ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 4307/2010

Ședința publică de la 9 decembrie 2010 Asupra recursului de față: Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele: Prin sentința comercială nr. 10123 din 24 iunie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, s-a admis acțiunea formulată de reclamantul S.M.C. în contradictoriu cu pârâta SC O.G. SRL. S-a dispus rezilierea contractului de închiriere dintre părți încheiat și înregistrat la A.F.P. din 27 martie 2008, completat prin actul adițional din 28 martie 2008. S-a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat la adresa din Sector 2. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 2.520 lei cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei sentințe s-a reținut că între părți s-a încheiat contractul de închiriere din 27 martie 2008, modificat prin act adițional la data de 28 martie 2008 și că potrivit art. 5.1 din contract proprietarul-reclamant a cerut rezilierea contractului deoarece chiriașul nu i-a plătit chiria timp de 2 luni consecutiv. Că reclamantul a invocat răspunderea contractuală a pârâtei pentru neplata chiriei și deși conform art. 1169 C. civ. cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească, în cauză fiind vorba de o faptă negativă, dovada s-a transferat asupra pârâtei, care nu a putut dovedi că și-a îndeplinit obligațiile contractuale asumate.

După un istoric al rezoluțiunii judiciare și condițiile pentru admisibilitatea acesteia, s-a făcut precizarea că în cauză este vorba de rezilierea în materie comercială situație în care nu este necesară punerea în întârziere, simplul fapt că imobilul a fost ocupat de pârâtă și că aceasta nu a achitat chiria, dă dreptul proprietarului, reclamantul în speță, de a-și recupera daunele interese scadente. Împotriva sentinței comerciale nr. 10123 din 24 iunie 2009 a declarat apel pârâta SC O.G. SRL criticând sentința atacată pe care o consideră ca fiind netemeinică și nelegală deoarece instanța de fond în sumara-i motivare în care s-a limitat să arate doar că pârâta nu a reușit să probeze achitarea chiriei, a refuzat să ia în considerare contextul în care s-a făcut închirierea.

Astfel deși în contract s-au stabilit anumite condiții pe care spațiul închiriat trebuia să-l îndeplinească potrivit obiectivului propus de pârâtă respectiv o sală pentru desfășurarea unor activități de fitness, aerobic, activități sportive, comerț, etc, în realitate spațiul închiriat se afla într-o stare de degradare avansată, aspecte ce nu i-au fost aduse la cunoștință la momentul încheierii contractului așa cum prevăd dispozițiile art. 1421 C. civ. În atare situație la propunerea reclamantului a acceptat să aducă bunul în stare de folosință în contul acestuia așa cum prevăd dispozițiile art. 1422 C. civ., motiv pentru care și proprietarul-reclamant a întocmit o anexă la contract obligându-se astfel să prelungească contractul până la 27 martie 2013 pentru ca pârâtul să-și poată amortiza investițiile făcute.

Consideră că se află în situația prevăzută de art. 1425 C. civ. motiv pentru care a plătit doar chiria pentru suprafața care urma să o folosească, respectiv cea în care a investit peste 60.000 euro pentru a o aduce la stadiul de folosință conform scopului propus. Mai critică sentința atacată și pentru faptul că deși a cerut instanței de fond aplicarea art. 970 C. civ. constatându-se reaua credință a reclamantului și intenția acestuia de a se îmbogăți fără just temei, lucru ce rezultă și din faptul că după investirea unor sume foarte mari de bani pentru modernizarea și aducerea în stare de folosință a spațiului, acesta i-a întrerupt și curentul electric, paralizându-i astfel orice activitate, cauzându-i astfel mari prejudicii.

Consideră astfel că cererea de reziliere a contractului este abuzivă, motiv pentru care solicită admiterea apelului, modificarea în tot a sentinței atacate și pe fond respingerea cererii de reziliere a contractului și de evacuare a societății, ca nefondată, cu cheltuieli de judecată. Prin întâmpinare intimatul se apără arătând că apelanta nu face nici o dovadă a celor ce susține, legate de faptul că spațiul închiriat nu era funcțional și că necesită reparații ce intrau în sarcina proprietarului, depunând doar înscrisuri care atestau executarea unor lucrări, fără a face însă dovada că au existat motive pentru a le efectua. Prin Decizia comercială nr. 190 din 9 aprilie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a-VI-a comercială, a fost respins ca nefondat apelul declarat de SC O.G.

SRL București și obligată la cheltuieli de judecată în sumă de 1.000 lei reprezentând onorariu avocat. Pentru a se pronunța astfel Curtea de Apel a reținut în principal următoarele: Pârâta nu și-a îndeplinit principala obligație ce ține de natura unui contract de închiriere, aceea de a achita chiria în suma și la termenele stabilite prin contract, neplătind chiria pentru 2 luni consecutiv, fapt ce a dus la aplicarea art. 5 pct. 1 lit. b) din contract, ce are ca obiect rezilierea contractului în condițiile arătate. În atare situație în mod legal locatorul-reclamant a cerut prin acțiune rezilierea contractului cu îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 5 pct. 1 lit. d) din contract, respectiv după o notificare prealabilă a pârâtei (pag.

16-18 dosar fond), dar și cu îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 43 C. com. aplicabil speței, litigiul fiind unul de natură comercială conform art. 56 din același act normativ, și drept consecință a încetării contractului, evacuarea din spațiul pe care pârâta îl ocupă fără titlu. Referitor la actul adițional pe care pârâta îl consideră încheiat în favoarea sa, de vreme ce locatorul a fost de acord cu prelungirea termenului de închiriere până în anul 2013 conform celor reținute mai sus, rezultă exact contrariul, de vreme ce prelungirea este condiționată de „renegocierea chiriei ce nu va fi mai mică de 5.500 euro și de plata chiriei și utilităților Integral”, condiții pe care pârâta nu le-a îndeplinit, urmată de o altă clauză fermă care prevede că: „În situația neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș, contractul este rezolvit de drept”.

În atare situație și cum pârâta nu a dovedit îndeplinirea condițiilor impuse în acest așa-zis act adițional, recunoscut de reclamant ca fiind doar „o încercare de conciliere” (pag. 13 dosar apel), este clar că actul la care pârâta face referire nu-și poate produce efectele. Împotriva sentinței comerciale nr. 190 din 9 aprilie 2010 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a declarat recurs pârâta SC O.G. SRL București arătând după expunerea situației de fapt că: 1. a invocat în instanță pe cale de excepție prematuritatea acțiunii pentru încălcarea dispozițiilor art. 720 1 C. proc.

civ., excepție ce a fost respinsă atât de instanța de fond cât și de instanța de apel; 2. între pârâți nu a existat nici o încercare de negoiere prealabilă, nu există convocare, nu există un proces verbal cu propunerile părților, iar actul pe care cele două instanțe îl apreciază eronat ca „încercare de negociere”, nici chiar autorul lui, reclamantul, nu-l apreciază ca încercare de negociere de vreme ce afirmă că o viitoare negociere a chiriei nu va fi mai mică de 5.500 euro. Intimatul reclamant a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată. Analizând actele și lucrările dosarului Curtea reține că recursul este nefondat pentru următoarele considerente: La 18 martie 2009 pârâta SC O.G.

SRL București a invocat excepția prematurității cererii de chemare în judecată deoarece nu au fost îndeplinite dispozițiile prevăzute de art. 720 1 C. proc. civ. Această excepție a fost respinsă prin încheierea din 23 martie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială. Este de reținut că încheierea din 23 martie 2009 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, prin care s-a respins excepția lipsei concilierii prealabile (intitulată de pârâtă excepția prematurității) nu a fost criticată prin cererea de apel. Or, din coroborarea prevederilor art. 299 cu cele ale art. 377 C. proc. civ. rezultă că hotărârile date în primă instanță și care nu au fost atacate cu apel nu pot fi atacate cu recurs.

Altfel, spus, recursul nu poate fi exercitat trecând peste apel, omisso medio și în consecință Înalta Curte apreciază că acest motiv este neîntemeiat. De asemenea, consideră că este neîntemeiată și critica recurentului pârât referitoare la faptul că între părți nu există nici o încercare de negociere prealabilă, convocare, proces-verbal cu propunerile părților deoarece așa cum în mod corect a reținut instanța de apel că prelungirea contractului de închiriere până în anul 2013 este condiționată de renegocierea chiriei ce nu va fi mai mică de 5.500 euro și de plata chiriei și utilităților integral, condiții pe care recurenta-pârâtă nu le-a îndeplinit. În același înscris încheiat între părțile litigante s-a stipulat clauza că „în situația neîndeplinirii obligațiilor de către chiriaș, contractul este rezolvit de drept” (filele 67 - 68 din dosarul primei instanțe).

Având în vedere considerentele arătate precum și faptul că recurentul pârât nu a dovedit că din întreg spațiul de 500 mp a folosit doar 1/3 și acest aspect doar din culpa intimatului reclamant, Înalta Curte în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. va respinge recursul ca nefondat, instanța de apel făcând o corectă aplicare a dispozițiilor legale în funcție de situația de fapt. În temeiul art. 274 C. proc. civ., recurentul va fi obligat la cheltuieli de judecată intimatului, în cuantum de 1.500 lei conform înscrisurilor justificative depuse în acest sens la dosarul cauzei, respectiv chitanțele din 2 iulie 2010 și din 30 iunie 2010.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge recursul declarat de pârâta SC O.G. SRL București împotriva Deciziei comerciale nr. 190 din 9 aprilie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat. Obligă recurenta pârâtă la 1.500 lei cheltuieli de judecată către intimatul reclamant S.M.C. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 decembrie 2010.