ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1199/2014

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța la data de 5 august 2002 sub nr. 13747/2002, reclamanta G.A. a solicitat, în temeiul dispozițiilor art. 5 și 948 C. civ., dar și ale art. 46 din Legea nr. 10/2001, în contradictoriu cu pârâții R.A.E.D.P.P. Constanța, P.C., P.M., P.V., R.M.V., R.E., R.M.A., G.A., G.C., G.I. și G.I., să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate între R.A.E.D.P.P. Constanța, ca vânzător, cu fiecare dintre pârâții persoane fizice, în calitate de cumpărători, cu privire la imobilul situat în municipiul Constanța, județul Constanța. În motivare, s-a arătat, în esență, că imobilul situat în municipiul Constanța, județul Constanța, compus din teren în suprafață de 261,40 mp și casa de locuit construită pe acesta, a fost proprietatea autorilor reclamantei, M.M.O.

și M.O., fiind dobândit prin cumpărare și, respectiv, prin construire, așa cum rezultă din actul autentificat din 26 iulie 1933 și autorizația din 16 martie 1939; că în anul 1950, soții O. erau profesori, astfel că, doar prin aplicarea abuzivă a Decretului nr. 92/1950, imobilul a fost preluat de către stat ca efect al naționalizării, această situație fiind reținută cu autoritate de lucru judecat prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 pronunțată de Judecătoria Brașov; că în această împrejurare, statul, ca și toate persoanele juridice cărora, în timp, le-a fost transmis dreptul de administrare asupra acestui bun sau, în condițiile Legii nr. 15/1990, chiar dreptul de proprietate, nu au fost, în realitate, decât detentori precari ai imobilului, care nu a ieșit niciodată în mod legal din sfera de dispoziție juridică a proprietarilor inițiali; că statul, care în orice situație trebuie să fie garantul legalității, nu poate invoca propria fraudă în scopul dobândirii unui drept, iar, potrivit principiului fraus omnia corrumpitur, nici dobânditorii subsecvenți nu se pot prevala în mod valabil de existența unui drept astfel dobândit; că, dacă vânzarea lucrului altuia s-a încheiat de vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea sau, în orice caz, pe riscul cumpărătorului, subzistă un caz tipic de nulitate absolută, precum și că reclamanta a formulat,

în baza Legii nr. 10/2001, cerere pentru restituirea în natură a imobilului, ceea ce justifică interesul particular pentru promovarea prezentei acțiuni. Ulterior, reclamanta a depus originalul notificării din 13 iulie 2001 adresată Primăriei Municipiului Constanța conform art. 21 din Legea nr. 10/2001 privind imobilul situat în Constanța, și a precizat că „temeiul juridic al acțiunii promovate îl reprezintă dispozițiile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001”, și precizări prin care a solicitat introducerea în cauză ca pârâți a Consiliului Local Constanța și a Primăriei Municipiului Constanța, ambele autorități reprezentate de Primar. Prin încheierea din 22 iunie 2006, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 6337/1/2006 a fost admisă cererea de strămutare formulată de reclamanta G.A.

și s-a dispus strămutarea judecării cauzei la Judecătoria Buzău, unde aceasta a fost înregistrată sub nr. 10435/2006. Prin sentința civilă nr. 6149 din 08 decembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Buzău în Dosarul nr. 10435/2006, s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Buzău, apreciindu-se că aceasta este instanța competentă material, în raport de obiectul cauzei și de dispozițiile art. 21 alin. (1), ale art. 25 și ale art. 26 alin. (3) din Legea nr. 10/2001. Pe rolul Tribunalului Buzău, secția civilă, Dosarul a fost reînregistrat sub nr. 1799/114/2007. Prin sentința civilă nr. 494 din 20 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Buzău, secția civilă, în Dosarul nr. 1799/114/2007, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei invocată de pârâții persoane fizice și de pârâta R.A.E.D.P.P.

Constanța și a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă pentru acest motiv. Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut, în esență, că reclamanta nu a făcut dovada că testatorul său, O.D.M. este una și aceeași persoană cu fostul proprietar al imobilului, O.M.; că la dosarul cauzei nu au fost depuse acte de stare civilă, ci doar o declarație de notorietate autentificată din 19 noiembrie 2000, precum și că reclamanta nu a dovedit niciodată calitatea sa de succesor al defunctului O.M., nedepunând niciun act de stare civilă în acest sens.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta G.A., arătând că în mod greșit a fost admisă excepția lipsei calității sale procesuale, în condițiile în care aceasta a dovedit, prin actele depuse la dosar, atât calitatea de proprietar a autorului său, defunctul O.M., cât și calitatea sa de succesor al acestuia; că diferența de prenume a autorului său „ M.”- în actele de proprietate ale imobilului și „M.” în testamentul autentificat din 1964 reprezintă o simplă eroare, datorată unei scrieri greșite a prenumelui, precum și că, prin declarația de notorietate, cât și prin actele de stare civilă, corespondența autorului său, actele de proprietate ale imobilului și adresa emisă de I.N.E.P. București, s-a dovedit că O.M.

este una și aceeași persoană cu O.M. și, respectiv, că reclamanta este unica moștenitoare a acestuia, fiind astfel îndreptățită să promoveze prezenta acțiune. Apelul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 29 iunie 2007, sub nr. de Dosar nr. 1799/114/2007. În fața acestei instanțe, judecarea cauzei a fost suspendată de mai multe ori, respectiv prin încheierea de ședință din 3 decembrie 2007 - în baza art. 4 alin. (1) din Legea nr. 554/2004, modificată, în vederea soluționării excepției de nelegalitate a dispoziției nr. 1038/2007 emisă de Primarul Comunei Cogealac din Județul Constanța, prin încheierea de ședință din 16 martie 2009 - în baza art. 244 alin. (1) C. proc.

civ., până la soluționarea irevocabilă a Dosarului nr. 10859/118/2008 al Tribunalului Constanța și prin încheierea din data de 13 decembrie 2010 - în temeiul art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la indicarea moștenitorilor intimatei decedate G.I. Prin încheierea de la data de 13 decembrie 2010, Curtea de Apel Ploiești a dispus și introducerea în cauză, în calitate de apelant-reclamant, a numitului B.A.C., ca moștenitor al apelantei-reclamante, decedată, de asemenea, în cursul judecății, și în raport de declarația acestuia în sensul că își însușește apelul declarat de autoarea sa, luând totodată act că și intimata G.I. a decedat la data de 26 octombrie 2009 (la data de 15 martie 2011, apelantul depunând certificatul de calitate de moștenitor din 12 ianuarie 2010, care atestă că unicul moștenitor al defunctei G.I.

este intimatul G.A., în calitate de descendent de gradul I). Prin decizia civilă nr. 100 din 04 aprilie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, în Dosarul nr. 1799/114/2007, s-a respins, ca neîntemeiată, excepția inadmisibilității apelului, pentru considerentele menționate în practicaua acestei decizii, s-a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, s-a admis apelul declarat de aceasta împotriva hotărârii de primă instanță, care a fost desființată, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la Tribunalul Buzău. Pentru a pronunța această soluție, s-a reținut, în esență, că nu este fondată excepția lipsei calității procesuale active, invocată de intimați la termenul de judecată din data de 04 aprilie 2011, având în vedere că obiectul prezentei acțiuni îl reprezintă constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între R.A.E.D.P.P.C.

Constanța și intimații persoane fizice, temeiul de drept invocat de reclamanta-apelantă constituindu-l dispozițiile art. 5 și 948 C. civ., coroborate cu cele ale art. 46 din Legea nr. 10/2001, ținând seama că raționamentul prezentat de intimați, în sensul că, datorită modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, reclamanta-apelantă beneficiază, doar de despăgubiri (imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995 nemaifiind restituibile în natură), ignoră, în mod evident, obiectul acțiunii deduse judecății, întrucât art. 7 pct. 1 1 din Legea nr. 10/2001, care stipulează că nu se restituie în natură imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995, invocat de către intimați, în argumentarea excepției menționate, statuează, ca o condiție sine qua non de aplicare, ca imobilul să fie înstrăinat cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995.

Însă, reclamanta-apelantă pretinde a se constata tocmai nulitatea absolută a contractului de înstrăinare, contestând, prin urmare, condiția de valabilă încheiere a acestora, dovedindu-se că intimații au omis a avea în vedere că art. 45 din Legea nr. 10/2001, care consacră în favoarea fostului proprietar posibilitatea de a contesta în justiție valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate asupra imobilului ce i-a aparținut până la preluarea de către statul comunist, este păstrat și în actuala reglementare, neputându-se discuta, prin urmare, nici de o inadmisibilitate „ex lege” a unor astfel de acțiuni și, de asemenea, nici de o lipsă a calității procesuale a fostului proprietar, reclamant în cadrul unor astfel de acțiuni, așa după cum au susținut intimații.

S-a arătat și că, în faza procesuală a apelului, reclamanta a depus, ca act nou, dispoziția nr. 1038 emisă de Primăria comunei Cogealac la data de 22 iulie 2007, din care reiese că testatorul O.M. s-a căsătorit la data de 12 iulie 1909 în com.Cogealac cu numita D.M., din București, persoană care apare în actele de stare civilă aflate în dosarul de fond, ca fiind soția numitului O.M. (în acest sens, certificatul de căsătorie din 98, extras din registrul de căsătorii al comunei Cogealac, jud.Constanța - filele 101 și 102 dosar fond).

Acest act nou a fost contestat de către intimații - persoane fizice atât pe calea incidentală a excepției de nelegalitate (ceea ce a impus, la termenul de judecată din data de 3 decembrie 2007, suspendarea judecării apelului și sesizarea instanței de contencios administrativ competentă - Tribunalul Constanța, conform art. 4 alin. (1) din Legea nr. 554/2004, modificată), cât și pe calea directă a acțiunii în constatarea nulității absolute a dispoziției (ceea ce a determinat o nouă suspendare a judecății apelului în baza art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc.

civ., prin încheierea din data de 16 martie 2009), însă ambele proceduri jurisdicționale promovate de către intimații-persoane fizice au fost respinse în mod irevocabil de către Curtea de Apel Constanța prin Decizia civilă nr. 555 din 30 octombrie 2008 și prin Decizia civilă nr. 793/CA din 3 noiembrie 2010. Prin urmare, actul nou administrat, a fost valorificat în proces ca înscris care se bucură de prezumția de valabilitate și a fost coroborat cu celelalte probe administrate în dosar. S-a avut în vedere că reclamanta-apelantă a depus trei hotărâri judecătorești irevocabile, prin care a dovedit că i s-a admis acțiunea în revendicarea imobilului în litigiu, formulată în contradictoriu cu intimații Consiliul Local al municipiului Constanța, Municipiul Constanța și R.A.E.D.P.P.

Constanța - sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov - respectiv, că i s-a admis acțiunea în revendicare formulată împotriva acelorași intimați, persoane juridice, pentru apartamentul compus din 3 camere, dependințe și boxă, situat în imobilul din prezentul litigiu - sentința civilă nr. 712 din 28 martie 2005 a Tribunalului Constanța (filele 196-198 dosar apel) și Decizia civilă nr. 285/C din 14 noiembrie 2006 a Curții de Apel Constanța (filele 199-200 dosar apel), rămase irevocabile prin Decizia nr. 8202 din 5 decembrie 2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, reținându-se în această procedură că „reclamanta G.A. are calitatea de persoană îndreptățită în sensul Legii nr. 10/2001, fiind unica moștenitoare a autorului său, O.M.” și că, „ în mod corect, în fazele procesuale anterioare, s-a luat în considerare și declarația de notificare autentificată din 1 noiembrie 2003, (…) potrivit căreia O.M.

este aceeași persoană cu O.M.

sau O.M.” Apărarea intimaților persoane fizice, care au susținut că aceste hotărâri judecătorești nu le sunt opozabile întrucât nu au fost părți în procesele în care s-au pronunțat, a fost înlăturată cu motivarea că, în virtutea caracterului lor irevocabil, hotărârile în cauză se bucură de putere de lucru judecat, iar în raport cu terții, hotărârile judecătorești irevocabile au caracterul unor prezumții, care pot fi răsturnate prin dovada contrarie, dovadă care, în speța de față, nu a fost făcută de către intimații persoane fizice, toate demersurile juridice efectuate de aceștia pentru a anula actul care confirmă susținerile apelantei și situația de fapt și de drept reținută a hotărârii menționate, fiind respinse irevocabil, precum și că s-a constatat că prima instanță a omis a avea în vedere însuși obiectul acțiunii - constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare- precum și faptul că aceasta fusese invocată de către persoana căreia îi fusese admisă acțiunea în revendicare împotriva vânzătorului.

Prin Decizia civilă nr. 1963 din 19 martie 2012, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 1799/114/2007, a fost respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâții G.C., G.A., P.M., P.C., P.V., R.E., R.M.A.

împotriva Deciziei nr. 100 din 4 aprilie 2011 a Curții de Apel Ploiești și au fost obligați pârâții să plătească, în solidar, intimatului-reclamant suma de 3.100 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reținându-se, în esență, că, în mod legal s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond față de hotărârile judecătorești menționate de instanța de apel, respectiv, sentința civilă nr. 4204/2000 a Judecătoriei Brașov, sentința civilă nr. 712/2005 a Tribunalului Constanța și Decizia civilă nr. 285 C/2006 a Curții de Apel Constanța, intrate în puterea lucrului judecat, din care a rezultat calitatea reclamantei de persoană îndreptățită la măsuri reparatorii în condițiile Legii nr. 10/2001, ca unică moștenitoare a defunctului O.M.

Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Tribunalului Buzău, secția I civilă, la data de 18 septembrie 2012, sub nr. 5308/114/2012. Prin încheierea din data de 15 octombrie 2012 a acestei instanțe, s-a luat act că obiectul acțiunii îl constituie constatarea nulității absolute, în temeiul Legii nr. 10/2001 și a Legii nr. 112/1995, a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții - persoane juridice din 31 martie 1997 - cumpărători P.C. și P.M.; din 31 martie 1997 - cumpărător P.V.; din 30 septembrie 1996 - cumpărători R.M.V.

și R.E.; din 30 septembrie 1996 - cumpărător R.M.A.; din 28 septembrie 1996 - cumpărători G.C., G.A.; G.I., G.I., referitor la apartamentele aflate în imobilul situat în Constanța, județul Constanța; De asemenea, s-a luat act că, în cauză, față de precizările făcute și de decesele survenite de-a lungul procesului, au calitate de reclamant G.A., decedată, acțiunea fiind continuată de reclamantul B.A.C., unicul ei moștenitor, pârâți R.A.E.D.P.P. Constanța, Municipiul Constanța, prin Primar, și Consiliul Local al Municipiului Constanța; P.C. - decedat pe parcursul procesului, la data de 25 noiembrie 2011-, P.M. și P.V. - în nume propriu și ca moștenitori ai pârâtului P.C.-, R.M.V. - decedat pe parcursul procesului, 2003 -, R.E.

și R.M.A. - în nume propriu și ca moștenitori ai pârâtului R.M.V. -, G.C., G.A. - în nume propriu și ca moștenitor al pârâților G.I. și G.I.-, G.I. - decedat pe parcursul procesului, la data de 30 ianuarie 2005- și G.I. - decedată pe parcursul procesului, la data de 26 octombrie 2009. Prin sentința civilă nr. 374 din 18 martie 2013, Tribunalul Buzău, secția I civilă, a admis acțiunea, a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții Consiliul Local al Municipiului Constanța și R.A.E.D.P.P. Constanța din 31 martie 1997 - cumpărători P.C. și P.M., din 31 martie 1997 - cumpărător P.V., din 30 septembrie 1996 - cumpărători R.M.V. și R.E., din 30 septembrie 1996 - cumpărător R.M.A., din 28 septembrie 1996 - cumpărători G.C., G.A., G.I., G.I., având ca obiect apartamentele aflate în imobilul situat la adresa din Constanța, județul Constanța; a obligat pârâții ca, în solidar, să plătească reclamantului B.A.C.

suma de 4.960 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentate de onorariul de avocat achitat în cauză și a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de pârâții-persoane fizice, de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată în cuantum total de 28.120 lei.

Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut că reclamanta G.A., fiica numitei S., născută O., și căsătorită G. la data de 25 aprilie 1944, este nepoată de frate a lui O.M., iar conform mențiunilor din certificatul de calitate de moștenitor din 09 mai 2003, unicul moștenitor (testamentar) al defunctului O.M., decedat, este reclamanta G.A., în baza testamentului autentificat din 29 februarie 1964. Prin Decizia civilă nr. 100 din 4 aprilie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în Dosarul nr. 1799/114/2007, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 1963 din 19 martie 2012 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că reclamanta a făcut dovada că O.M.

este una și aceeași persoană cu O.M. și că aceasta are calitatea de succesor al defunctului O.M. La data de 24 august 2010, reclamanta G.A. a decedat, unicul său moștenitor (legatar universal) fiind reclamantul B.A.C., potrivit certificatuuil de calitate de moștenitor din 17 septembrie 2010. O.M. și M., „ambii institutori”, au dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul în suprafață de 261,40 mp, situat în Constanța, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 iulie 1933 de Tribunalul județului Constanța, secția I, iar în baza autorizațiilor de construire din 1933 și din 1939, aceștia au fost autorizați de Primăria Municipiului Constanța să edifice o construcție pe teren. Până cel târziu în anul 1942, soții M. și M.O.

au construit o casă de locuit compusă din cinci apartamente, având subsol, parter și trei etaje. Prin Decretul nr. 92/1950, imobilul respectiv a fost naționalizat, proprietarul O.M. fiind menționat în anexa la decret, poziția 401, în același sens fiind și adresa din 14 octombrie 1996 emisă de R.A.E.D.P.P. Constanța și adresa din 11 februarie 2005 a Primăriei Municipiului Constanța. Potrivit adreselor din 02 martie 2000 și din 10 decembrie 1998 emise de pârâta R.A.E.D.P.P. Constanța, imobilul în cauză era format din 7 apartamente distincte, din care șase apartamente au fost cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995 prin contractele de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997 (cumpărători P.C. și M.), din 31 martie 1997 (cumpărător P.V.), din 30 septembrie 1996 (cumpărători R.M.V.

și E.), din 30 septembrie 1996 (cumpărător R.M.A.), din 28 septembrie 1996 (cumpărători G.C., și A.) și din 28 septembrie 1996 (cumpărători G.I. și I.), fiind deținute cu contract de închiriere la data de 22 decembrie 1989 de către aceste persoane, iar un alt apartament, în suprafață totală de 82,85 mp și format din 2 camere și hol (în suprafață de 52,40 mp) și dependințe (în suprafață de 5,00 mp + 13,70 mp), era deținut, cu contractul de închiriere din 27 octombrie 1999, de familia T.E.

Acest din urmă apartament, situat la demisolul clădirii - conform celor statuate prin încheierea de îndreptare eroare materială din data de 19 septembrie 2006 - format din 3 camere, hol, dependințe, boxă, cu suprafața de 82,85 mp, care era deținut cu contract de închiriere de familia T.E., a fost restituit reclamantei prin hotărâre irevocabilă, respectiv, prin sentința nr. 712 din 28 martie 2006, pronunțată de Tribunalul Constanța, secția civilă, în Dosarul nr. 2605/2005, devenită definitivă prin Decizia nr. 285/C din 14 noiembrie 2006 a Curții de Apel Constanța (Dosar nr. 4118/36/2006) și apoi irevocabilă prin Decizia nr. 8202 din 5 decembrie 2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția civilă.

Prin notificarea din 13 iulie 2001, efectuată prin executorul judecătoresc V.Ș., reclamanta G.A., prin mandatar B.A.C., a cerut Primăriei Municipiului Constanța și Consiliului Local al Municipiului Constanța (pârâți în prezenta cauză), ca, în baza Legii nr. 10/2001, să dispună restituirea în natură a imobilului din Constanța, format din 7 apartamente distincte, fără ca aceasta să fi fost soluționată în vreun fel. De asemenea, s-a menționat că, prin hotărâre irevocabilă, respectiv, prin sentința nr. 641 din 23 mai 2003, pronunțată de Tribunalul Constanța, (definitivă prin respingerea ca tardiv a apelului, prin Decizia nr. 174/C din 18 noiembrie 2003 a Curții de Apel Constanța și irevocabilă prin Decizia nr. 5613 din 14 octombrie 2004, pronunțată de secția civilă, a instanței supreme), s-a respins, ca inadmisibilă, acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul comun, formulată de reclamanta G.A.

împotriva tuturor pârâților din prezenta cauză și având ca obiect imobilul din Constanța , considerentul esențial care a fundamentat această soluție fiind acela că reclamanta trebuia să urmeze procedura prevăzută de legea specială, Legea nr. 10/2001. Prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000, pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 7438/1999 (rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 599/R din 23 aprilie 2001 pronunțată de Curtea de Apel Brașov în Dosarul nr. 516/R/2001) în contradictoriu cu pârâții Municipiul Constanța, Consiliul Local Constanța, R.A.E.D.P.P. Constanța (pârâți și în prezenta pricină), s-a constatat că imobilul situat în Constanța, a fost naționalizat abuziv, fără titlu legal.

Prin cererea înregistrată la 15 iulie 1996, reclamanta G.A., în calitate de moștenitor testamentar al defunctului O.M., a solicitat, în baza Legii nr. 112/1995, despăgubiri pentru imobilul din Constanța, și pentru cel din Constanța, str. S., imobile naționalizate fără despăgubire prin Decretul nr. 92/1950. Prin procesul-verbal încheiat la data de 30 decembrie 1998, Comisia Locală Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995 a propus respingerea cererii reclamantei G.A. de acordare a despăgubirilor, având în vedere că nu s-a făcut dovada calității de persoană îndreptățită. Prin Hotărârea din 5 aprilie 1999, emisă de Comisia Județeană Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a respins cererea reclamantei G.A.

pentru acordarea unor despăgubiri potrivit Legii nr. 112/1995 pentru imobilul din Constanța, ca și pentru cel din Constanța, str. S., motivându-se această soluție prin aceea că „aceste imobile nu se aflau în proprietatea testatorului O.M. la data decesului său, iar testamentul lăsat de sus-numit nu poate produce efecte juridice și în privința acestora”. Prima instanță a mai reținut că respectiva hotărâre nu a fost atacată la instanța competentă, în termenul prevăzut de lege, dar că, între actele înaintate de Consiliul Județean Constanța, nu se regăsește dovada comunicării Hotărârii nr. 689/1999 către reclamanta G.A.

Condițiile cumulative de validitate a contractelor de vânzare-cumpărare, impuse prin dispozițiile Legii nr. 112/1995, sub regimul de reglementare al căreia s-au încheiat toate contractele contestate sunt : chiriașii să ocupe imobilul în baza unui contract de închiriere valabil încheiat; imobilul să fi fost preluat de stat cu titlu valabil; chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - să nu fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Din corelarea art. 1 și a art. 9 din Legea nr. 112/1995 rezultă că numai imobilele preluate de stat cu titlu valabil puteau fi vândute către chiriași, tribunalul stabilind că, în primul rând, această condiție nu era îndeplinită în cauză deoarece prin hotărâre irevocabilă (sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000, pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 7438/1999, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 599/R din 23 aprilie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Brașov în Dosarul nr. 516/R/2001) s-a constatat că imobilul situat în Constanța, a fost naționalizat abuziv, fără titlu legal, proprietarii acestuia, fiind intelectuali profesioniști (profesori/institutori) la data preluării și exceptați expres de la naționalizare, potrivit art. 2 din Decretul nr. 92/1950, hotărâre în raport de care pârâții-persoane fizice nu au făcut vreo probă contrară.

S-a apreciat că, o atare constatare, produce efecte retroactive întrucât hotărârile judecătorești sunt, în principiu, declarative, efectele hotărârii retroactivând până în ziua nașterii dreptului (preluării imobilului), neexistând nicio rațiune pentru a fixa punctul de plecare la data cererii de chemare în judecată (astfel cum, eronat, au pretins pârâții-persoane fizice). Apărarea pârâților-persoane fizice, prin care au invocat inopozabilitatea acestei hotărâri judecătorești, întrucât nu au fost părți în procesul în care s-a pronunțat, a fost înlăturată, apreciindu-se că este rezultat al unei grave confuzii între relativitatea efectelor hotărârii judecătorești și opozabilitatea față de terți a actului jurisdicțional.

Chiar dacă această hotărâre nu are efect obligatoriu față de pârâții - persoane fizice, terții trebuie să respecte rezultatul dezbaterii judiciare, chiar dacă nu au participat la aceasta, cel puțin până în momentul la care vor demonstra în justiție contrariul. Terții nu pot nega situația juridică născută din faptul existenței unei hotărâri judecătorești, care este opozabilă tuturor, ca orice act jurisdicțional și sunt obligați să recunoască existența hotărârii ca fapt juridic, respectiv ca prezumție relativă (iuris tantum) de adevăr, susceptibilă de dovadă contrară. Or, în speță, pârâții-persoane fizice nu au făcut vreo probă prin care să combată cele constatate prin hotărârea irevocabilă, respectiv prin care să dovedească inaplicabilitatea în cazul autorilor reclamantei G.A., soții O.M.

și M., proprietarii imobilului din Constanța, a art. 2 din Decretul nr. 92/1950. Pârâții-persoane fizice - care s-au mărginit doar la a invoca includerea autorului reclamantei, O.M., în anexa la Decretul nr. 92/1950 cuprinzând persoanele și imobilele cărora li se aplica naționalizarea - nu au dovedit că proprietarii imobilului în litigiu, la data preluării sale, nu erau intelectuali profesioniști (profesori/institutori). Prima instanță a mai reținut, analizând toate probele administrate în cauza sa, că acestea sunt concordante cu cele statuate în considerentele și dispozitivul sentinței nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov.

Prin urmare, doar cu încălcarea prevederilor legale în vigoare la acel moment - art. 1 și art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 - au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cere a fi constatată, fiind vândute pârâților-persoane fizice apartamente ale unui imobil care fusese preluat de stat fără titlu valabil, deci care intraseră în fapt în stăpânirea statului și autorităților acestuia, fiind apropriate fără respectarea cerințelor legale impuse de decretul de naționalizare. Per a contrario, s-a concluzionat că, în raport de prevederile art. 45 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut dacă a fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale în vigoare la acel moment.

Cu referire la situația pârâților G.A., Cateluța, Iozu și Ioana, s-a reținut că nu au probat că, în cazul lor, ar fi fost respectată condiția de a nu fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu. Sub acest aspect, tribunalul s-a referit la faptul că, în certificatele fiscale din 5 august 1996, depuse de acești pârâți la dosarul de cumpărare a apartamentelor lor, se menționează, referitor la pârâții G.C. și G.A., „cu imobil din 1 ianuarie 1990”. O mențiune similară se regăsește în certificatele fiscale din 5 august 1996 privitor la pârâții G.I. și G.I.

Aceste mențiuni, inserate în acte emise de Administrația financiară și Trezoreria Municipiului Constanța, atașate la dosarul constituit pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pe baza Legii nr. 112/1995, necontestate în vreun fel de către pârâții amintiți, au fost coroborate cu omisiunea evidentă a acelorași părți de a declara că, după data de 1 ianuarie 1990, nu ar fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală în localitatea de domiciliu, observându-se că declarațiile autentificate ale acestora au un conținut diferit față de cele ale celorlalți cumpărători, cei dintâi declarând că „nu dețin altă locuință proprietate de stat sau particulară conform Decret-Lege nr. 61/1990 pe teritoriul României începând cu data de 01 ianuarie 1990”.

Deși instanța a pus în discuție această chestiune, pârâții G.C. și G.A. nu au făcut vreo probă din care să reiasă indubitabil contrariul celor care pot fi reținute din coroborarea înscrisurilor evocate mai sus, pârâții respectivi rezumându-se la a prezenta un istoric al dobândirii apartamentului din Constanța, fără a depune dovezi care să susțină realitatea celor afirmate. Pe baza acestor elemente, tribunalul a concluzionat că, la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare din 28 septembrie 1996 de către G.C. și G.A., respectiv G.I. și G.I., nu au fost respectate cerințele impuse de dispozițiile art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995. Această încălcare, dat fiind caracterul de ordine publică al normei respective, se sancționează cu nulitatea absolută.

În ceea ce privește apărarea pârâților prin care au invocat buna-credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, s-a arătat că, din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 45 alin. (1), (2) și (4) din Legea nr. 10/2001, incidente speței, un contract de vânzare-cumpărare privind un imobil preluat fără titlu valabil nu va fi lovit de nulitate absolută dacă există buna-credință (cel puțin) a cumpărătorului, fiind necesar ca buna-credință a cumpărătorului să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia.

Aceasta presupune ca, cumpărătorul să facă toate verificările necesare referitor la calitatea de proprietar a transmițătorului, verificări apreciate în funcție de criteriul celui mai exigent membru al comunității, neputându-se reține buna sa credință atunci când, cu minime diligențe, acesta a cunoscut ori trebuia să cunoască faptul că fostul proprietar sau moștenitorii acestuia au depus cerere de restituire a imobilului întemeiată pe Legea nr. 112/1995. S-a apreciat însă că, în cauză, atât vânzătorii, cât și cumpărătorii din contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cercetează au fost de rea-credință, deoarece pârâții-persoane fizice au avut cunoștință, la momentul la care au încheiat contractele, de faptul că apartamentele au fost preluate de stat în baza Decretului de naționalizare nr. 92/1950.

În acest context, se impunea ca aceștia să efectueze minime diligențe în sensul de a verifica dacă au fost respectate, cel puțin, condițiile prescrise de acest act normativ în cazul imobilului din Constanța, județul Constanța, arătându-se că, este de neconceput ca, în calitate de cumpărător al unui bun atât de important ca un imobil, chiriașul să nu îndeplinească diligențele rezonabile pentru a cunoaște situația juridică a bunului, pentru a se pune la adăpost pe viitor față de o cerere de evicțiune din partea adevăratului proprietar. În speță, pârâții-persoane fizice nu au procedat la verificări detaliate cu privire la modul în care imobilul litigios a fost naționalizat de către stat, ci s-au mărginit să constate doar că, pe listele anexă ale Decretului nr. 92/1950, era menționat, cu privire la acel imobil, un anume O.M.

Instanța a relevat în acest context, că verificări lesnicioase ar fi putut să fie făcute de către pârâții-persoane fizice înainte de perfectarea contractelor a căror nulitate absolută se cere a fi constatată chiar la Primăria Municipiului Constanța - adică la autoritatea publică vânzătoare, având în vedere că, la această autoritate, se afla depus actul de vânzare-cumpărare al imobilului litigios, respectiv actul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 iulie 1933 de Tribunalul județului Constanța, secția I, prin care numiții O.M. și M., au dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul în suprafață de 261,40 mp, situat în Constanța, în care cumpărătorii erau menționați ca având calitatea de „institutori”, așadar de persoane exceptate de la naționalizare conform art. 2 din Decretul nr. 92/1950.

Apoi, s-a observat că vânzarea-cumpărarea către/de către pârâții-persoane fizice a apartamentelor situate în imobilul din Constanța, s-a produs înainte ca autoritățile publice competente să soluționeze cererea de restituire formulată de reclamanta G.A. în baza Legii nr. 112/1995. Această cerere a fost soluționată pe cale administrativă abia prin Hotărârea din 5 aprilie 1999 emisă de Comisia Județeană Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995, în sensul respingerii sale, și nu a fost contestată pentru motivul că nu există dovezi că ar fi fost comunicată reclamantei de către autoritatea publică emitentă. Or, chiar C.E.D.O.

(pct. 47 din Hotărârea din data de 21 iulie 2005 în Cauza Străin și alții vs. România) a semnalat că, în raport de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, vânzarea unor bunuri locatarilor nu putea avea loc decât la expirarea unei perioade de șase luni, în cursul căreia vechii proprietari puteau cere restituirea bunului sau o indemnizație, o astfel de dispoziție fiind „destinată evident evitării vânzării unui bun pentru care fusese depusă o cerere de restituire, înainte ca o decizie privind restituirea să fie luată”.

S-a apreciat de către prima instanță că apartamentele situate în imobilul din Constanța, n-ar fi trebuit vândute decât după clarificarea situației lor juridice, adică după verificarea valabilității titlului statului, ceea ce presupunea ca autoritatea administrativă însărcinată cu aplicarea Legii nr. 112/1995 să verifice, printre altele, dacă autorul reclamantei G.A., numitul O.M., nu era exclus de la aplicarea Decretului nr. 92/1950 în virtutea art. 2 din acesta, așa cum a procedat Judecătoria Brașov prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000. Pentru aceasta nu erau necesare considerații juridice complexe, cum ar fi aprecierea conformității decretului cu Constituția din 1948, ci doar simpla verificare a unui fapt, care ar fi putut fi efectuată cerându-i-se reclamantei G.A.

să aducă dovezile pertinente. Însă, pârâții nu au produs vreo dovadă de natură să probeze faptul că autoritățile administrative ar fi verificat astfel existența unui titlu al statului în momentul vânzării către chiriași a apartamentelor în litigiu. Mai mult, înainte de a face vreo verificare pe acest aspect esențial, respectiv înainte ca o instanță sau o autoritate administrativă să fi hotărât asupra cererii de restituire introdusă de reclamanta G.A. în temeiul unei legi speciale ce viza repararea prejudiciilor suferite de foștii proprietari în timpul regimului comunist, autoritățile publice - pârâte în prezenta pricină - au procedat la vânzarea apartamentelor imobilului în litigiu, ceea ce este de natură a evidenția, fără echivoc, reaua-credință manifestă a acestora.

Tot de rea-credință au fost considerați și pârâții-persoane fizice, având în vedere că aceștia, cu minime diligențe, ar fi putut să ia cunoștință de faptul că reclamanta G.A. depusese - înainte ca pârâții G.C., G.I., P.V., R.M.A., P.C. și R.M.V. și E., la datele de 10 septembrie 1996, de 21 octombrie 1996, de 25 septembrie 1996, de 15 septembrie 1996 și de 25 septembrie 1996, să formuleze cereri de cumpărare, cu privire la apartamentele imobilului din Constanța, cerere în baza art. 14 din Legea nr. 112/1995, prin care solicitase acordarea măsurilor reparatorii prevăzute de această lege specială, înregistrată la data de 15 iulie 1996. Simpla formulare a unei astfel de cereri trebuia să fie susceptibilă de a crea pârâților-persoane fizice un cât de mic dubiu sub aspectul posibilității ca fostul proprietar ori moștenitorii acestuia să conteste valabilitatea preluării, dubiu care este de natură a înlătura buna credință a acestora.

În acest context, instanța a apreciat ca nefondate alegațiile făcute de pârâții-persoane fizice, cum că ar fi fost îndreptățiți să cumpere apartamentele din imobilul în litigiu având în vedere că reclamanta G.A. a cerut doar acordarea de despăgubiri pentru acel imobil, prin cererea formulată, iar soluția de respingere a acestei cereri nu a mai fost atacată. S-a mai arătat că buna sau reaua-credință a cumpărătorilor, sub aspectul posibilității de a cunoaște contestarea titlului statului de către fostul proprietar, nu este apreciată în raport de conduita acestuia din urmă, în lipsa unei prevederi legale care să instituie o anumită conduită în sarcina sa, sub forma obligației de a-i notifica pe chiriașii imobilului a cărui restituire intenționează a o solicita.

Cumpărătorul diligent și precaut nu poate invoca buna-credință dacă la momentul încheierii contractului avea cunoștință ori putea avea cunoștință de faptul că cel care vinde nu este proprietarul imobilului ori din anumite împrejurări rezulta faptul că un terț se considera adevăratul proprietar al imobilului, dubiul pe care evident l-a avut trebuind să-l oprească a cumpăra într-un atare caz. Or, în speță, reclamanta G.A. a formulat cerere de restituire a întregului imobil situat în Constanța, considerând, prin aceasta, imobilul proprietatea sa personală.

Nu se poate susține faptul că, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, singura cale prin care fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fără titlu era cea a acțiunii în revendicare, prin care să conteste titlul statului, în lipsa unei reglementari speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fără titlu valabil, orice manifestare neechivocă de voință a fostului proprietar în sensul solicitării restituirii imobilului preluat echivalând cu o contestare a valabilității preluării.

Cu alte cuvinte, instanța a considerat că, prin depunerea unei cereri de restituire fie și în echivalent a imobilului în litigiu, reclamanta G.A., în calitate de moștenitor al fostului proprietar al imobilului în litigiu, a contestat implicit valabilitatea titlului statului asupra acestui imobil, tocmai întrucât cunoștea prevederile art. 1-2 și art. 5 din Legea nr. 112/1995 (nimeni neputându-se prevala de necunoașterea legii), în sensul că prevederile art. 9 din aceeași lege nu ar fi putut fi aplicate decât pentru apartamentele locuite de chiriași, preluate însă, cu titlu de către stat, în lipsa unei reglementări speciale la acea vreme, care să statueze asupra regimului juridic și asupra posibilității de retrocedare a imobilelor cu destinația de locuință preluate fără titlu valabil, cum este cel în litigiu și în condițiile în care, prin decizia pronunțată la data de 2 februarie 1995 de Curtea Supremă de Justiție, constituită în Secțiile Unite, s-a hotărât că ”Instanțele judecătorești nu au atribuția de a cenzura și dispune restituirea imobilelor naționalizate prin Decretul nr. 92/1950; numai legea poate dispune cu privire la conformitatea naționalizărilor efectuate în temeiul Decretului nr. 92/1950 cu dispozițiile actualei Constituții”, decizie menținută până la data de 28 septembrie 1998. Separat de aceasta, s-a observat că,

în cazul a două dintre contractele de vânzare-cumpărare analizate din 31 martie 1997 - există clauze contractuale exprese de natură a crea cumpărătorilor dubii serioase cu privire la valabilitatea titlului statului asupra apartamentelor respective, prin care R.A.E.D.P.P. declara că este exonerat de orice răspundere privind eventualele litigii ce apar între fostul proprietar/moștenitorii acestuia și noul proprietar sau fostul administrator. Pentru orice persoană de bună credință, existența unor asemenea clauze ar fi fost de natură a ridica serioase semne de întrebare cu privire la faptul dacă vânzătorul are calitatea de proprietar al bunului imobil vândut.

S-a apreciat că simpla inserare a unei asemenea clauze exclude buna credință a cumpărătorilor, atâta vreme cât buna credință trebuie să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă, iar lipsa de informare sau ignoranța cumpărătorului în ceea ce privește situația juridică a imobilului dobândit nu poate scuza eroarea cumpărătorului. Chiar dacă s-ar aprecia că pârâții-persoane fizice ar fi fost de bună credință, s-a arătat că nu s-a făcut dovada că aceștia au fost într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea vânzătorului de proprietar al imobilelor vândute. Dacă buna-credință a dobânditorului se prezumă legal, eroarea comună și invincibilă trebuie să fie dovedită chiar de către dobânditorul care invocă beneficiul proprietății aparente, pentru a salva actul juridic de înstrăinare cu titlu oneros încheiat cu aparentul proprietar de la desființare (nulitate absolută).

Or, în cauză, față de toate cele relevate anterior, s-a considerat că s-a dovedit, fără echivoc, că titlul transmițătorului nu este valabil, imobilul în litigiu fiind preluat de stat cu nesocotirea art. II din decretul de naționalizare din 1950, aspect pe care dobânditorii, pârâții-persoane fizice, l-ar fi putut cunoaște cu minime diligențe. În plus, nu s-a făcut vreo probă din care să reiasă că, referitor la imobilul din Constanța, au fost îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară de către proprietarul aparent, înainte ca acesta să fi fost vândut chiriașilor, iar buna credință a pârâților-persoane fizice este exclusă, atâta vreme cât credința acestora în realitatea (falsă) a situației aparente - respectiv că vânzătorul este proprietar al imobilului vândut - nu este lipsită de orice culpă (neglijență) din partea lor.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții G.A., G.C., P.M., P.V., R.E., R.M., Municipiul Constanța, prin primar, și Consiliul Local Constanța. Prin Decizia civilă nr. 79 din 26 septembrie 2013, Curtea de Apel Ploiești-Secția I civilă a admis apelurile pârâților; a schimbat în tot sentința atacată în sensul respingerii, ca neîntemeiată, a acțiunii, a obligat intimatul-reclamant la plata, către pârâtele R.E. și R.M., a sumei de 3.500 lei cheltuieli de judecată, iar către pârâtele P.M. și P.V., a sumei de 3.500 lei cu același titlu. Referitor la nelegala modificare a acțiunii în ceea ce privește temeiul de drept și motivele de nulitate invocate, precum și la analizarea, de către instanță, a unor motive de nulitate,altele decât cele invocate de reclamant, cu încălcarea art. 129 alin. (6) C. proc.

civ., instanța de apel a constatat că precizarea temeiului juridic nu constituie o modificare a acțiunii, cu atât mai mult cu cât apelanții recunosc faptul că în chiar cuprinsul acțiunii s-a invocat cauza ilicită, iar ca temei de drept au fost invocate prevederile art. 948 C. civ. și art. 46 din Legea nr. 10/2001, în prezent art. 45. Referitor la fondul cauzei, instanța de apel a reținut că în speță, sunt incidente prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință, dispoziții ce au fost interpretate în mod eronat de către prima instanță.

Pentru a justifica reaua-credință a cumpărătorilor dar și încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, instanța de fond a reținut, printre altele, nerespectarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 de către pârâții cumpărători, însă chiar din motivare rezultă că cererile de cumpărare a imobilului se situează în timp după expirarea termenului de 6 luni și anume : 10 septembrie 1996 - cererea familiei G.; 25 septembrie 1996 - cererea familiei R. și 21 octombrie 1996 - cererea familiei P. S-a mai susținut că unii dintre pârâți nu ar fi respectat, la încheierea actului de vânzare-cumpărare, dispozițiile imperative prevăzute de art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, în sensul că ar fi omis să declare că după data de 01 ianuarie 1990 nu ar fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală în localitatea de domiciliu, potrivit mențiunilor din certificatele fiscale eliberate în anul 1996.Însă aceste certificate fiscale conțin niște neconcordanțe, în formularul tipizat arătându-se că pârâții nu figurează cu imobile la 01 ianuarie 1990, făcând-se ulterior o adăugire în sensul că totuși ar figura cu un imobil la aceeași dată, dar fără a fi individualizat acel imobil, situație în care nu rezultă că pârâții G. nu s-ar califica în procedura Legii nr. 112/1995.

În plus, la solicitarea instanței, reclamantul, prin apărător, a arătat că nu poate face proba contrară, în sensul că pârâții G. ar fi dobândit un alt imobil în perioada vizată de lege, ba mai mult, a arătat că niciodată nu a susținut această împrejurare. Totodată, instanța de fond a reținut reaua-credință a cumpărătorilor motivat de aceea că actele de înstrăinare s-au încheiat înainte de soluționarea cererii de restituire formulată de G.A. în baza Legii nr. 112/1995, însă trebuie precizat că această moștenitoare nu a formulat niciodată o cerere de restituire în natură a imobilului în baza Legii nr. 112/1995, ci numai o cerere de despăgubiri (echivalent bănesc) înregistrată din 18 iulie 1996 (fila 21 dosar fond).

Analizând valabilitatea contractelor, instanța de fond a apreciat că nu se poate reține buna-credință a cumpărătorilor, întrucât cu minime diligențe au cunoscut sau ar fi trebuit să cunoască faptul că fostul proprietar sau moștenitorii acestuia au depus cerere de restituire a imobilului în baza Legii nr. 112/1995, care s-a dovedit însă a fi o cerere pentru despăgubiri, conform precizărilor de mai sus. Însă instanța de fond a imputat cumpărătorilor efectuarea unor minime diligențe și cu privire la verificarea respectării condițiilor impuse de Decretul nr. 92/1950, cu ocazia naționalizării imobilului în litigiu.

Sub acest aspect, practica judiciară a statuat că, în lipsa unei cereri de restituire a imobilului formulată de fostul proprietar și în lipsa unei notificări adresată chiriașilor privind intenția de a revendica imobilul, cumpărătorii nu puteau fi considerați decât de bună credință, iar analiza titlului statului nu era în competența cumpărătorilor, care oricum nu ar fi fost în măsură să facă asemenea aprecieri (a se vedea Decizia civilă nr. 7725/2006 a Înaltei Curții de Casație și Justiției). O apreciere eronată a instanței de fond este aceea că cererea de despăgubiri formulată în temeiul Legii nr. 112/1995, în lipsa unor reglementări speciale privitoare la regimul juridic al imobilelor preluate fără titlu valabil, echivalează cu contestarea titlului statului.

Astfel, Legea nr. 112/1995 este sediul materiei numai pentru imobilele preluate cu titlu valabil de către stat, stabilind expres că imobilele preluate fără titlu pot face obiectul unor cereri de restituire sau despăgubiri formulate de persoana îndreptățită, pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun. S-a mai reținut că buna-credință a cumpărătorilor este exclusă și de existența, în contractele de înstrăinare, a unei clauze de exonerare de evicțiune a vânzătorului, clauze care sunt de natură să ridice dubii serioase cu privire la valabilitatea titlului statului. Această opinie nu poate fi primită, deoarece chiar instanța supremă prin Decizia nr. 137/2004 a statuat că față de prevederile art. 1337 C. civ., clauza cumpărării pe riscul chiriașilor este nulă, vânzătorul fiind de drept obligat să răspundă către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

Referitor la nedovedirea în cauză, a împrejurării că pârâții cumpărători s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea vânzătorului de proprietar al imobilelor vândute, instanța de apel a constatat că, potrivit practicii judiciare în materie, este suficient ca viitorii cumpărători să verifice existența titlului statului pentru a se putea reține că au depus diligențe rezonabile pentru a verifica dacă vânzătorul poate înstrăina bunul în temeiul Legii nr. 112/1995, făcându-se deplina dovadă a aparenței de drept.

Este adevărat că în speță imobilul vândut a fost preluat de stat fără titlu, însă această situație a fost stabilită la câțiva ani după încheierea contractelor ce fac obiectul litigiului, respectiv, prin sentința civilă nr. 4204/2000 a Judecătoriei Brașov, rămasă irevocabilă la data de 23 aprilie 2001, litigiu în care nici pârâții cumpărători și nici statul nu au figurat ca părți, astfel că, potrivit principiului relativității efectelor hotărârilor judecătorești, sentința menționată nu este opozabilă pârâților. În sprijinul celor de mai sus, tot instanța supremă a statuat că buna credință se analizează în raport de momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, cu respectarea cerințelor legale aplicabile la acel moment, în persoana cumpărătorilor care nu au cunoscut că imobilul este deținut de stat fără titlu.

Din economia Legii nr. 10/2001 rezultă că buna credință constă în credința dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării actelor. Ambele categorii de condiții sunt întrunite în speță, pentru că în situația în care moștenitorul nu și-a manifestat în niciun fel intenția de a redobândi proprietatea autorilor săi, pârâții nu puteau avea niciun dubiu că imobilul nu ar aparține statului. Pe de altă parte, actele au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziția foștilor proprietari pentru a-și exprima opțiunea între a obține restituirea în