ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4307/2010

Ședința publică de la 9 decembrie 2010

Asupra recursului de

față:

Din examinarea

lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 10123 din 24

iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, s-a

admis acțiunea formulată de reclamantul S.M.C. în contradictoriu cu pârâta SC O.G.

SRL.

S-a dispus rezilierea

contractului de închiriere dintre părți încheiat și înregistrat la A.F.P. din

27 martie 2008, completat prin actul adițional din 28 martie 2008.

S-a dispus evacuarea

pârâtei din imobilul situat la adresa din Sector 2.

A fost obligată

pârâta să plătească reclamantei suma de 2.520 lei cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei

sentințe s-a reținut că între părți s-a încheiat contractul de închiriere din

27 martie 2008, modificat prin act adițional la data de 28 martie 2008 și că

potrivit art. 5.1 din contract proprietarul-reclamant a cerut rezilierea

contractului deoarece chiriașul nu i-a plătit chiria timp de 2 luni consecutiv.

Că reclamantul a

invocat răspunderea contractuală a pârâtei pentru neplata chiriei și deși

conform art. 1169 C. civ. cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să

o dovedească, în cauză fiind vorba de o faptă negativă, dovada s-a transferat

asupra pârâtei, care nu a putut dovedi că și-a îndeplinit obligațiile

contractuale asumate.

După un istoric al

rezoluțiunii judiciare și condițiile pentru admisibilitatea acesteia, s-a făcut

precizarea că în cauză este vorba de rezilierea în materie comercială situație

în care nu este necesară punerea în întârziere, simplul fapt că imobilul a fost

ocupat de pârâtă și că aceasta nu a achitat chiria, dă dreptul proprietarului, reclamantul

în speță, de a-și recupera daunele interese scadente.

Împotriva sentinței

comerciale nr. 10123 din 24 iunie 2009 a declarat apel pârâta SC O.G. SRL

criticând sentința atacată pe care o consideră ca fiind netemeinică și nelegală

deoarece instanța de fond în sumara-i motivare în care s-a limitat să arate

doar că pârâta nu a reușit să probeze achitarea chiriei, a refuzat să ia în

considerare contextul în care s-a făcut închirierea. Astfel deși în contract

s-au stabilit anumite condiții pe care spațiul închiriat trebuia să-l

îndeplinească potrivit obiectivului propus de pârâtă respectiv o sală pentru

desfășurarea unor activități de fitness, aerobic, activități sportive, comerț,

etc, în realitate spațiul închiriat se afla într-o stare de degradare avansată,

aspecte ce nu i-au fost aduse la cunoștință la momentul încheierii contractului

așa cum prevăd dispozițiile art. 1421 C. civ. În atare situație la propunerea

reclamantului a acceptat să aducă bunul în stare de folosință în contul

acestuia așa cum prevăd dispozițiile art. 1422 C. civ., motiv pentru care și

proprietarul-reclamant a întocmit o anexă la contract obligându-se astfel să

prelungească contractul până la 27 martie 2013 pentru ca pârâtul să-și poată

amortiza investițiile făcute. Consideră că se află în situația prevăzută de art.

1425 C. civ. motiv pentru care a plătit doar chiria pentru suprafața care urma

să o folosească, respectiv cea în care a investit peste 60.000 euro pentru a o

aduce la stadiul de folosință conform scopului propus.

Mai critică sentința

atacată și pentru faptul că deși a cerut instanței de fond aplicarea art. 970 C.

civ. constatându-se reaua credință a reclamantului și intenția acestuia de a se

îmbogăți fără just temei, lucru ce rezultă și din faptul că după investirea

unor sume foarte mari de bani pentru modernizarea și aducerea în stare de

folosință a spațiului, acesta i-a întrerupt și curentul electric, paralizându-i

astfel orice activitate, cauzându-i astfel mari prejudicii.

Consideră astfel că

cererea de reziliere a contractului este abuzivă, motiv pentru care solicită

admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței atacate și pe fond

respingerea cererii de reziliere a contractului și de evacuare a societății, ca

nefondată, cu cheltuieli de judecată.

Prin întâmpinare intimatul

se apără arătând că apelanta nu face nici o dovadă a celor ce susține, legate

de faptul că spațiul închiriat nu era funcțional și că necesită reparații ce

intrau în sarcina proprietarului, depunând doar înscrisuri care atestau

executarea unor lucrări, fără a face însă dovada că au existat motive pentru a

le efectua.

Prin Decizia comercială nr. 190 din 9 aprilie

2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a-VI-a comercială, a fost

respins ca nefondat apelul declarat de SC O.G. SRL București și obligată la

cheltuieli de judecată în sumă de 1.000 lei reprezentând onorariu avocat.

Pentru a se pronunța

astfel Curtea de Apel a reținut în principal următoarele:

Pârâta nu și-a

îndeplinit principala obligație ce ține de natura unui contract de închiriere,

aceea de a achita chiria în suma și la termenele stabilite prin contract,

neplătind chiria pentru 2 luni consecutiv, fapt ce a dus la aplicarea art. 5 pct.

1 lit. b) din contract, ce are ca obiect rezilierea contractului în condițiile

arătate.

În atare situație în

mod legal locatorul-reclamant a cerut prin acțiune rezilierea contractului cu

îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 5 pct. 1 lit. d) din contract,

respectiv după o notificare prealabilă a pârâtei (pag. 16-18 dosar fond), dar

și cu îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 43 C. com. aplicabil speței,

litigiul fiind unul de natură comercială conform art. 56 din același act

normativ, și drept consecință a încetării contractului, evacuarea din spațiul

pe care pârâta îl ocupă fără titlu.

Referitor la actul

adițional pe care pârâta îl consideră încheiat în favoarea sa, de vreme ce

locatorul a fost de acord cu prelungirea termenului de închiriere până în anul

2013 conform celor reținute mai sus, rezultă exact contrariul, de vreme ce

prelungirea este condiționată de „renegocierea chiriei ce nu va fi mai mică de

5.500 euro și de plata chiriei și utilităților Integral”, condiții pe care

pârâta nu le-a îndeplinit, urmată de o altă clauză fermă care prevede că: „În

situația neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș, contractul este rezolvit

de drept”.

În atare situație și

cum pârâta nu a dovedit îndeplinirea condițiilor impuse în acest așa-zis act

adițional, recunoscut de reclamant ca fiind doar „o încercare de conciliere”

(pag. 13 dosar apel), este clar că actul la care pârâta face referire nu-și

poate produce efectele.

Împotriva sentinței

comerciale nr. 190 din 9 aprilie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția

a VI-a comercială, a declarat recurs pârâta SC O.G. SRL București arătând după

expunerea situației de fapt că: 1. a invocat în instanță pe cale de excepție

prematuritatea acțiunii pentru încălcarea dispozițiilor art. 720

1

C.

proc. civ., excepție ce a fost respinsă atât de instanța de fond cât și de instanța

de apel; 2. între pârâți nu a existat nici o încercare de negoiere prealabilă,

nu există convocare, nu există un proces verbal cu propunerile părților, iar

actul pe care cele două instanțe îl apreciază eronat ca „încercare de

negociere”, nici chiar autorul lui, reclamantul, nu-l apreciază ca încercare de

negociere de vreme ce afirmă că o viitoare negociere a chiriei nu va fi mai

mică de 5.500 euro.

Intimatul reclamant a

formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu

cheltuieli de judecată.

Analizând actele și

lucrările dosarului Curtea reține că recursul este nefondat pentru următoarele

considerente:

La 18 martie 2009

pârâta SC O.G. SRL București a invocat excepția prematurității cererii de

chemare în judecată deoarece nu au fost îndeplinite dispozițiile prevăzute de art.

720

1

C. proc. civ. Această excepție a fost respinsă prin încheierea

din 23 martie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a

comercială.

Este de reținut că

încheierea din 23 martie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a

comercială, prin care s-a respins excepția lipsei concilierii prealabile

(intitulată de pârâtă excepția prematurității) nu a fost criticată prin cererea

de apel. Or, din coroborarea prevederilor art. 299 cu cele ale art. 377 C.

proc. civ. rezultă că hotărârile date în primă instanță și care nu au fost

atacate cu apel nu pot fi atacate cu recurs. Altfel, spus, recursul nu poate fi

exercitat trecând peste apel, omisso medio și în consecință Înalta Curte apreciază

că acest motiv este neîntemeiat.

De asemenea,

consideră că este neîntemeiată și critica recurentului pârât referitoare la

faptul că între părți nu există nici o încercare de negociere prealabilă,

convocare, proces-verbal cu propunerile părților deoarece așa cum în mod corect

a reținut instanța de apel că prelungirea contractului de închiriere până în

anul 2013 este condiționată de renegocierea chiriei ce nu va fi mai mică de

5.500 euro și de plata chiriei și utilităților integral, condiții pe care recurenta-pârâtă

nu le-a îndeplinit. În același înscris încheiat între părțile litigante s-a

stipulat clauza că „în situația neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș,

contractul este rezolvit de drept” (filele 67 - 68 din dosarul primei

instanțe).

Având în vedere

considerentele arătate precum și faptul că recurentul pârât nu a dovedit că din

întreg spațiul de 500 mp a folosit doar 1/3 și acest aspect doar din culpa

intimatului reclamant, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

va respinge recursul ca nefondat, instanța de apel făcând o corectă aplicare a

dispozițiilor legale în funcție de situația de fapt.

În temeiul art. 274 C.

proc. civ., recurentul va fi obligat la cheltuieli de judecată intimatului, în

cuantum de 1.500 lei conform înscrisurilor justificative depuse în acest sens

la dosarul cauzei, respectiv chitanțele din 2 iulie 2010 și din 30 iunie 2010.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul

declarat de pârâta SC O.G. SRL București împotriva Deciziei comerciale nr. 190

din 9 aprilie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca

nefondat.

Obligă recurenta

pârâtă la 1.500 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant S.M.C.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 9 decembrie 2010.