanței supreme), s-a respins,

ca inadmisibilă, acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul comun, formulată

de reclamanta G.A. împotriva tuturor pârâților din prezenta cauză și având ca

obiect imobilul din

Constanța

, considerentul esențial

care a fundamentat această soluție fiind acela că reclamanta trebuia să urmeze

procedura prevăzută de legea specială, Legea nr. 10/2001.

Prin sentința civilă nr.

4204 din 14 martie 2000, pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 7438/1999

(rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 599/R din 23 aprilie 2001 pronunțată de

Curtea de Apel Brașov în Dosarul nr. 516/R/2001) în contradictoriu cu pârâții

Municipiul Constanța, Consiliul Local Constanța, R.A.E.D.P.P. Constanța (pârâți

și în prezenta pricină), s-a constatat că imobilul situat în Constanța, a fost

naționalizat abuziv, fără titlu legal.

Prin cererea

înregistrată la 15 iulie 1996, reclamanta G.A., în calitate de moștenitor

testamentar al defunctului O.M., a solicitat, în baza Legii nr. 112/1995, despăgubiri

pentru imobilul din Constanța, și pentru cel din Constanța, str. S., imobile

naționalizate fără despăgubire prin Decretul nr. 92/1950.

Prin procesul-verbal

încheiat la data de 30 decembrie 1998, Comisia Locală Constanța de aplicare a

Legii nr. 112/1995 a propus respingerea cererii reclamantei G.A. de acordare a

despăgubirilor, având în vedere că nu s-a făcut dovada calității de persoană

îndreptățită. Prin Hotărârea din 5 aprilie 1999, emisă de Comisia Județeană Constanța

de aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a respins cererea reclamantei G.A. pentru

acordarea unor despăgubiri potrivit Legii nr. 112/1995 pentru imobilul din

Constanța, ca și pentru cel din Constanța, str. S., motivându-se această

soluție prin aceea că „aceste imobile nu se aflau în proprietatea testatorului O.M.

la data decesului său, iar testamentul lăsat de sus-numit nu poate produce

efecte juridice și în privința acestora”.

Prima instanță a mai

reținut că respectiva hotărâre nu a fost atacată la instanța competentă, în

termenul prevăzut de lege, dar că, între actele înaintate de Consiliul Județean

Constanța, nu se regăsește dovada comunicării Hotărârii nr. 689/1999 către

reclamanta G.A.

Condițiile cumulative

de validitate a contractelor de vânzare-cumpărare, impuse prin dispozițiile Legii

nr. 112/1995,

sub regimul de reglementare al căreia s-au

încheiat toate contractele contestate sunt : chiriașii să ocupe imobilul în

baza unui contract de închiriere valabil încheiat; imobilul să fi fost preluat

de stat cu titlu valabil;

chiriașii titulari sau membrii familiei lor -

soț, soție, copii minori - să nu fi dobândit sau înstrăinat o locuință

proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Din

corelarea art. 1 și a art. 9 din Legea nr. 112/1995 rezultă că numai imobilele

preluate de stat cu titlu valabil puteau fi vândute către chiriași, tribunalul

stabilind că, în primul rând, această condiție nu era îndeplinită în cauză

deoarece

prin

hotărâre irevocabilă (sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000, pronunțată

de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 7438/1999, rămasă irevocabilă prin Decizia

nr. 599/R din 23 aprilie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Brașov în Dosarul

nr. 516/R/2001) s-a constatat că imobilul situat în Constanța, a fost

naționalizat abuziv, fără titlu legal, proprietarii acestuia, fiind intelectuali

profesioniști (profesori/institutori) la data preluării și exceptați expres de

la naționalizare, potrivit art. 2 din Decretul nr. 92/1950, hotărâre în raport

de care pârâții-persoane fizice nu au făcut vreo probă contrară.

S-a apreciat că, o

atare constatare, produce efecte retroactive întrucât hotărârile judecătorești

sunt, în principiu, declarative, efectele hotărârii retroactivând până în ziua

nașterii dreptului (preluării imobilului), neexistând nicio rațiune pentru a

fixa punctul de plecare la data cererii de chemare în judecată (astfel cum,

eronat, au pretins pârâții-persoane fizice).

Apărarea

pârâților-persoane fizice, prin care au invocat inopozabilitatea acestei hotărâri

judecătorești, întrucât nu au fost părți în procesul în care s-a pronunțat, a

fost înlăturată, apreciindu-se că este rezultat al unei grave confuzii între

relativitatea efectelor hotărârii judecătorești și opozabilitatea față de terți

a actului jurisdicțional. Chiar dacă această hotărâre nu are efect obligatoriu

față de pârâții - persoane fizice, terții trebuie să respecte rezultatul

dezbaterii judiciare, chiar dacă nu au participat la aceasta, cel puțin până în

momentul la care vor demonstra în justiție contrariul. Terții nu pot nega

situația juridică născută din faptul existenței unei hotărâri judecătorești,

care este opozabilă tuturor, ca orice act jurisdicțional și sunt obligați să

recunoască existența hotărârii ca fapt juridic, respectiv ca prezumție relativă

(iuris tantum) de adevăr, susceptibilă de dovadă contrară.

Or, în speță,

pârâții-persoane fizice nu au făcut vreo probă prin care să combată cele constatate

prin hotărârea irevocabilă, respectiv prin care să dovedească inaplicabilitatea

în cazul autorilor reclamantei G.A., soții O.M. și M., proprietarii imobilului

din Constanța, a art. 2 din Decretul nr. 92/1950.

Pârâții-persoane

fizice - care s-au mărginit doar la a invoca includerea autorului reclamantei, O.M.,

în anexa la Decretul nr. 92/1950 cuprinzând persoanele și imobilele cărora li

se aplica naționalizarea - nu au dovedit că proprietarii imobilului în litigiu,

la data preluării sale, nu erau intelectuali profesioniști

(profesori/institutori).

Prima instanță a mai

reținut, analizând toate probele administrate în cauza sa, că acestea sunt

concordante cu cele statuate în considerentele și dispozitivul sentinței nr. 4204

din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov.

Prin

urmare,

doar

cu încălcarea prevederilor legale în vigoare la acel moment - art. 1 și art. 9 alin.

(1) din Legea nr. 112/1995 - au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare

a căror nulitate absolută se cere a fi constatată, fiind vândute

pârâților-persoane fizice apartamente ale unui imobil care fusese preluat de

stat fără titlu valabil, deci care intraseră în fapt în stăpânirea statului și

autorităților acestuia, fiind apropriate fără respectarea cerințelor legale

impuse de decretul de naționalizare.

Per a contrario, s-a

concluzionat că, în raport de prevederile art. 45 alin. (1) din Legea nr. 10/2001,

republicată, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut dacă a fost

încheiat cu încălcarea prevederilor legale în vigoare la acel moment.

Cu referire la

situația pârâților G.A., Cateluța, Iozu și Ioana, s-a reținut că nu au probat

că, în cazul lor, ar fi fost respectată condiția de a nu fi dobândit sau

înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în

localitatea de domiciliu.

Sub acest aspect, tribunalul

s-a referit la faptul că, în certificatele fiscale din 5 august 1996, depuse de

acești pârâți la dosarul de cumpărare a apartamentelor lor, se menționează,

referitor la pârâții G.C. și G.A., „cu imobil din 1 ianuarie 1990”. O mențiune

similară se regăsește în certificatele fiscale din 5 august 1996 privitor la

pârâții G.I. și G.I.

Aceste mențiuni,

inserate în acte emise de Administrația financiară și Trezoreria Municipiului

Constanța, atașate la dosarul constituit pentru încheierea contractelor de

vânzare-cumpărare pe baza Legii nr. 112/1995, necontestate în vreun fel de

către pârâții amintiți, au fost coroborate cu omisiunea evidentă a acelorași

părți de a declara că, după data de 1 ianuarie 1990, nu ar fi dobândit sau

înstrăinat o locuință proprietate personală în localitatea de domiciliu,

observându-se că declarațiile autentificate ale acestora au un conținut diferit

față de cele ale celorlalți cumpărători, cei dintâi declarând că „nu dețin altă

locuință proprietate de stat sau particulară conform Decret-Lege nr. 61/1990 pe

teritoriul României începând cu data de 01 ianuarie 1990”.

Deși instanța a pus

în discuție această chestiune, pârâții G.C. și G.A. nu au făcut vreo probă din

care să reiasă indubitabil contrariul celor care pot fi reținute din

coroborarea înscrisurilor evocate mai sus, pârâții respectivi rezumându-se la a

prezenta un istoric al dobândirii apartamentului din Constanța, fără a depune

dovezi care să susțină realitatea celor afirmate.

Pe baza acestor

elemente, tribunalul a concluzionat că, la încheierea contractelor de

vânzare-cumpărare din 28 septembrie 1996 de către G.C. și G.A., respectiv G.I.

și G.I., nu au fost respectate cerințele impuse de dispozițiile art. 9 alin.

(6) din Legea nr. 112/1995.

Această încălcare,

dat fiind caracterul de ordine publică al normei respective, se sancționează cu

nulitatea absolută.

În ceea ce privește

apărarea pârâților prin care au invocat buna-credință la încheierea

contractelor de vânzare-cumpărare, s-a arătat că, din interpretarea coroborată

a dispozițiilor art. 45 alin. (1), (2) și (4) din Legea nr. 10/2001, incidente

speței, un contract de vânzare-cumpărare privind un imobil preluat fără titlu

valabil nu va fi lovit de nulitate absolută dacă există buna-credință (cel

puțin) a cumpărătorului, fiind necesar ca buna-credință a cumpărătorului să fie

perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.

Aceasta presupune ca, cumpărătorul să facă toate verificările necesare

referitor la calitatea de proprietar a transmițătorului, verificări apreciate

în funcție de criteriul celui mai exigent membru al comunității, neputându-se

reține buna sa credință atunci când, cu minime diligențe, acesta a cunoscut ori

trebuia să cunoască faptul că fostul proprietar sau moștenitorii acestuia au

depus cerere de restituire a imobilului întemeiată pe Legea nr. 112/1995.

S-a apreciat însă că,

în cauză, atât vânzătorii, cât și cumpărătorii din contractele de

vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cercetează au fost de

rea-credință, deoarece pârâții-persoane fizice au avut cunoștință, la momentul

la care au încheiat contractele, de faptul că apartamentele au fost preluate de

stat în baza Decretului de naționalizare nr. 92/1950.

În acest context, se

impunea ca aceștia să efectueze minime diligențe în sensul de a verifica dacă

au fost respectate, cel puțin, condițiile prescrise de acest act normativ în

cazul imobilului din Constanța, județul Constanța, arătându-se că, este de

neconceput ca, în calitate de cumpărător al unui bun atât de important ca un

imobil, chiriașul să nu îndeplinească diligențele rezonabile pentru a cunoaște

situația juridică a bunului, pentru a se pune la adăpost pe viitor față de o

cerere de evicțiune din partea adevăratului proprietar.

În speță,

pârâții-persoane fizice nu au procedat la verificări detaliate cu privire la

modul în care imobilul litigios a fost naționalizat de către stat, ci s-au

mărginit să constate doar că, pe listele anexă ale Decretului nr. 92/1950, era

menționat, cu privire la acel imobil, un anume O.M.

Instanța a relevat în

acest context, că verificări lesnicioase ar fi putut să fie făcute de către

pârâții-persoane fizice înainte de perfectarea contractelor a căror nulitate

absolută se cere a fi constatată chiar la Primăria Municipiului Constanța - adică la autoritatea publică vânzătoare, având în vedere

că, la această autoritate, se afla depus actul de vânzare-cumpărare al

imobilului litigios, respectiv actul de vânzare-cumpărare autentificat din 27

iulie 1933 de Tribunalul județului Constanța, secția I, prin care numiții O.M.

și M., au dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul în suprafață de

261,40 mp, situat în Constanța, în care cumpărătorii erau menționați ca având

calitatea de „institutori”, așadar de persoane exceptate de la naționalizare

conform art. 2 din Decretul nr. 92/1950.

Apoi, s-a observat că

vânzarea-cumpărarea către/de către pârâții-persoane fizice a apartamentelor

situate în imobilul din Constanța, s-a produs înainte ca autoritățile publice

competente să soluționeze cererea de restituire formulată de reclamanta G.A. în

baza Legii nr. 112/1995. Această cerere a fost soluționată pe cale

administrativă abia prin Hotărârea din 5 aprilie 1999 emisă de Comisia

Județeană Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995, în sensul respingerii

sale, și nu a fost contestată pentru motivul că nu există dovezi că ar fi fost

comunicată reclamantei de către autoritatea publică emitentă.

Or, chiar C.E.D.O. (pct.

47 din Hotărârea din data de 21 iulie 2005 în Cauza Străin și alții vs.

România) a semnalat că, în raport de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995,

vânzarea unor bunuri locatarilor nu putea avea loc decât la expirarea unei

perioade de șase luni, în cursul căreia vechii proprietari puteau cere

restituirea bunului sau o indemnizație, o astfel de dispoziție fiind „destinată

evident evitării vânzării unui bun pentru care fusese depusă o cerere de

restituire, înainte ca o decizie privind restituirea să fie luată”.

S-a apreciat de către

prima instanță că apartamentele situate în imobilul din Constanța, n-ar fi

trebuit vândute decât după clarificarea situației lor juridice, adică după

verificarea valabilității titlului statului, ceea ce presupunea ca autoritatea

administrativă însărcinată cu aplicarea Legii nr. 112/1995 să verifice, printre

altele, dacă autorul reclamantei G.A., numitul O.M., nu era exclus de la aplicarea

Decretului nr. 92/1950 în virtutea art. 2 din acesta, așa cum a procedat

Judecătoria Brașov prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000. Pentru

aceasta nu erau necesare considerații juridice complexe, cum ar fi aprecierea

conformității decretului cu Constituția din 1948, ci doar simpla verificare a

unui fapt, care ar fi putut fi efectuată cerându-i-se reclamantei G.A. să aducă

dovezile pertinente. Însă, pârâții nu au produs vreo dovadă de natură să

probeze faptul că autoritățile administrative ar fi verificat astfel existența

unui titlu al statului în momentul vânzării către chiriași a apartamentelor în

litigiu.

Mai mult, înainte de

a face vreo verificare pe acest aspect esențial, respectiv înainte ca o

instanță sau o autoritate administrativă să fi hotărât asupra cererii de

restituire introdusă de reclamanta G.A. în temeiul unei legi speciale ce viza

repararea prejudiciilor suferite de foștii proprietari în timpul regimului

comunist, autoritățile publice - pârâte în prezenta pricină - au procedat la

vânzarea apartamentelor imobilului în litigiu, ceea ce este de natură a

evidenția, fără echivoc, reaua-credință manifestă a acestora.

Tot de rea-credință au

fost considerați și pârâții-persoane fizice, având în vedere că aceștia, cu

minime diligențe, ar fi putut să ia cunoștință de faptul că reclamanta G.A.

depusese - înainte ca pârâții G.C., G.I., P.V., R.M.A., P.C. și R.M.V. și E.,

la datele de 10 septembrie 1996, de 21 octombrie 1996, de 25 septembrie 1996,

de 15 septembrie 1996 și de 25 septembrie 1996, să formuleze cereri de

cumpărare, cu privire la apartamentele imobilului din Constanța, cerere în baza

art. 14 din Legea nr. 112/1995, prin care solicitase acordarea măsurilor

reparatorii prevăzute de această lege specială, înregistrată la data de 15

iulie 1996.

Simpla formulare a

unei astfel de cereri trebuia să fie susceptibilă de a crea pârâților-persoane

fizice un cât de mic dubiu sub aspectul posibilității ca fostul proprietar ori

moștenitorii acestuia să conteste valabilitatea preluării, dubiu care este de

natură a înlătura buna credință a acestora.

În acest context,

instanța a apreciat ca nefondate alegațiile făcute de pârâții-persoane fizice,

cum că ar fi fost îndreptățiți să cumpere apartamentele din imobilul în litigiu

având în vedere că reclamanta G.A. a cerut doar acordarea de despăgubiri pentru

acel imobil, prin cererea formulată, iar soluția de respingere a acestei cereri

nu a mai fost atacată.

S-a mai arătat că

buna sau reaua-credință a cumpărătorilor, sub aspectul posibilității de a cunoaște

contestarea titlului statului de către fostul proprietar, nu este apreciată în

raport de conduita acestuia din urmă, în lipsa unei prevederi legale care să

instituie o anumită conduită în sarcina sa, sub forma obligației de a-i

notifica pe chiriașii imobilului a cărui restituire intenționează a o solicita.

Cumpărătorul diligent și precaut nu poate invoca buna-credință dacă la momentul

încheierii contractului avea cunoștință ori putea avea cunoștință de faptul că

cel care vinde nu este proprietarul imobilului ori din anumite împrejurări

rezulta faptul că un terț se considera adevăratul proprietar al imobilului,

dubiul pe care evident l-a avut trebuind să-l oprească a cumpăra într-un atare

caz.

Or, în speță,

reclamanta G.A. a formulat cerere de restituire a întregului imobil situat în

Constanța, considerând, prin aceasta, imobilul proprietatea sa personală.

Nu se poate susține

faptul că, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, singura

cale prin care fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fără

titlu era cea a acțiunii în revendicare, prin care să conteste titlul statului,

în lipsa unei reglementari speciale a regimului juridic al imobilelor preluate

fără titlu valabil, orice manifestare neechivocă de voință a fostului proprietar

în sensul solicitării restituirii imobilului preluat echivalând cu o contestare

a valabilității preluării.

Cu alte cuvinte,

instanța a considerat că, prin depunerea unei cereri de restituire fie și în

echivalent a imobilului în litigiu, reclamanta G.A., în calitate de moștenitor

al fostului proprietar al imobilului în litigiu, a contestat implicit

valabilitatea titlului statului asupra acestui imobil, tocmai întrucât cunoștea

prevederile art. 1-2 și art. 5 din Legea nr. 112/1995 (nimeni neputându-se

prevala de necunoașterea legii), în sensul că prevederile art. 9 din aceeași

lege nu ar fi putut fi aplicate decât pentru apartamentele locuite de chiriași,

preluate însă, cu titlu de către stat, în lipsa unei reglementări speciale la

acea vreme, care să statueze asupra regimului juridic și asupra posibilității

de retrocedare a imobilelor cu destinația de locuință preluate fără titlu

valabil, cum este cel în litigiu și în condițiile în care, prin decizia

pronunțată la data de 2 februarie 1995 de Curtea Supremă de Justiție,

constituită în Secțiile Unite, s-a hotărât că ”Instanțele judecătorești nu au

atribuția de a cenzura și dispune restituirea imobilelor naționalizate prin Decretul

nr. 92/1950; numai legea poate dispune cu privire la conformitatea naționalizărilor

efectuate în temeiul Decretului nr. 92/1950 cu dispozițiile actualei Constituții”,

decizie menținută până la data de 28 septembrie 1998.

Separat de aceasta,

s-a observat că, în cazul a două dintre contractele de vânzare-cumpărare

analizate din 31 martie 1997 - există clauze contractuale exprese de natură a

crea cumpărătorilor dubii serioase cu privire la valabilitatea titlului

statului asupra apartamentelor respective, prin care R.A.E.D.P.P. declara că este

exonerat de orice răspundere privind eventualele litigii ce apar între fostul

proprietar/moștenitorii acestuia și noul proprietar sau fostul administrator.

Pentru orice persoană

de bună credință, existența unor asemenea clauze ar fi fost de natură a ridica

serioase semne de întrebare cu privire la faptul dacă vânzătorul are calitatea

de proprietar al bunului imobil vândut. S-a apreciat că simpla inserare a unei

asemenea clauze exclude buna credință a cumpărătorilor, atâta vreme cât buna credință

trebuie să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă, iar

lipsa de informare sau ignoranța cumpărătorului în ceea ce privește situația

juridică a imobilului dobândit nu poate scuza eroarea cumpărătorului.

Chiar dacă s-ar aprecia

că pârâții-persoane fizice ar fi fost de bună credință, s-a arătat că nu s-a

făcut dovada că aceștia au fost într-o eroare comună și invincibilă cu privire

la calitatea vânzătorului de proprietar al imobilelor vândute.

Dacă buna-credință a

dobânditorului se prezumă legal, eroarea comună și invincibilă trebuie să fie

dovedită chiar de către dobânditorul care invocă beneficiul proprietății

aparente, pentru a salva actul juridic de înstrăinare cu titlu oneros încheiat

cu aparentul proprietar de la desființare (nulitate absolută).

Or, în cauză, față de

toate cele relevate anterior, s-a considerat că s-a dovedit, fără echivoc, că

titlul transmițătorului nu este valabil, imobilul în litigiu fiind preluat de

stat cu nesocotirea art. II din decretul de naționalizare din 1950, aspect pe

care dobânditorii, pârâții-persoane fizice, l-ar fi putut cunoaște cu minime

diligențe. În plus, nu s-a făcut vreo probă din care să reiasă că, referitor la

imobilul din Constanța, au fost îndeplinite formalitățile de publicitate

imobiliară de către proprietarul aparent, înainte ca acesta să fi fost vândut

chiriașilor, iar buna credință a pârâților-persoane fizice este exclusă, atâta

vreme cât credința acestora în realitatea (falsă) a situației aparente -

respectiv că vânzătorul este proprietar al imobilului vândut - nu este lipsită

de orice culpă (neglijență) din partea lor.

Împotriva acestei

sentințe au declarat apel pârâții G.A., G.C., P.M., P.V., R.E., R.M., Municipiul

Constanța, prin primar, și Consiliul Local Constanța.

Prin Decizia civilă nr.

79 din 26 septembrie 2013, Curtea de Apel Ploiești-Secția I civilă a admis

apelurile pârâților; a schimbat în tot sentința atacată în sensul respingerii,

ca neîntemeiată, a acțiunii, a obligat intimatul-reclamant la plata, către

pârâtele R.E. și R.M., a sumei de 3.500 lei cheltuieli de judecată, iar către

pârâtele P.M. și P.V., a sumei de 3.500 lei cu același titlu.

Referitor

la nelegala modificare a acțiunii în ceea ce privește temeiul de drept și

motivele de nulitate invocate, precum și la analizarea, de către instanță, a

unor motive de nulitate,altele decât cele invocate de reclamant, cu încălcarea art.

129 alin. (6) C. proc. civ., instanța de apel a constatat că precizarea temeiului

juridic nu constituie o modificare a acțiunii, cu atât mai mult cu cât

apelanții recunosc faptul că în chiar cuprinsul acțiunii s-a invocat cauza

ilicită, iar ca temei de drept au fost invocate prevederile art. 948 C. civ. și

art. 46 din Legea nr. 10/2001, în prezent art. 45.

Referitor

la fondul cauzei, instanța de apel a reținut că în speță, sunt incidente prevederile

art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora actele juridice de

înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de

nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună

credință, dispoziții ce au fost interpretate în mod eronat de către prima

instanță.

Pentru a justifica

reaua-credință a cumpărătorilor dar și încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995,

instanța de fond a reținut, printre altele, nerespectarea termenului de 6 luni

prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 de către pârâții cumpărători, însă

chiar din motivare rezultă că cererile de cumpărare a imobilului se situează în

timp după expirarea termenului de 6 luni și anume : 10 septembrie 1996 -

cererea familiei G.; 25 septembrie 1996 - cererea familiei R. și 21 octombrie 1996

- cererea familiei P.

S-a mai susținut că

unii dintre pârâți nu ar fi respectat, la încheierea actului de

vânzare-cumpărare, dispozițiile imperative prevăzute de art. 9 alin. (6) din

Legea nr. 112/1995, în sensul că ar fi omis să declare că după data de 01

ianuarie 1990 nu ar fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală

în localitatea de domiciliu, potrivit mențiunilor din certificatele fiscale

eliberate în anul 1996.Însă aceste certificate fiscale conțin niște neconcordanțe,

în formularul tipizat arătându-se că pârâții nu figurează cu imobile la 01

ianuarie 1990, făcând-se ulterior o adăugire în sensul că totuși ar figura cu

un imobil la aceeași dată, dar fără a fi individualizat acel imobil, situație

în care nu rezultă că pârâții G. nu s-ar califica în procedura Legii nr. 112/1995.

În plus, la solicitarea instanței, reclamantul, prin apărător, a arătat că nu

poate face proba contrară, în sensul că pârâții G. ar fi dobândit un alt imobil

în perioada vizată de lege, ba mai mult, a arătat că niciodată nu a susținut

această împrejurare.

Totodată, instanța de

fond a reținut reaua-credință a cumpărătorilor motivat de aceea că actele de

înstrăinare s-au încheiat înainte de soluționarea cererii de restituire

formulată de G.A. în baza Legii nr. 112/1995, însă trebuie precizat că această

moștenitoare nu a formulat niciodată o cerere de restituire în natură a

imobilului în baza Legii nr. 112/1995, ci numai o cerere de despăgubiri

(echivalent bănesc) înregistrată din 18 iulie 1996 (fila 21 dosar fond).

Analizând

valabilitatea contractelor, instanța de fond a apreciat că nu se poate reține

buna-credință a cumpărătorilor, întrucât cu minime diligențe au cunoscut sau ar

fi trebuit să cunoască faptul că fostul proprietar sau moștenitorii acestuia au

depus cerere de restituire a imobilului în baza Legii nr. 112/1995, care s-a

dovedit însă a fi o cerere pentru despăgubiri, conform precizărilor de mai sus.

Însă instanța de fond

a imputat cumpărătorilor efectuarea unor minime diligențe și cu privire la

verificarea respectării condițiilor impuse de Decretul nr. 92/1950, cu ocazia

naționalizării imobilului în litigiu.

Sub acest aspect,

practica judiciară a statuat că, în lipsa unei cereri de restituire a

imobilului formulată de fostul proprietar și în lipsa unei notificări adresată

chiriașilor privind intenția de a revendica imobilul, cumpărătorii nu puteau fi

considerați decât de bună credință, iar analiza titlului statului nu era în

competența cumpărătorilor, care oricum nu ar fi fost în măsură să facă asemenea

aprecieri (a se vedea Decizia civilă nr. 7725/2006 a Înaltei Curții de Casație

și Justiției).

O apreciere eronată a

instanței de fond este aceea că cererea de despăgubiri formulată în temeiul

Legii nr. 112/1995, în lipsa unor reglementări speciale privitoare la regimul

juridic al imobilelor preluate fără titlu valabil, echivalează cu contestarea

titlului statului.

Astfel, Legea nr. 112/1995

este sediul materiei numai pentru imobilele preluate cu titlu valabil de către

stat, stabilind expres că imobilele preluate fără titlu pot face obiectul unor

cereri de restituire sau despăgubiri formulate de persoana îndreptățită, pe

cale judecătorească, potrivit dreptului comun.

S-a mai reținut că buna-credință

a cumpărătorilor este exclusă și de existența, în contractele de înstrăinare, a

unei clauze de exonerare de evicțiune a vânzătorului, clauze care sunt de

natură să ridice dubii serioase cu privire la valabilitatea titlului statului.

Această opinie nu

poate fi primită, deoarece chiar instanța supremă prin Decizia nr. 137/2004 a

statuat că față de prevederile art. 1337 C. civ., clauza cumpărării pe riscul

chiriașilor este nulă, vânzătorul fiind de drept obligat să răspundă către

cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

Referitor la

nedovedirea în cauză, a împrejurării că pârâții cumpărători s-au aflat într-o

eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea vânzătorului de proprietar

al imobilelor vândute, instanța de apel a constatat că, potrivit practicii

judiciare în materie, este suficient ca viitorii cumpărători să verifice

existența titlului statului pentru a se putea reține că au depus diligențe

rezonabile pentru a verifica dacă vânzătorul poate înstrăina bunul în temeiul

Legii nr. 112/1995, făcându-se deplina dovadă a aparenței de drept.

Este adevărat că în

speță imobilul vândut a fost preluat de stat fără titlu, însă această situație

a fost stabilită la câțiva ani după încheierea contractelor ce fac obiectul

litigiului, respectiv, prin sentința civilă nr. 4204/2000 a Judecătoriei

Brașov, rămasă irevocabilă la data de 23 aprilie 2001, litigiu în care nici

pârâții cumpărători și nici statul nu au figurat ca părți, astfel că, potrivit

principiului relativității efectelor hotărârilor judecătorești, sentința

menționată nu este opozabilă pârâților.

În sprijinul celor de

mai sus, tot instanța supremă a statuat că buna credință se analizează în

raport de momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, cu respectarea

cerințelor legale aplicabile la acel moment, în persoana cumpărătorilor care nu

au cunoscut că imobilul este deținut de stat fără titlu.

Din economia Legii nr.

10/2001 rezultă că buna credință constă în credința dobânditorilor că au

contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale în

vigoare la data perfectării actelor. Ambele categorii de condiții sunt

întrunite în speță, pentru că în situația în care moștenitorul nu și-a

manifestat în niciun fel intenția de a redobândi proprietatea autorilor săi,

pârâții nu puteau avea niciun dubiu că imobilul nu ar aparține statului.

Pe de altă parte, actele

au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziția

foștilor proprietari pentru a-și exprima opțiunea între a obține restituirea în