ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 741/2014

ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 741/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Deliberând, în

condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față, constată

următoarele:

Prin cererea înregistrată la 6 mai 2003, pe

rolul Tribunalului Constanța, reclamantul O.O.B.D., în contradictoriu cu

pârâtul Primarul municipiului Constanța, a solicitat instanței, ca prin

hotărâre ce o va pronunța să anuleze Dispoziția nr. 728/2003 emisă de pârât și

să-i restituie în natură terenul în suprafață de 341,92 mp, situat în Stațiunea

Mamaia, lot 21, careul 60 sau un alt lot de aceleași dimensiuni, în aceeași

stațiune.

Prin Sentința civilă

nr. 688 din 27 mai 2004 Tribunalul Constanța a respins acțiunea ca nefondată și

a obligat reclamantul la 4.000.000 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a adopta

această soluție prima instanță a reținut că actul de vânzare-cumpărare prin

care mama reclamantului a achiziționat terenul în litigiu a fost încheiat sub

imperiul Deciziei nr. 25/1905 a Consiliului comunal al primăriei Constanța,

aprobată prin Decretul nr. 761/1906, în cuprinsul căreia se stipula că

terenurile situate în zona plajei din Stațiunea Mamaia se vor vinde cu condiția

construirii de către cumpărători, într-un anumit termen, prețul urmând a fi

plătit în 4 rate anuale; ambele condiții erau prevăzute sub sancțiunea

desființării contractelor.

Această convenție

conținea un pact comisoriu expres de gradul IV ce avea ca efect desființarea ei

necondiționată, fără intervenția instanței judecătorești.

În aceste condiții,

nu era necesară adoptarea vreunui act normativ în acest sens, iar Decizia nr.

22043 din 24 octombrie 1951 a Sfatului Popular al orașului Constanța nu

constituie în sine un act de dobândire a proprietății de către stat pentru că

nu individualizează în concret imobilul.

Pe de altă parte,

trecerea dreptului de proprietate de la dobânditorul cumpărător înapoi la stat

nu poate avea loc decât în cadrul unui raport juridic concret.

Apărarea referitoare

la forța majoră a fost înlăturată, cu motivarea că actul a fost încheiat la 29

ianuarie 1936, războiul s-a declanșat în iunie 1941, iar pentru intervalul

dintre cele 2 momente nu s-a făcut dovada intenției de construire sau a

demersurilor efectuate în acest sens.

S-a mai reținut că

îndeplinirea clauzelor contractuale nu a intervenit nici după încetarea acestor

evenimente și că susținerile referitoare la arestarea reclamantului și a

familiei sale din rațiuni politice sunt înlăturate chiar de actele depuse de

acesta la dosar, din care rezultă că detenția a început în 1960, cu mult după

încheierea contractului și după expirarea termenului de construire.

Prin Decizia nr.

1127/C din 3 noiembrie 2004, Curtea de Apel constanța a respins, ca nefondat,

apelul declarat de reclamant pentru următoarele considerente:

Prin actul de vânzare

transcris sub nr. 570 din 29 ianuarie 1936 autoarea reclamantului, numita

P.I.C., a cumpărat de la Primăria Constanța un teren în suprafață de 341,92 mp.

identificat în planul de sistematizare al Plajei Mamaia ca fiind lotul 21,

careul nr. 60. Actul de vânzare-cumpărare nu a fost depus la dosar de către

reclamant, deși potrivit art. 1169 C. civ. acesta avea obligația să facă dovada

dreptului de proprietate al autoarei sale asupra terenului în litigiu.

Conform extrasului

din Registrul opis alfabetic Dosar nr. 206/1936 fond Tribunalul Constanța,

actul încheiat de autoarea reclamantului cu Primăria Constanța a avut ca obiect

un loc de casă situat pe Plaja Mamaia.

Din considerentele

Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Comitet Executiv al

Consiliului Popular al orașului Constanța rezultă că terenurile cuprinse între

lacul Siutghiol - Marea Neagră - Lacul Tăbăcărie și satul Mamaia au fost cedate

de Ministerul Domeniilor comunei Constanța. Prin Decizia nr. 25/1905 a

Consiliului Comunal al Primăriei orașului Constanța, aprobată prin Decretul nr.

761/1906, Primăria Constanța a luat în primire aceste terenuri și a hotărât

vânzarea loturilor rezultate din parcelare cu condiția expresă a edificării

unei locuințe de către cumpărător în termen de 4 ani.

Printr-o decizie

ulterioară, din 5 decembrie 1924, acest termen a fost prelungit la 6 ani, iar

prin cea din 19 ianuarie 1926 s-a acordat posibilitatea achitării prețului de

vânzare a acestor loturi în 4 rate anuale, sub sancțiunea desființării

contractului pentru neplată.

Din coroborarea

considerentelor reținute rezultă că actul de vânzare-cumpărare invocat de

reclamant în justificarea dreptului său de proprietate a fost încheiat sub

imperiul acestei decizii pentru că privea un lot de teren inclus în suprafața

cedată Primăriei municipiului Constanța de Ministerul Domeniilor. Dovada că în

cuprinsul acestui act nu era inclusă clauza referitoare la desființarea de

drept a contractului în cazul nerespectării de către cumpărător a obligațiilor

asumate trebuie făcută de reclamant, acesta fiind cel care contestă existența

pactului comisoriu de grad 4, deși recunoaște prin acțiune că autoarea sa avea

obligația de a construi pe terenul cumpărat.

În mod corect a

reținut instanța de fond existența în cuprinsul titlului autoarei reclamantului

a pactului comisoriu de grad IV, care a avut drept efect desființarea

necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără

ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire.

Pactele comisorii

reprezintă clauze contractuale exprese referitoare la rezoluțiune, prin care se

derogă de la prev. art. 1021 C. civ., care consacră caracterul juridic al

rezoluțiunii, și care urmăresc să reducă sau să înlăture rolul instanțelor

judecătorești în pronunțarea rezoluțiunii contractelor.

În speță, părțile au

prevăzut desființarea de plin drept a contractului în cazul neexecutării

obligațiilor asumate de cumpărător, fără îndeplinirea niciunei formalități și

fără curs de judecată, iar potrivit voinței exprimată a acestora și disp. art.

969 C. civ., această sancțiune intervine indiferent de natura fortuită a

neexecutării sau culpa cumpărătorului.

Imposibilitatea

executării obligației datorită intervenției războiului - apreciat ca un caz de

forță majoră - nu s-a reținut întrucât posibilitatea realizării construcției a

existat atât anterior declanșării, cât și după terminarea acestuia, iar

reclamantul nu a făcut dovada existenței altor împrejurări de natură a

împiedica executarea obligațiilor născute în sarcina autoarei sale conform

contractului de vânzare-cumpărare.

Redobândirea de către

vânzător a dreptului de proprietate asupra imobilului înstrăinat este efectul

rezoluțiunii contractului pentru neexecutarea obligației asumate de cumpărător,

iar nu al Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie 1958 a fostului Sfat Popular al

orașului Constanța - prin care titlul autoarei reclamantului a fost declarat

"desființat și reziliat de plin drept". Acest act administrativ este

doar materializarea dreptului creditorului de a invoca pactul comisoriu de grad

IV stipulat în favoarea sa, conform art. 1021 și 1079 C. civ., fără a avea

drept consecință desființarea convenției de înstrăinare și pierderea dreptului

de proprietate al debitorului cumpărător.

Instanța de apel a

validat constatarea instanței de fond care a reținut că autoarea reclamantului

nu avea calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în

litigiu și că prevederile Legii nr. 10/2001 nu sunt incidente în cauză.

Împotriva deciziei

mai sus menționată a declarat recurs reclamantul care a susținut următoarele

motive de nelegalitate.

În mod greșit

instanța de apel a reținut că actul de vânzare-cumpărare în baza căruia

autoarea reclamantului a dobândit terenul conținea un pact comisoriu de grad

IV, câtă vreme acest act nu a fost depus la dosar și nu s-a aflat niciodată în

posesia cumpărătoarei.

Sub acest aspect a

arătat că instanța de apel a preluat concluziile eronate ale referatului care a

stat la baza Dispoziției de respingere nr. 728/2003 - contestată în cauză -

care se sprijină exclusiv pe clauzele cuprinse în actul de vânzare-cumpărare.

Recurentul reclamant

mai susține că greșit instanțele de fond au interpretat și aplicat prevederile

dispozițiilor art. 1020 și urm. C. civ., motivarea fiind total eronată.

De asemenea, se arată

că în mod greșit s-a reținut valabilitatea Deciziei nr. 22043 din 24 octombrie

1958 a fostului Sfat Popular al orașului Constanța, prin care s-au declarat

nule toate actele de vânzare-cumpărare de terenuri din Stațiunea Mamaia pe care

nu s-a construit în termen de 6 ani. Instanța trebuia să analizeze cauzele

pentru care beneficiarul vânzării nu a putut îndeplini obligațiile asumate și

existența culpei exclusive a acestuia iar respectiva decizie este un act

administrativ unilateral. În aceste condiții desființarea actului de

vânzare-cumpărare se putea dispune numai de către instanța de judecată.

În fine, se susține

că nu au fost analizate motivele care justifică needificarea construcției pe

terenul în litigiu, respectiv starea de tensiune creată de iminența războiului

existentă în perioada 1936 - 1941, ocupația trupelor sovietice ulterioară datei

de 23 august 1944 și măsurile abuzive de naționalizare dispuse ulterior anului

1948, deci perioadă frământată de evenimente ce prevedea un trist și incert

viitor.

Examinând decizia

recurată în raport de criticile menționate și a dispozițiilor legale incidente,

Înalta Curte constată că recursul nu este fondat pentru următoarele

considerente:

Mai întâi, Înalta

Curte subliniază împrejurarea că potrivit extrasului din Registrul opis

alfabetic Dosar nr. 206/1936 (fond Tribunalul Constanța) actul încheiat de

autoarea reclamantului cu Primăria Constanța a avut ca obiect un loc de casă

situat pe Plaja Mamaia.

Potrivit art. 1169 C.

civ. recurentul reclamant avea obligația să facă dovada dreptului de

proprietate al autoarei sale asupra terenului în litigiu, ceea ce nu s-a

întâmplat, însă raportat la înscrisul mai sus indicat, nu există dubii asupra

individualizării bunului în litigiu.

Preluarea imobilului

de către stat s-a realizat în temeiul Deciziei nr. 22043/1958, emisă de

vânzător, ca urmare a dorinței acestuia de a da eficiență pactului comisoriu de

gradul IV din contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 29 ianuarie 1936 de

autoarea reclamantului, P.I.C., în calitate de cumpărător, pact care a fost

recunoscut de părțile contractante, deși înscrisul doveditor al contractului de

vânzare-cumpărare nu a fost depus la dosar.

Înalta Curte observă

că instanța de apel a analizat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare

prin prisma neexecutării culpabile de către cumpărătoare a obligației de a

edifica construcția cu destinație de locuință în termenul convenit în contract,

motiv pentru care criticile vizând incidența în cauză a altor dispoziții

legale, referitoare la un alt motiv de rezoluțiune, sunt străine de motivarea

avută în vedere de către instanța de apel.

Critica recurentului

privind interpretarea pactului comisoriu din cuprinsul contractului de

vânzare-cumpărare încheiat în 1936 nu poate conduce la reținerea nelegalității

deciziei recurate.

Invocarea lipsei

culpei cumpărătorului în îndeplinirea obligației de a edifica pe teren

construcții în termen de 6 ani, nu poate salva contractul de la aplicarea

sancțiunii rezoluțiunii, câtă vreme autoarea recurentului nu a avut nici o

restricție de a construi în perioada 1936 -1938, iar după intrarea în vigoare a

Decretului-lege nr. 4215 din 16 decembrie 1938 nu s-a impus o interdicție

absolută de a construi, ridicarea de construcții și măsurile aferente acestora

fiind supuse numai unei autorizări.

Recurentul reclamant

nu a făcut dovada că au fost începute demersuri pentru ridicarea construcției

și pentru a abține autorizațiile cerute de Decretul-lege nr. 4215 din 16

decembrie 1938, astfel încât să se afle în imposibilitate de a ridica locuința

datorită restricțiilor legale.

Imposibilitatea

executării obligației datorită intervenției războiului, ocupația zonei

respective de către trupele sovietice dar și faptul că imediat după anul 1960

întreaga sa familie a fost condamnată, apreciate ca un caz de forță majoră de

către reclamant, nu poate fi reținută întrucât posibilitatea realizării

construcției a existat atât anterior declanșării, cât și după terminarea

războiului, așa cum s-a arătat.

Astfel fiind, Înalta

Curte apreciază că nu a fost dovedită nicio împrejurare care să justifice

imposibilitatea autoarei reclamantului de a edifica locuința în termenul de 6

ani de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Potrivit pactului

comisoriu de gradul IV, în caz de neexecutare, contractul de vânzare-cumpărare

se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere

și fără orice altă formalitate prealabilă, ceea ce are ca efect desființarea

necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare fără

ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. Sancțiunea intervine fără a fi

nevoie de intervenția instanței judecătorești, astfel cum se invocă în recurs.

Pentru argumentele

expuse, Înalta Curte apreciază că în mod corect instanța de apel a apreciat că

trecerea imobilului în patrimoniul statului nu s-a realizat ca un act de

preluare abuzivă în sensul Legii nr. 10/2001, ci în temeiul raporturilor

contractuale existente între părțile contractului de vânzare-cumpărare încheiat

în anul 1936, prin activarea, la cererea creditorului, a pactului comisoriu de

gradul IV, astfel că motivul de recurs invocat nu este incident, ceea ce va

atrage respingerea recursului, ca nefondat, în temeiul art. 312 alin. (1) C.

proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca

nefondat, recursul declarat de reclamantul O.O.B.D. împotriva Deciziei nr.

1127/C din data de 3 noiembrie 2004 a Curții de Apel Constanța, secția civilă,

pronunțată în Dosarul nr. 1697/C/2004.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință

publică, astăzi 4 martie 2014.

Procesat

de GGC - NN