ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 741/2014

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față, constată următoarele: Prin cererea înregistrată la 6 mai 2003, pe rolul Tribunalului Constanța, reclamantul O.O.B.D., în contradictoriu cu pârâtul Primarul municipiului Constanța, a solicitat instanței, ca prin hotărâre ce o va pronunța să anuleze Dispoziția nr. 728/2003 emisă de pârât și să-i restituie în natură terenul în suprafață de 341,92 mp, situat în Stațiunea Mamaia, lot 21, careul 60 sau un alt lot de aceleași dimensiuni, în aceeași stațiune. Prin Sentința civilă nr. 688 din 27 mai 2004 Tribunalul Constanța a respins acțiunea ca nefondată și a obligat reclamantul la 4.000.000 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a adopta această soluție prima instanță a reținut că actul de vânzare-cumpărare prin care mama reclamantului a achiziționat terenul în litigiu a fost încheiat sub imperiul Deciziei nr. 25/1905 a Consiliului comunal al primăriei Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, în cuprinsul căreia se stipula că terenurile situate în zona plajei din Stațiunea Mamaia se vor vinde cu condiția construirii de către cumpărători, într-un anumit termen, prețul urmând a fi plătit în 4 rate anuale; ambele condiții erau prevăzute sub sancțiunea desființării contractelor. Această convenție conținea un pact comisoriu expres de gradul IV ce avea ca efect desființarea ei necondiționată, fără intervenția instanței judecătorești.

În aceste condiții, nu era necesară adoptarea vreunui act normativ în acest sens, iar Decizia nr. 22043 din 24 octombrie 1951 a Sfatului Popular al orașului Constanța nu constituie în sine un act de dobândire a proprietății de către stat pentru că nu individualizează în concret imobilul. Pe de altă parte, trecerea dreptului de proprietate de la dobânditorul cumpărător înapoi la stat nu poate avea loc decât în cadrul unui raport juridic concret. Apărarea referitoare la forța majoră a fost înlăturată, cu motivarea că actul a fost încheiat la 29 ianuarie 1936, războiul s-a declanșat în iunie 1941, iar pentru intervalul dintre cele 2 momente nu s-a făcut dovada intenției de construire sau a demersurilor efectuate în acest sens.

S-a mai reținut că îndeplinirea clauzelor contractuale nu a intervenit nici după încetarea acestor evenimente și că susținerile referitoare la arestarea reclamantului și a familiei sale din rațiuni politice sunt înlăturate chiar de actele depuse de acesta la dosar, din care rezultă că detenția a început în 1960, cu mult după încheierea contractului și după expirarea termenului de construire. Prin Decizia nr. 1127/C din 3 noiembrie 2004, Curtea de Apel constanța a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamant pentru următoarele considerente: Prin actul de vânzare transcris sub nr. 570 din 29 ianuarie 1936 autoarea reclamantului, numita P.I.C., a cumpărat de la Primăria Constanța un teren în suprafață de 341,92 mp.

identificat în planul de sistematizare al Plajei Mamaia ca fiind lotul 21, careul nr. 60. Actul de vânzare-cumpărare nu a fost depus la dosar de către reclamant, deși potrivit art. 1169 C. civ. acesta avea obligația să facă dovada dreptului de proprietate al autoarei sale asupra terenului în litigiu. Conform extrasului din Registrul opis alfabetic Dosar nr. 206/1936 fond Tribunalul Constanța, actul încheiat de autoarea reclamantului cu Primăria Constanța a avut ca obiect un loc de casă situat pe Plaja Mamaia. Din considerentele Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al orașului Constanța rezultă că terenurile cuprinse între lacul Siutghiol - Marea Neagră - Lacul Tăbăcărie și satul Mamaia au fost cedate de Ministerul Domeniilor comunei Constanța.

Prin Decizia nr. 25/1905 a Consiliului Comunal al Primăriei orașului Constanța, aprobată prin Decretul nr. 761/1906, Primăria Constanța a luat în primire aceste terenuri și a hotărât vânzarea loturilor rezultate din parcelare cu condiția expresă a edificării unei locuințe de către cumpărător în termen de 4 ani. Printr-o decizie ulterioară, din 5 decembrie 1924, acest termen a fost prelungit la 6 ani, iar prin cea din 19 ianuarie 1926 s-a acordat posibilitatea achitării prețului de vânzare a acestor loturi în 4 rate anuale, sub sancțiunea desființării contractului pentru neplată. Din coroborarea considerentelor reținute rezultă că actul de vânzare-cumpărare invocat de reclamant în justificarea dreptului său de proprietate a fost încheiat sub imperiul acestei decizii pentru că privea un lot de teren inclus în suprafața cedată Primăriei municipiului Constanța de Ministerul Domeniilor.

Dovada că în cuprinsul acestui act nu era inclusă clauza referitoare la desființarea de drept a contractului în cazul nerespectării de către cumpărător a obligațiilor asumate trebuie făcută de reclamant, acesta fiind cel care contestă existența pactului comisoriu de grad 4, deși recunoaște prin acțiune că autoarea sa avea obligația de a construi pe terenul cumpărat. În mod corect a reținut instanța de fond existența în cuprinsul titlului autoarei reclamantului a pactului comisoriu de grad IV, care a avut drept efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire. Pactele comisorii reprezintă clauze contractuale exprese referitoare la rezoluțiune, prin care se derogă de la prev. art. 1021 C. civ., care consacră caracterul juridic al rezoluțiunii, și care urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanțelor judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.

În speță, părțile au prevăzut desființarea de plin drept a contractului în cazul neexecutării obligațiilor asumate de cumpărător, fără îndeplinirea niciunei formalități și fără curs de judecată, iar potrivit voinței exprimată a acestora și disp. art. 969 C. civ., această sancțiune intervine indiferent de natura fortuită a neexecutării sau culpa cumpărătorului. Imposibilitatea executării obligației datorită intervenției războiului - apreciat ca un caz de forță majoră - nu s-a reținut întrucât posibilitatea realizării construcției a existat atât anterior declanșării, cât și după terminarea acestuia, iar reclamantul nu a făcut dovada existenței altor împrejurări de natură a împiedica executarea obligațiilor născute în sarcina autoarei sale conform contractului de vânzare-cumpărare.

Redobândirea de către vânzător a dreptului de proprietate asupra imobilului înstrăinat este efectul rezoluțiunii contractului pentru neexecutarea obligației asumate de cumpărător, iar nu al Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Sfat Popular al orașului Constanța - prin care titlul autoarei reclamantului a fost declarat "desființat și reziliat de plin drept". Acest act administrativ este doar materializarea dreptului creditorului de a invoca pactul comisoriu de grad IV stipulat în favoarea sa, conform art. 1021 și 1079 C. civ., fără a avea drept consecință desființarea convenției de înstrăinare și pierderea dreptului de proprietate al debitorului cumpărător. Instanța de apel a validat constatarea instanței de fond care a reținut că autoarea reclamantului nu avea calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu și că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt incidente în cauză.

Împotriva deciziei mai sus menționată a declarat recurs reclamantul care a susținut următoarele motive de nelegalitate. În mod greșit instanța de apel a reținut că actul de vânzare-cumpărare în baza căruia autoarea reclamantului a dobândit terenul conținea un pact comisoriu de grad IV, câtă vreme acest act nu a fost depus la dosar și nu s-a aflat niciodată în posesia cumpărătoarei. Sub acest aspect a arătat că instanța de apel a preluat concluziile eronate ale referatului care a stat la baza Dispoziției de respingere nr. 728/2003 - contestată în cauză - care se sprijină exclusiv pe clauzele cuprinse în actul de vânzare-cumpărare. Recurentul reclamant mai susține că greșit instanțele de fond au interpretat și aplicat prevederile dispozițiilor art. 1020 și urm. C. civ., motivarea fiind total eronată.

De asemenea, se arată că în mod greșit s-a reținut valabilitatea Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Sfat Popular al orașului Constanța, prin care s-au declarat nule toate actele de vânzare-cumpărare de terenuri din Stațiunea Mamaia pe care nu s-a construit în termen de 6 ani. Instanța trebuia să analizeze cauzele pentru care beneficiarul vânzării nu a putut îndeplini obligațiile asumate și existența culpei exclusive a acestuia iar respectiva decizie este un act administrativ unilateral. În aceste condiții desființarea actului de vânzare-cumpărare se putea dispune numai de către instanța de judecată.

În fine, se susține că nu au fost analizate motivele care justifică needificarea construcției pe terenul în litigiu, respectiv starea de tensiune creată de iminența războiului existentă în perioada 1936 - 1941, ocupația trupelor sovietice ulterioară datei de 23 august 1944 și măsurile abuzive de naționalizare dispuse ulterior anului 1948, deci perioadă frământată de evenimente ce prevedea un trist și incert viitor. Examinând decizia recurată în raport de criticile menționate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte constată că recursul nu este fondat pentru următoarele considerente: Mai întâi, Înalta Curte subliniază împrejurarea că potrivit extrasului din Registrul opis alfabetic Dosar nr. 206/1936 (fond Tribunalul Constanța) actul încheiat de autoarea reclamantului cu Primăria Constanța a avut ca obiect un loc de casă situat pe Plaja Mamaia.

Potrivit art. 1169 C. civ. recurentul reclamant avea obligația să facă dovada dreptului de proprietate al autoarei sale asupra terenului în litigiu, ceea ce nu s-a întâmplat, însă raportat la înscrisul mai sus indicat, nu există dubii asupra individualizării bunului în litigiu. Preluarea imobilului de către stat s-a realizat în temeiul Deciziei nr. 22043/1958, emisă de vânzător, ca urmare a dorinței acestuia de a da eficiență pactului comisoriu de gradul IV din contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 29 ianuarie 1936 de autoarea reclamantului, P.I.C., în calitate de cumpărător, pact care a fost recunoscut de părțile contractante, deși înscrisul doveditor al contractului de vânzare-cumpărare nu a fost depus la dosar.

Înalta Curte observă că instanța de apel a analizat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare prin prisma neexecutării culpabile de către cumpărătoare a obligației de a edifica construcția cu destinație de locuință în termenul convenit în contract, motiv pentru care criticile vizând incidența în cauză a altor dispoziții legale, referitoare la un alt motiv de rezoluțiune, sunt străine de motivarea avută în vedere de către instanța de apel. Critica recurentului privind interpretarea pactului comisoriu din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în 1936 nu poate conduce la reținerea nelegalității deciziei recurate.

Invocarea lipsei culpei cumpărătorului în îndeplinirea obligației de a edifica pe teren construcții în termen de 6 ani, nu poate salva contractul de la aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, câtă vreme autoarea recurentului nu a avut nici o restricție de a construi în perioada 1936 -1938, iar după intrarea în vigoare a Decretului-lege nr. 4215 din 16 decembrie 1938 nu s-a impus o interdicție absolută de a construi, ridicarea de construcții și măsurile aferente acestora fiind supuse numai unei autorizări. Recurentul reclamant nu a făcut dovada că au fost începute demersuri pentru ridicarea construcției și pentru a abține autorizațiile cerute de Decretul-lege nr. 4215 din 16 decembrie 1938, astfel încât să se afle în imposibilitate de a ridica locuința datorită restricțiilor legale.

Imposibilitatea executării obligației datorită intervenției războiului, ocupația zonei respective de către trupele sovietice dar și faptul că imediat după anul 1960 întreaga sa familie a fost condamnată, apreciate ca un caz de forță majoră de către reclamant, nu poate fi reținută întrucât posibilitatea realizării construcției a existat atât anterior declanșării, cât și după terminarea războiului, așa cum s-a arătat. Astfel fiind, Înalta Curte apreciază că nu a fost dovedită nicio împrejurare care să justifice imposibilitatea autoarei reclamantului de a edifica locuința în termenul de 6 ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Potrivit pactului comisoriu de gradul IV, în caz de neexecutare, contractul de vânzare-cumpărare se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă, ceea ce are ca efect desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. Sancțiunea intervine fără a fi nevoie de intervenția instanței judecătorești, astfel cum se invocă în recurs.

Pentru argumentele expuse, Înalta Curte apreciază că în mod corect instanța de apel a apreciat că trecerea imobilului în patrimoniul statului nu s-a realizat ca un act de preluare abuzivă în sensul Legii nr. 10/2001, ci în temeiul raporturilor contractuale existente între părțile contractului de vânzare-cumpărare încheiat în anul 1936, prin activarea, la cererea creditorului, a pactului comisoriu de gradul IV, astfel că motivul de recurs invocat nu este incident, ceea ce va atrage respingerea recursului, ca nefondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul O.O.B.D. împotriva Deciziei nr. 1127/C din data de 3 noiembrie 2004 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, pronunțată în Dosarul nr. 1697/C/2004. Irevocabilă. Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 martie 2014. Procesat de GGC - NN